jueves, 27 de abril de 2023

Los efectos del COVID-19 en un arrendamiento de garaje.

 

HECHOS:

Arrendamiento de local de negocio destinado a parking, de fecha 20 de diciembre de 1984.

En aplicación del RDL 8/2020, de medidas urgentes y extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, la arrendataria obtiene la declaración de fuerza mayor para aplicar las medidas de suspensión de contratos y/o reducción de jornadas laborales de 5 trabajadores de su plantilla.

La arrendataria solicitó de la arrendadora acogerse a la moratoria en el pago de las rentas que regulaba el Real Decreto Ley 15/2020 de 21 de abril, que fue contestada por la arrendadora mediante carta del 4 de mayo de 2020, en la que le negó dicha posibilidad, por diversas razones.

La arrendadora comunicó además a la arrendataria, por burofax de 18 de mayo de 2020, que no tenía derecho a la moratoria en el pago de las rentas regulada en el RDL 15/2020, al no aplicarse a los arrendamientos suscritos con anterioridad a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, siendo el litigioso un contrato de arrendamiento de local negocio, y no de arrendamiento para uso distinto de vivienda.

La arrendataria dejó de abonar las rentas desde el mes de abril de 2020, en aplicación de la moratoria regulada en el RDL 15/2020, por lo que la arrendadora interpuso demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago de las rentas correspondientes a los meses de abril a septiembre de 2020, y reclamación de la cantidad adeudada por tal concepto.

El juzgado de primera instancia desestimó la demanda.

La Audiencia Provincial de Madrid revocó la sentencia del juzgado y estimó la demanda por considerar que el contrato litigioso no estaba sometido a la LAU de 1994; la actividad de la demandada no se suspendió por la pandemia del coronavirus, no cesó en la actividad por imperativo legal, sino por su propia voluntad e interés.

El Tribunal Supremo, sentencia de 11 de abril de 2023, estimó el recurso de casación de la inquilina, revocó la sentencia de apelación y confirmó la del juzgado.

Considera el Supremo que no existe una identidad absoluta entre los arrendamientos considerados como de local de negocio en la LAU de 1964, con los reputados como de uso distinto a vivienda de la LAU de 1994, de ahí que tenga sentido la remisión, y que sea factible la interpretación dada por la parte recurrente. Lo que, desde luego, no se cuestiona es que el litigioso encaja en la categoría prevista en el art. 3 de la LAU de 1994, aunque se concertó bajo la vigencia de la LAU de 1964, sin perjuicio, incluso, que para éstos últimos se aplicase aquella disposición general, en aspectos relevantes como extinción subrogación, renta y otros derechos en virtud de su disposición transitoria tercera.

De la finalidad exteriorizada por el Legislador no resulta que pretenda dar un trato diferenciado a los alquileres de locales según la fecha de su concertación, cuando están sometidos a idéntica situación nacida de las limitaciones impuestas por el estado de alarma derivada de la pandemia del COVID-19, y en tanto en cuanto el litigioso encaja en la definición del art. 3 de la LAU de 1994, no se está vulnerando el art. 4.2 CC, puesto que la interpretación dada no viola la literalidad de la norma.

No cabe entender que nos hallemos ante un caso de cese voluntario en la actividad por interés propio de la demandada. Lejos de ello, la pandemia es un hecho notorio, y el cierre de la actividad económica, consecuencia de dicha crisis sanitaria, guarda con ésta una indiscutible relación de causalidad, incluso apreciada por la administración como tercero independiente ajeno a la controversia contractual. La sentencia del tribunal provincial no dice que la demandada hubiera cerrado su actividad antes de la declaración del estado de alarma.

El RD 463/2020, salvo las excepciones que contenía, acordó el aislamiento de la población en sus domicilios e impidió la circulación de vehículos, salvo los desplazamientos necesarios para las actividades autorizadas. Los ayuntamientos dejaron de aplicar las restricciones de aparcamiento.

lunes, 24 de abril de 2023

El divorcio de los inquilinos en un arrendamiento de vivienda.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda suscrito por los dos cónyuges en calidad de inquilinos.

La arrendadora presenta demanda contra ambos solicitando el desahucio por falta de pago y reclamando rentas por importe de por importe de 6.760 euros.

La esposa se opone al desahucio alegando su situación de vulnerabilidad. El esposo se opone a la demanda alegando que no reside en el inmueble desde el 27 de marzo de 2019 lo que fue comunicado a la inmobiliaria que gestionó el contrato, sin respuesta.

El Juzgado de primera instancia dicta sentencia, estimando la demanda respecto a la esposa, y desestimándola respecto al esposo.

La Audiencia Provincial de Tarragona, sentencia de 2 de febrero de 2023, estima el recurso de apelación de la arrendadora, condenando al esposo, solidariamente con la esposa a pagar a la actora la cantidad de 6.760,00 € (SEIS MIL SETECIENTOS SESENTA EUROS), más intereses y al abono de las rentas que se devenguen hasta la entrega de la posesión de la vivienda.

Considera la Audiencia que no comparte las conclusiones de la sentencia apelada, ambos demandados suscribieron el contrato de arrendamiento ostentando ambos la condición de arrendatarios, que el demandado hubiera abandonado la vivienda tras el divorcio de los demandados y que comunicara esta circunstancia la inmobiliaria o la demandada lo mencionara a la propietaria, no significa que el contrato quedara novado o modificado, no existe prueba alguna del consentimiento de la propiedad.

La voluntad de novar no se presume, sino que ha de ser comprobada, el efecto novatorio que dependa de la voluntad de los contratantes, esto es, de la concurrencia de un "animus novandi" puede exteriorizarse de modo expreso o tácito. Y no se advierte consentimiento expreso, ni existe acto alguno que revele un consentimiento tácito, sin que el mero conocimiento equivalga a asentimiento a la novación subjetiva, ni tampoco puede inferirse dicho consentimiento de su silencio. (STS 19/02/2103, 18/12/2012, 4/04/2011)

"En la actualidad, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, después de la reforma introducida por la Ley 4/2013, de 4 de junio, admite el desistimiento unilateral del arrendatario, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de seis meses; pero lo que no autoriza la Ley de Arrendamientos Urbanos es que la parte arrendataria pueda alterar unilateralmente el contenido del contrato de arrendamiento, manteniéndolo en vigor, aunque sólo con alguno o algunos de los arrendatarios que suscribieron inicialmente el contrato, reduciendo los sujetos obligados frente al arrendador al cumplimiento de las obligaciones del contrato de arrendamiento del que son parte, del mismo modo que tampoco un avalista podría desistir unilateralmente del aval asumido frente al arrendador, extinguiéndose la obligación del fiador, de acuerdo con la norma general del artículo 1847 del Código Civil al mismo tiempo que la del deudor." (SAP Barcelona 17/06/2021).

En conclusión, no existiendo prueba del consentimiento por la parte arrendadora a la novación, ni previsión contractual que permita a uno de los coarrendatarios desligarse del contrato, permaneciendo el otro como único arrendatario, el hecho de que el demandado dejara de residir en la vivienda, no le priva de legitimación pasiva, quedando obligado al pago de la renta solidariamente con la coarrendataria, porque la obligación de pago es solidaria.

jueves, 20 de abril de 2023

La prórroga y la tácita reconducción en un arrendamiento de vivienda.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda suscrito el 31 de mayo de 2013, por lo que, conforme a la normativa vigente en ese momento, el arriendo debería tener una duración de cinco años que se cumplía el 31 de mayo de 2018, y el de los tres años posteriores, el 31 de mayo de 2021. Es decir, el contrato finalizaba a 31 de mayo de 2021.

El juzgado de primera instancia estima la demanda del arrendador y declara resuelto el contrato, por finalización del plazo.

El inquilino apela la sentencia invocando que: "En el fundamento jurídico primero establece que el 5 de mayo de 2021 se comunica la finalización del contrato en fecha 29 de mayo de 2021, plazo inferior al establecido legalmente. Según artículo 10 LAU".

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de uno de marzo de dos mil veintitrés, desestima la apelación y confirma la resolución anterior.

Considera la Audiencia que la alegación impugnatoria de la demandada, que se ciñe a la indebida aplicación del artículo 10 LAU, no puede tener favorable acogida.

"Dado que el arrendador manifestó su intención de no prorrogar el contrato, por burofax recibido por los arrendatarios el 5 de mayo de 2021, a 31 de mayo de 2021 ya no se prorrogo porque la permanencia del arrendatario en la vivienda no contaba con la aquiescencia del arrendador que ya había manifestado su oposición a la prórroga del contrato, y, si bien es cierto que esta oposición a la prórroga no se produce con una antelación mínima de 30 días, debe tenerse en cuenta que no es de aplicación el plazo de la LAU, sino el Código Civil al haber finalizado la duración del contrato según la LAU, y que el Código Civil no prevé plazo mínimo de preaviso, por lo que el requerimiento fue suficiente para manifestar la oposición del propietario al mantenimiento del arrendamiento y dado que el arrendatario permaneció en la vivienda, debe estimarse la acción de desahucio ( art. 1569.1ª CC en relación con el art. 4 LAU)."

El contrato llego a su término, en conclusión, el día 30 de mayo de 2021, pues para ello no era preciso el requerimiento previo al arrendatario con plazo de un mes sino la manifestación de falta de aquiescencia del arrendador hasta quince días después de llegada esa fecha, de modo que cuando la demanda se insta el contrato ya había llegado a su término quedando extinguido a todos los efectos.

lunes, 17 de abril de 2023

Cláusula de prórrogas ilimitadas a favor del inquilino.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de local de negocio con una duración de ocho años, que finalizan en 1 de diciembre de 2019.  

Se establece una cláusula (4ª) según la cual una vez pasados los mencionados ocho años, el contrato se prorrogará de año en año, salvo que se avise con un mes de antelación por parte de la arrendataria su voluntad de no renovarlo.

Llegado el vencimiento del plazo pactado la arrendadora ejercita acción de resolución contractual por expiración del término contractual.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Las Palmas, sentencia de 3 de febrero de 2023, desestima la apelación de la arrendadora y confirma la sentencia anterior.

Considera la Audiencia que no parece dudoso que en lo relativo a la duración del contrato prevalece la voluntad de la arrendataria para proseguir o desistir con el arrendamiento. De esta manera no consta que la voluntad de la demanda sea la de dar por finalizado el contrato, antes al contrario, consta claramente la voluntad contraria de la demandada.

La parte arrendadora argumenta con la jurisprudencia del Tribunal Supremo que declara que no son posibles los contratos de arrendamiento pactados por tiempo indefinido.

Siendo dicha jurisprudencia totalmente cierta, lo que sucede es que en el presente caso no se pactó entre las partes que la duración del contrato lo fuera por tiempo indefinido sino que, al amparo del principio de libertad contractual, las partes pactaron en la cláusula cuarta del contrato que el mismo se prorrogaría anualmente a voluntad del arrendatario siempre que lo comunicara con un mes de antelación.

Aunque desapareció el sistema de prórroga forzosa, nada impide que, si las partes así lo acuerdan y en virtud del principio de libertad contractual consagrado en el artículo 1255 del Código Civil, los arrendamientos posteriores a la entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/1985 puedan someterse al régimen de prórroga forzosa establecido en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en tal caso es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento, ya que, en caso contrario, hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido. El referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato, pero, aún en estos casos, es decir, sin que exista una cláusula específica, la deducción de duración indefinida debe ser clara y terminante, (STS 29/12/2009).

Finalmente, y respondiendo a otra de las alegaciones formuladas en el recurso, esta Sala entiende que la referida cláusula cuarta del contrato es totalmente clara, no conteniendo ningún tipo de oscuridad o problemas de comprensión, y por lo que carece de todo sentido reclamar su nulidad.

jueves, 13 de abril de 2023

El ejercicio de la abogacía en una vivienda arrendada.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda en la que aparece la siguiente cláusula: La vivienda y plaza de garaje arrendada tendrá como único y exclusivo destino satisfacer la necesidad de vivienda y plaza de garaje permanente del ARRENDATARIO y su familia.

Además, la cláusula novena preveía expresamente como causas de terminación del contrato, todas las previstas en el artículo 27. 2 de la LAU, y añadía, como tales causas, al amparo del artículo 27.1 de dicho texto legal, el no desalojo de la vivienda al término del plazo pactado, o el retraso en el pago de la renta más de dos meses.

El arrendador llega a conocimiento de que el inquilino ha venido haciendo uso de la vivienda para el ejercicio de su condición de abogado, como se desprende de las comunicaciones que remitía desde su correo corporativo del Colegio de Abogados de Madrid que su domicilio profesional era la vivienda arrendada, estando además inscrito en dicho colegio profesional precisamente en tal domicilio. Asimismo, en la sede de la firma de abogados italiana, "Studio Legale Calio & Giuliani", al que pertenece el demandado desde el año 1996, se identifica como sede en Madrid, la vivienda objeto del contrato de arrendamiento. Por todo ello considera que se ha contravenido lo pactado en el contrato y demanda la resolución del arriendo por este motivo.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de tres de marzo de dos mil veintitrés, desestima la apelación del arrendador y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que el juzgador de instancia acierta al afirmar que en el domicilio que es objeto del arrendamiento, el demandado venía ejerciendo en España su profesión de abogado, está dado de alta en Registro de operadores intracomunitario, lo que implica que presta servicios desde España, aunque la sede o establecimiento permanente desde el que los presta, o bien su residencia habitual se halla en otro estado miembro distinto de España. En definitiva, presta servicios a personas que viven fuera de España, pero desde España. Ahora bien, de todo ello se desprende que, aunque pueda estar realizando labores propias de su profesión en su domicilio familiar, y en ocasiones puede ser que haya recibido a algún cliente, lo que por otra parte, no ha quedado acreditado, correspondiendo la carga de ello al actor, que lo alega, tampoco ha resultado probado que ese sea el único y exclusivo destino que le da al inmueble, y ni siquiera que sea el uso preferente o primordial que de él hace, debiendo entenderse que es de aplicación preferente la causa resolutoria del artículo 27.2 f) LAU, respecto de la genérica del artículo 1124 del Código Civil en cuanto a la resolución del contrato por el cumplimiento de la obligación de destinar la vivienda en exclusiva a domicilio familiar, siendo correcta la fundamentación que al respecto hace la sentencia recurrida.

lunes, 10 de abril de 2023

LAS PEQUEÑAS REPARACIONES A CARGO DEL INQUILINO (4).

 

El artículo 21.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, introduce un concepto, “pequeñas reparaciones a cargo del inquilino”, que ha hecho correr ríos de tinta, no siempre coincidentes, en las resoluciones judiciales y hoy, nuevamente, vamos a examinar ese caudal.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Oviedo de dieciséis de Diciembre de dos mil veintidós: “corresponde al inquilino acometer las pequeñas reparaciones (…), deben excluirse de esa imputación de responsabilidad, los menoscabos que la vivienda sufra debidos al paso del tiempo y al uso normal conforme a su destino, dado que si el arrendamiento es una cesión de uso a cambio de un precio o renta (artículo 1543 del Código Civil), es evidente que el uso ordenado va a generar un deterioro natural, que va implícito en ese arriendo, y se remunera con la renta, (…) todos los daños anteriormente apuntados, - pintura; rodapié; mampara y grifo - deben ser calificados como propios del uso diario del inmueble”

Sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos de 25 de enero de 2023: “Sin embargo, aparte que en el contrato de arrendamiento consta que la vivienda se recibe en perfecto estado de conservación y habitabilidad y plena idoneidad para servir al destino de vivienda permanente del arrendatario, los trabajos de pintura han de considerarse pequeñas reparaciones que corresponde realizar al arrendatario. A la parte arrendadora solo le corresponde por el contrato las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario”.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Navarra de 10 de febrero de 2023: “Tampoco queda acreditado un mal uso por el desconchado de la pintura del techo del aseo a causa de la humedad, techo que no presenta moho, lo que sí que haría pensar en una deficiente ventilación atribuible a la negligencia de los inquilinos. Por lo tanto, no cabe descontar de la fianza el coste de la reparación de pintura”.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 12 de diciembre de 2022: “Como hemos dicho, únicamente pueden imputarse al arrendatario aquellos desperfectos cuya reparación le corresponda de conformidad con la Ley de Arrendamientos Urbanos y el Código Civil: pequeñas reparaciones y aquéllas derivadas de un mal uso. Con carácter general, no pueden imputarse al arrendatario cuestiones como la necesidad de pintar el piso o su limpieza, salvo que dichas obligaciones estén expresamente previstas en el contrato de arrendamiento o se trate de supuestos especiales de abandono y suciedad.”

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 27 de octubre de 2022: “Referido a los focos LED, "las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario" (art. 21.4 LAU). Ahora bien, se desprende del correo del arrendatario de 28.9.2015 y el arrendador reconoce que se entregaron bombillas fundidas, con la excusa de exceso de luz o procurar una "luz más cálida", cuya reposición no puede ser exigida. En el presupuesto se pide la reposición de siete focos, pero, como no sabemos cuántos estaban fundidos, esta partida debe excluirse en su totalidad ( -120 €), estimando el recurso en este punto.”

lunes, 3 de abril de 2023

EL retraso del inquilino en el pago de los alquileres.

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia dicta sentencia declarando resuelto el contrato, por falta de pago y condenando al inquilino a desalojar el inmueble.

El inquilino apela la sentencia invocando el hecho acreditado que, desde el año 2017, desde hace más de 4 años, la propiedad viene consintiendo los pagos de las rentas con posterioridad al mes devengado del alquiler, incluso uno o dos meses después del mes, por lo que la casera no puede ir contra sus propios actos.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 26 de enero de 2023, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que el pago de la renta constituye una de las obligaciones fundamentales del arrendatario, como establece el artículo 1555.1 del Código Civil y el incumplimiento de tal obligación permite al arrendador resolver el contrato de arrendamiento conforme al artículo 27.2a) de la LAU.

En el presente caso, el pacto 5 del contrato de arrendamiento de 26 de mayo de 2014, dispone que el pago deberá hacerse por mensualidades anticipadas mediante orden de pago que el administrador presentará el primero de cada mes en la cuenta designada por la parte arrendataria.

No puede entenderse que la tolerancia de la arrendadora, consintiendo el pago con retraso por parte del arrendatario, pueda ser considerada como un acto propio oponible en su perjuicio, pues no se aprecia que su actuación sea clara e inequívoca en la variación del plazo de abono de la renta, según los criterios que fija el Tribunal Supremo para la interpretación de un acto como propio. El acto propio debe ser inequívoco para producir efectos. Ninguna modificación consta que se haya producido respecto del plazo de pago, expresamente aceptada por las partes como acto de novación del contrato. Al contrario, la existencia de un desahucio anterior, en el año 2019, que fue enervado, evidencia que la arrendadora no aceptaba el retraso sistemático en el pago de la renta.

Y, finalmente, debemos recordar que el Tribunal Supremo ha declarado como doctrina jurisprudencial que el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, o en su caso de declarar enervada la acción de desahucio, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas. (STS 18/03/2014).

En el supuesto que nos ocupa, el arrendatario no podía enervar la acción de desahucio al haber sido enervada en una ocasión anterior, en autos de juicio verbal de desahucio por falta de pago de la renta como se acredita con el documento 5 de la demanda.