El alcance de un desahucio por precario

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia desestima la demanda de desahucio por precario interpuesta por la sociedad propietaria de una vivienda.

Los ocupantes de la vivienda habían justificado su situación en virtud de un contrato de arrendamiento de los denominados alquileres sociales, suscrito con Bankia al amparo del proceso de ejecución hipotecaria que se siguió contra ellos.

La  propietaria apela la sentencia invocando que ese contrato se firmó por Bankia, cuando ya no era suya la vivienda, pues fue transmitida a la actora en virtud de un contrato de compraventa de fecha 26 de junio del 2020.

La Audiencia Provincial de Gerona, sentencia de 3 de octubre de 2022, desestima la apelación y confirma la sentencia del juzgado en atención a las siguientes consideraciones:

El juicio de desahucio por precario tiene un objeto limitado, dado que sólo puede discutirse en el mismo si el demandado se encuentra o no en precario, es decir, que está ocupando el bien sin título o con un título ineficaz, pero sin que proceda realizar declaraciones en la sentencia que no sean la de estimar la demanda si se acredita que el demandado está en precario o desestimarla en caso contrario.

Por esa razón en este juicio no es dable declarar la nulidad del título en que pueda fundamentar el demandado su ocupación, salvo que dicho título ya hubiera sido declarado nulo o pueda declararse su inexistencia, por ser falso o por otras circunstancias similares.

Así como, está plenamente aceptada la venta de cosa ajena, sin perjuicio de las consecuencias jurídicas que pueda conllevar, también puede aceptarse el arrendamiento de cosa ajena. El arrendamiento es un contrato consensual, dado que se perfecciona por el mero consentimiento y vincula a las partes desde su celebración. Ni el Código civil, ni la Ley de Arrendamientos Urbanos exigen que el arrendador sea propietario, dado que puede ser arrendador el usufructuario, el poseedor, etc. Incluso el propio arrendatario podría subarrendar, a pesar de que lo tuviera prohibido, quedando vinculado con el subarrendatario.

El contrato de arrendamiento se otorgó el día 6 de julio del 2020 por Bankia, que era la propietaria en el Registro de la Propiedad, pues la venta a favor de la sociedad demandante no se inscribió hasta el 7 de septiembre del 2020, no hay razones para pensar, dentro de los límites que permite el juicio por precario, que los arrendatarios no sean de buena fe, dadas las circunstancias de su otorgamiento y la naturaleza del contrato de arrendamiento (alquiler social, debidamente declarado en la agencia tributaria catalana y como consecuencia de la ejecución hipotecaria).

Desahucio por falta de pago en un subarriendo inconsentido

 

HECHOS:

Se interpone una demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas vencidas con base en un contrato suscrito el 1 de diciembre de 2018.

La inquilina se opone alegando que el demandante la había engañado al decirle que era el propietario de la finca arrendada, cuando solo era el arrendatario y no la podía subarrendar sin la autorización expresa de la propiedad, con la que aquel tenía contratado el arrendamiento con el exclusivo objeto de destinarla a vivienda permanente y alojamiento de él y los miembros de su unidad familiar, lo que también había incumplido al vivir en Alemania desde el año 2017.

El juzgado de primera instancia estimó la demanda al considerar que la demandada no había controvertido la falta de pago alegada en la demanda ni acreditado estar al corriente en el pago de la renta; que no concurría falta de legitimación activa; y que las cuestiones de fondo suscitadas en la contestación constituían una cuestión compleja que desbordaba el marco del juicio de desahucio.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación de la inquilina, revocando la sentencia apelada, desestimó la demanda, por entender que el demandante infringe la buena fe contractual al aparecer frente a la apelante como propietario de la finca, no siendo otra cosa que un mero arrendatario que por contrato firmado con la propiedad, tenía vedada la posibilidad de subarrendar sin autorización y considera que no estamos en presencia de la cuestión compleja en sentido técnico sino ante un antecedente lógico o presupuesto de la acción que repugna al derecho que, como dice el artículo 7 del Código Civil debe ejercitarse conforme a las reglas de la buena fe.

EL Tribunal Supremo, sentencia de14 de marzo de 2022, estima dos de los cinco motivos de casación alegados por el demandante inicial y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera el Supremo que el resultado de la aplicación del artículo 7 del Código Civil es paradójico por partida doble.

Por un lado, y pese a ser elementos esenciales del contrato el goce o uso de la cosa y el precio cierto (art. 1543 CC), exime a la subarrendataria que ha venido gozando pacíficamente del uso de la vivienda arrendada del pago de las rentas devengadas como contraprestación. Consecuencia que no se produciría, en tan radicales términos de gratuidad, ni declarado nulo el contrato, dado que el deber de restitución de la subarrendataria le obligaría a satisfacer la cantidad correspondiente por el tiempo que la disfrutó y el subarrendador estuvo privado de su uso.

Y, por otro lado, da a entender que la posición de la subarrendataria es legítima y, por lo tanto, y dado que el contrato de subarrendamiento sigue produciendo efectos, dado que no ha sido declarado nulo ni resuelto, que ella puede continuar disfrutando del uso de la vivienda sin que el subarrendador tenga derecho a reclamarle la renta ni ella, así las cosas, obligación de pagársela.

La Audiencia, aunque estima el recurso de apelación y revoca la sentencia de primera instancia no disiente de ésta en la afirmación de que la demandada no había controvertido la falta de pago alegada en la demanda ni acreditado estar al corriente en el pago de la renta. Por lo tanto, debía haber aplicado el art. 27.2.a) LAU. Al no hacerlo así, ha incurrido, por inaplicación, en la infracción del precepto mencionado

Opción de compra, denegación por necesidad

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra para el inquilino.

El inquilino ejerce la opción de compra en la fecha prevista en el contrato, 30 de mayo de 2018.

El arrendador oferente se niega a vender, alegando que el contrato de arrendamiento estaba extinguido, a resultas del burofax enviado el día 26 de mayo de 2018, para que al amparo del art. 9.3 de la LAU abandonen la vivienda arrendada por causa de necesidad propia, otorgándoles un plazo de dos meses.

El juzgado de primera instancia condena al arrendador a otorgar cuantos documentos sean necesarios para llevar a cabo la compraventa libre de toda carga y gravamen con la advertencia de que de no realizarlo por su propia voluntad se ejecutará a su costa.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de diez de junio de dos mil veintiuno, desestima la apelación del arrendador y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que, habiendo transcurrido el primer año de duración del contrato, la arrendadora en principio y con las reservas que luego señalaremos, podría resolver el contrato por causa de necesidad. (art. 9.3 LAU).

Lo que sucede es que el citado derecho, como cualquier otro, debe ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe (artículo 7 del Código Civil). Y en el presente caso se ha acreditado que la recurrente no ha actuado de buena fe. Ello es así, ya que el derecho de opción de compra consiste precisamente en la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente y por su sola voluntad la realización de la compraventa; comprende la determinación del objeto contractual, de manera que la compraventa futura queda plenamente configurada, y en particular el precio estipulado para la adquisición; y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, de todo lo cual se deduce que el optatario queda vinculado unilateralmente hasta tanto decida el optante y aquél no puede retirar la opción hasta que transcurra el plazo convenido. El concedente de la opción se encuentra ya vinculado al contrato posterior. No necesita ninguna actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el concedente, lo que la diferencia del "pactum de contrahendo".

Cuando se pactó el contrato de arrendamiento con opción de compra la arrendadora carecía de otra vivienda disponible en propiedad o por cualquier otro título, por lo que arrendó una vivienda para ella y sus hijos, vivienda que, al parecer, abandonó para trasladarse a una vivienda de un familiar como precarista, habiéndosele solicitado que abandone esta última, lo que, a su juicio justifica la necesidad.

La recurrente esgrime una situación de necesidad que provocada intencionadamente por la propia arrendadora para desconocer el derecho de opción que había concedido a los apelados, pues no se ha producido una modificación de la situación existente al tiempo de concertarse el arriendo cuya resolución interesa.

Por lo expuesto, el derecho de la actora a recuperar la vivienda arrendada no puede prevalecer frente al derecho de opción reconocido a los apelados, pues entendemos que, no ser así, el ejercicio de este último quedaría al arbitrio de la concedente lo que impide el artículo 1256 del Código Civil, y se produciría un evidente fraude de ley.

Reclamación extemporánea de pensión de alimentos

La ex esposa y la hija reclaman contra el ex marido y padre, con fecha 6 de junio de 2011, la cantidad de 64.575,81€, en concepto de alimentos fijados en sentencia de separación dictada con fecha de 3 de noviembre de 1987.

La sentencia de primera instancia desestimó la reclamación por apreciar abuso de derecho ya que ambas reclamantes cuentan con medios de subsistencia propios.

La Audiencia Provincial estimó parcialmente el recurso de apelación interpuesto por las recurrentes, en el sentido de revocar parcialmente la sentencia apelada con reconocimiento de las cantidades solicitadas por ambas demandantes cuya acción de reclamación no se había extinguido.

El Tribunal Supremo, sentencia de 14 de noviembre de 2018, estima el recurso de casación y desestima la reclamación, declarando extinguida la pensión establecida a favor de las demandantes en sentencia de separación matrimonial de 3 de noviembre de 1987 cargo del hoy recurrente.

Considera el Supremo que la reclamación se realiza sobre una pensión establecida en el año 1987 de la que resultaba beneficiaria la esposa y que se había fijado para alimentos propios y de la hija menor, lo que significa que en todo caso la posibilidad de reclamación correspondería a la madre beneficiaria y no a la hija ya que ésta -mayor de edad- únicamente podría reclamar por sí frente al padre los alimentos que necesitara de conformidad con lo dispuesto por los artículos 142 y ss. del Código Civil, previa declaración judicial de su procedencia.

En cualquier caso, la pensión de alimentos se fija en atención a las necesidades existentes en cada momento, siendo revisable cuando varíen las necesidades del alimentista y las posibilidades económicas del alimentante. No cabe considerar que cumple con los requisitos de ejercicio del derecho conforme a las reglas de la buena fe la reclamación que se hace con tanto retraso respecto del momento en que presumiblemente era necesario percibir la pensión alimenticia, cuando se acumulan cantidades que difícilmente pueden ser asumidas por el obligado al pago.

Hay que tener en cuenta que, establecida la obligación de pago de la pensión en el año 1987, no se produce la primera reclamación hasta el año 2007, cuando ya habían transcurrido veinte años desde que se había dictado la sentencia de separación matrimonial. El decaimiento del derecho por su falta de uso no cabe predicarlo exclusivamente de los supuestos específicos en que la ley establece los oportunos plazos de prescripción o de caducidad en su exigencia, sino también en aquellos supuestos como el presente en que el derecho se ejercita de forma tan tardía que supone desconocimiento del mandato establecido en el artículo 7 del Código Civil.

Se falta así a la buena fe en el ejercicio de los derechos y se vulnera la doctrina jurisprudencial establecida en las sentencias de esta sala.

Como señala la sentencia de 3 diciembre de 2010,"según la doctrina, la buena fe "impone que un derecho subjetivo o una pretensión no puede ejercitarse cuando su titular no solo no se ha preocupado durante mucho tiempo de hacerlos valer, sino que incluso ha dado lugar con su actitud omisiva a que el adversario de la pretensión pueda esperar objetivamente que el derecho ya no se ejercitará". (...) Es decir, lo que se sanciona en el art. 7 CC es una conducta contradictoria del titular del derecho, que ha hecho que la otra parte confiara en la apariencia creada por dicha actuación. Se considera que son características de esta situación de retraso desleal (Verwirkug): a) el transcurso de un periodo de tiempo sin ejercitar el derecho; b) la omisión del ejercicio; c) creación de una confianza legítima en la otra parte de que no se ejercitará. En este sentido, la jurisprudencia de esta Sala se ha pronunciado en temas directamente relacionados con esta cuestión, si bien en la mayoría de las sentencias se produce una remisión bien a la doctrina de los actos propios ( SS por ejemplo,16 febrero 2005, 8 marzo y 12 abril 2006, entre otras), bien a la doctrina del abuso del derecho (entre otras, SSTS 17 junio 1988, 21 diciembre 2000 y todas las allí citadas) ".

La subrogación en el arrendamiento por muerte del inquilino.

En un contrato de arrendamiento celebrado el 15 de julio de 1969,el arrendador solicita el desahucio del ocupante de la vivienda, puesto que, habiendo fallecido la inquilina en el 15 de julio de 2012, en ningún momento el demandado solicitó la subrogación en el contrato de arrendamiento.

El juzgado de 1ª Instancia desestimó la demanda al considerar que la demandante conoció y consintió la subrogación del demandado en calidad de arrendatario de la vivienda.

La Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación revocó la sentencia apelada y estimó la demanda, declarando la resolución del contrato de arrendamiento, por entender que no habiendo quedado acreditada la comunicación en forma y plazo a la arrendadora de la persona que iba a continuar en el arrendamiento como subrogado, determina la extinción del contrato en el presente caso en el que tampoco se ha conseguido un acuerdo para la celebración de un nuevo acuerdo con nuevas condiciones arrendaticias.

El Tribunal Supremo, sentencia de 20 de julio de 2018, estimó el recurso de casación, revocando la sentencia de la Audiencia, desestimando por tanto la demanda de resolución del contrato.

Entiende el Supremo  que esta sala ha venido entendiendo que, para que tenga lugar la subrogación, es imprescindible el cumplimiento de los requisitos exigidos en el art. 16 LAU , que incluyen la comunicación por escrito del fallecimiento y de la identidad de la persona que tiene la voluntad de subrogarse.

Ahora, reunida nuevamente en pleno, la sala considera que la doctrina anterior resulta 

excesivamente rígida y que no puede ser mantenida de manera inflexible sin atender en cada caso a las exigencias que imponga la buena fe, principio general del derecho que informa nuestro ordenamiento jurídico ( arts. 1.4 y 7 CC ).

Por razón de la buena fe, el efecto extintivo del contrato puede ser un resultado injusto cuando, a pesar de no haberse llevado a cabo una notificación formal por escrito, el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogación de quien tiene derecho a ello.

No debe perderse de vista que, de acuerdo con el régimen legal, el consentimiento del arrendador no es un requisito para que se produzca la subrogación y que la exigencia de notificación lo que pretende es que el arrendador tenga conocimiento en un plazo razonable del ejercicio de un derecho que le afecta. Invocar la falta de notificación para extinguir el contrato cuando el arrendador conoce la voluntad del ejercicio del derecho de subrogarse resulta, por tanto, contrario a la buena fe.

En el presente caso, a la vista de los hechos probados en la instancia, ha quedado acreditado que la arrendadora, a pesar de que el viudo no le remitió una comunicación por escrito para comunicarle la subrogación, tuvo pleno conocimiento de la voluntad subrogatoria, pues tras el fallecimiento de la arrendataria, y antes de interponer la demanda, estuvo negociando con el viudo el importe de la renta que debía abonar para continuar con el arrendamiento.

¿Cómo afecta al comprador la venta realizada en virtud de un poder general revocado?

El artículo 1738 del Código Civil dispone:

Lo hecho por el mandatario, ignorando la muerte del mandante u otra cualquiera de las causas que hacen cesar el mandato, es válido y surtirá todos sus efectos respecto a los terceros que hayan contratado con él de buena fe.

El Tribunal Supremo, sentencia de veintidós de Enero de dos mil quince, en un supuesto en el que se otorga por el apoderado escritura pública el 26 de julio de 2000 en virtud de un poder otorgado el 14 de mayo de 1999 pero que había sido revocado el 14 de junio de 2000 y debidamente notificado al mandatario el día 20 de junio de 2000, aplica la siguiente doctrina, interpretando ese artículo:

Si el poder se hubiese otorgado para contratar con determinadas personas, su revocación no podría perjudicar a éstas si no se les hubiera hecho saber, cómo dispone el artículo 1734 del Código Civil .

Ahora bien, si se trata de un mandato general, que es el caso, la revocación si puede perjudicar a los terceros, salvo que concurra el supuesto excepcional previsto en el artículo 1738 del Código Civil , que, según doctrina de la Sala, requiere buena fe por parte de mandatario y tercero.

Esta doctrina, plasmada recientemente en la sentencia citada por la parte recurrente de 24 de octubre de 2008, ratificada por la de 13 de febrero de 2014, interpreta el artículo 1738 del Código Civil en el sentido de exigir para su aplicación la concurrencia de dos condiciones: en primer lugar, que el tercero con el que contrata el mandatario haya actuado de buena fe, o sea que desconociera la anterior extinción del mandato, condición que se da en el supuesto que enjuiciamos; y en segundo lugar, que dicho mandatario, en el momento de hacer uso del poder, ignorara la muerte del mandante o la concurrencia de cualquier otra de las causas que hacen cesar el mandato, condición esta que no concurre en el presente supuesto en el que el mandatario usó el poder cuando le había sido debidamente notificada su revocación.

Por ello la tesis de la sentencia, en aras a la ultra actividad del mandato por razón exclusivamente de la buena fe del tercero resulta incomprensible con el propio texto de la norma y doctrina de la Sala que lo interpreta.

Al no ser aplicable dicho precepto lo realizado por el mandatario tras la extinción del mandato (STS de24 de octubre de 2008) es nulo (artículo 1259 CC) y como tal no vincula al mandante (artículo 1727 CC) y deja al mandatario como responsable frente al tercero (artículo 1725 CC).

¿Es válido el pacto de que en una compraventa pague la Plusvalía municipal el comprador?

En un contrato de compraventa celebrado  entre una sociedad mercantil como vendedora y una persona física como compradora se pacta que todos los gastos, honorarios, impuestos y arbitrios de cualquier índole que se deriven o relacionen con el presente contrato o con su elevación a escritura, serán a cargo del comprador, incluso el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (plus valía).

Por tal motivo la vendedora reclama en juicio monitorio y luego ordinario a la comparadora la cantidad de  cuatro mil ochocientos setenta y nueve euros, con setenta y dos céntimos (4.879,72 €) pagados por ese concepto, demanda que es estimada en primera instancia aunque luego es revocada en apelación.

El Tribunal Supremo en sentencia de 22/10/2014 desestima el recurso de casación y por tanto la demanda de la vendedora, condenándola a las costas del recurso.

Considera el Supremo:

En contra de lo alegado por la vendedora recurrente concurren las condiciones precisas para aplicar a la cláusula litigiosa, en los términos en que lo hizo el Tribunal de apelación, la norma del artículo 10 bis de la Ley 26/1984, de 19 de julio , general para la defensa de los consumidores y usuarios, en relación con los artículos 3 y 4 de la Directiva 93/13/CEE, del Consejo, de 5 de abril de 1993 , sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores.

En la interpretación de la mencionada Directiva destacó el Tribunal de Justicia de la Unión Europea -sentencia de 16 de enero de 2014- que un desequilibrio importante en perjuicio del consumidor puede resultar de una lesión suficientemente grave en la situación jurídica en que el mismo se encuentra como parte del contrato.

Pues bien, esa lesión en la posición jurídica del consumidor protegido se produce - como pusimos de relieve en las sentencias 842/2011, de 25 de noviembre , y 97/2014, de 12 de marzo - al transferirle, en su condición de adquirente, una deuda fiscal que, conforme a lo dispuesto en el artículo 104 del Real Decreto Legislativo, de 5 de marzo, por el que se aprobó el texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales, está a cargo de la vendedora, la cual se beneficia del incremento del valor de la cosa vendida, ya incorporado en el precio, al imponer finalmente a la compradora el pago de un impuesto que tiene como base la misma plusvalía - y cuyo importe, además, éste no conoce en la fecha de celebración del contrato, soportando, por ello, una incertidumbre sobre el alcance de su obligación -.

Además, conforme a una concepción ética y objetiva de la buena fe, en el sentido de modelo de comportamiento exigible y fuente de determinados deberes de conducta, procede valorar la desigualdad de las posiciones de negociación de las partes, el desequilibrio que, en el contenido económico del contrato, la cláusula litigiosa generó y el defecto de información que su aplicación implica - no obstante las razones expuestas por la propia recurrente - para considerarla como un supuesto de ausencia de buena fe en la parte vendedora.

Por último, estima el TS que la sentencia recurrida no ha negado validez a la litigiosa cláusula por desconocer el principio de autonomía de voluntad que impera en nuestro sistema jurídico privado, sino por ser abusiva al contradecir la normativa de protección de los consumidores.

Una cosa es la validez del pacto con  carácter general, conforme a los artículos 1255 y 1455 Código Civil , y otra distinta su posible nulidad a la luz de la normativa especial relativa a la protección de los consumidores.