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lunes, 16 de mayo de 2022

La devolución de la fianza al término del arriendo

 

HECHOS:

Se finaliza contrato de arrendamiento de vivienda, mediante entrega de las llaves a la inmobiliaria que había intervenido en el contrato, cuyo representante se personó en la vivienda, y tras observar su estado manifestó que todo estaba correcto.

Sin embargo, el propietario de la vivienda remitió un mensaje a los inquilinos en el que se indicaba que no se iba a devolver la fianza por los desperfectos que la misma presentaba, sin más detalle ni explicación, a lo que se opuso la parte arrendataria que asumió únicamente el coste de reparar la puerta de entrada, arañada por sus perros.

Los inquilinos presentan demanda solicitando la devolución de 5.149,18€, importe a que asciende la fianza y garantía suplementaria, en su totalidad más intereses de demora.

El Juzgado de primera instancia desestima en su totalidad esa reclamación, al considerar que, efectivamente, la finca fue entregada con desperfectos imputables a la parte arrendataria a cuya reparación debían aplicarse las garantías constituidas.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 23 de febrero de 2022, estima en parte el recurso de apelación de los inquilinos y condena al arrendador a pagar la cantidad de MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y UN EUROS CON CINCUENTA CÉNTIMOS e intereses legales desde la interpelación judicial.

Considera la Audiencia que el posicionamiento de los que reclaman la devolución de la fianza es todo menos claro, pues se pide la estimación completa de la demanda cuando se admite que se deben los recibos de agua y que la puerta de entrada está dañada por arañazos de perro.

Por ello, repasaremos todos los conceptos aplicados por la propiedad a la fianza.

Respecto al gasto de agua, corresponde al período del arrendamiento, luego no hay duda de que deben pagarlo los arrendatarios; y en cuanto a la persiana, es obvio que debía estar en perfecto estado al devolver la posesión, ya que no consta que al inicio del contrato se entregara en mal estado.

Respecto de la puerta, la parte actora admitió que los perros la habían dañado, pero niega el importe, sosteniendo que basta con barnizarla. Ésta es la opinión de la actora, pero no viene apoyada en prueba alguna, mientras que la demandada acredita el gasto efectivamente producido en la reparación.

Es cierto que venimos diciendo que, normalmente, tras un período de arrendamiento, el adecentamiento de la vivienda y la pintura corren a cargo de la propiedad, siempre que todo ello se mueva dentro de un plano de normalidad, atendido que las casas tienen un desgaste que puede calificarse de ordinario y que no puede hacerse recaer sobre el arrendatario. Sin embargo, en el caso concreto observamos que no pretende cargarse la pintura general de la casa al arrendatario sino sólo la del salón, y a la vez se concreta en la factura que ha habido que proceder a la reparación de desperfectos en las paredes del mismo.

Y lo mismo cabe decir en cuanto a los daños en puertas y marco de acceso al salón, cuando está admitido por la actora que los perros causaron daños en la puerta de entrada a la vivienda; luego los mismos daños pudieron causar en las otras.

Sustitución de aspersores y reparación goteo. Partiendo, conforme al artículo 1562 CC de que la finca se entregó en buen estado, es obvio que las reparaciones indicadas eran procedentes.

No es procedente sin embargo la factura por acondicionamiento y puesta a punto general del jardín, por importe de 786,50€. Como hemos apuntado antes, tras un período de arrendamiento, no puede exigirse al inquilino que devuelva la casa a punto para alquilar de nuevo, sino que, precisamente, la puesta a punto y acondicionamiento general previos a un nuevo arrendamiento corresponde a la propiedad.

Tampoco la factura de una empresa de limpieza, por importe de 605€, la puesta a punto de la casa no es imputable al arrendatario saliente, y a falta de mayor precisión sobre los términos de la limpieza, se considera que la factura debe asumirla el propietario, no el arrendatario.

lunes, 9 de mayo de 2022

La notificación fehaciente del traspaso/cesión de un arriendo.

 Como es sabido la actual ley de arrendamientos urbanos permite el traspaso o cesión de un arrendamiento de local de negocio sin más requisito que notificárselo al arrendador

En el presente supuesto el juzgado de primera instancia desestima la demanda del arrendador de resolución del alquiler del local arrendado, por falta de notificación de traspaso, al entender que se notificó por las personas que firmaron un contrato de traspaso al actor en el plazo de un mes la celebración del mismo, cumpliendo así con establecido el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

El demandante apela la sentencia alegando que la comunicación remitida mediante burofax y adverada por una entidad mercantil privada, no cumple las exigencias del citado artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y, en segundo lugar, al ser emitida dicha comunicación en todo caso por un tercero distinto al arrendatario y por tanto ajeno a la relación contractual que mantenían las partes.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de dos de febrero de dos mil veintidós, desestima el recurso de apelación del arrendador y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera la Audiencia que en lo que respecta al cumplimiento de la exigencia del artículo 32 citado, debe tenerse en cuenta que efectivamente el burofax remitiendo al actor con indicación del traspaso acontecido y la identificación del nuevo arrendatario fue rehusado por el arrendador y no pierde en absoluto eficacia por el hecho de ser remitido por un servicio postal privado, específicamente en el hecho de ser rehusado por el demandante. La alegación del recurrente en el sentido de la remisión mediante un servicio que no es el servicio público de correos carece de eficacia no puede ser aceptada, haciéndose constar en el documento en cuestión el estado del envío y su rechazo, debiendo al efecto considerarse cumplido el requisito de la fehaciencia en la comunicación que exige el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, habiendo acudido el arrendatario a un mecanismo plenamente eficaz y frecuente, admitido en el tráfico jurídico-mercantil, debiendo subrayarse además que la remisión del citado burofax aparece testimoniada notarialmente.

En cuanto a la segunda cuestión planteada debe igualmente ponerse de relieve que el artículo 32 exige la comunicación y conocimiento del arrendador de la cesión operada pero no específica a través de quien, dirigiéndose en este caso el nuevo arrendatario al arrendador y comunicando las circunstancias de la cesión, lo que igualmente cumple los requisitos que se contienen en el citado precepto.


lunes, 2 de mayo de 2022

LAU 1994: El retraso en el pago del alquiler

 

La arrendadora de una vivienda insta demanda de resolución de contrato por falta de pago y reclamación de rentas debidas (abril de 2019: 100 €).

El juzgado de primera instancia estima la demanda puesto que el retraso en el pago del alquiler, aunque sea leve, por un mes, o días después, puede ser motivo de resolución del contrato de arrendamiento.

La Audiencia Provincial estima la apelación del inquilino y revoca la sentencia de instancia por considerar que no se puede acceder a un desahucio a causa de un atraso de un solo mes en el pago de la renta que deriva de un error bancario y que, en cualquier caso, fue subsanado posteriormente, estando la recurrente al corriente del pago de la renta.

El Tribunal Supremo, sentencia de 15 de marzo de 2022, desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que el retraso en el pago de la renta del mes de abril de 2019 no se le puede imputar al arrendatario, sino que es atribuible a un error del banco.

Se alcanza esa conclusión al considerar probado que el arrendatario intentó el pago de la renta de manera reiterada, dado que la transferencia le era devuelta, figurando, en la documentación bancaria de devolución, la arrendadora como ordenante, y que, cuando acudió al banco para informarse, comprobó que, por un error de la propia entidad, el dinero no se transfería a la cuenta de la arrendadora, sino a una cuenta judicial referida a un procedimiento previo, y ello pese a que el 11 de marzo anterior había ordenado por escrito con indicación de su número que los pagos de las rentas se hicieran en la cuenta de la arrendadora, "no habiendo actuado así la entidad bancaria hasta que es apercibida de su error".

Es cierto, que la transferencia de la renta del mes de abril se realizó el día 8 y que, por lo tanto, en principio, estaría fuera de los siete primeros días del mes a los que se refiere el art. 17.2 LAU que es el precepto que tendría que operar de forma subsidiaria a falta de una clara disposición en el contrato sobre el plazo de pago de la renta.

Pero también es cierto, que la Audiencia, refiriéndose a la orden que el arrendatario dio al banco de que los pagos de las rentas se hicieran en la cuenta de la arrendadora, dice que dicha orden "[n]o establecía hacerlo en ese plazo [...]", que se trata de "[u]n atraso pequeño inimputable al arrendatario [...]" y que "[e]s clara la voluntad que, en todo momento, el arrendatario ha tenido de pagar la renta debida [...]".

Añádase a todo lo anterior, por último, que el argumento esgrimido por la recurrida en el escrito de oposición al recurso de apelación pone de manifiesto un dato en el que no repara la Audiencia: la acción de desahucio carecería de fundamento, aunque se asumiera que el pago de la renta del mes de abril se produjo fuera de plazo al realizarse mediante transferencia el día 8, pues al haberse presentado la demanda, que está fechada el día 9, con posterioridad, cuando se ejercitó la acción la "falta de pago" ya no existía.

lunes, 25 de abril de 2022

Desahucio por falta de pago en un subarriendo inconsentido

 

HECHOS:

Se interpone una demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas vencidas con base en un contrato suscrito el 1 de diciembre de 2018.

La inquilina se opone alegando que el demandante la había engañado al decirle que era el propietario de la finca arrendada, cuando solo era el arrendatario y no la podía subarrendar sin la autorización expresa de la propiedad, con la que aquel tenía contratado el arrendamiento con el exclusivo objeto de destinarla a vivienda permanente y alojamiento de él y los miembros de su unidad familiar, lo que también había incumplido al vivir en Alemania desde el año 2017.

El juzgado de primera instancia estimó la demanda al considerar que la demandada no había controvertido la falta de pago alegada en la demanda ni acreditado estar al corriente en el pago de la renta; que no concurría falta de legitimación activa; y que las cuestiones de fondo suscitadas en la contestación constituían una cuestión compleja que desbordaba el marco del juicio de desahucio.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación de la inquilina, revocando la sentencia apelada, desestimó la demanda, por entender que el demandante infringe la buena fe contractual al aparecer frente a la apelante como propietario de la finca, no siendo otra cosa que un mero arrendatario que por contrato firmado con la propiedad, tenía vedada la posibilidad de subarrendar sin autorización y considera que no estamos en presencia de la cuestión compleja en sentido técnico sino ante un antecedente lógico o presupuesto de la acción que repugna al derecho que, como dice el artículo 7 del Código Civil debe ejercitarse conforme a las reglas de la buena fe.

EL Tribunal Supremo, sentencia de14 de marzo de 2022, estima dos de los cinco motivos de casación alegados por el demandante inicial y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera el Supremo que el resultado de la aplicación del artículo 7 del Código Civil es paradójico por partida doble.

Por un lado, y pese a ser elementos esenciales del contrato el goce o uso de la cosa y el precio cierto (art. 1543 CC), exime a la subarrendataria que ha venido gozando pacíficamente del uso de la vivienda arrendada del pago de las rentas devengadas como contraprestación. Consecuencia que no se produciría, en tan radicales términos de gratuidad, ni declarado nulo el contrato, dado que el deber de restitución de la subarrendataria le obligaría a satisfacer la cantidad correspondiente por el tiempo que la disfrutó y el subarrendador estuvo privado de su uso.

Y, por otro lado, da a entender que la posición de la subarrendataria es legítima y, por lo tanto, y dado que el contrato de subarrendamiento sigue produciendo efectos, dado que no ha sido declarado nulo ni resuelto, que ella puede continuar disfrutando del uso de la vivienda sin que el subarrendador tenga derecho a reclamarle la renta ni ella, así las cosas, obligación de pagársela.

La Audiencia, aunque estima el recurso de apelación y revoca la sentencia de primera instancia no disiente de ésta en la afirmación de que la demandada no había controvertido la falta de pago alegada en la demanda ni acreditado estar al corriente en el pago de la renta. Por lo tanto, debía haber aplicado el art. 27.2.a) LAU. Al no hacerlo así, ha incurrido, por inaplicación, en la infracción del precepto mencionado

lunes, 11 de abril de 2022

LAU 1994. Clausula penal de desistimiento en arrendamiento distinto de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento edificio destinado a hotel restaurante.

Se pacta un alquiler mensual de 3.000 euros.

El plazo de vigencia del contrato comienza el 20 de febrero de 2017 y concluye el último día del mes de diciembre del año 2025.

Las partes pactan un período de obligado cumplimiento, comprendido entre la fecha de formalización del presente contrato hasta el último día del mes de marzo de 2018, no pudiendo resolver el contrato hasta una vez transcurrido el mes de marzo de 2018, en caso contrario abonará las mensualidades correspondientes a este período.

La arrendataria deja de pagar los alquileres y la arrendadora insta demanda de desahucio y reclamación de rentas reclamando también la penalización pactada para el caso de abandono del local con anterioridad a la fecha fijada en el contrato.

El día 1 de diciembre de 2017 se produjo el desalojo de los inquilinos del inmueble arrendado. 

El Juzgado de primera instancia estima la demanda en su integridad entendiendo que, en cuanto a la penalización por abandono del local, aun cuando los arrendatarios cesaron en su posesión por el lanzamiento solicitado por la actora, ello fue debido al incumplimiento de los mismos en relación con el pago de las rentas, lo que entiende el juzgador como equivalente a un abandono por su parte.

La Audiencia confirma la sentencia de instancia.

El Tribunal Supremo, sentencia de 28 de marzo de 2022, desestima el recurso de casación de la arrendataria

Considera el Supremo que el desahucio por falta de pago supone igualmente un incumplimiento del compromiso de permanencia asumido en el contrato de arrendamiento, resultando procedente la penalización prevista en el mismo para el caso de que se produjera tal situación.

 En la tesis del recurrente se mantiene que al no haber abandonado el arrendatario el local sino que fue desahuciado, no entraría en aplicación la cláusula, entendiendo el recurrente que para ello habría sido preciso exigir el cumplimiento del contrato.

Esta tesis ofrece un razonamiento ilógico, ya que obligaría al arrendador a instar una acción de cumplimiento y tras ello iniciar una acción de desahucio para obtener la cantidad pactada como cláusula.

El contrato no impide que el arrendador instase el desahucio en caso de impago, dado que no estaba obligado a ejercitar una acción de cumplimiento, la que conllevaría requerir al arrendatario a mantenerse en el local, lo cual no le era exigible ni quería el arrendador, cuando era el arrendatario el que sistemáticamente impagaba las rentas.

Esta sala entiende que el incumplimiento reiterado del pago de las rentas provocó el desahucio, ya que el arrendatario incumplió el "período de obligado cumplimiento", lo que conlleva que la cláusula desarrollase sus efectos.

LAU 1994: La reparación de daños en una vivienda arrendada.

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia condena a los inquilinos a pagar SETECIENTOS VEINTE EUROS, 720 € a los arrendadores, correspondientes a los daños apreciados en la vivienda arrendada, al término del arriendo.

Ambas partes, arrendador e inquilinos recurren la sentencia en apelación.

La Audiencia Provincial de Pontevedra, sentencia de diecisiete de Marzo de dos mil veintidós, estima en parte el recurso del arrendador en el único sentido de incluir en la cantidad objeto de condena el IVA correspondiente, desestimando las demás peticiones de ambas partes.

Considera la Audiencia que:

Que conforme a la prueba practicada se observa el daño en la puerta el horno y el estor del dormitorio que estaban realmente deteriorados, luego la culpa ha de imputarse a los inquilinos, sin que sea óbice para ello la circunstancia de que no fuera inmediatamente apreciado o el tiempo transcurrido hasta que el perito visitó el inmueble.

En cuanto a la reparación y pintado de la vivienda cuando estaba prohibido perforarla con colgadores. Este concepto es inaceptable toda vez que lo prohibido era la realización de obras, y la instalación de colgadores no merece dicha consideración a todas luces.

Respecto a la apreciación sobre el estado general de la vivienda y su necesidad de limpieza, cabe hacer las mismas consideraciones de la resolución a quo, se requeriría un plus de "suciedad" o deterioro del inmueble que lo hagan insalubre para que quepa la condena por este concepto que pueda encajar en el de pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda que la Ley pone de cargo del arrendatario ex art.21.4 LAU.

No compartimos tampoco que el deterioro del tirador o del tirador de la cisterna quepa imputarse a los inquilinos en vez de al desgaste ordinario, máxime una vez visionadas las fotografías que obran en autos, y tratándose ambos de objeto de uso diario o muy frecuente, esto es, que se deterioran con facilidad y lo mismo pudo haberse producido después de finalizado el arriendo.

Que el lavavajillas estaba deteriorado es cuestión probada en la instancia, y la rebaja del precio por este motivo es perfectamente razonable.

Como en los casos anteriores, debe así mismo excluirse de la indemnización la existencia de baldosas dañadas en la cocina y salón, madera de salón, encimera de cocina, baldosas de hall y tarima dañada del dormitorio. Primero, porque no se ha acreditado el estado real previo de las mismas, el contrato ha de ser interpretado razonablemente, la casa no era nueva ni estaba renovada ad hoc para su uso por los demandados, por lo que cabe pensar que alguno de los daños reclamados era preexistente o bien que se deben a un desgaste ordinario.

Por último, en lo que se refiere a la partida de IVA, en el caso concreto no se está atendiendo a otra cosa más que a la restitución integral al demandante, y no al régimen fiscal del beneficiario de la indemnización que exija una interpretación de las normas administrativas, ni tampoco del tipo de IVA correspondiente -competencia de la jurisdicción contenciosa- es por lo que debe estimarse el recurso en este punto. En suma, no se trata de que la indemnización genere o devengue un IVA, sino que el impuesto ha de ser comprendido en ella como coste de la reparación de las partidas de las que responde el inquilino según la presente resolución y la de instancia.

lunes, 4 de abril de 2022

Propiedad Horizontal: La impugnación de acuerdos por un copropietario moroso.

 

HECHOS:

La comunidad de propietarios acuerda por amplia mayoría, hacer una puerta de acceso al patio de luces del inmueble.

Uno de los copropietarios, invocando el art. 17.6 de la LPH, impugna el acuerdo, por considerarlo contrario a la Ley de Propiedad Horizontal y a los Estatutos, solicitando que cesase la sostenida perturbación de su derecho de posesión sobre el acceso exclusivo al patio de luces de la comunidad, lindante con la vivienda de su propiedad, a través de la cocina de ésta, y que se condenara a la demandada a clausurar la puerta de nueva apertura, reponiendo la tabiquería a su situación preexistente.

La comunidad se opone, invocando el art. 18.2 de la LPH, puesto que el demandante era deudor de una derrama de 170 euros, destinada precisamente a la apertura de la puerta que constituía el objeto del proceso.

El Juzgado de primera instancia declara la nulidad del acuerdo adoptado.

La Audiencia provincial desestima el recurso de la comunidad y confirma la sentencia del juzgado.

El Tribunal Supremo, sentencia de 28 de febrero de 2022, estima el recurso de la comunidad, revoca las sentencias anteriores y dicta otra, en su lugar, en virtud de la cual se desestima la demanda formulada por el copropietario.

Considera el Supremo que el art. 18.2 LPH establece una regla de legitimación activa a la que condiciona la impugnación de los acuerdos comunitarios, cual es que el propietario hubiese votado en contra o salvado su voto en la Junta, no hubiera acudido a la misma por cualquier causa (ausente) o hubiese sido indebidamente privado de su derecho de voto; pero es preciso, igualmente, que concurra un requisito adicional, consistente en estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Exigencia normativa que admite, a su vez, una excepción, en que no es preciso ni el previo pago o la consignación, cual es que se trate de la impugnación de acuerdos relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación del art. 9 LPH, entre los propietarios.

En el caso presente, no concurre la mentada excepción a la necesidad de consignación o pago previo, ya que no nos encontramos ante ningún supuesto de impugnación de un acuerdo relativo al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 de la LPH entre los propietarios, sino que versa sobre la conformidad con el derecho de la apertura de una puerta de acceso a un patio comunitario, para lo cual se estableció una derrama, cuya forma de determinación de su importe, no se impugna, ni se sostiene se exigiese en contra de las reglas que rigen la contribución del actor a los gastos comunes según su cuota de participación. Siendo así las cosas, como así son, el recurso de casación debe ser estimado. La asunción de la instancia determina que la demanda deba ser desestimada sin entrar en el fondo de la misma, por la ausencia de los requisitos del pago o consignación previos a los que se refiere el art. 18.2 LPH.

jueves, 31 de marzo de 2022

El traspaso de negocio en la actual ley de arrendamientos urbanos

 Es evidente, como está explicado en otro lugar,  que el traspaso tal como lo configuraba la antigua ley de arrendamientos urbanos de 1964, no aparece en la actual normativa arrendaticia.

Esta sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha veinticuatro de enero de dos mil veintidós, contempla un supuesto de traspaso de negocio muy interesante.

HECHOS

La sociedad arrendataria de un local en el que venía explotando un negocio de restauración, concierta con dos personas físicas un contrato de traspaso de ese negocio el 19 de julio de 2020, por el precio de 50.000 euros.

Los adquirentes del traspaso dejan sin pagar la cantidad de 21.000 euros que se les reclama judicialmente.

Los demandados se oponen a la reclamación alegando haber sido víctimas de un engaño, en cuanto desconocían que la demandante tuviera concertado un contrato de arrendamiento sobre el local, además el traspaso era nulo porque ese contrato prohibía al arrendatario el cambio de actividad y destino, así como el subarriendo o cesión, lo que les obligó a tener que suscribir un nuevo contrato.

Simultáneamente formulan reconvención, mediante la que solicitaban se declare resuelto el contrato de traspaso de negocio celebrado el 19 de julio de 2020 y se condene a la entidad reconvenida a pagarles las cantidades entregadas con anterioridad.

El juzgado de primera instancia estima la demanda y desestima la reconvención.

La Audiencia Provincial de Madrid desestima el recurso y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que el contrato suscrito entre las partes lo era de traspaso del negocio, constando claramente en el mismo que quien cedía el negocio lo hacía en su condición de arrendataria del local, no es posible alegar de contrario que desconocía dicha situación. La validez del contrato de traspaso del negocio, no se ve afectada por el hecho de que en el contrato de arrendamiento del local donde se desarrollaba el negocio, se prohibiera el cambio de actividad o destino, lo que por otro lado no se produjo, en cuanto el local siguió destinándose a la actividad de restauración, o que prohibiera el subarriendo o cesión del local, lo que tampoco se produjo, en cuanto ninguna de esas situaciones se contemplaban en el contrato de traspaso y la posesión del local por los demandados se tuvo desde la firma de ese contrato, con consentimiento de la propiedad, aunque se formalizara al concertar éstos, con el propietario del local, un nuevo contrato de arrendamiento.

 A parte de la contradicción en que se incurre por la parte apelante al sostener por un lado que el contrato es nulo, sin solicitar la declaración correspondiente en tal sentido, y solicitar por otro lado la resolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones asumidas en éste, lo que supone admitir la validez inicial del mismo, el presupuesto del que se parte al oponerse a la demanda inicial y formular reconvención es erróneo, pues de la prohibición de subarrendar o ceder el local, no se deriva necesariamente la conclusión de haber incurrido la entidad que transmitió el negocio en el incumplimiento contractual de no haberle entregado la posesión, pues a lo que se comprometió la cedente del negocio fue a lo único que podía comprometerse; es decir, a ejecutar las acciones necesarias para que los compradores pudieran disfrutar de la posesión pacífica y como se indica, los apelantes estuvieron en la posesión del local ininterrumpidamente desde que firmaron el contrato de traspaso y  ha de considerarse acreditado, que esa situación era conocida y consentida por la propiedad, aunque se documentara transcurrido un período de tiempo, coincidente con la temporada en que normalmente se disfrutan las vacaciones por los empleados de dicha sociedad propietaria.

Siendo claro el objeto y finalidad del contrato de traspaso de negocio ha quedado acreditado que la finalidad del mismo se logró plenamente, así como que la entidad aquí apelada cumplió con las obligaciones a que se comprometió en el mismo, en cuanto los compradores adquirieron la licencia de actividad necesaria para ejercer dicho negocio, como efectivamente hicieron, sin que las incidencias que con posterioridad le impidieron continuar haciéndolo, sean atribuibles a la demandante ni justifiquen el impago en el que admiten los aquí apelantes haber incurrido respecto del precio convenido, por lo que la estimación de la demanda que se acuerda en la sentencia de primera instancia, ha sido correctamente adoptada.

miércoles, 23 de marzo de 2022

LAU 1994: Los plazos para notificar la resolución del arriendo

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda celebrado el 1 de noviembre de 2015

El 5 de diciembre de 2019 se remite burofax al inquilino, comunicándole la intención de los arrendadores de no prorrogar su vigencia.

Se estima la demanda del casero, declarando resuelto el contrato de arrendamiento por expiración del plazo pactado. El magistrado de instancia concluye que el contrato vigente es el suscrito el 1 de noviembre de 2015, que expiró el 1 de noviembre de 2019, por lo que desde dicha fecha el contrato se prorrogaba, mensualmente, por tácita reconducción, ya que la renta se pactó por meses, otorgando virtualidad a las comunicaciones remitidas por los arrendadores manifestando a la arrendataria su voluntad de no renovar el contrato por expiración del plazo pactado, no recepcionadas por causa imputable a esta última.

La Audiencia Provincial de Málaga, sentencia de veintiocho de enero de dos mil veintidós, estima la apelación del inquilino, revoca la sentencia y declara subsistente el contrato de arrendamiento que vincula a las partes.

Considera la Audiencia necesario que el arrendador notifique al arrendatario su voluntad de no renovar el contrato una vez transcurrido el plazo de duración mínima de tres años y, además, ha de hacerlo, por un lado, de forma fehaciente y recepticia y, por otro, respetando el plazo de antelación de treinta días que, con la calidad de mínimo, establece expresamente el precepto que obliga a un rigor en el cómputo del referido que es ese carácter de mínimo (el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos emplea la expresión "al menos con treinta días de antelación a aquella fecha"). Si no se observan estos requisitos en los términos que recoge el precepto, la notificación es defectuosa y ha de calificarse de ineficaz por contravenir una norma imperativa.  

Es doctrina reiterada que cuando la recepción no se produce por culpa exclusiva del arrendatario, con ánimo dilatorio y evidente mala fe, o por simple desinterés y negligencia, tal pasividad en ningún caso puede perjudicar el derecho del demandante.

Cuestión distinta, en lo que damos la razón a la recurrente, es que la notificación surta los efectos previstos en el art. 10 LAU, pues si el contrato expiraba el 1 de noviembre de 2019 (conclusión con la que coincidimos con el magistrado de instancia), el requerimiento debió remitirse con una antelación de 30 días, plazo que no se ha cumplido, pues fue remitido en diciembre de 2019, cuando el contrato estaba prorrogado por un año, conforme a lo dispuesto en el art. 10.1 LAU, sin que sea correcta la interpretación que realiza el magistrado de instancia del art. 1.581 CC, que regula supuestos en los que no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, que no es el caso, ya que se pactó una duración anual, y la demanda fue presentada en enero de 2020, antes de que venciera la anualidad (1 de noviembre de 2020), por lo que no concurren los requisitos exigidos por los arts. 9 y 10 LAU, pese a la virtualidad del notificación de los arrendadores de su voluntad de no prorrogar el contrato.

LAU 1994: Compensación de deuda en un desahucio por falta de pago

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda celebrado el 1 de octubre de 2010.

El arrendador insta desahucio por falta de pago de los alquileres correspondientes a las mensualidades de febrero a noviembre de 2019, por importe de 300 euros al mes cada una de ellas. No se acumuló la pretensión de reclamación de las rentas debidas. Se advirtió sobre la imposibilidad de enervar la acción al haberse llevado a efecto en un pleito anterior.

El inquilino no discutió el impago de la renta, si bien opuso la compensación, toda vez que el casero había sido condenado a abonar a la arrendataria la cantidad de 5.906,40 euros, por ejecución de obras de reparación que correspondían a la parte arrendadora.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial estima el recurso del casero decretando haber lugar al desahucio, con revocación de la sentencia del juzgado.

El Tribunal Supremo, sentencia de7 de marzo de 2022, desestima el recurso del inquilino y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que nos encontramos ante un juicio de desahucio por falta de pago de la renta, sin acumulación de una pretensión adicional de condena de las cantidades adeudadas por tal concepto. La parte demandante únicamente postula se declare haber lugar al desahucio de la arrendataria, con la correlativa condena a desalojar la vivienda litigiosa con imposición de costas.

La opción del legislador de tramitar los juicios de desahucio por falta de pago de la renta por los cauces del juicio verbal, en vez de los propios del juicio ordinario, supone una deliberada apuesta por agilizar la solución de estas controversias, a la que se suma, además, la configuración de los procedimientos de tal clase como sumarios, con la correlativa limitación de la cognición judicial y el dictado de una sentencia carente de los efectos de cosa juzgada.

Pues bien, la sumariedad del presente juicio de desahucio por falta de pago de la renta y sin acumulación del importe de las rentas adeudadas, determina,  que en su ámbito no puedan discutirse cuestiones que no sean las relativas al pago de la renta o la procedencia de la enervación de la acción, sin que quepa, con carácter general, ampliar los motivos de oposición a otras causas de extinción de las obligaciones previstas en el art. 1.156 del CC, que distingue, por una parte, entre pago, identificado como prestación debida en los términos pactados en la relación obligatoria, en este caso en el contrato de arrendamiento; y compensación, concebida ésta última como una solutio sin ejecución de la prestación debida.

En definitiva, esta técnica de neutralización de obligaciones en la suma concurrente, sometida a una concreta disciplina legal (arts. 1.195 y siguientes del CC), carece de anclaje adecuado en estos procedimientos sumarios de desahucio por falta de pago de la renta, caracterizados por su cognición judicial limitada, ausencia de complejidad, y carencia de efectos de cosa juzgada, por haberlo querido así el todo poderoso Legislador.

La existencia de otro proceso entre las partes con sentencia firme, que declara un crédito de la arrendataria contra la arrendadora, no altera la forma pactada del pago de la renta, ni podría la propietaria imponer a la inquilina que el pago de la cantidad a la que fue condenada se dedujera del importe de las rentas a medida que se fueran devengando, a modo de un aplazamiento de la condena líquida que le fue impuesta en una resolución judicial. El art. 21.3 LAU reconoce, por el contrario, la exigibilidad inmediata del importe de las reparaciones necesarias ejecutadas por el arrendatario. Tampoco se interesó por la arrendataria dicha aplicación en la ejecución de la sentencia que le reconoció tal crédito mediante embargo del importe del alquiler

lunes, 21 de marzo de 2022

LAU 1994. El desistimiento del inquilino antes de cumplirse seis meses.

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia dicta sentencia condenando a los inquilinos a pagar la cantidad de 1.900 euros, correspondientes a las rentas devengadas por abandono anticipado de la vivienda en un contrato de arrendamiento firmado el 22 de noviembre de 2019 .

Uno de los inquilinos interpone recurso de apelación contra esta sentencia, invocando error en la apreciación de la prueba, al no haberse entendido acreditado que la entrega de llaves del inmueble se produjo en el mes de febrero de 2021, y que, en consecuencia, sólo procedería abonar la parte proporcional de la renta de febrero.

La Audiencia Provincial de Pontevedra, sentencia de trece de enero de dos mil veintidós, desestima el recurso y confirma la sentencia del juzgado.

Considera la Audiencia que no cabía el desistimiento unilateral de los arrendatarios en febrero de 2020, al no haber transcurrido aún seis meses desde su celebración el 22 de noviembre de 2019, tal y como resulta de lo dispuesto en el art. 11 de la LAU. Así las cosas, el abandono injustificado del inmueble en el tercer mes implicaría un desistimiento unilateral antes del momento permitido por el precepto. Por tanto, no cabe duda de que debe abonarse la renta, o las cantidades equivalentes a esta, como mínimo, hasta completar los seis meses, si se acreditara la entrega de las llaves previa, o hasta el momento de entrega de estas.

La carga de la prueba de la entrega de las llaves incumbe a los arrendatarios en cuanto hecho enervador de las pretensiones formuladas de contrario. Compartimos lo razonado en la sentencia respecto a que no resulta suficiente la prueba testifical practicada, que ni siquiera es clara respecto al hecho controvertido. Es necesaria una prueba concluyente, ordinariamente documental, como un documento de recepción de llaves suscrito por el arrendador o requerimiento notarial de entrega de llaves, o, al menos, de acudirse a la prueba testifical, que se trate de tercero no vinculado a los arrendatarios, como, por ejemplo, un agente de la propiedad inmobiliaria que hubiera intermediado en la contratación.

La juventud de los demandados y su alegada falta de experiencia no les exime del cumplimiento de sus obligaciones y de respetar las normas jurídicas, dada su plena capacidad.

Aún en el eventual supuesto de que el contrato de arrendamiento de 8 de abril de 2020 fuera real y efectivo, ello no implica "per se" la finalización del anterior, si no se acredita la entrega de las llaves.

No basta con acreditar la entrega de las llaves para entender que el contrato ha sido resuelto de mutuo acuerdo, sino que resulta necesario acreditar la aceptación del arrendador de dicha resolución, sin que la entrega de llaves implique "per se" tal aceptación. De no acreditarse esta, estaríamos, según las circunstancias, ante un desistimiento unilateral o ante una resolución unilateral.

jueves, 10 de marzo de 2022

El delito de usurpación de vivienda

 

HECHOS:

Como consecuencia de una sentencia de desahucio por falta de pago, la comisión judicial, en la diligencia de lanzamiento, hace constar que no hay nadie en la vivienda y hace entrega de la posesión de la casa al propietario.

Una vez que la comisión judicial abandona el lugar, mientras se está produciendo el cambio de cerradura por el propietario, se persona allí una mujer oponiéndose al cambio de cerradura y al abandono de la vivienda y requiriendo la presencia de la policía local.

Los agentes de la policía local, a requerimiento de esta persona, que muestra un certificado de empadronamiento, proceden a permitir que ocupe  la vivienda, al no poder el propietario de la misma entregar una copia de la diligencia de lanzamiento a los agentes, ya que no suele hacerse entrega de copia, remitiendo al propietario a la interposición de la correspondiente denuncia.

La ocupante es condenada por el delito leve de usurpación de vivienda, recurre la sentencia invocando:

Que la citada vivienda había sido objeto de un juicio de desahucio por falta de pago contra su padre, inquilino de la misma, que por lo tanto ella en ningún momento puede haber incurrido en un delito de usurpación al desconocer la voluntad contraria del propietario a la permanencia en la misma por parte de la ocupante.

La Audiencia Provincial de Cádiz, sentencia de 30 de diciembre de 2021, desestima el recurso y confirma la sentencia del Juzgado.

Considera la Audiencia que en este caso concurren todos los elementos del tipo delictivo, toda vez que cuando se recupera la posesión de la vivienda, tras la realización de la diligencia de lanzamiento, por parte de la ahora recurrente, tal vivienda acababa de ser recuperada en su posesión por el propietario aunque, obviamente, en ese preciso momento en el que la recurrente recupera la posesión perdida tras la práctica de la diligencia de lanzamiento dicha vivienda no constituía morada de persona alguna.

La ocupante y ahora recurrente carecía de título alguno que justificara la posesión. Conocimiento no equivale a consentimiento sobre la cesión sobrevenida del arrendamiento.

En cuanto al tercer elemento, la voluntad contraria a la ocupación de la vivienda es palmaria desde el punto y hora en que la recurrente consiguió reocupar la vivienda careciendo de título alguno que lo justificara una vez que ya se había ejecutado el lanzamiento por la comisión judicial y ello se produjo con la oposición del propietario allí presente. Voluntad contraria que también se ha puesto de manifiesto desde el mismo momento en que fue citada en calidad de denunciada al juicio penal, permaneciendo en la vivienda, ocupación que aún se venía manteniendo al momento del dictado de la sentencia de instancia.

martes, 1 de marzo de 2022

LAU 1994. La extinción de un alquiler por fallecimiento del arrendador usufructuario.

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia dicta sentencia condenando a la demandada a desalojar la vivienda que ocupa en precario, dejándola libre, vacua y expedita a disposición de las actoras, con apercibimiento de lanzamiento en caso contrario.

La demandada recurre en apelación invocando a) la existencia de un contrato de arrendamiento, suscrito con el usufructuario de esa vivienda, fallecido, b) no se ha aportado por la parte actora ningún tipo de documentación acreditativa de la partición de la herencia, o del pago del impuesto de sucesiones, c) el precario, es un procedimiento inhábil en casos de aportación de un título como sería el contrato de arrendamiento. La resolución del contrato de arrendamiento exige de un previo pronunciamiento judicial, d) se ha vulnerado el artículo 13 de la LAU, en cuanto a lo duración mínima de los arrendamientos, concertados de buena fe con la persona que aparece como propietario.

La Audiencia Provincial de La Coruña, sentencia de trece de enero de dos mil veintidós, desestima el recurso en atención a los siguientes razonamientos:

1.- La aceptación pura y simple de una herencia puede ser expresa o tácita, en el caso que nos ocupa, es evidente que el ejercicio de la acción de desahucio por precario ya sería un acto tácito de aceptación de esa herencia.

2.- Las actuales propietarias, que no otorgaron el contrato de arrendamiento, están legitimadas para hacer valer la extinción del contrato y solicitar el cese del uso de la vivienda por la arrendataria, señalando asimismo que, en el caso del usufructo, la extinción se produce con la muerte del usufructuario y que la extinción del contrato se produce " ipso iure" al decaer el derecho sobre el que estaban fundados. En base a lo expuesto, comunicado a la demandada dicho fallecimiento y requerida de desalojo, es claro que se cumplen los requisitos para la prosperabilidad de la demanda, sin que se haya acreditado en modo alguno la voluntad de la propiedad de extender la vigencia del arriendo. Aunque el arrendamiento hubiera existido realmente, se habrían extinguido por el fallecimiento del usufructuario. Es evidente que no existe título alguno que legitime la ocupación por parte de la demandada. Extinguido el arrendamiento el día en que falleció el arrendador, dejó la demandada de tener título para la ocupación de la vivienda reseñada y pasó por ello a ser precarista, por lo que ha sido correcta la estimación de la demanda.

3.- En cuanto al artículo 13.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, esta norma no es aplicable al presente caso, ya que el arrendamiento no se realizó sobre una vivienda ajena, sino que el arrendador tenía capacidad para arrendar esa vivienda. Era usufructuario de la misma. Su fallecimiento en fecha 2 de diciembre de 2020 determina la extinción del usufructo y, consecuentemente, por disposición legal, del arrendamiento. Con la extinción del usufructo, desaparece el presupuesto del que dependía la subsistencia del contrato de arrendamiento. Ya no cabe fundamentar la posesión en un título.

martes, 22 de febrero de 2022

LAU 1994: La prórroga del alquiler de vivienda al término de su duración obligatoria

 

HECHOS:

Sentencia de primera instancia declarando la resolución del un contrato de arrendamiento de vivienda, por expiración del término contractual.

La inquilina apela esa sentencia invocando error en la valoración ya que no cabe renuncia por anticipado de la prórroga y en cuanto a la interpretación que se hace sobre la prórroga.

La Audiencia Provincial de Murcia, sentencia de veintiuno de dos mil veintiuno, estima el recurso y revoca la sentencia de instancia, desestimando la demanda del casero.

Considera la Audiencia tiene razón la apelante en lo que se refiere a la inexistencia de una renuncia al derecho de prórroga por cuanto el contrato, que expresa la voluntad de las partes, que es lo primero que se debe tener en consideración, una vez salvadas las obligaciones impuesta por la LAU, como es la prórroga forzosa de los tres años del art. 9, que es irrenunciable, la mayoría de las audiencias, admiten la renuncia incluso de antemano, de los derechos no amparados por la LAU, por primar la voluntad de las partes contratantes. Siendo que el contrato de arrendamiento lo único que establece es que la finalización del mismo tendría lugar por el trascurso de los tres años, pero sin expresar ninguna renuncia a cualquier otro derecho, y si efectivamente, y de acuerdo con el contrato el arrendamiento finalizado a los tres años, pero el arrendatario siguió ocupando la vivienda con el consentimiento del arrendador, se produjo la tacita reconducción, sobre la que no hay en el contrato ninguna renuncia expresa.

En cuanto a la notificación de la resolución del contrato, se alega en el recurso que el contrato se celebró el 30 de junio de 2017 y al tener una duración mínima de tres años, expiraba el 30 de junio de 2020, mientras que el burofax remitido por la actora fue recibido el 30 de septiembre de 2020,y aunque en dicho burofax se diga que el contrato finalizaba el 29 de diciembre 2020,lo cierto es que ya había finalizado, por lo que al no haber requerimiento previo, el contrato quedo prorrogado por un año más hasta el 30 de junio de 2021.

El arrendador considera que el contrato finalizaba el 29 de diciembre de 2020 porque el arrendatario se acogió a la moratoria de real decreto 30/2020.

Ciertamente el decreto ley 30/2020 de 29 de septiembre de medidas sociales y defensa del empleo por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID -19, establece que desde la fecha del Decreto ley hasta el 31 de enero de 2021, se prorrogará a solicitud del arrendatario la prórroga hasta seis meses, que deberá de ser aceptado por el arrendador. Ahora bien, la fecha del decreto 30/2020 es posterior a la de finalización del contrato de arrendamiento que expiro el 30 de junio de 2020, sin que hubiera petición de prórroga del contrato y por lo tanto finalizaba el 30 de junio de 2020 y en consecuencia no habiéndose notificado antes de dicha fecha, la voluntad del arrendador de resolver el contrato, el mismo se prorrogo un año más, por lo que se deberá de estimar el recurso.

jueves, 17 de febrero de 2022

LAU 1994. El abandono anticipado de una vivienda por el inquilino.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 21 de diciembre de 2018, en el que se establece el plazo de duración de un año, pudiendo el arrendatario "desistir del contrato de arrendamiento sin penalización, una vez que hayan transcurrido al menos 6 meses, siempre que se lo comuniquen fehacientemente al arrendador con una antelación mínima de 30 días"

En fecha 27 de febrero de 2019, la arrendataria abandonó la vivienda, sin haber cumplido lo establecido en la cláusula tercera anteriormente citada.

Ante ello el arrendador inicia demanda de reclamación de cantidad por importe de 3.766,93 €, correspondientes a las rentas de parte de enero y a los meses de febrero, marzo, abril, mayo y pate de junio.

El juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda.

La inquilina insta recurso de apelación invocando los siguientes motivos: Inhabitabilidad de la vivienda por humedades; enriquecimiento injusto de la arrendadora; infracción de la ley de consumidores.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de catorce de diciembre de dos mil veintiuno, desestima el recurso de apelación.

Considera la Audiencia que los problemas de humedades que alega la parte demandada, con los que pretende justificar el abandono de la vivienda, no han quedado acreditados, puesto que, como se señala en la sentencia dictada por el Juzgador "a quo", nunca fueron comunicados al arrendador.

En el supuesto que nos ocupa, la parte arrendadora no ha resultado enriquecida por la estimación de la demanda, dado que la arrendataria debería haber permanecido, al menos, seis meses en la vivienda objeto de arrendamiento, según lo pactado y lo dispuesto en el art. 11 LAU, habiéndose marchado antes de lo acordado, conducta que ha originado un perjuicio económico al arrendador, el cual ha de ser resarcido por ello. Por otra parte, no se ha acreditado que el propietario haya recibido renta de otro inquilino durante los meses cuyo impago reclama. En consecuencia, no cabe apreciar el enriquecimiento injusto alegado por la parte apelante.

En cuanto al tercer motivo de apelación, que invoca los derechos de consumidores y usuarios, planteando que nos encontramos ante un contrato de adhesión, entendiendo que la cláusula transcrita es abusiva porque conlleva la obligación de pagar mensualidades de alquiler, tras haber abandonado la vivienda, la Audiencia no considera que revista carácter abusivo, ya que ha sido redactado de acuerdo con lo preceptuado en el art. 11 LAU, y puntualiza que no nos encontramos ante un contrato de adhesión, puesto que la referida estipulación ha sido pactada libremente por las partes, en función del principio de autonomía de la voluntad, consagrado en nuestro Código Civil,recogido en su artículo 1.255.

martes, 15 de febrero de 2022

El alquiler de locales comerciales durante el estado de alarma

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia condena a la inquilina al pago de 2.081,13 euros, importe de los alquileres devengados y no pagados correspondientes al periodo comprendido entre 14 de marzo de 2020 al 4 de mayo de 2020; y la renta ordinaria de 561 euros por dos meses, diciembre de 2020 y enero de 2021.

La inquilina apela la sentencia por considerar que las rentas referidas al periodo comprendido entre 14 de marzo de 2020 al 4 de mayo de 2020, habían sido condonadas por el arrendador y el resto de la deuda reclamada debía compensarse con la fianza.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de dieciséis de diciembre de dos mil veintiuno, estima  en parte la demanda y condena a la demandada al pago de la cantidad de MIL CIENTO VEINTIDÓS EUROS (1.122 €).

Considera la Audiencia que, conforme a las manifestaciones del arrendador, aportadas en el juicio, éste claramente manifiesta que comprende la situación de la arrendataria, que debe entenderse referida a la imposibilidad de abrir su peluquería, con la pérdida de ingresos que ello suponía, y manifiesta una voluntad de no cobrar las rentas en tanto se mantenga el estado de alarma (por error lo llama de alerta). Por eso reclama el pago solo de los primeros trece días de marzo de 2020, dice que de finalizar el estado de alarma en marzo (de 2020) solo cobraría los días restantes de marzo junto con abril de 2020 (se entiende que los días posteriores al fin del estado de alarma) y añade que cuando se levante el estado de alarma esa parte arrendadora volverá cobrar la renta de forma íntegra. Esta última manifestación es demostrativa de la intención del resto de ese correo: si solo cobrará la renta de forma íntegra cuando se levante el estado de alarma, claramente estaba condonando las rentas discutidas, aceptando de esa forma no cobrar renta mientras subsistiera el estado de alarma y por ello la arrendataria no pudiera desempeñar su actividad en el local arrendado.

Distinto es que, pensando entonces (el 17 de marzo de 2020) el arrendador que el estado de alarma podía ser breve (contemplaba que se levantase ese mismo mes), sin embargo, la situación se prolongó, lo que supone una mayor pérdida de ingresos (las rentas) que la prevista inicialmente. Pero ello no impide que la condonación exista (artículo 1156 del Código civil) y no autoriza a pretender reinterpretar más adelante lo que en ese momento era indudable, como es la renuncia a cobrar las rentas mientras durase el estado de alarma. No se ha pretendido (por la arrendataria) hacer efectiva esa condonación durante todo el estado de alarma, sino solo hasta que pudo abrir la peluquería, pues abonó las rentas a partir del 4 de mayo de 2020. Pero para el período anterior, el discutido, se discrepa de la interpretación de la juzgadora de instancia, se considera existente la condonación y, en consecuencia, la arrendataria no viene obligada al pago de los 959,13 euros reclamados por el reiterado período.

Por otra parte, no puede la arrendataria imponer la compensación de la fianza entregada (1.100 euros) con las dos mensualidades adeudadas (1.122 euros) en tanto no se compruebe el estado del local una vez desalojado por ella y los posibles desperfectos que se hayan causado, ya que la genuina función de la fianza arrendaticia no es la de atender el pago de las rentas adeudadas. Esto ya resulta del artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, que prevé que las partes pacten garantías adicionales a la fianza (apartado 5), pero además también se acordó expresamente en el contrato.

martes, 1 de febrero de 2022

LAU 1994. Responsabilidad del inquilino que desiste de arrendamiento compartido

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia condena mancomunadamente a los dos inquilinos a que indemnicen al casero en la cantidad de 2.504,85€, más los intereses.

La inquilina apela la sentencia invocando:

1. Falta de legitimación pasiva puesto que había abandonado la vivienda arrendada en septiembre de 2016.

2. La ausencia de prueba de que los desperfectos sean imputables a los arrendatarios demandados.

3. Compensación de la cantidad reclamada en la demanda por los desperfectos en la vivienda arrendada, con la fianza por importe de 2.600 €.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 24 de noviembre de 2021, desestima el recurso y confirma la sentencia del juzgado.

En cuanto al primer motivo de recurso considera la Audiencia que la apelante suscribió, en la condición de coarrendataria, junto con el codemandado, el contrato de arrendamiento, de 1 de septiembre de 2016, de vivienda arrendada, sin que conste que la coarrendataria demandada comunicara al arrendador, en cualquier momento posterior a la celebración del contrato, el desistimiento del arrendamiento, y que el desistimiento fuera consentido por el arrendador, la demandada arrendataria se encuentra plenamente legitimada pasivamente para soportar el ejercicio de la acción de responsabilidad contractual que es objeto del pleito, en su condición de coarrendataria, habiendo quedado, sin embargo, firme el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia, que declara la responsabilidad mancomunada de los coarrendatarios, por no haber sido expresamente impugnado.

En cuanto al segundo motivo, a partir de las alegaciones parcialmente conformes de las partes; la prueba documental; el informe pericial de la Arquitecto Técnico que ha sido ratificado en el acto del juicio, con la necesaria contradicción; la testifical de la Administradora de Fincas; y la ausencia de prueba relevante en contrario, es posible alcanzar la conclusión probatoria de la existencia de desperfectos en la vivienda, al término del arrendamiento, imputables a los arrendatarios, por el importe conjunto de 2.504,85 € fijado en la sentencia de primera instancia.

En cuanto al tercer motivo se condenó a los demandados al pago de las rentas adeudadas, y las que se devenguen hasta la entrega de la posesión, estando pactada en el contrato de arrendamiento una renta de 1.300 €, por lo que la fianza de 2.600 € alcanza a cubrir dos mensualidades de renta, no habiendo constancia de que los demandados hayan pagado las rentas adeudadas, habiendo manifestado el arrendador la imputación de las rentas al pago de las rentas adeudadas, en los términos de lo dispuesto en los artículos 1172 y ss del Código Civil, siendo la condena al pago de las rentas anterior a la demanda de reclamación por los desperfectos en la vivienda, presentada el 15 de diciembre de 2017, por lo que la imputación de pagos se hizo a la única deuda que se encontraba vencida en el momento de la imputación.

jueves, 27 de enero de 2022

LAU 1994: La reparación de humedades en un arrendamiento de vivienda.

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia condena al arrendador de una vivienda a realizar las obras necesarias para erradicar los problemas de humedad que presenta la vivienda, con suspensión de la obligación de la parte arrendataria al pago de la renta mensual desde la suscripción del arriendo de vivienda de autos y hasta que la causa u origen de las humedades de la vivienda de autos hayan sido reparada.

La Audiencia provincial de Oviedo, sentencia de veintinueve de octubre de dos mil veintiuno, revoca la anterior resolución desestimando la demanda del inquilino.

Considera la Audiencia que es oportuno señalar que la obligación que el artículo 21 de la LAU impone al arrendador de realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido ha sido matizada por la jurisprudencia cuando aquella constituye un piso de un edificio en régimen de propiedad horizontal; en ese caso la obligación del arrendador se constriñe a la conservación de los elementos privativos pues es obvio que, con arreglo al artículo 7 de la Ley dePropiedad Horizontal, el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En cambio en el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.

Es así que el TS ha fijado doctrina en su sentencia de 29 de febrero de 2012 indicando que no cabe imputar al arrendador del local comercial los daños derivados de defectos en los elementos comunes.

Pues bien en el caso que nos ocupa es claro que, al margen de un problema de ventilación que únicamente sería imputable al arrendatario, el resto de las humedades de condensación y filtración que se mencionan en la demanda son consecuencia de un vicio estructural de la fachada del edificio.

Consta que la comunidad conoce el problema porque, a raíz de las quejas de varios vecinos, ha recabado un informe técnico sobre las causas de ese fenómeno y las soluciones constructivas correspondientes; es así que por el momento solo ha ordenado operaciones puntuales descartando una intervención de mayor envergadura por su elevado coste, pero es obvio que a este respecto el arrendador ha agotado los medios a su alcance y por consiguiente el arrendatario solo podía optar por el desistimiento del contrato sin indemnización de daños y perjuicios, razón por la cual procede estimar el recurso.

miércoles, 19 de enero de 2022

Los efectos de la inhabitabilidad en una vivienda arrendada

 

HECHOS

La arrendadora de una vivienda presenta demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago más reclamación de rentas

La inquilina formula demanda reconvencional solicitando la reclamación de daños y perjuicios por incumplimiento de las condiciones de salubridad y habitabilidad de la vivienda.

La sentencia estimó íntegramente la demanda condenando a la inquilina a pagar SIETE MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y TRES EUROS (7.293 euros), por las rentas vencidas y no satisfechas y desestimó la demanda reconvencional.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 22 de octubre de 2021, estima la apelación de la inquilina, revoca la anterior sentencia y condena a la arrendadora a pagar a la inquilina 2.000 euros en concepto de indemnización por daños morales.

Considera la Audiencia que está acreditada la existencia de diversas comunicaciones a la parte actora sobre diversas deficiencias en la vivienda. Que conforme al artículo 21.3 de la LAU, no es necesaria la comunicación fehaciente, sino que simplemente se exige la obligación de poner en conocimiento la necesidad de las reparaciones.

La situación de inhabitabilidad ha quedado acreditada, por el informe del perito judicial, que cataloga las anomalías del sistema eléctrico y de la evacuación de líquidos como muy graves y que por lo tanto afectan la habitabilidad del edificio, así como las humedades por filtraciones exteriores como las humedades de condensación comprometen la habitabilidad de la vivienda.

La inquilina peticionó inicialmente, conforme al art. 21 de la LAU,  el cumplimiento de la obligación de realización de las obras necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, si bien, al quedar resuelto el contrato por falta de pago de la renta alegó en ese procedimiento que la vivienda era inhabitable e inservible conforme a las denuncias adjuntadas, pero no se admitió su discusión en el marco de ese procedimiento-, la cuestión litigiosa ha quedado limitada a la indemnización solicitada.

Se ha acreditado que la vivienda no estaba en condiciones de habitabilidad, pero también es cierto que la demandada continuó viviendo en la casa hasta que abandonó la vivienda en el curso del presente procedimiento. Por tanto, el daño moral no puede ser cuantificado en la misma cuantía que las rentas que correspondían a la vivienda porque la demandada decidió libremente continuar utilizando la casa a pesar de las deficiencias. De este modo, tribunal estima prudencialmente que debe estimarse el daño moral en 2.000 euros.

martes, 18 de enero de 2022

LAU 1994. La subrogación en el arrendamiento, del comprador de una vivienda alquilada

 

HECHOS

El juzgado de primera instancia desestima una demanda de desahucio por falta de pago al considerar que no se habían ofrecido al arrendatario datos suficientes de la adquisición de la propiedad por el requirente de pago no incluyéndose en la comunicación documentación relativa a la compraventa por la parte actora hoy recurrente.

La Audiencia Provincial de Guadalajara, sentencia de veintiséis de octubre de dos mil veintiuno, estima la apelación del arrendador y condena a la inquilina a desalojar la vivienda.

Considera la Audiencia que no parece discutirse que la demandante es la actual legítima propietaria de la vivienda de autos, y, por lo tanto, ello comporta que es la actual arrendadora de la misma. En ningún precepto (salvo el artículo 25 de la LAU al regular el derecho de adquisición preferente del arrendatario en caso de venta de la finca arrendada) se impone a la propietaria que vende la obligación de comunicar al arrendatario el hecho de la venta.

El comprador, por razones obvias, deberá comunicar la nueva titularidad, para pasar a cobrar las rentas a partir de que ostenta la propiedad. Y así consta en autos esa notificación que el juzgador considera insuficiente pero que entiende esta Sala debía ser bastante a los efectos de reclamar la renta, no constando que el arrendatario haya pagado a un tercero la renta y debiendo mediante una actuación mínimamente diligente efectuarlas comprobaciones precisas máxime, insistimos cuanto el anterior propietario no le reclamaba ya las rentas devengadas lo que apuntaría claramente que había dejado de ser propietario.

En términos generales, y dejando a salvo el derecho de adquisición preferente establecido a favor del arrendatario, la propiedad del inmueble puede cambiar de mano, sin que el arrendatario tenga nada que decir al respecto.

Como claramente resulta del art. 14 de la LAU, la transmisión de la propiedad -y la posición de arrendador se produce al margen de la relación arrendaticia, siendo ésta la que puede verse influida por dicha transmisión.

Las transmisiones de propiedad que se hayan producido con anterioridad a la adquisición por parte de la actora, resultan totalmente irrelevantes de cara a la resolución del caso que nos ocupa. La demandante es propietaria y arrendadora, y ello le legitima para ejercitar la acción de desahucio una vez extinguido el plazo contractual y legal.

Nada hay que añadir en relación con el débito de las rentas y su extensión. En definitiva, no compartimos en absoluto el criterio de la sentencia apelada acerca de que el actual arrendador deba justificar la cadena de transmisiones o en mayor medida la adquisición cuando, nuevamente destacamos no se cuestiona su legitimación que deriva de la condición de propietario por adquirir del anterior titular y arrendador.

Propiedad Horizontal: Obras inconsentidas en elementos comunes.

 

HECHOS:

Una copropietaria demanda a otra condueña para que sea condenada a realizar todas las obras que fueren necesarias a fin de reponer la fachada de su piso a su estado original, por considerar que habría realizado obras que vulneran la estructura y aspecto exterior de la finca sin previa autorización unánime de la comunidad.

La demandada se opone invocando falta de legitimación de la demandante por no ser presidente o vicepresidente de la Comunidad de Propietarios afectada, y actuar con la oposición de la misma, movida por un ánimo puramente vindicativo, y por otra parte alega tolerancia de la Comunidad de Propietarios ya que existen otros vecinos que también han hecho cerramientos similares al suyo.

El Juzgado de primera instancia estima en parte la demanda y condena a la demandada a reponer el muro de separación entre la terraza y la habitación contigua, , sin que proceda la eliminación de la carpintería de PVC y cristalera que sirve actualmente de cerramiento de la terraza de su piso.

La Audiencia Provincial estima la apelación de la demandada y desestima por completo la demanda por considerar que la demandante carece de legitimación puesto que no actuaba en beneficio de la Comunidad, y que no ha sufrido perjuicio, ni ella ni la comunidad en cuyo nombre dice actuar, perjuicio alguno con ocasión de las obras ejecutadas y el 70% de las viviendas tienen similares modificaciones, de modo que parece pudiera quedar a capricho de esta u otra demandante el determinar en cada momento cual se cierra o se mantiene, a su antojo, de no accionar contra todas.

El Tribuna Supremo, sentencia de 22 de diciembre de 2021, estima el recurso de casación de la demandante, revoca la sentencia de la Audiencia y confirma íntegramente la sentencia de primera instancia.

Considera el Supremo que tiene declarado que cualquiera de los comuneros puede comparecer en juicio y ejercitar acciones que competan a la comunidad, siempre que actúe en beneficio de la misma. La sentencia de 31 enero de 1995, afirma que es doctrina reiterada de esta Sala la de que cualquier condómino está legitimado para ejercitar acciones, no tan solo de aquella parte del espacio comprensivo de su piso o local sobre los que ostenta un derecho singular y exclusivo, sino también en defensa del interés que le corresponde sobre los elementos comunes.

En aplicación de esta doctrina, de acuerdo con el art. 13.3de la LPH y art. 396 del C. Civil, cabe reconocer legitimación a la demandante para actuar en beneficio de la comunidad.

De acuerdo con lo declarado en sentencias de 1 de febrero de 2006, y de 4 de enero de 2012, debemos declarar que no concurre abuso de derecho en la comunera que pretende impugnar la demolición de los muros de cierre de una vivienda para anexionar la terraza a la vivienda, actuación procesal que no solo se ha seguido en este caso, sino también en otros, también impugnados por ella.

Es un hecho acreditado que la comunidad dio autorización, al menos, en un caso para el cierre de las terrazas, con carpintería de aluminio, pero no consta autorización alguna ni expresa ni tácita para la demolición de los muros de cierre de la vivienda. La demandante intentó, en dos ocasiones, que se introdujese en el orden del día el tema de las demoliciones de muros de cierre y no se le permitió, por lo que al no ser debatido el tema, no puede presumirse el consentimiento tácito. En suma, el art. 7 de la LPH impide las alteraciones en la configuración exterior de edificio sin la preceptiva autorización de la comunidad y dicha venia no ha existido con respecto a los muros de cierre y sí consta conferida autorización para el cierre de la terraza con carpintería de aluminio.

miércoles, 12 de enero de 2022

Las obligaciones del fiador en un arrendamiento de vivienda.

 

HECHOS

Contrato de arrendamiento de vivienda en el que se introduce una cláusula por la que se constituye un avalista personal y solidario que avala a todos los efectos a los arrendatarios en el contrato de arrendamiento haciéndose cargo de cualquier impago que se pudiera producir.

Al término del mismo, al entregar las llaves, se aprecian daños en la vivienda arrendada por importe de 1.944,56 euros, que son reclamados judicialmente tanto a los inquilinos como al avalista.

El Juzgado de primera instancia condena a los arrendatarios a pagar la cantidad reclamada, pero absuelve de ello al avalista.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 4 de noviembre de 2020, desestima el recurso de apelación y confirma la sentencia en cuanto a la absolución del avalista.

Considera la Audiencia que es doctrina comúnmente admitida que, conforme a los dispuesto en el artículo 1827 del Código Civil, según el cual la fianza debe ser expresa y no debe extenderse a más de lo contenido en ella, su interpretación debe ser restrictiva en beneficio del deudor, y no permite p.ej. su extensión a actos anteriores a su vigencia, ya que, en otro caso, no sería un aval sino una asunción de deuda.

En el presente caso dado que el contrato no parece extenderse (desde luego no lo hace de forma expresa) al cumplimiento de la totalidad de las obligaciones derivadas del contrato, sino únicamente a aquellas obligaciones de corte estrictamente pecuniario (habla hacerse "cargo de cualquier impago"); y dado que extender dicha cobertura a las obligaciones no dinerarias derivadas del contrato (como lo serían la conservación de la cosa arrendada y su devolución en el mismo estado en que la recibió, por ejemplo) solo sería posible acudiendo al principio de que el incumplimiento de toda obligación es traducible o convertible en una compensación económica (id quod interest), lo que implicaría una vulneración del principio de interpretación restrictiva antes expuesto; debe acogerse la conclusión alcanzada por la juez a quo y, entendiendo que las responsabilidades que nos ocupan no están cubiertas o amparadas por el contrato de afianzamiento o aval celebrado entre la demandante y el avalista , confirmar la desestimación de la demanda dirigida contra el mismo.