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martes, 30 de abril de 2019

¿Puede una subcomunidad de propietarios acordar la instalación de ascensor?


HECHOS.-

Uno de los copropietarios de una subcomunidad integrada en un conjunto urbanístico de diez bloques impugna el acuerdo adoptado de instalar un ascensor en el edificio por considerar la falta de capacidad y facultad de la subcomunidad del bloque para la adopción de acuerdos comunitarios al considerar que de los Estatutos de la Comunidad no se desprende la existencia más que de una única comunidad de propietarios que se integra por los diez bloques.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda y declara nulo el acuerdo.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación de la Subcomunidad y desestima la demanda.

El Tribunal Supremo, sentencia de 10 de abril de 2019, desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo  que ante todo procede dejar claro, para la adecuada inteligencia de la presente resolución, que los escritos rectores del procedimiento coinciden en la existencia de una sola Comunidad de propietarios, en la que se incluye los diez bloques que configuran el conjunto urbanístico.

La sentencia de primera instancia concede validez a la Junta extraordinaria del bloque de fecha 2 de octubre de 2010, aunque no prosperase el acuerdo por no concitar la mayoría legal, porque traía causa de la autorización emanada de la Junta de la comunidad de fecha 7 de agosto de 2010.

Lo que sucede es que sostiene la anterior sentencia que tal autorización decayó tras la celebración de la Junta extraordinario del bloque, antes mencionada. Entiende que esa voluntad general de la Comunidad debía reiterarse si el bloque quería celebrar más adelante otra Junta con el mismo objeto, como sucedió respecto de otros bloques en la Junta General Ordinaria del año 2012.

La sentencia recurrida, en sintonía con la parte demandada, recurrente en apelación, discrepa de lasentencia de la primera instancia, en el sentido de que la subcomunidad del bloque no convocó y celebró la junta de 24 de agosto de 2012 , respecto del acuerdo impugnado, al margen del conocimiento del conjunto urbanístico, pues traía causa de la junta general de fecha 7 de agosto de 2010.

Para la sentencia de la audiencia la autorización seguía vigente, siendo ese el modo de actuar de los demás bloques en acuerdos de esa naturaleza.

Por tanto, cuando reconoce a la subcomunidad del bloque capacidad para poder adoptar el acuerdo impugnado, no es por encontrarse constituida la misma en los términos que reconoce el vigente artículo2,. letra d) LPH , sino por encontrarse previamente habilitada por la voluntad general de la Comunidad de propietarios del conjunto urbanístico.

Corolario de lo expuesto es que ésta y no otra, es la ratio decidendi de la sentencia recurrida, a la que inexorablemente se debe anudar los motivos del recurso de casación, pues la infracción de norma o jurisprudencia aplicable al caso que se invoque en el recurso debe ser relevante para el fallo, atendida la ratio decidendi de la sentencia recurrida.

En tal sentido se desestiman todos los motivos del recurso de casación:

En efecto, como se ha expuesto, la ratiodecidendi de la sentencia recurrida no consiste en reconocer la existencia de una comunidad separada (subcomunidad) con funcionamiento independiente, en el seno de una comunidad en régimen de propiedad horizontal, sino en su existencia, a efectos organizativos, y con dependencia de la comunidad de propietarios para adoptar acuerdos de la naturaleza del litigioso, con cuya autorización funcionó.

La sentencia recurrida recoge "que no existe un funcionamiento independiente de subcomunidad alguna en el conjunto urbanístico residencial ", sino una sola comunidad, con subcomunidades a efectos internos, que adoptan acuerdos con sometimiento y conocimiento de la junta general del conjunto urbanístico, y en este caso entiende que existió autorización de ésta.

La sentencia parte, así como la de primera instancia, que la autorización de la junta general de la comunidad relacionada con la instalación de ascensores tiene como destinatarias las subcomunidades de bloques, (...)  todo trae causa de una autorización de la junta general del conjunto urbanístico, de fecha 7 de agosto de 2010, que no fue impugnada, y a la que fueron convocados todos los propietarios que integran el conjunto urbanístico.

lunes, 22 de abril de 2019

La importancia del correo electrónico en un juicio de desahucio


El inquilino plantea ante el Tribunal Supremo, demanda de revisión contra la resolución judicial por la que se acordó  la resolución del contrato de arrendamiento y el desahucio, en un procedimiento en el que había sido declarado el rebeldía.


El Tribunal Supremo, sentencia de 4 de abril de 2019, estima la demanda y acuerda la rescisión de dicha resolución judicial, debiendo expedirse certificación del presente fallo, que se acompañará a la devolución de autos al Juzgado de procedencia para que las partes usen de su derecho, según les convenga, en el juicio correspondiente.


Considera el Supremo que no puede estimarse la alegación de que el demandante de revisión no ha agotado los remedios a su alcance antes de interponer la demanda de revisión por cuanto que, habida cuenta de la fecha en que se dictó el decreto cuya rescisión se solicita y de la fecha en que tuvo conocimiento de la existencia del proceso, había caducado la acción de rescisión de la resolución firme a instancias del rebelde.


La resolución firme que puso fin al juicio de desahucio con reclamación de rentas, en sentido estimatorio de las pretensiones del demandante, fue lograda mediante una maquinación, consistente en no facilitar al juzgado el teléfono y la dirección de correo electrónico que habría permitido localizar al demandado y en ocultar el domicilio real del demandado, que había sido comunicado por el demandado al demandante por correo electrónico, cuando el juzgado dio vista al demandante de la diligencia negativa de citación, pues el demandante solicitó que el acto de comunicación se practicara por edictos cuando ya conocía el nuevo domicilio del demandado.


En el presente caso, la parte demandante del proceso de desahucio y reclamación de rentas tenía conocimiento de cuál era el teléfono y la dirección de correo electrónico del demandado desde antes de iniciarse el litigio, pero no los facilitó ni con la demanda ni en un momento posterior. La Ley de Enjuiciamiento Civil, en su artículo 155.2, párrafo segundo, dispone que "el demandante deberá indicar cuantos datos conozca del demandado y que puedan ser de utilidad para la localización de éste, como números de teléfono, de fax ,dirección de correo electrónico o similares, que se utilizarán con sujeción a lo dispuesto en la Ley 18/2011,de 5 de julio, reguladora del uso de las tecnologías de la información y la comunicación en la Administración de Justicia".


Asimismo, el demandante tenía conocimiento de que el demandado había abandonado la vivienda arrendada y le había comunicado que la tenía a su disposición para que pudiera volver a arrendarla por un correo electrónico que le remitió en el mes de noviembre de 2016. En él, también le indicaba la nueva dirección en la que podía ser localizado. Sin embargo, cuando el juzgado le dio vista de la diligencia de citación negativa, en vez de comunicar estos datos al juzgado, instó que se citara al demandado por edictos. Esta citación edictal impidió que el demandado tuviera conocimiento de la demanda y pudiera personarse en el proceso.


Respecto del carácter no malicioso de la ocultación, pues no habría reportado ninguna ventaja al demandante del proceso de desahucio, debe recordarse que, de acuerdo con la doctrina de esta sala, basta con que la ocultación del domicilio del demandado sea imputable al demandante, como de forma evidente lo es en este caso.

martes, 16 de abril de 2019

Propiedad Horizontal: Ascensor a cota cero, contribución de los locales


HECHOS:

La comunidad de propietarios acuerda la instalación de un nuevo ascensor a cota cero.

Los propietarios  de los locales comerciales del edificio impugnan judicialmente ese acuerdo por considerar que sería suficiente para superar las barreras arquitectónicas la instalación de una plataforma salva escaleras con un coste de unos 6000 euros, mientras que las obras proyectadas afectarían a uno de los locales de los demandantes.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda por apreciar falta de legitimación de los demandantes, en aplicación del art. 18.2 LPH por falta de consignación previa de la deuda comunitaria.

La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación por entender la obra proyectada no se trata de un gasto extraordinario, sino de la modificación del trazado y trayectoria del ascensor para su prolongarlo hasta la cota 0, para la eliminación de barreras arquitectónicas para los usuarios del inmueble con discapacidad física y de edad superior a 70 años. Asimismo, considera la sala que al tratarse de un gasto destinado a eliminar barreras arquitectónicas no se trata de un gasto ordinario, del que estarían exentos los actores de acuerdo con los estatutos, por lo que deben de contribuir todos los propietarios.

El Tribunal Supremo, sentencia de 5 de abril de 2019, estima el recurso de casación y declara nulo el acuerdo de la Comunidad de propietarios, con base en lo siguiente:

La sentencia recurrida efectúa una valoración de la prueba practicada, y opta por admitir la solución votada por la mayoría de la comunidad que no es la deseada por la parte demandante, pues entre la posibilidad de instalar un salvaescaleras o la bajada del ascensor a cota 0 opta por esta última, sobre lo cual no hay motivación alguna.

En el recurso de casación y ya en la demanda se alegaba por los dueños de los locales, que se había aprobado la bajada del ascensor a cota 0, sin proyecto alguno que definiese la obra a realizar, lo que constituía un manifiesto abuso de derecho (artº 18.1 c) de la LPH), en cuanto que como anunciaba la comunidad, pretendía ocupar parte del local de uno de los demandantes.

La ausencia del referido proyecto provocaba un acuerdo ausente de fundamentación, pues no se ofrecía a los comuneros información suficiente, y se desprotegía a los disidentes dejándolos indefensos, en cuanto no conocían los aspectos a impugnar de un proyecto que no existía.

Por todo ello, procede estimar el recurso de casación, y asumiendo la instancia anulamos el acuerdo de 17 de septiembre de 2014 de la comunidad de propietarios, en cuanto que se adoptó el acuerdo en manifiesto abuso de derecho, impidiendo que los demandantes pudiesen hacer uso de su legítimo de derecho de defensa, al ocultar la comunidad los términos en los que se iba a desarrollar la obra (no hubo proyecto), que previsiblemente podía afectar a los locales de los comuneros disidentes.

martes, 9 de abril de 2019

Propiedad Horizontal :¿Puede la Comunidad demandar a la promotora por defectos en las viviendas?


HECHOS
La Comunidad de propietarios, representada por su presidente, demanda a la sociedad vendedora -promotora del edificio solicitando que realice a su costa las obras necesarias para la eliminación de los defectos existentes conforme informe pericial, en plazo de dos meses, y en caso no ejecutarse, se condenara al pago de la cantidad equivalente al coste de las operaciones que según informe, alcanza a los 36.353,50 euros.

El Juzgado de primera instancia estima en parte la demanda.

La Audiencia Provincial, en apelación, absuelve a la demandada porque en este caso se accionó exclusivamente en base al art1101 del Código Civil.

La Comunidad recurre en casación por un solo motivo, desconocimiento de la doctrina jurisprudencial sobre legitimación activa del presidente de una comunidad de propietarios para ejercer la acción de responsabilidad contractual ex art 1101 CC frente a al sociedad vendedora -promotora.

El Tribunal Supremo, sentencia de 21 de marzo de 2019, estima el recurso de casación y asume y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera el Supremo que del contenido de las actas de la Comunidad se deduce con claridad y sin lugar a dudas que el presidente estaba facultado por los comuneros para reclamar judicialmente en base a los daños existentes en los elementos privativos.

En cuanto  la legitimación activa del Presidente trae a colación la STS 16/06/2017, cuando señala: .Esta sala debe declarar que en las actas antes transcritas se facultó al presidente para reclamar los vicios en los elementos privativos, al menos en dos ocasiones, ejerciendo las acciones que procediesen "según ley". Tan amplio mandato permitía al presidente ejercitar las acciones relativas al incumplimiento contractual, pues no es exigible a una comunidad que refleje en el acta el tipo de acción procesal ejercitable, bastando con que se le confiera autorización para reclamar en nombre de los comuneros, con lo cual el presidente no se extralimita sino que cumple con lo encomendado por los comuneros, de forma expresa y diáfana ( art. 13 LPH ).
Limitar las competencias del presidente, cuando los comuneros le han conferido su representación, introduce una innecesaria distorsión que perjudica los intereses de la comunidad y de cada uno de sus comuneros, siendo de indudable interés para la comunidad que se litigue bajo una misma representación, cuando el presidente tiene un mandato conferido con la necesaria extensión.
El presidente se ha limitado a ejercitar las acciones procesales procedentes, según el criterio de su dirección jurídica, sin que conste extralimitación alguna en su función ni uso arbitrario de las facultades concedidas.

A la vista de la referida doctrina jurisprudencial debemos declarar que en la sentencia recurrida se restringe indebidamente la legitimación del presidente de la comunidad, en cuanto que debemos declarar que ostentaba un amplio mandato de los comuneros para reclamar por los daños en los elementos privativos.

Alega la recurrida que los acuerdos de las juntas, mencionaban a la constructora y no a la promotora, pero del tenor de los mismos debemos declarar que el acuerdo facultaba para cualquier tipo de acción, debiendo concretarse que las acciones por responsabilidad contractual solo cabían contra la promotora, que es la demandada.

lunes, 1 de abril de 2019

Propiedad Horizontal: Las costas judiciales de pleitos entre Comunidad y copropietario.


HECHOS:

Un copropietario interpone demanda contra la Comunidad de propietarios en dos pleitos, en el primero la Comunidad se allana a la demanda y en el segundo el juzgado estima parcialmente la demanda. En ningún caso se produce condena en costas.

La Comunidad acuerda incluir como gasto general las minutas del abogado y del procurador que han intervenido en defensa de ésta, en los pleitos presentados por dicho copropietario contra la comunidad.

Este acuerdo es impugnado por el interesado y tanto el Juzgado de primera instancia como la Audiencia Provincial, en apelación, desestiman la demanda.

El Tribunal Supremo en sentencia de 06/03/2019, estima parcialmente el recurso de casación contra dichas sentencias en el sentido de que la comunidad no puede cargar al demandante los gastos procesales habidos en los procedimientos judiciales antes descritos, procediendo, en su caso, la restitución de lo indebidamente cobrado por la Comunidad de Propietarios.

Invoca el Supremo la sentencia de esa sala de 24 de junio de 2011, cuando dice: "Por su parte la STS de 23 mayo 1990 añade que: "si ciertamente son a cargo de todos los integrantes de la Comunidad de Propietarios, conforme a las respectivas cuotas de todos los que la integran, los gastos judiciales que se produzcan en litigios con terceros, o sea con quienes no vengan integrados en la Comunidad correspondiente, no sucede lo mismo cuando, como en el presente caso ocurre, provengan de actividad judicial producida en que la razón corresponda a los miembros de la comunidad demandantes o demandados, puesto que en tal caso no puede hacerse recaer sobre éstos los que tienen su causa generadora en la actitud procesal que se estimó judicialmente inadecuada pues lo contrario tanto supondría hacer recaer, de forma improcedente, las consecuencias económicas de reclamación u oposición estimada inadecuada sobre aquellos cuyo derecho es reconocido, sin generar por tanto beneficio para la Comunidad la reclamación de oposición formulada por ésta, creando con ello una situación fáctica, con la consiguiente proyección jurídica, que hace que, a tal fin, el propietario partícipe que ha obtenido resolución favorable tenga la consideración de tercero en relación a la tan citada Comunidad".

Igualmente declaró en sentencia 146/2012, de 26 de marzo :"Si a todo lo anterior se une que la sentencia de esta Sala de 24 de junio de 2011 declaró como doctrina jurisprudencial que "cuando la comunidad de propietarios se enfrenta judicialmente contra alguno de sus miembros, los desembolsos impuestos por la situación litigiosa no son gastos generales en relación a esta pero sí respecto del resto de los integrantes de la comunidad de propietarios", la desestimación de los motivos no viene sino a corroborarse".

Aplicando la referida doctrina jurisprudencial en el presente caso, podemos entender que la sentencia recurrida vulnera la doctrina citada, pues se ha reconocido parcialmente al recurrente su derecho (en dos procedimientos previos), lo que nos lleva a entender que tiene la consideración de tercero en relación a la comunidad y, por tanto, no podrían calificarse los costes procesales como gastos generales como hace la sentencia recurrida.