jueves, 31 de marzo de 2022

El traspaso de negocio en la actual ley de arrendamientos urbanos

 Es evidente, como está explicado en otro lugar,  que el traspaso tal como lo configuraba la antigua ley de arrendamientos urbanos de 1964, no aparece en la actual normativa arrendaticia.

Esta sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha veinticuatro de enero de dos mil veintidós, contempla un supuesto de traspaso de negocio muy interesante.

HECHOS

La sociedad arrendataria de un local en el que venía explotando un negocio de restauración, concierta con dos personas físicas un contrato de traspaso de ese negocio el 19 de julio de 2020, por el precio de 50.000 euros.

Los adquirentes del traspaso dejan sin pagar la cantidad de 21.000 euros que se les reclama judicialmente.

Los demandados se oponen a la reclamación alegando haber sido víctimas de un engaño, en cuanto desconocían que la demandante tuviera concertado un contrato de arrendamiento sobre el local, además el traspaso era nulo porque ese contrato prohibía al arrendatario el cambio de actividad y destino, así como el subarriendo o cesión, lo que les obligó a tener que suscribir un nuevo contrato.

Simultáneamente formulan reconvención, mediante la que solicitaban se declare resuelto el contrato de traspaso de negocio celebrado el 19 de julio de 2020 y se condene a la entidad reconvenida a pagarles las cantidades entregadas con anterioridad.

El juzgado de primera instancia estima la demanda y desestima la reconvención.

La Audiencia Provincial de Madrid desestima el recurso y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que el contrato suscrito entre las partes lo era de traspaso del negocio, constando claramente en el mismo que quien cedía el negocio lo hacía en su condición de arrendataria del local, no es posible alegar de contrario que desconocía dicha situación. La validez del contrato de traspaso del negocio, no se ve afectada por el hecho de que en el contrato de arrendamiento del local donde se desarrollaba el negocio, se prohibiera el cambio de actividad o destino, lo que por otro lado no se produjo, en cuanto el local siguió destinándose a la actividad de restauración, o que prohibiera el subarriendo o cesión del local, lo que tampoco se produjo, en cuanto ninguna de esas situaciones se contemplaban en el contrato de traspaso y la posesión del local por los demandados se tuvo desde la firma de ese contrato, con consentimiento de la propiedad, aunque se formalizara al concertar éstos, con el propietario del local, un nuevo contrato de arrendamiento.

 A parte de la contradicción en que se incurre por la parte apelante al sostener por un lado que el contrato es nulo, sin solicitar la declaración correspondiente en tal sentido, y solicitar por otro lado la resolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones asumidas en éste, lo que supone admitir la validez inicial del mismo, el presupuesto del que se parte al oponerse a la demanda inicial y formular reconvención es erróneo, pues de la prohibición de subarrendar o ceder el local, no se deriva necesariamente la conclusión de haber incurrido la entidad que transmitió el negocio en el incumplimiento contractual de no haberle entregado la posesión, pues a lo que se comprometió la cedente del negocio fue a lo único que podía comprometerse; es decir, a ejecutar las acciones necesarias para que los compradores pudieran disfrutar de la posesión pacífica y como se indica, los apelantes estuvieron en la posesión del local ininterrumpidamente desde que firmaron el contrato de traspaso y  ha de considerarse acreditado, que esa situación era conocida y consentida por la propiedad, aunque se documentara transcurrido un período de tiempo, coincidente con la temporada en que normalmente se disfrutan las vacaciones por los empleados de dicha sociedad propietaria.

Siendo claro el objeto y finalidad del contrato de traspaso de negocio ha quedado acreditado que la finalidad del mismo se logró plenamente, así como que la entidad aquí apelada cumplió con las obligaciones a que se comprometió en el mismo, en cuanto los compradores adquirieron la licencia de actividad necesaria para ejercer dicho negocio, como efectivamente hicieron, sin que las incidencias que con posterioridad le impidieron continuar haciéndolo, sean atribuibles a la demandante ni justifiquen el impago en el que admiten los aquí apelantes haber incurrido respecto del precio convenido, por lo que la estimación de la demanda que se acuerda en la sentencia de primera instancia, ha sido correctamente adoptada.

miércoles, 23 de marzo de 2022

LAU 1994: Los plazos para notificar la resolución del arriendo

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda celebrado el 1 de noviembre de 2015

El 5 de diciembre de 2019 se remite burofax al inquilino, comunicándole la intención de los arrendadores de no prorrogar su vigencia.

Se estima la demanda del casero, declarando resuelto el contrato de arrendamiento por expiración del plazo pactado. El magistrado de instancia concluye que el contrato vigente es el suscrito el 1 de noviembre de 2015, que expiró el 1 de noviembre de 2019, por lo que desde dicha fecha el contrato se prorrogaba, mensualmente, por tácita reconducción, ya que la renta se pactó por meses, otorgando virtualidad a las comunicaciones remitidas por los arrendadores manifestando a la arrendataria su voluntad de no renovar el contrato por expiración del plazo pactado, no recepcionadas por causa imputable a esta última.

La Audiencia Provincial de Málaga, sentencia de veintiocho de enero de dos mil veintidós, estima la apelación del inquilino, revoca la sentencia y declara subsistente el contrato de arrendamiento que vincula a las partes.

Considera la Audiencia necesario que el arrendador notifique al arrendatario su voluntad de no renovar el contrato una vez transcurrido el plazo de duración mínima de tres años y, además, ha de hacerlo, por un lado, de forma fehaciente y recepticia y, por otro, respetando el plazo de antelación de treinta días que, con la calidad de mínimo, establece expresamente el precepto que obliga a un rigor en el cómputo del referido que es ese carácter de mínimo (el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos emplea la expresión "al menos con treinta días de antelación a aquella fecha"). Si no se observan estos requisitos en los términos que recoge el precepto, la notificación es defectuosa y ha de calificarse de ineficaz por contravenir una norma imperativa.  

Es doctrina reiterada que cuando la recepción no se produce por culpa exclusiva del arrendatario, con ánimo dilatorio y evidente mala fe, o por simple desinterés y negligencia, tal pasividad en ningún caso puede perjudicar el derecho del demandante.

Cuestión distinta, en lo que damos la razón a la recurrente, es que la notificación surta los efectos previstos en el art. 10 LAU, pues si el contrato expiraba el 1 de noviembre de 2019 (conclusión con la que coincidimos con el magistrado de instancia), el requerimiento debió remitirse con una antelación de 30 días, plazo que no se ha cumplido, pues fue remitido en diciembre de 2019, cuando el contrato estaba prorrogado por un año, conforme a lo dispuesto en el art. 10.1 LAU, sin que sea correcta la interpretación que realiza el magistrado de instancia del art. 1.581 CC, que regula supuestos en los que no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, que no es el caso, ya que se pactó una duración anual, y la demanda fue presentada en enero de 2020, antes de que venciera la anualidad (1 de noviembre de 2020), por lo que no concurren los requisitos exigidos por los arts. 9 y 10 LAU, pese a la virtualidad del notificación de los arrendadores de su voluntad de no prorrogar el contrato.

LAU 1994: Compensación de deuda en un desahucio por falta de pago

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda celebrado el 1 de octubre de 2010.

El arrendador insta desahucio por falta de pago de los alquileres correspondientes a las mensualidades de febrero a noviembre de 2019, por importe de 300 euros al mes cada una de ellas. No se acumuló la pretensión de reclamación de las rentas debidas. Se advirtió sobre la imposibilidad de enervar la acción al haberse llevado a efecto en un pleito anterior.

El inquilino no discutió el impago de la renta, si bien opuso la compensación, toda vez que el casero había sido condenado a abonar a la arrendataria la cantidad de 5.906,40 euros, por ejecución de obras de reparación que correspondían a la parte arrendadora.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial estima el recurso del casero decretando haber lugar al desahucio, con revocación de la sentencia del juzgado.

El Tribunal Supremo, sentencia de7 de marzo de 2022, desestima el recurso del inquilino y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que nos encontramos ante un juicio de desahucio por falta de pago de la renta, sin acumulación de una pretensión adicional de condena de las cantidades adeudadas por tal concepto. La parte demandante únicamente postula se declare haber lugar al desahucio de la arrendataria, con la correlativa condena a desalojar la vivienda litigiosa con imposición de costas.

La opción del legislador de tramitar los juicios de desahucio por falta de pago de la renta por los cauces del juicio verbal, en vez de los propios del juicio ordinario, supone una deliberada apuesta por agilizar la solución de estas controversias, a la que se suma, además, la configuración de los procedimientos de tal clase como sumarios, con la correlativa limitación de la cognición judicial y el dictado de una sentencia carente de los efectos de cosa juzgada.

Pues bien, la sumariedad del presente juicio de desahucio por falta de pago de la renta y sin acumulación del importe de las rentas adeudadas, determina,  que en su ámbito no puedan discutirse cuestiones que no sean las relativas al pago de la renta o la procedencia de la enervación de la acción, sin que quepa, con carácter general, ampliar los motivos de oposición a otras causas de extinción de las obligaciones previstas en el art. 1.156 del CC, que distingue, por una parte, entre pago, identificado como prestación debida en los términos pactados en la relación obligatoria, en este caso en el contrato de arrendamiento; y compensación, concebida ésta última como una solutio sin ejecución de la prestación debida.

En definitiva, esta técnica de neutralización de obligaciones en la suma concurrente, sometida a una concreta disciplina legal (arts. 1.195 y siguientes del CC), carece de anclaje adecuado en estos procedimientos sumarios de desahucio por falta de pago de la renta, caracterizados por su cognición judicial limitada, ausencia de complejidad, y carencia de efectos de cosa juzgada, por haberlo querido así el todo poderoso Legislador.

La existencia de otro proceso entre las partes con sentencia firme, que declara un crédito de la arrendataria contra la arrendadora, no altera la forma pactada del pago de la renta, ni podría la propietaria imponer a la inquilina que el pago de la cantidad a la que fue condenada se dedujera del importe de las rentas a medida que se fueran devengando, a modo de un aplazamiento de la condena líquida que le fue impuesta en una resolución judicial. El art. 21.3 LAU reconoce, por el contrario, la exigibilidad inmediata del importe de las reparaciones necesarias ejecutadas por el arrendatario. Tampoco se interesó por la arrendataria dicha aplicación en la ejecución de la sentencia que le reconoció tal crédito mediante embargo del importe del alquiler

lunes, 21 de marzo de 2022

LAU 1994. El desistimiento del inquilino antes de cumplirse seis meses.

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia dicta sentencia condenando a los inquilinos a pagar la cantidad de 1.900 euros, correspondientes a las rentas devengadas por abandono anticipado de la vivienda en un contrato de arrendamiento firmado el 22 de noviembre de 2019 .

Uno de los inquilinos interpone recurso de apelación contra esta sentencia, invocando error en la apreciación de la prueba, al no haberse entendido acreditado que la entrega de llaves del inmueble se produjo en el mes de febrero de 2021, y que, en consecuencia, sólo procedería abonar la parte proporcional de la renta de febrero.

La Audiencia Provincial de Pontevedra, sentencia de trece de enero de dos mil veintidós, desestima el recurso y confirma la sentencia del juzgado.

Considera la Audiencia que no cabía el desistimiento unilateral de los arrendatarios en febrero de 2020, al no haber transcurrido aún seis meses desde su celebración el 22 de noviembre de 2019, tal y como resulta de lo dispuesto en el art. 11 de la LAU. Así las cosas, el abandono injustificado del inmueble en el tercer mes implicaría un desistimiento unilateral antes del momento permitido por el precepto. Por tanto, no cabe duda de que debe abonarse la renta, o las cantidades equivalentes a esta, como mínimo, hasta completar los seis meses, si se acreditara la entrega de las llaves previa, o hasta el momento de entrega de estas.

La carga de la prueba de la entrega de las llaves incumbe a los arrendatarios en cuanto hecho enervador de las pretensiones formuladas de contrario. Compartimos lo razonado en la sentencia respecto a que no resulta suficiente la prueba testifical practicada, que ni siquiera es clara respecto al hecho controvertido. Es necesaria una prueba concluyente, ordinariamente documental, como un documento de recepción de llaves suscrito por el arrendador o requerimiento notarial de entrega de llaves, o, al menos, de acudirse a la prueba testifical, que se trate de tercero no vinculado a los arrendatarios, como, por ejemplo, un agente de la propiedad inmobiliaria que hubiera intermediado en la contratación.

La juventud de los demandados y su alegada falta de experiencia no les exime del cumplimiento de sus obligaciones y de respetar las normas jurídicas, dada su plena capacidad.

Aún en el eventual supuesto de que el contrato de arrendamiento de 8 de abril de 2020 fuera real y efectivo, ello no implica "per se" la finalización del anterior, si no se acredita la entrega de las llaves.

No basta con acreditar la entrega de las llaves para entender que el contrato ha sido resuelto de mutuo acuerdo, sino que resulta necesario acreditar la aceptación del arrendador de dicha resolución, sin que la entrega de llaves implique "per se" tal aceptación. De no acreditarse esta, estaríamos, según las circunstancias, ante un desistimiento unilateral o ante una resolución unilateral.

jueves, 10 de marzo de 2022

El delito de usurpación de vivienda

 

HECHOS:

Como consecuencia de una sentencia de desahucio por falta de pago, la comisión judicial, en la diligencia de lanzamiento, hace constar que no hay nadie en la vivienda y hace entrega de la posesión de la casa al propietario.

Una vez que la comisión judicial abandona el lugar, mientras se está produciendo el cambio de cerradura por el propietario, se persona allí una mujer oponiéndose al cambio de cerradura y al abandono de la vivienda y requiriendo la presencia de la policía local.

Los agentes de la policía local, a requerimiento de esta persona, que muestra un certificado de empadronamiento, proceden a permitir que ocupe  la vivienda, al no poder el propietario de la misma entregar una copia de la diligencia de lanzamiento a los agentes, ya que no suele hacerse entrega de copia, remitiendo al propietario a la interposición de la correspondiente denuncia.

La ocupante es condenada por el delito leve de usurpación de vivienda, recurre la sentencia invocando:

Que la citada vivienda había sido objeto de un juicio de desahucio por falta de pago contra su padre, inquilino de la misma, que por lo tanto ella en ningún momento puede haber incurrido en un delito de usurpación al desconocer la voluntad contraria del propietario a la permanencia en la misma por parte de la ocupante.

La Audiencia Provincial de Cádiz, sentencia de 30 de diciembre de 2021, desestima el recurso y confirma la sentencia del Juzgado.

Considera la Audiencia que en este caso concurren todos los elementos del tipo delictivo, toda vez que cuando se recupera la posesión de la vivienda, tras la realización de la diligencia de lanzamiento, por parte de la ahora recurrente, tal vivienda acababa de ser recuperada en su posesión por el propietario aunque, obviamente, en ese preciso momento en el que la recurrente recupera la posesión perdida tras la práctica de la diligencia de lanzamiento dicha vivienda no constituía morada de persona alguna.

La ocupante y ahora recurrente carecía de título alguno que justificara la posesión. Conocimiento no equivale a consentimiento sobre la cesión sobrevenida del arrendamiento.

En cuanto al tercer elemento, la voluntad contraria a la ocupación de la vivienda es palmaria desde el punto y hora en que la recurrente consiguió reocupar la vivienda careciendo de título alguno que lo justificara una vez que ya se había ejecutado el lanzamiento por la comisión judicial y ello se produjo con la oposición del propietario allí presente. Voluntad contraria que también se ha puesto de manifiesto desde el mismo momento en que fue citada en calidad de denunciada al juicio penal, permaneciendo en la vivienda, ocupación que aún se venía manteniendo al momento del dictado de la sentencia de instancia.

martes, 1 de marzo de 2022

LAU 1994. La extinción de un alquiler por fallecimiento del arrendador usufructuario.

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia dicta sentencia condenando a la demandada a desalojar la vivienda que ocupa en precario, dejándola libre, vacua y expedita a disposición de las actoras, con apercibimiento de lanzamiento en caso contrario.

La demandada recurre en apelación invocando a) la existencia de un contrato de arrendamiento, suscrito con el usufructuario de esa vivienda, fallecido, b) no se ha aportado por la parte actora ningún tipo de documentación acreditativa de la partición de la herencia, o del pago del impuesto de sucesiones, c) el precario, es un procedimiento inhábil en casos de aportación de un título como sería el contrato de arrendamiento. La resolución del contrato de arrendamiento exige de un previo pronunciamiento judicial, d) se ha vulnerado el artículo 13 de la LAU, en cuanto a lo duración mínima de los arrendamientos, concertados de buena fe con la persona que aparece como propietario.

La Audiencia Provincial de La Coruña, sentencia de trece de enero de dos mil veintidós, desestima el recurso en atención a los siguientes razonamientos:

1.- La aceptación pura y simple de una herencia puede ser expresa o tácita, en el caso que nos ocupa, es evidente que el ejercicio de la acción de desahucio por precario ya sería un acto tácito de aceptación de esa herencia.

2.- Las actuales propietarias, que no otorgaron el contrato de arrendamiento, están legitimadas para hacer valer la extinción del contrato y solicitar el cese del uso de la vivienda por la arrendataria, señalando asimismo que, en el caso del usufructo, la extinción se produce con la muerte del usufructuario y que la extinción del contrato se produce " ipso iure" al decaer el derecho sobre el que estaban fundados. En base a lo expuesto, comunicado a la demandada dicho fallecimiento y requerida de desalojo, es claro que se cumplen los requisitos para la prosperabilidad de la demanda, sin que se haya acreditado en modo alguno la voluntad de la propiedad de extender la vigencia del arriendo. Aunque el arrendamiento hubiera existido realmente, se habrían extinguido por el fallecimiento del usufructuario. Es evidente que no existe título alguno que legitime la ocupación por parte de la demandada. Extinguido el arrendamiento el día en que falleció el arrendador, dejó la demandada de tener título para la ocupación de la vivienda reseñada y pasó por ello a ser precarista, por lo que ha sido correcta la estimación de la demanda.

3.- En cuanto al artículo 13.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, esta norma no es aplicable al presente caso, ya que el arrendamiento no se realizó sobre una vivienda ajena, sino que el arrendador tenía capacidad para arrendar esa vivienda. Era usufructuario de la misma. Su fallecimiento en fecha 2 de diciembre de 2020 determina la extinción del usufructo y, consecuentemente, por disposición legal, del arrendamiento. Con la extinción del usufructo, desaparece el presupuesto del que dependía la subsistencia del contrato de arrendamiento. Ya no cabe fundamentar la posesión en un título.