Más vale un mal acuerdo que un buen pleito. 2

 

Los hechos, extraídos de una sentencia ratifican el acierto del dicho que da título a estas líneas, ni siquiera se puede considerar un buen pleito, ya que, a pesar del gasto, deja “rabos sin desollar”.

Ejercitando la acción de liquidación de un contrato de arrendamiento, el casero solicita en su demanda, la cantidad total de 12.677,82.-euros que se desglosa en dos partidas: 5.690,07.-euros que se correspondería con las rentas total o parcialmente impagadas. 6.987,75.-euros de daños causados por el inquilino a la vivienda.

Los inquilinos se oponen a la demanda alegando distintas razones.

La sentencia de primera instancia condena a los inquilinos a pagar 600 euros y condena en costas al casero por estimar que la demanda solo se ha acogido en una escasa cuantía en comparación con el total reclamado.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 23 de octubre de 2026 estima en parte la apelación del casero y condena al inquilino pagar 1.150.-euros sin efectuar expresa imposición de las costas causadas en ninguna de las dos instancias.

Considera la AP que por lo que se refiere a las sumas que se reclaman en concepto de actualización de rentas, la actualización no opera de forma automática, de modo que, si el arrendador ha dejado pasar alguna anualidad en que podía haber actualizado la rentas sin haberlo hecho, es factible la revisión de la renta con todos los índices de los años anteriores que no se pasaron, pues el arrendatario se habría beneficiado de la pasividad del arrendador, si bien la actualización no tendrá efectos retroactivos.

En cuanto a los daños consideramos que se reclaman daños cuya existencia no ha quedado acreditada.

Por último, la obligación de mantenimiento ordinario tampoco incluye, salvo que se contenga una mención específica al efecto en el contrato, las partidas correspondientes a pintura de la vivienda (que aquí asciende a la suma de 2.600€), a los trabajos de limpieza de ventanas (225€) ni tampoco los de desbrozo del jardín (que ascienden a 1200€), por considerar que son partidas derivadas del uso habitual, ordinarias a la finalización de un contrato de arrendamiento y que competen a la parte arrendadora para poner la vivienda en condiciones de volverla a arrendar o a disponer de ella.

Consideramos que los únicos daños de los que deben responder los arrendatarios serían, la sustitución de la pila (pica) de doble seno, por importe de 400.-euros y la sustitución de la correa de la persiana, por importe de 150.-euros.

Un último apunte para poner de relieve que los demandados ni han llegado a oponer formalmente la compensación de la fianza y de la garantía adicional prestada al inicio del contrato ni, mucho menos, han planteado reconvención en forma, luego, por razones de congruencia no lo podemos tomar en consideración a efectos de liquidación del contrato en este procedimiento, sin perjuicio del derecho de los arrendatarios a reclamar la devolución de dichas cantidades por la vía que estimen oportuna.

La reparación de los daños al terminar el arriendo de una vivienda

 

HECHOS:

La sociedad arrendadora de una vivienda reclama la indemnización de los daños causados por la arrendataria en dicha vivienda.

La inquilina se opone a la demanda y formula reconvención por el importe de las rentas que considera no viene obligada a abonar debido al incumplimiento de sus obligaciones por parte de la arrendadora, que no solucionó los problemas de humedades y filtraciones que sufría la vivienda, debido a las cuales se vio obligada a abandonar la misma

La sentencia de primera instancia estima íntegramente la demanda, desestima la reconvención y condena a la inquilina a abonar la cantidad de 11.983,55 €.

La Audiencia Provincial de Cantabria, sentencia de 19 de marzo del 2026, estima en parte el recurso de la inquilina y la condena a abonar a la actora la suma de 9.647,80 €.

Considera la Audiencia que procede una nueva valoración de la prueba que solo permite compartir, en parte, las conclusiones alcanzadas por la juez de instancia en cuanto a la imputación a un mal uso de la vivienda por parte de la inquilina los daños que se reclaman y en modo alguno pueden imputarse a la arrendataria los siguientes daños:

1. Colocación de suelo laminado de madera con rodapié sobre el solado de gres existente en buen estado en cocina y baño de la planta cuarta.

2.- Sustitución de la lavadora instalada en la vivienda al tiempo del arrendamiento por otra de distinta marca.

3.- Desmontaje de focos empotrados en habitación cocina y habitación pequeña.

4.- Pintura de techos de cocina, baño y habitación principal y habitación de la buhardilla y de tabique del vestíbulo de acceso.

5.- Cambio de ubicación del radiador en la buhardilla

6. Lavabos de los baños.

En cuanto al contenido de la reconvención, el edificio, todo él propiedad de la arrendadora que, por tanto, es la única obligada a su mantenimiento, presenta un deficiente estado de mantenimiento, con humedades imputables a esa falta de mantenimiento.

Sentado lo anterior, la existencia de humedades es, indudablemente, una de las causas más habituales de inhabitabilidad de una vivienda, no ya por las evidentes molestias, sino por los efectos que puede provocar en la salud de los ocupantes. Lo único que puede considerarse probado es que, hasta la entrega de las llaves la inquilina ocupó la vivienda en condiciones nada aceptables, pero no que abandonase la vivienda, sino que siguió ocupándola.

La ocupación de la vivienda por parte de la inquilina comporta que, hasta la entrega de las llaves al arrendador, mantiene la posesión de la vivienda viniendo por ello obligada al pago de la renta pactada. Ciertamente estamos ante un supuesto de incumplimiento por parte del arrendador de las obligaciones que le impone el art. 1.554 CC, de hacer en la vivienda durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada y mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato, pero el incumplimiento de tales obligaciones por parte del arrendador no faculta al inquilino para interrumpir, sin más, de modo unilateral el pago de la renta pactada.

Daños al inquilino en una inundación

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda suscrito en 15 de noviembre de 2017 entre el inquilino y el BBVA.

El 8 de agosto de 2020 se registró en la vivienda arrendada una inundación de grandes proporciones a causa de una fuga de agua procedente del piso situado en la planta inmediatamente superior. Ello motivó que el 19 de agosto siguiente la inquilina, mediante correo electrónico, requiriera a la entidad arrendadora a fin de ejecutar urgentemente las obras necesarias para reparar los numerosos desperfectos ocasionados por el agua y la humedad y reestablecer la habitabilidad de la finca.

Como quiera que la arrendadora se ha desentendido de sus obligaciones y no ha otorgado una respuesta adecuada y definitiva durante prácticamente seis meses, la inquilina decidió acometer por su cuenta los trabajos y asumió íntegramente y en exclusiva el coste de tal reparación, que ha ascendido a un total de 41.384,97 euros.

Se interpone demanda contra el BBVA reclamando la cantidad antedicha.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda por entender que habría de responder de los daños la propiedad de la vivienda en la que se originaron las filtraciones y que no se había acreditado que la inquilina hubiera abonado cantidad alguna por las obras ejecutadas en la vivienda arrendada.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 23 de diciembre de dos mil veinticinco estima en parte la demanda y condena a Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A. a abonar a la inquilina la suma de 19.758,09 euros.

Considera la AP que no puede compartirse que la jueza de primera instancia cuestione la legitimación pasiva de BBVA. Es evidente que la causación material de los desperfectos no es imputable a la ahora demandada desde la perspectiva de que no ostenta la condición de propietaria del inmueble sito en la planta inmediatamente superior, pero no se le demanda en su condición de agente productor del daño, sino como arrendadora y obligada, al menos sobre el papel, a asumir la reparación de los deterioros a los que hace referencia el artículo 21.1.

Sin embargo, la eventual responsabilidad de BBVA no puede alcanzar a unos elementos o efectos que, precisamente por no formar parte del ámbito objetivo del arrendamiento -porque eran propiedad, de la misma inquilina-, no pueden incluirse en las previsiones del artículo 21 de la LAU y debe inicialmente excluirse la cuantía de 6.525,97 euros, correspondientes al coste del mobiliario y electrodomésticos deteriorados por el agua.

El derecho de la inquilina a percibir una cantidad queda supeditado a la debida acreditación de que efectivamente la abonó a la persona o empresa que ejecutó la reforma y debe admitirse como razonablemente verosímil -teniendo en consideración también que, según el informe pericial, varias partidas no llegaron a ejecutarse-, que el coste real de los trabajos efectivamente realizados y abonados se pondere precisamente en una cantidad aproximada a la apuntada por el perito, es decir, 19.758,09 euros.

La reparación de daños en la vivienda arrendada

 

HECHOS:

El arrendador demanda a su anterior inquilino en reclamación del importe de reparación de los desperfectos causados en la vivienda por parte de los arrendatarios; concretamente se reclamaba el importe de reparación de pintura de techo y paredes, grifo y desagüe del lavadero, mampara y plato de ducha, puertas de cocina, baño y lavadero.

El juzgado desestima la demanda y llama la atención sobre el hecho de que, entregadas las llaves a la propiedad el 30 de enero del 2023, no es hasta el mes de abril de ese mismo año cuando se efectúa la primera reclamación; que nada se hizo constar en el momento de la entrega de llaves. Que no se ha aportado informe pericial alguno que determine la existencia de los daños y su causa, y además los inquilinos llevaban cinco años y la vivienda fue arrendada a un nuevo inquilino antes de la reclamación.

La Audiencia Provincial de Gerona, sentencia de 30 de julio de 2025, desestima la apelación del arrendador.

Considera la Audiencia que, como bien resume la SAP Barcelona 30/11/2022, los principios básicos que han de regir la materia relativa a los daños o desperfectos en la cosa arrendada pueden sintetizarse en los siguientes:

a)        -A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario (art. 1562 CC).

b)       -El arrendatario está obligado a usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia y destinarla al uso pactado (art. 1555.2 CC).

c)       - El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

d)       -El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, y es igualmente responsable del deterioro causado por las personas de su casa (arts. 1563 y 1564 del mismo texto), inversión probatoria que se justifica porque es el inquilino el que se encuentra en la custodia, posesión y disfrute de la cosa arrendada, y por tanto en mejor posición probatoria, como creador de los riegos.

De todo ello se desprende que la inversión de la carga de la prueba que establece este régimen se predica respecto de la culpa, pero no en cuanto al daño. Es por ello por lo que el arrendador que ejercite la acción de responsabilidad contractual contra el arrendatario no está eximido de probar la existencia de daño. En caso de acreditarlo, la presunción "iuris tantum" que resulta de estos preceptos obliga al arrendatario a probar que los daños no se deben a su culpa, debiendo desplegar prueba suficiente para demostrar que son imputables a otros agentes.

Examinadas la prueba obrante en autos así como lo actuado en el acto del juicio hemos de concluir, al igual que hace la resolución recurrida, que la documental no es esclarecedora, los daños apreciados pueden ser debidos al uso, salvo la rotura de lo que parece la puerta de un armario, que no consta reparada, en cuanto se adjunta tan solo un presupuesto para su reparación.

La responsabilidad del inquilino por los daños en la vivienda arrendada.

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 13 de diciembre de 2024, en la apelación de los inquilinos a la condena a abonar los daños existentes en la vivienda al término del arriendo, sintetiza con gran claridad los principios básicos que han de regir la materia relativa a la responsabilidad por los daños o desperfectos en la cosa arrendada:

a) A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario (art. 1562 del Código Civil).

b) El arrendatario está obligado a usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia y destinarla al uso pactado (art. 1555.2 del Código Civil).

c) El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

d) El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, y es igualmente responsable del deterioro causado por las personas de su casa (arts. 1563 y 1564 del mismo texto), inversión probatoria que se justifica porque es el inquilino el que se encuentra en la custodia, posesión y disfrute de la cosa arrendada, y por tanto en mejor posición probatoria, como creador de los riegos.

e) Siempre que la cosa se hubiese perdido o deteriorado en poder del arrendatario, se presumirá, en virtud de lo previsto en el art. 1183 del Código Civil, que la pérdida o deterioro ocurrió por su culpa y no por caso fortuito, salvo prueba en contrario.

En definitiva, para apreciar si hay pérdida o deterioro de la cosa, hay que partir del estado en que se hallaba al momento de la entrega al arrendatario, y debe tenerse en cuenta además lo dispuesto al efecto en el artículo 1562. El principio de responsabilidad del arrendatario es aplicación de los principios generales en materia de contratación, concretamente del artículo 1183, que dispone que siempre que la cosa se hubiese perdido en poder del deudor, se presumirá que la pérdida ocurrió por su culpa y no por caso fortuito, salvo prueba en contrario, y sin perjuicio de lo dispuesto para el supuesto de retraso en la devolución de llaves

La liquidación económica de un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Con motivo del desistimiento anticipado del inquilino, el arrendador formula demanda de juicio ordinario en la que reclama la cantidad de 9.488,76.-euros desglosada en los siguientes conceptos:

-Rentas y suministros debidos: 1.362,82.-euros

-Daños y desperfectos: 5.156,14.-euros, incluyendo: compra de un calentador nuevo (termo) y su instalación y la retirada de los restos al vertedero (349€+27,49€ +193,60€+96,80€); el arreglo de las humedades de condensación en el lavadero habitaciones y lavabo (726€); la compra e instalación de dos fogones rotos de la cocina, así como los gastos de traslado al vertedero ya computados antes junto a los del calentador (150€+121€); compra de armario puente nuevo para habitación de matrimonio al haberse dañado el anterior por condensación (3.180€); reparaciones de desajustes de armario de la habitación pequeña y del mueble del baño (163,35€); cambio no consentido de lampara y bombilla (64€) y reposición de microondas (84,90€).

-Limpieza, 250.-euros

-Desmontaje del armario, 150-euros

-Penalización por desistimiento anticipado conforme a lo previsto en el pacto 22 del contrato, 856,80. euros (equivalente a una mensualidad).

-Lucro cesante por no haber dado aviso el inquilino, conforme a lo previsto en el pacto 15 c) del contrato el inquilino, de la existencia de humedades, se reclaman 1.713,80.-euros, correspondientes a dos mensualidades de renta.

El juzgado de primera instancia dicta sentencia condenando al inquilino a pagar la suma de 2.278,82.-euros correspondientes al concepto de rentas y suministros por importe de 1362,82.-euros, así como otros 916.-euros en concepto de daños o desperfectos, por considerar improcedentes el resto de los pedimentos.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 7 de noviembre de 2024, estima en parte el recurso de apelación del arrendador y condena al inquilino a pagar: 6.708,87.-euros

Considera la Audiencia que, aunque discrepa del criterio de valoración de la primera instancia, no puede repercutirse en el arrendatario la reposición del calentador (termo) de la vivienda conforme a lo dispuesto en el artículo 21 de la LAU.

Sin embargo, si debe hacer frente a daños que consideramos repercutibles en el arrendatario y  ascienden (s.e.u o.) a la suma de 4489,25.-euros correspondientes a:

-Arreglo de las humedades de condensación en el lavadero habitaciones y lavabo en su integridad y no solo parcialmente.

-Compra e instalación de dos fogones rotos de la cocina.

-Compra de armario puente nuevo para habitación de matrimonio al haberse dañado el anterior por condensación

-Reparaciones de desajustes de armario de la habitación pequeña y del mueble del baño.

-Cambio no consentido de lampara y bombilla

-Reposición de microondas

-Penalización prevista en el contrato de una mensualidad renta, por falta de preaviso por importe de 856,80€.

Rentas y suministros debidos: 1.362,82.-euros

Considera que no pueden repercutirse al inquilino los gastos de limpieza ni los de desmontaje del armario.

Tampoco considera que procede indemnización alguna por lucro cesante porque en absoluto ha quedado acreditada ni la falta de comunicación de las humedades, que por otra parte, la actora conocía como resulta de la correspondencia que ella misma aporta, ni tampoco la existencia de un nexo causal entre la realización de obras, pues las humedades exigirían meros trabajos de repicado y pintura especial, como resulta de la factura, con una demora de dos meses, como se pretende, en volver a alquilar la vivienda de autos.

Los efectos de daños graves en la vivienda arrendada

 

HECHOS:

Del examen de la prueba documental aportada consistente en expediente urbanístico tramitado por el Ayuntamiento de Jerez ante la denuncia presentada por la hoy demandante se desprende el estado ruinoso en que se encontraba el inmueble de propiedad municipal y que el derrumbe de parte de éste causó graves daños a la vivienda propiedad de la demandante.

Como consecuencia del derrumbe de la vivienda colindante, a pesar de su actitud diligente, el arrendador no consiguió que el Ayuntamiento actuara con la diligencia debida en orden a reparar los daños y por tanto, puede afirmarse que la vivienda arrendada no reunía las condiciones de habitabilidad exigibles. Esta situación impide considerar cumplida su obligación legal, art.21.1 de la LAU.

Los arrendatarios, pese a que podían haber solicitado la resolución del arrendamiento a tenor de lo dispuesto en el art. 27.3 de la LAU, no lo hicieron permaneciendo en el uso y disfrute de la vivienda arrendada, aun cuando ésta no reunía las condiciones de habitabilidad y estar amenazada la seguridad del inmueble.

Como conclusión de los razonamientos expuestos, el Tribunal considera correcta y ajustada a un criterio lógico y razonable la decisión de no condenar a los arrendatarios al pago de las rentas correspondientes a dicho periodo de tiempo, en razón a los principios de reciprocidad y justa equivalencia de prestaciones que debe regir en la vida del contrato.

El Tribunal asume y comparte los razonamientos de la sentencia apelada en este punto. Una vez resuelto el contrato por expiración del término contractual, las obligaciones contractuales de las partes cesaron y ya no eran exigibles. Pese a estar resuelto el contrato, los arrendatarios permanecieron en el uso y disfrute de la vivienda, con el consiguiente beneficio de seguir disfrutando de alojamiento, aunque fuera precario. Al propio tiempo, privaron a la arrendadora de su derecho a recuperar la posesión del inmueble. Ello ha generado un perjuicio a la arrendadora que debe ser indemnizado por aplicación del principio que proscribe el enriquecimiento injusto.

No compartimos las alegaciones relativas a que la vivienda arrendada se encontraba en un estado equiparable a la destrucción. Ciertamente presentaba daños estructurales, pero pese a ello, los arrendatarios han permanecido en su uso y disfrute hasta que ellos han decidido marcharse. Se han mantenido en la vivienda, por propia voluntad, desatendiendo el requerimiento efectuado por la arrendadora para la resolución del contrato. Ello ha causado un perjuicio a la arrendadora que debe ser indemnizado.

La sentencia apelada ha fijado la indemnización a percibir en 300 euros, cantidad que consideramos correcta y proporcionada atendiendo al estado que presentaba la vivienda, el cual no permitía a la arrendadora volver a arrendar de inmediato la vivienda ni habitarla por ella misma. (SAP Cádiz 12 de julio de dos mil veinticuatro)

El desistimiento anticipado del inquilino

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 8 de junio de 2.020

El inquilino sólo atendió el pago de los 15 días de junio y el mes de julio de 2.020, y desistió del contrato sin respetar el plazo mínimo de 6 meses, entregando la posesión de la finca el 1 de septiembre de 2.020.

El casero reclama judicialmente 9.445,66 euros, correspondientes a las rentas hasta completar los seis meses de cumplimiento obligatorio, las pendientes de pago, daños y desperfectos.

La sentencia de primera instancia desestima íntegramente la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 19 de abril de 2024, estima en parte el recurso del casero, revoca la sentencia de instancia y condena al inquilino a abonar al demandante la suma de 5.696,88 euros.

Considera la Audiencia que en el presente caso, la arrendataria dejó la vivienda cuando sólo habían transcurrido dos meses y medio desde el inicio del contrato, y el arrendador solicita la indemnización equivalente al plazo que restaba del mínimo establecido, tanto en el art. 11LAU, como en la cláusula cuarta del contrato, esto es, por los perjuicios derivados de dejar de percibir las rentas de los meses que faltaban hasta el cumplimiento de los seis meses mínimos, de manera que finalizando ese plazo mínimo de cumplimiento el 8 de diciembre de 2020, sin que conste acreditado ni haya sido objeto de controversia que la vivienda se alquilara de nuevo en ese período, se concluye que la arrendataria ha de indemnizar al arrendador en el importe de las rentas hasta la referida fecha que, a razón de 900 euros mensuales da la suma total de 2.940 euros.

En cuanto al estado en que se devolvió la vivienda, es cierto, como alega la demandada, que en el documento de entrega de llaves no se hizo constar la existencia de daños, pero también es cierto que tampoco se hizo constar que la vivienda se encontrara en correcto estado, por lo que el documento no tiene valor probatorio acerca de la situación de la vivienda al término del arrendamiento.

Análisis de los daños, reclamados por el arrendador:

En cuanto a la partida de pintura, es lo cierto que en la documentación gráfica aportada por el arrendador no se detecta un deterioro especialmente significativo, ni agujeros o desperfectos que excedan de un normal uso, dándose la circunstancia de que en el contrato de arrendamiento no consta que la vivienda se entregara recién pintada, por lo que no era exigible que la arrendataria la devolviera de tal modo.

En relación con las puertas, existen distintos testimonios, no desvirtuados, de la existencia de daños en las mismas que sí se estiman exigibles a la arrendataria al exceder de lo que es un uso ordinario, cuyo importe asciende a 1.335,58 euros.

Lo mismo cabe decir respecto a la placa de inducción, que estaba rajada, siendo necesario sustituirla, ascendiendo su importe a 785 euros. Y también en cuanto a la mosquitera/estor por importe de 157,80 euros.

Por último, respecto a la limpieza, se reclaman 500 euros que comprenden "limpieza de toda la casa, vaciado de piso, gestión de residuos y desinfección por existencia de pulgas", no podemos estimar acreditado que al momento de la devolución de la posesión existiera una plaga de pulgas en el garaje imputable a la arrendataria, desconocemos a qué corresponde la partida de "vaciado de piso y gestión de residuos", pues no consta ni se ha alegado que la arrendataria hubiera dejado útiles o enseres en la vivienda que debieran ser retirados, queda únicamente el concepto de "limpieza de toda la casa", pero dado que todos los conceptos se valoran unitariamente, nos encontramos con la misma situación de falta de prueba de lo que correspondería a la partida concreta de limpieza, por lo que no puede admitirse importe alguno, reiterando la misma argumentación que antes se ha expuesto en relación con la pintura.

 

La devolución de la fianza al término del arriendo

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 14 de marzo de 2016, el mismo fue renovado para elevar la renta, en fecha 29 de marzo de 2019.

En el contrato se pacta lo siguiente: "Si el desistimiento se produce antes de la fecha de finalización del contrato o de cualquiera de sus prórrogas y la comunicación previa tiene lugar con la antelación y la forma establecidas, se conviene expresamente el pago por la parte arrendataria a la arrendadora de una indemnización por desistimiento anticipado, conforme a lo que determina el art. 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, equivalente a un mes de renta por cada año del contrato que reste por cumplir. Los periodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización"

Con fecha 16 de julio de 2021 los inquilinos notifican el desistimiento del contrato, solicitando la devolución de la fianza y de la garantía adicional

Con fecha 31 de agosto de 2021 se hace la entrega de llaves.

EL inquilino formula demanda reclamando 2.200 euros en concepto de devolución de la fianza. El arrendador se opone y formula demanda reconvencional por importe de 6.000 euros (2.200 euros con cargo a la fianza, más 3.800 euros) que se deberá abonar a la arrendadora para hacer frente a los daños que presenta la vivienda arrendada.

El juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda del inquilino

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de cuatro de abril de dos mil veinticuatro, estima en parte la apelación del arrendador, condenando al inquilino a la suma de 3.344,18 euros (2.200 euros con cargo a la fianza más 1.144,18 euros que deberá abonar).

Considera la Audiencia, por una parte, que el desistimiento de los inquilinos se produce cuando restan siete meses de la segunda prórroga del contrato, por lo que deben abonar los arrendatarios una indemnización por la parte proporcional, que asciende a la suma de 647,50 euros.

En cuanto a los daños a la vivienda debemos estar a las facturas aportadas que incluye una factura por reparación de 1.452 euros, factura por sustitución de la puerta de importe 268,62 euros, reparación del frigorífico por importe de 66,55 euros, más 42,59 euros y 37,75 euros de las facturas de IBERDROLA, así como lo relativo al cambio de rodapié y el acuchillado, lijado y barnizado del parqué, por importe respectivamente de 294,68 y 534,49 euros, ya que no tiene justificación tal deterioro del mismo durante una ocupación de solo seis años.

El preaviso de desistimiento en un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de octubre de 2018, en el que se pactaba un preaviso de sesenta días para el desistimiento del inquilino.

Con fecha 2 de enero de 2020 el inquilino dirigió una comunicación por correo electrónico, en la que le informaban de que iban abandonar la vivienda el 15 de enero siguiente, citándole a las 12:00 horas de ese día para hacerle entrega de las llaves y para que pudiese ser inspeccionada. En ese día no compareció.

Posteriormente presenta demanda solicitando la devolución de la fianza, descontando quince días de alquiler, 2475 €.

El arrendador contesta con reconvención, manifestando que se había incumplido el plazo de preaviso de dos meses, por lo tanto, la resolución no se habría producido hasta el 23 de febrero siguiente, adeudándose por el concepto de rentas la suma de 3300 €. Además, reclamaba daños que dieron lugar a la reparación del inmueble, conforme a la valoración pericial acompañada a su escrito de demandada reconvencional, por un importe total de 5689,85 €.

El Juzgado de primera Instancia desestima la demanda y estima la reconvención condenando al inquilino al pago de 3300 € en concepto de rentas impagadas y 2389,85 € en concepto de reparación de desperfectos de la vivienda.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de veinticinco de enero de dos mil veinticuatro, estima el recurso de apelación del inquilino, revoca la sentencia de instancia y condena al casero a pagar a abonar la suma de 1200,84 €.

Considera la Audiencia que la cláusula segunda del contrato estipula una obligación de preaviso de sesenta días, pero también lo es que los derechos reconocidos a los arrendatarios de viviendas en la LAU están protegidos por el carácter imperativo de sus normas, principio que se consagra en el artículo 6 de ese texto legal y que, por tanto, al regularse el artículo11 el desistimiento del contrato, el contrato podrá contener estipulaciones que no perjudiquen los derechos reconocidos en ese precepto, por lo que ni podrá establecerse un preaviso obligatorio superior a la antelación mínima prevista en el contrato, ni podrán establecerse consecuencias en caso de desistimiento superiores a las que reconoce ese precepto condicionada a la existencia de pacto, es decir, el pago de una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplir, dando lugar los periodos inferiores a un año a la parte proporcional correspondiente.

Sin embargo, al resultar de aplicación la penalización pactada al amparo de lo previsto en el artículo 11 de la LAU, hemos de tener en cuenta que el contrato tenía prevista su finalización el 30 de septiembre de 2020, toda vez que se había renovado por un año más el 1 de octubre de 2019. Siendo así, deberá prorratearse la mensualidad completa (1650 €) por la parte que quedaba pendiente de cumplimiento, es decir, catorce días de enero y ocho meses completos del año 2020. De ello resulta una cantidad mensual de 137,50 €, totalizando 1100 € la cantidad que correspondería por los ocho meses incumplidos, más 64,16 € correspondientes a la parte proporcional de los días también incumplidos en el mes de enero, totalizando la penalización 1164,16 €.

En cuanto a los daños en la vivienda la falta de valoración por parte del perito al emitir su informe de todos los antecedentes que han sido previamente expuestos en cuanto a las deficiencias observadas en la vivienda por los demandantes y la falta de concreción de un presupuesto por partidas relacionadas con los daños descritos, conduce a la conclusión de que los demandantes han desplegado actividad probatoria encaminada a justificar que la vivienda arrastraba graves problemas desde que entraron a residir en ella, mientras que el demandado reconviniente ha encargado la elaboración de un informe omitiendo toda esa información, con la pretensión de responsabilizar a la parte contraria de deficiencias que sobradamente conocía que eran anteriores y que ni siquiera llegó a reparar. Por ello, no se entiende exigible cantidad alguna relacionada con la pretensión formulada por vía reconvencional, que se desestima íntegramente, por lo que debe ser revocada la resolución dictada en primera instancia.

La reclamación de daños al finalizar un arriendo

 

HECHOS:

Una vez finalizado el arriendo y entregada la vivienda, la sociedad arrendadora reclama al inquilino, entre otros conceptos, la cantidad de 3.744,95 €, importe de sustitución de la puerta blindada exterior de la casa y 157,30 €, gastos de limpieza del inmueble.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda en cuanto a esos conceptos.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 24 de noviembre de 2023, desestima la apelación y confirma la sentencia del juzgado.

Considera la Audiencia que no se hace constar en el escrito de  liquidación del contrato la existencia de desperfectos en la puerta de entrada o, el valor de reposición de la puerta blindada por importe de 3.744,95 € y, que a tenor de la fecha de emisión de la factura de su cambio (18/5/2020) ya debía de conocerse.

No hay prueba en los autos de que el demandado haya llevado a cabo conducta contributiva alguna en los daños que pueda presentar la puerta del inmueble, ya que, del relato de la parte actora contenido en la demanda, se infiere que los daños en la misma los ocasionan los Mossos d' Esquadre en el desarrollo de una intervención policial, de entrada y registro, por lo que el propio actor indica claramente que no es el demandado quien lleva a cabo los daños en la puerta, por más que en el interior del inmueble, supuestamente se pueda haber cometido por el demandado u otras terceras personas desconocidas hechos de apariencia delictiva que nada tienen que ver con los daños a la puerta resultantes de la actuación policial.

En todo caso, podría existir, si se prueba, algún tipo de responsabilidad patrimonial de la administración por hechos cometidos por los funcionarios a su cargo, pero de lo actuado, también cabe indicar que no consta ello acreditado, por cuanto no se adjunta ni acredita (documental o testifical) prueba de la efectiva realización de la entrada y registro o, de que la misma haya comportado algún tipo de procedimiento penal en el curso del que se haya autorizado la misma. Es decir, se afirma la realización de daños en la puerta por valor de 3.744,95 € como resultado de una actuación policial, pero no se adjunta justificación documental de la efectiva realización de la entrada y registro por los MMEE, de que hayan sido ellos quienes en el desarrollo de la indicada actuación forzasen la puerta para dejarla inutilizada y, en su caso, la necesidad de su íntegra substitución, en lugar de su reparación.

En lo que se refiere a la necesidad de limpiar la vivienda objeto de autos y el coste de realización de la misma por 157,30 €, tampoco aquí se aporta factura justificativa de la contratación del servicio a una empresa tercera, ni explicación que el servicio de limpieza obedezca a una necesidad o circunstancias excepcionales que la justifiquen, más allá de la necesaria acomodación del inmueble para su ulterior comercialización, ni el testigo en el acto de juicio lleva a cabo una explicación de quien o como verificó el referido servicio, por lo que procede su exclusión en la liquidación practicada.

La devolución de la fianza al término de un alquiler de vivienda

 

HECHOS:

La inquilina de una vivienda, una vez terminado el arriendo reclama judicialmente a la arrendadora la cantidad de 3.000 euros, en concepto de devolución de la fianza arrendaticia prestada.

La arrendadora se opone a la demanda y formula reconvención reclamando 4.768,20 euros, diferencia entre el coste de la reparación de los daños existentes en la vivienda (7.768,20 euros) y el importe de la fianza (3.000 euros).

El juzgado de primera instancia desestima la demanda de la inquilina y la condena a pagar 4.768,20 euros, importe de la demanda reconvencional.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de veintiséis de septiembre de dos mil veintitrés, estima en parte el recurso de apelación de la inquilina y reduce la suma a pagar a 1.380,20 euros.

Considera la Audiencia que el en presente caso debe partirse de que la arrendataria declaró al firmar el contrato que recibía la vivienda en perfectas condiciones de habitabilidad y se comprometía a dejar el inmueble en semejantes condiciones el día del cese del arrendamiento, así como que ocupó la vivienda solo un año y cuatro meses y medio.

En cuanto a los daños y desperfectos hay que tener en cuenta lo siguiente:

Cocina. - La placa vitrocerámica se encuentra bastante dañada, está totalmente rayada, y presenta una superficie muy deteriorada, que hace imposible su reparación. Se deberá sustituir por una placa vitrocerámica nueva. Respecto a la campana extractora de humos de acero inoxidable, presenta diversas manchas de óxido en la superficie que ha sido imposible limpiar. Afecta de manera notable al aspecto de la campana, por lo que se determina sustituir la misma por otra nueva, para su reposición al estado original.

Pintura. - Se comprueba que la pintura en general de toda la vivienda presenta un aspecto muy envejecido y deteriorado. Existen numerosas zonas manchadas y rozadas. Se observa en varios paramentos, zonas golpeadas y dañadas, en donde incluso se ha eliminado la capa de terminación hasta el revestimiento de yeso. También se observan zonas con restos de tacos, tornillos y agujeros en las paredes, de antiguas instalaciones de muebles o estanterías.

Instalaciones. - Respecto de las instalaciones de la vivienda, se han observado varios mecanismos eléctricos, en bases de enchufes y antena, que se encuentran afectados. Se comprueba la existencia de mecanismos que se encuentran desencajados, mal ajustados al paramento, desnivelados, o les falta el marco o tapa de plástico de remate del embellecedor. Asimismo, se comprueba el mal funcionamiento de un inodoro de la vivienda, por la rotura del mecanismo de descarga del sanitario.

Solados de tarima de madera. - Debe concluirse que no está acreditada ni la causa de la inundación, ni la producción de la inundación durante la vigencia del contrato de arrendamiento, pues bien pudo colocarse la tarima sintética encima de la madera original para ocultar su deterioro por humedades anteriores y, en consecuencia, tratarse de un daño anterior a la ocupación por la arrendataria aunque sus efectos salieran a la luz después del inicio del arriendo, toda vez que la tarima sintética ya estaba colocada al comienzo de la ocupación por la arrendataria.

La valoración total de la reparación de los daños y desperfectos conforme al informe pericial asciende a 7.768,20 euros IVA incluido, por lo que, excluido el importe de la reparación de solados de tarima por tratarse de defecto no imputable a la arrendataria y valorada la partida en 2.800 euros más 21% de IVA (2.800 + 588 euros = 3.388), el coste a cargo de la arrendataria es de 4.380,20 euros, por lo que, deducida la cuantía de la fianza (3.000 euros), la demandante reconvenida debe ser condenada al pago de la suma de 1.380,20 euros (4.380,20 euros - 3.000 euros).

Las obligaciones del usufructuario, arrendador de una vivienda.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda suscrito el 10 de enero de 2.019, con la usufructuaria de un piso, en calidad de arrendadora.

Como consecuencia de filtraciones de agua de lluvia a través de la cubierta del edificio, producidas el 11 de diciembre de 2.019, el piso arrendado resultó con desperfectos, habiéndose acreditado que la causa de dichas filtraciones es una falta de mantenimiento de la zona de la cubierta del edificio.

El inquilino demanda a la arrendadora reclamando el pago de 4.410,75 euros por los daños, más la obligación de hacer de reparación del origen que cuantifica en 4.500 euros.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que la arrendadora demandada carece de legitimación pasiva por su condición de usufructuaria de dicha vivienda, y que siendo la causa de los daños el deterioro de la impermeabilización de la cubierta comunitaria, los daños no son imputables a la demandada sino a la Comunidad de Propietarios.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 7 de julio de 2023, desestima el recurso de apelación del inquilino y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que la cuestión que se plantea es el alcance el alcance de la obligación de reparar que soporta el arrendador en los casos, como el presente, en que el origen o la causa de daño sufrido no se encuentra en la propia vivienda arrendada, sino que se localiza en un elemento ajeno como pueden ser los elementos comunes del inmueble; en nuestro caso, la cubierta del edificio que tiene la consideración de elemento común.

La cuestión ha sido resuelta por el Tribunal Supremo en la sentencia de 29 de febrero de 2.012, en la que fijó como doctrina jurisprudencial que el arrendador no está obligado a reparar los daños causados en la finca arrendada producidos por defectos existentes en elementos comunes del edificio.

La aplicación de la doctrina expuesta al caso de autos nos lleva a concluir también que, al derivar las filtraciones de agua de lluvia en la vivienda arrendada, de una falta de mantenimiento de un elemento común, como lo es la cubierta del edificio, la arrendadora no responde frente al arrendatario de los daños ocasionados por dichas filtraciones.

Y no podemos olvidar que la arrendadora no es propietaria de ninguno de los pisos que componen el edificio, siendo únicamente usufructuaria de la vivienda arrendada al demandante, con lo que, ni puede responder de los daños sufridos en la vivienda por falta de mantenimiento de un elemento común del edificio, ni cabe imponerle la obligación de llevar a cabo la reparación de tal elemento común.

Reclamación de daños al término de un arrendamiento de vivienda.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda desde 1 de marzo de 2012 hasta el 15 de marzo de 2018.

Al finalizar el mismo la arrendadora ejerce una acción de reclamación dineraria "por daños ocasionados dolosamente por el arrendatario", por importe de 21.000 euros.

El juzgado de primera instancia desestima íntegramente la demanda y estima la reconvención del inquilino, condenando a la arrendadora a devolver la suma de 450 euros, importe de la fianza del arriendo.

La Audiencia Provincial de Gerona, sentencia de 26 de mayo de 2023, estima en parte la apelación de la arrendadora, concediéndole una indemnización por importe de 669 euros, junto con los intereses legales que correspondan.

Considera la Audiencia que se debe partir de una importante constatación que efectúa la sentencia de primera instancia. Se trata de la declaración de que no ha resultado acreditado que los arrendatarios causaran ningún daño al inmueble durante su estancia en el mismo, pero, a la vez, de que deben responder de los daños en dos concretos electrodomésticos: aire acondicionado y lavadora. En efecto, aunque la sentencia apelada acaba desestimando la demanda por falta de prueba de la entidad real del daño, avala la reclamación por estos dos electrodomésticos en concreto, y ello porque resulta acreditada su preexistencia al inicio del arrendamiento y su inexistencia o avería al término de este.

Compartimos con el Juez de primera instancia que no puede pretenderse una indemnización por valor a nuevo de los electrodomésticos reclamados ya que, si no, se estaría amparando un enriquecimiento injusto, a la par que el informe pericial de la demandada no aporta elementos externos o fuentes que corroboren la fijación de la vida útil del aire acondicionado, el frigorífico y la lavadora en 8 años y lleven a una fijación por cero euros del valor de estos aparatos. La dictaminante de la parte demandada aseguró en juicio haberse basado en las tablas de depreciación de la AEAT, pero lo cierto es que no las anexa a su informe ni hace referencia alguna sobre el apartado de estas tablas a las que se remite.

Ello no debe llevar, sin embargo, a una desestimación de la demanda por aplicación del art. 217 LEC, ya que la parte actora ha acreditado unos presupuestos de adquisición de un nuevo aire acondicionado, un nuevo frigorífico y una nueva lavadora, por importes de 885 euros, 805 euros y 544 euros, respectivamente, con lo que no existe una absoluta orfandad probatoria que conduzca a operar en el vacío. La solución indemnizatoria más correcta es una estimación parcial.

En el presente caso, partiendo de que el contrato de arrendamiento tuvo una duración de seis años, y de que se trata de aparatos destinados a cumplir funciones esenciales en una vivienda, se estima prudente una depreciación del 50% de su valor. En consecuencia, el total de la indemnización debe ser de 444,50 euros + 272 euros + 402,50 euros = 1.119 euros. Restada la fianza de 450 euros pendiente de devolución, hecho que ninguna de las partes discute, el importe total objeto de estimación es de 669 euros.

Reclamación de alquileres y daños a un inquilino en rebeldía

 

HECHOS:

El arrendador de una vivienda reclama judicialmente al inquilino la cantidad de 14.487 euros, correspondiente a:

-10.000 euros, alquiler de los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2021, alegando que el demandado en fecha 26 de mayo de 2021 abandonó el inmueble, entregando la llave, dejando una nota en la que comunicaba el abandono del mismo, pero adeudando las rentas correspondientes a esos meses.

-627 euros de suministros.

-3.860,63 euros Desperfectos descontada la Fianza.

El demandado fue declarado en rebeldía.

La resolución de primera instancia desestimó la demanda, por entender que el actor no había probado que el desistimiento del arrendatario se había producido en la fecha que señalaba.

La Audiencia Provincial de PALMA DE MALLORCA, sentencia de tres de abril de dos mil veintitrés, estima en parte el recurso de apelación del arrendador y condena a abonar al actor la suma de 3.860,83 euros, más los intereses correspondientes,

Considera la Audiencia que, como reseña la sentencia, la declaración de rebeldía del demandado, no exime a la parte actora de probar los hechos constitutivos de su pretensión. El propio apelante admite que a él corresponde la carga de la prueba del efectivo abandono de la vivienda arrendada en la fecha que sostiene, para, sin embargo a continuación, decir que el demandado no la ha contradicho y que él no tiene medio de probarlo.

El que no haya sido contradicha esa fecha que se pretende, no le exime de su carga de probar tal extremo, no constituyendo en ningún caso una prueba diabólica, pues como dice la juez, se hace referencia en la demanda a la existencia de una nota que el demandado dejó, nota que sin embargo no fue aportada. El apelante trata de justificarse alegando que dicha nota "...que la juzgadora toma en consideración sin haberla visto no puede constituir un medio de prueba respecto de la fecha en que se abandonó la vivienda, dado que tan sólo indica "me voy, aquí te dejo las llaves", dejando las llaves en el interior de la vivienda, siendo por tanto un medio absolutamente insuficiente, razón por la cual no se aportó en la demanda", alegato que no puede tomarse en consideración puesto que la función valorativa de la prueba corresponde a los Jueces y Tribunales, y lo cierto es que el actor-apelante ha sustraído esa posibilidad a la juzgadora a quo al no aportarla a las actuaciones.

Y aún más, aunque fuera cierto lo que se alega, no estaría dispensado de la carga de la prueba que sobre él pesa, puesto que como dice la juez, podía haber mantenido la solicitud de vista realizada inicialmente y haber presentado algún testigo o solicitar el interrogatorio del demandado.

En cuanto a la reclamación por desperfectos. La sentencia de instancia desestima la partida relativa a la pintura argumentando, con cita de una sentencia de la A. Provincial de Barcelona, que "el desgaste de la pintura se corresponde con el uso normal de la finca arrendada, sin que sea un daño imputable al arrendatario"

El apelante invoca la cláusula cuarta del contrato que hace responsable al inquilino también de los daños causados por el mero uso. Entendemos que en este punto le asiste la razón, esa cláusula puesta en relación con las fotografías obrantes en el informe pericial aportado, nos permite comprobar que el estado de algunas de las paredes del inmueble exceden de lo que podría considerase uso normal de la finca, por lo que procede acceder a su petición.

Arrendamiento con opción de compra y pago de precio de la opción

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento con opción de compra firmado el 19-12-2015. Duración anual, prorrogable a voluntad del arrendatario hasta 3 años y luego prórrogas anuales mientras no hubiera preaviso de una de las partes del contrato.

Opción a compra a ejercitar dentro del periodo de tres años desde la fecha del contrato. El precio de la opción se dividió en dos fracciones. 10.800 euros correspondientes a la opción durante el primer periodo (2016) y 21.600 euros correspondientes al segundo y tercer periodo (2017 y 2018), a pagar el 19-12-2017.

El arrendador presenta demanda por incumplimientos del arrendatario (impago de rentas, obras que contradicen lo pactado y daños en la finca). Por eso reclama 4.500 euros de las rentas de agosto a diciembre de 2017. 2.966,91 euros de daños en el inmueble y mobiliario y 367,84 euros de perjuicios relativos a la baja y alta del gas y la luz. Total 7.834,75 euros. A las que les resta los 1.800 euros de la fianza. Por lo que reclama 6.034,75 euros.

El inquilino opone incumplimiento de los arrendadores, que considera graves, y que le lleva a considerar resuelto el arrendamiento con fecha 20-09-2017.

Respecto a la opción de compra, la voluntad de resolver el contrato en septiembre de 2017 dejaría sin efecto la cláusula relativa a ese negocio jurídico. Por eso, además de pedir la absolución de la demanda, presenta demanda reconvencional, reclamando la diferencia entre las rentas debidas y los pagos hechos por el arrendatario por cuenta de los arrendadores, así como la devolución del segundo pago de la opción de compra que los arrendadores se cobraron haciendo efectivo el aval bancario constituido al efecto, 21.600 euros.

La sentencia de primera instancia estima la demanda y desestima la reconvención.

La Audiencia Provincial de Zaragoza, sentencia de 20 de junio del 2022, estimando sustancialmente la demanda y desestimando sustancialmente la reconvención, condena al inquilino a que pague a los arrendadores la cuantía de 5.793,25 euros de principal e intereses legales desde la interpelación judicial. Asimismo, condena a éstos a que paguen al inquilino la cantidad de 170,72€ de principal e intereses legales desde la interpelación judicial.

Considera la Audiencia que hay que tener en cuenta que el precio de la opción tiene como finalidad mantener el bien a disposición del optante, sin que el concedente pueda transmitirlo a terceros durante el plazo de la opción. Por eso la regla general es que el pago del precio de la opción sea anterior al transcurso del plazo. Sin ninguna duda se debería una vez transcurrido el mismo.

Por lo que en este caso únicamente podría discutirse el tercio correspondiente al tercer año de contrato (2018): 10.800 euros.

Si el contrato duraba 3 años, pactar un precio de 10.800 euros (total 32.400 euros) es razonable y, en principio, podría haberse exigido desde el principio, puesto que esos tres años eran obligatorios para los arrendadores y opcionales para el arrendatario (excepto los 6 primeros meses: art. 11 LAU). De hecho, el aval constituido a la fecha del contrato (aunque se materializara unos meses después) sigue la tesis expuesta: precio total inicial de la opción de compra.

En tal posicionamiento interpretativo del contrato (arts. 1281 y sigs. CC), los arrendadores tenían derecho al cobro de todo el precio, incluido el de la tercera anualidad que, por cierto, ya había empezado cuando recibieron las llaves.

Lo que no supondría "enriquecimiento injusto" al ser una contraprestación derivada de un contrato. Y tampoco procedería la moderación de la misma, puesto que no es propiamente una cláusula penal (art. 1152 CC).

En cuanto a los daños pueden ser fruto de un mal uso y otros, consecuencia de un desgaste natural o defecto intrínseco del objeto, que aparece con el tiempo y no por el mal uso. Así, por ejemplo, resulta difícil pensar que una puerta se desencaje sola, salvo que estuviera mal colocada desde el principio; lo mismo respecto a la puerta del horno. Sin embargo, es razonable pensar que el motor del microondas se ha estropeado por un mal uso, sugiere un uso vandálico o un defecto del motor. Más bien, por tanto, esto último. Mismo criterio respecto a la cafetera.

En definitiva, 4.500 + 2.729,01 + 364,24: 7.593,25 - 1.800 (fianza): 5.793,25 euros.

Respecto a la reconvención, parece razonable lo referente a la caldera al tratarse de una fuga, con cambio de válvula, latiguillo y otros elementos de seguridad. (170,72 euros).

LAU 1994: La reparación de daños en una vivienda arrendada.

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia condena a los inquilinos a pagar SETECIENTOS VEINTE EUROS, 720 € a los arrendadores, correspondientes a los daños apreciados en la vivienda arrendada, al término del arriendo.

Ambas partes, arrendador e inquilinos recurren la sentencia en apelación.

La Audiencia Provincial de Pontevedra, sentencia de diecisiete de Marzo de dos mil veintidós, estima en parte el recurso del arrendador en el único sentido de incluir en la cantidad objeto de condena el IVA correspondiente, desestimando las demás peticiones de ambas partes.

Considera la Audiencia que:

Que conforme a la prueba practicada se observa el daño en la puerta el horno y el estor del dormitorio que estaban realmente deteriorados, luego la culpa ha de imputarse a los inquilinos, sin que sea óbice para ello la circunstancia de que no fuera inmediatamente apreciado o el tiempo transcurrido hasta que el perito visitó el inmueble.

En cuanto a la reparación y pintado de la vivienda cuando estaba prohibido perforarla con colgadores. Este concepto es inaceptable toda vez que lo prohibido era la realización de obras, y la instalación de colgadores no merece dicha consideración a todas luces.

Respecto a la apreciación sobre el estado general de la vivienda y su necesidad de limpieza, cabe hacer las mismas consideraciones de la resolución a quo, se requeriría un plus de "suciedad" o deterioro del inmueble que lo hagan insalubre para que quepa la condena por este concepto que pueda encajar en el de pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda que la Ley pone de cargo del arrendatario ex art.21.4 LAU.

No compartimos tampoco que el deterioro del tirador o del tirador de la cisterna quepa imputarse a los inquilinos en vez de al desgaste ordinario, máxime una vez visionadas las fotografías que obran en autos, y tratándose ambos de objeto de uso diario o muy frecuente, esto es, que se deterioran con facilidad y lo mismo pudo haberse producido después de finalizado el arriendo.

Que el lavavajillas estaba deteriorado es cuestión probada en la instancia, y la rebaja del precio por este motivo es perfectamente razonable.

Como en los casos anteriores, debe así mismo excluirse de la indemnización la existencia de baldosas dañadas en la cocina y salón, madera de salón, encimera de cocina, baldosas de hall y tarima dañada del dormitorio. Primero, porque no se ha acreditado el estado real previo de las mismas, el contrato ha de ser interpretado razonablemente, la casa no era nueva ni estaba renovada ad hoc para su uso por los demandados, por lo que cabe pensar que alguno de los daños reclamados era preexistente o bien que se deben a un desgaste ordinario.

Por último, en lo que se refiere a la partida de IVA, en el caso concreto no se está atendiendo a otra cosa más que a la restitución integral al demandante, y no al régimen fiscal del beneficiario de la indemnización que exija una interpretación de las normas administrativas, ni tampoco del tipo de IVA correspondiente -competencia de la jurisdicción contenciosa- es por lo que debe estimarse el recurso en este punto. En suma, no se trata de que la indemnización genere o devengue un IVA, sino que el impuesto ha de ser comprendido en ella como coste de la reparación de las partidas de las que responde el inquilino según la presente resolución y la de instancia.

Las obligaciones del fiador en un arrendamiento de vivienda.

 

HECHOS

Contrato de arrendamiento de vivienda en el que se introduce una cláusula por la que se constituye un avalista personal y solidario que avala a todos los efectos a los arrendatarios en el contrato de arrendamiento haciéndose cargo de cualquier impago que se pudiera producir.

Al término del mismo, al entregar las llaves, se aprecian daños en la vivienda arrendada por importe de 1.944,56 euros, que son reclamados judicialmente tanto a los inquilinos como al avalista.

El Juzgado de primera instancia condena a los arrendatarios a pagar la cantidad reclamada, pero absuelve de ello al avalista.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 4 de noviembre de 2020, desestima el recurso de apelación y confirma la sentencia en cuanto a la absolución del avalista.

Considera la Audiencia que es doctrina comúnmente admitida que, conforme a los dispuesto en el artículo 1827 del Código Civil, según el cual la fianza debe ser expresa y no debe extenderse a más de lo contenido en ella, su interpretación debe ser restrictiva en beneficio del deudor, y no permite p.ej. su extensión a actos anteriores a su vigencia, ya que, en otro caso, no sería un aval sino una asunción de deuda.

En el presente caso dado que el contrato no parece extenderse (desde luego no lo hace de forma expresa) al cumplimiento de la totalidad de las obligaciones derivadas del contrato, sino únicamente a aquellas obligaciones de corte estrictamente pecuniario (habla hacerse "cargo de cualquier impago"); y dado que extender dicha cobertura a las obligaciones no dinerarias derivadas del contrato (como lo serían la conservación de la cosa arrendada y su devolución en el mismo estado en que la recibió, por ejemplo) solo sería posible acudiendo al principio de que el incumplimiento de toda obligación es traducible o convertible en una compensación económica (id quod interest), lo que implicaría una vulneración del principio de interpretación restrictiva antes expuesto; debe acogerse la conclusión alcanzada por la juez a quo y, entendiendo que las responsabilidades que nos ocupan no están cubiertas o amparadas por el contrato de afianzamiento o aval celebrado entre la demandante y el avalista , confirmar la desestimación de la demanda dirigida contra el mismo.

La devolución de la fianza al término del alquiler.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda firmado el 13 de diciembre de 2012, con una duración pactada de 1 año prorrogable de acuerdo con la LAU hasta alcanzar una duración de 5 años. En consecuencia, el contrato quedaba extinguido el día 31 de diciembre de 2017

El día 11 de diciembre de 2017 el arrendatario dejó depositadas las llaves de la vivienda ante notario con instrucción realizada finalmente el 27 de diciembre de 2017 de su entrega finalmente a cualquier representante de la arrendadora legal o voluntario con facultades suficientes para su retirada.

El día 2 de enero de 2018 compareció en la notaría representante de la arrendadora a retirar las llaves.

La arrendataria interpone demanda de reclamación de la cantidad de 2.303,48 € a que asciende el importe de la fianza del arrendamiento ya extinguido.

La arrendadora se opone y reclama a su vez la cantidad de 8.529,85 € en concepto daños causados a la vivienda arrendada.

El juzgado de primera instancia estima la demanda de la inquilina y desestima la reconvención de la arrendadora.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de treinta de julio de dos mil veintiuno, desestima la apelación y confirma la sentencia del Juzgado.

Considera la AP que la fianza prevista en el art. 36 de la LAU tiene por objeto responder de los posibles daños y perjuicios derivados del incumplimiento de los pactos contractuales. En particular viene a asegurar al arrendador la devolución de la cosa arrendada en buen estado y la posible indemnización por los desperfectos que en el inmueble se hubieran podido producir durante la vigencia del contrato de arrendamiento más allá del menoscabo del mismo por el uso ordinario o por el mero transcurso del tiempo.

Que, en el presente supuesto, aunque se había pactado que el arrendatario debía dejar el inmueble en el mismo estado que tenía cuando lo ocupó, lo que debe ser puesto en relación con lo previsto en el art. 1561 del CC al establecer que el arrendatario debe entregar la finca tal como la recibió, expresión ésta que es reflejo de la obligación del arrendatario de no realizar obras inconsentidas y según interpretación de tradicional jurisprudencia tiene un significado relativo y equivalente a tal como deba entregarla, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable.

Y en el presente caso la prueba practicada, en particular el acta notarial de presencia 11 de diciembre de 2017 en la que el notario da fe del estado de la vivienda arrendada en el momento en que el arrendatario deposita las llaves en la notaría y que queda reflejado en las fotografías unidas a dicho instrumento público, demuestra el buen estado general del inmueble, sin que se aprecien deterioros o desperfectos más allá de los propios del uso normal del mismo durante los cinco años de vigencia del contrato.

Que las facturas aportadas por la arrendadora llevan a la conclusión de que las "rayaduras", los desperfectos en armarios y los agujeros en piezas de madera de la escalera (realizados según la propia parte reconviniente para la instalación de puerta de protección de niños y que se encuentran dentro de lo autorizado a sensu contrario por el art. 23.1 de la LAU) y de las paredes a que asimismo alude, como también en este último caso en la factura al incluir el concepto de "retirada de barras de cortinas y remates en el techo", así como el óxido derivado del mobiliario de la terraza que permanece en ella, son consecuencia todos ellos del uso, desgaste y roce propios de la utilización normal de la vivienda. Junto a esos desperfectos ahora en el recurso se añade como hechos no referidos en la reconvención que hay baldosas rajadas, pegatinas en pared y la pintura en colores difíciles de cubrir, cuyos desperfectos siendo hechos novedosos no pueden ser admitidos en apelación.

La devolución de la fianza y la imputación de desperfectos al inquilino.

 HECHOS:

La sentencia del juzgado de primera instancia estima  la demanda del inquilino, condenando al casero a devolver íntegramente la fianza del arrendamiento, por importe de 2.500 euros, con sus intereses legales desde el día 1 de junio de 2018, por entender que los daños reclamados por el casero son menoscabos que se producen por el simple uso de la vivienda, máxime cuando éste ha durado cinco años

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de siete de mayo de dos mil veintiuno, desestima la apelación del casero y confirma la anterior sentencia.

La sentencia de la Audiencia enumera los gastos reclamados y su valoración, resolviendo que no puede considerarse su compensación contra la fianza:

- Arañazos y manchas en el suelo de parquet de toda la vivienda (1.440 euros)

- Instalación de cableados en el techo, colocación de adhesivos en paramentos, taladros en varios paramentos y manchas afectando a la pintura del techo y paramentos en varias estancias de la vivienda (820 euros).

- Avería en el aparato de aire acondicionado (220 euros)

- Rotura del canto de cajonera en armario empotrado (40 euros)

- Pegado de espejo y apliques al paramento de un baño (80 euros)

- Daños en tapa de inodoro (40 euros)

- Colocación de adhesivos en puerta de paso (80 euros)

 - Daños en cerradura de puerta de salida al patio (80 euros)

- Daños por descuadres y modificación o retirada de accesorios en vestidor (120 euros)

- Daños en tarima laminada de la cocina (675 euros)

- Manchas en papel pegado en cocina (360 euros)

- Rotura de la estructura de un cenador (120 euros)

 - Rotura de la lona del cenador (350 euros)

- Rotura de la caseta decorativa para ocultar cuadro de maniobras del riego automático (100 euros)

- Rotura de un interruptor (40 euros)

- Daños en una arizónica y en una jardinera (80 euros).

No merecen la consideración de desperfectos la realización de cableados o taladros para las instalaciones que los inquilinos efectúen en la vivienda, o la colocación de adhesivos o espejos y apliques de baño. El objeto del arrendamiento es vivienda sin muebles y a la instalación de los propios de los arrendatarios y sus elementos decorativos es consustancial la colocación de elementos de fijación o conexión.

En cuanto a las manchas o pequeñas roturas en elementos interiores se consideran consecuencia del uso ordinario de un arriendo que ha durado casi 5 años, siendo los elementos exteriores como el cenador más sensibles a los agentes atmosféricos y al desgaste, por lo que no se imputa su daño a la acción negligente de los arrendatarios.

 Las partidas cuyo daño no se reputan probadas, bien por no constar el estado anterior, bien por no haberse acreditado el gasto de reparación, son las de daños en parquet, avería del aire acondicionado y modificación de un vestidor.