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martes, 25 de agosto de 2020

Propiedad Horizontal: Transformación de local comercial en dos viviendas.

 La comunidad de propietarios demanda a una copropietaria solicitando que se declare contraria a derecho la división del local de su propiedad sito en el edificio para integrar dos elementos susceptibles de aprovechamiento independiente, así como que se declaren contrarias a derecho otras obras realizadas por la demandada, solicitando la reposición de lo edificado a su estado original.

El juzgado de primera instancia desestima en parte la demanda por entender que el cambio de destino de local a vivienda y el hecho de que tal conversión no se encontraba prohibida por los estatutos, estimando la demanda en el sentido de condenar a la demandada a reintegrar el estado de cosas al momento anterior al de la realización de las obras que afectan al exterior del edificio.

La Audiencia Provincial confirma la sentencia de instancia y desestima la apelación de la Comunidad.

El Tribunal Supremo, sentencia de 20 de julio de 2020, estima el recurso de casación de la Comunidad  y consecuentemente estima en su totalidad la demanda interpuesta por la Comunidad de Propietarios.

Considera el Supremo que el único motivo de recurso invocado por la Comunidad:  La infracción delartículo 8 LPH, sin contenido desde la reforma operada por la Ley 8/2013, y el vigente artículo 10 LPH, en relación con el artículo 396 CC, en cuanto a la distinción entre división material y jurídica de un componente privativo en régimen de propiedad horizontal y la necesidad de autorización de la comunidad de propietarios en caso de división jurídica cuando los estatutos no permitan tal división, con oposición a la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

La sentencia núm. 551/2018, de 8 de octubre, mantiene igual doctrina en el sentido de que:"si la pretensión del titular es verificar una división jurídica, de tal manera que un piso o local pase a ser dos o más, con desaparición de la cuota de propiedad inicial y la asignación de otras distintas, aunque fuera con la suma de lo mismo, se necesita el acuerdo, unánime de la Junta de Propietarios, toda vez que se entiende que hay modificación del Título, y así lo dispone el artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal con absoluta claridad".

En la actualidad el artículo 10.3 b) LPH, según redacción dada Modificado por la Disposición Final 1.4 de la Ley dispone que requerirán autorización administrativa: "Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte", de modo que, con independencia de que los nuevos elementos creados fueran objeto o no de inscripción registral, la validez de la división efectuada requería un acuerdo comunitario favorable y una autorización administrativa, sin que dichos requisitos concurran en el presente caso.

De la prueba practicada se desprende que, sin perjuicio de que no existiera prohibición estatutaria de división de los elementos integrantes de la propiedad horizontal -si tal prohibición existiera, ninguna discusión podría suscitarse- la división realizada por la demandada convirtiendo un local en dos viviendas independientes requería inicialmente un acuerdo de aprobación comunitaria por una mayoría de tres quintos nominal y de coeficientes, lo que no ha existido.

sábado, 1 de agosto de 2020

El seguro de vida en un préstamo hipotecario.

Aunque el seguro de vida parezca formar parte del papeleo administrativo que se firma en un préstamo hipotecario, conviene destacar que se trata de un documento que tiene sus propios requisitos, que conviene cumplir so pena de dejar sin efecto ese seguro, aún cuando se haya pagado la prima.

HECHOS.

El 13 de octubre de 2010, la interesada suscribe una póliza de seguro de vida combinado vinculado a un contrato de préstamo hipotecario.

El cuestionario de salud fue cumplimentado por una empleada del banco acreedor, del mismo grupo que la aseguradora, con las respuestas dadas por la asegurada. De estas respuestas resulta, en lo que interesa: (i) negó los siguientes extremos: (a) tener alguna alteración física o funcional; (b) haber seguido algún tratamiento médico, y (c) consumir o haber consumido habitualmente algún medicamento con o sin prescripción médica; y (ii) respondió afirmativamente a la pregunta de si tenía buen estado de salud.

El 8 de marzo de 2015, se produjo el fallecimiento de la asegurada.

La aseguradora rehusó atender el siniestro por haber resultado probado que la fallecida no había sido veraz en el cuestionario de salud.

El Juzgado de primera instancia estimó la reclamación del viudo por importe de 82.656,57 euros por considerar que la fallecida, aunque había infringido du deber de declarar el riesgo, no incurrió en dolo o culpa grave, sino meramente en culpa leve, puesto que la forma en que se cumplimentó el cuestionario pudo infundir en ella la idea de la escasa relevancia de sus respuestas, y la creencia de formalizar un trámite meramente accesorio.

La Audiencia Provincial estimo el recurso de apelación de la aseguradora y desestimó la demanda, por entender que ocultó dolosamente datos relevantes sobre su salud y que faltó a la verdad en dicho cuestionario al afirmar que su estado de salud era bueno.

El Tribunal Supremo, sentencia de 1 de julio de 2020, desestimó el recurso de casación y confirmó la sentencia de la AP, por las siguientes razones:

De las respuestas de la asegurada resulta acreditado que, tras ser expresamente preguntada al respecto, negó (i) padecer enfermedad alguna, (ii) seguir tratamiento médico, (iii) haber sido sometida a alguna intervención quirúrgica, y (iv) consumir o haber consumido habitualmente medicación. Por el contrario, según resulta de su historial médico, al tiempo de suscribir la póliza tenía antecedentes clínicos, que no podía razonablemente desconocer, en concreto: (i) desde el año 2004, le había sido diagnosticado hipertensión arterial por lo que seguía un tratamiento médico, con prescripción de hasta cuatro medicamentos; (ii) en el año 2008, se le diagnosticó una hipertrofia ventricular izquierda, e insuficiencia tricuspídea; (iii) desde el año2004 padecía asma bronquial; (iv) también se le diagnosticó un síndrome ansioso depresivo; (v) en 2006 había sufrido de cólicos nefríticos; y (vi) en el año 2009, se le intervino quirúrgicamente de túnel carpiano bilateral; todo ello antes de firmar el cuestionario, que tuvo lugar en el año 2010.