Los elementos comunes en la Ley de Propiedad Horizontal: El sótano.

El Tribunal Supremo en sentencia de 5 de setiembre de 2011 reitera la doctrina jurisprudencial de que el subsuelo de una comunidad de propietarios, cuando no tenga atribuida naturaleza privativa en el título constitutivo de la propiedad horizontal, ni exista una causa válida que justifique su atribución a un copropietario, tiene naturaleza de elemento común.

Los hechos debatidos se resumen en que bajo los locales comerciales de la finca existía una zona de aproximadamente 500 metros cuadrados, que no figuraba recogida en el título constitutivo de la propiedad horizontal y que no tenía reflejo registral alguno; indicaba que, pese a que la propietaria de los locales no ostentaba, ni tenía atribuido sobre tal espacio derecho alguno de uso exclusivo y excluyente, había procedido a horadar el forjado que separaba sus locales del espacio existente en el subsuelo que la actora consideraba común, para utilizar de modo exclusivo el mismo.

Ante ello la Comunidad reclamaba que se declarase que el espacio existente en la planta sótano, bajo los locales comerciales es un elemento común del edificio que pertenece en copropiedad a todos los propietarios de la finca para su uso y disfrute y que se condenara a la demandada a reponer el espacio comunitario en el estado en el que se encontraba antes de las obras de modificación realizadas.

El juzgado acogió la demanda y señaló que la demandada carecía de título sobre el sótano, que había realizado obras sobre el forjado, un elemento común, sin el imprescindible consentimiento de la comunidad y que no cabía legitimar como elemento privativo de hecho lo que con arreglo a derecho era un elemento común, como es el subsuelo de los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal

Por el contrario la Audiencia Provincial en apelación indicó que los huecos que ahora configuran el sótano se dejaron sin hormigonar para que, tras la inspección municipal, se pudiera acceder por el propietario de los locales a esa zona; y valoró que el promotor de la obra atribuyó físicamente el espacio litigioso al propietario de los locales, aunque por los inconvenientes urbanísticos existentes, no se reflejara tal atribución en el Registro.

El TS revoca la sentencia de la Audiencia y ratifica el fallo del Juzgado reiterando la doctrina jurisprudencial de que el subsuelo de una comunidad de propietarios, cuando no tenga atribuida naturaleza privativa en el título constitutivo de la propiedad horizontal, ni exista una causa válida que justifique su atribución a un copropietario, tiene naturaleza de elemento común.

Considera que el espacio litigioso no estaba descrito ni mencionado en el título de división de propiedad horizontal, tampoco en las modificaciones que, según consta en las actuaciones, se llevaron a efecto posteriormente.

Que los supuestos en los que esta Sala ha llegado a una conclusión diferente, se justificaban en la existencia de un error material en la descripción contenida en la escritura de división de propiedad horizontal o en las necesidades derivadas de un proceso de edificación.

Que la irregularidad probada por la sentencia recurrida, consistente en la falta de descripción del espacio, su ocultación, tras una inspección administrativa , para poder proceder a su apertura realizando actuaciones sobre un elemento común sin el consentimiento de la comunidad, no puede ser obviada, ni cabe, a pesar de ella, otorgarse la propiedad privada de 500 metros cuadrados a un copropietario, sin que exista título de propiedad, ni causa que pueda justificar tal atribución, y sin que estos metros cuadrados tengan su correspondiente reflejo a efectos de determinar los coeficientes de participación en la comunidad.

La creación telemática de sociedades mercantiles

En el BOE nº 124 de 25 de mayo de 2011, se publica una Instrucción de la Dirección General de los Registros y del Notariado sobre constitución de sociedades mercantiles y convocatoria de Junta General, en aplicación del Real Decreto-ley 13/2010, de 3 diciembre, en la que se establecen medidas cuyos objetivos son la agilización y reducción de costes del proceso constitutivo de las sociedades de capital y que a efectos divulgativos cabe resumir así:

1. Las sociedades de capital se constituirán preferentemente por medios telemáticos. En especial, las sociedades de responsabilidad limitada cuyo capital social no supere los 30.000 euros, que tengan entre sus socios sólo personas físicas y la estructura del órgano de administración sea un administrador único, dos con facultades mancomunadas o varios solidarios.

2. Los notarios deberán informar a sus clientes sobre el procedimiento de constitución telemática cuando se pretenda la constitución de una sociedad de responsabilidad limitada con las características descritas anteriormente. Dicha información contendrá todos los elementos caracterizadores del proceso constitutivo, con indicación expresa de los plazos y la reducción de costes previstos en el mencionado precepto.

3. El procedimiento telemático gozará de aranceles reducidos y quedará exento de las tasas de publicación en el Boletín Oficial del Registro mercantil.

4. Para la calificación e inscripción de sociedades de capital en el Registro mercantil, no será necesaria la presentación del documento de autoliquidación con alegación de la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos jurídicos documentados.

5. La instrucción establece también una serie de requisitos en relación con los Estatutos/tipo aprobados por la Orden JUS/3185/2010, de 9 de diciembre: Denominación, objeto social, número de administradores y publicación en la web de las convocatorias sociales

PROPIEDAD HORIZONTAL: Juntas de propietarios

La Junta, como manifiesta el preámbulo de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, está compuesta de todos los titulares, tiene los cometidos propios de un órgano rector colectivo, ha de reunirse preceptivamente una vez al año, y para la adopción de acuerdos válidos se requiere, por regla general, el voto favorable tanto de la mayoría numérica o personal cuanto de la económica, salvo cuando la trascendencia de la materia requiera la unanimidad, o bien cuando por el contrario, por la relativa importancia de aquélla, y para que la simple pasividad de los propietarios no entorpezca el funcionamiento de la institución, sea suficiente la simple mayoría de los asistentes.

COMPONENTES:

Todos los propietarios a título personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario.
Pisos o locales en copropiedad: Si algún piso o local perteneciese pro indiviso a diferentes propietarios éstos nombrarán un representantes para asistir y votar en las juntas:
Usufructos: La asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario, quien, salvo manifestación en contrario, se entenderá representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegación cuando se trate de los acuerdos cuya aprobación requiera unanimidad o de obras extraordinarias y de mejora.
Propietarios morosos: Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será completada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley:

CONVOCATORIA.
JUNTA ORDINARIA. Al menos una vez al año, convocada con seis días de antelación.
JUNTA EXTRAORDINARIA: Con la antelación que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados, en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.
JUNTA UNIVERSAL: Podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.

FACULTADES DE LA JUNTA:
a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos de la Comunidad y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos
b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes
c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador
d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen Interior
e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común

QUORUM PARA ADOPTAR ACUERDOS:
a) UNANIMIDAD: Sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad

b) 3/5 partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para:
1.- El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos.

2.- El arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso específico en el inmueble.

3.- El establecimiento o supresión de equipos o sistemas distintos de los mencionados en el apartado anterior que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo bastará el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación

c) Mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación: Para la validez de los demás acuerdos.

d) 1/3 de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación para : La instalación de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, o la adaptación de los existentes, las como la instalación de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de la energía solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.

PROPIEDAD HORIZONTAL: ¿Cuándo se inicia?

En un supuesto en el que la entidad demandante que había permutado el derecho de superficie sobre un solar por inmuebles futuros resultantes de la división en propiedad horizontal, los cuales se relacionan en la escritura pública de permuta, solicita que se lleve a cabo de forma inmediata, es decir antes de finalizar la construcción del inmueble, la escritura de división horizontal del mismo.

El Tribunal Supremo en sentencia de veintinueve de Abril de dos mil diez rectifica un Auto de la Audiencia Provincial que había declarado que la demandada no está obligada a otorgar la escritura pública de división en régimen de propiedad horizontal sino hasta la terminación de la construcción y declara a su vez:

Aunque lo habitual es que el otorgamiento de escritura pública como título constitutivo de la propiedad horizontal se lleve a cabo cuando el edificio esté ya terminado, nada impide que se otorgue cuando no lo esté, tanto más cuanto en el presente caso ya se había constituído un estado de propiedad horizontal aún no declarada mediante la escritura de división en régimen de propiedad horizontal, pero ya se preveía en la escritura de permuta. Es lícita y permitida por la Ley Hipotecaria la constitución y subsiguiente inscripción en el Registro de la Propiedad del régimen de propiedad horizontal de un edificio en construcción. Es la situación que se ha llamado de "prehorizontalidad", como estadio preparatorio de la propiedad horizontal, que surgirá definitivamente cuando la construcción esté terminada.

Ordena por tanto que la escritura de división y constitución del régimen de propiedad horizontal no debe dilatarse a la terminación de la construcción, sino se otorgará inmediatamente, sin dilación alguna.

ALTERNATIVA A LA ACTUAL SEQUIA DE CREDITOS INMOBILIARIOS

En las décadas de los sesenta y setenta del pasado siglo era impensable a un particular obtener un crédito hipotecario para financiar la adquisición de una vivienda.

El sistema de pago aplazado del precio se sustentaba por la concesión de ese aplazamiento a riesgo del vendedor, ya fuera un particular o una inmobiliaria/constructora, en ocasiones se aplazaba el otorgamiento de la escritura de compraventa hasta el momento en que se hubiera pagado la totalidad del precio, en otras se otorgaba esta escritura pero pactando una condición resolutoria para caso de impago.

En el momento actual no parece que exista impedimento alguno para volver a un sistema análogo y que en una compraventa de vivienda entre particulares pueda el vendedor otorgar un aplazamiento en el precio, asegurando el cobro de ese precio mediante una garantía hipotecaria que trabe el propio bien inmueble que entrega.

No debe olvidarse que la hipoteca es la garantía por excelencia en el cumplimiento de obligaciones futuras, ya que:
a) La firma de escritura pública ante Notario da fe de cada uno de los puntos de la operación
b) Su inscripción en el Registro de la Propiedad, permite esgrimirla contra terceros
c) El sistema de Ejecución Judicial de la Hipoteca, la dota de una cierta celeridad en el ámbito procesal

En ese sentido de adoptarse esta posibilidad sería aconsejable del mismo modo que hace la banca exigir al deudor hipotecario:

1.- La contratación de un seguro de daños que incluya al menos las garantías de Incendio, explosión y rayo, por un capital igual o superior al del valor de tasación del bien, excluido la repercusión del valor del solar, como exige la normativa reguladora del mercado hipotecario (Ley 2/1981). Esta póliza deberá contener cláusulas que prohíban rescindir o modificar o reducir los capitales asegurados, sin permiso del acreedor hipotecario y que obliguen a la Aseguradora a notificar cualquier evento en tal sentido a dicho acreedor, así como la falta de pago de los recibos. Asimismo que, en caso de siniestro, corresponde al acreedor hipotecario la percepción de la indemnización hasta la cifra correspondiente al importe del préstamo no amortizado en la fecha del siniestro

2.- La contratación de una póliza de seguro de vida que en caso de fallecimiento del comprador/deudor asegure un capital suficiente para atender el importe del precio pendiente de pago, con las mismas garantías complementarias antes descritas.

3.- La prestación de un aval personal por tercero que ofrezca al vendedor garantía de solvencia suficiente.

4.- También podría tener interés que quedara pactado un procedimiento de dación en pago para el caso de que el deudor no pudiera hacer frente al precio aplazado, cuyo procedimiento debería respetar la prohibición del art. 1.859 del CC: “El acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas”.

La ventajas que este sistema tiene para comprador y vendedor son evidentes:

1.- Posibilidad de llevar a cabo operaciones de compraventa que, en la situación actual del mercado hipotecario bancario, son impensables.

2.- Abaratamiento de costes en la compraventa ya que se evitan: Comisiones de apertura, gastos de tasación, gastos de gestoría, se podrían reducir los gastos notariales y registrales si en una sola escritura de otorga la compraventa y la hipoteca etc..


Para el vendedor/acreedor hipotecario tiene la desventaja evidente de que no va a percibir la totalidad del precio en el momento de entregar el inmueble y de permanecer vinculado a una operación inmobiliaria, cuando habiéndola hecho al modo tradicional hasta ahora hubiera quedado libre de toda preocupación, esto es cierto, pero hay que valorar en cada caso concreto el punto 1.- antedicho, es decir si la operación era inviable con los criterios bancarios actuales; por el contrario como ventaja añadida para el vendedor puede ser la periodificación del gravamen fiscal sobre la ganancia patrimonial en IRPF, ahora que parece va a ser elevado.


En resumidas cuentas si esta idea se propagara la desventaja antes subrayada quedaría intensamente paliada y se produciría una auténtica revolución en el mercado inmobiliario que a lo mejor resultaba sumamente benéfica.

CERRAMIENTOS Y VERJAS EN COMUNIDADES DE PROPIETARIOS

La frecuente pregunta acerca del quórum necesario para que una Comunidad de Propietarios adopte validamente el acuerdo de instalar una verja de cerramiento de proteja y delimite el inmueble ha sido resuelta recientemente, veinte de Mayo de dos mil nueve por el Tribunal Supremo, sentando la siguiente doctrina jurisprudencial: El cerramiento de un inmueble, consistente en la instalación de una verja en la zona de aparcamiento y garaje, espacio en los que están situados los locales comerciales de los actores, para dejar una puerta de salida al paseo y otra que baja al garaje, ocasiona perjuicios a los demandantes y afecta al Título Constitutivo por suponer una alteración de los elementos comunes y debe acordarse en Junta de Propietarios por unanimidad.

Partiendo de que el artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal exige la unanimidad sólo para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el Título Constitutivo de la propiedad horizontal o en los Estatutos de la Comunidad, considera el Tribunal Supremo que el cerramiento acordado, consistente en la instalación de un verja en la zona de aparcamiento y garaje número 1, espacio en que están situados los locales comerciales de los actores, para dejar una puerta de salida al paseo y otra a la escalera que baja al garaje número 1 les ocasiona perjuicios y afecta al Título Constitutivo por suponer una alteración de los elementos comunes y debe acordarse en Junta de Propietarios por unanimidad.

El acuerdo que nos ocupa perjudica a los demandantes desde la óptica de sus derechos como dueños de locales comerciales y con independencia de que los mismos sean destinados en la actualidad a negocios abiertos al público, garajes o almacenes, ya que, en todo caso, no podrían desarrollar sus legítimas facultades dominicales, en el sentido de facilitar el acceso de clientela o de proveedores a sus locales, por lo que es procedente respetar a los propietarios en los derechos adquiridos, los cuales han sido menoscabados en sus posibilidades de utilización al impedir el flujo de clientes o de mercancías a los almacenes para cuyo fin adquirieron los demandantes los citados locales.

Por demás, es cierto que el cerramiento de la superficie del inmueble es una facultad que reconoce el artículo 388 del Código Civil para las fincas, que sirve no sólo para fijar los límites, sino para la defensa de la propiedad, aunque ello no puede suponer la modificación del contorno de la urbanización, según ha resuelto la STS de 30 de enero de 1996 , en un supuesto que realmente había que considerar como una obra excesiva, y, en el mismo sentido, se manifiestan las restantes SSTS citadas en el segundo motivo de este recurso.