En otro lugar de este blog hemos afirmado que la Ley de arrendamientos
vigentes prácticamente hizo desaparecer los traspasos clásicos, ahora podemos
ratificar que antes de "embarcarse" en un traspaso es conveniente contar
con asesoramiento correcto, de lo contrario hay riesgo de perder el importe de
ese traspaso.
HECHOS:
Fecha del contrato: 16 de noviembre de 1.988
Duración pactada: "
El arrendamiento se concierta por tiempo indefinido, si bien los
arrendatarios quedan obligados a comunicar a la arrendadora la rescisión del
presente contrato, por su parte, con un mínimo de dos meses de antelación ".
El alquiler se pacta
por una cantidad anual pagadera por meses.
Se han producido dos
traspasos: 15 de octubre de 1992 y 5 de enero de 1996.
En 5 de julio de 2013 la arrendadora notifica que al
próximo vencimiento del contrato éste quedará resuelto.
El Juzgado de 1ª instancia declara extinguido el contrato de
arrendamiento por finalización del plazo legal de duración, y condena al
arrendatario a que desaloje y deje libre y a disposición de la parte demandante
el inmueble arrendado.
La Audiencia Provincial de Madrid s. veintiséis de marzo de
dos mil quince, desestima el recurso de apelación y confirma la sentencia del
Juzgado de primera instancia.
Considera la Audiencia que la jurisprudencia sobre la temporalidad de los
contratos de arrendamiento de local de negocio suscritos durante la vigencia
del Decreto Boyer se mueve sobre dos pilares esenciales:
UNO, que el contrato
de arrendamiento por naturaleza tiene que tener un plazo determinado como
establece el artículo 1.543 CC , y
DOS, que la temporalidad es un elemento esencial de este
contrato.
"Según dispone el
artículo 1543 del Código Civil , todo contrato
de arrendamiento lo es por tiempo determinado de manera que, sin
perjuicio de las prórrogas legales que pudieran resultar aplicables conforme a
la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (artículo 57 ) o en los arrendamientos
de vivienda según la Ley de 1994 (artículo 9), no se admiten los arrendamientos
no sujetos a un plazo, dado que la temporalidad es un elemento esencial en este
contrato" (STS de 25 de noviembre de 2008).
Cuando en un
arrendamiento no se ha establecido plazo, la solución legal la ofrece
directamente el artículo 1581 del Código Civil , ya que se entiende
hecho por años cuando el alquiler es anual, por meses cuando es mensual, y por
días cuando es diario.
Es doctrina de esta Sala que: "el alcance que debe
darse a la expresión tiempo indefinido consignada en contratos de arrendamiento celebrados bajo
la vigencia del RDL 2/85 , no es equivalente al acogimiento del régimen
de prórroga forzosa del artículo 57 LAU 1964 , por no ser términos equivalentes
y por exigirse para su acogimiento, una deducción inequívoca del articulado del
contrato"( STS 22 de noviembre de 2010 . RC 393/2006) ; a lo que añade que
dicha expresión (" tiempo indefinido ") es contraria a la naturaleza
del contrato de arrendamiento y es por ello que no equivale al pacto de prórroga
forzosa «salvo que del conjunto de las cláusulas o estipulaciones del contrato
pueda inferirse lo contrario
En el presente caso, ninguna cláusula del contrato apunta
hacia ese pacto de prórroga forzosa. Como tampoco es deducible del documento
contractual por el que el demandado se convirtió en arrendatario por virtud de
un contrato de traspaso en fecha 5 de enero de 1996, que le permitió subrogarse
en " todos los derechos y obligaciones que correspondan al arrendatario
saliente en el contrato de arrendamiento antes citado ". E incluso se
pactó que el local seguiría destinado al negocio de taberna típica, con cocina
y plancha de cocinar. Lo que da idea de la continuación o mantenimiento de la
misma relación contractual que se había iniciado en 1988.
A falta de apoyo documental para su tesis de la prórroga
forzosa, intenta el apelante apoyarse datos circunstanciales como el de la
cantidad pagada por el traspaso (nueve
millones de pesetas), poniendo de relieve que " nadie abona la nada
despreciable suma de 9.000.000.- Ptas. si no tiene la garantía de larga duración
o de prórroga legal del denominado contrato indefinido porque es obvio que no
se paga dicha suma para que un año después, se le pueda rescindir el contrato ".
Pero en el documento de traspaso no se dice nada para garantizar la cantidad
abonada por el ahora demandado, ni la rescisión se produce al año siguiente, sino
diecisiete años después de producido el traspaso y veinticinco años después de
firmarse el contrato en el que el demandado se subrogó.