La importancia de redactar correctamente un contrato

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento, distinto de vivienda, de local de negocio para taller de automoción, de fecha 30 de septiembre de 2006.

La duración de este se pacta de este modo: El presente contrato entrará en vigor a partir del día 1 de octubre de 2006 arrendamiento, y se considera un contrato por duración indeterminada regida por la tácita reconducción anual.

Con fecha 1 de mayo de 2013 se procede a la cesión del contrato de arrendamiento sobre el local por parte del arrendatario a favor de tercera persona quien pasó a ser el nuevo arrendatario del local.

Con fecha 2 de septiembre de 2024 el arrendador remitió burofax comunicando la denegación de nueva prórroga del citado contrato de arrendamiento, con el consiguiente abandono del inmueble de la parte arrendataria, la pertinente entrega de llaves y posesión del local arrendado a partir del 1 de octubre de dicho año.

El arrendador insta demanda de desahucio por expiración del plazo contractual.

El arrendatario se opone invocando que no procede la resolución contractual por estar vigente el contrato de arriendo, al haber transcurrido únicamente 11 años, debiendo sustituir la cláusula segunda de duración indeterminada por un plazo de 30 años. Fundamentaba dicha alegación en la consideración de que al tratarse de un arrendamiento para un negocio de taller de reparación de vehículos se denota la existencia de una voluntad de las partes de que sea de larga duración, ya que lo contrario frustraría la finalidad y esencia del contrato, dejando por ello, vacío de contenido uno de los elementos esenciales del mismo.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda y declara resuelto el contrato.

La Audiencia Provincial de Navarra, sentencia de 09 de febrero del 2026, desestima el recurso de apelación del arrendatario y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que el plazo de vigencia del contrato de arrendamiento se podrá fijar, como señaló esta sala en aquella sentencia, de acuerdo con la regla general del art. 1.125 CC, bien fijando un período cierto y determinado, bien refiriendo el término de la vigencia del contrato a un acontecimiento futuro, pero que necesariamente haya de suceder. El carácter esencialmente temporal del arrendamiento determina que el Código civil, para el caso de que los contratantes omitan la fijación del plazo, establezca supletoriamente la norma que ha de integrar y completar la autorregulación contractual, para lo que el art. 1.581 CC establece las reglas que han de regir en tal supuesto. La conclusión que se extrae de ello es que el contrato de arrendamiento no puede ser indefinido. Como declaró la sentencia de 21 de mayo de 1958: "por naturaleza, por Ley y por la doctrina jurisprudencial, el término indefinido es incompatible con el concepto de arrendamiento".

Además  y en relación con la posible aplicación analógica de la normativa recogida en torno al usufructo procede igualmente su desestimación.

No procede sin embargo su aplicación en este caso no solo por no darse los requisitos en ella recogidos entendiendo además que la posible aplicación analógica del plazo de 30 años podría generar un desequilibrio grave en perjuicio del arrendador, si se tiene en cuenta que el precio mensual pactado de 293,92€ y el sistema de actualización previsto en el propio contrato.

La obligación del usufructuario de realizar las reparaciones ordinarias.

El artículo 500 del Código Civil señala que: El usufructuario está obligado a hacer las reparaciones ordinarias que necesiten las cosas dadas en usufructo.

Se considerarán ordinarias las que exijan los deterioros o desperfectos que procedan de uso natural de las cosas y sean indispensables para su conservación. Si no las hiciere después de requerido por el propietario, podrá éste hacerlas por sí mismo a costa del usufructuario.

Con base en ese precepto legal, el nudo propietario reclama judicialmente al usufructuario de una finca realizar determinadas reparaciones en ella y, subsidiariamente, la condena al pago del importe de dichas obras que, según la estimación que hacía el propio demandante, alcanzaba un total de 52.726,24 euros.

El Juzgado de 1ª Instancia desestimó la demanda por entender que las reparaciones solicitadas resulta de imposible realización por disposición legal o reglamentaria y, en tal caso, la falta de reparaciones no es imputable a la demandada, sino que la pérdida de posibilidades de aquella construcción ideada como casa de aperos de labranza se ha producido sin culpa suya, sino por imperativo de las normas urbanísticas y en tal caso, la obligación de mantener con el objetivo final de restituir en el mismo estado en que se recibió al concluir el usufructo es de imposible cumplimiento.

La Audiencia Provincial estimó parcialmente el recurso, interpuesto por el nudo propietario, condenando a la usufructuaria a que realizara unas reparaciones ordinarias, y excepcionó determinadas reparaciones que solicitaba el demandante porque consideró que tenía razón la demandada al señalar que se referían a partidas que eran inexistentes en el estado de la técnica en el momento en que la casa fue ampliada en 1969.

El Tribunal Supremo, sentencia de 25 de abril de 2018, estimó parcialmente el recurso de casación interpuesto por la usufructuaria y condenó a ésta a realizar, de entre las reparaciones ordinarias a que se refiere el fallo de la sentencia recurrida, aquellas que no estén sujetas a licencia administrativa o que, estando sujetas a licencia, puedan obtenerla por concurrir los presupuestos necesarios para ello

Considera el Supremo que a obligación legal del usufructuario de realizar las reparaciones ordinarias impuesta por el art. 500 CC es configurada en nuestro ordenamiento como una auténtica obligación exigible durante toda la vida del usufructo, porque el nudo propietario tiene interés en que la cosa objeto de usufructo no se deteriore. Es una obligación que nace con el inicio del derecho del usufructo y no con la entrada en posesión de la cosa y su fundamento es el propio deber de conservar y cuidar diligentemente los bienes usufructuados.

El art. 500.2 CC define las reparaciones ordinarias como las que exijan los deterioros o desperfectos que procedan del uso natural de las cosas y sean indispensables para su conservación. El nudo propietario, por tanto, no podría pedir mejoras, obras que incrementen el valor de la cosa dada en usufructo, pero sí las reparaciones indispensables para su conservación, las que permitan continuar disfrutando de la cosa en el estado que se recibió para mantener su función y utilidad. El nudo propietario tampoco podría exigir la reparación de los deterioros naturales y consustanciales al uso adecuado de la cosa conforme a su destino

En el caso, corrigiendo la valoración de la sentencia de primera instancia, que entendió que los materiales empleados en la construcción habían agotado su vida útil y que las reparaciones solicitadas pretendían transformar lo que en origen fue una caseta de labranza en una segunda residencia, la sentencia de la Audiencia Provincial considera probado que las reparaciones que exige el nudo propietario (con las excepciones que establece la propia sentencia en su fundamento quinto) son reparaciones exigibles al usufructuario porque el deterioro y los desperfectos de la casa proceden de la falta de mantenimiento durante un número prolongado de años.

En el supuesto objeto del presente recurso, a la vista de los hechos declarados probados por la sentencia recurrida, esta sala carece de datos para conocer qué obras, de las solicitadas por el demandante y a las que ha condenado la sentencia recurrida, pueden hacerse sin licencia, cuáles necesitarían licencia y cuáles, de necesitarla, cumplen los presupuestos legales y reglamentarios para que la administración competente las concediera.

Por todo ello esta sala considera que, partiendo de la obligación del usufructuario de realizar las reparaciones ordinarias ( arts. 500 y 497 CC ) y de la calificación como de mantenimiento de las reparaciones a que condena la sentencia recurrida (lo que, como se ha dicho, no ha sido objeto de impugnación), solo procede la condena a realizar aquellas reparaciones que sean legalmente posibles.

¿Se extingue el alquiler al fallecimiento del arrendador/usufructuario?

Conforme al art. 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos parece que la respuesta ha de ser afirmativa y así lo entendió el Juzgado de 1ª Instancia  al denegar la solicitud del nuevo propietario por importe de 9.524,83 euros más IVA en reclamación de las rentas arrendaticias de un local comercial correspondientes al periodo de arrendamiento que media entre el  fallecimiento la usufructuaria arrendadora del local y la devolución de las llaves del mismo por la arrendataria.

 
Sin embargo la Audiencia Provincial de Castellón de la Plana, (s. diez de julio de dos mil catorce) revocó esta sentencia condenando a la arrendataria a pagar la cantidad de siete mil novecientos cuarenta y seis euros con ochenta y tres céntimos (7.946,83 euros), a incrementar con el correspondiente IVA e intereses legales devengados por dicho principal desde la fecha de presentación de la demanda.

Considera la AP:

La sentencia del juzgado se basa en que, partiendo de que tenía arrendado el local la demandada en virtud de contrato celebrado con la usufructuaria del local en el año 2003, una vez fallecida ésta no ha quedado probado que continuara vigente el arrendamiento, dado que no se puede concluir que hubiere una voluntad por parte de la demandada de continuar el alquiler con el nuevo arrendador (a la sazón la parte actora y aquí adelante, nudo propietario del local que devino pleno con la extinción del usufructo al fallecer su titular) y de que se hubiere suscrito un contrato entre las partes.

Una vez examinado el acervo probatorio en relación con las alegaciones de las partes, consideramos que debe acogerse el recurso en el sentido de estimar parcialmente la demanda condenando a la demandada a abonar la cantidad de 7.946 euros en concepto de rentas arrendaticias, suma que conforme lo postulado en la demanda devengará el correspondiente interés legal desde su fecha de presentación ( arts. 1.100 , 1.101 y 1.108 del C. Civil ) y deberá igualmente incrementarse con el IVA devengado.

Fundamento esencial de nuestra decisión,  es que una vez fallecida la usufructuaria arrendadora del local se extinguió el arrendamiento, aceptando ambas partes de manera tácita la continuación de dicha situación, con el consiguiente surgimiento de una nueva relación arrendaticia coincidente en sus elementos esenciales con la anterior y que se mantuvieron hasta su finalización por no alcanzarse un acuerdo en orden a su modificación.

Basamos dicha apreciación probatoria en que de las comunicaciones entre las partes vía correo electrónico documentadas con la demanda se desprende la existencia de la relación arrendaticia y la correspondiente voluntad de las partes al respecto porque se reflejan unas discrepancias en cuanto al importe en que debe fijarse la renta, se reclaman las rentas adeudadas, se esgrime desde la demandada ante dicha pretensión la existencia de unas reparaciones costeadas por la misma al modo de una y se habla igualmente por la propia demandada de renegociar la renta, lo que además debe unirse al hecho más que sintomático de mantenerse la arrendataria en la posesión del local y abandonarlo ante el requerimiento de la apelante por no fructificar la negociación en cuanto a la determinación definitiva de la cuantía de la renta (según se infiere de los últimos correos cruzados entre las partes).

Como consecuencia de lo expuesto procederá la condena de la demandada a satisfacer las rentas devengadas durante el periodo que medió entre la última mensualidad que satisfizo y el final de la relación asumido por ambas partes y consumado con la entrega de llaves, a razón de los 387,65 euros mensuales que figuraban en su día en el contrato celebrado con la usufructuaria, lo que nos da la suma ya adelantada de 7.946,83 euros, que deberá adicionarse con los incrementos ya señalados previamente.

Ello significa en relación con el desglose que se efectúa en la demanda que excluimos las mensualidades devengadas hasta febrero del año 2010 y que en lugar de 400 euros deba tomarse como referencia en las rentas en que lo ha sido la cantidad antedicha.

Extinción del arriendo por desaparición del usufructo

HECHOS:

Al fallecimiento de la usufructuaria, arrendadora de una vivienda, las nudas propietarias que consolidan el pleno dominio comunican al inquilino que el contrato de arrendamiento quedaba extinguido, requiriéndole para que hiciera entrega de las llaves y posesión de la vivienda.

El inquilino no atiende el requerimiento y se solicita que se declare la extinción del contrato de arrendamiento con fundamento en los artículos 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y 480 del Código civil.

El inquilino se opone afirmando, sin acreditarlo, que el contrato de arrendamiento se suscribió en el año 1993 y que la arrendadora le indicó que podía quedarse allí siempre, que resulta aplicable la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, cuyo artículo 114.2 º permite la resolución del contrato cuando el titular dominical pruebe que las condiciones pactadas para el arrendamiento por el usufructuario anterior fueron notoriamente gravosas para la propiedad.

El Juzgado de 1ª Instancia estima la demanda y declara resuelto el contrato de arrendamiento, condenando en costas al inquilino.

La Audiencia Provincial de Palma de Mallorca (s. 26/07/2013) desestima el recurso de apelación y confirma la sentencia con costas.

En primer lugar considera la AP que el procedimiento debió tramitarse como juicio ordinario y no verbal puesto que no se pretendía la resolución ni por falta de pago de la renta ni por expiración del plazo, sino por la extinción del derecho del arrendador.

Sin embargo la inadecuación de procedimiento no fue alegada por la parte demandada, ni se ha alegado indefensión, ni puede entenderse que se produce al haberse podido valer la parte de todos los medios probatorios que ha estimado precisos.

Así mismo recuerda que el artículo 217 de la LEC establece que corresponde al actor a carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y al demandado la carga de probar los hechos que impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior. Finalmente, en el apartado 7º se establece que "para lo dispuesto en los apartados anteriores de este artículo el tribunal deberá tener presente la disponibilidad y facilidad probatoria que corresponde a cada una de las partes del litigio". El principio de facilidad probatoria hace recaer las consecuencias de la falta de prueba sobre la parte que se halla en una posición prevalente o más favorable por la disponibilidad o proximidad a su fuente.

En el presente caso el arrendatario, no ha negado la realidad del contrato, y era él, como parte del contrato, quien estaba en disposición de acreditar las condiciones del mismo, de aportar una copia, si era escrito, o de justificar por algún medio al menos que residía en la vivienda desde el año 1993, lo que hubiera podido resultar indicativo de la celebración del contrato en ese momento y de su sumisión al régimen de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. No ha ocurrido así, no habiéndose aportado ningún dato que avale su posición, por lo que debe estimarse correcta la conclusión que se alcanza por la juez a quo de que resulta aplicable el régimen de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente y que, extinguido el usufructo por el fallecimiento de la usufructuaria, se extinguirá también el contrato de arrendamiento en base a lo dispuesto en el artículo 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

La duración de los alquileres de locales conforme al Decreto Boyer

Nuevamente el Tribunal Supremo (s. 12/11/2012) recuerda la reiterada doctrina jurisprudencial en cuanto que aunque tras la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985, se produjo la supresión del régimen de prórroga forzosa automático, que imponía el artículo 57 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 , sin embargo, nada impide que las partes, en uso de su libertad contractual, puedan establecer cláusulas o pactos que impliquen el voluntario sometimiento al referido sistema.

En el supuesto estudiado las partes han pactado una cláusula del siguiente tenor literal: «La duración del presente contrato será de un año, no obstante el mismo se prorrogará automáticamente y por periodos a su vencimiento o al de sucesivas prórrogas, salvo notificación en contra, de forma fehaciente efectuada al menos con un mes de antelación por parte del arrendatario»

Considera el Supremo, ratificando la sentencia de la Audiencia que del tenor literal de esta cláusula del contrato, se desprende que las partes acordaron de manera implícita el sometimiento al régimen de prórroga forzosa.

Menciona así mismo el TS la sentencia de 9 de septiembre de 2009 en la que con referencia a los efectos del pacto de duración indefinida en los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, una parte de la doctrina científica se inclina por acudir a la analogía del arrendamiento con la figura del usufructo y. en consecuencia, entender que la duración máxima a imponer al arrendador, sin perjuicio de que la voluntad de las partes pueda llevar los efectos del contrato más allá del indicado tiempo, es la de treinta años que la ley establece como límite temporal para el usufructo en el artículo 515 del Código Civil , lo que es aceptado en esta sede; solución que en el presente caso lleva a concluir que el arrendador no puede dar por extinguido en este momento un contrato de arrendamiento sobre local de negocio celebrado el 1 de abril de 1987.

MODELOS DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (1)

Aunque no comparta la idea de que para contratar un alquiler basta descargarse un modelo y rellenarlo – ver Zapatero a tus zapatos- como no parece posible luchar contra la evidencia puede ser interesante un estudio del contenido habitual de esos modelos, para que, quien tenga interés, sepa al menos el significado, importancia y trascendencia de lo que firma. No es preciso reiterar la conveniencia de que todo vaya por escrito, nada de pactos verbales, y si es conveniente o no usar la plantilla oficial timbrada para un contrato de arrendamiento. En este primer trabajo vamos a examinar el encabezamiento del documento: 

DATA 

Esta compuesta por el lugar y fecha del otorgamiento. Cabe decir que su constancia no es inexcusable como ocurre en determinados documentos mercantiles –pagarés, letras de cambio etc.- en los que la ausencia de este dato puede tener efectos muy perniciosos. En el arrendamiento cabe deducir la fecha de su creación por otros medios. Sin embargo es absolutamente recomendable su constancia, ello permitirá determinar la duración del contrato y de sus prórrogas, la fecha en que deben practicarse los preavisos y cualquier otra circunstancia que dependa del transcurso del tiempo y necesite calcular los plazos o términos transcurridos. 

COMPARECIENTES 

Al tratarse de un contrato bilateral aparecen dos partes, en términos generales hay que subrayar la necesidad de que las partes del contrato queden perfectamente identificadas: Nombre y apellidos, estado civil y mención de que son mayores de edad, en las personas físicas; Razón social en la personas jurídicas, en cuyo caso se deberá identificar perfectamente a la persona que firma en su representación y el título en que lo hace –apoderado, administrador etc.-; Domicilio en el que deben ser requeridas o notificadas en caso de necesidad; NIF o CIF. Aparte de lo dicho es conveniente tener en cuenta los siguiente supuestos 

PARTE ARRENDADORA Si la finca arrendada es una copropiedad es conveniente que firmen todos los condueños o que quien firma manifieste y acredite que lo hace en su nombre y en el resto de los copropietarios. En el caso de personas jurídicas o de otros administradores o apoderados es conveniente exigir que acrediten esa condición documentalmente, de modo que permita al inquilino cerciorarse de sus facultades a la hora de dirigir notificaciones, requerimientos o reclamaciones a la propiedad. En el caso de que se trate de propiedades en usufructo hay que tener en cuenta que el contrato ha de ser otorgado por el usufructuario. 

PARTE ARRENDATARIA Cuando los arrendatarios firmantes del documento sean mas de uno es conveniente determinar en el contrato si la responsabilidad de los arrendatarios frente al arrendador es solidaria o mancomunada; las condiciones para el desistimiento anticipado de alguno de ellos; la posibilidad o no de sustituir alguno de los arrendatarios o incorporar nuevos durante la vigencia del contrato. 

 Por último es conveniente insertar una mención del siguiente tenor, para evitar controversias sobre las cuestiones antes expuestas: Ambas partes, en la calidad en que intervienen, se reconocen recíprocamente, de manera libre y espontánea, plena capacidad para obligarse en los términos pactados en este documento

LA DURACION DE LOS ARRENDAMIENTOS

Es de sobra sabido que en España, a partir de 1920, en los arrendamientos urbanos, por razones proteccionistas, que se justificaban por la clara voluntad del legislador de evitar que los principios sobre libertad de contratación y, en definitiva, el "pacta sunt servanda" perjudicara al arrendatario, que se consideraba la parte más débil en el contrato, se introduce un derecho de prórroga forzosa a favor del arrendatario sobre la duración inicialmente pactada, que evidentemente desnaturaliza el contrato de arrendamiento de cosas puesto que como lo define el Código Civil es aquel por el una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto, con el reconocimiento del derecho a prórroga forzosa a favor del inquilino ese requisito esencial de ser por tiempo determinado, queda incumplido.

Esta situación se mantiene hasta 1985 en que el llamado Decreto Boyer, que suprime la irrenunciabilidad de la prorroga forzosa y es definitivamente abandonada en la LAU 1994.

Sin embargo cabe preguntarse ¿Es posible en la actualidad pactar esa prórroga forzosa a favor del inquilino en un contrato de arrendamiento?

Una interesante sentencia del Tribunal Supremo (nueve de Septiembre de dos mil nueve) estudia y resuelve cumplidamente esta cuestión, de la cual, por su indudable interés transcribimos las siguientes afirmaciones:

Aun cuando se entendiera que, en los términos regulados por la LAU 1994 , la "duración pactada" podría ser indefinida, como en la práctica se ha admitido en el caso, dicha solución no puede ser acogida por vulnerar los preceptos de carácter general que disciplinan los contratos y, en concreto, el de arrendamiento: así el artículo 1534 del Código Civil , ya citado, que impone la fijación de un tiempo determinado para el arrendamiento, y el 1256 del mismo código, que impide que la validez y el cumplimiento de los contratos pueda quedar al arbitrio de una de las partes contratantes.

En este sentido ha de afirmarse que una cosa es que el legislador pueda imponer, por razones de política legislativa, la prórroga forzosa para el arrendador, como efectivamente mantuvo para los arrendamientos urbanos desde el año 1920 hasta el año 1985, y otra muy distinta que las partes puedan hacerlo válidamente por la vía del artículo 4º de la LAU 1994 y el 1255 del Código Civil, sin alterar por ello la propia esencia y naturaleza del contrato que de por sí ha de ser de duración determinada -o, al menos, determinable- y sin que deba aceptarse que una duración fijada de un año prorrogable indefinidamente a voluntad del arrendatario por años sucesivos, suponga realmente la fijación de una duración en la forma exigida por la ley.

La doctrina suele distinguir entre arrendamientos de duración indefinida, arrendamientos de duración determinable y arrendamientos sin plazo. En los primeros, como los que ahora constituyen objeto del litigio, las partes no sólo no han querido fijar verdaderamente la duración del contrato, sino que ha nprevisto una relación locaticia que podría durar para siempre por la sola voluntad del arrendatario. Estos son los que verdaderamente plantean un problema de duración no resuelto directamente por la ley. La validez de los segundos -de duración determinable- es generalmente admitida por la doctrina en tanto que tal duración quedará fijada en relación con determinados hechos previstos por las propias partes (p.e.: la vida del arrendatario, su residencia por razones laborales en determinado lugar etc.); mientras que la de los terceros -arrendamientos sin fijación de plazo- queda salvada por el propio Código Civil al establecer (artículo 1581 ) que «si no se hubiere fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario».

Sentado que la intemporalidad que supone el hecho de dejar exclusivamente a voluntad del arrendatario, de modo indefinido, el tiempo durante el que habrá de usar la cosa arrendada, conculca la propia naturaleza del contrato al ser fijada por las propias partes contratantes (...) tampoco puede aceptarse que ello deba equivaler a una absoluta falta de previsión contractual que pudiera reclamar la directa aplicación de lo establecido en el artículo 1581 del Código Civil y ni siquiera la consideración de que el plazo de duración sería de un año, dejando entonces al arrendador la facultad de extinción a la finalización del primer año y posteriores.

La solución puede ser acudir a la analogía del arrendamiento con la figura del usufructo y, en consecuencia, entender que cuando - como aquí sucede- el arrendatario es persona jurídica la duración máxima que cabe imponer al arrendador, sin perjuicio de que la voluntad de las partes pueda llevar los efectos del contrato más allá del indicado tiempo, es la de treinta años que la ley establece como límite temporal para el usufructo en el artículo 515 del Código Civil

Diccionario Jurídico del Alquiler - Usufructo

Usufructo: Derecho a usar la cosa ajena y aprovecharse de todos sus frutos, con la obligación de conservar su forma y sustancia. Se constituye por la ley, por la voluntad de las partes y por prescripción. El usufructo sobre una cosa puede constituirse sobre el todo o sobre parte de los frutos de la cosa y a favor de una o varias personas. Puede ser de duración temporal o vitalicio, durante la vida del usufructuario

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