Opción de compra en alquiler de ‘renta antigua’

La Audiencia Provincial de Madrid en sentencia de veintitrés de enero de dos mil doce, confirma la del Juzgado y condena al demandado a que deje libre, vacua y expedita, a disposición de la actora y sin derecho de ninguna clase de indemnización, la vivienda objeto de la presente litis, con apercibimiento de que si así no lo hace, se precederá a su lanzamiento.

Se trata de un arrendamiento en el que al fallecimiento de la inquilina el demandado afirma que cumplió el plazo de los dos años de convivencia con la arrendataria para subrogarse en el contrato y que el ejercicio de su tía abuela de la opción de compra antes de fallecer, que se adquiere por él al heredarla, le confiere el derecho de subrogación en el contrato, solicitud de compra a la que la actora hizo caso omiso.

La AP rechaza ambas alegaciones considerando que:

1.- El demandado, al ser sobrino nieto de la arrendataria, no se encuentra entre los familiares a los que la Ley de Arrendamientos Urbanos atribuye el derecho de subrogación. La disposición transitoria segunda B.4 LAU 1994 , resulta clara en la limitación de las personas que pueden acceder a ese derecho, lo cual convierte en irrelevante si el demandado estuvo o no viviendo dos años con la arrendataria, pues nunca dispuso del derecho a subrogarse en el contrato.

2.- Menos sentido tiene alegar como fundamento al derecho de subrogación que el demandado hubiese heredado a su tía abuela, pues además de no ser cierto que haya adquirido un derecho de opción de compra, pues se extinguió con el arrendamiento cuando la inquilina falleció, en nada afecta al hipotético derecho de subrogación. Es más, sólo sería concebible entender que dispone del derecho de opción si antes se ha subrogado, pero nunca al revés, pues aquél viene dado por la condición de arrendatario a la que no accedió el demandado.

Sin duda se trata de una argumentación sólida y sin posible recurso, sin embargo cabe destacar un importante dato el arrendador ha tardado CUATRO AÑOS en obtenerla.

LOS ARRENDAMIENTOS RUSTICOS HISTÓRICOS

En el preámbulo de la Ley de Arrendamientos Rústicos Históricos se expone que la denominación de arrendamientos rústicos históricos se ha empleado, tradicionalmente, para designar aquellos arrendamientos anteriores al Código Civil y los que se concertaron con anterioridad a la publicación de la Ley de 15 de marzo de 1935, siempre que, tanto en uno como en otro caso, el actual arrendatario traiga causa del primitivo arrendatario y se deben también considerar como arrendamientos rústicos históricos aquellos que hayan sido concertados con anterioridad al 1 de agosto de 1942, siempre que la renta hubiera sido regulada por una cantidad de trigo no superior a 40 quintales métricos y en los que la finca venga siendo cultivada personalmente por el arrendatario.

Esta norma fundamentalmente establecía la prorroga de estos arrendamientos hasta 31 de diciembre de 1997 en cuyo plazo el arrendatario podía ejercitar el derecho de acceso a la propiedad de las fincas arrendadas, pagando al arrendador como precio de las mismas la cantidad resultante de la media aritmética entre la valoración catastral y el valor en venta actual de fincas análogas por su clase y situación en el mismo término municipal o en la comarca.

Así mismo se señalaba que el arrendatario en caso de abandono del arriendo o privación de su explotación en virtud de expropiación forzosa, tendrá derecho a la tercera parte del valor de dichas fincas.

El Tribunal Supremo en sentencia de veinte de Octubre de dos mil once considera que el arrendamiento litigioso se encuentra sometido a la Ley 1/1992, de 10 de febrero, de Arrendamientos Rústicos Históricos al cumplir el requisito exigido en ella y le resulta aplicable el derecho de indemnización por abandono de la finca.

Considera el TS que una cosa es el que día 31 de diciembre de 1997 finalizara el derecho del arrendatario a acceder a la propiedad y otra las condiciones que el arrendador deberá dirigir al arrendatario comunicándole su propósito de recuperación de las fincas con ofrecimiento del pago de la correspondiente indemnización.

En definitiva, la ley 1/92 modifica la Ley de Arrendamientos Rústicos, en lo que respecta al derecho de acceso a la propiedad del arrendatario, y al complemento indemnizatorio por abandono, sin la limitación temporal impuesta para el acceso.

Así mismo destacada doctrina científica ha manifestado que si el arrendador no quiere recuperar la finca, es decir, si no requiere al arrendatario para que la abandone, lo que ocurrirá será que, aun habiendo concluido el tiempo de prórroga, el contrato seguirá vigente por tácita reconducción, una y otra y otra vez. Pero mientras no se extinga definitivamente el contrato, y aunque se haya extinguido el derecho de acceso a la propiedad, el arrendador sólo podrá recuperar la finca mediante el pago de la compensación.

Más sobre arrendamiento con opción de compra

El Tribunal Supremo en sentencia de seis de abril de 2011 declara resuelto un contrato de arrendamiento en el que la arrendataria después de aceptada la opción de compra y señalado día y Notario para el otorgamiento de la compraventa, manifiesta a la arrendadora que “había recibido notificación de incoación de expediente sancionador iniciado por el Ayuntamiento, cuya causa era la emisión acústica superior a la permitida -por falta de insonorización del local - lo que le impedía ejercer la opción de compra anunciada, dejando sin efecto el señalamiento de la escritura pública en el día y lugar indicado , y requería a la arrendadora para que en el plazo de siete días acometiese las obras de insonorización precisas para adecuar el negocio arrendado al fin previsto".

A continuación se cruzaron distintos comunicados entre las partes por considerar la arrendataria consumada la opción, pendiente de formalizarse a expensas de la insonorización solicitada y por el contrario la arrendadora se considera no obligada a esa reparación y requiere el pago del precio acordado o el de los alquileres, cuyo pago había dejado de hacerse.

En primer lugar el TS declara que no se ha infringido la doctrina de que "cualquier discrepancia que surja entre las partes a partir de la consumación de la opción de compra, deberá ser resuelta a través de las normas establecidas para la compraventa, pero no para las del arrendamiento, ya que habrá quedado extinguido por el ejercicio de la opción" y recuerda que “el contrato de opción carece de una específica regulación en nuestro derecho, habiendo declarado esta Sala que constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, quedando sujeto a los pactos que libremente hayan estipulado las partes de conformidad con lo dispuesto por el artículo 1255 del Código Civil”

Así mismo considera que ante una redacción del contrato que adolece de falta de claridad, la Audiencia ha optado por entender que era el arrendatario el obligado a sufragar los gastos de insonorización exigidos por la Administración dando preferencia a lo previsto en la estipulación cuarta en el sentido de que "será por cuenta del arrendatario, los arreglos hasta dejar el local dentro de la legislación en la materia. Por lo cual se comunicará al arrendador, cualquier obra", frente a la estipulación quinta, que se refería a dicha obligación para el arrendatario "siempre y cuando sea requerida por legislación posterior a la firma del contrato".

Por último rechaza que se haya producido un enriquecimiento injusto a favor del arrendador por cuanto ningún enriquecimiento injusto puede existir por el hecho de que el arrendador haya percibido del arrendatario el importe de la renta correspondiente a un tiempo en que el arrendamiento estaba vigente.

OPCION DE COMPRA Y TACITA RECONDUCCIÓN

El Tribunal Supremo en reciente sentencia, catorce de Septiembre de dos mil diez, ha declarado que la opción de compra pactada en un contrato de arrendamiento de local de negocio "durante la vigencia del contrato", no permanece subsistente y queda extinguida si el arrendamiento se prorroga tácitamente.

En tal sentido declara nuestro Alto Tribunal: La tácita reconducción prevista en el artículo 1566 del Código Civil supone un nuevo contrato de arrendamiento sobre la misma cosa regido por las previsiones contractuales anteriores, excepto por lo que se refiere a la duración del mismo, y a lo relativo a cualquier obligación accesoria incorporada al contrato, como son las garantías prestadas por un tercero para asegurar el cumplimiento de las obligaciones contraídas por el arrendatario, que no se extienden al nuevo contrato (art. 1467 CC ). Y este nuevo contrato que se crea por desaparición del anterior no reconduce la opción de compra del viejo al nuevo mediante la ampliación del plazo inicial que se establece por voluntad expresa de la propia Ley para la relación arrendaticia, y no para la opción que se incorpora a ella, en contra de las previsiones iniciales de las partes que pusieron como fecha de caducidad para su ejercicio la vigencia del contrato de arrendamiento, sin ampliarlo a una posible tácita reconducción, que hubiera necesitado, según el art. 1.255 del Código civil , de un pacto por escrito, y que, además, de admitirse pondría a la parte optante en una situación más ventajosa sobre la parte optada, por cuanto vería mejorado su derecho con el paso del tiempo al adquirir más barato y fuera del tiempo previsto para su ejercicio, consustancial a su propia naturaleza.

Diccionario Jurídico del Alquiler - Opción de compra

Opción de compra: constituye un convenio en virtud del cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante, constituyendo sus elementos principales:

A) la concesión a éste (al optante) del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compraventa,
B) la determinación del objeto, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y
C) la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima

La opción de compra constituye esencialmente un precontrato o promesa unilateral de contrato por parte del vendedor de modo que es el optante el que adquiere únicamente la facultad de decidir sobre la exigencia de cumplimiento de la venta proyectada y es ese consentimiento del optante el decisivo para que el contrato quede perfeccionado, si bien sujeto al plazo de ejercicio pactado de modo que, transcurrido el referido plazo, la opción queda extinguida y el comprador pierde su derecho. (STS 9/02/2009)

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LA OPCION DE COMPRA Y LA INSOLVENCIA DEL ARRENDADOR

En la actualidad como consecuencia de la situación económica que nos agobia se está produciendo una oferta hasta ahora poco común, la vivienda en arrendamiento con opción de compra, cuyas características generales hemos tratado en  el post , ahora vamos a intentar dar respuesta a la siguiente pregunta

¿Qué ocurre si la vivienda objeto de la opción es embargada durante el plazo de esa opción?

Hay que partir de la situación en que el derecho de opción esté debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad , para lo cual el contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible, además de las circunstancias necesarias para la inscripción, debe reunir las siguientes características:

1. Convenio expreso de las partes para que se inscriba.
2. Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción.
3. Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años.

No obstante en el arriendo con opción de compra, la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo del arrendamiento, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del mismo.

Con este requisito se puede afirmar que el derecho de opción de compra inscrito a favor del arrendatario, mientras permanezca vigente ha de ser respetado siempre y en todo caso, en tal sentido el Tribunal Supremo tiene declarado que con la inscripción y por efecto de la publicidad registral el derecho de opción se impone erga omnes -frente a todos-, de suerte que su existencia afectará o perjudicará a todo adquirente posterior a la inscripción del derecho de opción de compra, sin embargo también advierte que esa eficacia no significa que el propietario no puede disponer del bien objeto de la opción ya que puede enajenar o gravar la cosa ya que tal derecho no implica prohibición de disponer o de enajenar y sí tan sólo una facultad preferente de adquirir a favor del optante.

En consecuencia, el derecho de opción de compra inscrito en el Registro de la Propiedad al amparo del art. 14 del Reglamento Hipotecario no confiere a su titular derecho dominical alguno que impida posteriores enajenaciones del inmueble, sin perjuicio de que el titular del derecho de opción pueda exigir de todo propietario del inmueble afectado, sea el concedente, sean posteriores adquirentes del mismo, la venta de la cosa afectada.

En el caso de un embargo trabado entre la inscripción del derecho de opción y la escritura de venta otorgada en ejercicio de dicha opción, hay que decir, conforme a la doctrina del Tribunal Supremo, que la escritura de compraventa otorgada en ejercicio del derecho de opción es un título hábil para el alzamiento de la traba -embargo- o inscripción intermedia y ello porque en el contrato de opción la compraventa está configurada completamente y depende, exclusivamente, de que se perfeccione lo que se produce con la comunicación en plazo del optante al concedente y con retroacción de sus efectos al momento en que se convino la opción.

El tratamiento fiscal de los arrendamientos urbanos.

Es bien sabido que la LAU 1995 distingue dos grandes grupos de arrendamientos urbanos a efectos de su tratamiento jurídico: a) Los destinados a vivienda habitual b) Todos los demás. Esta simplificadora partición, va a permitir contemplar exclusivamente los arrendamientos de inmuebles con destino a vivienda habitual del arrendatario, en cuanto a su tratamiento fiscal.

1.- En primer lugar cabe hablar del tratamiento fiscal del contrato suscrito entre las partes:

1.1.- El contrato de arrendamiento de vivienda se considera sujeto al Impuesto sobre Transmisiones patrimoniales y Actos jurídicos documentados (ITPAJD) con arreglo a la siguiente tabla.


Hasta 30,05 euros
0,09
De 30,06 a 60,10
0,18
De 60,11 a 120,20
0,39
De 120,21 a 240,40
0,78
De 240,41 a 480,81
1,68
De 480,82 a 961,62
3,37
De 961,63 a 1.923,24
7,21
De 1.923,25 a 3.846,48
14,42
De 3.846,49 a 7.692,95
30,77
De 7.692,96 en adelante, 0,024040 euros por cada 6,01 euros o fracción.
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1.2.- Esta sujeción implica de suyo la no sujeción a IVA

1.3.- Existe la opción de pagar el ITPAJD mediante efectos timbrados –los contratos que se adquieren en los estancos- o con pago a metálico.

1.4.- El sujeto pasivo del ITPAJD es el arrendatario.

1.5.- El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) puede ser objeto de pacto entre las partes, si lo paga el arrendador, constituirá para él gasto deducible en IRPF


2.- Repercusión fiscal a las partes contratantes (IRPF):

2.1.- Para el arrendador constituye rendimiento de bienes inmuebles, si bien tienen derecho a una reducción del 50%, que puede elevarse al 100% si el arrendatario tiene una edad comprendida entre los 18 y 35 años y unos rendimientos netos superiores al IPREM.
Estas reducciones solo se aplican si los rendimientos han sido declarados por el contribuyente, no cuando son detectados por la Administración.


2.2.- Para el arrendatario puede constituir una causa de deducción en su IRPF, con arreglo al siguiente esquema simplificado:

General: 10.05% de alquileres anuales. Base deducción máxima: 9.015 €/año Requisitos: Ingresos inferiores a 24.020 €/año..
Andalucía: 15% máx.: 500 €/año.
Aragón: Nada
Asturias: 5% máx.: 273 €/año.
Baleares: 10% máx. 200 €/año.
Canarias: 15” máx.: 500 €/año
Cantabria: 10% máx. 300 €/año
Castilla La Mancha: Nada
Castilla y León: 15% máx.: 459 €/año.
Cataluña: 10% máx.: 300/600 €/año.
Extremadura: 10% máx.: 300 €/año.
Galicia: 10% máx.: 300 €/año.
Madrid: 20% máx.: 840 €/año.
Murcia. Nada
La Rioja: Nada.
Valencia: 15% máx.: 450 €/año.

Cada Comunidad Autónoma tiene previstos requisitos respecto de la edad, ingresos y otras circunstancias del contribuyente beneficiario de la deducción.