El pago del precio en un retracto de inquilino

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de 6 de febrero de 2013.

Con fecha 1 de febrero de 2017 se comunica a los inquilinos el cambio de arrendadora, por subrogación en la posición de la arrendadora inicial.

Los inquilinos presentan demanda de retracto de arrendatarios frente a la actual arrendadora.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda porque la consignación del precio de venta se produce pasados más de 30 días del conocimiento por los inquilinos  de todos los extremos de la subasta, y en todo caso, en tiempo posterior a la interposición de la demanda.

La Audiencia Provincial estima la apelación de los inquilinos por considerar que la consignación del precio ha dejado de ser un presupuesto procesal o un requisito de procedibilidad para el ejercicio de la acción de retracto, equiparándose el tratamiento de la consignación del precio al que hasta ahora la ley y la jurisprudencia había seguido respecto de la consignación de los gastos legítimos contemplados en los apartados 1.º y 2.º del art. 1518 CC.

En consecuencia, presentada la demanda en tiempo y forma, dentro del plazo de 30 días, la demanda se interpuso el 10 de abril y el 23 de marzo se les había notificado el decreto de adjudicación, ejercitando con ello la acción de retracto, no puede considerarse en modo alguno ésta caducada, por lo que procede, estimando el recurso, revocar la sentencia dictada y en su lugar dictar otra estimando la demanda y declarando, en favor de los actores la existencia y el ejercicio de la acción de retracto de arrendatarios sobre la finca.

El Tribunal Supremo, sentencia de 11 de mayo de 2026, desestima el recurso de casación de la arrendadora y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo "el reembolso al comprador del precio de la venta y de los gastos derivados que impone el art. 1518 CC" no constituye "un requisito para la admisión a trámite de la demanda», sino «un requisito sustantivo para el ejercicio del derecho de retracto, esto es, una vez obtenida sentencia estimatoria del mismo" (STC: 27/10/2008)

El Tribunal constitucional ha declarado (i) la inexistencia de una carga procesal de consignar o caucionar para la admisión de la demanda, salvo que la imponga la ley o el contrato; y (ii) la naturaleza sustantiva del reembolso del precio y de los gastos; (iii) sino que también ha dicho que dicho reembolso como requisito sustantivo para el ejercicio del retracto, opera una vez obtenida sentencia estimatoria.

En el caso que ahora juzgamos, al igual que sucedía en el resuelto por la mencionada sentencia 1834/2025, de 12 de diciembre, la tesis de la recurrente presupone, en contra de lo afirmado por el Tribunal Constitucional, que la consignación o caución debe haberse efectuado antes de obtener sentencia estimatoria.

Esta premisa es incorrecta, y de ella depende por completo el fundamento del motivo del recurso de casación, que por esta razón se desestima.

Retracto de inquilino en una disolución de sociedad

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda suscrito el 28 de diciembre de 2010, entre la sociedad propietaria de una vivienda y dos inquilinos.

Con fecha 20 de julio de 2018, se acuerda la disolución y extinción de la sociedad y se adjudica esa vivienda a una de las socias.

Los inquilinos, al amparo del art. 25 de la LAU, interponen demanda de retracto contra la actual propietaria.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación de los inquilinos.

El Tribunal Supremo, sentencia de 16 de abril de 2026, desestima el recurso de casación

Considera el Supremo que la controversia se contrae a determinar si la adjudicación de la finca arrendada a la demandada con ocasión de la liquidación de la sociedad propietaria -y de la que aquella era socia- constituye el presupuesto habilitante del derecho de retracto del arrendatario previsto en el art. 25 LAU. La respuesta ha de ser negativa. Dicho precepto anuda el nacimiento de los derechos de tanteo y retracto a la venta de la vivienda arrendada, lo que, conforme a una interpretación constante, exige una transmisión onerosa susceptible de ser sustituida por el retrayente sin alteración de la contraprestación propia del negocio del que trae causa. Así lo recuerda la sentencia de 19/01/2026, al señalar que, en materia de retractos legales, el negocio que los permite ha de ser alguno de los tipos contemplados por el legislador o, al menos, uno en el que el ejercicio del retracto no altere la contraprestación pactada, quedando excluidos aquellos supuestos en los que no concurre una transmisión onerosa o en los que, como acontece en las adquisiciones a título gratuito o hereditario, no existe un precio o equivalente que pueda ser asumido por el retrayente; en la misma línea, las sentencias de 19/11/1992, y de 22/11/1994, excluyen el retracto en los supuestos de donación, y la sentencia  de 15/02/2013, niega su procedencia cuando no ha existido una transmisión onerosa.

En consecuencia, la adjudicación de la finca litigiosa a la socia en satisfacción de su cuota de liquidación no integra el supuesto de hecho del art. 25 LAU, por lo que no nace a favor del arrendatario el derecho de adquisición preferente que se invoca. La interpretación sostenida por la parte recurrente, basada en una pretendida aplicación analógica del precepto a cualquier transmisión de dominio, no puede ser acogida, por cuanto supone una extensión de un derecho de carácter excepcional más allá de sus estrictos términos legales, en contra de la doctrina jurisprudencial que impone una interpretación restrictiva de los retractos legales (STS 23/02/2026).

El precio del retracto arrendaticio

 

HECHOS:

Los arrendatarios de dos fincas rústicas presentan demanda de retracto, habiendo depositado notarialmente el importe que constaba en la escritura como precio de compraventa (60.000 euros) más una suma adicional de 6.000 euros en concepto de impuestos y gastos previsiblemente abonados por la compradora.

La demandada se opuso a la demanda alegando que los demandantes conocían el precio real de la venta, 160.000 euros, y no los 60.000 euros que se hicieron constar en la escritura por «razones fiscales», antes de recibir la comunicación notarial, pues fueron informados de ello a la firma del documento privado de compraventa de 23 de mayo de 2016, que precedió a la firma de la escritura pública; y, por otro lado, calificó el ejercicio de la acción de «temerario» por pretender la adjudicación de las fincas pagando 100.000 euros menos del precio abonado por la compradora, lo que supondría un evidente enriquecimiento injusto.

La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda.

La audiencia provincial estimó parcialmente el recurso de apelación, en el único sentido de establecer que el precio que los demandantes debían abonar en el ejercicio de la acción de retracto era de 160.000 euros

El Tribunal Supremo, sentencia de 7 de abril de 2026, desestimó el recurso de casación de los arrendatarios.

Considera el Supremo que por lo que se refiere a la doctrina de los actos propios, que los recurrentes pretenden derivar únicamente de la comunicación notarial de la escritura de compraventa, lo cierto es que dicha comunicación fue instada por los vendedores, contando con la información del notario de la obligatoriedad de dicha comunicación que, como antes se ha explicado, constituye además un requisito inexcusable para la inscripción de la compraventa. No es posible deducir de estas circunstancias, que competen al notario y a la parte vendedora, un acto propio de la compradora del que deducir su obligación de admitir la subrogación de los retrayentes con una pérdida patrimonial de 100.000 euros.

No se aprecia en la conducta de la compradora (ni siquiera se invoca en el recurso) ningún acto que haya creado en los demandantes la confianza legítima de que admitiría la subrogación que supone el retracto por un precio inferior al pagado por ella.

La jurisprudencia de esta sala se ha ocupado en varias sentencias de los supuestos en los que, como el que ahora enjuiciamos, existe una discrepancia entre el precio real abonado por el comprador y el inferior precio que se ha hecho constar en la escritura pública de enajenación: “Hay que estar al precio real que es el que debe prevalecer y se ha de reembolsar», pero con la condición indispensable «de que se conozca el verdadero precio, es decir que resulte probado en los autos” (STS 21/09/1993). “Finalmente y por no hacer la enumeración interminable, en el mismo sentido de que el retracto ha de realizarse por el precio real y verdadero en que fue vendida la finca y no por el simulado e inferior que se hizo constar en la escritura pública de venta, por razones de elemental justicia y en evitación de un lucro reprobable” (STS 30/04/1991 con cita de otras varias).

Ello no implica que, ante la evidente concurrencia de voluntades de los vendedores y del comprador para indicar en la escritura pública un precio inferior al real para beneficiarse fiscalmente de forma ilícita, los tribunales debamos permanecer impasibles. La cesión de datos de carácter personal que se deba efectuar a la Administración tributaria conforme a lo dispuesto en la normativa tributaria, no requerirá el consentimiento del afectado.

 

El retracto de inquilino en una ejecución hipotecaria

 

La arrendataria en virtud de contrato de arrendamiento suscrito el 1 de abril de 2013, formula demanda de retracto frente a la sociedad propietaria actual de su vivienda y garaje.

Manifiesta que estando vigente dicho arrendamiento, un banco las adquirió, mediante escritura de compraventa de fincas subastadas el 28 de noviembre de 2014, y que posteriormente, el 5 de abril de 2017, las transmitió a la actual propietaria, sin que ninguna de dichas transmisiones le fuera comunicada en cumplimiento del art. 25 de la LAU.

Que no tuvo conocimiento de la venta con todas sus condiciones esenciales, y en particular del precio, hasta el 28 de junio de 2019.

El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia estimando la demanda.

La Audiencia Provincial estimo en parte el recurso de apelación, “en el único extremo de establecer que la inquilina dispone del plazo máximo de 30 días para la consignación del importe correspondiente para el retracto de las fincas arrendadas”.

El Tribunal Supremo sentencia de 12 de diciembre de 2025, desestima el recurso de la sociedad demandada.

Considera el Supremo que el Tribunal Constitucional no solo ha declarado: (i) la inexistencia de una carga procesal de consignar o caucionar para la admisión de la demanda, salvo que la imponga la ley o el contrato; y (ii) la naturaleza sustantiva del reembolso del precio y de los gastos; (iii) sino que también ha dicho que dicho reembolso como requisito sustantivo para el ejercicio del retracto, opera “una vez obtenida sentencia estimatoria”.

La tesis de la recurrente ignora esta tercera declaración y presupone, en contra de lo afirmado por el Tribunal Constitucional, que la consignación o caución debe haberse efectuado antes de obtener sentencia estimatoria. Esta premisa es incorrecta, y de ella depende por completo el fundamento del motivo.

Así mismo ni el art. 25.7 LAU -en la redacción cronológicamente aplicable- ni la doctrina de esta Sala excluyen el ejercicio del derecho de retracto por el arrendatario en los supuestos de venta en globo o transmisión de carteras inmobiliarias.

Como hemos afirmado, la «venta conjunta» no puede operar como una simulación dirigida a eludir los derechos de adquisición preferente (STS 17/06/2025).

Para apreciar la excepción del art. 25.7 LAU es necesario verificar que concurren los supuestos de «venta conjunta» que el precepto contempla: (i) que el objeto de la transmisión comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias del transmitente en el edificio; o (ii) que se enajenen conjuntamente todos los pisos y locales del inmueble, aunque pertenezcan a distintos propietarios. Solo en estos casos procede excluir el tanteo y el retracto (STS 21/04/2025).

Al no concurrir esta excepción, rigen los párrafos anteriores del precepto y, por tanto, son aplicables las reglas generales del retracto.

El retracto de los inquilinos en las ventas de viviendas de la EMVS. 2

 

Hace algún tiempo comentábamos aquí mismo la sentencia del Tribunal Supremo de 28 de noviembre de 2024, que reconocía a cuatro inquilinos el derecho de retracto sobre sus viviendas, vendidas por la EMVS, ahora nuevamente decide el Supremo, pero en sentido contrario.

 

HECHOS:

 

Un conjunto de arrendatarios de la EMVS formula demanda contra FIDERE, adquirente de sus viviendas, en la que ejercitaban una acción de retracto arrendaticio respecto de cada uno de los pisos de los que eran inquilinos.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación de los inquilinos, por considerar que la compraventa examinada no respondía al supuesto previsto en el art. 25.7 LAU, porque constituía una venta agrupada de una serie de promociones de viviendas de protección pública para arrendamiento, que no estaban referidas al mismo edificio o inmueble, sino a una transmisión global de 1.208 viviendas situadas en diversos edificios en la que, además, existe una plena individualización de cada una de las viviendas y su precio de venta.

El Tribunal Supremo, sentencia de 21 de abril de 2025, estima el recurso de casación de FIDERE, revoca la sentencia de la Audiencia y confirma la de primera instancia.

Considera el Supremo que, en este caso, la compraventa objeto de litigio, aunque es posible que no incluyera todos los elementos (viviendas y locales) del edificio donde se encuentran los pisos arrendados a los demandantes (porque, al parecer, no todos pertenecían a la vendedora), sí comprendía todas las unidades de las que la Empresa Municipal de Viviendas era titular en cada edificio al tiempo de la transmisión y que formaban parte de las distintas promociones objeto de la compraventa. Y en lo que afecta al caso, comprendía todas las viviendas de las que la vendedora era propietaria en ese concreto edificio.

A su vez, que esa venta se hiciera junto contra otras pertenecientes a otros edificios no empece la aplicabilidad del art. 27.5 LAU, dado que uno de los supuestos de hecho de aplicación de ese artículo es que el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias de las que el arrendador era propietario en el edificio donde se ubican los pisos o locales arrendados. Que esa venta forme parte de otra operación más amplia (múltiples promociones inmobiliarias o edificios) es indiferente a estos efectos, al no impedirlo la Ley. En estos casos, la imposibilidad de ejercitar el derecho de retracto por el arrendatario se justifica en que la venta se realiza sobre un objeto distinto -una de las unidades mayores previstas en la Ley (la totalidad del edificio o la totalidad de los elementos de los que es propietario el arrendador)- que aquel sobre el que recae el arrendamiento, puesto que la ley solo permite readquirir al retrayente el objeto propio del arrendamiento objeto de la venta que sea una unidad independiente, y eso es lo que aquí sucede.

Respecto a la individualización del precio por cada piso o local, a la que también se refiere la Audiencia Provincial, ello tendría relevancia si no operase la exclusión del art. 25.7 LAU y fueran aplicables los párrafos precedentes del mismo precepto (STS 26/05/1988 y 15/03/2010)

El retracto de los inquilinos en las ventas de viviendas de la EMVS

 

La Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid S.A. (en adelante, EMVS) vende un total de 1860 viviendas vinculadas, 1797 plazas de garaje y 1569 trasteros, pertenecientes a 18 promociones de viviendas de Madrid, construidas bajo distintos regímenes de protección pública.

Los inquilinos de cuatro de estas viviendas formulan demanda contra la sociedad compradora en la que ejercitaban una acción de retracto arrendaticio respecto de cada uno de los pisos de los que eran inquilinos, con preferencia a la compradora demandada.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial considera que era posible la individualización de la propiedad de cada piso, así como su independencia física y jurídica y la individualización del precio; por lo que resultaba procedente el retracto. Como consecuencia de lo cual, revocó la sentencia de primera instancia y estimó íntegramente la demanda.

El Tribunal Supremo sentencia de 28 de noviembre de 2024 desestima el recurso de casación de la sociedad compradora y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que aunque el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos contiene una norma explícitamente más reductora de los derechos de adquisición preferente de los arrendatarios que su antecedente (el art. 47 LAU 1964), el problema de fondo, como ha resaltado la doctrina, sigue siendo el mismo, en tanto que la «venta conjunta» no puede suponer una simulación para la elusión de tales derechos, por lo que debe constatarse que el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias que forman parte del edificio, único supuesto en el que procedería la exclusión de los derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto).   

En este caso, la parte demandada no ha acreditado que la compraventa comprendiera todas las unidades del edificio de la vivienda objeto del retracto, pues aparte de que en la escritura no consta que se transmitieran todas las viviendas, se dice expresamente que no fueron objeto de la transmisión cuarenta y cuatro plazas de garaje del inmueble. De tal manera que no concurre el presupuesto fáctico para la denegación del retracto, porque cuando no se transmiten todas las fincas del mismo edificio no puede pretenderse la aplicación de las restricciones o limitaciones del art. 25.7 LAU.

Por el contrario, al no operar la excepción prevista en el art. 25.7 LAU, resultan de aplicación los párrafos anteriores del mismo precepto y se dan las condiciones para el ejercicio del retracto, puesto que los pisos de los demandantes sí que constituyen unidades físicas y habitacionales independientes, que cumplen los requisitos establecidos por las STS 26/05/1988 y 15/03/2010 cuando declaran: “la individualidad e independencia de la cosa arrendada, hay que deducirla de sus condiciones físicas, de su naturaleza, límites y destino y del contrato de arrendamiento”.

El retracto de inquilino sobre un establecimiento de hostelería

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de industria de fecha 1 de Febrero de 2019, sobre establecimiento hostelero dedicado a la actividad de bar-restaurante, de aproximadamente 500 m2, junto con todos sus elementos, instalaciones, útiles y enseres.

En dicho contrato se pacta la siguiente cláusula: “En el caso de que el arrendador vendiera el inmueble, en cualquier momento del contrato, la arrendataria, conforme a lo dispuesto en el artículo 25 de la ley de arrendamientos urbanos, tiene derecho al tanteo y retracto para la compra de dicho inmueble conforme a lo estipulado en dicho artículo. En caso de que vendieran a un tercero ajeno a las partes que intervienen en este contrato, la arrendataria asume explícitamente, que dará por finalizado el presente contrato, en el plazo máximo de dos meses desde que se le comunique fehacientemente la venta. Entregando dentro de ese plazo de dos meses, las llaves y con ello la posesión del inmueble libre de cargas y arrendamientos, previa indemnización por parte del Arrendador por los gastos y perjuicios causados al Arrendatario."

Así mismo se hace constar: Accesos y servidumbres. - El arrendador tendrá derecho de acceso a través de la puerta del patio a los almacenes y a vivienda posterior, ya que estos no forman parte de este contrato, es decir, no se arriendan, la parte arrendataria lo conoce y lo acepta."

La parte arrendadora, por escritura pública de fecha 18 de junio de 2021, vende la finca urbana, sobre la que se asienta el establecimiento hostelero citado anteriormente, con una superficie de 1.436 m2 y el precio asciende a la cantidad de 120.000€.

El arrendatario notifica su intención de ejercer el retracto respecto del establecimiento arrendado destinado a bar-restaurante junto con todos los elementos, instalaciones, maquinaria, útiles y enseres existentes en el mismo, bien vía extrajudicial, bien judicialmente, en caso de no llegar a un acuerdo y solicita se le indique el valor del edificio destinado a actividad hostelera, apercibiéndoles que, en caso de no obtener dicha información, la arrendataria entendería que el precio sería el resultante de aplicar a la superficie realmente arrendada, esto es, 500 m2, el precio por m2 (85€/m2) derivado de la propia escritura de compraventa (120.000€/1.415,78 m2), esto es, 42.500 €.

Al no ser admitida su solicitud, el arrendatario insta el retracto judicialmente.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Burgos, sentencia de 29 de septiembre de 2023, desestima el recurso de apelación del inquilino.

Considera la Audiencia que no es cuestión discutida, sino expresamente aceptada por las partes que el contrato de arrendamiento de fecha 1 de febrero de 2019 es un Contrato De Arrendamiento de Industria, que no se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Tampoco es cuestión controvertida que el contrato de Arrendamiento de Industria no conlleva por sí mismo el derecho de tanteo y retracto a favor de la parte arrendataria.

Este derecho, en este tipo de arrendamientos existirá si así lo acuerdan la parte arrendadora y arrendataria, en virtud del principio de libertad de pactos del artículo 1255 del Código Civil, en los términos y límites que convengan.

En el caso de autos, se incluyó este derecho en la cláusula Décima del contrato, "conforme a lo dispuesto en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos."

Cuando el arrendador enajena una porción mayor que la que el arrendatario tenía arrendada, no es posible el derecho de retracto. Tampoco es viable el retracto si no hay identidad entre lo enajenado y lo arrendado, o no existe coincidencia entre lo mayor vendido y lo menor arrendado. La posesión viene establecida como delimitadora del derecho de adquisición preferente, pues la facultad de inmiscuirse en un contrato ajeno no puede extenderse al punto de legitimar otras adquisiciones distintas de las que indica el título posesorio. Asimismo debe significarse que las normas relativas al retracto se han de interpretar restrictivamente. Es decir, para la procedencia del ejercicio de este derecho de retracto tiene que existir plena coincidencia entre lo vendido y lo arrendado siendo inviable la acción de retracto en otro caso.

Tampoco se puede admitir la petición subsidiaria, del retracto sobre la totalidad del inmueble, alegando que para poder entender válidamente ejercitado el retracto sobre la totalidad del inmueble debió ser consignada en el plazo previsto para su ejercicio, al menos la totalidad del precio conocido de la venta, requisito que no se ha cumplido, pues con su demanda, no consignó el precio de venta del inmueble 120.000 euros, ninguno de los gastos (Notaría, Registro, Gestoría e Impuestos) que hubo de abonar la compradora, limitándose a consignar en la cuenta del Juzgado 42.500 euros, importe en el que unilateralmente consideró era el valor de venta del inmueble arrendado conforme a los cálculos que señalaba.

¿Existe derecho de retracto para el inquilino en tácita reconducción?

 

A la vista de estas resoluciones judiciales al respecto parece que la respuesta no es muy pacífica:

SAP Málaga 5 de mayo de 2023: La interpretación de este precepto no deja lugar a dudas; el contrato tenía una duración prevista de 1 año, y en todo caso, en el momento de la primera transmisión del inmueble, el demandado ya se encontraba en situación de tácita reconducción, habiendo transcurrido los 5 primeros años tras la celebración del contrato, de manera que el adquirente no se subrogaba en el contrato, no había obligación legal de ofrecer el derecho de adquisición preferente o retracto y el arrendatario se encontraba en situación de precario, situación en la que se sigue encontrando en este momento.

STS 14/09/2010: "La tácita reconducción prevista en el artículo 1566 del CC supone un nuevo contrato de arrendamiento sobre la misma cosa regido por las previsiones contractuales anteriores, excepto por lo que se refiere a la duración del mismo, y a lo relativo a cualquier obligación accesoria incorporada al contrato, como son las garantías prestadas por un tercero para asegurar el cumplimiento de las obligaciones contraídas por el arrendatario, que no se extienden al nuevo contrato"

SAP Barcelona, 17 de marzo de 2023: Aquellas circunstancias justificaron la sucesiva aplicación de los efectos inherentes a la tácita reconducción, de modo que en el momento en el que el inquilino ejercitó la acción de retracto gozaba de legitimación activa -extremo que, como se dijo, se configura prácticamente como el único motivo del recurso de apelación- porque conservaba la cualidad jurídica de arrendatario -se recuerda que la tácita reconducción da lugar a un nuevo contrato de arrendamiento, lo que obviamente confiere al ocupante de la finca tal condición de arrendatario-, de modo que, no cuestionados los demás presupuestos de la mencionada acción, debe respaldarse la decisión adoptada al respecto por el magistrado de primera instancia.

El retracto de inquilino en una ejecución hipotecaria

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda 30 de octubre de 2008.

Posteriormente esa vivienda fue adjudicada a una entidad inmobiliaria como consecuencia de un procedimiento de ejecución hipotecaria

El 27 de diciembre de 2012, la vivienda fue aportada en la ampliación de capital de otra inmobiliaria.

Consecuencia de ello el inquilino formula demanda en la que ejercita la acción de retracto.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que la transmisión de la vivienda no se había realizado mediante compraventa sino en virtud de aportación no dineraria en el aumento de capital social.

El inquilino apela la sentencia invocando que no resulta pacífica la jurisprudencia del Tribunal Supremo para poder considerar que el único motivo de aplicación del retracto de un inmueble arrendado sea la venta de éste.

La Audiencia Provincial de Córdoba, sentencia de trece de julio de dos mil veinte, estima el recurso y reconoce al inquilino el derecho de retracto sobre esa vivienda.

Recuerda la AP que el Tribunal Supremo en sentencia de 15 de febrero de 2013 contempla la transmisión onerosa como presupuesto del retracto, es decir un concepto más amplio que la venta.

En el caso que nos ocupa, nos encontramos que la adjudicataria de la vivienda en el procedimiento de ejecución hipotecaria,  realizó una aportación no dineraria consistente en diversas fincas registrales (entre otras las que es objeto del presente procedimiento) en la ampliación de capital de otra inmobiliaria.

La aportación social no dineraria presenta una naturaleza traslativa tal y como ha señalado la jurisprudencia del Tribunal Supremo (STS 13/12/1982 y 7/09/1998). En este sentido el artículo 60 de la Ley de Sociedades de Capital establece que " toda aportación se entiende realizada a título de propiedad, salvo que expresamente se estipule de otro modo". Es por ello que el aportante está obligado a "la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la aportación en los términos establecidos en el Código Civil para el contrato de compraventa y se aplicarán las reglas del Código de Comercio sobre el mismo contrato en materia de transmisión de riesgos" (artículo 64 de la Ley de Sociedades de Capital).

Por lo tanto y a tenor de lo expuesto, la aportación social no dineraria constituye una transmisión onerosa que constituye el presupuesto legitimador del derecho de retracto.

Por otra parte el hecho que se hayan aportado una pluralidad de fincas no priva del ejercicio del derecho de retracto. Tal y como indicaba la Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de abril de 2000: "No puede aceptarse que por haberse realizado una venta en globo, por un único precio, se burlen los derechos del arrendatario".

No puede considerarse notificación válida, derecho de tanteo, los burofax recibido por el inquilino, ya que tanto uno como el otro burofax únicamente se limita a poner en conocimiento de éste quien es el nuevo titular, sin que se aporten los datos necesarios para el ejercicio del derecho de retracto (fecha de la transmisión y precio).

En cuanto al precio de la transmisión habrá que estar a lo dispuesto en el artículo 67 de la Ley de Sociedades de Capital contempla que las aportaciones no dinerarias (en los supuestos de ampliación de capital) habrán de ser objeto de un informe elaborado por uno o varios expertos independientes. Por lo tanto, habrá que estar a esta valoración de la finca registral objeto del presente procedimiento en el momento de su transmisión.

Renta antigua: El precio de tanteo y retracto del inquilino

El Tribunal Supremo en sentencia de 3 de junio de 2020,ha reiterado el derecho del inquilino de renta antigua a que le sea ofrecida la vivienda por el valor de capitalización de la renta.

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda firmado en 1 de agosto de 1981.

Se vende la vivienda a un tercero por 450.000 euros, cantidad que excede de la capitalización anual de la renta pagada por la inquilina.

La inquilina demanda impugnando esa compraventa y solicitando que se declare que, en consecuencia, la adquirente demandada no puede denegar la prórroga del contrato de arrendamiento por causa de necesidad, supuesto previsto en el artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

El Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial estima la apelación de la inquilina, declarando que la demandada no podrá denegar la prórroga del contrato con fundamento en la causa primera del artículo 62 de la LAU 1964.

El Tribunal Supremo desestima los recursos de la demandante, confirmando la sentencia de la AP.

Considera el Supremo que el motivo de impugnación invocado, que la finca transmitida -que consta de una sola vivienda-forma parte de terrenos de mayor valor que el que realmente corresponda al edificado, no puede ser tenido en cuenta, puesto que, como señala la sentencia recurrida, "no son necesarias especiales consideraciones técnicas, mucho menos sesgadas, para concluir que el valor de la casa, que se ve multiplicado por encontrarse catalogada, esto es, merecedora de una especial protección precisamente por su interés arquitectónico histórico, es muy superior al de los terrenos que la circundan, que también están protegidos por la declaración administrativa, en los que no es posible levantar otra edificación ex novo, salvo la piscina mencionada y también con las limitaciones administrativamente impuestas, ni obtener rendimientos económicos comparables a otros solares de su entorno".

En definitiva la resolución del caso depende de la valoración de los terrenos, cuestión fáctica no impugnable por vía casacional, sin o a través del recurso por infracción procesal cuya admisión depende de la existencia de dicho interés casacional. En este caso la Audiencia ha razonado correctamente, al apreciar la prueba, acerca del valor de los terrenos circundantes y esta es la verdadera cuestión, de carácter fáctico, sobre la que se discute. Así lo que viene a reconocer la propia parte recurrente cuando, en la página 19 de su escrito de recurso, dice que "una vez estimado el recurso extraordinario por infracción procesal, deviene obligado estimar el de casación, no porque la sentencia impugnada ignore la doctrina de la Sala - puesto que incluso la reproduce en sus fundamentos jurídicos- sino porque ha hecho una valoración diferente del supuesto fáctico sometido a su enjuiciamiento".

El retracto de inquilino

¿Puede el inquilino que no ha ejercido el derecho de tanteo, ejercer el de retracto? Una sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, 16 de abril de 2020, que cita otra de la AP de Málaga de de 26 de noviembre de 2019,da cumplida respuesta al asunto.

HECHOS:

La entidad propietaria de la vivienda comunica al inquilino por burofax de 1 de febrero de2017, que iba a transmitir la finca y que tenía el plazo de treinta días naturales para ejercitar su derecho de tanteo mediante el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, con la advertencia de que, de lo contrario, procedería a la venta del inmueble a una tercera entidad.

La inquilina contestó a la notificación en fecha 14 de febrero de 2017, donde comunicó expresamente su intención de reservarse el ejercicio de los derechos de adquisición preferente, ya fuera vía de tanteo o de retracto, e informó de que estaba explorando distintas operaciones de financiación y recursos a su acceso para afrontar el pago del precio.

La sentencia de primera instancia desestimó la petición de la inquilina e que se declarase su derecho de adquisición preferente y de que se declarase haber lugar al retracto de la finca.

La AP de Barcelona desestima el recurso de apelación y confirma la sentencia.

Recuerda la AP con cita de la SAP de Málaga que: Tanteo y retracto son dos opciones excluyentes entre sí, pues ejercitado el primero no procede el segundo, pues el retracto exige, como presupuesto indispensable, que no se haya dado al arrendatario la oportunidad de ejercitar el tanteo, lo que permite concluir la imposibilidad, desde un punto de vista jurídico, de impetrar el derecho de retracto si previamente la recurrente pudo, y debió, ejercitar el tanteo, y es que, como indica la sentencia del Tribunal Supremo de 19 de diciembre de 1991, "por la relación que se produce, preparatoria de la venta al arrendatario, si así conviene a sus derechos, a éste se le impone una respuesta que no sólo es de intención y declarativa, sin contundente y realizativa, ya que en el plazo legal de sesenta días naturales, plazo de caducidad , a contar desde el siguiente en que fue notificado, deberá manifestar de manera eficaz y auténtica su voluntad de ejercitar el tanteo y realizar la compra, que, en el caso de ausencia, retraso, demora o reticencia de la parte arrendadora, que asume la condición de vendedora, habrá de ir acompañada de la necesaria satisfacción, depósito o consignación del precio señalado dentro del espacio temporal del plazo legal".

Consideramos que, tampoco en este caso, la actora ejercitó el derecho de tanteo que la entonces propietaria de la finca, sin género de dudas, le reconoció. No ejercitó dicho derecho de adquisición preferente, pese a que la vendedora le notificó conforme al art.25.2 LAU 1994 -texto legal vigente y aplicable al contrato-las condiciones esenciales de la compraventa, entre las cuales no se halla la identificación de la persona del comprador, mientras que el art.47.1 LAU 1964 sí exigía la notificación de "las condiciones esenciales de la transmisión y el nombre, domicilio y circunstancias del comprador". No figura ya esa exigencia en el art.25.2 LAU vigente, por lo que no cabe exigirla a la vendedora en relación con el ejercicio del derecho de adquisición preferente de la arrendataria.

Reservarse un derecho, como hizo la actora en su respuesta al arrendador de 14 de febrero de 2017, no es ejercitar un derecho, por lo que, al no haber ejercitado su derecho de tanteo en el plazo de treinta días naturales que prevé el art.25.2 LAU, no llegó, realmente, a ponerse en riesgo su derecho.