Desahucio por precario

 

HECHOS:

En 2022 la SAREB insta demanda de desahucio por precario contra los ignorados ocupantes de un inmueble de su propiedad, que se oponen a la misma aduciendo la existencia de un contrato de arrendamiento, de 1 de marzo de 2018, por el que la persona que se identifica como propietaria de la vivienda objeto de este procedimiento, la arrienda al demandado por un periodo de cinco años y una renta anual de 3.600 €..

La sentencia de primera instancia estima la demanda, condenando a los demandados a que desalojen y dejen libre la vivienda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 20 de julio de 2026, desestima la apelación de los demandados y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que no ha quedado acreditada la existencia de un contrato de arrendamiento que convierta a los precaristas en inquilinos por cuanto:

1. El pretendido contrato de arrendamiento, aportado por la parte demandada, no consta inscrito en un registro público. Atendiendo a la fecha del contrato, únicamente se admite que puedan surtir efectos frente a terceros los que hayan inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas que se hayan inscrito en el Registro de la Propiedad.

2. No consta el ingreso o depósito obligatorio de cualquier fianza (se dicen entregados 300 € en concepto de fianza legal y 300 € en concepto de garantía complementaria), en el Instituto Catalán del Suelo de la fianza en metálico establecida en el artículo 36.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, en el plazo de dos meses a contar desde la formalización del contrato.

3. El pretendido contrato aparece otorgado después de la adquisición de la propiedad por la actual propietaria, Sareb S.A., que conforme a la nota simple registral es titular desde el 12 de julio de 2013, no habiendo constancia de que la mencionada como arrendadora en el contrato, estuviera autorizada por la propietaria actual para otorgar un contrato de arrendamiento.

4. No consta acreditado que la parte demandada arrendataria haya efectuado pago alguno en concepto de renta, encontrándose este extremo huérfano de toda prueba.

 

Vano intento de convertir un precario en alquiler

 

HECHOS

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de noviembre de 2022 por un plazo de 3 años (prorrogables).

Con fecha 19 de mayo de 2025, previa solicitud del arrendatario, las partes convinieron de mutuo acuerdo la finalización o extinción del contrato de arrendamiento, con la consiguiente entrega de llaves, en ese momento el inquilino notificó al arrendador que existía una persona residiendo en la vivienda desde hacía unos meses.

El arrendador inicia demanda de desahucio por precario contra esa persona.

El juzgado de primera instancia estima la demanda declarando haber lugar al desahucio.

El demandado interpone recurso de apelación impugnando la valoración de la prueba en la primera instancia.

La Audiencia Provincial de Navarra, sentencia de 1 de abril de 2026, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que tal y como acertadamente concluye la juzgadora de instancia, no consta suficientemente acreditado que las partes formalizaran, de manera verbal o no escrita, un nuevo contrato de arrendamiento respecto de la vivienda en cuestión, que legitime o justifique la posesión o tenencia actual de la finca por parte del demandado.

En tal sentido, el demandado, aportó a las actuaciones, ciertamente de forma poco ortodoxa, una captura de pantalla de un mensaje de WhatsApp, en la que, a las 12:26 horas del día 19 de junio de 2025, el demandante le ofrecía la posibilidad de formalizar un contrato de arrendamiento (borrador de "contrato standard"),reflejándose en dicha comunicación la falta de anuencia o conformidad previa del demandado con el mismo (aludiendo el demandante a la posibilidad de quitar la fianza o de suprimir una cláusula, pero en ningún caso bajar el importe de la renta mensual de 450 euros), solicitándole encarecidamente que le diera respuesta ("respóndeme pero por favor si o no").

El actor afirma en su demanda inicial que "finalmente no se acordó ni se firmó documento alguno entre las partes, al dar largas el demandado y adoptar un comportamiento agresivo frente a mi representado, negándose a cualquier solución para el abandono de la vivienda".

Nos hallamos, por tanto, ante simples conversaciones o negociaciones preliminares, entendiéndose como tales, el conjunto de actos y operaciones que los intervinientes y "ad lateres" realizan con el fin de discutir y preparar un contrato, sin eficacia obligacional o vinculante alguna para ninguna de las partes.

Tampoco se desprende la existencia o perfección del mencionado contrato de arrendamiento con base en los, supuestos, pagos efectuados por el demandado, en concepto de renta mensual y de gastos de suministro de la vivienda.

Careciendo, en definitiva, el demandado de título alguno que justifique o legitime la ocupación de la vivienda propiedad del demandante, resulta acertado el pronunciamiento de la sentencia de instancia en virtud del cual se estimó la acción de desahucio por precario ejercitada en su contra.

Desahucio por precario

 

HECHOS:

La propietaria, por herencia, de una vivienda presenta demanda de desahucio por precario contra su abuela ocupante de la misma.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que si bien inicialmente los únicos gastos asumidos por la demandada eran de agua, durante 17 años, posteriormente los hijos comienzan a abonar los 250€ mensuales para cubrir conceptos que incumben a la propiedad como son los gastos comunitarios, además de una cantidad adicional sobre los mismos a cambio de que su madre pueda permanecer en la casa con la aceptación de la demandante, cesa la situación de precario de la demandada y que esa cantidad tiene la consideración de merced o contraprestación pasando la situación a convertirse en un arrendamiento, con una contraprestación baja en función precisamente de las circunstancias y lazos familiares.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación de la propietaria, revoca la anterior sentencia y estima la demanda de desahucio.

Considera la Audiencia como hechos probados, claros y específicos, los siguientes:

(i) la ocupación inicial fue en precario;

(ii) el pago efectuado a la demandante por los hijos de la demandada se consideró una ayuda económica y no una renta;

(iii) no existió acuerdo sobre la duración ni sobre la constitución de un arrendamiento;

(iv) la voluntad acreditada de las partes nunca fue constituir un contrato de arrendamiento.

El Tribunal Supremo, sentencia de 27 de marzo de 2025, desestima el recurso de casación de la precarista y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que el motivo de recurso invocado altera la base fáctica sobre la que se construye la razón decisoria de la resolución recurrida, lo que resulta improcedente y determina la desestimación del recurso.

El recurso, se basa en hechos distintos y contradictorios, a los declarados probados por la Audiencia, al sostener que ha quedado acreditado un contrato de arrendamiento porque existirían un precio y una duración determinada, cuando la sentencia ha declarado probado precisamente lo contrario: que el pago fue una ayuda y no una renta, y que no hubo acuerdo sobre la duración.

Además, el argumento de que el precio excede los gastos y genera un beneficio económico es irrelevante si el pago no fue aceptado como renta ni hubo consentimiento contractual para un arrendamiento. Del mismo modo, la afirmación sobre la duración basada en la Ley de Arrendamientos Urbanos solo sería aplicable si previamente se hubiera reconocido la existencia de un contrato de arrendamiento, lo que ha sido descartado en los hechos probados.

Todo lo anterior pone de manifiesto que el recurso se desentiende completamente de los hechos que la sentencia ha considerado probados y pretende construir un relato alternativo sobre hechos que ya han sido valorados y descartados. Esto, en casación, no es admisible, ya que no puede modificarse la base fáctica fijada por la instancia previa, salvo en casos excepcionales mediante la vía del error de hecho patente e inmediatamente verificable a partir de las propias actuaciones, circunstancia que no ha sido planteada por la recurrente.

Desahucio por precario

 

HECHOS

Una sociedad mercantil, adjudicataria de una vivienda en una ejecución hipotecario, insta demanda de desahucio por precario contra el ocupante de esta vivienda.

El demandado se opone a la demanda invocando la existencia de un contrato verbal de compraventa, realizada entre los años 1995 y 1996, con el anterior propietario de la vivienda, en prueba del cual presenta cuatro recibos de pago por importe de 21.500.000 pesetas, así como los contratos de luz y agua de la vivienda, y los recibos de luz, desde la fecha en que dicha vivienda fue adquirida, y el certificado de empadronamiento del demandado y su familia también desde dicha fecha. También invoca auto del Juzgado dictado en la ejecución hipotecaria de esa vivienda en el que se afirma “que tenía derecho a permanecer en la vivienda objeto de la ejecución hipotecaria, dejando a salvo las acciones que pudieran corresponder a la entidad adquirente de la finca registral para desalojar a dicho señor”.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda de desahucio

La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación del demandado

El Tribunal Supremo, sentencia de 12 de febrero de 2025, desestima el recurso de casación.

Considera el Supremo que es doctrina de esta sala (STS 7/07/2021) que:

·        El precario no se limita a las situaciones de mera tolerancia, sino que es una situación de hecho en la que se utiliza gratuitamente un bien ajeno sin contar con la posesión jurídica del mismo, aunque se tenga su tenencia material, por falta de título que justifique el goce de la posesión, ya sea porque nunca se tuvo, porque se perdió o porque, aun existiendo, es de peor derecho que el de otro poseedor preferente o ineficaz para enervar el cualificado que ostente el actor.

·        El juicio verbal es el cauce procesal adecuado para pretender la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca

·        Los presupuestos de este tipo de proceso son: (a) el título que ostenta el demandante, (b) la identificación del bien poseído en precario y (c) la insuficiencia o carencia de título del demandado

·        En él podrán enjuiciarse las relaciones jurídicas que puedan alegarse como justificación de la posesión cuya recuperación se pretenda y la existencia de una situación posesoria que revista las características propias del precario, sin las limitaciones propias de un proceso sumario en cuanto a los medios de ataque y defensa, al tratarse de un proceso que, si bien limitado a ese objeto, tiene carácter plenario, y cuya sentencia produce efectos de cosa juzgada.

No puede considerarse que la existencia de una compraventa verbal mediante la cual los demandados adquirieron la vivienda litigiosa fuera un hecho aceptado por la demandante ni exento de controversia.

Asimismo, el juicio verbal de desahucio por precario es el procedimiento adecuado para que el titular recupere la posesión de un inmueble, permitiendo el análisis de las relaciones jurídicas alegadas por los ocupantes para justificar su permanencia. En este sentido, no es necesario que la ocupación derive exclusivamente de una mera tolerancia; basta con que el título esgrimido por los demandados sea insuficiente o de peor derecho que el de la demandante.

Dado que la demandante ha acreditado su titularidad registral y los demandados no ostentan un título legítimo que justifique su posesión actual, la acción ejercitada resulta procedente.

La acción de precario contra un inquilino

 

HECHOS:

El Juzgado de primera instancia declara la existencia de precario y condena al ocupante de la vivienda a dejar libre, vacuo, y expedito el citado inmueble, bajo apercibimiento de lanzamiento.

El precarista apela la sentencia, alegando ahora la inadecuación de procedimiento. Insiste en la existencia del contrato de arrendamiento y el pago de rentas, y así, alega haber pagado desde septiembre del 2021 a febrero del 2022.

La Audiencia Provincial de Gerona, sentencia de 12 de febrero de 2024, desestima el recurso.

Considera la Audiencia que para que prospere la acción de desahucio por precario deben concurrir los siguientes requisitos:

1) legitimación activa (título del que derive la posesión real por el demandante a título de dueño o cualquier otro derecho real que le permita su disfrute).

2) identificación de la finca objeto de desahucio para que la recuperación posesoria que se solicite y, en su caso, pueda obtenerse, llegue a hacerse efectiva, sin dificultad alguna.

3) legitimación pasiva: el demandado disfrute o tenga en precario - posesión material- una finca (disfrute de una cosa ajena sin pago de renta o merced, sino en base a la mera tolerancia o liberalidad del propietario o poseedor real).

En el supuesto que nos ocupa, queda acreditada la propiedad, no discutida por la demandada, e identificada la finca, y la única cuestión a debatir es la existencia de título vigente, que legitime a la demandada para la posesión.

En este sentido, no es controvertido que la actora cedió en arrendamiento el inmueble a la demandada; no constan los términos del arriendo, que fue concertado verbalmente.

Tampoco es controvertido que, con posterioridad, la recurrente deja de hacer uso de la vivienda, pues traslada su domicilio a Caldes de Malavella; este extremo es reconocido por la demandada.

Consta en autos que la recurrente abonó recibos de renta hasta el mes de febrero del 2022, y la propietaria le remitió burofax en el mes de junio de ese mismo año, donde se le comunica la resolución de pleno derecho del contrato de arrendamiento, por abandono del mismo y asimismo por falta de pago de diversos conceptos a los que se había comprometido.

Procederá así la desestimación del recurso de apelación en cuanto se acredita que el contrato fue resuelto, por concurrir la causa de prevista en el vigente artículo 27, apartado 2, letra F) de la LAU, y así se notificó a la arrendataria oportunamente, mediante burofax cuya copia se adjunta, sin que conste oposición formulada en aquel momento, de forma que la recurrente ya no ostenta título para mantener la posesión del inmueble.

Condiciones para que prospere un desahucio por precario

 

HECHOS:

La propietaria de una vivienda insta desahucio por precario contra su madre, invocando que usa y disfruta la vivienda sin título para ello y sin su consentimiento.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que existe un contrato de arrendamiento vigente, título que habilita la posesión de la vivienda por la parte demandada.

La Audiencia Provincial de La Coruña, sentencia de diecinueve de octubre de dos mil veintitrés, desestima el recurso de la propietaria.

Considera la Audiencia que es necesario para que prospere el desahucio:

i) Título de la posesión real del bien;

ii) Identificación de la finca de donde se va a realizar el desahucio para poder hacerse efectiva sin dificultad ninguna;

iii) El disfrute o posesión material de la finca por el demandado sin título para ello, sin pago de renta o merced, por la mera tolerancia o libertad del poseedor real.

La prueba practicada acredita de modo inequívoco que la demandada transfiere todos los meses a una cuenta bancaria de la demandante una cantidad fija, que era de 250 euros hasta junio de 2021 y es de 200 euros desde esa fecha.

La demandada alega que esos pagos se corresponden con la renta pactada por la posesión de la vivienda. Es una afirmación coherente con la forma de pago, mensual y por el mismo importe, con lo que se hace constar en las órdenes de transferencia y con la ausencia de otras relaciones económicas entre las partes que justifiquen esos traspasos.

La demandante no alega otras relaciones distintas que justifiquen la percepción de esas transferencias periódicas. No cabe aceptar que esos pagos correspondan a ayudas o aportaciones voluntarias derivadas de la relación de parentesco cuando se trata de pagos periódicos por cuantías idénticas, la madre dispone simultáneamente del uso de la vivienda de la hija y las relaciones personales entre ambas son inexistentes.

La Jurisprudencia del Tribunal Supremo indica que se presume la onerosidad en todo desplazamiento patrimonial entre familiares y parejas, siendo la liberalidad o donación una excepción que debe ser probada por quien alega que fue una donación o regalo entre las partes.

Coincidimos con la sentencia apelada en que está acreditado el pago de renta o merced por la posesión material de la finca por parte de la demandada. Lo que, sin necesidad siquiera de calificar la relación jurídica que da lugar a esos pagos, descarta la existencia de un precario.

La existencia de título habilitante de la posesión de la finca contradice la ausencia de consentimiento que invoca la demandante. En algún momento consintió que su madre ocupase la finca y recibió a cambio, sin objeciones, las rentas correspondientes. La falta de conformidad actual con esa situación es irrelevante para decidir sobre la existencia del precario.

También lo es a esos fines, únicos que importan en este proceso, la mayor o menor necesidad de disponer de la vivienda que tengan las partes. Sobre esa necesidad se extiende la parte apelante en sus alegaciones. La necesidad de ocupar la vivienda puede hacerse valer en el contrato de arrendamiento en determinadas condiciones (artículo 9.3 de la Ley 29/1994, de24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos). Pero es una cuestión ajena al proceso de desahucio por precario, cuyo único objeto es decidir si la parte demandada posee la finca sin título que le habilite para hacerlo.

El desahucio por precario.

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia desestima una demanda de desahucio por precario al considerar que el título jurídico que vinculaba a los contendientes, si bien formalmente había recibido la denominación de "contrato de arrendamiento por precario", materialmente constituía un contrato de arrendamiento ordinario.

La Audiencia Provincial de Gerona, sentencia de 10 de julio de 2023, desestima el recurso de apelación de los propietarios.

Subraya la Audiencia que de conformidad con los criterios de interpretación de los contratos (arts. 1281 y ss. CC) "Los contratos son lo que son y no lo que las partes dicen que son".

El precario constituye la tenencia o disfrute de cosa ajena, sin pago de renta o merced, ni razón de derecho distinta de la mera liberalidad o tolerancia del propietario o poseedor real, de cuya voluntad depende poner término a dicha tenencia.

En el presente caso existe un documento que lleva por título "contrato arrendamiento en precario", está fechado el 1 de julio de 2019 e identifica a los demandantes como "la propiedad" y a los demandados como "precaristas”, en el se establece que “será sin pago de precio ni merced de clase alguna y por mera concesión graciosa del propietario, excepto en la compensación por el no uso de la finca establecido a favor de los propietarios”. Dicha compensación se fija en una cantidad de 200 euros mensuales.

También es relevante destacar que la misma cláusula segunda otorga a la propiedad el derecho de poner fin a este contrato en cualquier momento, con un preaviso de quince días, sin que por ello se otorgue a los precaristas derecho al cobro de ningún tipo de indemnización.

Los demandados han acreditado ostentar un título que ampara legítimamente la posesión del inmueble. Dicho título deriva de una situación que estaba llamada a ser transitoria, pues su objeto era servir de puente entre la firma de las arras, previa a la firma del contrato objeto de esta litis, y la firma del contrato de compraventa, por la cual los apelados adquirirían la propiedad del inmueble al que se refiere este pleito. Ahora bien, esta situación jurídica provisional no se articuló mediante la constitución de una situación de precario, pues una característica definitoria y esencial de esta institución, según sostiene unánimemente la jurisprudencia, es la inexistencia de cualquier tipo de renta o merced "ni razón de derecho distinta de la mera liberalidad o tolerancia del propietario".

Por mucho que se pretendiese calificar el contrato formalmente como de precario, materialmente revestía los rasgos propios de un arrendamiento. En tal caso, no puede privarse a la parte arrendataria de los derechos que imperativamente le corresponden (art. 4 LAU) por la terminología empleada en un contrato. De ello se desprende, en este caso particular, que no resulta válida la previsión contractual por la cual se podía desalojar a los demandados y apelados a la libre voluntad de los demandantes con un mero preaviso de quince días, pues ello, al margen de que se hubiese establecido como término la fecha de compraventa y sin perjuicio de lo que corresponda resolver en el procedimiento correspondiente (en su caso), conculca los más elementales derechos reconocidos en el art. 9 LAU.

Desahucio por precario de un inquilino

 

HECHOS:

La sociedad propietaria de una vivienda insta demanda de desahucio por precario contra el ocupante de esa vivienda.

El demandado invoca la existencia de un contrato de arrendamiento suscrito con el anterior propietario de la vivienda en fecha 20 de abril de 2017, teniendo conocimiento de la existencia de un nuevo propietario cuando se le ha notificado esta demanda.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Tarragona estima el recurso de apelación del propietario y declara haber lugar al desahucio por precario.

Considera la Audiencia que es perfectamente admisible el examen del título invocado por la demandada y por ende su extinción, comportando por tanto la pérdida del título esgrimido, pues es este precisamente el objeto del proceso, extinción planteada por la actora en el acto de la vista, con ocasión del contrato presentado por la demandada al contestar a la demanda. El contrato fue concertado el 30 de abril de 2015, con la inicial propietaria, contra quien se siguió procedimiento de ejecución hipotecaria, dictándose en el mismo decreto de adjudicación en fecha 13 de diciembre de 2017, adjudicándose la finca. La actora, devino propietaria por título de aportación en fecha 16-11-2018, con la inicial propietaria. Ciertamente, como señala la recurrente, en el momento suscribirse el contrato el texto vigente del citado art. 13 LAU era el redactado por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, vigente desde el 6 junio 2013 hasta el 5 marzo 2019, que prescribía que la enajenación forzosa, por ejecución hipotecaria, extinguía el contrato de arrendamiento, salvo que estuviese inscrito en el Registro de la Propiedad.

Por tanto, el derecho del arrendador quedó resuelto como consecuencia del decreto de adjudicación a partir de esa fecha, el contrato quedó extinguido por disposición legal, siendo la situación de la demandada la de mero precarista, al ostentar la posesión de la vivienda sin título que la amparara.

Por tanto, conforme a la jurisprudencia, debe afirmarse que la demandada posee sin título que justifique la ocupación, al haber quedado extinguido el arrendamiento invocado.

Desahucio por precario en un local de negocio.

 

HECHOS:

El propietario de un local de negocio, cuya propiedad había obtenido mediante adjudicación en una subasta promovida por la tesorería general de la Seguridad Social, presenta demanda de juicio verbal de desahucio por precario contra el poseedor del inmueble y demás ignorados ocupantes de éste.

El juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda y declara el desahucio del demandado e ignorados ocupantes, condenándoles a dejarlo libre, expedito y a disposición del demandante, apercibiéndole que si no verificara el desalojo de forma voluntaria, en el caso de que adquiriera firmeza la presente resolución y se cumplieran los restantes requisitos legales establecidos en el artículo 703 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se procederá a su inmediato lanzamiento.

El demandado apela la sentencia invocando la existencia de título que justificaba la posesión del inmueble. En concreto, afirmó que tiene arrendado el local a su hijo, propietario del inmueble, con anterioridad a la adjudicación de éste en el procedimiento de apremio de la TGSS.

La Audiencia Provincial desestima el recurso con los siguientes argumentos:

1. La demandada no esgrime título que justifique su posesión, circunstancia que conduce a su consideración como precarista pues su ocupación lo es por la simple o mera liberalidad de su titular

2. En lo que respecta a la inadecuación de procedimiento, el procedimiento desahucio por precario implica, dentro de su propio objeto, el examen del título que pueda invocar la parte demandada para justificar su posesión y concluir - como hace la sentencia de primera instancia - que tal título no justifica la posesión de la finca

3. La sentencia de primera instancia pone de manifiesto, en atención a lo dispuesto en los arts. 1571 CC y 29 LAU que el pretendido contrato de arrendamiento, título que esgrime el codemandado para justificar su posesión, no consta inscrito en el Registro de la Propiedad y, por lo tanto, no puede ser oponible a terceros que de buena fe adquieren en procedimiento de ejecución la finca en cuestión;

4. El nuevo adquirente, rematante o adjudicatario que adquiere a título oneroso de quien figuran el Registro de la Propiedad como titular de la finca e inscribe su adquisición, no vendría obligado a subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendador;

5. Sin que por tanto quepa apreciar ni la inadecuación de procedimiento ni incongruencia, pues en ningún momento la sentencia de primera instancia declara la resolución de un contrato arrendamiento, pretensión que no es ejercitada en la demanda deducida.

El Tribunal Supremo, sentencia de 6 de julio de 2023, desestima el recurso de casación por inadmisibilidad.

Considera el Supremo que en el encabezamiento del recurso no se identifica como infringida ninguna norma legal y “Constituye una exigencia mínima de la formulación de los motivos de casación, como hemos recordado recientemente en el acuerdo sobre los criterios de admisión de los recursos de casación, que se identifique con claridad la norma infringida. No hacerlo así, además de que impide pueda cumplirse la finalidad del recurso, confunde la casación con una nueva revisión del caso como si de una tercera instancia se tratara". (STS 27/06/2017)

El alcance de un desahucio por precario

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia desestima la demanda de desahucio por precario interpuesta por la sociedad propietaria de una vivienda.

Los ocupantes de la vivienda habían justificado su situación en virtud de un contrato de arrendamiento de los denominados alquileres sociales, suscrito con Bankia al amparo del proceso de ejecución hipotecaria que se siguió contra ellos.

La  propietaria apela la sentencia invocando que ese contrato se firmó por Bankia, cuando ya no era suya la vivienda, pues fue transmitida a la actora en virtud de un contrato de compraventa de fecha 26 de junio del 2020.

La Audiencia Provincial de Gerona, sentencia de 3 de octubre de 2022, desestima la apelación y confirma la sentencia del juzgado en atención a las siguientes consideraciones:

El juicio de desahucio por precario tiene un objeto limitado, dado que sólo puede discutirse en el mismo si el demandado se encuentra o no en precario, es decir, que está ocupando el bien sin título o con un título ineficaz, pero sin que proceda realizar declaraciones en la sentencia que no sean la de estimar la demanda si se acredita que el demandado está en precario o desestimarla en caso contrario.

Por esa razón en este juicio no es dable declarar la nulidad del título en que pueda fundamentar el demandado su ocupación, salvo que dicho título ya hubiera sido declarado nulo o pueda declararse su inexistencia, por ser falso o por otras circunstancias similares.

Así como, está plenamente aceptada la venta de cosa ajena, sin perjuicio de las consecuencias jurídicas que pueda conllevar, también puede aceptarse el arrendamiento de cosa ajena. El arrendamiento es un contrato consensual, dado que se perfecciona por el mero consentimiento y vincula a las partes desde su celebración. Ni el Código civil, ni la Ley de Arrendamientos Urbanos exigen que el arrendador sea propietario, dado que puede ser arrendador el usufructuario, el poseedor, etc. Incluso el propio arrendatario podría subarrendar, a pesar de que lo tuviera prohibido, quedando vinculado con el subarrendatario.

El contrato de arrendamiento se otorgó el día 6 de julio del 2020 por Bankia, que era la propietaria en el Registro de la Propiedad, pues la venta a favor de la sociedad demandante no se inscribió hasta el 7 de septiembre del 2020, no hay razones para pensar, dentro de los límites que permite el juicio por precario, que los arrendatarios no sean de buena fe, dadas las circunstancias de su otorgamiento y la naturaleza del contrato de arrendamiento (alquiler social, debidamente declarado en la agencia tributaria catalana y como consecuencia de la ejecución hipotecaria).

LAU 1994. La extinción de un alquiler por fallecimiento del arrendador usufructuario.

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia dicta sentencia condenando a la demandada a desalojar la vivienda que ocupa en precario, dejándola libre, vacua y expedita a disposición de las actoras, con apercibimiento de lanzamiento en caso contrario.

La demandada recurre en apelación invocando a) la existencia de un contrato de arrendamiento, suscrito con el usufructuario de esa vivienda, fallecido, b) no se ha aportado por la parte actora ningún tipo de documentación acreditativa de la partición de la herencia, o del pago del impuesto de sucesiones, c) el precario, es un procedimiento inhábil en casos de aportación de un título como sería el contrato de arrendamiento. La resolución del contrato de arrendamiento exige de un previo pronunciamiento judicial, d) se ha vulnerado el artículo 13 de la LAU, en cuanto a lo duración mínima de los arrendamientos, concertados de buena fe con la persona que aparece como propietario.

La Audiencia Provincial de La Coruña, sentencia de trece de enero de dos mil veintidós, desestima el recurso en atención a los siguientes razonamientos:

1.- La aceptación pura y simple de una herencia puede ser expresa o tácita, en el caso que nos ocupa, es evidente que el ejercicio de la acción de desahucio por precario ya sería un acto tácito de aceptación de esa herencia.

2.- Las actuales propietarias, que no otorgaron el contrato de arrendamiento, están legitimadas para hacer valer la extinción del contrato y solicitar el cese del uso de la vivienda por la arrendataria, señalando asimismo que, en el caso del usufructo, la extinción se produce con la muerte del usufructuario y que la extinción del contrato se produce " ipso iure" al decaer el derecho sobre el que estaban fundados. En base a lo expuesto, comunicado a la demandada dicho fallecimiento y requerida de desalojo, es claro que se cumplen los requisitos para la prosperabilidad de la demanda, sin que se haya acreditado en modo alguno la voluntad de la propiedad de extender la vigencia del arriendo. Aunque el arrendamiento hubiera existido realmente, se habrían extinguido por el fallecimiento del usufructuario. Es evidente que no existe título alguno que legitime la ocupación por parte de la demandada. Extinguido el arrendamiento el día en que falleció el arrendador, dejó la demandada de tener título para la ocupación de la vivienda reseñada y pasó por ello a ser precarista, por lo que ha sido correcta la estimación de la demanda.

3.- En cuanto al artículo 13.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, esta norma no es aplicable al presente caso, ya que el arrendamiento no se realizó sobre una vivienda ajena, sino que el arrendador tenía capacidad para arrendar esa vivienda. Era usufructuario de la misma. Su fallecimiento en fecha 2 de diciembre de 2020 determina la extinción del usufructo y, consecuentemente, por disposición legal, del arrendamiento. Con la extinción del usufructo, desaparece el presupuesto del que dependía la subsistencia del contrato de arrendamiento. Ya no cabe fundamentar la posesión en un título.

Utilización incorrecta del desahucio por precario.

 

HECHOS:

El Juzgado de primera instancia dicta sentencia de desahucio por precario contra los ignorados ocupantes de la vivienda propiedad de la demandante.

Los perjudicados por la sentencia recurren en alzada invocando tener título para su ocupación, en virtud de un contrato de arrendamiento suscrito con el anterior propietario antes de que se lo hubiera adjudicado la demandante.

La Audiencia Provincial de Gerona, sentencia de 29 de julio de 2020, estima el recurso de apelación y revoca la sentencia  del Juzgado, dejando sin efecto el desahucio.

Recuerda la AP que no es pacífica en la doctrina de las Audiencias si las consecuencias de la extinción del contrato de arrendamiento, previstas en el artículo 13 de la L.A.U. por adjudicación de la finca en un procedimiento de ejecución, supone que el arrendatario se convierta en un precarista o por el contrario el nuevo propietario debe acudir al procedimiento declarativo correspondiente, para que se declare la extinción del contrato de arrendamiento.

En la primera postura podemos citar la sentencia de la AP de Jaén de 6 de noviembre del 2.019 y sentencia de la AP de Tarragona de 26 de septiembre del 2.019 y, aplicando la literalidad del artículo 13 de la LAU, consideran que la extinción del contrato supone que el arrendatario pierde el título para ocupar la finca y sería un mero precarista.

En la segunda postura se sostiene que la existencia del contrato de arrendamiento supone que el ocupante tiene título y que la aplicación del artículo 13 es ajeno al procedimiento de desahucio. En este sentido la sentencia de la AP de Pamplona de 22 de noviembre del 2.019 y la de Gijón de 15 de enero del 2020.

En esta última sentencia en un supuesto prácticamente idéntico al presente, en el que se ocultó la existencia de un contrato de arrendamiento y que estaba siendo ocupada por personas conocidas, se dice que: el presupuesto de la acción de desahucio por precario es que el ocupante carezca de título, no que tenga un título litigioso y así en la demanda se dice que la vivienda de autos, de su propiedad, está ocupada por personas desconocidas y solo en el acto de la vista alega la actora de forma totalmente extemporánea -ya que como hemos señalado conocía perfectamente la existencia de la relación arrendaticia- que éste ha perdido su vigencia por aplicación del artículo 13 de la LAU, al haberse extinguido el derecho del arrendador sobre la finca por la adjudicación de la misma, cambiándose totalmente la fundamentación de su demanda y por tanto si hay un contrato que el arrendador considera que se ha extinguido, deberá acudir a la acción pertinente para obtenerla declaración de la extinción de dicha relación, que no es la de precario, pues éste presupone la inexistencia de título.

Por lo tanto, si en la demanda no se identificaba a los ocupantes y se alegaba que eran desconocidos, cuando no lo eran. Se indicaba que la ocupación había sido ilícita, cuando no era cierto, pues la ocupación se basaba en un contrato de arrendamiento, por lo que, no se cuestionaba ni el contrato, ni que hubiera perdido vigencia por aplicación del artículo 13 de la L.A.U. Por lo que no habiéndose cuestionado en el momento procesal oportuno -la demanda- que el contrato de arrendamiento que amparaba la posesión del demandado de la finca, no cabe más que estimar el recurso y desestimar la demanda, debiendo el demandante acudir al procedimiento declarativo correspondiente a fin de que se decida sobre la extinción del contrato de arrendamiento que ampara la posesión del demandado.

El derecho de retención en un desahucio por precario.

Hechos: Los propietarios instan la acción para la recuperación de un inmueble de su propiedad consistente en edificación formada por una planta baja dedicada a local de negocio y una planta superior dedicada a vivienda, frente a la demandada, que viene ocupando el inmueble tras su divorcio con el hijo de los actores.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda de desahucio ejercitada.

Sin embargo la Audiencia Provincial estima el recurso de apelación, con desestimación de la demanda ejercitada.

Considera la Sala de apelación que no podemos entender acreditado, a los efectos del presente procedimiento, que la edificación existente en el solar fuera ejecutada casi en su totalidad  por los apelantes, por cuanto se realizaron durante el matrimonio del hijo obras de mejora, que no fueron de escasa importancia, autorizadas por los demandantes a su hijo y su nuera, para que se adecuaran a las necesidades de la familia y del negocio que regentaban, por lo que se trataban de poseedores de buena fe y con título y que justificaría el derecho de retención de la ahora ocupante con base al art. 453 del Código Civil.

 El Tribunal Supremo, sentencia de siete de marzo de 2018, casa la sentencia de la Audiencia confirmando la de primera instancia.

Considera el Supremo:

1.- A lo que se contrae el debate, en lo acotado en el recurso, es solo y exclusivamente a sí, estimándose la condición de precarista de la demandada, ésta tiene derecho de retención sobre el inmueble, conforme al art. 453 C.C .

2.-  La sentencia de ésta sala de 9 de febrero de 2006 , que sirve de apoyo a la sentencia recurrida, no se puede trasladar y aplicar al caso enjuiciado.

El supuesto fáctico contemplado es muy distinto en uno y otro caso, pues no es lo mismo edificar un edificio nuevo en el terreno cedido, con expresa autorización de la propietaria, que hacer obras de conservación y mejora sobre el inmueble ya construido que se les cede en uso, que no se duda que se hiciesen a la vista de los demandantes pero tampoco que, por su entidad, fueran tan llamativas para éstos como las que consisten en construir un edificio de nueva planta.

3.- El derecho a la retención de la cosa únicamente puede reconocerse en el poseedor con título, es decir, en el poseedor civil, pero no en el precarista que carece de título y goza sólo de la mera tenencia o posesión natural de la cosa, y por tal motivo , no puede retener ésta en su poder por los gastos que en la misma hubiere realizado, ni impedir el desahucio (STS 9/07/1984)

Con fundamento en la doctrina de la sala antes citada, se vienen pronunciando nuestros tribunales de forma casi unánime, en el sentido de que el derecho de retención en atención a los gastos realizados en la cosa poseída en precario no puede considerarse -conforme al artículo 453 del Código Civil - como título suficiente a efectos de evitar el desahucio por precario, porque dicho título no se confiere al mero poseedor de una finca que ha perdido su título, sino que solo se reconoce al que posee de buena fe y con título. Siendo esto lo que afirma la jurisprudencia, diciendo que el derecho a la retención de la cosa únicamente puede reconocerse en el poseedor con título, es decir, en el poseedor civil, pero no en el precarista que carece de título, y goza sólo de la mera tenencia o posesión natural de la cosa y por tal motivo no puede retener ésta en su poder por los gastos que en la misma hubiere realizado, ni impedir el desahucio.

El pago de gastos de comunidad no descarta el precario

Hechos:

Persona que permanece en  una vivienda al fallecimiento de sus padres, inquilinos de la misma desde uno de julio de 1977, pagando los gastos de Comunidad.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda de desahucio por precario del dueño de la vivienda por considerar que:

a) La demandada no sostiene que proceda la subrogación prevista en la Disposición Adicional Segunda de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos , ni intenta acreditar que ocupaba el inmueble al fallecer su madre

b) La oposición de la demandada descansa exclusivamente en los actos propios de la parte demandante que había consentido la posesión durante diez años y la existencia de arrendamiento al haber abonado gastos de comunidad, gastos de escalera, sin hacer referencia a pago por su parte de renta alguna.

Sin embargo la Audiencia Provincial estima el recurso de apelación, con base en que la demandada aparece empadronada en dicha vivienda desde enero de 2003 y ha venido abonando gastos comunitarios correspondientes a determinadas anualidades.

El Tribunal Supremo, sentencia de 26 de octubre de 2017, estima el recurso de casación, revoca la sentencia de la AP y confirma la sentencia de primera instancia.

Entiende el  Supremo que la situación de precario no cesa por el hecho de que sea consentida durante cierto tiempo por el propietario, lo que por el contrario resulta habitual, y la doctrina de esta sala es clara al respecto en el sentido de que la carga sobre alegación y justificación del título posesorio corresponde al poseedor no propietario que en el caso del arrendamiento implica la necesidad de justificar el pago de la renta estipulada, pues sin renta no existe arrendamiento y la posesión queda injustificada.

Declaramos como doctrina jurisprudencial que la posesión de un bien inmueble a título de arrendamiento exige la prueba por el poseedor de que exista una renta como precio del arriendo, sin que el mismo pueda quedar justificado por la mera acreditación de que se han producido algunos pagos, cuando se ignora la finalidad y periodicidad de los mismos. (STS 29/06/2012).