LAU 1964. La duración de un alquiler de local de negocio.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de local de negocio firmado en 1 de septiembre de 1977.

Se pacta en el mismo que la duración sería "por años prorrogables".

La arrendadora insta desahucio al considerar que se encuentra extinguido por aplicación de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU 1994.

El Juzgado de 1ª instancia no entró a resolver sobre el fondo del asunto por entender que existía una "cuestión compleja" y, por tanto, había inadecuación de procedimiento.

La Audiencia Provincial no obstante rechazar la argumentación del Juzgado sobre inadecuación de procedimiento, desestimó la demanda al entender que la parte actora no ha conseguido acreditar la expiración del plazo.

El Tribunal Supremo, sentencia de 29 de octubre de 2020, desestima el recurso de casación interpuesto por la arrendadora.

Considera el  Supremo que el recurso de casación está basado en dos motivos. el primero se alega la infracción de los artículos 1203 y 1204 CC por oposición a la jurisprudencia del TS, con cita y análisis de varias sentencias de la sala. Entiende que, en caso de duda, se ha de estimar que concurre la novación modificativa y no la novación extintiva, a pesar de que se hayan modificado tanto la extensión del local arrendado como el importe de la renta. En el segundo se denuncia la infracción de los artículos 1581 CC y 37 LAU 1994 por oposición a la jurisprudencia del TS al entender que, de apreciarse la novación extintiva, no cabe considerar que el contrato no habría vencido porque, vigente la LAU, el plazo de los contratos ha de ser determinado y no cabe que los arrendamientos sin plazo sean equivalentes a la antigua prórroga forzosa del artículo 57 de la LAU de 1964.

En atención a ello, la posición mayoritaria en la sala considera que no se puede pretender ahora la extinción del contrato primitivo del año 1977 -que lo estaría por aplicación de la Disposición TransitoriaTercera de la LAU 1994- cuando, con posterioridad a dicha fecha y pese a concurrir causa legal de extinción, las partes han realizado actos reveladores de su voluntad de continuar con la relación arrendaticia.

En efecto se ha reducido el local arrendado dejando fuera toda la superficie dedicada a cafetería -unos 90metros cuadrados- y los primitivos arrendatarios dejan todos los elementos necesarios para el funcionamiento de la cafetería, de modo que la parte demandante se hace con las llaves del nuevo local y se las entregan a una inmobiliaria para gestionar su arriendo; se pacta, además, una nueva renta para el nuevo local, en el que se llevan a cabo las obras necesarias para servir exclusivamente como restaurante, con una fuerte inversión.

Nos encontramos, en consecuencia, ante una nueva situación que afecta a la relación jurídica entre las partes que no se puede reconducir, por obra exclusiva de la demandante, a la procedencia de declarar la extinción del arrendamiento inicialmente concertado en el año 1977, pues los propios actos de la parte arrendadora revelan que no fue esta su intención hasta que -por posibles diferencias entre dichas partes- pretende ahora hacer valer sus derechos de conformidad a la Disposición Transitoria Tercera de la LAU 1994.

Renta antigua: El precio de tanteo y retracto del inquilino

El Tribunal Supremo en sentencia de 3 de junio de 2020,ha reiterado el derecho del inquilino de renta antigua a que le sea ofrecida la vivienda por el valor de capitalización de la renta.

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda firmado en 1 de agosto de 1981.

Se vende la vivienda a un tercero por 450.000 euros, cantidad que excede de la capitalización anual de la renta pagada por la inquilina.

La inquilina demanda impugnando esa compraventa y solicitando que se declare que, en consecuencia, la adquirente demandada no puede denegar la prórroga del contrato de arrendamiento por causa de necesidad, supuesto previsto en el artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

El Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial estima la apelación de la inquilina, declarando que la demandada no podrá denegar la prórroga del contrato con fundamento en la causa primera del artículo 62 de la LAU 1964.

El Tribunal Supremo desestima los recursos de la demandante, confirmando la sentencia de la AP.

Considera el Supremo que el motivo de impugnación invocado, que la finca transmitida -que consta de una sola vivienda-forma parte de terrenos de mayor valor que el que realmente corresponda al edificado, no puede ser tenido en cuenta, puesto que, como señala la sentencia recurrida, "no son necesarias especiales consideraciones técnicas, mucho menos sesgadas, para concluir que el valor de la casa, que se ve multiplicado por encontrarse catalogada, esto es, merecedora de una especial protección precisamente por su interés arquitectónico histórico, es muy superior al de los terrenos que la circundan, que también están protegidos por la declaración administrativa, en los que no es posible levantar otra edificación ex novo, salvo la piscina mencionada y también con las limitaciones administrativamente impuestas, ni obtener rendimientos económicos comparables a otros solares de su entorno".

En definitiva la resolución del caso depende de la valoración de los terrenos, cuestión fáctica no impugnable por vía casacional, sin o a través del recurso por infracción procesal cuya admisión depende de la existencia de dicho interés casacional. En este caso la Audiencia ha razonado correctamente, al apreciar la prueba, acerca del valor de los terrenos circundantes y esta es la verdadera cuestión, de carácter fáctico, sobre la que se discute. Así lo que viene a reconocer la propia parte recurrente cuando, en la página 19 de su escrito de recurso, dice que "una vez estimado el recurso extraordinario por infracción procesal, deviene obligado estimar el de casación, no porque la sentencia impugnada ignore la doctrina de la Sala - puesto que incluso la reproduce en sus fundamentos jurídicos- sino porque ha hecho una valoración diferente del supuesto fáctico sometido a su enjuiciamiento".

El concurso de acreedores como causa de extinción de un alquiler de renta antigua.

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda otorgado en 25 de febrero de 1975.

El arrendador, en concurso desde el 17 de noviembre de 2011, presentó demanda de incidente concursal, con fundamento en el art. 61.1 de la Ley Concursal (en adelante, LC), en la que solicitaba la resolución del contrato de arrendamiento en interés del concurso, ya que la renta que se paga es muy baja para las condiciones de mercado y para las finalidades del concurso es más favorable que el bien esté libre de arrendatarios.

La sentencia de primera instancia consideró que el precepto aplicable era el art. 61.2 LC y estimó la demanda.

Interpuesto recurso de apelación por la parte demandada, la Audiencia Provincial lo estimó.

El Tribunal Supremo, sentencia de 20 de noviembre de 2018, desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial.

Considera el Supremo que el presupuesto para el ejercicio de la facultad resolutoria regulada en el art. 61.2, párrafo 2º, LC es el interés del concurso, en tanto en cuanto el mantenimiento del contrato cuya extinción se pretende no sea suficientemente provechoso para la masa. Frente a la regla general de conservación de todas las relaciones que conforman la masa activa, se permite la exclusión de las que resulten económicamente indeseables para la misma, porque no generan activos suficientes, son excesivamente gravosas por su contenido y garantías, o sus condiciones son comparativamente peores que las de otros contratos que pudieran celebrarse en el mercado para satisfacer la misma necesidad.

Se refiere el Supremo a una anterior sentencia dictada en el mismo concurso en la que se estimó procedente la resolución de un alquiler de local de negocio firmado en 1983 por entender que la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, acabó con el régimen de prórroga forzosa, sin perjuicio del régimen transitorio respecto de la actualización de rentas y la duración de los contratos.

Estas consideraciones son trasladables al presente caso, pero la solución debe ser distinta, por las razones que a continuación expondremos.

 Mientras que, en el caso precedente, por tratarse de un local de negocio, las previsiones transitorias de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 establecían con certeza temporal el momento en que el contrato, de no haber sido resuelto, se habría extinguido ex lege, en el presente, por tratarse de una vivienda, el tiempo de extinción, de no mediar la resolución interesada, no está previamente determinado, por cuanto conforme al apartado B) 4 de la Disposición Transitoria Segunda de la LAU 1994, en caso de fallecimiento del arrendatario, puede subrogarse en el arrendamiento su cónyuge, e incluso si al fallecimiento de éste hubiese hijos del arrendatario que conviviesen con aquél, podrá haber una ulterior subrogación por otros dos años o hasta que el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior, o hasta su fallecimiento si está afectado por minusvalía.

Esta incertidumbre sobre la posible duración del contrato de arrendamiento tiene relevancia en este caso, porque incluso podría determinar que la indemnización que hubiera que abonar a las personas con derecho en la subrogación supusiera más sacrificio económico que el beneficio posible obtenido con un nuevo arrendamiento a precio actual de mercado.

En cualquier caso, la resolución está condicionada a la indemnización, con cargo a la masa, que corresponde al contratante que se ve obligado a soportar la resolución en interés del concurso. Y en este caso, la parte recurrente ni siquiera menciona aproximadamente a cuánto alcanzaría esta indemnización, como si el interés del concurso fuera tan absoluto que hubiera de prescindirse de cualquier derecho de la otra parte.

Como bien dice la sentencia recurrida, uno de los factores para ponderar el interés del concurso es la compensación económica que haya de pagarse con cargo a la masa, que además debe cuantificarse en la propia sentencia.

En casos como el presente, el interés del concurso consiste en que, al resolver un contrato de arrendamiento de vivienda de renta antigua, se pueden obtener mejores condiciones económicas al poner de nuevo el inmueble en el mercado. Pero para ello, no basta con el cálculo de la diferencia entre lo que actualmente percibe el dueño como renta y lo que estimativamente podría percibir si se arrendara de nuevo a precio de mercado actualizado; puesto que también tendría que tomarse en consideración la indemnización que correspondería al arrendatario. Y aquí no ha quedado debidamente acreditado que la compensación entre uno y otro factor (mejora de la renta menos indemnización legalmente debida con cargo a la masa) suponga una ventaja para el patrimonio de la concursada y, por tanto, para el interés del concurso.

Renta antigua: La duración del traspaso de local de negocio.

HECHOS:
Contrato de arrendamiento de local de negocio firmado en 1980.

Primer traspaso en 30 de enero de 1992.

Segundo traspaso en el año 2002.

El arrendador y dueño del local solicita en vía judicial la resolución del contrato por expiración del plazo considerando que el contrato había quedado extinguido el 31 de diciembre de 2014.

El juzgado de primera instancia estima la demanda y declara resuelto el contrato.

La Audiencia Provincial estima sustancialmente el recurso de apelación y revoca la sentencia de instancia desestimando la demanda.

El Tribunal Supremo, sentencia de 06/11/2018, estima el recurso, casa la sentencia de la AP y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera el Supremo que el recurso ha de ser estimado en cuanto al motivo segundo, que denuncia la infracción de la DT 3.ª de la LAU 1994, pues reconoce un alcance al hecho del traspaso producido en el año 1992 que no se corresponde con lo previsto en dicha disposición transitoria.

Es lo cierto que quien era arrendatario en el momento de la entrada en vigor de la LAU 1994 procedió al traspaso del local en favor de la hoy demandada en fecha 15 de enero de 2002 de conformidad con lo establecido en el artículo 32 del TR 1964. Para este caso la DT 3.ª contiene una norma especial ya que el beneficiario de este traspaso -la demandada- ya no será arrendatario hasta su jubilación o fallecimiento, pues le es de aplicación lo previsto en el apartado B3, párrafo quinto, DT 3.ª, en el sentido de que "este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley", aplicándose lógicamente el plazo que dé lugar a una duración mayor del contrato.

En este caso, el traspaso producido a favor de la demandada en el año 2002 produciría su efecto hasta veinte años después de la entrada en vigor de la LAU 1994, extinguiéndose el contrato al cumplirse dicho plazo, lo que ha tenido lugar el 31 de diciembre de 2014 como sostiene la parte demandante.

En nada afecta a dicha conclusión el hecho de que se hubiera producido un traspaso a favor del  que a su vez traspasó el local a la demandada en los diez años inmediatamente anteriores a la entrada en vigor de la ley ( DT 3.ª B.3, párrafo sexto) pues en aquél momento aún estaba vigente la LAU 1964 y el RDL 1985 y el legislador previó -en consideración a este dato- un aumento del plazo de vigencia de cinco años para tales traspasos, beneficio que en modo alguno puede ser considerado como transmisible en el presente caso a los nuevos arrendatarios a los que -como se ha dicho- se aplican los plazos del párrafo quinto en cuanto se constituyeron como arrendatarios mediante traspaso una vez producida ya la entrada en vigor de la LAU 1994.

Renta Antigua: Los estudios como causa de denegación de prórroga.

El juzgado de primera instancia estima la demanda de la propietaria y declara resuelto el contrato de arrendamiento.

La inquilina recurre en apelación  reiterando los argumentos de ausencia de necesidad de la propietaria por existir en Sevilla la licenciatura cursada en Madrid, así como fundarse la causa de necesidad en una circunstancia temporal que está a punto de terminar por cursar el último año de la carrera. También reitera los alegatos sobre fraude de Ley, por entender que hubo una confabulación de la anterior propietaria y la actual, abuela y nieta respectivamente, para crear una apariencia de legalidad en la causa de denegación de prórroga evitando otras circunstancias que hubieran impedido su concurrencia, como las reglas de posposición. Termina igualmente reiterando el abuso de derecho por los reiterados intentos de la anterior propietaria de resolver el contrato.

La Audiencia Provincial de Madrid sentencia de diecisiete de marzo de dos mil seis, haciendo suyos s los argumentos y pronunciamiento de la sentencia apelada, desestima el recurso y confirma de sentencia de instancia.

Considera la AP que con independencia de la finalidad que pudiera guiar a la abuela de la hoy actora a donarle a ella y a su hermana la vivienda arrendada por la demandada, lo cierto y verdad es que la demandante es la única beneficiaria de la denegación de la prórroga forzosa, de modo que difícilmente puede apreciarse ni el fraude de Ley ni el abuso de derecho si la pretendida causante del mismo no puede obtener un beneficio propio. La existencia de relación de parentesco entre la propietaria actora y su abuela, el reconocimiento de pleitos anteriores donde ésta hubiera intentado infructuosamente conseguir la resolución del contrato y la condición de propietaria que la abuela tiene de otros inmuebles arrendados en Madrid, no conduce necesariamente a concluir que hubo un concierto de voluntades entre las dos para impedir la aplicación de las reglas de posposición o que actuaran quebrantando las reglas de la buena fe, ni se percibe por ello una intención de la actora dirigida a conseguir que su ascendiente consiga el resultado que le fue negado en otros procesos, pues pueden ser muchos los motivos que conduzcan a la decisión de una abuela de donar a sus nietas un piso en ciudad distinta de la en que habitualmente viven, entre ellas facilitarles un patrimonio o un lugar de residencia en la Capital del Estado donde puedan desarrollar su vida académica, laboral y personal, finalidades completamente lícitas. Por tanto, no concurren las condiciones previstas en los artículos 6.4 y 7.2 CC para que proceda la apreciación de las excepciones alegadas.

La concurrencia de la situación de necesidad de la copropietaria de la vivienda se pone de manifiesto inmediatamente por el hecho de haber estado abonando durante los dos primeros cursos una renta para poder proveerse de una vivienda en la provincia donde cursa sus estudios, algo que no habría ocurrido si el inmueble ocupado por la demandada estuviera deshabitado. Por lo demás, que en el momento de presentarse el recurso la demandante cursara el último año de carrera, no impide apreciar la situación de necesidad, pues el artículo 65.2 LAU 1964 sólo exige que la causa de necesidad concurra al cumplirse el año desde el requerimiento, y, por ende, cuando se interponga la demanda.

Con relación a la falta de necesidad porque en Sevilla también se puede obtener la licenciatura cursada en Madrid, lo cierto es que, según se aprecia en la fotocopia del Boletín Oficial del Estado aportada por la parte demandada y obrante al folio 89, los planes de estudio de la Universidad de Sevilla para la licenciatura de Comunicación Audiovisual se publicaron en el mes de julio de 2002, es decir, un mes después de la interposición de la demanda y cuando la actora ya estaba desarrollando la carrera en Madrid durante dos cursos completos, de modo que la necesidad viene dada por el hecho de continuar los estudios en el mismo centro donde se iniciaron, aspiración lógica y que no puede ser tachada de mera cuestión de utilidad o conveniencia. Pero, en todo caso, tampoco puede obtener aquella calificación el deseo de la propietaria de seguir los estudios en una ciudad determinada y distante de su lugar de nacimiento de acuerdo con los criterios que estime oportunos para obtener una mejor preparación académica o proyección de futuro que le abra el abanico de las oportunidades laborales, cuestión que se enmarca en el ámbito del derecho a la enseñanza y con él la libertad de escoger el centro académico donde considere que recibirá mejor preparación, pudiendo estar justificada por múltiples motivos que en nada se asemejan a comportamientos caprichosos, siendo buena muestra de ello que la demandante haya hecho el sacrificio personal de pasar dos cursos alejada de su entorno familiar para lograr sus aspiraciones de formación universitaria.