Denegación de prórroga por necesidad del arrendador

 

HECHOS:

En un arrendamiento de vivienda que se encontraba en prórroga legal el arrendador presenta demanda solicitando la resolución del arriendo al ser procedente la denegación de la prórroga por necesitarla para fijar en ellas su residencia permanente, tras haberse divorciado y habérsele adjudicado la vivienda en exclusiva en la liquidación de la sociedad de gananciales vigente durante el matrimonio.

El Inquilino se opone aduciendo, entre otras cuestiones, que no es cierto que el arrendador les comunicase su divorcio y no recibieron personalmente el burofax que dice haberles enviado.

El juzgado de primera instancia estima la demanda y declara resuelto el contrato.

El inquilino apela la sentencia invocando que se le  ha notificado que va a necesitar la vivienda, pero no le dice en qué fecha, limitándose a fijar una fecha para el abandono de la vivienda.

La Audiencia Provincial de Cantabria, sentencia de 24 de julio del 2025, desestima la apelación del inquilino.

Considera la Audiencia que en el contrato está pactada esta causa de resolución y por lo tanto hay que examinar si se han cumplido los requisitos para su aplicación.

Este Tribunal considera que se han cumplido.

El arrendador acredita que se divorció mediante sentencia de 25 de marzo de 2022, y en virtud del convenio de liquidación de la sociedad de gananciales vigente durante su matrimonio se le adjudicó la vivienda objeto del arrendamiento.

Lo comunicó al arrendador. Le envió un burofax que fue admitido el día 24 de enero de 2023, cuya entrega fue intentada en fecha 25 de enero, que no pudo realizarse, dejando aviso sin que fuera recogido en la oficina por los demandados. No obstante, el mismo día, le envió un mensaje instantáneo a través de la aplicación WhatsApp en el que incluía una imagen de la misma carta remitida mediante burofax, en la que le explicaba el motivo y la fecha en que deberían abandonar la vivienda, lo cual supone que existió una comunicación personal de la necesidad y el momento en que necesitaría la vivienda.

Por último, dada la fecha de la comunicación por WhatsApp, puesto que la fecha que le ponía como límite para que abandonaran la casa era el día 24 de marzo de 2024, se habría cumplido el requisito del plazo.

 

La extinción de un arrendamiento de vivienda por necesidad del arrendador

 HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de octubre de 2019.

Se pacta una duración de cinco años a contar desde la fecha del mismo con prórrogas sucesivas anuales hasta tres. No obstante, expresamente señalaron: "... que, en caso de que el arrendador tenga necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a la vivienda para sí o para sus familiares o cónyuge, …" y siempre que hubiere trascurrido el primer año de duración del contrato, el arrendatario estará obligado a liberar la vivienda arrendada en favor del arrendador.

También se estableció la necesidad de la comunicación de esta necesidad con, al menos, dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario está obligado a abandonar la vivienda arrendada en ese término.

El juzgado de primera instancia, en fecha 28 de abril de 2022, declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes el 1 de octubre de 2019, habiendo lugar a la denegación de prórroga por causa de necesidad, debiendo dejar la inquilina libre y expedito el inmueble.

La inquilina apela la sentencia, por una parte, invocando no corresponder este momento a la prórroga del contrato, ya que e interpreta la LAU de modo que considera que solo es posible la oposición a la prórroga del contrato fundado en causa de necesidad cuando concurra dicho momento, en el supuesto examinado, en el año 2024 y negando la acreditación de la necesidad de la vivienda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 24 de noviembre de 2023, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que, conforme a la cláusula antes transcrita, no se trata, en consecuencia, de interpretar el régimen legal de duración mínima del contrato sino del libre y voluntariamente establecido entre las partes.

Sobre la situación de necesidad y a pesar de las carencias que aprecia la recurrente, la sentencia de instancia desgrana detalladamente las circunstancias de salud actual de la demandante con la lógica necesidad de su seguimiento médico, las condiciones de su actual lugar de residencia que dificultan la satisfacción de sus necesidades al no disponer de medios de desplazamiento, y la inexistencia de otra alternativa, en lugar equivalente al del inmueble arrendado. Igualmente se ha justificado el cumplimiento de las comunicaciones y requerimientos convenidos entre las partes; circunstancias igualmente expresadas de modo minucioso en la resolución de instancia que solo nos cabe ratificar en esta alzada.

La denegación de prórroga por necesidad

 

Hechos:

El juzgado de primera instancia declara resuelto un contrato de arrendamiento de renta antigua por necesidad del arrendador.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de 10 de marzo de 2022, desestima el recurso de apelación del inquilino y confirma la sentencia de primera instancia

Considera la Audiencia que concurre en el presente supuesto causa bastante para la denegación de la prórroga forzosa del contrato de arrendamiento que liga a las partes, tras considerar acreditados los hechos contenidos en la demanda rectora del procedimiento, esto es, que la hija del arrendador por motivos laborales reside en Madrid desde el 25 de octubre de 2017 en una vivienda de alquiler por lo que le es necesaria la vivienda que ocupa el demandado como arrendatario. Y la Sala comparte la decisión del juzgador a quo sin que pueda admitirse la tesis sostenida en el escrito de apelación en orden a que residiendo la hija del actor en Madrid con anterioridad a la fecha reseñada en la resolución recurrida el arrendador debía acreditar el aumento de sus necesidades familiares y con ello la insuficiencia de la vivienda que habita en alquiler o que deba desalojar esta última por causas ajenas a su voluntad, puesto que la fecha de residencia en Madrid viene dada oficialmente por el alta en el padrón municipal. Por tanto, habida cuenta que por necesidad no debe entenderse solamente aquello que es forzoso o ineludible, bastando con que sea opuesto a lo superfluo o conveniente y que resulte adecuado para conseguir un fin útil y lícito y la reiterada jurisprudencia que establece que, en caso de conflicto entre el derecho a la prórroga forzosa del inquilino y el derecho del propietario a satisfacer sus necesidades de vivienda por medio del derecho de propiedad que ostenta, ha de primar éste sobre aquel cuando el titular reseñado en el art. 62 LAU se encuentre residiendo de forma obligada en vivienda ajena teniendo la propia, procede la desestimación del recurso interpuesto.

LAU 1994: La denegación de prórroga por necesidad del arrendador

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda celebrado el 13 de abril de 2017, con una duración de un año sin prórroga.

El 13 de marzo de 2018, consta entregado al inquilino una carta remitida por la parte arrendadora en la que ésta expresa, de manera sencilla pero clara, su voluntad de dar por finalizado el contrato por precisar el piso alquilado para su hijo.

Asimismo, a fecha 30 de octubre de 2018 consta remitido por la parte arrendadora un burofax en el que se deja constancia de la necesidad de dar por finalizada la relación contractual por precisar el piso alquilado para su hijo; dicho burofax consta no entregado por sobrante (no recogido en la oficina de correos después de dejado aviso). El arrendatario hizo caso omiso a tales misivas y continúa ocupando la vivienda arrendada.

Ante ello, se ejercita una acción de desahucio por expiración del plazo pactado en el contrato, solicitando la resolución del contrato de arrendamiento, pretensión que fue íntegramente estimada por la sentencia de la primera instancia.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de diecinueve de octubre de dos mil veintiuno, desestima el recurso de apelación del inquilino y confirma la sentencia anterior.

 Considera la Audiencia que a tenor del art. 9, 1º y 3º. 1º de la LAU, resulta claro en este caso que procede la resolución pretendida pues la parte actora manifestó al arrendatario, una vez transcurrido el año de duración del contrato, su inequívoca voluntad de precisar la vivienda arrendada para su hijo, voluntad que, ante la actitud del demandado, se vio obligada a reiterar en una segunda comunicación por burofax ya referida anteriormente.

El hecho de que se acordara un preaviso mínimo de dos meses antes de finalizar el año en curso (lo que debe entenderse referido antes de que finalizara el año de duración del contrato) no impide que se aplique lo establecido en el art. 9.3 de la LAU en el sentido de que no procede prórroga alguna del contrato después de transcurrido un año de su duración si, como en nuestro caso, la arrendadora comunica  al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción.

Esta comunicación consta, asimismo, enviada con dos meses de antelación a la fecha en la que se iba a necesitar la vivienda. El hecho de que el demandado no procediera a retirar en la oficina de Correos el aviso, como ya hemos reiterado en múltiples ocasiones, no implica que no deba entenderse efectuada correctamente la comunicación.

De ahí que un burofax no entregado por causa imputable al destinatario por rehusarlo o por no retirarlo de la oficina correspondiente es a todos los efectos una notificación efectuada.

Por último, ni la voluntad expresada en las referidas misivas resulta confusa ni el hecho de ir pagando la renta mientras se está posesión del inmueble arrendado con el contrato extinguido confiere al arrendatario derecho alguno más allá de la no posibilidad de reclamación de las mismas por parte del arrendador.

Opción de compra, denegación por necesidad

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra para el inquilino.

El inquilino ejerce la opción de compra en la fecha prevista en el contrato, 30 de mayo de 2018.

El arrendador oferente se niega a vender, alegando que el contrato de arrendamiento estaba extinguido, a resultas del burofax enviado el día 26 de mayo de 2018, para que al amparo del art. 9.3 de la LAU abandonen la vivienda arrendada por causa de necesidad propia, otorgándoles un plazo de dos meses.

El juzgado de primera instancia condena al arrendador a otorgar cuantos documentos sean necesarios para llevar a cabo la compraventa libre de toda carga y gravamen con la advertencia de que de no realizarlo por su propia voluntad se ejecutará a su costa.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de diez de junio de dos mil veintiuno, desestima la apelación del arrendador y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que, habiendo transcurrido el primer año de duración del contrato, la arrendadora en principio y con las reservas que luego señalaremos, podría resolver el contrato por causa de necesidad. (art. 9.3 LAU).

Lo que sucede es que el citado derecho, como cualquier otro, debe ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe (artículo 7 del Código Civil). Y en el presente caso se ha acreditado que la recurrente no ha actuado de buena fe. Ello es así, ya que el derecho de opción de compra consiste precisamente en la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente y por su sola voluntad la realización de la compraventa; comprende la determinación del objeto contractual, de manera que la compraventa futura queda plenamente configurada, y en particular el precio estipulado para la adquisición; y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, de todo lo cual se deduce que el optatario queda vinculado unilateralmente hasta tanto decida el optante y aquél no puede retirar la opción hasta que transcurra el plazo convenido. El concedente de la opción se encuentra ya vinculado al contrato posterior. No necesita ninguna actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el concedente, lo que la diferencia del "pactum de contrahendo".

Cuando se pactó el contrato de arrendamiento con opción de compra la arrendadora carecía de otra vivienda disponible en propiedad o por cualquier otro título, por lo que arrendó una vivienda para ella y sus hijos, vivienda que, al parecer, abandonó para trasladarse a una vivienda de un familiar como precarista, habiéndosele solicitado que abandone esta última, lo que, a su juicio justifica la necesidad.

La recurrente esgrime una situación de necesidad que provocada intencionadamente por la propia arrendadora para desconocer el derecho de opción que había concedido a los apelados, pues no se ha producido una modificación de la situación existente al tiempo de concertarse el arriendo cuya resolución interesa.

Por lo expuesto, el derecho de la actora a recuperar la vivienda arrendada no puede prevalecer frente al derecho de opción reconocido a los apelados, pues entendemos que, no ser así, el ejercicio de este último quedaría al arbitrio de la concedente lo que impide el artículo 1256 del Código Civil, y se produciría un evidente fraude de ley.

Los requisitos para la denegación de prórroga/renovación al inquilino.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda suscrito en 20 de octubre de 2016, siendo su duración pactada de un año desde el 1 de octubre del citado año.

Con fecha 12 de abril de 2018, mediante burofax se comunica al arrendatario el propósito de que el contrato quedase extinguido el 30 de septiembre de 2019.

Llegada dicha fecha, sin que el inquilino abandone la vivienda, el arrendador ejerce la acción de desahucio por terminación del plazo pactado.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda, por considerar que no se había hecho correctamente la denegación de prórroga y, consecuentemente, el arrendamiento estaba en la prórroga legal del cuarto año.

La Audiencia Provincial de Ciudad Real, sentencia de diecisiete de mayo de dos mil veintiuno, estima el recurso de apelación del arrendador y declara resuelto el contrato de arrendamiento de vivienda, condenando al inquilino a dejar libre y expedita la misma.

Considera la Audiencia que una cosa es que debe notificar quien sea parte en el contrato (arrendador o arrendatario) a la otra parte y otra bien diferente que ello no puede conducir a una interpretación restrictiva y exigir que solamente puedan hacerlo ellos personalmente. Nada obsta a que la comunicación la remita el representante legal o voluntario de una de las partes, como pueden ser los administradores, gestores o abogados que actúen como mandatarios.

Que, aunque en el contrato son dos las personas que figuran como arrendatario, un hombre y una mujer, ambos conforman la otra parte del contrato y la notificación se realiza al que figura en primer lugar, en el domicilio señalado a efectos de notificaciones, que tal y como se expuso es la vivienda arrendada, sin que sea preciso la notificación individualizada a cada uno de los arrendatarios cuando el objeto arrendado es un todo bastando con la materializada a uno de ellos.

Que tampoco tiene cabida el impedimento de que la notificación fue extemporánea, pues tal y como avanzamos anteriormente al reseñar las exigencias del precepto, la ley tan solo impone un plazo mínimo de anticipación (un mes), que se ha cumplido, pero sin que ello impida que se pueda realizar con una antelación muy superior cuando consta la voluntad inequívoca de extinguir el contrato a su finalización como aquí sucede y sin que quepa confundir la misma con la comunicación a que alude el art. 9 de la LAU, como lo hace el juzgador a quo, pues dicha prerrogativa tan solo la ostenta el arrendatario y a los fines de manifestar su voluntad de no renovarlo.

LAU 1994. El preaviso para la denegación de prórroga por necesidad del arrendador.

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda suscrito en fecha a 1 de julio de 2014. La duración de dicho contrato era de un año, prorrogable a cinco.

Con fecha 21 de marzo de 2015 la arrendadora notifica al inquilino que debe abandonar la vivienda por necesitarla para ella, el  30 de abril de 2015.

El inquilino contesta el 1 de abril de 2015 oponiéndose al requerimiento.

La arrendadora nuevamente comunica por burofax recibido el l 28 de mayo de 2015  la denegación de prórroga y requiriendo el abandono de la vivienda el 30 de junio de 2015.  

Con fecha 19 de mayo de 2016 presenta demanda solicitando la extinción de contrato de arrendamiento de vivienda por causa de necesidad del arrendador.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda y condena al inquilino a dejar vacío y expedito el inmueble que ocupa y a disposición de la arrendadora.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 7 de febrero de 2019 estima el recurso de apelación del inquilino y revoca la resolución del juzgado de primera instancia.

Considera la Audiencia que conforme al artículo 9.3 de la ley de arrendamientos urbanos, en la redacción vigente a la presentación de la demanda, podemos destacar su carácter imperativo que se refleja, en lo que concierne al presente procedimiento, en tres obligaciones esenciales:

No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada. Por tanto, es un requisito necesario para denegar la prórroga del contrato que haya transcurrido un año de duración del contrato de arrendamiento.

Debe comunicarse al arrendatario que el arrendador tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación desde la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar.

Se trata de unos requisitos imperativos y esenciales para que el requerimiento sea válido y eficaz.  La comunicación debe contener suficientemente detalladas las circunstancias de hecho que sirven de base a la denegación de la prórroga y debe cumplir los requisitos formales de la misma. No porque se trate de simples formalidades, sino porque garantizan los derechos del arrendatario, para que disponga de un tiempo mínimo de residencia en la finca arrendada (un mínimo de un año), para que tenga tiempo suficiente para buscar otro lugar en el que vivir (un plazo de preaviso de dos meses) y para que conozca las necesidades exactas del  arrendador. Por tanto, el citado requerimiento no puede entenderse como un mero trámite burocrático, sino un auténtico requisito de procedibilidad con finalidad informadora y garantista para el arrendatario sobre la situación del contrato, con un contenido mínimo inderogable y con unos plazos imperativos.

En el presente procedimiento se han realizado dos requerimientos y ninguno de ellos cumple los requisitos exigidos  legalmente.

En el primer requerimiento, de fecha 21 de marzo de 2015, no se respetó el plazo mínimo de un año de duración del contrato de arrendamiento ni tampoco el plazo de preaviso de dos meses.

Tanto un plazo como el otro, como hemos indicado, son esenciales y su incumplimiento implica la ineficacia del requerimiento.

En el segundo requerimiento, de fecha 21 de mayo de 2015, no se respetó el plazo de preaviso de dos meses ni se justificó la necesidad por la que se reclamaba la vivienda.

Por lo que no se cumplen los requisitos legales, que hemos considerado esenciales, y en consecuencia dicho requerimiento es ineficaz.

Estos incumplimientos de los requisitos legales no pueden justificarse alegando que se trata de un error que fue rectificado en la segunda notificación, pues ni la una ni la otra cumplen los requisitos legalmente establecidos.

Por lo expuesto, tanto el primer requerimiento como el segundo requerimiento son ineficaces y, por tanto, no se ha cumplido con los requisitos exigidos en la Ley para poder presentar la demanda de extinción de contrato de arrendamiento de vivienda por causa de necesidad del arrendador.

El concepto de denegación de prórroga por necesidad en la LAU actual

Parece claro que conforme a lo previsto en el artículo 9.3 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, el derecho que se concede al arrendador es denegar la prórroga del contrato al inquilino, si necesita la vivienda; ello permite afirmar que si se pacta una duración del alquiler de cinco años, el arrendador no podrá ejercer ese derecho hasta que no transcurra el plazo pactado, que será cuando ese alquiler entre en prórroga.

Por otra parte el precepto citado, en ningún momento establece que el casero deba acreditar la necesidad que invoca, solamente se le exige ocupar esa vivienda en el plazo de tres meses.

Pues bien, una peculiar sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 9 de noviembre de 2018, parece contradecir lo anteriormente expresado.

El arrendador de una vivienda, contrato firmado el 15 de octubre de 2013, por un plazo de cinco años, es decir hasta 15 de octubre de 2018, solicita y obtiene del Juzgado, en sentencia de 9 de octubre de 2017, la extinción del contrato de arrendamiento por rquedar acreditada la necesidad de la vivienda arrendada por parte de la arrendadora para destinarla a vivienda permanente para sí .

La Audiencia Provincial de Barcelona en la sentencia citada desestima el recurso y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera la AP que las alegaciones de las partes se mueven en planos distintos, pues mientras la actora hace hincapié en la necesidad que tiene de ocupar la vivienda de su propiedad arrendada a la demandada, ésta se refiere a la mala fe y al enriquecimiento de la actora como consecuencia de su desleal proceder que determinó al arrendatario a hacer obras que, de saber que tendría que marchar, no hubiera emprendido.

Es de destacar que, no obstante sus alegaciones, la parte demandada no reconviene interesando las consecuencias que serían lógicas desde su propia argumentación (particularmente, la indemnización de los perjuicios seguidos a la arrendataria por la situación que denuncia).

Por ello, nos encontramos con una sola acción, la de resolución por necesidad. Pues bien, partiendo de esta situación, hay que concluir con la sentencia apelada que la situación de necesidad invocada se ha acreditado, puesto que la vivienda que ocupaba la actora ha pasado a propiedad del Banco y no se ha probado que tenga otra con la que satisfacer su necesidad de vivienda.

El motivo por el que la apelante dice que no hay necesidad es porque dice que la causa de la misma ya existía al tiempo de la contratación del arrendamiento. Pero, siendo ello cierto, no lo es menos que de ahí no puede colegirse, sin más, ánimo fraudulento cuando al alquilar la vivienda de autos, precisamente la actora pasaba a percibir unas rentas con las que, en principio al menos, su economía mejoraba y podría hacer frente a las deudas que dieron lugar a la ejecución.

 
Hay que subrayar sin embargo el comentario final de la sentencia, que parece tener en cuenta el argumento expresado al inicio: Y no podemos perder de vista, además, que ahora mismo ha transcurrido el plazo de cinco años previsto en el contrato, y la parte demandada continúa en la posesión de la finca.

La denegación de prórroga por necesidad y la obligación de ocupar esa vivienda 3

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda pactado por un año prorrogables a  cinco en 2009, en el que se hace constar la posibilidad de denegar la prórroga por necesidad.

A mediados de 2011 el casero requiere al inquilino la resolución del alquiler por necesitar la vivienda para su hija.

Los inquilinos aceptan la denegación de la prorroga y abandonan la vivienda el 31 de octubre de 2011.

Desocupada la vivienda por los actores, la hija de los demandados ni ocupó la misma, ni fijó en ella su residencia, por lo que los actores ejercitan la acción del art 9.3 de la Ley de Arrendamiento Urbanos y exigen la indemnización establecida en ese precepto que asciende a la cantidad reclamada 30.285,50 euros.

La sentencia de primera instancia estima la demanda.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de ocho de mayo de dos mil diecisiete, desestima el recurso de apelación interpuesto por los caseros, confirmando la sentencia de instancia.

Considera la AP que no ha habido error en la valoración de la prueba, ya que la parte apelante omite indicar cuál es el error en la valoración de la prueba, y el dato objetivo que lo evidencia.

El acta notarial acredita que el notario se personó en la vivienda y tras llamar nadie le abrió, llamando al piso contiguo quién manifestó al notario que allí no vivía nadie, la constancia de las manifestaciones del conserje de que en el piso litigioso no vivía nadie, que estaba desocupado. Las declaraciones del conserje en el juicio de que el referido piso estaba vacío durante un año, siendo ocupado a partir del verano de 2012 por un matrimonio con una niña pequeña, que ocupan la plaza de aparcamiento.

El informe del detective  las explicaciones de su autor, evidencia que la hija de los demandados no vivían en el piso que estuvo arrendado a los actores, sino que lo hacía con sus padres, y el bajo consumo de gas son todos datos que acreditan que la hija de los demandados no viviría en el piso alquilado, que no queda desvirtuado por la alegación de que la hija de aquellos saliera temprano de la vivienda para ir a clase y regresara a altas horas de la noche, y por la afirmación de que el bajo consumo de gas se debió a que la caldera debió de ser reparada, usando mientras tanto estufas de gas.

La conducta de los demandados, de requerir el piso para su hija, denegando la prorroga y resolviendo el contrato, sin que se ocupara por aquella dentro de los tres meses siguientes al abandono del piso por los arrendatarios, cae de lleno en el art 9.3 de la LAU vigente al tiempo de ocurrir los hechos.

El contrato de arrendamiento celebrado en su cláusula 13.2.g, contenía la previsión de denegar la prórroga por los arrendadores en caso de necesidad de la vivienda.

Los actores abandonaron la vivienda ante aquella denegación y se instalaron en otra en la misma calle, y en el legítimo ejercicio de su derecho optan por la indemnización, una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco.

Renta Antigua: Los estudios como causa de denegación de prórroga.

El juzgado de primera instancia estima la demanda de la propietaria y declara resuelto el contrato de arrendamiento.

La inquilina recurre en apelación  reiterando los argumentos de ausencia de necesidad de la propietaria por existir en Sevilla la licenciatura cursada en Madrid, así como fundarse la causa de necesidad en una circunstancia temporal que está a punto de terminar por cursar el último año de la carrera. También reitera los alegatos sobre fraude de Ley, por entender que hubo una confabulación de la anterior propietaria y la actual, abuela y nieta respectivamente, para crear una apariencia de legalidad en la causa de denegación de prórroga evitando otras circunstancias que hubieran impedido su concurrencia, como las reglas de posposición. Termina igualmente reiterando el abuso de derecho por los reiterados intentos de la anterior propietaria de resolver el contrato.

La Audiencia Provincial de Madrid sentencia de diecisiete de marzo de dos mil seis, haciendo suyos s los argumentos y pronunciamiento de la sentencia apelada, desestima el recurso y confirma de sentencia de instancia.

Considera la AP que con independencia de la finalidad que pudiera guiar a la abuela de la hoy actora a donarle a ella y a su hermana la vivienda arrendada por la demandada, lo cierto y verdad es que la demandante es la única beneficiaria de la denegación de la prórroga forzosa, de modo que difícilmente puede apreciarse ni el fraude de Ley ni el abuso de derecho si la pretendida causante del mismo no puede obtener un beneficio propio. La existencia de relación de parentesco entre la propietaria actora y su abuela, el reconocimiento de pleitos anteriores donde ésta hubiera intentado infructuosamente conseguir la resolución del contrato y la condición de propietaria que la abuela tiene de otros inmuebles arrendados en Madrid, no conduce necesariamente a concluir que hubo un concierto de voluntades entre las dos para impedir la aplicación de las reglas de posposición o que actuaran quebrantando las reglas de la buena fe, ni se percibe por ello una intención de la actora dirigida a conseguir que su ascendiente consiga el resultado que le fue negado en otros procesos, pues pueden ser muchos los motivos que conduzcan a la decisión de una abuela de donar a sus nietas un piso en ciudad distinta de la en que habitualmente viven, entre ellas facilitarles un patrimonio o un lugar de residencia en la Capital del Estado donde puedan desarrollar su vida académica, laboral y personal, finalidades completamente lícitas. Por tanto, no concurren las condiciones previstas en los artículos 6.4 y 7.2 CC para que proceda la apreciación de las excepciones alegadas.

La concurrencia de la situación de necesidad de la copropietaria de la vivienda se pone de manifiesto inmediatamente por el hecho de haber estado abonando durante los dos primeros cursos una renta para poder proveerse de una vivienda en la provincia donde cursa sus estudios, algo que no habría ocurrido si el inmueble ocupado por la demandada estuviera deshabitado. Por lo demás, que en el momento de presentarse el recurso la demandante cursara el último año de carrera, no impide apreciar la situación de necesidad, pues el artículo 65.2 LAU 1964 sólo exige que la causa de necesidad concurra al cumplirse el año desde el requerimiento, y, por ende, cuando se interponga la demanda.

Con relación a la falta de necesidad porque en Sevilla también se puede obtener la licenciatura cursada en Madrid, lo cierto es que, según se aprecia en la fotocopia del Boletín Oficial del Estado aportada por la parte demandada y obrante al folio 89, los planes de estudio de la Universidad de Sevilla para la licenciatura de Comunicación Audiovisual se publicaron en el mes de julio de 2002, es decir, un mes después de la interposición de la demanda y cuando la actora ya estaba desarrollando la carrera en Madrid durante dos cursos completos, de modo que la necesidad viene dada por el hecho de continuar los estudios en el mismo centro donde se iniciaron, aspiración lógica y que no puede ser tachada de mera cuestión de utilidad o conveniencia. Pero, en todo caso, tampoco puede obtener aquella calificación el deseo de la propietaria de seguir los estudios en una ciudad determinada y distante de su lugar de nacimiento de acuerdo con los criterios que estime oportunos para obtener una mejor preparación académica o proyección de futuro que le abra el abanico de las oportunidades laborales, cuestión que se enmarca en el ámbito del derecho a la enseñanza y con él la libertad de escoger el centro académico donde considere que recibirá mejor preparación, pudiendo estar justificada por múltiples motivos que en nada se asemejan a comportamientos caprichosos, siendo buena muestra de ello que la demandante haya hecho el sacrificio personal de pasar dos cursos alejada de su entorno familiar para lograr sus aspiraciones de formación universitaria.