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jueves, 27 de enero de 2022

LAU 1994: La reparación de humedades en un arrendamiento de vivienda.

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia condena al arrendador de una vivienda a realizar las obras necesarias para erradicar los problemas de humedad que presenta la vivienda, con suspensión de la obligación de la parte arrendataria al pago de la renta mensual desde la suscripción del arriendo de vivienda de autos y hasta que la causa u origen de las humedades de la vivienda de autos hayan sido reparada.

La Audiencia provincial de Oviedo, sentencia de veintinueve de octubre de dos mil veintiuno, revoca la anterior resolución desestimando la demanda del inquilino.

Considera la Audiencia que es oportuno señalar que la obligación que el artículo 21 de la LAU impone al arrendador de realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido ha sido matizada por la jurisprudencia cuando aquella constituye un piso de un edificio en régimen de propiedad horizontal; en ese caso la obligación del arrendador se constriñe a la conservación de los elementos privativos pues es obvio que, con arreglo al artículo 7 de la Ley dePropiedad Horizontal, el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.

En cambio en el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.

Es así que el TS ha fijado doctrina en su sentencia de 29 de febrero de 2012 indicando que no cabe imputar al arrendador del local comercial los daños derivados de defectos en los elementos comunes.

Pues bien en el caso que nos ocupa es claro que, al margen de un problema de ventilación que únicamente sería imputable al arrendatario, el resto de las humedades de condensación y filtración que se mencionan en la demanda son consecuencia de un vicio estructural de la fachada del edificio.

Consta que la comunidad conoce el problema porque, a raíz de las quejas de varios vecinos, ha recabado un informe técnico sobre las causas de ese fenómeno y las soluciones constructivas correspondientes; es así que por el momento solo ha ordenado operaciones puntuales descartando una intervención de mayor envergadura por su elevado coste, pero es obvio que a este respecto el arrendador ha agotado los medios a su alcance y por consiguiente el arrendatario solo podía optar por el desistimiento del contrato sin indemnización de daños y perjuicios, razón por la cual procede estimar el recurso.

miércoles, 19 de enero de 2022

Los efectos de la inhabitabilidad en una vivienda arrendada

 

HECHOS

La arrendadora de una vivienda presenta demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago más reclamación de rentas

La inquilina formula demanda reconvencional solicitando la reclamación de daños y perjuicios por incumplimiento de las condiciones de salubridad y habitabilidad de la vivienda.

La sentencia estimó íntegramente la demanda condenando a la inquilina a pagar SIETE MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y TRES EUROS (7.293 euros), por las rentas vencidas y no satisfechas y desestimó la demanda reconvencional.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 22 de octubre de 2021, estima la apelación de la inquilina, revoca la anterior sentencia y condena a la arrendadora a pagar a la inquilina 2.000 euros en concepto de indemnización por daños morales.

Considera la Audiencia que está acreditada la existencia de diversas comunicaciones a la parte actora sobre diversas deficiencias en la vivienda. Que conforme al artículo 21.3 de la LAU, no es necesaria la comunicación fehaciente, sino que simplemente se exige la obligación de poner en conocimiento la necesidad de las reparaciones.

La situación de inhabitabilidad ha quedado acreditada, por el informe del perito judicial, que cataloga las anomalías del sistema eléctrico y de la evacuación de líquidos como muy graves y que por lo tanto afectan la habitabilidad del edificio, así como las humedades por filtraciones exteriores como las humedades de condensación comprometen la habitabilidad de la vivienda.

La inquilina peticionó inicialmente, conforme al art. 21 de la LAU,  el cumplimiento de la obligación de realización de las obras necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, si bien, al quedar resuelto el contrato por falta de pago de la renta alegó en ese procedimiento que la vivienda era inhabitable e inservible conforme a las denuncias adjuntadas, pero no se admitió su discusión en el marco de ese procedimiento-, la cuestión litigiosa ha quedado limitada a la indemnización solicitada.

Se ha acreditado que la vivienda no estaba en condiciones de habitabilidad, pero también es cierto que la demandada continuó viviendo en la casa hasta que abandonó la vivienda en el curso del presente procedimiento. Por tanto, el daño moral no puede ser cuantificado en la misma cuantía que las rentas que correspondían a la vivienda porque la demandada decidió libremente continuar utilizando la casa a pesar de las deficiencias. De este modo, tribunal estima prudencialmente que debe estimarse el daño moral en 2.000 euros.

martes, 18 de enero de 2022

LAU 1994. La subrogación en el arrendamiento, del comprador de una vivienda alquilada

 

HECHOS

El juzgado de primera instancia desestima una demanda de desahucio por falta de pago al considerar que no se habían ofrecido al arrendatario datos suficientes de la adquisición de la propiedad por el requirente de pago no incluyéndose en la comunicación documentación relativa a la compraventa por la parte actora hoy recurrente.

La Audiencia Provincial de Guadalajara, sentencia de veintiséis de octubre de dos mil veintiuno, estima la apelación del arrendador y condena a la inquilina a desalojar la vivienda.

Considera la Audiencia que no parece discutirse que la demandante es la actual legítima propietaria de la vivienda de autos, y, por lo tanto, ello comporta que es la actual arrendadora de la misma. En ningún precepto (salvo el artículo 25 de la LAU al regular el derecho de adquisición preferente del arrendatario en caso de venta de la finca arrendada) se impone a la propietaria que vende la obligación de comunicar al arrendatario el hecho de la venta.

El comprador, por razones obvias, deberá comunicar la nueva titularidad, para pasar a cobrar las rentas a partir de que ostenta la propiedad. Y así consta en autos esa notificación que el juzgador considera insuficiente pero que entiende esta Sala debía ser bastante a los efectos de reclamar la renta, no constando que el arrendatario haya pagado a un tercero la renta y debiendo mediante una actuación mínimamente diligente efectuarlas comprobaciones precisas máxime, insistimos cuanto el anterior propietario no le reclamaba ya las rentas devengadas lo que apuntaría claramente que había dejado de ser propietario.

En términos generales, y dejando a salvo el derecho de adquisición preferente establecido a favor del arrendatario, la propiedad del inmueble puede cambiar de mano, sin que el arrendatario tenga nada que decir al respecto.

Como claramente resulta del art. 14 de la LAU, la transmisión de la propiedad -y la posición de arrendador se produce al margen de la relación arrendaticia, siendo ésta la que puede verse influida por dicha transmisión.

Las transmisiones de propiedad que se hayan producido con anterioridad a la adquisición por parte de la actora, resultan totalmente irrelevantes de cara a la resolución del caso que nos ocupa. La demandante es propietaria y arrendadora, y ello le legitima para ejercitar la acción de desahucio una vez extinguido el plazo contractual y legal.

Nada hay que añadir en relación con el débito de las rentas y su extensión. En definitiva, no compartimos en absoluto el criterio de la sentencia apelada acerca de que el actual arrendador deba justificar la cadena de transmisiones o en mayor medida la adquisición cuando, nuevamente destacamos no se cuestiona su legitimación que deriva de la condición de propietario por adquirir del anterior titular y arrendador.

Propiedad Horizontal: Obras inconsentidas en elementos comunes.

 

HECHOS:

Una copropietaria demanda a otra condueña para que sea condenada a realizar todas las obras que fueren necesarias a fin de reponer la fachada de su piso a su estado original, por considerar que habría realizado obras que vulneran la estructura y aspecto exterior de la finca sin previa autorización unánime de la comunidad.

La demandada se opone invocando falta de legitimación de la demandante por no ser presidente o vicepresidente de la Comunidad de Propietarios afectada, y actuar con la oposición de la misma, movida por un ánimo puramente vindicativo, y por otra parte alega tolerancia de la Comunidad de Propietarios ya que existen otros vecinos que también han hecho cerramientos similares al suyo.

El Juzgado de primera instancia estima en parte la demanda y condena a la demandada a reponer el muro de separación entre la terraza y la habitación contigua, , sin que proceda la eliminación de la carpintería de PVC y cristalera que sirve actualmente de cerramiento de la terraza de su piso.

La Audiencia Provincial estima la apelación de la demandada y desestima por completo la demanda por considerar que la demandante carece de legitimación puesto que no actuaba en beneficio de la Comunidad, y que no ha sufrido perjuicio, ni ella ni la comunidad en cuyo nombre dice actuar, perjuicio alguno con ocasión de las obras ejecutadas y el 70% de las viviendas tienen similares modificaciones, de modo que parece pudiera quedar a capricho de esta u otra demandante el determinar en cada momento cual se cierra o se mantiene, a su antojo, de no accionar contra todas.

El Tribuna Supremo, sentencia de 22 de diciembre de 2021, estima el recurso de casación de la demandante, revoca la sentencia de la Audiencia y confirma íntegramente la sentencia de primera instancia.

Considera el Supremo que tiene declarado que cualquiera de los comuneros puede comparecer en juicio y ejercitar acciones que competan a la comunidad, siempre que actúe en beneficio de la misma. La sentencia de 31 enero de 1995, afirma que es doctrina reiterada de esta Sala la de que cualquier condómino está legitimado para ejercitar acciones, no tan solo de aquella parte del espacio comprensivo de su piso o local sobre los que ostenta un derecho singular y exclusivo, sino también en defensa del interés que le corresponde sobre los elementos comunes.

En aplicación de esta doctrina, de acuerdo con el art. 13.3de la LPH y art. 396 del C. Civil, cabe reconocer legitimación a la demandante para actuar en beneficio de la comunidad.

De acuerdo con lo declarado en sentencias de 1 de febrero de 2006, y de 4 de enero de 2012, debemos declarar que no concurre abuso de derecho en la comunera que pretende impugnar la demolición de los muros de cierre de una vivienda para anexionar la terraza a la vivienda, actuación procesal que no solo se ha seguido en este caso, sino también en otros, también impugnados por ella.

Es un hecho acreditado que la comunidad dio autorización, al menos, en un caso para el cierre de las terrazas, con carpintería de aluminio, pero no consta autorización alguna ni expresa ni tácita para la demolición de los muros de cierre de la vivienda. La demandante intentó, en dos ocasiones, que se introdujese en el orden del día el tema de las demoliciones de muros de cierre y no se le permitió, por lo que al no ser debatido el tema, no puede presumirse el consentimiento tácito. En suma, el art. 7 de la LPH impide las alteraciones en la configuración exterior de edificio sin la preceptiva autorización de la comunidad y dicha venia no ha existido con respecto a los muros de cierre y sí consta conferida autorización para el cierre de la terraza con carpintería de aluminio.

miércoles, 12 de enero de 2022

Las obligaciones del fiador en un arrendamiento de vivienda.

 

HECHOS

Contrato de arrendamiento de vivienda en el que se introduce una cláusula por la que se constituye un avalista personal y solidario que avala a todos los efectos a los arrendatarios en el contrato de arrendamiento haciéndose cargo de cualquier impago que se pudiera producir.

Al término del mismo, al entregar las llaves, se aprecian daños en la vivienda arrendada por importe de 1.944,56 euros, que son reclamados judicialmente tanto a los inquilinos como al avalista.

El Juzgado de primera instancia condena a los arrendatarios a pagar la cantidad reclamada, pero absuelve de ello al avalista.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 4 de noviembre de 2020, desestima el recurso de apelación y confirma la sentencia en cuanto a la absolución del avalista.

Considera la Audiencia que es doctrina comúnmente admitida que, conforme a los dispuesto en el artículo 1827 del Código Civil, según el cual la fianza debe ser expresa y no debe extenderse a más de lo contenido en ella, su interpretación debe ser restrictiva en beneficio del deudor, y no permite p.ej. su extensión a actos anteriores a su vigencia, ya que, en otro caso, no sería un aval sino una asunción de deuda.

En el presente caso dado que el contrato no parece extenderse (desde luego no lo hace de forma expresa) al cumplimiento de la totalidad de las obligaciones derivadas del contrato, sino únicamente a aquellas obligaciones de corte estrictamente pecuniario (habla hacerse "cargo de cualquier impago"); y dado que extender dicha cobertura a las obligaciones no dinerarias derivadas del contrato (como lo serían la conservación de la cosa arrendada y su devolución en el mismo estado en que la recibió, por ejemplo) solo sería posible acudiendo al principio de que el incumplimiento de toda obligación es traducible o convertible en una compensación económica (id quod interest), lo que implicaría una vulneración del principio de interpretación restrictiva antes expuesto; debe acogerse la conclusión alcanzada por la juez a quo y, entendiendo que las responsabilidades que nos ocupan no están cubiertas o amparadas por el contrato de afianzamiento o aval celebrado entre la demandante y el avalista , confirmar la desestimación de la demanda dirigida contra el mismo.