lunes, 26 de junio de 2023

El arrendamiento- distinto de vivienda- o de “temporada”.

 

HECHOS:

Ante una sentencia de desahucio por falta de pago y expiración del plazo, el inquilino interpone recurso de apelación, invocando que la condición impuesta en el contrato de arrendamiento de temporada suscrito entre las partes relativa a la estipulación de su duración mientras durase el alta laboral del arrendatario en la empresa es nula de pleno derecho y así debió ser declarada.

Subsidiariamente se opone a la condena dineraria por los devengos posteriores al tres de marzo del año 2021 fecha en la que el arrendatario abandonó la vivienda por hechos que pudieran ser constitutivos de ilícito penal sobre rotura de cerradura y cierre de suministros y daños que imputó al arrendador.

La Audiencia Provincial de Ciudad Real, sentencia de veinte de abril de dos mil veintitrés, desestima la apelación y confirma la sentencia anterior.

Considera la Audiencia que el arrendamiento se pacta como arrendamiento de temporada o de uso distinto a la vivienda, pactándose una duración de seis meses, prorrogables en su cláusula tercera. No fue objeto de discusión en autos que tuviera como objeto la necesidad permanente de vivienda del demandado y en consecuencia dicha calificación y la estipulación de su duración supusiese un fraude de ley.

Si se trata de un arrendamiento de uso distinto a la vivienda, es decir no tiene como destino la vivienda permanente del arrendatario, la duración estipulada en el art. 9, -aplicable a arrendamiento con destino a vivienda- no tiene carácter imperativo, pudiendo establecer las partes la duración temporal que estimasen conveniente con libertad de pactos, tal y como dispone el art. 4 de la LAU, en cuanto se rigen por la voluntad de las partes y solo en su defecto por lo dispuesto en su título III y supletoriamente por el código civil. La relación de las causas de resolución del contrato señaladas en el art. 27 de la LAU, referida a arrendamientos de vivienda (no de uso distinto a la vivienda), no impiden que las partes, conforme a la libertad de pactos, estipulasen los plazos, términos o condiciones resolutorias que estimasen procedentes.

Por lo que la primera premisa para que pudiera valorarse la pretendida nulidad, aducida como excepción por el demandado, a la expiración del término contractual pactado fundamento de la demanda, habría de partir del análisis y prueba de que el arrendamiento fue suscrito para una necesidad permanente de vivienda, lo cual no consta alegado en la contestación a la demanda.

En lo que respecta a la improcedencia de la condena al abono de cantidades posteriores al 3 de marzo de 2021, es preciso señalar que no consta ni se ha probado en la instancia que el arrendatario entregase las llaves o pusiese el inmueble a disposición del arrendador, ni le comunicase el tal referido abandono acaecido el 3 de marzo de 2021.

jueves, 22 de junio de 2023

Reclamación de alquileres y daños a un inquilino en rebeldía

 

HECHOS:

El arrendador de una vivienda reclama judicialmente al inquilino la cantidad de 14.487 euros, correspondiente a:

-10.000 euros, alquiler de los meses de febrero, marzo, abril y mayo de 2021, alegando que el demandado en fecha 26 de mayo de 2021 abandonó el inmueble, entregando la llave, dejando una nota en la que comunicaba el abandono del mismo, pero adeudando las rentas correspondientes a esos meses.

-627 euros de suministros.

-3.860,63 euros Desperfectos descontada la Fianza.

El demandado fue declarado en rebeldía.

La resolución de primera instancia desestimó la demanda, por entender que el actor no había probado que el desistimiento del arrendatario se había producido en la fecha que señalaba.

La Audiencia Provincial de PALMA DE MALLORCA, sentencia de tres de abril de dos mil veintitrés, estima en parte el recurso de apelación del arrendador y condena a abonar al actor la suma de 3.860,83 euros, más los intereses correspondientes,

Considera la Audiencia que, como reseña la sentencia, la declaración de rebeldía del demandado, no exime a la parte actora de probar los hechos constitutivos de su pretensión. El propio apelante admite que a él corresponde la carga de la prueba del efectivo abandono de la vivienda arrendada en la fecha que sostiene, para, sin embargo a continuación, decir que el demandado no la ha contradicho y que él no tiene medio de probarlo.

El que no haya sido contradicha esa fecha que se pretende, no le exime de su carga de probar tal extremo, no constituyendo en ningún caso una prueba diabólica, pues como dice la juez, se hace referencia en la demanda a la existencia de una nota que el demandado dejó, nota que sin embargo no fue aportada. El apelante trata de justificarse alegando que dicha nota "...que la juzgadora toma en consideración sin haberla visto no puede constituir un medio de prueba respecto de la fecha en que se abandonó la vivienda, dado que tan sólo indica "me voy, aquí te dejo las llaves", dejando las llaves en el interior de la vivienda, siendo por tanto un medio absolutamente insuficiente, razón por la cual no se aportó en la demanda", alegato que no puede tomarse en consideración puesto que la función valorativa de la prueba corresponde a los Jueces y Tribunales, y lo cierto es que el actor-apelante ha sustraído esa posibilidad a la juzgadora a quo al no aportarla a las actuaciones.

Y aún más, aunque fuera cierto lo que se alega, no estaría dispensado de la carga de la prueba que sobre él pesa, puesto que como dice la juez, podía haber mantenido la solicitud de vista realizada inicialmente y haber presentado algún testigo o solicitar el interrogatorio del demandado.

En cuanto a la reclamación por desperfectos. La sentencia de instancia desestima la partida relativa a la pintura argumentando, con cita de una sentencia de la A. Provincial de Barcelona, que "el desgaste de la pintura se corresponde con el uso normal de la finca arrendada, sin que sea un daño imputable al arrendatario"

El apelante invoca la cláusula cuarta del contrato que hace responsable al inquilino también de los daños causados por el mero uso. Entendemos que en este punto le asiste la razón, esa cláusula puesta en relación con las fotografías obrantes en el informe pericial aportado, nos permite comprobar que el estado de algunas de las paredes del inmueble exceden de lo que podría considerase uso normal de la finca, por lo que procede acceder a su petición.

lunes, 19 de junio de 2023

La cesión y subarriendo de una vivienda alquilada.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda suscrito entre la EMVS y un matrimonio en fecha 9 de mayo de 2014.

La Dirección de Servicios Sociales de EMVS el 28 -02-2020 realizó visita domiciliaria, encontrando en la vivienda a una persona que decía ser familiar de la adjudicataria, y que manifestó que los inquilinos estaban de viaje.

Nuevamente, el 15-09-2020 se realiza otra visita domiciliaria por los Servicios Sociales, en la que no se encuentra nadie en la vivienda, depositándose una carta en el buzón requiriendo una visita presencial por los inquilinos en la EMVS el 16-09- 2020 a las 10,30 h sin que nadie acudiera a dicha cita.

También por el Servicio de Inspectores de la EMVS se realizaron reiteradas visitas a la vivienda, sin que en ningún caso se encuentren a los inquilinos en ella y sí a personas que no quisieron identificarse y que no acreditan su título de ocupación, ni su parentesco con los inquilinos.

En fecha 1 de marzo de 2021, se recibe en EMVS una denuncia de una persona residente en el edificio en la que refiere que la vivienda está siendo subarrendada desde hace años.

La EMVS remitió un Burofax a la parte demandada el 15-04-2021 comunicándole la rescisión del contrato de arrendamiento y requiriéndoles el desalojo voluntario de la vivienda en un plazo que finalizaba el 10-05-2021.

En esa misma fecha el Servicio de Inspección de EMVS acudió a la vivienda, comprobando que la inquilina había hecho caso omiso a dicho requerimiento. Y que la vivienda seguía ocupada ilegalmente por personas que no se identificaron y que alegaron que no se irían de la vivienda.

El juzgado de primera instancia dicta sentencia declarando resuelto el contrato de arrendamiento por cesión inconsentida de la vivienda arrendada.

Los inquilinos apelan la sentencia invocando error en la valoración de hechos probados.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de diez de abril de dos mil veintitrés, estima el recurso de apelación y revoca la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que aun cuando sea suficiente el indicio de la introducción fraudulenta para presumir la existencia del subarriendo o cesión, no es menos cierto que esos indicios deben ser a la vez rigurosos y constatados a través de datos objetivos fiables, por medio de los cuales se acredite el hecho base de la pretensión del actor, pues de no acreditarse tales circunstancias la demanda debe ser rechazada.

En el presente caso los arrendatarios participaron a la arrendadora que se ausentarían de la vivienda arrendada por un periodo de unos meses y la presencia de una persona, en la vivienda arrendada, para evitar la ocupación ilegal de la misma, que acudiría una vez por semana para abrir las ventanas, pero la presencia de esta señora no puede considerarse un indicio de la introducción de un tercero en la relación arrendaticia dada la finalidad de la presencia de aquella.

Se desconoce la identidad de la persona presuntamente cesionaria, sin que a tales efectos sirva la existencia de una denuncia anónima a la que alude la actora en su demanda.

Respecto de las visitas realizadas por los servicios sociales y el Servicio de inspección referido, sin que encontraran a los inquilinos en la vivienda alquilada, hay que decir:

1º Los arrendatarios ya comunicaron su ausencia de la vivienda, como queda expuesto.

2º El hecho de que los referidos servicios encontraran en la vivienda arrendada a los demandados, personas que no se identificaron, ni acreditaran título alguno para su ocupación, no significa, necesariamente, fueran cesionarios de la vivienda, cuya presencia podría obedecer, ante la ausencia de los arrendatarios, a evitar la ocupación ilegal de la misma por terceros, y abrir semanalmente las ventanas.

3º Las personas de los servicios sociales y los inspectores de la EMVS, que levantaron las correspondientes actas no fueron propuestos por la actora como testigos.

Tampoco se ha aportado por la actora recibos de luz, u otros, que acrediten que a pesar de estar ausentes los arrendatarios, se realizaban consumos indicativos de que vivían terceras personas.

miércoles, 14 de junio de 2023

Sometimiento a arbitraje de un arrendamiento de vivienda.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda firmado el 28 de agosto de 2015, con una duración de un año prorrogable hasta cinco.

En dicho contrato se estipulaba que: “ambas partes acuerdan someter cualquier discrepancia o litigio derivado de este contrato a los tribunales arbitrales, de acuerdo con lo establecido en la Ley 36/1968, de 5 de diciembre."

Con fecha 26 de mayo de 2020, la arrendadora requirió fehacientemente a la inquilina, advirtiéndola de que no se le renovaría el contrato de arrendamiento y de que le adeudaba las rentas correspondientes a los meses de marzo, abril y mayo, debiendo sumársele las correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, previstas en el contrato y la de septiembre del presente año.

Llegado el vencimiento del contrato, la inquilina manifestó su voluntad de no someterse a lo pactado en el contrato y seguir habitando la vivienda arrendada sin pagar la renta.

La arrendadora, al no concretar la corte de arbitraje, entendió que nos encontrábamos ante una cláusula patológica, que invalidaba la misma, permitiendo concluir la inexistencia de "cláusula de arbitraje", siendo competente para conocer del procedimiento de desahucio por expiración del plazo contractual el Juzgado de Primera Instancia de los de Madrid, al que por turno correspondiera.

Presentada demanda de desahucio ante el juzgado de primera instancia, éste admitió a trámite la demanda y formulada declinatoria por la parte demandada, dictó Auto de fecha 24-1-2022, estimando la declinatoria.

Ante ello se presenta demanda ante la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, solicitando el nombramiento judicial de un árbitro, de entre el listado de la Corte de Arbitraje del ICAM, especializado en derecho civil.

El TSJ de Madrid dicta sentencia de diez de mayo de dos mil veintitrés, estimando la demanda de designación de un árbitro en derecho, para cuya elección se estará a lo expuesto en el fundamento cuarto de esta sentencia, confeccionando la consiguiente lista para el posterior nombramiento entre ellos, por sorteo, de un árbitro titular y de dos suplentes, a presencia de las partes y del Letrado de la Administración de Justicia de esta Sala.

lunes, 12 de junio de 2023

El preaviso de fin de contrato por carta certificada

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 12 de noviembre de 2017.

El día 7 de septiembre de 2020, el arrendador remitió a los inquilinos una carta certificada que fue recepcionada por la arrendataria el día 10 de septiembre de 2020.

Según la arrendadora, en la carta se ponía de manifiesto su voluntad de no renovar el contrato suscrito entre las partes una vez que se completaran los tres primeros años de vigencia.

Y según los inquilinos nunca recibieron esa comunicación, aclarando la inquilina en el juicio que lo que recibió el día 10 de septiembre de 2020 no fue la carta que la demandante dice haberle enviado, sino una carta manuscrita a bolígrafo referida al incremento de la renta.

El juzgado de primera instancia declaró resuelto el contrato por cumplimiento de su duración.

La Audiencia Provincial de Albacete, sentencia de diez de abril de dos mil veintitrés, desestima la apelación de los inquilinos y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que comparte plenamente la motivación de la sentencia, en cuanto a la existencia de la notificación, puesto que consideró que sí que debía tenerse por efectuada, aunque el servicio de Correos no certifique el contenido de las cartas certificadas remitidas a los particulares, sino sólo el envío y la recepción; siendo ello así porque, partiendo de que se ha probado la emisión y recepción de una comunicación, manteniendo la demandante que era la de negativa a la prórroga y los demandados que era un manuscrito sobre elevación de la renta, incumbía a éstos aportar al juicio el supuesto manuscrito y no lo hicieron. Y, por otra parte, la lógica de las cosas lleva a pensar que si la demandante se preocupó de enviar una carta certificada fue para comunicar su voluntad contraria a la prórroga. A ello debe añadirse que según el contrato la comunicación de incremento de renta tenía que venir acompañada de una certificación del Instituto Nacional de Estadística acreditativa de la variación del IPC, y la demandada en el interrogatorio no refirió que en la carta que según ella recibió se incluyera semejante documento.

También se refieren los recurrentes a la circunstancia de que el testigo interviniente en el juicio a instancias de la demandante tenía un claro interés en el litigio, no solo por ser su esposo, sino también por ser cotitular de la vivienda arrendada.

Ante ello hay que decir que, a pesar de ese evidente interés, la declaración del testigo ha podido resultar convincente para la Sra. Magistrada Juez, igual que lo es para la Sala, que ha visionado la grabación del juicio. Se destaca al respecto que según la Ley incluso los interrogatorios pueden hacer prueba a favor de los interrogados

miércoles, 7 de junio de 2023

La gestión inmobiliaria en los alquileres de vivienda

 

La reciente reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, llevada a cabo por la ley 12/2023, de 24 de mayo, introduce en el artículo 20 el siguiente párrafo: Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador.

No cabe duda de que esta norma imperativa significa una postura opuesta a la situación de hecho actual, en la que, normalmente, el inquilino asumía los gastos originados por la intervención de una agencia inmobiliaria o API.

Sin entrar a valorar si esa situación era correcta desde el punto de vista ético o de justicia, y sin pretender la posesión del don de profecía, lo cierto es que esa radical modificación va a provocar alguno o varios de los siguientes efectos.

1.- Encarecimiento del alquiler: Los arrendadores al asumir un costo no previsto, lo repercutirán en el precio de los alquileres.

2.- Disminución de las viviendas en alquiler. Quienes no tengan necesidad de esa renta y no quieran pagar la gestión inmobiliaria, dejarán de alquilar.

3.- Gestión privada. Los propietarios que no quieran pagar esa gestión y necesiten alquilar su inmueble, lo harán directamente.

4.- Cobro de las visitas: Las agencias inmobiliarias tratarán de repercutir de modo inmediato su principal actividad, enseñar pisos.

5.- Reducción del número de visitas: Las agencias inmobiliarias, y los particulares, no “enseñarán” la vivienda, hasta haberse cerciorado que el aspirante a inquilino reúne las condiciones previstas en cada caso.

6.- Reducción del costo de esa gestión: Al contraerse el mercado de las agencias, la ley del mercado les obligará a minorar los precios.

lunes, 5 de junio de 2023

El requerimiento previo al avalista

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento en la que se pacta una cláusula de garantía del cumplimiento de las obligaciones que para la parte arrendataria se derivan del contrato, y en especial la concerniente al pago de la renta, renunciando el avalista solidario a los beneficios de excusión, división y orden, bastando a tales efectos el simple requerimiento formulado en el domicilio indicado.

Como consecuencia del impago de los alquileres por la parte arrendadora se insta demanda contra los inquilinos y el avalista en reclamación de las cantidades debidas en concepto de rentas y gastos y consumos acordados en el contrato hasta la fecha de desistimiento unilateral del contrato acaecido en junio de 2020.

El juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda respecto a los inquilinos no personados y desestima la demanda respecto al avalista, ya que no consta que el mismo haya sido requerido como exige el art. 438.3.3 LEC.

La Audiencia Provincial de Oviedo, sentencia de diez de abril de dos mil veintitrés, desestima la apelación del arrendador y confirma la sentencia del juzgado.

Considera la Audiencia que para acumular las acciones de reclamación contra el inquilino y contra el avalista lo único que se exige es el requerimiento previo de pago.

En relación con el requerimiento previo de pago es indiscutida su naturaleza recepticia, no obstante lo cual es doctrina constitucional reiterada (Sentencias del Tribunal Constitucional 82/2000, de 27 de marzo, 145/2000,de 29 de mayo, y 6/2003, de 20 de enero), que los actos de comunicación producen plenos efectos cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada.

En el presente caso, no consta que se haya practicado el requerimiento previo de pago, tampoco consta cualquier actuación del codemandado que pudiera considerarse obstativa a la recepción de la comunicación de la demandante, que ni siquiera consta que haya sido intentada en el domicilio del codemandado tal como así se hizo constar en el contrato, lo único que resulta es una llamada de teléfono mencionada por el propio demandado, informándole de la situación pero consta que hubiese sido requerido de pago en forma efectiva, por lo que, en este caso, atendido el resultado del prueba practicada, no puede considerarse probado por las demandantes, a quienes correspondía probarlo, como hecho constitutivo de su demanda,  el requerimiento previo de pago al fiador, que es un requisito de procedibilidad, o presupuesto procesal del ejercicio de la acción de reclamación de cantidad contra el fiador, cuya finalidad es la de proporcionar al fiador el conocimiento de la existencia del impago por el arrendatario, y su importe, para que el fiador pueda tomar la decisión que estime oportuna en orden al pago, y la evitación del pleito, de ahí que su falta, o su formulación deficiente, por no cumplir su finalidad, determina su ineficacia.

La consecuencia de la ausencia de requerimiento previo al fiador es la de dejar imprejuzgada la acción de responsabilidad del fiador, sin entrar a analizar la existencia, contenido, o alcance de la responsabilidad del fiador, por cuanto el requerimiento previo al fiador codemandado es un presupuesto procesal de la acción acumulada.