HECHOS:
Arrendamiento urbano pactado en 6 de septiembre de 1960, por
el que se paga un alquiler mensual de 46,25 euros mensuales.
La titularidad dominical del inmueble arrendado es
compartida por tres personas, madre y dos hijos.
Uno de los hijos requiere fehacientemente a la inquilina el pago del IBI sobre ese inmueble
por importe de 122,02 euros.
Transcurridos treinta días sin que se haya efectuado el
pago, se insta el desahucio, por el citado condueño, litigando en beneficio de la
comunidad que forma con su madre y hermano.
El Juzgado de 1ª Instancia estima la demanda y declara
resuelto el contrato de arrendamiento condenando a la inquilina a dejar libre y
expedito el inmueble arrendado y a abonar al actor la cantidad de 122,02 euros incrementada
con los intereses legales desde el 30 de enero de 2015. Con costas.
La Audiencia Provincial de La Coruña (s. 10/09/2015) en una
prolija y fundamentada sentencia, desestima el recurso de apelación y confirma
la sentencia del juzgado, condenando en costas a la inquilina recurrente.
Considera la Audiencia que no procede la alegación de falta de legitimación ad causam del
demandante, que corresponde exclusivamente a la madre de éste como
usufructuaria, lo que fundamenta con una abundantísima cita jurisprudencial que
viene a resumir en lo siguiente:
A) En principio, y con carácter general, cualquier comunero está
legitimado activamente para el ejercicio de acciones en beneficio de la
comunidad, y entre ellas las resolutorias del contrato arrendaticio.
B) El arrendatario carece de interés legítimo para
cuestionar en juicio que el ejercicio de las meritadas acciones no son beneficiosas
para la comunidad, pues no le corresponde capacidad de decisión al respecto,
ingiriéndose en derechos ajenos.
C) El comunero estará legitimado, salvo que conste de forma indubitada
la oposición de los otros copartícipes al ejercicio de la acción judicial,
oposición que no se deduce del simple hecho de que éstos no hayan firmado la
demanda, no existiendo en nuestro Derecho una suerte de litisconsorcio activo necesario,
pues a ninguna persona cabe obligarla a demandar.
D) La constatada oposición del resto de los comuneros, que representen
la mayoría de las cuotas o intereses en la comunidad, al ejercicio de la acción
judicial, privará de legitimación ad causam al comunero accionante, sin
perjuicio del derecho de las partes a acudir al Juez en los supuestos contemplados
en el art. 398 del Código Civil.
Subraya en este caso la inexistencia de oposición de los otros
comuneros que además, sería difícilmente
explicable, dada la exigua renta que se paga por el inmueble litigioso de 46,25
euros mensuales, en contraste con el connatural beneficio que implica para los
otros condueños la liberación del piso litigioso y la posibilidad de alquilarlo
en mejores condiciones u ocuparlo personalmente.
Tampoco admite la AP la invocación de la facultad de enervar
el desahucio puesto que el requerimiento de pago se hizo correctamente y ha trascurrido el plazo, pues como señala el Tribunal Supremo la información que se traslada en ese requerimiento es la crónica anunciada de un proceso judicial
y no podía pasar desapercibida a la arrendataria, ni su gravedad ni las
consecuencias, pues es comúnmente sabido que el impago de rentas genera la
resolución del contrato y el desahucio de la vivienda o local.
No estamos ante un
derecho del arrendatario que pudiera conllevar la necesaria información para su
ejercicio, sino ante un derecho del arrendador a que se le abonen las rentas y cantidades
asimiladas (IBI) y una obligación de pago por parte del arrendatario.
Como declara la
sentencia de esta Sala de 26 de marzo de 2009, la enervación del desahucio no
se configura tanto como un derecho cuanto como una oportunidad del arrendatario
para evitar el desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es
indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada
En cuanto a que el impago del IBI pueda ser causa resolutoria
de un contrato de arrendamiento urbano la Audiencia se remite a la doctrina
sentada por la STS 12/01/2007: el impago por el arrendatario del Impuesto de
Bienes Inmuebles y de la repercusión por el coste de los servicios y
suministros, en arrendamientos de vivienda existentes en el momento de la
entrada en vigor de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre
de 1994, ha de considerarse como causa de resolución comprendida en el artículo
114-1ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964
