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miércoles, 7 de diciembre de 2022

La compensación de alquileres debidos en un desahucio por falta de pago

 

HECHOS:

La sentencia de primera instancia declara resuelto el contrato de arrendamiento, por impago de rentas y demás conceptos, condenando al inquilino a abonar la cantidad de 3.540,50 euros.

El inquilino apela la sentencia invocando la infracción del artículo 7.1 y 2 del Código Civil y de la cláusula duodécima del contrato de arrendamiento, titulada "Reparaciones e Indemnizaciones".

La Audiencia Provincial de Cáceres, sentencia de veinticinco de octubre de dos mil veintidós, desestima el recurso y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera la Audiencia que conforme al apartado 1 del artículo 444 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en este juicio “sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación "

Debemos reiterar que, en el ámbito del Juicio Verbal de Desahucio, no es posible alegar la compensación que postula la parte apelante, conforme a una factura que dice abonada en importe de 8.339,96 euros por reparaciones realizadas en la vivienda necesarias para conservarla en condiciones de habitabilidad y servir para el uso convenido (vivienda habitual); lo que no obsta para que -al margen de este proceso- la parte demandada pueda ejercitar las acciones de las que se crea asistida para hacer valer el derecho que entienda resulte procedente al afecto de resarcirse de los importes abonados cuyo pago entienda le corresponde al arrendador conforme al contrato.

El que no se haya llegado a un acuerdo satisfactorio para las partes no implica que la entidad demandante hubiera actuado en contra de sus propios actos, en la medida en que la parte demandada no ha probado la existencia de acto alguno, de significación inequívoca, conforme al cual la parte actora hubiera reconocido la deuda que pretende compensar la parte demandada. Por tanto, este Tribunal no aprecia la infracción del artículo 7 del Código Civil en relación con la construcción jurisprudencial sobre la prohibición de venir contra los actos propios, porque no existen actos revestidos con las exigencias que establece el Alto Tribunal para admitir esta figura.

Y, así, el Tribunal Supremo ha establecido, en Sentencia de fecha 21 de mayo de 2.001, que esa Sala tiene declarado que para la aplicación de la doctrina de los actos propios es preciso que los hechos tengan una significación y eficacia jurídica contraria a la acción ejercitada.

Por demás, la construcción jurisprudencial respecto a los requisitos para que los actos propios vengan a ser vinculantes exige que los mismos, como expresión del consentimiento, han de realizarse con el fin de crear, modificar, obrar o extinguir algún derecho, causando estado y definiendo unilateralmente la situación jurídica del mismo y para que tengan naturaleza de sujeción han de ser concluyentes y definitivo, con lo que viene a ser del todo necesario que el acto se presente como solemne, preciso, claro, determinante y perfectamente delimitado, no ambiguo ni inconcreto .

Así pues y, como corolario, no habiéndose acreditado el pago de las rentas en las que se sustenta la demanda, procede -como decimos- estimar la acción de desahucio (y de reclamación de cantidades debidas) ejercitadas en la misma con fundamento en los artículos 1.555.1 del Código Civil y 27.2.a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en los términos en los que se ha acordado por el Juzgado de instancia en la Sentencia recurrida.

lunes, 5 de diciembre de 2022

La irretroactividad de las normas arrendaticias (2)

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda firmado el 15 de junio de 2015, siendo el arrendador una entidad bancaria, por un plazo de tres años-

Con fecha 3 de julio de 2018, se hace una novación de contrato, acordando una prórroga de tres años más, hasta el 14 de junio de 2021.

El día 17 de enero de 2021 se procedió a comunicar al arrendatario su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento, cuyo vencimiento estaba previsto el día 14 de junio de 2021.

El juzgado de primera instancia, con base en los anteriores hechos estima la demanda del arrendador y declara resuelto el contrato.

El inquilino apela la sentencia invocando que el arrendador es una persona jurídica, por tanto, la duración mínima ha de ser de 7 años conforme a lo dispuesto en el art. 9.1 de la ley de arrendamientos urbanos.

La Audiencia Provincial de Cuenca, sentencia de veinticinco de octubre de dos mil veintidós, desestima la apelación y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera la Audiencia que el artículo 9 de la LAU, fue modificado por el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, en el sentido invocado por la recurrente, sin embargo, la Disposición Transitoria Primera de la reseñada norma dispone:

Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto-ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.

Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en este real decreto-ley.

Pues bien, como señala la parte apelada, en el seno del procedimiento no se ha acreditado, en modo alguno, la existencia de acuerdo alguno por el que las partes se hayan sometido al nuevo régimen legal.

El motivo se desestima.

viernes, 2 de diciembre de 2022

La notificación fehaciente en los contratos de arrendamiento

 

HECHOS:

Sentencia del juzgado de primera instancia declarando extinguido, por expiración del plazo, el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.

El arrendatario apela la sentencia alegando que se produjo la tácita reconducción del contrato de arrendamiento dado que nunca tuvieron conocimiento de la comunicación de la arrendadora de dar por finalizado el contrato a la fecha de su vencimiento.

La Audiencia Provincial de Gerona, sentencia de 21 de octubre de 2022, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que como hemos dicho reiteradamente en nuestro Derecho, aunque la notificación que generalmente se exige como requisito previo para poder admitir una reclamación debe ser recepticia, ello no quiere decir que tenga que llegar necesariamente a conocimiento del deudor. Así, para que una notificación se entienda practicada, basta con que conste en autos que una parte remitió la comunicación por telegrama, burofax, u otro medio idóneo y fehaciente, al domicilio de la otra parte designado en el contrato o en la Ley, y que ha llegado a la órbita de decisión de su destinatario, de suerte que, si se hizo cuanto estaba en su mano para comunicar el contenido de la misiva, la actitud intencional, negligente e incluso olvidadiza del deudor, no puede impedir que se entienda producido el efecto pretendido.

La notificación a la que se refiere el artículo 10 LAU no está sujeta a forma, pero sí es recepticia en cuanto tiene que llegar a conocimiento del arrendatario, pero la finalidad de dicha comunicación quedará satisfecha cuando el arrendador utiliza todos los medios a su alcance para que así sea, de modo que solo impide conocer el contenido de la misiva la voluntad obstativa o renuente del arrendatario a quien va dirigida.

Que el demandado deba recibir esa comunicación no significa que se deba dejar a su libre voluntad la eficacia del acto, tanto al no ser necesario que lo consienta o haga alguna manifestación y en otro plano que no se le permita que impida la recepción.

No se le puede exigir al arrendador un quehacer imposible debido a los obstáculos puestos para recibir dicha notificación, por saber o intuir que no se va a querer renovar el contrato, y a lo que no se puede oponer el arrendatario, quien, ante ello, pudiera entender, eso sí en contra de la buena fe, no cumplir con sus obligaciones y a su vez no permitir o impedir la recepción de dicha comunicación, como ha sido este caso.

Tal doctrina es plenamente aplicable al presente caso dado que consta justificado que la parte demandante envió sendas comunicaciones a los dos arrendatarios, debidamente certificadas, no pudiendo ser hallados, pero si se dejó aviso, que no fue retirado por los dos demandados, por lo que la ausencia de notificación de dar por finalizado el contrato es por culpa de los demandados, lo que implica la desestimación del recurso.

La notificación fehaciente en los contratos de arrendamiento. (2)

 

Hechos

A) Sentencia de primera instancia declarando resuelto el contrato de arrendamiento

Recurso de apelación de la inquilina invocando, entre otros motivos: Ausencia de notificación respecto a la intención de no prorrogar el contrato por la parte arrendadora

Sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona, de 19 de octubre 2022, desestimando el recurso y confirmando la resolución del juzgado de primera instancia.

B) Sentencia de primera instancia desestimando la demanda del arrendador para resolver el contrato por finalización de su plazo.

Recurso de apelación del arrendador invocando error en la valoración de la prueba, ya que sí acompañaron documentos acreditativos de la comunicación

Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, 25 de mayo de 2021, estimando la apelación y declarando resuelto el arriendo.

En ambos casos el arrendador había efectuado la notificación de preaviso al inquilino utilizando los servicios de la entidad MailTeck, empresa privada, que ofrece servicios basados en la necesidad de realizar notificaciones de manera fehaciente, notificaciones que no fueron recogidas por los inquilinos.

En el primer supuesto la Audiencia Provincial de Tarragona considera que dicha empresa no es un Notario, ni goza de fe pública, pero constituye una entidad dedicada a prestar servicios cualificados de certificación, y por tanto dotada de especial credibilidad, y a través de los cuales el Tribunal puede formar su convicción de la realidad de la comunicación. Este reconocimiento que se hacía por la Jurisprudencia menor a los documentos extendidos por algún servicio de confianza cualificado ha sido refrendado por una modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil (la disposición final 2 de la Ley 6/2020, de 11 de noviembre), introduciendo su regulación en el art. 326.4 de la misma, que a su vez impone la carga de la prueba a quien cuestiona la veracidad.

En el segundo supuesto la Audiencia Provincial de Barcelona, señala que la entidad MailTeck emitió un certificado en el que deja constancia de los siguientes hechos: 1.- Enviado a través de PostaMail (RECEPCION). Recibido. 2.- Depositado en operador postal (CORREOS). Enviado. 3.- Entregado por operador postal (DEVUELTO). Recibido. 4.- Generado. Además, en dicho certificado se hace referencia a unos archivos en documentos adjuntos de los que no consta el contenido en el documento en papel, pero sí se puede acceder a dichos documentos a través del documento enviado en formato electrónico.

En el recurso de apelación se indica la posibilidad de acceder a los documentos en formato electrónico a través de "clicar (doble clic) sobre el recuadro en que se describen los mismos como archivos PDF."

Accediendo a los documentos a través del formato electrónico, se observa:

a) El primer documento consiste en una carta por la que se indica la voluntad de la parte actora de no prorrogar el contrato de arrendamiento.

b) El segundo documento contiene un certificado de correos por el que se indica que se intentó la entrega el 17 de junio de 2019 resultando ausente y que se ha devuelto a origen el 3 de julio de 2019.

Consideramos acreditados dichos extremos y, por tanto, se estima el recurso de apelación sobre esta cuestión.

lunes, 28 de noviembre de 2022

La transacción judicial en una reclamación de alquileres

 

El arrendador de una vivienda dirige demanda de reclamación de cantidad por importe de 15.560,32 euros, correspondiente a alquileres impagados y reparación de daños en la vivienda arrendada, contra los dos inquilinos y la avalista de ambos.

Posteriormente llega a un acuerdo transaccional con uno de los inquilinos y la avalista en el sentido de que abonarán la cantidad de 9.336,19 euros, desistiendo el demandante de la continuación del procedimiento frente a ellos y continuándolo contra el otro inquilino.

El juzgado dicta sentencia condenando al inquilino a pagar la suma de 5.186,77 euros, resultante de dividir la cantidad total reclamada en tres partes.

El inquilino apela la sentencia y el arrendador impugna esa apelación.

La Audiencia Provincial de Barcelona estima la impugnación y condena al inquilino a pagar la cantidad de 6.224,13 euros, más los intereses legales de dicha suma desde la fecha de presentación de la demanda.

Considera la Audiencia que nos hallamos ante dos deudores solidarios y una fiadora, por lo que la partición entre tres partes iguales que realiza el magistrado juez de primera instancia no es correcta.

Siendo solidaria la deuda, el acreedor puede dirigirse contra cualquiera de los dos deudores solidarios o contra todos ellos solidariamente (artículo 1.444 del Código Civil) y el que hizo el pago sólo puede reclamar de sus codeudores la parte que a cada uno le corresponde (artículo 1.445 del Código Civil).

La fiadora solidaria responde, en caso de no hacerlo los dos arrendatarios (deudores principales) de la deuda derivada del contrato de arrendamiento en toda su extensión.

En el presente caso, en el que el acreedor ha alcanzado un acuerdo con un inquilino y la avalista, haciendo constar expresamente que el procedimiento continuará respecto del otro demandado por la cantidad pendiente de pago 6.224,13 euros; de la interpretación de la transacción se desprende que la intención del acreedor no alcanza a éste último, por lo que la condonación parcial no ha de tener eficacia colectiva, alcanzando pues sólo a aquellos a quien se les otorgó, por lo que el arrendador puede reclamar el resto al otro inquilino.

Finalmente, debemos indicar que el acreedor no tuvo intención de beneficiar a unos deudores en perjuicio de otros y ello por cuanto, siendo dos los coarrendatarios solidarios, en la relación interna, le hubiera correspondido a cada uno de ellos el pago de 7.780,16 euros, por lo que al concretar la reclamación del codemandado en el importe de 6.224,13 euros no se ve perjudicado al no ver aumentada la cuota que le hubiera correspondido abonar en la relación interna con el codeudor.

viernes, 25 de noviembre de 2022

La irretroactividad de las normas arrendaticias

 

HECHOS

Contrato de arrendamiento de vivienda otorgado el 9 de marzo de 2018, con una duración de tres años.

Con fecha 7 de diciembre de 2020, el arrendador manifiesta al término del plazo pactado, su voluntad de dar por terminado el arriendo, que debía producirse el 8 de marzo de 2021.

Con fecha 11 de mayo de 2021, presenta demanda de desahucio.

El inquilino se opone invocando una duración mínima legal del contrato de siete años; y la ausencia de notificación, con cuatro meses de antelación.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda y declara resuelto el contrato.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 21 de octubre de 2022, desestima la apelación del inquilino y confirma la del juzgado, con costas en ambas instancias.

Considera Audiencia que los plazos de duración mínima y preaviso que invoca el inquilino han sido introducidos por el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, convalidado por Resolución del Congreso de los Diputados de 3 de abril de 2019; pero que, según su Disposición transitoria primera, no es aplicable a los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a su entrada en vigor, la cual se produjo, según su Disposición final tercera, el 6 de marzo de 2019, continuando los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad bajo el régimen jurídico que les era de aplicación, en este caso la Ley 4/2013, de 4 de junio, por haberse celebrado el contrato de arrendamiento que es objeto del pleito el 9 de marzo de 2018, no siendo por lo tanto aplicable, en el presente caso, el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo.

COMENTARIO:

Debía ser un alquiler muy económico puesto que el inquilino ha pleiteado sin ningún argumento para prolongar el arriendo UN año y siete meses, aunque para ello haya tenido que afrontar las costas de primera instancia y apelación.

martes, 22 de noviembre de 2022

La finalización del contrato de alquiler de una vivienda en copropiedad

 

El juzgado de primera instancia desestima la demanda interpuesta al amparo de los artículos 9 y 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos por reputar que la actora carecía de legitimación para interponer demanda de extinción del contrato de arrendamiento de la cosa común por expiración del plazo contra de la voluntad del otro copropietario, cuya cuota de participación era idéntica; y lo propio sucedía con la acción de desahucio por impago de rentas, habida cuenta el aplazamiento convenido entre el arrendatario y su interlocutor en la comunidad y la posterior regularización de los pagos.

La Audiencia Provincial de Asturias desestima la apelación de la copropietaria arrendadora.

Considera la Audiencia que el artículo 398 del CC. indica que para la administración y mejor disfrute de la cosa común será obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes, entendiendo que habrá mayoría cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyen la comunidad.

En el supuesto que nos ocupa los dos copropietarios tienen idéntica participación en la cosa común, de manera que deben actuar por consenso y cuando no puedan ponerse de acuerdo en la administración o disfrute de la misma, cualquiera de ellos podrá instar del Juez lo que corresponda, incluido el nombramiento de un administrador.

Es así que el contrato de arrendamiento fue suscrito por uno solo de ellos, pero no ofrece duda que lo hizo con el consentimiento de la ahora apelante porque el documento indicaba como domicilio de pago una cuenta bancaria a su nombre y así ha venido produciéndose durante todo este tiempo sin protesta alguna de la recurrente.

Es obvio que, aun cuando el arrendamiento se hizo por cinco años, después era susceptible de prórroga indefinida a voluntad de ambas partes y acierta por tanto la sentencia de instancia cuando considera que la modificación de esa situación jurídica exigía nuevo consenso entre los copropietarios y, de no producirse, aquel a quien interesase una nueva fórmula para la administración y disfrute de la cosa común debería instar la oportuna decisión del Juez pues ninguno de ellos podía imponer su voluntad al otro.

Por el contrario no es dudoso que la demandante podía ejercitar la acción resolutoria por impago de la renta pues es palmario que en tal supuesto su iniciativa redundaba en beneficio de la comunidad.

Sucede que no puede considerarse acreditado un incumplimiento deliberado de la obligación sino mero retraso cuando habitualmente se ha venido pagando la renta fuera del plazo establecido sin oposición alguna por parte del arrendador.

Este es el supuesto que nos ocupa, máxime cuando consta que el arrendatario había puesto en conocimiento del arrendador las dificultades que atravesaba por la repercusión que en su economía había provocado la emergencia sanitaria desatada por el COVID-19 y consensuado con este un aplazamiento en el pago de la renta; es más en fecha previa a la celebración del juicio había regularizado esa situación, pues así se deduce de que el recurso ciña su protesta a las rentas devengadas en febrero y marzo de 2022, cuyo pago también ha sido acreditado documentalmente en el trámite de este recurso, de modo que por todas esas razones se confirma la sentencia recurrida.

viernes, 18 de noviembre de 2022

El retracto de inquilino en una ejecución judicial

 

HECHOS

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha uno de agosto de 2011, con una duración de 5 años, con prórroga por dos años si no se renunciaba a ella y, en efecto, el contrato se prorrogó tras el período inicial.

En proceso de ejecución judicial contra la sociedad arrendadora se adjudica la vivienda el 17 de abril de 2014 -sic-, pero no se inscribió la propiedad a favor de la sociedad demandada hasta el 30 de abril de 2019.

En 14 de julio de 2019 los arrendatarios entablaron demanda en ejercicio del derecho de retracto frente a la repetida sociedad. Esta se opuso, y alegó que se había enviado un burofax a los arrendatarios para la resolución del contrato con efectos a partir del 31 de julio de 2019.

El Juzgado desestimó la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 14 de octubre de dos mil veintidós, estimó el recurso de apelación y declaró el derecho de los inquilinos al retracto para lo cual deberán pagar a la demandada 277.001 euros por razón de la vivienda.

Considera la Audiencia que los demandantes comparecieron en el proceso ejecutivo, en efecto, pero solo para poner en conocimiento la imposibilidad de contactar con la arrendadora, y para que se reconociese su derecho a mantenerse en posesión de la vivienda y anejos arrendados.

Que no existe ninguna prueba indicativa de que se informase a los demandantes sobre las condiciones de la venta, hasta que se les entregó testimonio del decreto de adjudicación. Parece claro que era imposible informar antes de la compraventa sobre las condiciones de ésta. Se trataba de una venta en subasta pública, no de una compraventa convencional en la que se saben las condiciones antes de perfeccionarse y consumarse el contrato. Pero no existe ninguna prueba de que, una vez producida la venta en subasta, con adjudicación a la ejecutante y cesión del remate, se informase sobre las condiciones de la misma a los arrendatarios

El plazo para ejercer el derecho de adquisición preferente no podía contarse sino desde que se informó claramente a los arrendatarios de las condiciones de la compraventa. La adquirente tenía obligación de hacerlo, conforme a lo establecido en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos. No lo hizo y solo el 19 de junio tuvieron conocimiento los demandantes de esas condiciones. No hay la menor prueba de que tuviesen ese conocimiento con anterioridad. Pudieron tenerlo, cierto, porque podrían haber pedido la información al Juzgado con anterioridad. El decreto de adjudicación lleva fecha de 17 de octubre de 2017. Pero lo cierto es que no pidieron esa información con anterioridad y el plazo de caducidad no comienza a correr desde que existe la posibilidad de informarse, sino desde que la información se facilita, a lo cual está obligado el adquirente. No puede contarse el plazo de otra forma, porque no lo permite la ley y en ello hay que ser rigurosos, tratándose de un plazo tan breve.

Desde luego no fue una compraventa de un lote con un precio único, como consta claramente en el decreto de adjudicación, en el que figura el precio de cada una de las unidades registrales, viviendas y plazas de aparcamiento, que fueron vendidas. No fue una venta conjunta, como la que se describe, para excluir el derecho de adquisición preferente, en el primer inciso del apartado 7 del artículo 25.

miércoles, 16 de noviembre de 2022

El alcance de un desahucio por precario

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia desestima la demanda de desahucio por precario interpuesta por la sociedad propietaria de una vivienda.

Los ocupantes de la vivienda habían justificado su situación en virtud de un contrato de arrendamiento de los denominados alquileres sociales, suscrito con Bankia al amparo del proceso de ejecución hipotecaria que se siguió contra ellos.

La  propietaria apela la sentencia invocando que ese contrato se firmó por Bankia, cuando ya no era suya la vivienda, pues fue transmitida a la actora en virtud de un contrato de compraventa de fecha 26 de junio del 2020.

La Audiencia Provincial de Gerona, sentencia de 3 de octubre de 2022, desestima la apelación y confirma la sentencia del juzgado en atención a las siguientes consideraciones:

El juicio de desahucio por precario tiene un objeto limitado, dado que sólo puede discutirse en el mismo si el demandado se encuentra o no en precario, es decir, que está ocupando el bien sin título o con un título ineficaz, pero sin que proceda realizar declaraciones en la sentencia que no sean la de estimar la demanda si se acredita que el demandado está en precario o desestimarla en caso contrario.

Por esa razón en este juicio no es dable declarar la nulidad del título en que pueda fundamentar el demandado su ocupación, salvo que dicho título ya hubiera sido declarado nulo o pueda declararse su inexistencia, por ser falso o por otras circunstancias similares.

Así como, está plenamente aceptada la venta de cosa ajena, sin perjuicio de las consecuencias jurídicas que pueda conllevar, también puede aceptarse el arrendamiento de cosa ajena. El arrendamiento es un contrato consensual, dado que se perfecciona por el mero consentimiento y vincula a las partes desde su celebración. Ni el Código civil, ni la Ley de Arrendamientos Urbanos exigen que el arrendador sea propietario, dado que puede ser arrendador el usufructuario, el poseedor, etc. Incluso el propio arrendatario podría subarrendar, a pesar de que lo tuviera prohibido, quedando vinculado con el subarrendatario.

El contrato de arrendamiento se otorgó el día 6 de julio del 2020 por Bankia, que era la propietaria en el Registro de la Propiedad, pues la venta a favor de la sociedad demandante no se inscribió hasta el 7 de septiembre del 2020, no hay razones para pensar, dentro de los límites que permite el juicio por precario, que los arrendatarios no sean de buena fe, dadas las circunstancias de su otorgamiento y la naturaleza del contrato de arrendamiento (alquiler social, debidamente declarado en la agencia tributaria catalana y como consecuencia de la ejecución hipotecaria).

martes, 15 de noviembre de 2022

La prescripción en la reclamación de alquileres

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia dicta sentencia condenando al inquilino al pago de 4.040,63 euros en concepto de alquileres atrasados.

El arrendador apela la sentencia solicitando que la condena se incremente en 1.215,49 €, correspondientes a alquileres declarados prescritos por el juzgado, devengados con anterioridad a 25 de julio de 2017.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 6 de octubre de 2022, desestima la apelación y confirma la sentencia del juzgado.

Considera la Audiencia que, en el presente caso, resulta de lo actuado, en relación con la reclamación de las rentas y cantidades asimiladas devengadas, antes del 25 de julio de 2017:

 1º.- que hubo una primera reclamación extrajudicial, por medio del burofax de 25 de julio de 2017, que es el momento a partir del cual quedó interrumpida la prescripción, comenzando de nuevo su cómputo, y que fue entregada al demandado el 26 de julio de 2017.

2º.- que, por la Disposición adicional cuarta del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declaró el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, se acordó la suspensión de los plazos de prescripción y caducidad de cualesquiera acciones y derechos desde su entrada en vigor que, según la Disposición final tercera, se produjo el 14 de marzo de 2020; y que, por el artículo 10 del Real Decreto 537/2020, de 22 de mayo, se acordó, con efectos desde el 4 de junio de 2020, alzar la suspensión de los plazos de prescripción y caducidad de derechos y acciones.

3º.- que hubo una segunda reclamación extrajudicial, por medio del burofax de 15 de octubre de 2020, cuando ya habían transcurrido tres años desde la primera reclamación extrajudicial, habiéndose presentado la demanda el 7 de noviembre de 2020.

Por lo que, siendo esencial a los efectos de la prescripción la valoración de la voluntad del titular en orden al mantenimiento y subsistencia de su derecho, no habiendo quedando patente el "animus conservandi", opuesto a la inactividad que sustenta la idea de fundar la prescripción en la presunción de abandono, debe entenderse prescrita la acción de reclamación de las rentas y cantidades asimiladas devengadas hasta el 25 de julio de 2017, por haber transcurrido el plazo de tres años del artículo 121.21. a) del Código Civil de Cataluña, contado desde la primera reclamación extrajudicial, de 25 de julio de 2017, hasta la segunda reclamación extrajudicial, de 15 de octubre de 2020.

jueves, 10 de noviembre de 2022

El desistimiento en un contrato con agencia inmobiliaria

 

HECHOS:

 Se firma un contrato de corretaje inmobiliario entre  particulares y  agencia inmobiliaria que tenía por objeto la búsqueda de un comprador para la vivienda de los consumidores.

La agencia encuentra un comprador que aceptó las condiciones acordadas con los demandados y pagó la señal.

En ese momento los vendedores desisten de vender el inmueble.

La Agencia inmobiliaria reclama judicialmente la cantidad de CATORCE MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y SIETE (14.447,40 €), en concepto de los honorarios pactados por el cumplimiento de sus servicios.

El Juzgado de primera instancia estima en parte la demanda, pero moderó la cantidad que debían pagar los demandados y les condenó a abonar 2.000 euros.

La Audiencia provincial estima la apelación, desestima la demanda y absuelve a los demandados.

EL Tribunal Supremo, sentencia de 24 de marzo de 2021, desestima el recurso de la agencia y confirma la sentencia anterior, con condena en costas a la agencia.

Considera el Supremo que, en este caso, los consumidores al desistir del contrato de corretaje inmobiliario celebrado en su domicilio a pesar de que la agencia ya había conseguido encontrar unas personas interesadas en la compra del piso, no infringen la normativa de defensa del consumidor. Ello por cuanto, en atención a los hechos, no se dan los requisitos para la excepción al derecho de desistimiento previstos en dicha normativa. En el caso no consta que, durante el tiempo que legalmente tiene el consumidor para desistir (catorce días desde la celebración del contrato más doce meses por no haber cumplido el empresario el deber de información sobre el derecho de desistimiento), los consumidores prestaran su consentimiento expreso para que comenzara la ejecución del contrato, reconociendo al mismo tiempo que eran conscientes, es decir, plenamente conocedores, de que una vez que el contrato se hubiera ejecutado completamente por el empresario ya no podrían desistir.

Por lo demás, contra lo que dice la agencia, no se aprecia que el ejercicio del desistimiento por los consumidores haya sido contrario a la buena fe ni constituya un abuso, pues no se trata de que los consumidores hayan pretendido defraudar los derechos de la agencia mediante la desvinculación del contrato para evitar pagarle los honorarios correspondientes, pero aprovechándose de su labor por haber celebrado el contrato de venta promovido por el agente. De lo que se trata es de que, habiendo celebrado el contrato de corretaje en el domicilio de los consumidores, que es un supuesto para el que el legislador establece un derecho de desistimiento para paliar el riesgo de decisiones poco informadas o meditadas, la agencia no les informó del derecho a desistir y ejecutó totalmente el contrato dentro del plazo que hubieran tenido para desistir. En consecuencia, el ejercicio del derecho de desistimiento por parte de los consumidores es eficaz y no les es exigible el pago de los honorarios reclamados por la agencia.

viernes, 4 de noviembre de 2022

La responsabilidad de los daños por incendio en una vivienda arrendada

 

HECHOS:

Los inquilinos de una vivienda interponen demanda contra el casero en reclamación de 16.925,77 euros, importe de las obras de reparación como consecuencia de un incendio que tuvo lugar en la casa arrendada por causa desconocida y que, los demandantes señalaron que no habían sido atendidas por el demandado, propietario del inmueble.

El juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda atendida la conclusión del informe de los bomberos que acudieron a apagar el incendio, en la que se señaló que se desconocían las causas del siniestro.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de dieciocho de julio de dos mil veintidós, estima la apelación del casero y revoca la sentencia anterior.

La Audiencia fundamenta su resolución en lo previsto en el artículo 1563 del Código Civil y la jurisprudencia que lo interpreta.

"La jurisprudencia de esta Sala tiene reconocido que el art. 1563 del CC establece una presunción de responsabilidad del deterioro o pérdida de la cosa arrendada "a no ser que se pruebe ocasionado sin culpa suya. Por tanto, el art. 1563 CC establece una responsabilidad extraordinaria del arrendatario de conservación de la cosa arrendada (.......) que se deriva del hecho mismo de la posesión que obliga a conservar los bienes ajenos poseídos en el mismo estado de conservación en que se recibieron" (STS 17/02/2016).

"el desconocimiento de la causa del incendio no supone que el mismo se haya producido por caso fortuito” (STS 24/10/2006).

La anterior jurisprudencia lleva a considerar que la prueba que debe suministrar el arrendatario para desvirtuar la presunción del artículo1563 CC, es la prueba de que el siniestro que causó el deterioro o perdida de la cosa arrendada se ocasionó "sin culpa suya". La prueba ha de ser la suficiente para acreditar que existe una explicación causal del referido deterioro o pérdida que excluya que tal resultado dañoso sea imputable al arrendatario o, a tenor del siguiente artículo 1564 CC, a "las personas de su casa".

En el presente caso se ha de partir de la consideración de que el incendio se originó, un día del mes de enero, en la chimenea de la vivienda arrendada según se relata en el referido informe. En este sentido, el tiempo transcurrido, desde el 2011, en el que los actores estuvieron residiendo en la vivienda arrendada sin que se hubiera puesto de manifiesto problema alguno al respecto y de que no se aportó por los demandantes pericial alguna imputase el siniestro a defectos de construcción o de que el incendió se hubiera ocasionado, lisa y llanamente, "sin culpa alguna del arrendatario", es por lo que el solo informe de bomberos aportado en el que, en unas muy someras conclusiones se determina que "les causes del sinistre es desconeixen" debe reputarse una prueba del todo insuficiente frente a la presunción establecida en el art. 1563 del CC con relación al art 27.1 de la LAU.

CONSEJO PRÁCTICO

No existe obligación legal de asegurar la vivienda arrendada, pero parece más que conveniente que el inquilino suscriba una póliza que asegure su responsabilidad civil

jueves, 3 de noviembre de 2022

El desistimiento de un inquilino en un arrendamiento compartido

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda suscrito el 2 de julio de 2018, en el que aparecen dos personas como inquilinos, así como dos avalistas solidarios.

El arrendador pone demanda contra todos ellos solicitando el desahucio por falta de pago y las rentas adeudadas.

Una de las inquilinas contesta a la demanda alegando que debido a un "altercado violento con el otro inquilino" dejó de habitar la vivienda el 1 de octubre de 2018; que se personó en la inmobiliaria para comunicarles "que había dejado la vivienda" y que "quería desistir del contrato", pero que la inmobiliaria se negó a ese desistimiento; que en la vivienda arrendada continuó residiendo el otro inquilino ; y que el 5 de marzo de 2019 entregó en el Juzgado las llaves de la vivienda, llaves que el codemandado le dejó en el buzón de su nuevo domicilio.

El Juzgado de primera instancia declara resuelto el contrato de arrendamiento y condena solidariamente al pago de la cantidad de 9.199,55 euros, a los dos inquilinos y a los avalistas.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de siete de julio de dos mil veintidós, desestima la apelación de la coinquilina y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera la Audiencia que la apelante no tiene en cuenta el artículo 11 de la ley de arrendamientos urbanos y por tanto no ha habido desistimiento ni con los requisitos temporales que establece ese precepto ni por parte de los dos arrendatarios. Así:

1) El contrato de arrendamiento surtió efectos desde el 2 de julio de 2018, luego el desistimiento solo cabía desde el 2 de enero de 2019; por tanto, no cabía en octubre de 2018. Y siempre que se comunicase al arrendador con una antelación de al menos treinta días, requisito tampoco cumplido.

2) El desistimiento debe ser de los dos arrendatarios, no basta con que uno de ellos quiera desligarse unilateralmente del contrato, pues con ello no recuperaría el arrendador la disponibilidad del inmueble arrendado; y no puede uno de los dos arrendatarios desligarse del contrato por su sola voluntad y al margen de todo requisito legal, sino que viene obligado a cumplir las obligaciones derivadas del contrato en tanto reúna la condición de arrendatario (artículos 1089, 1091, 1254, 1256 y 1258 del Código civil). La apelante no podía limitarse a abandonar la vivienda arrendada y con ello dejar de quedar obligada al pago de la renta, pues ello va en contra del contrato firmado y no se cumplían los requisitos legales para el desistimiento, como se ha dicho.

De ahí que sea correcto condenarla al pago de las rentas devengadas hasta el momento en que finalizó el arrendamiento por haberse devuelto a los arrendadores la posesión de la vivienda arrendada (en nuestro caso se acordó su devolución por la juzgadora de instancia por providencia de 16 de septiembre de 2019). Se desestima el recurso.  

CONSEJO PRÁCTICO

¿Qué debería haber hecho esa inquilina?

Cómo mínimo notificar de modo fehaciente al arrendador la necesidad de marcharse de la vivienda arrendada, luego hubiera podido defender, en el supuesto de no demostrar esa necesidad de abandonar la vivienda,  su responsabilidad de pago exclusivamente de la mitad de los seis primeros meses.

Cláusulas abusivas en un aval personal

 

HECHOS:

Se concierta un  préstamo con garantía hipotecaria entre un particular y una entidad bancaria.

En la cláusula vigésimo sexta, los padres del prestatario se constituyeron como fiadores solidarios, con renuncia a los derechos de excusión, orden y división.

El prestatario demanda a la entidad bancaria solicitando, entre otras, la nulidad de la cláusula relativa a los fiadores solidarios.

La sentencia de primera instancia declara nula dicha cláusula por falta de transparencia, pues no explicaba en qué consiste la solidaridad, ni tampoco el significado de la renuncia a los derechos de orden y excusión.

La Audiencia Provincial estima la apelación y revoca la sentencia de primera instancia, y declara válida y eficaz la cláusula de aval.

El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación del prestamista y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que los contratos de fianza suscritos por personas consumidoras en relación con operaciones de préstamo (con o sin otra garantía real o personal) no son nulos per se, ni tienen el carácter de meras cláusulas contractuales o condiciones generales de la contratación.

Aunque "sí podrán estimarse abusivas, o contrarias a normas imperativas, determinadas cláusulas contractuales o condiciones generales de la contratación que se integren en el mismo, como por ejemplo el pacto por el que el fiador se obligue a más que el deudor principal ( art. 1826 CC), el que permita al acreedor exigir otro fiador aun cuando el inicial no viniere al estado de insolvencia ( art. 1829 CC), el que exonere al acreedor negligente en la excusión de los bienes señalados cuando no concurra ninguna de las causas de exclusión de la excusión ( arts. 1831 y 1833 CC), el de renuncia a la extinción de la fianza cuando por algún hecho del acreedor no pueda quedar subrogado en los derechos o hipotecas del mismo ( artículo 1852 del Código Civil), o el que le impida oponer al acreedor las excepciones propias del deudor principal y que sean inherentes a la deuda ( art. 1853 CC), etc"

En nuestro caso, concurren circunstancias muy similares a las que apreciamos en la sentencia 820/2021, de 29 de noviembre, que justifican la conclusión de que el pacto de fianza supera los controles de incorporación y transparencia: la cláusula vigésimo sexta se encabeza con una rúbrica breve e inequívoca, "Fiadores", y al ir en negrita se resalta con toda claridad. Está redactada en términos claros, la exposición no es farragosa ni innecesariamente extensa u oscura:

"Don … y doña … se constituyen en fiadores solidarios con la parte deudora de todas las obligaciones que ésta contrae por la presente escritura, renunciando a los beneficios de excusión, división y cualesquiera otros que pudieran favorecerles, queriendo que su fianza tenga plena eficacia, aunque la Caja de Ahorros de Santander y Cantabria no exija a su vencimiento la cantidad debida".

De tal forma que, cabe concluir, como hicimos en el supuesto enjuiciado en la sentencia 820/2021, de 29 de noviembre, que "el alcance del compromiso obligacional del fiador, en cuanto a su contenido esencial de garantía, sobre el que ha de proyectarse específicamente la atención del fiador, está delimitado de forma concreta, sin que su conocimiento y posibilidad de comprensión quede dificultada por la extensión, oscuridad o lo farragoso de su contenido, como puede suceder en el caso de otros contratos más complejos".

miércoles, 2 de noviembre de 2022

LAU 1994: Reparaciones a cargo del inquilino.

 

La Audiencia Provincial de Santander, sentencia de 04 de julio del 2022, resolviendo un recurso de apelación sobre reclamación de desperfectos al término de un arrendamiento de vivienda, establece los siguientes criterios:

Partiendo del art. 1561 del código civil, del artículo 21 de la ley de arrendamientos urbanos y del informe pericial aportado, examinando ahora las diversas partidas por las que se reclama, hay que indicar:

a)      Enchufes y salida de humo. Son pequeños desperfectos que deben asumirse enteramente por la parte arrendataria de conformidad con lo establecido en el art. 21 LAU y la previsión contractual del segundo contrato, expresamente referida a enchufes. El valor es de 100 y 50 respectivamente, más IVA, para la plena restitución del arrendador.

b)     Paredes, techo y solado. Las actuaciones que propone el perito exceden claramente de las pequeñas reparaciones exigidas por el desgaste por el uso ordinario de la vivienda y no tienen en consideración la depreciación de esos elementos tras tres años ininterrumpidos de uso. Estimando que las tareas de pintura y barnizado de paredes y suelos deben realizarse cada 6 años para mantener esos elementos en un estado excelente, como nuevo o casi nuevo, parece adecuado reducir al 50% el importe señalado por el perito para esas partidas a fin de evitar enriquecimientos injustos al arrendador. En consecuencia, la indemnización por estos conceptos se establece en 315 y 250 respectivamente, más IVA.

c)      Limpieza de alfombras y tapicería. Desde la consideración de que lo que se propone es la limpieza y no la sustitución de esos elementos dañados, una vez más hay que tener en consideración que es conveniente la limpieza más o menos intensa de alfombras y tapicería, cada cierto tiempo, pues estos elementos se ensucian con el uso, aun normal. De ahí que no pueda establecerse obligación alguna con cargo a la parte arrendataria, porque esta actuación, por el importe, excede de las pequeñas reparaciones (sobre todo si se comparan con la renta convenida), y de accederse a ello se estaría atribuyendo a la parte demandante un beneficio que no tiene justificación legal o contractual.

d)     Lavadora. La revisión de este electrodoméstico, se entiende que, como paso previo para su reparación, no corresponde al arrendatario toda vez que no puede calificarse esa actuación como de pequeña reparación, ni puede obviarse que la lavadora con 6-8 años de indiscutida antigüedad pudiera estar cerca de su obsolescencia.

e)     Cortinaje. Los defectos advertidos en relación con este elemento (decoloración, desprendimiento) no se resuelven con una pequeña reparación y corresponden al paso del tiempo, tras tres años de uso de la vivienda. De ahí que se opte por aplicar también un factor de corrección similar al aplicado respecto de paredes y suelos. En consecuencia, se reduce al 50% el importe señalado por el perito para esta partida, evitando así enriquecimientos injustos para el arrendador. Por tanto, la indemnización por esta partida se establece en 225 euros más IVA correspondiente.

lunes, 31 de octubre de 2022

La repercusión del IBI y tasa de basuras en el arriendo de una VPP

 

El inquilino de una vivienda de protección pública (VPP) tacha de predispuesta y abusiva y solicita la nulidad de la cláusula de su contrato de arrendamiento con opción de compra, que establece que "será a cargo del arrendatario el Impuesto de Bienes Inmuebles y aquellas tasas que graven la vivienda, las cuales serán repercutidas por el arrendador conjuntamente con la mensualidad de renta siguiente a su devengo por el Ayuntamiento u organismo".

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de ocho de octubre de dos mil diecinueve, desestima esa solicitud conforme al siguiente razonamiento:

Aunque conforme a la normativa para para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, han de reputarse abusivas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente que, en contra de las exigencias de la buena fe, impongan al consumidor, en la compraventa de viviendas, el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario; no debe olvidarse que la cláusula séptima del contrato litigioso se halla referida al contrato de arrendamiento que liga a las partes y no al eventual contrato de compraventa de la vivienda arrendada que pudiera derivar de la opción de compra establecida.

Partiendo de ello, ha de tenerse presente, que la posibilidad de pactar la repercusión, al arrendatario, del importe de los tributos que correspondan a la vivienda arrendada aparece expresamente recogida en el artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, a cuyas disposiciones queda sujeto el contrato litigioso, como expresamente establece su estipulación primera.

Por otra parte, tampoco puede olvidarse que el apartado 10.2 de la Disposición Transitoria Segunda de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos -de aplicación a los contratos suscritos bajo la vigencia de la Ley Arrendaticia de 1964- facultó, asimismo, a los arrendadores a exigir de los arrendatarios el importe total de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles correspondiente al inmueble arrendado.

De igual modo, la normativa de la Comunidad de Madrid, que regula la cesión, en arrendamiento, de las viviendas de Protección Oficial de Promoción Pública preceptúa que será de cuenta de los arrendatarios "el importe de la contribución urbana" que grave el inmueble; y el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid, establece, de modo expreso, que "el arrendador podrá percibir, además de la renta inicial o revisada que corresponda, el coste real de los servicios de que disfrute el inquilino y se satisfagan por el arrendador, así como las demás repercusiones autorizadas por la legislación aplicable"

En cuanto a la tasa de basuras es un tributo municipal cuyo hecho imponible viene determinado por la prestación del servicio público de recogida de basuras, por lo que es evidente que el receptor de dicho servicio público es, en todo caso, el ocupante o usuario de la vivienda en cuestión, que es quien recibe y se beneficia de la prestación del mismo; por lo que la estipulación contractual que prevé la repercusión de dicho tributo al arrendatario -que es, precisamente, a quien corresponde el uso de la vivienda arrendada- no origina perjuicio alguno al consumidor, ni genera un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones que para él derivan del contrato de arrendamiento.

lunes, 24 de octubre de 2022

Instalación de ascensor en un inmueble arrendado

 

HECHOS

Contrato de arrendamiento de local de negocio de fecha 5 de marzo de 2014, con una duración de 13 años.

En dicho contrato se establece una cláusula, como obra de mejora del edificio, la posibilidad de ocupación de unos metros cuadrados del local arrendado para la instalación de un ascensor, renunciando el inquilino a toda reducción de renta por razón de la parte del local de la que sea privado a causa de aquellas y a percibir indemnización por los gastos que las obras le obliguen a efectuar.

Con base en ello el arrendador presenta demanda solicitando se declarase el derecho a la instalación de un ascensor en la finca de su propiedad, la obligación del arrendatario de permitir la ejecución de esa obra, a recuperar la posesión en los espacios indicados imprescindibles para ello y a declarar novado el objeto del contrato quedando fuera de la finca objeto del alquiler los espacios cuya posesión se reintegren a la propiedad.

El inquilino se opuso a la demanda formulando reconvención para que se declarase nula la antedicha cláusula del contrato.

La sentencia de primera instancia desestimó ambas pretensiones.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de diecinueve de septiembre de dos mil veintidós, desestima el recurso de apelación del arrendador y confirma la sentencia anterior.

Considera la Audiencia que si el art. 22 de la LAU prevé necesariamente una compensación al arrendatario de los supuestos de afectación (temporal y provisional) del arrendamiento como consecuencia de la realización de las obras de mejora, difícilmente puede sostenerse que el arrendatario carezca de derecho alguno a ser indemnizado cuando el resultado de las obras de mejora del edificio suponga una minoración de la finca objeto del arrendamiento, y máxime en nuestro caso donde se observan las ya escasas dimensiones del local.

Sostener lo contrario, como se sustenta, fundamenta y se pide en la demanda rectora de las presentes actuaciones va contra el propio designo de la LAU, pues ésta, en su art 22 referido, respecto de las obras de mejora que afectan a la finca arrendada establece, ex lege, un derecho a rebajar la renta y un derecho a obtener una compensación por aquéllas. De ahí que resulta improcedente negar una compensación y/o rebaja de las rentas cuando la afectación de las obras resulte una minoración permanente de la superficie de la finca objeto del arriendo. En este sentido, como sea que la súplica de la demanda rectora de las presentes actuaciones se ha postulado en realidad como un todo, procede confirmar la íntegra desestimación de la misma

 Siendo el derecho a recuperar la posesión en los espacios indicados imprescindibles para la ejecución e instalación del ascensor una consecuencia de la declaración de novación postulada en el escrito de demanda, debemos señalar que ésta no procede por cuanto no existe acuerdo (ni expreso ni tácito) alguno de las partes contractuales al respecto y los hechos no han dejado de revelar sino una frontal oposición de la arrendataria a dicha novación contractual.

El pacto invocado regula el derecho a llevar a cabo, por parte del titular del inmueble y arrendador, obras de mejora en el edificio, pero ello (que nadie discute, ni niega) no es, en realidad, el objeto de la pretensión de la parte demandante, sino la recuperación de los espacios necesarios para esa obra.

Por último, al no existir inquilinos en las viviendas que integran el inmueble, no se advierte perentoriedad alguna en llevar a cabo las obras de mejora propuestas, sino solo se revela el mero interés de la parte arrendadora.

RESUMEN:

El casero pretende, aunque no lo consigue, aprovechar una cláusula de obras de mejora, para privar al inquilino de parte del inmueble arrendado, sin indemnización ni rebaja del alquiler


miércoles, 19 de octubre de 2022

Efectos de la ejecución hipotecaria sobre un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 31 de julio de 2017

Adjudicación de la vivienda arrendada, en procedimiento de ejecución hipotecaria, en fecha 28 de febrero de 2018.

Abandono de la vivienda por la inquilina el día 5 de abril de 2019, por auto judicial que ordenaba el desalojo y lanzamiento de los terceros ocupantes. Hasta ese momento la inquilina creía que su arrendador seguía siendo legítimo propietario de la vivienda por ella arrendada.

La inquilina presenta demanda contra su arrendador reclamando la cantidad de 7.940 euros, correspondientes a   tres conceptos: a) Devolución de la fianza, b) alquileres pagados al demandado con posterioridad a la adjudicación de la finca por parte del Banco Santander, c) pago de cuotas de la comunidad de propietarios.

La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de dieciocho de julio de dos mil veintidós, desestima la apelación del casero y confirma la sentencia anterior.

Considera la Audiencia que la restitución de la fianza regulada en el art. 36.4 LAU se configura como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución). Ello supone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ("...al final del arriendo") y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado). En este sentido, la LAU establece un tiempo de cumplimiento de restitución dentro del mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. En el caso, al casero incumbía la carga de probar la devolución de la fianza, por aplicación de las reglas de distribución de la carga probatoria (art. 217 LEC). Y, en este sentido, la alegación exonerativa del demandado consistente en que la parte actora incumplió su obligación de pago de la renta durante el tiempo de vigencia del contrato, debió ser objeto de la oportuna prueba, la que en modo alguno consta en las presentes actuaciones.

En cuanto a los alquileres que se reclaman, desde el momento en que se dictó el auto de adjudicación, se resolvió ipso iure el contrato de arrendamiento (art. 13.1 de la LAU en la redacción dada la mismo por la Ley 4/2013, de 4 de junio) y, por ello dejó, de existir la obligación del pago de la renta por parte de la demandante al demandado y, por tanto, de dicho pago indebido surge la ineludible obligación de restituirlo (art. 1.895 del CC). Es por ello que debe mantenerse el pronunciamiento de condena al pago del importe de 1.300 euros en concepto de rentas abonadas indebidamente por la arrendataria al demandado cuando éste ya no era propietario de la vivienda. La alegación al respecto formulada por el recurrente de que no consta que Banco Santander notificase directamente a la demandante de que era el nuevo propietario, en realidad, no hace sino redundar en la afirmación da la parte demandante que sostiene su pretensión.

Finalmente, en cuanto a la tercera y última acción de reclamación ejercitada al amparo del art. 1.158 del CC debe recordarse que la inquilina acreditó que fue requerida judicialmente por el Juzgado de Primera Instancia núm. 39 de Barcelona, con relación a una demanda de ejecución de títulos judiciales instada por la comunidad de propietarios donde se halla la finca arrendada, por impago de las cuotas de la comunidad por parte del demandado. Según certificación expedida por la Letrada de la Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia núm. 39 de Barcelona, la hoy demandante ingresó en tal concepto en la cuenta de dicho procedimiento la suma total de 4.980 euros y de esa certificación se advierte que era una deuda que el demandado mantenía con la comunidad de propietarios, antes de la adjudicación.

lunes, 17 de octubre de 2022

Los efectos del RDL 11/2020 sobre un contrato de arrendamiento extinguido.

 

HECHOS

Contrato de arrendamiento vivienda de fecha 21 de abril de 2016, en el que se pactó una duración del contrato de un año.

El 21 de febrero de 2020, transcurridos los tres años del contrato, y hallándose este en prórroga, la arrendadora remitió un burofax en el que comunicaba al inquilino carecer de interés para prorrogar el vínculo contractual un año más.

En fecha 8 junio de 2020, la arrendadora interpuso demanda contra el arrendatario en la que solicitaba la declaración judicial de extinción del contrato por expiración del plazo contractual.

El inquilino aportó carta remitida, por vía burofax, de 15 de julio de 2020, por la que comunicaba a la entidad demandante que se acogía a la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, de conformidad con lo dispuesto en el art. 2 del Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo y con tal base normativa sostuvo que el contrato necesariamente se prorrogaba 6 meses más, toda vez que la finalización del contrato de arrendamiento tuvo lugar con posterioridad al 2 de abril de 2020 (entrada en vigor RDL 11/2020 de 31 de marzo), causa por la que el arrendador deberá pasar por lo anterior y quedar vinculado por la prórroga legal del vínculo contractual.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda.

La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación y confirma la anterior sentencia.

El Tribunal Supremo, sentencia de 4 de octubre de 2022, desestima el recurso de casación.

Considera el Supremo que s no se cuestiona que nos hallamos ante un arrendamiento de vivienda, tampoco que había transcurrido el plazo de duración mínima legal de tres años que fijaba el art. 9 de la LAU, así como que el arrendamiento se encontraba en situación de prórroga de un año en aplicación del art. 10 de la LAU, en la redacción vigente de tales preceptos. Igualmente, se había comunicado al arrendatario la voluntad de no renovar el contrato por parte del arrendador con más de 30 días de antelación. El contrato, pues, según la legislación arrendaticia urbana se extinguía el 21 de abril de 2020. Ahora bien, dentro de dicho plazo de 30 días, entró en vigor, el 2 de abril de dicho año, el RDL 11/2020. La comunicación del arrendatario de prorrogar el contrato se produjo el 15 de julio de 2020, es decir dos meses y medio después de la entrada en vigor de dicha disposición legal.

Tras la vigencia de dicho RDL 11/2020, se abre un nuevo panorama normativo, bajo el cual carece de justificación que el arrendador, tras exteriorizar su voluntad de no prorrogar del contrato de alquiler, conforme al art. 10 de la LAU, tenga que esperar, antes de ejercitar judicialmente la acción de desahucio por expiración de plazo, los seis meses de prórroga a los que se refiere el precitado RDL, cuando el arrendatario no le formuló ninguna petición de tal clase, y no opera la prórroga por ministerio de la ley, sino a iniciativa del arrendatario.

Por otra parte, la espera o pasividad del arrendador, en el ejercicio de la acción de extinción del contrato, hasta que transcurriera dicho plazo de seis meses, conllevaría el juego de la prórroga tácita del art. 10 LAU, que no excluye la nueva normativa.

Tampoco tiene sentido que, cumplidos los requisitos del art. 10 de la LAU y transcurrido un significativo periodo de tiempo -dos meses y medio-, durante el cual el arrendatario nada manifestó sobre su derecho a acogerse al mentado RDL, e interpuesta la demanda, tras su citación a juicio, pueda el arrendatario oponerse a la extinción del contrato, señalando, entonces y solo entonces, que se somete al mentado RDL y, por lo tanto, que el contrato se encuentra bajo la prórroga de seis meses, con la correlativa desestimación de la acción judicial e imposición de costas.

El contrato de arrendamiento no puede quedar sometido a tal situación de incertidumbre, por lo que, al hallarse en prórroga y comunicada, por el arrendador, su intención de no prorrogar el vínculo contractual, conforme a lo dispuesto en el art. 10 LAU, es cuando el arrendatario deberá exteriorizar su voluntad de acogerse al régimen del precitado RDL, antes de que el contrato quede legalmente extinguido, pues entonces ya no podemos hablar de prórroga, sino de rehabilitación del vínculo contractual, lo que constituye una situación jurídica que no fue legalmente contemplada.

miércoles, 28 de septiembre de 2022

Régimen jurídico del arrendamiento de habitaciones.

 

HECHOS:

Con fecha 15 de julio de 2019 se firma un único contrato de arrendamiento, que denominaron "contrato de alquiler de piso amueblado y compartido".

En la estipulación primera del contrato de arrendamiento, se dice que "el arrendador da en arrendamiento al arrendatario una habitación y los espacios comunes de la vivienda, como cocina, salón y baños de la vivienda"

En la estipulación cuarta se acordó por las partes que "la duración de este será desde el 15 de julio de 2019 hasta el 14 de julio de 2020, pudiendo ser prorrogado por periodos anuales hasta un máximo de tres años, de acuerdo con el sistema de prórrogas legales que establece la Ley 4/2013, de 4 de junio, salvo que alguna de las partes manifieste con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato, su voluntad de no renovarlo".

El arrendador remitió al arrendatario burofax certificado el día 24 de junio de 2020, para que desalojara la vivienda, al entender que como el pago de la renta es mensual, el plazo del arrendamiento es también mensual y como no lo hiciera, interpuso demanda de resolución del contrato por expiración del plazo contractual.

La Juzgadora de instancia considera que el contrato suscrito por las partes está sujeto a la LAU, y que, en todo caso, se estipuló por las partes una duración de tres años, y desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Cáceres, sentencia de veintitrés de marzo de dos mil veintidós, desestima la apelación del arrendador y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera la Audiencia que la luz de los términos utilizados por las partes, como bien se dice en la sentencia de instancia, estamos ante un contrato de arrendamiento de una vivienda amueblada y compartida que se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos, pues comprende además de una habitación los demás espacios comunes de la vivienda, como cocina, salón y baños de la misma. Ello se corresponde con la propia denominación que atribuyen las partes cuando lo califican como "contrato de alquiler de piso amueblado y compartido".

Por tanto, el hecho de que el resto de las habitaciones las ocupen otras personas, también arrendatarias, no es óbice a que estemos ante un contrato de arrendamiento sujeto a la LAU, como expresamente se dice en la estipulación cuarta, al establecer el plazo de duración del contrato, en la que expresamente se dice que "el contrato puede ser prorrogado por periodos anuales hasta un máximo de tres años, de acuerdo con el sistema de prórrogas legales que establece la Ley 4/2013, de 4 de junio.

Si las propias partes acordaron que la duración de este será desde el 15 de julio de 2019 hasta el 14 de julio de 2020, pudiendo ser prorrogado por periodos anuales hasta un máximo de tres años, de acuerdo con el sistema de prórrogas legales que establece la Ley 4/2013, de 4 de junio, es obvio que referido contrato no expira hasta el 14 de julio de 2022. Por tanto, como dicha fecha no ha transcurrido, no es posible declarar la resolución del contrato por expiración del plazo, que es la acción formulada en la demanda.

 

martes, 27 de septiembre de 2022

La nulidad de un contrato de arrendamiento de vivienda

 

El juzgado de primera instancia dicta sentencia declarando la nulidad de sendos contratos de arrendamiento firmados entre padre e hijas, a instancias del primero, por considerar que eran contratos simulados que encubrían una donación de inmuebles. Donación nula, carente de validez por no estar formalizadas en escritura pública.

La Audiencia Provincial de Albacete, sentencia de 5 de mayo de 2.022, revoca la del juzgado y desestima la demanda del arrendador.

Considera la Audiencia que, aunque las inquilinas apelantes no alegan que la sentencia acoja una causa de nulidad no debatida en el procedimiento, se limitan a mantener la validez de los contratos de arrendamiento suscritos con su padre y alegan que la sentencia de instancia ha valorado erróneamente la prueba practicada, el recurso ha de ser estimado, al no constar que concurra ninguna causa determinante de la nulidad de los contratos de arrendamiento suscritos entre las partes.

Así en primer lugar hemos de indicar que, aunque el demandante pone en duda la fecha de los contratos, realmente no prueba que dicha fecha no se corresponda con la realidad, ni impugna tampoco su firma como arrendador obrante en los mismos. No discute en definitiva que suscribió con sus hijas los contratos de arrendamiento que acompaña a su demanda.

En segundo lugar, no está acreditado, ni existe indicio alguno de que el contrato de arrendamiento sea simulado.

En tercer lugar, el recurso ha de estimarse porque los contratos obligan a las partes contratantes, siendo para ellas ley, que deben cumplirlos en tanto no se resuelvan por concurrir causa legal para ello o por la mutua voluntad de las partes, sin que una de ellas por sí sola pueda alterarlos o dejarlos sin efecto.

En el cuarto y último lugar porque no se ha acreditado concurra causa ninguna de nulidad de los contratos, no pudiendo fundar la misma ninguno de los argumentos o de las alegaciones contenidas en su demanda, en las que el demandante funda la nulidad del contrato.

En este sentido ninguno de los errores que existen en el contrato son causa bastante para declarar su nulidad del contrato, bien por carecer de entidad para ello, bien por no estar acreditada la alegación en la que se funda.

El que la duración estipulada fuera indefinida, en contra del carácter temporal del contrato de arrendamiento, tampoco determina su nulidad, sino que tan solo determina la ineficacia de dicha cláusula y su sustitución por las previsiones legales al respecto, tal y como resulta de la jurisprudencia que invoca en su demanda la parte demandante. Así serían de aplicación al caso las previsiones del art. 9 y 10 de la LAU.

El pacto de una renta de 90 euros, por debajo del precio de mercado, y de otras condiciones antieconómicas, como la asunción por el arrendador del pago del IBI y de la comunidad de propietarios no determina la nulidad del contrato mientras no se prueba que existió error u otro vicio del consentimiento, máxime cuando en el presente caso existen circunstancias que explican dichos pactos como que las arrendatarias sean hijas del arrendador y que hayan venido disfrutando de sus respectivas viviendas sin pagar renta o merced alguna durante muchos años antes de concertarse el contrato de arrendamiento.

Lo mismo ha de decirse de otras cláusulas que aunque infrecuentes no afectan a la validez del contrato, como la autorización para realizar obras sin el consentimiento del dueño que le serán indemnizadas al finalizar el contrato, que encuentra su reverso en la asunción por la arrendataria de cuantas obras de reparación y conservación de la vivienda sean necesarias, o la facultad concedida a las arrendatarias para subarrendar o ceder la vivienda en arrendamiento sin consentimiento del arrendador.

Finalmente la avanzada edad del arrendador, 79 años, por sí sola no puede afectar a la validez del contrato pues lo que consta es que el arrendador se encuentra y se encontraba en plenas facultades mentales al firmar el contrato.

martes, 20 de septiembre de 2022

La subrogación en un arriendo por fallecimiento del inquilino

 

HECHOS:

La arrendadora de una vivienda insta la extinción de un contrato por falta de notificación del fallecimiento del inquilino y subrogación de su cónyuge.

 El juzgado de primera instancia estima la demanda y declara resuelto el contrato.

La esposa del inquilino fallecido apela la sentencia invocando que la arrendadora tenía conocimiento del fallecimiento del arrendatario, y autorizó a la misma a que viviese en el domicilio subrogándose en el contrato de arrendamiento, existiendo una subrogación implícita. Expresa la apelante que notificó verbalmente a la propiedad el fallecimiento del arrendatario y le manifestó su voluntad subrogatoria, motivo por el cual continuó residiendo en la vivienda.

La Audiencia Provincial de Tarragona, sentencia de 7 de julio de 2022, desestima el recurso de apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia  que aun cuando la actual doctrina jurisprudencial permite analizar en cada caso concreto si el efecto extintivo del contrato puede ser un resultado injusto cuando, a pesar de no haberse llevado a cabo una notificación formal por escrito, el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y tiene asimismo conocimiento de la voluntad de subrogación, ello no significa que estos hechos no deban ser probados, y la prueba practicada no acredita en modo alguno que la arrendadora conociera el fallecimiento acaecido el 28 de octubre de 2018 , - la demanda se presentó el 18 marzo de 2019 -, ni existe justificación alguna de esa notificación o comunicación verbal de la que habla la recurrente de su intención de subrogarse.

La mera manifestación sobre una supuesta notificación verbal del fallecimiento y de la intención de subrogarse del demandado, no corroborada por ningún medio de prueba no permite concluir que dicha comunicación se produjo.

Y tampoco podemos deducir este conocimiento del hecho de que el actor promoviera el 14 de marzo de 2019 demanda de desahucio por falta de pago de la renta contra la herencia yacente del arrendatario y contra la recurrente, respecto de esta última, conforme al art.-16.3 de la LAU, al responder solidariamente de la renta de los tres meses desde la muerte del arrendatario.

En esta demanda, pese a indicarse que la actora residía en la vivienda con el arrendatario y que continúa residiendo , nada se dice de que el fallecimiento se hubiera comunicado por la recurrente, dentro del plazo de tres meses a contar desde el fallecimiento, incluso, el hecho de la residencia de la demandada en la vivienda arrendada, tras el fallecimiento, - ninguna renta, según se expresa en la demanda se abonó desde octubre de 2018-, es cuestionable, cuando tal y como consta en la documental aportada, en el referido juicio de desahucio, la apelante, ante la imposibilidad de su citación y emplazamiento, tuvo que ser citada por edictos.

lunes, 19 de septiembre de 2022

Arrendamiento con opción de compra y pago de precio de la opción

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento con opción de compra firmado el 19-12-2015. Duración anual, prorrogable a voluntad del arrendatario hasta 3 años y luego prórrogas anuales mientras no hubiera preaviso de una de las partes del contrato.

Opción a compra a ejercitar dentro del periodo de tres años desde la fecha del contrato. El precio de la opción se dividió en dos fracciones. 10.800 euros correspondientes a la opción durante el primer periodo (2016) y 21.600 euros correspondientes al segundo y tercer periodo (2017 y 2018), a pagar el 19-12-2017.

El arrendador presenta demanda por incumplimientos del arrendatario (impago de rentas, obras que contradicen lo pactado y daños en la finca). Por eso reclama 4.500 euros de las rentas de agosto a diciembre de 2017. 2.966,91 euros de daños en el inmueble y mobiliario y 367,84 euros de perjuicios relativos a la baja y alta del gas y la luz. Total 7.834,75 euros. A las que les resta los 1.800 euros de la fianza. Por lo que reclama 6.034,75 euros.

El inquilino opone incumplimiento de los arrendadores, que considera graves, y que le lleva a considerar resuelto el arrendamiento con fecha 20-09-2017.

Respecto a la opción de compra, la voluntad de resolver el contrato en septiembre de 2017 dejaría sin efecto la cláusula relativa a ese negocio jurídico. Por eso, además de pedir la absolución de la demanda, presenta demanda reconvencional, reclamando la diferencia entre las rentas debidas y los pagos hechos por el arrendatario por cuenta de los arrendadores, así como la devolución del segundo pago de la opción de compra que los arrendadores se cobraron haciendo efectivo el aval bancario constituido al efecto, 21.600 euros.

La sentencia de primera instancia estima la demanda y desestima la reconvención.

La Audiencia Provincial de Zaragoza, sentencia de 20 de junio del 2022, estimando sustancialmente la demanda y desestimando sustancialmente la reconvención, condena al inquilino a que pague a los arrendadores la cuantía de 5.793,25 euros de principal e intereses legales desde la interpelación judicial. Asimismo, condena a éstos a que paguen al inquilino la cantidad de 170,72€ de principal e intereses legales desde la interpelación judicial.

Considera la Audiencia que hay que tener en cuenta que el precio de la opción tiene como finalidad mantener el bien a disposición del optante, sin que el concedente pueda transmitirlo a terceros durante el plazo de la opción. Por eso la regla general es que el pago del precio de la opción sea anterior al transcurso del plazo. Sin ninguna duda se debería una vez transcurrido el mismo.

Por lo que en este caso únicamente podría discutirse el tercio correspondiente al tercer año de contrato (2018): 10.800 euros.

Si el contrato duraba 3 años, pactar un precio de 10.800 euros (total 32.400 euros) es razonable y, en principio, podría haberse exigido desde el principio, puesto que esos tres años eran obligatorios para los arrendadores y opcionales para el arrendatario (excepto los 6 primeros meses: art. 11 LAU). De hecho, el aval constituido a la fecha del contrato (aunque se materializara unos meses después) sigue la tesis expuesta: precio total inicial de la opción de compra.

En tal posicionamiento interpretativo del contrato (arts. 1281 y sigs. CC), los arrendadores tenían derecho al cobro de todo el precio, incluido el de la tercera anualidad que, por cierto, ya había empezado cuando recibieron las llaves.

Lo que no supondría "enriquecimiento injusto" al ser una contraprestación derivada de un contrato. Y tampoco procedería la moderación de la misma, puesto que no es propiamente una cláusula penal (art. 1152 CC).

En cuanto a los daños pueden ser fruto de un mal uso y otros, consecuencia de un desgaste natural o defecto intrínseco del objeto, que aparece con el tiempo y no por el mal uso. Así, por ejemplo, resulta difícil pensar que una puerta se desencaje sola, salvo que estuviera mal colocada desde el principio; lo mismo respecto a la puerta del horno. Sin embargo, es razonable pensar que el motor del microondas se ha estropeado por un mal uso, sugiere un uso vandálico o un defecto del motor. Más bien, por tanto, esto último. Mismo criterio respecto a la cafetera.

En definitiva, 4.500 + 2.729,01 + 364,24: 7.593,25 - 1.800 (fianza): 5.793,25 euros.

Respecto a la reconvención, parece razonable lo referente a la caldera al tratarse de una fuga, con cambio de válvula, latiguillo y otros elementos de seguridad. (170,72 euros).

jueves, 15 de septiembre de 2022

La finalización del arriendo por cumplimiento de la duración pactada

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda otorgado el 13 de abril de 2015, incorporando el contrato una opción de compra a favor de los arrendatarios, que podrían ejercitar hasta el día 1 de mayo de 2019. El plazo del contrato era de cuatro años, y se preveía su continuación por tácita reconducción mes a mes hasta que cualquiera de las partes se manifestara en contra.

Llegada esta fecha, el 7 de mayo de 2019 la parte arrendadora comunicó mediante burofax que daba por caducada la posibilidad de ejercitar el derecho de opción, y que no deseaba continuar con el contrato de arrendamiento.

En forma simultánea, también el 7 de mayo, el letrado de los actores remite un burofax a la arrendadora imputándole la responsabilidad de no haber facilitado documentación necesaria para obtener financiación hipotecaria para el ejercicio de la opción.

La parte arrendadora inicia procedimiento judicial solicitando el desahucio de los demandados por expiración del plazo contractual y la resolución del contrato de opción por incumplimiento de los demandados.

La parte demandada interpone, a su vez, demanda reconvencional interesando la declaración de validez de la opción de compra ejercitada en marzo de 2019, condenando a la demandada reconvencional a otorgar la escritura correspondiente.

La jueza de la primera instancia dicta sentencia estimando la demanda y desestimando la reconvención.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 15 de julio de 2022, desestima la apelación de los inquilinos.

Considera la Audiencia que, aunque efectos puramente dialécticos, admitamos que el día 24 de abril se manifestó a la arrendadora la voluntad de optar, y admitamos que ésta le dijera a la arrendataria que bien, que no había problemas. 

Pues esa manifestación, por sí sola, resultaría insuficiente para considerar ejercitado el derecho de opción, de acuerdo con la configuración que le dieron las partes en el contrato. En efecto, en el pacto 15 del contrato se dice que, del precio total de la compraventa, 'El 15 por ciento del precio, se habrá de pagar en el mismo día en que se comunique a la propiedad por parte de la parte optante su voluntad de hacer efectiva dicha opción...'. Es decir, la manifestación de optar debía acompañarse del ingreso del 15% de la cantidad de 220.000€, precio pactado.

Decir, como dice la apelante, que la propiedad no le facilitó número de cuenta en el que ingresar ese 15% es una excusa, ciertamente, pueril. El Ordenamiento jurídico provee de variados medios para hacer efectivo el pago en caso de que el acreedor se niegue a recibirlo.

En cuanto a la acción de desahucio, en el contrato se establece una duración de cuatro años, el contrato entró en vigor el 1º de mayo de 2015. La acción se ejercita el 13 de mayo de 2019. En el burofax que la arrendadora remite a la arrendataria el 7 de mayo previo, se comunica la voluntad de no renovar el contrato. Estos hechos son lo suficientemente objetivos y claros como para conformar la estimación de esta pretensión extintiva del arrendamiento. El contrato finalizó el 1º de mayo de 2019, y la parte arrendadora no quiere renovarlo.

Podría plantearse, aunque no lo hacen las partes, la duda acerca de si se había desencadenado la prórroga legal del artículo 10 Ley de arrendamientos urbanos al no haber avisado con antelación de 30 días la voluntad de no prorrogar.

Pero parece claro que en este caso no cabía tal prórroga, pues el plazo contractual previsto de cuatro años comprendía ya los tres años de duración obligatoria para el arrendador y el año de eventual prórroga. Por lo tanto, los plazos de orden público resultaban salvaguardados y desde esa perspectiva las partes podían pactar lo que tuvieran por conveniente, como efectivamente hicieron.