Errónea notificación de la necesidad de una vivienda alquilada

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de agosto de 2021.

En fechas sucesivas 7 de octubre y 21 de octubre de 2025 los arrendadores notifican al inquilino que "necesitan la vivienda objeto de su alquiler (...) para ellos" (énfasis añadido por la AP).

Con fecha 27 de noviembre de 2025, la representación procesal de los arrendadores interpuso demanda de desahucio frente al inquilino, en la que solicitaba la resolución del contrato de arrendamiento con base, además de en una supuesta falta de pago, en la concurrencia de una situación de necesidad en favor de su hijo.

La sentencia de primera instancia de fecha 9 de abril de 2026 estima sustancialmente la demanda de desahucio.

La Audiencia Provincial de Navarra, sentencia de 30 de junio del 2026 estima el recurso de apelación del inquilino, con expresa imposición de las costas procesales de primera instancia y de esta alzada a la arrendadora.

Considera la Audiencia que, respecto del contenido del contenido mínimo del preaviso o comunicación previa del artículo 9.3 de la LAU, "se trata de unos requisitos imperativos y esenciales para que el requerimiento sea válido y eficaz. La comunicación debe contener suficientemente detalladas las circunstancias de hecho que sirven de base a la denegación de la prórroga y debe cumplir los requisitos formales de la misma. No porque se trate de simples formalidades, sino porque garantizan los derechos del arrendatario, para que disponga de un tiempo mínimo de residencia en la finca arrendada (un mínimo de un año), para que tenga tiempo suficiente para buscar otro lugar en el que vivir (un plazo de preaviso de dos meses) y para que conozca las necesidades exactas del arrendador”.

En el presente caso, en primer lugar, se advierte que, en el contrato de arrendamiento formalizado entre las partes en fecha 1 de agosto de 2021, únicamente se previó la posibilidad de resolución o rescisión anticipada del contrato de arrendamiento por necesidad del "arrendador".

En segundo lugar, en ningún momento se alude en el escrito inicial de demanda a la voluntad, deseo o intención de la demandante (o de su marido) de recuperar el inmueble arrendado para satisfacer su propia necesidad de vivienda, apreciándose una evidente contradicción entre la necesidad alegada en la comunicación o preaviso remitido al arrendatario -en favor de ellos mismos- y la expuesta (de forma ciertamente somera o sin mayor justificación o detalle) en el escrito rector (demanda) de la parte apelada -en favor de su hijo-.

En tercer lugar, en la demanda no se explica o justifica en forma alguna, ni la modificación o (sobrevenida) alteración del sujeto (hijo) con base en cuya necesidad se sustenta la acción de desahucio ejercitada en el ámbito del presente procedimiento -respecto a la (meramente) alegada en la comunicación previa, en favor de los propios arrendadores-, ni se expone o detalla, siquiera de forma mínimamente descriptiva o introductoria, la concreta necesidad que ampara dicha acción o, en todo caso, la específica causa que justifica dicha necesidad

Arrendamiento de vivienda: Denegación de prórroga por necesidad

 

HECHOS:

La sentencia de primera instancia declara resuelto el contrato de arrendamiento por necesidad del arrendador y condena a la inquilina desalojar la vivienda.

La Audiencia Provincial de Álava, sentencia de 2 de marzo de 2026, desestima la apelación y confirma la sentencia anterior.

Considera la AP que se apela la sentencia invocando en primer lugar que la ubicación de la cláusula de necesidad en el contrato no es correcta, se incluye en el apartado de las causas de rescisión del contrato y no en el apartado que regula la duración del contrato, lo que lleva a confusión que a partir de estas disposiciones tiene la expectativa de una relación arrendaticia de cinco años, creándole confusión.

Esta causa se incluye en la cláusula dedicada a las causas de terminación del contrato, lo cual resulta totalmente lógico. El contrato debe interpretarse como un todo, igual de importantes son las cláusulas dedicadas a la duración, al pago de rentas, al aval o a la terminación del contrato, cada una de ellas regula un aspecto diferente.

En el segundo apartado refiere la falta de concreción en el contrato de la causa de necesidad, afirma que cuando se firmó el contrato el arrendador ya conocía que su hijo había iniciado una relación sentimental y debió hacerlo constar.

Que su hijo mantenga una relación sentimental es una cuestión personal que no interesa al inquilino y no resulta exigible incluirlo en el contrato. Aunque la relación del hijo con su novia se remonte al año 2.022 no significa que entonces necesitasen la vivienda, quizás la decisión de independizarse fue posterior. Además, la independencia de una persona no tiene por qué ir ligada a una relación sentimental, puede que el hijo desee vivir solo.

En el segundo motivo se alega que la comunicación sobre la necesidad de ocupar la vivienda "un familiar del propietario en primer grado de consanguineidad" fue insuficiente, no especificaba de modo preciso los motivos de la necesidad de ocupar la vivienda ni se concretaba la persona que necesitaba la vivienda, solo mediante el procedimiento judicial se ha podido conocer que se trataba del hijo del propietario y que el motivo era su deseo de independizarse. Añade que no cuestiona el motivo de fondo, lo que alega es infracción de los requisitos formales para el ejercicio del derecho de resolución anticipada, cual es "especificar" la causa legal de necesidad.

La sentencia de instancia analiza este argumento aportando jurisprudencia de esta Audiencia sobre la causa de necesidad, que no requiere concreción, no se puede pretender que la propiedad cumpla con una obligación no impuesta legal o contractualmente. El burofax cumplió la exigencia legal contenida en la cláusula décima g) del contrato pactado.

Finalización de un alquiler de vivienda por necesidad del arrendador

 

Este asunto es recurrente y ha sido tratado en distintas ocasiones, sin embargo, este supuesto concreto ofrece unas peculiaridades que me llevan a comentarlo.

El juzgado de primera instancia dicta sentencia (12/12/2024), estimando la demanda del arrendador declarando extinguido el arrendamiento, por la causa de necesidad invocada por el arrendador y condenando al inquilino a dejar libre la vivienda, además añade lo siguiente en el fallo:

Si transcurridos tres meses desde el efectivo desalojo de la vivienda el hijo de los demandantes por cuya causa se acuerda la resolución del contrato, D. XXX , no hubiera procedido a ocupar esta por sí, los arrendatarios podrán optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuestos en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación; o ser indemnizados por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años. En ambos casos salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, según prevé el art. 9.3 dela Ley de Arrendamientos Urbanos , que fundamenta esta resolución.

El inquilino apela la sentencia invocando que la sentencia ha errado en la valoración de la prueba porque no concurren los requisitos del art. 95 (sic) de la LAU, ya que no hay verdadera necesidad de que el hijo de los actores ocupe la vivienda y que la verdadera intención es la venta del inmueble; e, igualmente, que no se ha cumplido el art. 9.3 de la LAU porque no ha transcurrido el plazo de un año desde que se firma el contrato de arrendamiento hasta que se le notifica que deje libre la vivienda, no sabiendo la causa hasta que se tiene conocimiento de la demanda de desahucio.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de veinticinco de febrero de dos mil veintiséis, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que el recurso de apelación, planteado en los términos que antecede, está destinado al fracaso.

En primer lugar, y como se advierte de contrario, porque la LAU no contiene precepto alguno con dicha numeración (art. 95) ni tampoco el art. 9 contiene un apartado 5º que pudiera haberse infringido.

En segundo lugar, porque resultando de la documentación adjunta a la demanda y del resto de la prueba practicada, detallada en la sentencia y no combatida, cual es la situación laboral del hijo de los demandantes, que éstos no tiene otra vivienda en Móstoles, que el contrato de arrendamiento fue suscrito el 7 de julio de 2022, que en dicho contrato se hizo uso de la facultad prevista en el art. 9.3 de la LAU, que la comunicación efectuada a la ahora recurrente se hizo transcurrida la primera anualidad, con un preaviso de dos meses, y, desde luego, indicando la causa por la que se daba por finalizado el contrato, es claro que tampoco se infringe el mencionado art. 9.3 de la LAU que se cita.

La condena en costas en un juicio de arrendamiento

 

HECHOS:

La parte arrendadora insta demanda de resolución del contrato de arrendamiento de vivienda suscrito con la parte demandada, por precisar la vivienda para que en ella resida su hija, fundamentando su pretensión en el artículo 9 de la LAU.

Los demandados, se opusieron a la demanda interpuesta en su contra y, a su vez, formularon reconvención. En su oposición, alegaron que no se les comunicó la necesidad de la vivienda para el hijo mayor de la actora, por lo que -a su entender- no concurren los requisitos legales exigidos para la resolución contractual.

Asimismo, en la reconvención solicitaron el cumplimiento de la opción de compra de la vivienda pactada en el contrato, así como la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.

El juzgado de primera instancia dicta sentencia acordando: 1: Desestimar la demanda, con imposición de costas a la arrendadora. 2. Estimar la demanda reconvencional en lo que se refiere a otorgar escritura pública de compraventa a favor de la parte demandada sobre la vivienda, sin imposición de costas al ser estimada en parte la demanda reconvencional.

Los inquilinos demandados apelan la sentencia en lo que se refiere exclusivamente a la no imposición de costas en relación con la reconvención, alegando que no solicitaron una indemnización por daños y perjuicios, por lo que la estimación habría sido íntegra y procedería la imposición de costas a la arrendadora.

La Audiencia Provincial de Navarra, sentencia de 10 de diciembre del 2025, desestima la apelación, condenando en costas a los apelantes.

Considera la Audiencia que revisadas las actuaciones y visionado el acto de la audiencia previa, la sentencia de primera instancia debe ser confirmada.

En efecto, en el FD 6º de la demanda reconvencional se solicita "el cumplimiento de la opción de compra, cláusula décimo tercera, del contrato de arrendamiento de 3 de enero de 2019 y los daños y perjuicios que está causando la situación incumplimiento que se determinarán en ejecución de sentencia".

En la audiencia previa se fijó como hecho controvertido la procedencia de dicha indemnización.

Y, la sentencia apelada, en su FD 4º, desestima expresamente dicha pretensión.

Por lo tanto, resulta evidente que la estimación de la demanda reconvencional fue parcial, y no íntegra, por lo que no procede la imposición de costas.

Denegación de prórroga por necesidad del arrendador

 

HECHOS:

En un arrendamiento de vivienda que se encontraba en prórroga legal el arrendador presenta demanda solicitando la resolución del arriendo al ser procedente la denegación de la prórroga por necesitarla para fijar en ellas su residencia permanente, tras haberse divorciado y habérsele adjudicado la vivienda en exclusiva en la liquidación de la sociedad de gananciales vigente durante el matrimonio.

El Inquilino se opone aduciendo, entre otras cuestiones, que no es cierto que el arrendador les comunicase su divorcio y no recibieron personalmente el burofax que dice haberles enviado.

El juzgado de primera instancia estima la demanda y declara resuelto el contrato.

El inquilino apela la sentencia invocando que se le  ha notificado que va a necesitar la vivienda, pero no le dice en qué fecha, limitándose a fijar una fecha para el abandono de la vivienda.

La Audiencia Provincial de Cantabria, sentencia de 24 de julio del 2025, desestima la apelación del inquilino.

Considera la Audiencia que en el contrato está pactada esta causa de resolución y por lo tanto hay que examinar si se han cumplido los requisitos para su aplicación.

Este Tribunal considera que se han cumplido.

El arrendador acredita que se divorció mediante sentencia de 25 de marzo de 2022, y en virtud del convenio de liquidación de la sociedad de gananciales vigente durante su matrimonio se le adjudicó la vivienda objeto del arrendamiento.

Lo comunicó al arrendador. Le envió un burofax que fue admitido el día 24 de enero de 2023, cuya entrega fue intentada en fecha 25 de enero, que no pudo realizarse, dejando aviso sin que fuera recogido en la oficina por los demandados. No obstante, el mismo día, le envió un mensaje instantáneo a través de la aplicación WhatsApp en el que incluía una imagen de la misma carta remitida mediante burofax, en la que le explicaba el motivo y la fecha en que deberían abandonar la vivienda, lo cual supone que existió una comunicación personal de la necesidad y el momento en que necesitaría la vivienda.

Por último, dada la fecha de la comunicación por WhatsApp, puesto que la fecha que le ponía como límite para que abandonaran la casa era el día 24 de marzo de 2024, se habría cumplido el requisito del plazo.

 

La necesidad del arrendador en un alquiler de renta antigua

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda sometido al TRLAU de 1964

La arrendadora de esa vivienda presenta demanda solicitando la resolución del arriendo por necesitar la vivienda para su hijo de 29 años, que desea hacer vida independiente, después de regresar de Panamá, con su pareja, y tras haber desarrollado trabajos en aquel país. En la actualidad, según se dice, reside en la vivienda de la demandante.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda por que el hijo de la demandante no reside con ella en la misma vivienda, lo cual era presupuesto de la acción ejercitada en este pleito.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de  uno de Octubre de dos mil veinticuatro, estima el recurso de apelación y declara resuelto el arrendamiento.

Considera la Audiencia que, como quiere que el TRLAU 1964 no incluye un concepto legal de necesidad, las circunstancias alegadas deberán examinarse caso por caso, evaluando la realidad y certeza de la necesidad que se invoca, de modo que corresponderá al juzgador estimar si se halla o no acreditada su concurrencia, como causa legal de resolución, y todo ello teniendo en cuenta la realidad social que ha de prevalecer como criterio de interpretación de las normas jurídicas.

En cualquier caso, deben tenerse en cuenta tres premisas esenciales:

-La necesidad supone un concepto equidistante entre lo obligado stricto sensu y lo que supondría una mera conveniencia o arbitrariedad.

-Todas las resoluciones de contrato de arrendamiento por necesidad comportan una auténtica colisión de derechos entre arrendador y arrendatario, pero ello no implica que deba llevarse a cabo un proceso valorativo de ambas situaciones y hacer prevalecer aquélla que pueda revestir una mayor entidad, sino que en este conflicto prima el derecho del arrendador.

-Para que la situación de necesidad pueda ser tenida en consideración ésta ha de ser sobrevenida, es decir, posterior a la fecha en que se concertó el arriendo, y no imputable a la voluntad de quien la invoca.

En el presente supuesto hay que estima que la denegación de la prórroga forzosa para que el hijo de la arrendadora pueda disfrutar de una vivienda independiente constituye para la jurisprudencia una efectiva causa de necesidad, puesto que se trata no de una mera conveniencia, sino de un fin útil y necesario, no requiriendo para su apreciación razones apremiantes ni angustiosas, sino simplemente de beneficio, ventaja o utilidad, tratándose de una afirmación que se asienta en obvios patrones de justicia. (STS 18/03/2010)

Subraya la Audiencia que el hecho de que el hijo de la arrendadora se trasladase junto a su pareja a un piso de alquiler, porque quería llevar una vida independiente mientras se tramitaba este procedimiento, no es obstáculo para que pueda apreciarse la "necesidad" a la que se refiere el TRLAU 1964.

La extinción de un arrendamiento de vivienda por necesidad del arrendador

 HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de octubre de 2019.

Se pacta una duración de cinco años a contar desde la fecha del mismo con prórrogas sucesivas anuales hasta tres. No obstante, expresamente señalaron: "... que, en caso de que el arrendador tenga necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a la vivienda para sí o para sus familiares o cónyuge, …" y siempre que hubiere trascurrido el primer año de duración del contrato, el arrendatario estará obligado a liberar la vivienda arrendada en favor del arrendador.

También se estableció la necesidad de la comunicación de esta necesidad con, al menos, dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario está obligado a abandonar la vivienda arrendada en ese término.

El juzgado de primera instancia, en fecha 28 de abril de 2022, declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes el 1 de octubre de 2019, habiendo lugar a la denegación de prórroga por causa de necesidad, debiendo dejar la inquilina libre y expedito el inmueble.

La inquilina apela la sentencia, por una parte, invocando no corresponder este momento a la prórroga del contrato, ya que e interpreta la LAU de modo que considera que solo es posible la oposición a la prórroga del contrato fundado en causa de necesidad cuando concurra dicho momento, en el supuesto examinado, en el año 2024 y negando la acreditación de la necesidad de la vivienda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 24 de noviembre de 2023, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que, conforme a la cláusula antes transcrita, no se trata, en consecuencia, de interpretar el régimen legal de duración mínima del contrato sino del libre y voluntariamente establecido entre las partes.

Sobre la situación de necesidad y a pesar de las carencias que aprecia la recurrente, la sentencia de instancia desgrana detalladamente las circunstancias de salud actual de la demandante con la lógica necesidad de su seguimiento médico, las condiciones de su actual lugar de residencia que dificultan la satisfacción de sus necesidades al no disponer de medios de desplazamiento, y la inexistencia de otra alternativa, en lugar equivalente al del inmueble arrendado. Igualmente se ha justificado el cumplimiento de las comunicaciones y requerimientos convenidos entre las partes; circunstancias igualmente expresadas de modo minucioso en la resolución de instancia que solo nos cabe ratificar en esta alzada.

La necesidad del arrendador, motivo para finalizar un arriendo.

 

El artículo 9.3 de la ley de arrendamientos urbanos establece como motivo de improcedencia de la prórroga obligatoria para el casero la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

El concepto de esa necesidad, ya prevista en la antigua ley de arrendamientos de 1964, a lo largo del tiempo ha sido interpretado por los tribunales, exigiendo una mayor o menor acreditación de esa necesidad por parte del arrendador.

La Audiencia Provincial de León, sentencia de seis de julio de dos mil veintitrés, desestima la apelación del inquilino, que niega la existencia de esa necesidad, invocando que no se ha acreditado la existencia de roces en la convivencia entre la madre, propietaria y arrendadora de la vivienda en litigio, y la hija para quien se reclama esa vivienda, y, por otra parte, la hija tiene un salario de menos de 500 euros, que no le permite alcanzar una vida independiente.

Recuerda la Audiencia que ante la falta de un concepto legal de necesidad, la jurisprudencia la ha venido definiendo como lo equidistante entre la mera conveniencia y la necesidad strictu sensu (STS 28 /09/1954, 4 /12/1964 , 19 /11/1966, 18/03/2010 y 22/6/ 2011), así como que en principio constituye necesidad el deseo de tener un hogar independiente cuando se goza de la correspondiente independencia económica, por cuanto a nadie puede imponerse una convivencia no deseada (STS 30/10/1961 , 8/06/1963, 13/03/1964, 6/06/1964).

El criterio mayoritario en la jurisprudencia menor es que el deseo de tener un hogar independiente es por sí solo suficiente para justificar la causa de necesidad, sin que resulte precisa la prueba de una convivencia difícil o incómoda en el seno familiar. El deseo de vivir con independencia de sus padres no puede considerarse como algo superfluo, sino algo necesario, en cuanto que es amparado por el art. 19 de la Constitución.

En este caso, no puede dudarse de la necesidad de vivienda ya que se constata el serio deseo de independencia de la hija de la demandante que tiene ahora 32 años y disponibilidad de recursos económicos, por los ingresos que percibe por su trabajo en la empresa "Embutidos Rodriguez" que, aunque no resulten excesivos, según nomina aportada ascienden a 395,87 euros le permiten de hecho materializar ese deseo.

Vicisitudes de un alquiler de vivienda por divorcio de los arrendadores

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda 22 de junio del 2019, firmado por la exesposa del copropietario en régimen de gananciales, de quien se había divorciado por sentencia de 6 de julio del 2018 sin que se haya liquidado la sociedad de gananciales.

Con fecha 14 de abril del 2021, dicho copropietario remite notificación al inquilino, que no fue recogida, en el que se le hacía saber que el contrato no le iba a ser renovado por necesidades personales del condueño que interesaba recuperar la posesión del inmueble, haciéndolo con tres meses de tiempo.

El citado copropietario presenta demanda de resolución del arriendo por expiración del plazo.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que sobre la vivienda en cuestión existe un régimen de comunidad post ganancial entre el actor y su exesposa, al no haberse disuelto la sociedad de gananciales, y que, no mostrando acuerdo entre ellos sobre el destino de la vivienda, en aplicación del artículo 398 del Código Civil, debían celebrar una junta de propietarios y en caso de desacuerdo, acudir a la vía judicial demandando al otro copropietario.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de cinco de octubre de dos mil veintitrés, desestima la apelación del copropietario.

Considera la Audiencia en primer lugar que el recurso de apelación vulnera los artículos 456 y 458 de la LEC, en tanto que en el recurso de apelación se deben indicar con la debida precisión y claridad los pronunciamientos que se recurren, los motivos de dicho recurso, en qué error se considera que incurre la resolución y los motivos que fundamentarían su revocación.

El recurso incluye hechos nuevos que no fueron planteados en la demanda como la nulidad del contrato de arrendamiento, que debieron formularse en tiempo que permitiese su sometimiento al principio de contradicción y correspondiente prueba.

El procedimiento se inició como un desahucio por expiración del plazo, es decir por haber transcurrido el plazo fijado en el contrato, así lo expresa el encabezamiento de la demanda y en la parte dispositiva. No cabe en el recurso de apelación alegar que además se trata de un desahucio por causa de necesidad personal del actor, copropietario de la vivienda, para ocupar la misma, por tratarse de acciones distintas y que no fue planteada como tal en la demanda.

Es cierto que el Juzgador a quo motivó su resolución al margen de la relación arrendaticia, basándose más en la relación entre los copropietarios de la vivienda, sin entrar en si el contrato de arrendamiento se había extinguido por la expiración del término, tal y como se había planteado en la demanda, sin que ninguna de las partes le hubiera planteado una cuestión de falta de legitimidad activa, lo cual si supone una incongruencia.

Entrando en dicha cuestión y analizando el contrato de arrendamiento el mismo se firmó por la copropietaria de la vivienda como arrendadora y el arrendatario el 22 de junio del 2019, la duración del contrato era de un año prorrogable anualmente hasta un periodo de tres años, por lo tanto, el contrato no finalizaba hasta junio del 2022, pues sólo es el arrendatario, durante esos tres años el que tendría la facultad de desistir del contrato. Por tanto, cuando se interpuso la demanda el 29 de julio del 2021 el contrato no había finalizado.

La denegación de prórroga por necesidad

 

Hechos:

El juzgado de primera instancia declara resuelto un contrato de arrendamiento de renta antigua por necesidad del arrendador.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de 10 de marzo de 2022, desestima el recurso de apelación del inquilino y confirma la sentencia de primera instancia

Considera la Audiencia que concurre en el presente supuesto causa bastante para la denegación de la prórroga forzosa del contrato de arrendamiento que liga a las partes, tras considerar acreditados los hechos contenidos en la demanda rectora del procedimiento, esto es, que la hija del arrendador por motivos laborales reside en Madrid desde el 25 de octubre de 2017 en una vivienda de alquiler por lo que le es necesaria la vivienda que ocupa el demandado como arrendatario. Y la Sala comparte la decisión del juzgador a quo sin que pueda admitirse la tesis sostenida en el escrito de apelación en orden a que residiendo la hija del actor en Madrid con anterioridad a la fecha reseñada en la resolución recurrida el arrendador debía acreditar el aumento de sus necesidades familiares y con ello la insuficiencia de la vivienda que habita en alquiler o que deba desalojar esta última por causas ajenas a su voluntad, puesto que la fecha de residencia en Madrid viene dada oficialmente por el alta en el padrón municipal. Por tanto, habida cuenta que por necesidad no debe entenderse solamente aquello que es forzoso o ineludible, bastando con que sea opuesto a lo superfluo o conveniente y que resulte adecuado para conseguir un fin útil y lícito y la reiterada jurisprudencia que establece que, en caso de conflicto entre el derecho a la prórroga forzosa del inquilino y el derecho del propietario a satisfacer sus necesidades de vivienda por medio del derecho de propiedad que ostenta, ha de primar éste sobre aquel cuando el titular reseñado en el art. 62 LAU se encuentre residiendo de forma obligada en vivienda ajena teniendo la propia, procede la desestimación del recurso interpuesto.

LAU 1994: La denegación de prórroga por necesidad del arrendador

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda celebrado el 13 de abril de 2017, con una duración de un año sin prórroga.

El 13 de marzo de 2018, consta entregado al inquilino una carta remitida por la parte arrendadora en la que ésta expresa, de manera sencilla pero clara, su voluntad de dar por finalizado el contrato por precisar el piso alquilado para su hijo.

Asimismo, a fecha 30 de octubre de 2018 consta remitido por la parte arrendadora un burofax en el que se deja constancia de la necesidad de dar por finalizada la relación contractual por precisar el piso alquilado para su hijo; dicho burofax consta no entregado por sobrante (no recogido en la oficina de correos después de dejado aviso). El arrendatario hizo caso omiso a tales misivas y continúa ocupando la vivienda arrendada.

Ante ello, se ejercita una acción de desahucio por expiración del plazo pactado en el contrato, solicitando la resolución del contrato de arrendamiento, pretensión que fue íntegramente estimada por la sentencia de la primera instancia.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de diecinueve de octubre de dos mil veintiuno, desestima el recurso de apelación del inquilino y confirma la sentencia anterior.

 Considera la Audiencia que a tenor del art. 9, 1º y 3º. 1º de la LAU, resulta claro en este caso que procede la resolución pretendida pues la parte actora manifestó al arrendatario, una vez transcurrido el año de duración del contrato, su inequívoca voluntad de precisar la vivienda arrendada para su hijo, voluntad que, ante la actitud del demandado, se vio obligada a reiterar en una segunda comunicación por burofax ya referida anteriormente.

El hecho de que se acordara un preaviso mínimo de dos meses antes de finalizar el año en curso (lo que debe entenderse referido antes de que finalizara el año de duración del contrato) no impide que se aplique lo establecido en el art. 9.3 de la LAU en el sentido de que no procede prórroga alguna del contrato después de transcurrido un año de su duración si, como en nuestro caso, la arrendadora comunica  al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción.

Esta comunicación consta, asimismo, enviada con dos meses de antelación a la fecha en la que se iba a necesitar la vivienda. El hecho de que el demandado no procediera a retirar en la oficina de Correos el aviso, como ya hemos reiterado en múltiples ocasiones, no implica que no deba entenderse efectuada correctamente la comunicación.

De ahí que un burofax no entregado por causa imputable al destinatario por rehusarlo o por no retirarlo de la oficina correspondiente es a todos los efectos una notificación efectuada.

Por último, ni la voluntad expresada en las referidas misivas resulta confusa ni el hecho de ir pagando la renta mientras se está posesión del inmueble arrendado con el contrato extinguido confiere al arrendatario derecho alguno más allá de la no posibilidad de reclamación de las mismas por parte del arrendador.

Opción de compra, denegación por necesidad

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra para el inquilino.

El inquilino ejerce la opción de compra en la fecha prevista en el contrato, 30 de mayo de 2018.

El arrendador oferente se niega a vender, alegando que el contrato de arrendamiento estaba extinguido, a resultas del burofax enviado el día 26 de mayo de 2018, para que al amparo del art. 9.3 de la LAU abandonen la vivienda arrendada por causa de necesidad propia, otorgándoles un plazo de dos meses.

El juzgado de primera instancia condena al arrendador a otorgar cuantos documentos sean necesarios para llevar a cabo la compraventa libre de toda carga y gravamen con la advertencia de que de no realizarlo por su propia voluntad se ejecutará a su costa.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de diez de junio de dos mil veintiuno, desestima la apelación del arrendador y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que, habiendo transcurrido el primer año de duración del contrato, la arrendadora en principio y con las reservas que luego señalaremos, podría resolver el contrato por causa de necesidad. (art. 9.3 LAU).

Lo que sucede es que el citado derecho, como cualquier otro, debe ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe (artículo 7 del Código Civil). Y en el presente caso se ha acreditado que la recurrente no ha actuado de buena fe. Ello es así, ya que el derecho de opción de compra consiste precisamente en la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente y por su sola voluntad la realización de la compraventa; comprende la determinación del objeto contractual, de manera que la compraventa futura queda plenamente configurada, y en particular el precio estipulado para la adquisición; y la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, de todo lo cual se deduce que el optatario queda vinculado unilateralmente hasta tanto decida el optante y aquél no puede retirar la opción hasta que transcurra el plazo convenido. El concedente de la opción se encuentra ya vinculado al contrato posterior. No necesita ninguna actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, obligatorio para el concedente, lo que la diferencia del "pactum de contrahendo".

Cuando se pactó el contrato de arrendamiento con opción de compra la arrendadora carecía de otra vivienda disponible en propiedad o por cualquier otro título, por lo que arrendó una vivienda para ella y sus hijos, vivienda que, al parecer, abandonó para trasladarse a una vivienda de un familiar como precarista, habiéndosele solicitado que abandone esta última, lo que, a su juicio justifica la necesidad.

La recurrente esgrime una situación de necesidad que provocada intencionadamente por la propia arrendadora para desconocer el derecho de opción que había concedido a los apelados, pues no se ha producido una modificación de la situación existente al tiempo de concertarse el arriendo cuya resolución interesa.

Por lo expuesto, el derecho de la actora a recuperar la vivienda arrendada no puede prevalecer frente al derecho de opción reconocido a los apelados, pues entendemos que, no ser así, el ejercicio de este último quedaría al arbitrio de la concedente lo que impide el artículo 1256 del Código Civil, y se produciría un evidente fraude de ley.

LAU 1994. El preaviso para la denegación de prórroga por necesidad del arrendador.

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda suscrito en fecha a 1 de julio de 2014. La duración de dicho contrato era de un año, prorrogable a cinco.

Con fecha 21 de marzo de 2015 la arrendadora notifica al inquilino que debe abandonar la vivienda por necesitarla para ella, el  30 de abril de 2015.

El inquilino contesta el 1 de abril de 2015 oponiéndose al requerimiento.

La arrendadora nuevamente comunica por burofax recibido el l 28 de mayo de 2015  la denegación de prórroga y requiriendo el abandono de la vivienda el 30 de junio de 2015.  

Con fecha 19 de mayo de 2016 presenta demanda solicitando la extinción de contrato de arrendamiento de vivienda por causa de necesidad del arrendador.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda y condena al inquilino a dejar vacío y expedito el inmueble que ocupa y a disposición de la arrendadora.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 7 de febrero de 2019 estima el recurso de apelación del inquilino y revoca la resolución del juzgado de primera instancia.

Considera la Audiencia que conforme al artículo 9.3 de la ley de arrendamientos urbanos, en la redacción vigente a la presentación de la demanda, podemos destacar su carácter imperativo que se refleja, en lo que concierne al presente procedimiento, en tres obligaciones esenciales:

No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada. Por tanto, es un requisito necesario para denegar la prórroga del contrato que haya transcurrido un año de duración del contrato de arrendamiento.

Debe comunicarse al arrendatario que el arrendador tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación desde la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar.

Se trata de unos requisitos imperativos y esenciales para que el requerimiento sea válido y eficaz.  La comunicación debe contener suficientemente detalladas las circunstancias de hecho que sirven de base a la denegación de la prórroga y debe cumplir los requisitos formales de la misma. No porque se trate de simples formalidades, sino porque garantizan los derechos del arrendatario, para que disponga de un tiempo mínimo de residencia en la finca arrendada (un mínimo de un año), para que tenga tiempo suficiente para buscar otro lugar en el que vivir (un plazo de preaviso de dos meses) y para que conozca las necesidades exactas del  arrendador. Por tanto, el citado requerimiento no puede entenderse como un mero trámite burocrático, sino un auténtico requisito de procedibilidad con finalidad informadora y garantista para el arrendatario sobre la situación del contrato, con un contenido mínimo inderogable y con unos plazos imperativos.

En el presente procedimiento se han realizado dos requerimientos y ninguno de ellos cumple los requisitos exigidos  legalmente.

En el primer requerimiento, de fecha 21 de marzo de 2015, no se respetó el plazo mínimo de un año de duración del contrato de arrendamiento ni tampoco el plazo de preaviso de dos meses.

Tanto un plazo como el otro, como hemos indicado, son esenciales y su incumplimiento implica la ineficacia del requerimiento.

En el segundo requerimiento, de fecha 21 de mayo de 2015, no se respetó el plazo de preaviso de dos meses ni se justificó la necesidad por la que se reclamaba la vivienda.

Por lo que no se cumplen los requisitos legales, que hemos considerado esenciales, y en consecuencia dicho requerimiento es ineficaz.

Estos incumplimientos de los requisitos legales no pueden justificarse alegando que se trata de un error que fue rectificado en la segunda notificación, pues ni la una ni la otra cumplen los requisitos legalmente establecidos.

Por lo expuesto, tanto el primer requerimiento como el segundo requerimiento son ineficaces y, por tanto, no se ha cumplido con los requisitos exigidos en la Ley para poder presentar la demanda de extinción de contrato de arrendamiento de vivienda por causa de necesidad del arrendador.

El concepto de denegación de prórroga por necesidad en la LAU actual

Parece claro que conforme a lo previsto en el artículo 9.3 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, el derecho que se concede al arrendador es denegar la prórroga del contrato al inquilino, si necesita la vivienda; ello permite afirmar que si se pacta una duración del alquiler de cinco años, el arrendador no podrá ejercer ese derecho hasta que no transcurra el plazo pactado, que será cuando ese alquiler entre en prórroga.

Por otra parte el precepto citado, en ningún momento establece que el casero deba acreditar la necesidad que invoca, solamente se le exige ocupar esa vivienda en el plazo de tres meses.

Pues bien, una peculiar sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 9 de noviembre de 2018, parece contradecir lo anteriormente expresado.

El arrendador de una vivienda, contrato firmado el 15 de octubre de 2013, por un plazo de cinco años, es decir hasta 15 de octubre de 2018, solicita y obtiene del Juzgado, en sentencia de 9 de octubre de 2017, la extinción del contrato de arrendamiento por rquedar acreditada la necesidad de la vivienda arrendada por parte de la arrendadora para destinarla a vivienda permanente para sí .

La Audiencia Provincial de Barcelona en la sentencia citada desestima el recurso y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera la AP que las alegaciones de las partes se mueven en planos distintos, pues mientras la actora hace hincapié en la necesidad que tiene de ocupar la vivienda de su propiedad arrendada a la demandada, ésta se refiere a la mala fe y al enriquecimiento de la actora como consecuencia de su desleal proceder que determinó al arrendatario a hacer obras que, de saber que tendría que marchar, no hubiera emprendido.

Es de destacar que, no obstante sus alegaciones, la parte demandada no reconviene interesando las consecuencias que serían lógicas desde su propia argumentación (particularmente, la indemnización de los perjuicios seguidos a la arrendataria por la situación que denuncia).

Por ello, nos encontramos con una sola acción, la de resolución por necesidad. Pues bien, partiendo de esta situación, hay que concluir con la sentencia apelada que la situación de necesidad invocada se ha acreditado, puesto que la vivienda que ocupaba la actora ha pasado a propiedad del Banco y no se ha probado que tenga otra con la que satisfacer su necesidad de vivienda.

El motivo por el que la apelante dice que no hay necesidad es porque dice que la causa de la misma ya existía al tiempo de la contratación del arrendamiento. Pero, siendo ello cierto, no lo es menos que de ahí no puede colegirse, sin más, ánimo fraudulento cuando al alquilar la vivienda de autos, precisamente la actora pasaba a percibir unas rentas con las que, en principio al menos, su economía mejoraba y podría hacer frente a las deudas que dieron lugar a la ejecución.

 
Hay que subrayar sin embargo el comentario final de la sentencia, que parece tener en cuenta el argumento expresado al inicio: Y no podemos perder de vista, además, que ahora mismo ha transcurrido el plazo de cinco años previsto en el contrato, y la parte demandada continúa en la posesión de la finca.

La denegación de prórroga por necesidad y la obligación de ocupar esa vivienda 3

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda pactado por un año prorrogables a  cinco en 2009, en el que se hace constar la posibilidad de denegar la prórroga por necesidad.

A mediados de 2011 el casero requiere al inquilino la resolución del alquiler por necesitar la vivienda para su hija.

Los inquilinos aceptan la denegación de la prorroga y abandonan la vivienda el 31 de octubre de 2011.

Desocupada la vivienda por los actores, la hija de los demandados ni ocupó la misma, ni fijó en ella su residencia, por lo que los actores ejercitan la acción del art 9.3 de la Ley de Arrendamiento Urbanos y exigen la indemnización establecida en ese precepto que asciende a la cantidad reclamada 30.285,50 euros.

La sentencia de primera instancia estima la demanda.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de ocho de mayo de dos mil diecisiete, desestima el recurso de apelación interpuesto por los caseros, confirmando la sentencia de instancia.

Considera la AP que no ha habido error en la valoración de la prueba, ya que la parte apelante omite indicar cuál es el error en la valoración de la prueba, y el dato objetivo que lo evidencia.

El acta notarial acredita que el notario se personó en la vivienda y tras llamar nadie le abrió, llamando al piso contiguo quién manifestó al notario que allí no vivía nadie, la constancia de las manifestaciones del conserje de que en el piso litigioso no vivía nadie, que estaba desocupado. Las declaraciones del conserje en el juicio de que el referido piso estaba vacío durante un año, siendo ocupado a partir del verano de 2012 por un matrimonio con una niña pequeña, que ocupan la plaza de aparcamiento.

El informe del detective  las explicaciones de su autor, evidencia que la hija de los demandados no vivían en el piso que estuvo arrendado a los actores, sino que lo hacía con sus padres, y el bajo consumo de gas son todos datos que acreditan que la hija de los demandados no viviría en el piso alquilado, que no queda desvirtuado por la alegación de que la hija de aquellos saliera temprano de la vivienda para ir a clase y regresara a altas horas de la noche, y por la afirmación de que el bajo consumo de gas se debió a que la caldera debió de ser reparada, usando mientras tanto estufas de gas.

La conducta de los demandados, de requerir el piso para su hija, denegando la prorroga y resolviendo el contrato, sin que se ocupara por aquella dentro de los tres meses siguientes al abandono del piso por los arrendatarios, cae de lleno en el art 9.3 de la LAU vigente al tiempo de ocurrir los hechos.

El contrato de arrendamiento celebrado en su cláusula 13.2.g, contenía la previsión de denegar la prórroga por los arrendadores en caso de necesidad de la vivienda.

Los actores abandonaron la vivienda ante aquella denegación y se instalaron en otra en la misma calle, y en el legítimo ejercicio de su derecho optan por la indemnización, una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco.