Las nuevas ayudas al alquiler

El Gobierno ha considerado que el  mercado del alquiler de vivienda en España es muy débil y ha decidido contribuir a la creación de un mercado del alquiler más amplio que el actual, para ello pretende que las ayudas al alquiler sean más equitativas que otros  programas anteriores y lleguen a quienes realmente las precisan, sin excluir a priori por su edad u otra circunstancia a nadie que necesite la ayuda del Estado.

Todo ello conforme al Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016.

Teniendo en cuenta esas premisas y la extensión y farragosidad  de esta disposición gubernamental,  que acomete hasta ocho programas en materia de vivienda,   cabe empezar su análisis por determinar las condiciones que han de reunir los futuros beneficiarios de esas ayudas, dentro del Programa de ayuda al alquiler de vivienda:

I.- Como principio general se atenderá a la población residente con un nivel de renta de hasta 3 veces el IPREM.

II.- Los beneficiarios deberán poseer la nacionalidad española, o la de alguno de los Estados miembros de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo, Suiza, o el parentesco determinado por la normativa que sea de aplicación

III.- Los extranjeros no comunitarios, deberán tener residencia legal, en España.

IV.- Personas físicas mayores de edad que reúnan  y acrediten todos y cada uno de los requisitos siguientes:

a) Ser titular o estar en condiciones de suscribir un contrato de arrendamiento de vivienda, con mención expresa de su referencia catastral, formalizado en los términos de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en calidad de arrendatario.

b) Que la vivienda arrendada o a arrendar, constituya o vaya a constituir la residencia habitual y permanente del arrendatario.

c) Que los ingresos de las personas que tengan, o vayan a tener, su domicilio habitual y permanente en la vivienda arrendada, sean, en conjunto, inferiores al límite máximo de ingresos de la unidad de convivencia que da acceso a la ayuda establecido en el apartado 5 del artículo 12, o excepcionalmente a 3 veces el IPREM.

d) Que la vivienda objeto del contrato de arrendamiento lo sea por una renta igual o inferior a 600 euros mensuales.

Se establecen así mismo como requisitos negativos que impiden la ayuda:

a) Ser propietario o usufructuario de alguna vivienda en España. Salvo que se acredite la no disponibilidad de la misma.

b) Parentesco  del arrendatario o cualquiera de los que tengan su domicilio habitual y permanente en la vivienda, en primer o segundo grado de consanguinidad o de afinidad con el arrendador de la vivienda.

c) Arrendatario o cualquiera de los que tengan su domicilio habitual y  permanente en la vivienda sea socio o partícipe de la persona física o jurídica que actúe como arrendador.

Locales en alquiler y venta: Una idea imaginativa

Produce desánimo al pasear por las calles observar, donde no hace mucho había florecientes comercios, tantos  locales abandonados y sucios con el eterno cartel 'Se alquila o Se vende'.

Por eso, no sorprende el reciente anuncio de un propietario que cansado de mantener su local cerrado y correr con los gastos ha decidido alquilarlo por 1 euro al mes. En tal sentido se ha adelantado a las medidas del Gobierno, ya que ese 'alquiler simbólico' es por dos años.

Sin perjuicio de lo meritorio de esa iniciativa, puede tener sus contras: durante esos dos años el propietario carecerá de beneficio y eso puede conllevar problemas fiscales, por una parte la AEAT puede imputarle en IRPF  un rendimiento que no ha percibido o bien la oficina fiscal autonómica considerarlo donación y por tanto sujeta a ese Impuesto.

Existe sin embargo una propuesta más imaginativa y no sujeta al anterior problema, tan antigua como el Código de Comercio: Podrán los comerciantes interesarse los unos en las operaciones de los otros, contribuyendo para ellas con la parte del capital que convinieren, y haciéndose partícipes de sus resultados prósperos o adversos en la proporción que determinen (Art. 239)

Con base en este contrato mercantil, el dueño del  local aportará al negocio el uso y disfrute de ese local durante el tiempo que se pacte, con participación de los resultados en la proporción que acuerden.

Este contrato mercantil, cuentas en participación, no está sujeto a solemnidad alguna  y los acreedores sólo tendrán acción contra el comerciante que lleve el nombre de la empresa.

El partícipe, que aporta el uso temporal del local, tiene derecho a  la liquidación que deberá rendir  transcurrido el plazo pactado, el  titular del negocio, quien rendirá cuenta justificada de sus resultados.

La paralización de los desahucios

Estos días en distintos medios ha aparecido como noticia en algunas ciudades que grupos de “indignados” han impedido el desahucio por falta de pago de inquilinos paralizando la actuación judicial.

Sin analizar lo ilegal e incluso delictivo de estas conductas, para desmontar su componente populista y demagógico, es importante contemplar los hechos desde la perspectiva del arrendador que por la “vía de hecho” se ve privado de su vivienda, después de haber efectuado cuantiosos gastos de abogado y procurador y soportado toda clase de demoras, para obtener esa orden de desalojo de un inquilino moroso que ahora ve frustrada.

Ya va siendo hora de que en España se deje de considerar a los arrendadores de bienes urbanos como potentados y se les penalice por ello, como fue la suspensión de los desahucios para paliar la carestía de la vivienda en un momento determinado, y ha sido hasta 1985 la prórroga forzosa que convertía al arrendamiento en un relación jurídica “in aeternum”, que se transmitía de padres a hijos.

En la actualidad hay que percatarse que en muchos casos el arrendador puede ser un mileurista o incluso parado que al no poder atender a su préstamo hipotecario, o por necesidad de traslado para encontrar trabajo en otra ciudad, abandona su vivienda, la pone en alquiler y, hablando términos coloquiales, “se busca la vida” en otro alquiler más modesto o en casa de familiares.

¿Qué debe hacer si su inquilino no le paga y además se le impide desahuciarlo? El Banco no le va a aceptar esta circunstancia como justificación para dejar de pagar la hipoteca.

Parece más equitativo en la actual coyuntura económica suspender la concesión de la Renta Básica de Emancipación que fue creada “para dinamizar el mercado de arrendamientos mediante la adopción de una serie de medidas que contribuyan a facilitar a los jóvenes el acceso a una vivienda digna en régimen de alquiler, fomentando así una más temprana emancipación y mayor movilidad laboral” y dedicar el dinero público resultante a quienes carecen de medios para sufragar el costo de su vivienda en alquiler.

Tampoco sería impopular una medida que impusiese una moratoria a las entidades de crédito en el cobro de sus préstamos hipotecarios.

Lo que desde luego parece claro es que la difusión de noticias como las anteriores no va a dinamizar el mercado de arrendamientos.

La ley Sinde: su objeto

Como ha quedado dicho la finalidad de esta norma es la salvaguarda del derecho de propiedad intelectual dotando al Gobierno de eficaces facultades coercitivas para hacer efectiva esta salvaguarda.

Produce perplejidad esta medida por la que el Poder Público se erige en paladín contra los ataques que pueda sufrir p. ej. la propiedad de un bodrio cinematográfico por el que su dueño incluso ha percibido sustanciosas subvenciones mientras continúa en desamparo aquella víctima de la crisis que ha debido abandonar su vivienda y ponerla en arriendo para pagar la hipoteca y se encuentra en manos de un desaprensivo inquilino que ha decidido vivir a su costa.

En ese orden de ideas debiera crearse, a imagen de la Comisión de Propiedad Intelectual de la Ley Sinde, una Comisión de Propiedad Inmobiliaria como órgano colegiado de ámbito nacional, para el ejercicio de las funciones de salvaguarda de los derechos de propiedad inmobiliaria.

Esta Comisión compuesta por tres vocales (Justicia, Interior y Vivienda), sin otro requisito que la autorización del Juzgado de 1ª Instancia, estaría facultada para desalojar en el plazo de dos días a los inquilinos morosos, poniendo la vivienda a disposición de su legítimo dueño.

Si eso no es posible, considero que en aras de la igualdad, los titulares de propiedad intelectual, a semejanza de los propietarios de viviendas no debieran tener otro medio de defensa de su propiedad que un procedimiento judicial análogo al mal llamado desahucio exprés, que permite a quienes se ven en la necesidad de utilizarlo, si tienen suerte, recuperar a los cuatro meses una vivienda destrozada, después de pagar los honorarios de Letrado y Procurador y descubrir cómo ha vivido gratis durante seis meses su inquilino.

Cláusula penal por incumplimiento de arrendamiento de local de negocio

Una interesante sentencia de la AP de Albacete de veinticuatro de noviembre de dos mil diez declara válida y eficaz la clausula por la que se obliga a la arrendataria de un local de negocio a pagar la cantidad de 1.069.758,50 euros, por abandonar el local de negocio dejando incumplido el plazo pactado.

La Audiencia Provincial rechaza la apelación que invoca desequilibrio entre las prestaciones y obligaciones de las partes al no existir una cláusula similar para el arrendador en caso de incumplimiento siendo claramente desproporcionada aunque se trate de una cláusula recogida en el contrato la indemnización fijada de 1.219.758 ,50 euros en el contrato de arrendamiento máxime si el arrendador ya ha cobrado la cantidad de 150.000 euros que se avaló en concepto de indemnización por la resolución unilateral durante los primeros cinco años y ha sido puesto de nuevo en anuncio el arrendamiento del local a posibles interesados, por lo que podría darse el caso de alquilarse de nuevo el local que se cobrara doblemente, en concepto de renta y la indemnización por la cláusula penal, ya que el incumplimiento o resolución anticipada no se ha debido a la caprichosa decisión de los arrendatarios sino por la situación de crisis económica.

Considera la AP que los artículos 1281 y siguientes del CC establecen las reglas de interpretación de los contratos, disponiendo el primero que si los términos son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas y en el 1285 del CC se establece que las cláusulas de los contratos deberán interpretarse las unas por las otras, atribuyendo a las dudosas el sentido que resulte del conjunto de todas y que la estipulación 3ª del contrato opera a modo de cláusula penal en cuanto señala las consecuencias del incumplimiento del plazo de duración por el arrendatario, -artículo 1152 del CC- , al establecer de forma anticipada las consecuencias económicas del incumplimiento (STS de 4 de julio de 1988 ), y aunque se puede moderar equitativamente la pena es necesario acreditar que se ha cumplido parcialmente la obligación, cosa que no ha ocurrido en el presente caso.

EL ACOSO INMOBILIARIO

En la reciente reforma del Código Penal llevada a cabo por Ley Orgánica 5/2010, de 22 de junio(BOE nº 152 de 23/06/2010), se ha considerado oportuno incluir como conducta delictiva el denominado acoso inmobiliario, puesto que, como señala dicha Ley Orgánica en su exposición de motivos: “Al hilo de la proliferación, durante la última década, de conductas acosadoras en la esfera de la vivienda, se sanciona también el acoso inmobiliario. Con ello se pretende tutelar el derecho al disfrute de la vivienda por parte de propietarios o inquilinos frente a los ataques dirigidos a obligar a unos o a otros a abandonarla para así alcanzar, en la mayoría de los casos, objetivos especuladores. Distintos pronunciamientos judiciales habían venido poniendo de manifiesto las dificultades que para la represión de estas conductas se derivaba de la ausencia hasta el momento de una específica regulación penal de este fenómeno".

Estas conductas acosadoras se han tipificado penalmente en dos campos, por un lado incluyéndolas en el Título VI Capítulo II de las coacciones, Art. 172: -El que, sin estar legítimamente autorizado, impidiere a otro con violencia hacer lo que la ley no prohíbe, o le compeliere a efectuar lo que no quiere, sea justo o injusto, será castigado con la pena de prisión de seis meses a tres años o con multa de 12 a 24 meses, según la gravedad de la coacción o de los medios empleados-.
En tal sentido se introduce el siguiente párrafo: También se impondrán las penas en su mitad superior cuando la coacción ejercida tuviera por objeto impedir el legítimo disfrute de la vivienda.

Por otro lado en el Título VII de los delitos de torturas y otros delitos contra la integridad moral Art. 173 -El que infligiera a otra persona un trato degradante, menoscabando gravemente su integridad moral, será castigado con la pena de prisión de seis meses a dos años-, se incluye el siguiente párrafo
Se impondrá también la misma pena al que de forma reiterada lleve a cabo actos hostiles o humillantes que, sin llegar a constituir trato degradante, tengan por objeto impedir el legítimo disfrute de la vivienda.

Solo queda esperar para conocer si está reforma va a influir positiva o negativamente en las relaciones arrendador/inquilino, ya de por si bastante deterioradas, y en definitiva en la situación inmobiliaria.

RENTA 2009, la deducción por vivienda habitual

Si bien es cierto que para la RENTA de 2009, cuyo periodo de declaración esta a punto de comenzar, no se han producido significativas modificaciones en esta materia también lo es que las penosas circunstancias económicas acontecidas durante el año 2009, han obligado a muchos contribuyentes a adoptar decisiones indeseadas, pero inexcusables, sobre su vivienda habitual.

Por dicho motivo puede tener interés recordar en esto momentos algunas cuestiones a tener en cuenta en el momento de formular la Declaración anual de IRPF, para evitar que, además de lo ya sufrido durante el año, estos contribuyentes cometan algún error u omisión que tenga como consecuencia una liquidación paralela con intereses y sanción.

Podemos contemplar tres supuestos, en todos los cuales hay que partir de que las decisiones han sido absolutamente inexcusables y por lo tanto, en el caso de que no se haya cumplido el plazo de tres años como vivienda habitual, no será necesario devolver las deducciones practicadas con anterioridad  porque el cambio de domicilio ha sido debido a circunstancias que inexorablemente han obligado a ello y son ajenas a la voluntad o conveniencia del contribuyente:

A) Contribuyente que se ha visto en la necesidad de vender su vivienda habitual y adquirir una mas modesta. Debe declarar la ganancia patrimonial obtenida y acogerse en la medida de lo posible, regla proporcional,  a la exención por reinversión en nueva vivienda habitual.

Debe tener en cuenta que la omisión en la declaración de IRPF de la ganancia patrimonial obtenida impide la aplicación de la exención por reinversión con motivo de su descubrimiento y regularización por la AEAT.

B) Contribuyente que se ha visto obligado a vender su vivienda habitual y trasladarse a una de alquiler. Por la misma razón anterior no debe omitir la declaración de la ganancia patrimonial obtenida y tributar por ella.

Por otra parte si reúne los requisitos podrá acogerse a la deducción por vivienda habitual alquilada.

C) Contribuyente que ha abandonado su vivienda habitual poniéndola en arrendamiento y se ha trasladado a vivir de alquiler. Debe declarar como rendimientos de inmuebles los alquileres obtenidos, con las reducciones y deducciones que procedan.

Asimismo si reúne los requisitos podrá acogerse a la deducción por vivienda habitual alquilada.

LA PERMUTA

En la situación actual del mercado inmobiliario pudiera recurrirse a esta institución jurídica de tan antigua solera como solución o intento de ello en determinados supuestos.

El concepto de permuta aparece en el art. 1538 del Código Civil como un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra.
La permuta puede ser pura si los bienes objeto del trueque tienen el mismo valor o con suplemento de metálico compensatorio de la diferencia de valor.

Como queda dicho, en determinados supuestos puede ser un sistema recomendable, así por ejemplo:
a) Personas que por distintas razones –disminución de necesidades de vivienda, pérdida de poder adquisitivo etc.- se ven en la tesitura de mudarse a una vivienda de menor valor económico que la que tienen.
b) Aquellos que por razones contrarias a las anteriores –aumento de necesidades familiares, mayor poder adquisitivo etc.- desean ir a una vivienda de superiores características a la que poseen.
c) Quienes por razones laborales, profesionales o familiares está abocados a un cambio de vivienda urgente.

Es evidente que la mayor ventaja de la permuta en estos casos hay que referirla, en términos coloquiales, al repetido dicho “matar dos pájaros de un solo tiro”, sobre todo en cuanto a la celeridad de la solución para quienes se ven agobiados por la imposibilidad de atender los pagos de su hipoteca.

Sin embargo en el aspecto económico, salvo el ahorro que pueda suponer hacerlo todo en una única escritura notarial en lo demás hay que tener en cuenta.
I.- En IRPF se producirá Ganancia y/o Pérdida patrimonial para ambos permutantes.
II.- En ITP ambas partes son sujetos pasivos obligados a tributar; si bien es cierto que puede ponerse en la escritura como valor del trueque el mínimo que permita la normativa.
III.- En IIVTU (plus valía municipal) también ambas partes son sujetos pasivos obligados a tributar.

ALTERNATIVA A LA ACTUAL SEQUIA DE CREDITOS INMOBILIARIOS (2)

En atención a los comentarios suscitados por el anterior trabajo tanto aquí como en venta de pisos, parece conveniente hacer algunas precisiones sobre el mismo tema.

Fundamentalmente se trata de contemplar el asunto desde el punto de vista del vendedor y examinar las distintas tipologías:

A) Si el vendedor del inmueble es una entidad bancaria o de crédito que se lo ha adjudicado por impago del anterior propietario huelga todo comentario.

B) Promotoras/Inmobiliarias: Sin entrar en análisis financieros sobre la oportunidad de la venta con ese procedimiento es evidente que si acudiendo al sistema hasta ahora vigente, crédito hipotecario bancario, no es posible vender nada y la empresa se encuentra en graves problemas por la falta de ventas, la solución de asumir la financiación en la forma que se hacía en los años 60/70 del pasado siglo, será la situación mas recomendable para subsistir, aguardando tiempos mejores.

C) Particulares

Podemos distinguir tres supuestos principales:

I) Inmueble libre de cargas: El dueño que necesite enajenarlo con urgencia debe pactar con el comprador el precio y la forma de pago. Lo habitual será recibir una entrada (10 o 20%) en el momento de la entrega y el resto aplazarlo con garantía hipotecaria. Ese aplazamiento puede ser con o sin intereses y mediante cuotas fijas y variables. En Hipotecas hay instrumentos para realizar los oportunos cálculos y simulaciones.

II) Inmueble con un precio de venta de 100 sobre el que pesa un crédito hipotecario de 10: Es evidente que el vendedor ha de recibir en el momento de la venta más del 10% del precio para cancelar la hipoteca y actuar como en el caso anterior.

III) Inmueble en el que el crédito hipotecario que lo grava es superior al precio que se puede obtener por él (hipoteca basura): En este caso la venta es absolutamente desaconsejable por su imposibilidad. Si no existiese otra solución, el vendedor se verá obligado a entregar al comprador su casa y en dinero la diferencia antes reseñada, quedando éste último subrogado en el crédito hipotecario, para lo cual incluso puede ser necesaria la autorización del acreedor hipotecante. Sin embargo esta solución tan dolorosa puede, en determinados casos, resultar mas conveniente en lugar de esperar a que el acreedor ejecute la hipoteca por falta de pago.

Como una tercera vía mas imaginativa se puede acudir a un sistema todavía mas primitivo, la permuta o trueque.

Imaginemos un ciudadano que está pagando 1.500 euros/mes de hipoteca y no puede mantener el esfuerzo, estando dispuesto a ir a una vivienda de peor calidad, por el contrario otra persona que está pagando 600 euros/mes y quiere una mejor vivienda con mayor endeudamiento pero necesita vender su actual vivienda. Si ambos consiguen ponerse de acuerdo en una permuta podrían solucionar sus problemas de un solo golpe.

2010 NOVEDADES FISCALES: IRPF; IVA

El Año Nuevo del que llevamos unas semanas entre otras novedades desagradables nos va a deparar un incremento en la presión fiscal.

En primer lugar la práctica desaparición de la deducción de 400 euros anuales en IRPF para las rentas de trabajo y actividades económicas, que ha quedado circunscrita a los contribuyentes con una base imponible igual o inferior a 8.000 euros anuales o bien cuando la base imponible esté comprendida entre 8.000,01 y 12.000 euros anuales: 400 euros menos el resultado de multiplicar por 0,1 la diferencia entre la base imponible y 8.000 euros anuales.

Por otra parte se eleva el porcentaje de retenciones en estos términos:

El porcentaje de retención e ingreso a cuenta sobre los rendimientos del capital mobiliario (cartillas de ahorro, cuentas corrientes, imposiciones a plazo etc.) será del 19 por ciento

El porcentaje de pagos a cuenta sobre las ganancias patrimoniales derivadas de las transmisiones o reembolsos de acciones y participaciones de instituciones de inversión colectiva (fondos de inversión etc.) será del 19 por ciento

El porcentaje de retención e ingreso a cuenta sobre los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos, cualquiera que sea su calificación, será del 19 por ciento.

El porcentaje de retención e ingreso a cuenta sobre los rendimientos procedentes de la propiedad intelectual, industrial, de la prestación de asistencia técnica, del arrendamiento de bienes muebles, negocios o minas y del subarrendamiento sobre los bienes anteriores, cualquiera que sea su calificación, será del 19 por ciento.

El porcentaje de retención e ingreso a cuenta sobre los rendimientos procedentes de la cesión del derecho a la explotación del derecho de imagen, cualquiera que sea su calificación, será el 24 por ciento.

Como única noticia agradable es el retraso de seis meses en la elevación de los tipos impositivos general y reducido del Impuesto sobre el Valor Añadido, que pasan del 16 y 7 por ciento al 18 y 8 por ciento, como señala la Ley de Presupuestos: Esta medida se adopta con efectos a partir del segundo semestre del año 2010 pues su fin no es tanto la suficiencia recaudatoria a corto plazo cuanto garantizar la sostenibilidad de las finanzas públicas a medio y largo plazo, de manera que su repercusión cuantitativa será bastante limitada en el próximo ejercicio. A resultas de esta modificación, también se incorpora un cambio en los porcentajes de compensación aplicables en el régimen especial de la agricultura, ganadería y pesca

El arrendamiento con opción de compra

Probablemente como consecuencia de la crisis que atraviesa el sector inmobiliario está siendo frecuente observar en los anuncios de APIs y Agencias inmobiliarias, ofertas de viviendas mediante arrendamiento con opción de compra.

¿En que consiste?

Se trata de un contrato que integra dos subcontratos: El arrendamiento del inmueble y la opción de compra sobre el mismo.
En cuanto al arrendamiento no ofrece mayores dificultades puesto que contendrá las cláusulas habituales y aquellas otras que las partes acuerden entre si, p. ej. La aplicación de las rentas pagadas en todo o en parte al precio de compra, en caso de ejercitarse la opción.

En cuanto a la opción de compra cabe destacar, que no existe regulación legal de la misma por lo que la Jurisprudencia ha determinado sus requisitos:

Ha de existir un convenio expreso entre las partes en el que, con toda claridad y de acuerdo con lo preceptuado por el art. 1261 Código Civil , aparezca el concurso de voluntades entre quienes lo suscriben respecto de esa opción de compra.

La opción aunque inicialmente puede ser considerada como obligación de carácter personal, puede ser transformada en real, mediante la inscripción en el Registro de la Propiedad (art. 14 del Reglamento Hipotecario)

Debe hacerse constar el plazo para el ejercicio de la opción, en tal sentido es de destacar la sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla que señala que desde que el arrendatario manifiesta su voluntad de ejercitar la opción de compra, se transforma en propietario, cesa su obligación de pagar las rentas y debe reintegrársele la fianza, si bien debe entregar el precio pactado, que devenga intereses a favor del vendeedor desde ese momento.

Asimismo debe constar el precio por el que se puede ejercer la opción, es requisito fundamental que sea determinado o determinable. Sin embargo la opción en si puede ser gratuita o también por precio, prima de la opción.

La opción de compra en principio no puede ser transmitida a un tercero sin permiso del dueño, sin embargo la Sentencia del Tribunal Supremo de 23-10-84 señala que, conforme a las reglas de la buena fe, el derecho de opción es transmisible, sin la voluntad del concedente, si éste carece de interés legítimo para poder evitar la transmisión.

También es de interés subrayar la doctrina contenida en la sentencia del Tribunal Supremo de 6/11/2009: La posibilidad de resolver el contrato por obras inconsentidas de la arrendataria impide la validez de la opción de compra (...) Respecto al ejercicio del derecho de opción, como claramente se infiere del contrato, se concede por un plazo determinado, pero no para cualquier situación, sino con una "conditio sine qua non" para su plasmación, consistente en que la optante en el momento de la solicitud de su derecho ostente la condición de arrendataria, por tanto, con independencia de las secuelas "ex tunc" o "ex nunc" que propicie la resolución del contrato, constituye un fraude de ley el hecho de vulnerar una estipulación de esta naturaleza, como aquí ha ocurrido, y que, posteriormente, para evitar sus consecuencias, sea utilizado el derecho de opción de compra por la recurrente.