HECHOS:
Contrato de arrendamiento de local de negocio por diez años
en 1 de octubre de 2013, pactando expresamente la prohibición de ceder o
subarrendar el local sin autorización expresa de la arrendadora.
Se discute si la arrendataria ha cedido el arrendamiento a
un tercero o, como afirma en su contestación, explotan conjuntamente el negocio
encargándose otra persona de la parte comercial y él de la gestión y compra de
discos, que se venden en la tienda o por internet.
El juzgado de primera instancia estima la demanda y declara
resuelto el contrato por cesión inconsentida.
La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de quince de
octubre de dos mil veinte, desestima el recurso de apelación de la arrendataria
y confirma la sentencia del juzgado.
Considera la Audiencia que, compartiendo las conclusiones
alcanzadas por la magistrada de primera instancia, salvo la licencia de
apertura y funcionamiento del local que datan del año 2001, y facturas de
suministros del local no existe indicio probatorio alguno de la explotación del
negocio de venta de discos por el arrendatario. No queda acreditado el
consentimiento de la sociedad arrendadora, adquirente de todo el edificio, de
que el negocio en el local se ejerza por persona distinta del arrendatario.
El contrato establecía expresamente la prohibición de cesión
o subarriendo del local sin autorización de la propiedad. La introducción de un
tercero ajeno al contrato en el uso o disfrute total o parcial de la cosa
arrendada, en forma distinta a la determinada en la Ley y sin consentimiento
del arrendador determina la resolución del contrato.
El artículo 32 LAU si bien autoriza la cesión y el
subarriendo del contrato de arrendamiento de local de negocio exige su
notificación de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que
aquéllos se hubieran concertado. El artículo 35 LAU establece que procede la
resolución por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en
el artículo 32.
Lo que determina la resolución del contrato de arrendamiento
es la introducción en el local arrendado de una tercera persona en connivencia
con el arrendatario, sin dar cumplimiento a los requisitos que la Ley previene
para su validez. En palabras de la sentencia de la Audiencia Provincial de
Madrid de 8 enero 1993 "la esencia tanto de la causa de resolución del
contrato de arrendamiento referida al subarriendo ilegal como a la cesión
inconsentida se encuentra en la introducción de un tercero ajeno a la inicial
relación arrendaticia, que viene así a alterar o a modificar los propios
términos y los elementos personales de ese contrato, y que se efectúa de manera
clandestina u oculta a espaldas del arrendador, frustrando así las expectativas
de esta parte en el contrato, y operando en definitiva un cambio de
circunstancias sin contar con la voluntad de la misma".
No existe constancia en los autos de la existencia
comunicación fehaciente de la cesión del contrato a la arrendadora, conforme a
lo previsto en el artículo 32 LAU. La introducción en la relación arrendaticia de
tercera persona incumpliendo los requisitos legales determina, conforme a lo
pedido, la resolución del contrato