La liquidación económica de un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Con motivo del desistimiento anticipado del inquilino, el arrendador formula demanda de juicio ordinario en la que reclama la cantidad de 9.488,76.-euros desglosada en los siguientes conceptos:

-Rentas y suministros debidos: 1.362,82.-euros

-Daños y desperfectos: 5.156,14.-euros, incluyendo: compra de un calentador nuevo (termo) y su instalación y la retirada de los restos al vertedero (349€+27,49€ +193,60€+96,80€); el arreglo de las humedades de condensación en el lavadero habitaciones y lavabo (726€); la compra e instalación de dos fogones rotos de la cocina, así como los gastos de traslado al vertedero ya computados antes junto a los del calentador (150€+121€); compra de armario puente nuevo para habitación de matrimonio al haberse dañado el anterior por condensación (3.180€); reparaciones de desajustes de armario de la habitación pequeña y del mueble del baño (163,35€); cambio no consentido de lampara y bombilla (64€) y reposición de microondas (84,90€).

-Limpieza, 250.-euros

-Desmontaje del armario, 150-euros

-Penalización por desistimiento anticipado conforme a lo previsto en el pacto 22 del contrato, 856,80. euros (equivalente a una mensualidad).

-Lucro cesante por no haber dado aviso el inquilino, conforme a lo previsto en el pacto 15 c) del contrato el inquilino, de la existencia de humedades, se reclaman 1.713,80.-euros, correspondientes a dos mensualidades de renta.

El juzgado de primera instancia dicta sentencia condenando al inquilino a pagar la suma de 2.278,82.-euros correspondientes al concepto de rentas y suministros por importe de 1362,82.-euros, así como otros 916.-euros en concepto de daños o desperfectos, por considerar improcedentes el resto de los pedimentos.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 7 de noviembre de 2024, estima en parte el recurso de apelación del arrendador y condena al inquilino a pagar: 6.708,87.-euros

Considera la Audiencia que, aunque discrepa del criterio de valoración de la primera instancia, no puede repercutirse en el arrendatario la reposición del calentador (termo) de la vivienda conforme a lo dispuesto en el artículo 21 de la LAU.

Sin embargo, si debe hacer frente a daños que consideramos repercutibles en el arrendatario y  ascienden (s.e.u o.) a la suma de 4489,25.-euros correspondientes a:

-Arreglo de las humedades de condensación en el lavadero habitaciones y lavabo en su integridad y no solo parcialmente.

-Compra e instalación de dos fogones rotos de la cocina.

-Compra de armario puente nuevo para habitación de matrimonio al haberse dañado el anterior por condensación

-Reparaciones de desajustes de armario de la habitación pequeña y del mueble del baño.

-Cambio no consentido de lampara y bombilla

-Reposición de microondas

-Penalización prevista en el contrato de una mensualidad renta, por falta de preaviso por importe de 856,80€.

Rentas y suministros debidos: 1.362,82.-euros

Considera que no pueden repercutirse al inquilino los gastos de limpieza ni los de desmontaje del armario.

Tampoco considera que procede indemnización alguna por lucro cesante porque en absoluto ha quedado acreditada ni la falta de comunicación de las humedades, que por otra parte, la actora conocía como resulta de la correspondencia que ella misma aporta, ni tampoco la existencia de un nexo causal entre la realización de obras, pues las humedades exigirían meros trabajos de repicado y pintura especial, como resulta de la factura, con una demora de dos meses, como se pretende, en volver a alquilar la vivienda de autos.

El incumplimiento de las obligaciones del arrendador

 

HECHOS:

El inquilino de una vivienda formula demanda contra su arrendador solicitando la resolución del contrato, por incumplimiento grave y reiterado de sus obligaciones, con reclamación de una indemnización por los daños y perjuicios derivados de aquél, que concreta en daños morales y que cuantifica en 16.800€ (importe de dos años de renta).

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 4 de octubre de 2024, desestima la apelación del inquilino.

Considera la Audiencia que  en relación a las humedades, es lo cierto que, a tenor de la prueba aportada, no queda acreditado que las humedades que se evidencian en la prueba documental aportada a los autos hayan provocado la situación de insalubridad e inhabitabilidad que se denuncia, ni que se derivaran de ellas los perjuicios que se alegan, pero, en cualquier caso, estas humedades no son imputables al arrendador por cuanto derivan de un elemento comunitario (el bajante), por lo que el arrendador no puede asumir per se la reparación de éste, de modo que no cabe atribuirle un incumplimiento de sus obligaciones contractuales que pueda comportar su responsabilidad, y así lo ha declarado una reiterada jurisprudencia. A este respecto, baste citar la STS 596/2011, que, tras razonar que no cabe confundir las reparaciones relativas a la vivienda o local como finca individual con las que correspondan a la comunidad de propietarios del inmueble, ya que las irregularidades en los elementos comunes no pueden ser imputadas al arrendador, fija como doctrina jurisprudencial que reitera que: "el arrendador no está obligado a reparar los daños causados en el local arrendado, sometido al régimen de propiedad horizontal, producidos por los defectos existentes en elementos comunes".

En lo que respecta a necesidad de sustitución de la caldera hemos de tener en cuenta que la primera comunicación de que la caldera no funcionaba data de 8.11.2019 (existían problemas con anterioridad, según resulta de las comunicaciones, pero se trataba de incidencias que se resolvían con reparaciones de mantenimiento, siendo en cualquier caso la más antigua de septiembre de ese mismo año, en que la caldera quedó arreglada), es decir, pocos días antes de que el contrato se extinguiera por llegar a la fecha de vencimiento (la fecha de vencimiento se fijó como hecho incontrovertido), estando datados los documentos 18/19 y 20 a 30.1.2020, esto es, superado el plazo de finalización del arriendo, lo que no permite atribuir al arrendador un incumplimiento de sus obligaciones esenciales del que deba responder, tanto más si tenemos en cuenta que el arrendatario había incurrido en incumplimientos en su obligación esencial de pago de la renta, y es doctrina reiterada que, en los contratos sinalagmáticos, no puede reclamar el cumplimiento o la resolución por incumplimiento el contratante que, previamente, ha incumplido sus obligaciones esenciales.

Excluida la responsabilidad del arrendador resulta innecesaria cualquier consideración acerca de la existencia de los alegados daños y de su cuantificación.

El retracto de los inquilinos en las ventas de viviendas de la EMVS

 

La Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid S.A. (en adelante, EMVS) vende un total de 1860 viviendas vinculadas, 1797 plazas de garaje y 1569 trasteros, pertenecientes a 18 promociones de viviendas de Madrid, construidas bajo distintos regímenes de protección pública.

Los inquilinos de cuatro de estas viviendas formulan demanda contra la sociedad compradora en la que ejercitaban una acción de retracto arrendaticio respecto de cada uno de los pisos de los que eran inquilinos, con preferencia a la compradora demandada.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial considera que era posible la individualización de la propiedad de cada piso, así como su independencia física y jurídica y la individualización del precio; por lo que resultaba procedente el retracto. Como consecuencia de lo cual, revocó la sentencia de primera instancia y estimó íntegramente la demanda.

El Tribunal Supremo sentencia de 28 de noviembre de 2024 desestima el recurso de casación de la sociedad compradora y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que aunque el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos contiene una norma explícitamente más reductora de los derechos de adquisición preferente de los arrendatarios que su antecedente (el art. 47 LAU 1964), el problema de fondo, como ha resaltado la doctrina, sigue siendo el mismo, en tanto que la «venta conjunta» no puede suponer una simulación para la elusión de tales derechos, por lo que debe constatarse que el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias que forman parte del edificio, único supuesto en el que procedería la exclusión de los derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto).   

En este caso, la parte demandada no ha acreditado que la compraventa comprendiera todas las unidades del edificio de la vivienda objeto del retracto, pues aparte de que en la escritura no consta que se transmitieran todas las viviendas, se dice expresamente que no fueron objeto de la transmisión cuarenta y cuatro plazas de garaje del inmueble. De tal manera que no concurre el presupuesto fáctico para la denegación del retracto, porque cuando no se transmiten todas las fincas del mismo edificio no puede pretenderse la aplicación de las restricciones o limitaciones del art. 25.7 LAU.

Por el contrario, al no operar la excepción prevista en el art. 25.7 LAU, resultan de aplicación los párrafos anteriores del mismo precepto y se dan las condiciones para el ejercicio del retracto, puesto que los pisos de los demandantes sí que constituyen unidades físicas y habitacionales independientes, que cumplen los requisitos establecidos por las STS 26/05/1988 y 15/03/2010 cuando declaran: “la individualidad e independencia de la cosa arrendada, hay que deducirla de sus condiciones físicas, de su naturaleza, límites y destino y del contrato de arrendamiento”.

Devolución de arras en una compraventa fallida

 

HECHOS:

Una inmobiliaria pone en venta un inmueble sobre el que existe un alquiler de renta antigua.
Un comprador hace una oferta de compra de 150.000 euros

La dueña acepta la oferta y se firma un contrato de arras penitenciales de 9.000 euros, con la siguiente CONDICIÓN:  En el caso de que el inquilino de la vivienda objeto de compraventa ejercitara el derecho de tanteo o retracto, no será considerado como incumplimiento contractual por ninguna de las partes. Por lo que la señal se devolverá sin penalización al comprador y la vendedora no será considerada incumplidora por lo que no tendrá que devolver el duplo de las arras.

Al ser notificado de la venta el inquilino manifiesta que la oferta no cumple los requisitos para el tanteo de la LAU 1964 y excede del precio de capitalización (45.000 €).

Ante eso la dueña decide no vender y devuelve las arras. 

El comprador demanda las arras duplicadas. 

El juez de primera instancia desestima la demanda

La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación, puesto que aunque el inquilino no llegó a ejercitar el derecho de tanteo, si expresó su voluntad de ejercitarlo, aunque en unas condiciones que no convinieron a la propietaria, que no incumplió el contrato, por lo que no tenía que abonar las arras penitenciales.

EL Tribunal Supremo desestima el recurso de casación.

Considera el Supremo que la interpretación literal también contribuye a mostrar que el contrato por su falta de claridad, por la existencia de contradicciones o vacíos, o por la propia conducta de los contratantes, contiene disposiciones interpretables, de suerte que la labor de interpretación debe seguir su curso, con los criterios hermenéuticos a su alcance (arts. 1282- 1289 CC), para poder dotar a aquellas disposiciones de un sentido acorde con la intención realmente querida por las partes y con lo dispuesto imperativamente en el orden contractual.

En este caso, no se trata de que la Audiencia Provincial haya contravenido o ignorado la literalidad del contrato, sino que considera que, una vez que el inquilino no ejercitó los derechos de tanteo y retracto, no hubo un incumplimiento por parte de la vendedora que justificara que tuviera que devolver las arras duplicadas. Aunque la cláusula controvertida pudiera admitir otra interpretación, la que hace la Audiencia Provincial no puede ser tachada de ilógica, irracional o arbitraria. Máxime porque de lo que se trata es de la indagación de la concreta intención de los contratantes (art. 1281 CC), pero también de la atribución de sentido a la declaración negocial (arts. 1284 y 1285 CC).

En este caso, la voluntad de las partes es que si mediaba el ejercicio del derecho de preferencia del arrendatario el contrato de compraventa quedaría sin efecto sin coste para la parte vendedora. Y como quiera que ese derecho de preferencia, dadas las peculiaridades de la legislación antigua sobre arrendamientos urbanos, suponía que la vendedora perdiera mucho dinero respecto del valor de mercado, optó directamente por no vender la finca, lo que estaba en el espíritu del pacto sobre no devolución de las arras penitenciales, al no identificarse esta conducta como un incumplimiento en sentido propio; que es lo que concluye la Audiencia Provincial.

Desistimiento anticipado del arrendamiento de un local de negocio

 

HECHOS:

El arrendador de un local de negocio, dedicado a bar-restaurante (merendero), promueve demanda de desahucio por falta de pago contra el arrendatario de dicho local, según contrato de fecha 8 de febrero de 2017, acumulando la reclamación de rentas debidas por importe de 4.800.-euros y las rentas futuras que se pudieren devengar hasta la recuperación del local arrendado.

El inquilino se opone a la demanda alegando que no debe ninguna de las rentas que se reclaman toda vez que , según aduce, el contrato entre las partes se dio por finalizado con efectos desde el 31 de marzo de 2020 ya que, al declararse el estado de alarma en España por razón de la pandemia Covid-2019, dados los problemas económicos que ya venía atravesando y como quiera que el local había de permanecer cerrado, se puso en contacto, a través de su hijo, con el casero para comunicar su intención de proceder a la resolución anticipada del contrato, resolución anticipada que fue aceptada por la propiedad, y habiendo entregado las llaves del local en el buzón previa comunicación al actor, al impedir las circunstancias concurrentes por razón de la pandemia una entrega personal.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 12 de septiembre de 2024, desestima la apelación del arrendador y confirma la sentencia de instancia

Considera la Audiencia que, de la conversación telefónica, transcrita y no impugnada en cuanto a su contenido, y, en todo caso, cotejada por el Letrado de la Administración de Justica (LAJ) del Juzgado de procedencia, se deduce la existencia de un consenso entre las partes en dar por resuelto anticipadamente el contrato de arrendamiento con efectos desde el día 31 de marzo de 2020. A nuestro juicio los términos de dicha conversación, que tuvo lugar el 30 de marzo de 2020, en la que el arrendatario estuvo representado por su hijo (lo que en su momento no fue objeto de objeción), considerados en su conjunto, revelan un verdadero acuerdo de extinción contractual que debía ser operativo en la fecha indicada.

Por lo tanto, hemos de concluir que, si bien fue el arrendatario el que tuvo la iniciativa de resolver anticipadamente el contrato, lo cierto es que tal iniciativa fue admitida por el actor arrendador, que dio su consentimiento admitiendo que el arrendatario dejara el local.

Una vez resuelto el contrato, la ley establece como norma general, como así lo recoge la jueza a quo en su sentencia, que corresponde al arrendatario/a la obligación de poner la finca arrendada en posesión del arrendador/a.

Pues bien, en el caso de autos, consideramos igualmente probado, que, ante la imposibilidad o grave dificultad de devolver las llaves físicamente por razón de las restricciones de contacto impuestas por el estado de alarma, estas se depositaron en el buzón del actor el día 31 de marzo de 2020, hecho del que se dio aviso al arrendador a través de mensaje telefónico, también cotejado por el LAJ, cuya realidad no ha sido objeto de impugnación formal, en donde se manifiesta la clara voluntad de la parte arrendataria de devolver la posesión del local.

Así las cosas, no cabe aceptar la postura del arrendador quien permanece inactivo hasta octubre de 2020, esto es, a la fecha de la interposición de la demanda, pretendiendo ignorar las anteriores comunicaciones, que no niega se produjeron entre las partes, y reclame las rentas como si el contrato no se hubiera resuelto y pretendiendo también desconocer que el local se había vaciado y tenía las llaves a su disposición.

El derecho al honor de un inquilino moroso

 

HECHOS:

La sociedad arrendataria de un local deja de pagar los alquileres correspondientes a los años 2014, 2015, 2016 y 2017, por importe de 30.720 euros y es desahuciada.

El arrendador, que habita en el mismo edificio, hace públicos mediante un cartel y publicaciones en las redes sociales, los anteriores hechos.

El representante de la sociedad pone una demanda solicitando que se declarara la existencia de intromisión ilegítima en el honor de la empresa y una indemnización de 104.000 euros.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que “colgar un cartel donde ejerce la actividad una determinada persona jurídica indicando que debe una cantidad de dinero y que ha sido desahuciado resulta un acto poco edificante pero no puede obviarse que los hechos que se indicaban en dicho cartel, pese a lo alegado por la actora, cumplían el requisito de veracidad y resultaban de interés para los padres cuyos hijos acudían al colegio y guardería sitos en el inmueble respecto al que se había seguido el procedimiento de desahucio, sin que las expresiones vertidas resultasen injuriosas”.

La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación.

El Tribunal Supremo, sentencia de 12 de noviembre de 2024, desestimó el recurso de casación.

Considera el Supremo que el conflicto se ha producido entre el derecho al honor de los demandantes y la libertad de información de los demandados, que fundamentalmente han transmitido información (la existencia de la deuda por rentas impagadas y la orden de desahucio contenida en una sentencia judicial). Por tanto, los criterios fundamentales para resolver el conflicto son los de la veracidad e interés de la información y la proporcionalidad en el ejercicio de la libertad de información.

En cuanto a la alegación de falta de veracidad porque el importe que figuraba en la pancarta no correspondía con la cantidad adeudada no es apta para obtener la revocación de la sentencia recurrida y la condena de los demandados.

En primer lugar, porque en el momento en que se puso la pancarta la sociedad arrendataria no solo adeudaba la cantidad líquida que se fijaba en la sentencia como adeudada hasta ese momento (que había sido consignada a efectos de interponer el recurso y no había sido entregada a los arrendadores) sino también las rentas que se siguieron devengando desde ese momento, que no fueron pagadas ni consignadas por la arrendataria.

En segundo lugar, porque lo que podría considerarse ofensivo del derecho al honor de los recurrentes sería la imputación y difusión pública de su condición de deudores, de incumplidores de la obligación de pagar las rentas del arrendamiento (cuya veracidad no es puesta en duda), pero no que la cantidad que se indique como importe de la deuda sea incorrecta pues la disparidad de cifras no es en principio relevante.

Tampoco se estima la otra alegación de que los arrendadores tenían abiertas y con expectativas de éxito las vías para hacer efectivo el derecho a cobrar las rentas (la vía judicial que estaban ejercitando) por lo que resultó desproporcionado colocar la pancarta en el edificio.

En efecto, pese al impago de cantidades adeudadas por razón del contrato de arrendamiento durante cuatro años y a la sentencia condenatoria dictada en primera instancia, la arrendataria siguió ocupando el local arrendado sin pagar cantidad alguna mientras duró la tramitación del recurso de apelación y hasta que se produjo el lanzamiento, periodo que duró varios meses.

Que los arrendadores demandados tuvieran a su disposición la vía judicial para obtener la condena al pago de las cantidades adeudadas y el lanzamiento de la arrendataria incumplidora no es incompatible con que informaran sobre la situación de impago y la orden de desahucio.

La novación extintiva en los arrendamientos

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de fecha 2 de junio de 1975, cuyo objeto fue el "local estudio primera" en Barcelona

Con fecha 8 de noviembre de 2001 las partes suscribieron un contrato, en documento privado, bajo la rúbrica "Anexo al anterior contrato”, en el que se modificaba el alquiler y el objeto del contrato, que pasaba a ser el antiguo local de portería del mismo edificio.

Se pactaba expresamente que: “Con excepción de la novación de la renta y cambio de ubicación de la vivienda arrendada pactados en las cláusulas anteriores, las partes ratifican expresamente el contrato de arrendamiento cuya clase y número se especifican en el encabezamiento del presente anexo".

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda de la arrendadora por la que solicitaba la resolución del arriendo por extinción del plazo, al considerar vigente el contrato de 1975.

La Audiencia Provincial de Barcelona estima el recurso de apelación del arrendador considerando que se había producido una novación extintiva el 8 de noviembre de 2001, y el arriendo se encontraba en tácita reconducción.

El Tribunal Supremo, sentencia de 31 de marzo de 2021, estima el recurso de casación del inquilino, revoca la sentencia de la Audiencia y confirma la del juzgado.

Considera el Supremo que el documento firmado el 8 de noviembre de 2001 con arreglo a su interpretación literal, ajustada a la verdadera voluntad de las partes según resulta de las reglas hermenéuticas legales y jurisprudenciales reseñadas, es la propia de una novación meramente modificativa del contrato de arrendamiento suscrito el 2 de junio de 1975, con arreglo a las siguientes razones:

I.- El documento de 2011 presenta un encabezamiento bajo el título de "anexo nº 1 al contrato de arrendamiento de clase 10ª nº 0041582 de fecha 2 de junio de 1.975 correspondiente a la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 de esta ciudad".

II.- El significado gramatical del vocablo "anexo", bajo la primera acepción del diccionario de la Real Academia de la Lengua Española, es el de "unido o agregado a alguien o algo", y bajo la segunda acepción significa "propio, inherente o concerniente"; por tanto, constituye un agregado o complemento al propio contrato que modifica, del que constituye una nueva parte "inherente".

III.- En consecuencia, no se trata de un nuevo contrato desvinculado del anterior al que sustituya, sino que constituye un acuerdo vinculado al contrato previo, al que complementa, pero no reemplaza.

IV.- En el propio título del documento se hace mención, como elemento identificativo, del número del contrato asignado en el efecto timbrado en el que aparece extendido, expresando así la voluntad de permanencia del contrato identificado mediante ese número exclusivo.

V.- El carácter meramente modificativo del acuerdo aparece expresado también de forma inequívoca: (a) en el apartado primero: "ambas partes acuerdan modificar ... el objeto del presente contrato"; además de que el verbo empleado ("modificar") es indudablemente expresivo de una acción de cambio y no de extinción, la locución "presente contrato" solo puede entenderse referida al contrato de 2 de junio de 1975, que no se extingue, sino que se modifica; (b) en el apartado cuarto, con la excepción del cambio del objeto y de la renta, "las partes ratifican expresamente el contrato de arrendamiento cuya clase y número se especifican en el encabezamiento del presente anexo"; se trata, por tanto, de un acto de confirmación, concepto antitético al de extinción

Aunque se admitiera la existencia de algún tipo de ambigüedad o duda en la interpretación de la verdadera voluntad de las partes, quod non, debe tenerse en cuenta que, en materia de interpretación de las novaciones, a fin de dirimir su concreta modalidad, esta sala ha declarado que en caso de duda debe prevalecer el efecto más débil - el modificativo -. En este caso este criterio se corresponde también con el de la "mayor reciprocidad de intereses", propio de los contratos onerosos (art. 1289 CC), pues resultaría contrario a ese canon hermenéutico aceptar que junto con una elevación sustancial de la renta pactada y sin otra contraprestación explícita, el arrendatario asumiese también un contrato que le supondría un relevante sacrificio patrimonial al privarle del derecho de la prórroga forzosa.

La cesión inconsentida y el uso distinto al autorizado de un inmueble arrendado

 

HECHOS:

El arrendador de un local, destinado a oficina, promueve acción de resolución del contrato por el desarrollo de actividades nocivas e inmorales en el interior del local arrendado, cesión inconsentida y destino del inmueble a uso distinto del pactado.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda por falta de prueba.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de dieciséis de septiembre de dos mil veinticuatro, estima el recurso de apelación del arrendador y declara resuelto el contrato de arrendamiento.

Considera la Audiencia que resulta de especial relevancia la manifestación del demandado en el interrogatorio de haber permitido la ocupación del local arrendado a una persona durante la pandemia, reconocimiento expreso que acredita acto de disposición del uso del local o cesión del inmueble.

Tratándose de un arrendamiento de inmueble para uso distinto de vivienda el artículo 32 de la LAU no exige para su viabilidad el consentimiento del arrendador, pero si exige la comunicación de la cesión de forma fehaciente en el plazo de un mes, cesión que autoriza la elevación de la renta.

La consecuencia jurídica del incumplimiento de la comunicación de la cesión al arrendador se sanciona en el artículo 35 LAU, previsión legal que regula las causas de resolución de pleno derecho del contrato a instancias del arrendador con remisión al artículo 27 LAU.

A tenor del citado precepto la cesión no comunicada fehacientemente en el plazo de un mes deviene en causa de resolución del contrato.

La acción de resolución por destino a un uso distinto al autorizado, al estar destinado el local a oficina y almacén conforme a la cláusula quinta del contrato suscrito, ha de ser estimada ante el reconocimiento del arrendatario de haber permitido la ocupación por tercero durante la pandemia lo determina la concurrencia de la causa de resolución por incumplimiento contractual al amparo del artículo 1555.2º del CC el cual establece que el arrendatario está obligado: (...) 2.º A usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

La Sala coincide con la sentencia de primer grado por la que se desestima la acción de resolución del contrato de arrendamiento de local por desarrollo de actividades nocivas en su interior pues si bien el interrogatorio del demandado nada acredita sobre las actividades desarrolladas en el local, tampoco resultan acreditadas del Oficio por el que se solicitó a la Policía informe sobre las intervenciones realizadas en el local arrendado desde el día 01/12/2018, de cuya cumplimentación resulta que en el local no se ejerce actividad industrial y que se encuentra cerrado lo cual nos lleva a concluir la falta de prueba del desarrollo de actividades nocivas en el interior del local fundamento fáctico de la acción ejercitada.

LPH: Cámaras de videovigilancia en una Comunidad de propietarios.

 

HECHOS:

Uno de los copropietarios demanda a la Comunidad solicitando que se retiren las cámaras de videovigilancia que hay situadas más allá de la puerta del portal y se le indemnice el daño moral sufrido por la injerencia a su intimidad en la cantidad de 2.500 euros.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que hay elementos suficientes para entender que no ha existido ni existe la injerencia referida por la actora, en tanto, la decisión y los motivos de la instalación de las cámaras, los medios y tratamiento del material obtenido y la concordancia sobre su legalidad mostrada por la Agencia Española de Protección de Datos, refieren su proporcionalidad o ausencia de infracción.

La Audiencia Provincial desestima la apelación

El Tribunal Supremo, sentencia de 23 de octubre de 2024, desestima el recurso de casación.

Considera el Supremo que el derecho a la intimidad, como todos los derechos, no es un derecho absoluto. En un edificio en régimen de propiedad horizontal puede llegar a saberse, por diversos medios, quiénes acceden al edificio e incluso quiénes lo hacen a determinadas viviendas, lo que supone una limitación del derecho a la intimidad de los vecinos. Así, las puertas de las viviendas suelen estar dotadas de mirillas que permiten a sus moradores observar quién pasa por delante. O puede acordarse el establecimiento de un servicio de conserjería, en cuyo caso el conserje podrá tener conocimiento de quiénes acceden al edificio e incluso pueden llegar a conocer a qué vivienda se dirige quien accede al edificio.

Resultaría excesivo que se impidiera a los vecinos tener una mirilla en la puerta de sus viviendas o se negara la posibilidad de establecer un servicio de conserjería porque tales medidas afectan al derecho a la intimidad de los moradores del edificio. Se trata de limitaciones de dicho derecho a la intimidad acordes a los usos sociales que delimitan la protección de este derecho fundamental (art. 2.1 de la Ley Orgánica 1/1982, de 5 de mayo) y que se encuentran justificadas por la protección de la seguridad de las personas que viven en el edificio y de sus bienes, y por el adecuado servicio al edificio.

En este orden de cosas, centrándonos en la cuestión objeto de este recurso, la instalación de cámaras de videovigilancia puede suponer una afectación de cierta intensidad en el derecho a la intimidad de los vecinos, aunque solo puedan captar y grabar imágenes en las zonas comunes del edificio. Por eso se exige un título legitimador de dicha instalación y que la afectación del derecho a la intimidad personal y familiar de los vecinos causada por la instalación del sistema de videovigilancia sea proporcionada.

En lo que respecta al respeto del principio de proporcionalidad en la limitación del derecho fundamental a la intimidad personal y familiar, la instalación del sistema de videovigilancia es idónea para la finalidad legítima de proteger la seguridad de los vecinos y de sus bienes.

Asimismo, puede considerarse razonablemente justificada su necesidad por el acaecimiento de actos de vandalismo en el edificio con anterioridad a su instalación, sin que se haya alegado siquiera que exista otra medida más moderada para la consecución de la finalidad indicada.

Y, por último, la afectación al derecho a la intimidad personal y familiar de la demandante no es desproporcionada, no solo porque la instalación y puesta en funcionamiento de las cámaras era conocida por los vecinos, entre ellos la demandante, y porque solo se captan imágenes de las zonas comunes del edificio, sino también por las cautelas adoptadas para custodiar las imágenes y para que el acceso a tales imágenes grabadas por el sistema esté muy limitado, medidas que han sido descritas en las sentencias de instancia.

LPH: Prohibiciones en el uso de una piscina comunitaria.

 

La comunidad de propietarios de un conjunto residencial, reunida en junta ordinaria toma, entre otros el siguiente acuerdo: “9. Piscinas 9.1. PROHIBICIONES: f. Por cuestiones de seguridad e higiene se prohíbe expresamente el baño desnudo, en topless, con burkini y/o con ropa”.

Uno de los copropietarios impugna el acuerdo por considerar que es nulo al incluir la prohibición expresa de la utilización de la prenda denominada burkini en la piscina, afirmando que este resultaba contrario a Ley y gravemente perjudicial al demandante, sin que tenga obligación jurídica de soportarlos, además de estar adoptados con abuso de derecho; y de forma conjunta por infringir y violar el Derecho Fundamental a la libertad ideológica y religiosa, confesión musulmana, recogido en nuestro Texto Constitucional.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Almería, sentencia de veintiséis de julio de dos mil veintitrés, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que el apelante no ha conseguido probar que el acuerdo fuese contrario a las disposiciones legales que regulan el uso de las piscinas comunitarias, más bien resulta acorde a las mismas, y más en concreto al Decreto 23/1999 de 23 de febrero por el que se aprueba el Reglamento Sanitario de las Piscinas de Uso colectivo en Andalucía, que resulta de aplicación al presente, y que señala, en cuanto a las obligaciones de los usuarios de aquellas, de atender al Reglamento de régimen interno de la piscina, cuyo contenido mínimo tiene las siguientes previsiones, recogidas en su artículo 27:
- Prohibición de entrada a la zona de baño con ropa o calzado de calle.
- Obligatoriedad de utilizar la ducha antes de la inmersión
- Prohibición de abandonar desperdicios o basuras en la piscina, debiendo utilizarse las papeleras u otros recipientes destinados al efecto.
- Utilización de gorros de baño en las piscinas cubiertas.

Tampoco ha probado que el referido burkini, con el que pretende acceder a la piscina junto con el resto de usuarios, resulte acorde con las normas de precaución higiénica necesarias para garantizar la salubridad del resto de usuarios de la misma, que exigen usar prendas destinadas solo al baño y que permitan lavar el cuerpo previamente mediante la ducha antes de incorporarse a la piscina de uso común.

Tampoco se aprecia el cariz atentatorio contra los derechos fundamentales que la demandante pretende otorgar al acuerdo adoptado, no se aprecia este, tanto porque la prohibición de acceder a la piscina no es exclusiva de la prenda que indica, ya que de modo general se prohíbe el uso de ropa en la misma al igual que acceder desnudo, cuanto porque no agravia el derecho a la libre expresión o manifestación de la propia confesión religiosa al cumplir la limitación una finalidad legítima, de salubridad, que ampara dicha limitación necesaria para la cohabitación de derechos, siendo además proporcional con la finalidad pretendida de evitar perjuicios al resto de usuarios limitando con ello el riesgo sanitario.

El derecho a la libre expresión de las creencias no puede ser interpretado de modo que carezca de límite alguno, ya que, como se ha transcrito, las normas que lo consagran prevén que haya de ejercitarse de modo que no afecten a la seguridad pública, la protección del orden, de la salud o de la moral públicas, o la protección de los derechos o las libertades de los demás. El pluralismo, la tolerancia y el espíritu de apertura, reconocidos como característicos de una sociedad democrática como la que gozamos (STEDH de 10 de noviembre de 2005) no puede suponer que el contenido del derecho a la manifestación libre de la propia convicción religiosa carezca de restricciones.

Los efectos de daños graves en la vivienda arrendada

 

HECHOS:

Del examen de la prueba documental aportada consistente en expediente urbanístico tramitado por el Ayuntamiento de Jerez ante la denuncia presentada por la hoy demandante se desprende el estado ruinoso en que se encontraba el inmueble de propiedad municipal y que el derrumbe de parte de éste causó graves daños a la vivienda propiedad de la demandante.

Como consecuencia del derrumbe de la vivienda colindante, a pesar de su actitud diligente, el arrendador no consiguió que el Ayuntamiento actuara con la diligencia debida en orden a reparar los daños y por tanto, puede afirmarse que la vivienda arrendada no reunía las condiciones de habitabilidad exigibles. Esta situación impide considerar cumplida su obligación legal, art.21.1 de la LAU.

Los arrendatarios, pese a que podían haber solicitado la resolución del arrendamiento a tenor de lo dispuesto en el art. 27.3 de la LAU, no lo hicieron permaneciendo en el uso y disfrute de la vivienda arrendada, aun cuando ésta no reunía las condiciones de habitabilidad y estar amenazada la seguridad del inmueble.

Como conclusión de los razonamientos expuestos, el Tribunal considera correcta y ajustada a un criterio lógico y razonable la decisión de no condenar a los arrendatarios al pago de las rentas correspondientes a dicho periodo de tiempo, en razón a los principios de reciprocidad y justa equivalencia de prestaciones que debe regir en la vida del contrato.

El Tribunal asume y comparte los razonamientos de la sentencia apelada en este punto. Una vez resuelto el contrato por expiración del término contractual, las obligaciones contractuales de las partes cesaron y ya no eran exigibles. Pese a estar resuelto el contrato, los arrendatarios permanecieron en el uso y disfrute de la vivienda, con el consiguiente beneficio de seguir disfrutando de alojamiento, aunque fuera precario. Al propio tiempo, privaron a la arrendadora de su derecho a recuperar la posesión del inmueble. Ello ha generado un perjuicio a la arrendadora que debe ser indemnizado por aplicación del principio que proscribe el enriquecimiento injusto.

No compartimos las alegaciones relativas a que la vivienda arrendada se encontraba en un estado equiparable a la destrucción. Ciertamente presentaba daños estructurales, pero pese a ello, los arrendatarios han permanecido en su uso y disfrute hasta que ellos han decidido marcharse. Se han mantenido en la vivienda, por propia voluntad, desatendiendo el requerimiento efectuado por la arrendadora para la resolución del contrato. Ello ha causado un perjuicio a la arrendadora que debe ser indemnizado.

La sentencia apelada ha fijado la indemnización a percibir en 300 euros, cantidad que consideramos correcta y proporcionada atendiendo al estado que presentaba la vivienda, el cual no permitía a la arrendadora volver a arrendar de inmediato la vivienda ni habitarla por ella misma. (SAP Cádiz 12 de julio de dos mil veinticuatro)

El valor de los mensajes de WhatsApp en los arrendamientos urbanos

 

El valor probatorio de los Whatsapps dependerá de cada caso, de lo que se quiera probar y de si es coincidente con otras pruebas como puedan ser testigos, correos electrónicos, etc. También es relevante si la parte contra la que se presente lo reconoce o no como prueba. Habrá que estar al caso concreto pues, en cada uno de esos casos, el órgano judicial valorará el contenido de los mensajes junto con el resto de pruebas aportadas.(SAP Málaga 9/07/2024)

Lo habitual será la valoración conjunta del material probatorio, no únicamente lo que resulte del contenido de los mensajes de WhatsApp, sino del resto de pruebas existentes y practicadas, como las declaraciones de las partes y las testificales (SAP Valencia 25/04/2017)

Por tanto nos encontramos ante un medio de prueba complejo, pues, con carácter general, va a necesitar de otros medios de prueba para verificar su integridad y autenticidad y para determinar su alcance como apoyo a la valoración que con ellos pretendemos que haga el órgano judicial. (SAP Málaga 30/09/2020).

En fecha 27 de julio el arrendatario le envía un nuevo mensaje de WhatsApp en el que le dice: "Buenas tardes, dado el hecho de que ya nos hemos comunicado contigo en innumerables ocasiones y no has dado señales, para la entrega de llaves del piso sito en ….., mañana puede pasarte a recoger las llaves por el despacho de nuestra abogada en calle …… horario de mañana de 12 a 13)". En esta última comunicación aparece un solo tick, lo cual sólo confirma que ha sido enviada de firma correcta, pero no que haya sido recibida. (SAP La Coruña 22/07/2024)

En definitiva, lo relevante en el caso de autos no es tanto que el arrendatario acredite que concertó un contrato de arrendamiento sobre otra vivienda, sino que pusiera el inmueble arrendado a disposición de la parte arrendadora, extremo que la actora fija en el momento en que la arrendataria comunicó por WhatsApp que había dejado las llaves de la vivienda en el buzón. (SAP Granada 2/07/2024)

Tampoco la conversación por WhatsApp aportada por la parte demandada advera en momento alguno la entrega posesoria de la vivienda en abril de 2020, sin que ni siquiera la parte recurrente indique qué día de este mes entregó efectivamente la posesión. (…) De hecho, las conversaciones por mensajería telefónica lo que avalan es el mantenimiento de la posesión de la arrendataria de la vivienda hasta fines de junio de 2020, como seguidamente veremos (SAP Tarragona 20/07/2024).

Si bien no se ha discutido que en fecha 25.7.2022 el arrendatario remitió al arrendador un WhatsApp comunicándole que el día 1.9.2022 abandonarían la vivienda y que podrían compensarse las cantidades con la fianza prestada, no es sino hasta esta fecha cuando el demandante pudo acceder a la vivienda y comprobar su estado, siendo esta fecha, en todo caso, posterior a la demanda presentada. (SAP Pontevedra 3/06/2024)

No existe ninguna prueba fehaciente que acredite que el inquilino abandonó la vivienda arrendada con anterioridad al mes de marzo de 2022, pues tan solo aparece documentada una conversación vía WhatsApp de fecha 28 de marzo de 2022, (en la cual no constan ni los nombres de las partes ni los números de teléfono), con el siguiente contenido "Te llamaba para decirte que desde el día que me dijiste que bajabais por las llaves que nos teníamos que ir nosotros nos fuimos y las dejé en el buzón solo quería saber si recogisteis las llaves". Es por ello que tal y como examinó la Juzgadora "A quo" en la Sentencia ahora recurrida, se considera el mes de marzo, ante la falta de prueba de lo contrario, el mes en el que el inquilino abandonó la vivienda, con las inherentes consecuencias económicas que derivan de ello y que se analizan a continuación. (SAP León 7/05/2024)

DECÁLOGO DEL CASERO

I

Todos los acuerdos, notificaciones y reclamaciones en el arrendamiento deben constar por escrito.-Verba volant, scripta manent- “Las palabras se las lleva el viento”

II

No pongas en el contrato cláusulas abusivas, oscuras o ilegales. Perjudican a quien las pone.

III

Entrega la vivienda y su equipamiento en el mejor estado posible. La actuación de buena fe beneficia a quien la practica.

IV

Asegúrate previamente de la solvencia económica de tu inquilino. El juicio de desahucio por falta de pago es lento y gravoso.

V

Recuerda que el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda CINCO años, y sin embargo puede marcharse a los SEIS meses. 

VI

No cojas señal/arras/fianza previa si no estás decidido a ese alquiler. Deberás devolverla duplicada si decides no alquilar.

VII

Una vez entregada la vivienda no puedes entrar en ella sin permiso del inquilino. Es su morada y goza de protección constitucional y penal.

VIII

Procura atender las reparaciones que te correspondan a la mayor urgencia. Redundará en beneficio de la relación con el inquilino.

IX

Previo examen, formaliza por escrito el fin de contrato haciendo constar el estado en que se encuentra la vivienda, así como los muebles y enseres que la equipan, dedicando a ello el tiempo que sea necesario. Te permitirá reclamar por los daños y desperfectos a cargo del inquilino.

X

Acude a un Abogado para la redacción de clausulas y conceptos jurídicos complicados. Arras, opción de compra, tanteo y retracto, entre otros, tienen un alcance que el sentir popular puede ignorar.

DECÁLOGO DEL INQUILINO

I

Todos los pagos, acuerdos, notificaciones y reclamaciones en el arrendamiento deben constar por escrito. -Verba volant, scripta manent- “Las palabras se las lleva el viento”

II

Lee atentamente el contrato antes de firmarlo y si no entiendes algo, acude a un Abogado. No hay “moviola”. Especial atención en esa lectura se necesita si vais a ser varios inquilinos. Exige que consten los datos que luego puedes necesitar: Domicilio del arrendador para notificaciones y referencia catastral del inmueble. Exige que te acrediten el depósito de la fianza.

III

Antes de recibir las llaves examina con detalle el estado de la vivienda y comprueba el funcionamiento de las instalaciones y aparatos. Evitarás controversias posteriores. Tienes derecho a exigir el Certificado de Eficiencia Energética.

IV

No dejes de pagar o consignar judicialmente el alquiler bajo ningún pretexto. En un juicio de desahucio no te los van a admitir.

V

Cumple el plazo de duración acordado, conforme a la ley.
Si no lo cumples deberás pagar los primeros seis meses, y además, si se pactó en el contrato, indemnizar al arrendador

VI

No entregues señal/arras/fianza previa si no estás seguro de las condiciones del alquiler, y de que quien las recibe está facultado para ello. Si desistes del arriendo perderás la cantidad entregada. Exige que los compromisos sean recíprocos. En ocasiones esa entrega son los honorarios de la inmobiliaria.

VII

Al entrar en la vivienda cambia el bombín de la cerradura. Gozarás de mayor seguridad y evitarás problemas con caseros excesivamente desconfiados.

VIII

Cuida la vivienda como si fuera de tu propiedad, a la postre es tu hogar, contrata un seguro de tus muebles y de tu responsabilidad civil. Evitarás sorpresas durante el arriendo y al entregar las llaves.

IX

Formaliza por escrito el fin de contrato y la entrega de llaves. Si te marchas “por las buenas” el contrato sigue vigente y pueden reclamarte esos alquileres.

X

Acude a un Abogado en caso de cláusulas y conceptos jurídicos complicados. Arras, opción de compra, tanteo y retracto, entre otros, tienen un alcance jurídico que el sentir popular puede ignorar.



La venta de una vivienda arrendada

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de fecha 19 de junio de 2014,  cuya duración de era de un año prorrogable hasta 5 años, y, en consecuencia, finalizaba el 18 de junio de 2019.

En fecha 15 de abril de 2015 BUDMAC adquirió la propiedad del inmueble de autos y en fecha 11 de marzo de 2019, remitió sendos burofaxes a los inquilinos comunicando su voluntad, en su condición de arrendadora de extinguir el contrato con efectos el 18 de junio de 2019.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda de desahucio por considerar que no se ha acreditado la subrogación en el contrato de arrendamiento de la demandante, ni tampoco constan actos propios en tal sentido de las partes.

La Audiencia Provincial de Barcelona estima el recurso de apelación de la demandante, revoca la sentencia de instancia y declara extinguido el contrato de arrendamiento.

Considera la Audiencia que conforme lo que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos, es lo cierto que quien ostentaba, ope legis según lo expuesto, la posición de arrendador y, por lo tanto, estaba legitimada para notificar su voluntad de no prorrogar el contrato era BUDMAC, en cuanto se había subrogado en la posición arrendadora, siendo por ello parte del contrato con todos los derechos y deberes que de ello se derivan, sin que ninguna norma exija, como presupuesto de eficacia de esa notificación, que tal subrogación deba ser notificada ni consentida por el arrendatario.

Una vez afirmada la legitimación de BUDMAC para el ejercicio de la acción de desahucio por expiración del plazo, y validada la eficacia de la comunicación, consideramos acreditado que la parte arrendadora impidió la continuación del contrato al haber remitido comunicación mediante burofax con la antelación suficiente, que fue debidamente entregado a uno de los arrendatarios, y el otro, pese a disponer de aviso, no lo recogió por causas no imputables a la actora.

Consideramos que los demandados deben ser asimismo condenados al pago de las rentas debidas al tiempo de interponer la demanda y durante la tramitación del proceso, habiéndose actualizado las sumas debidas en el momento de dictarse sentencia fijándose la deuda en ese momento en 11.155,48.-euros, así como al pago de las rentas que se devenguen hasta el efectivo reintegro a la actora de la posesión de la vivienda arrendada a razón de 256,99.-euros mensuales.

La enervación del desahucio por falta de pago

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de enero de 1971

Se presenta demanda de desahucio por falta de pago de los meses marzo, abril y mayo de 2021, a razón de 362,91 euros al mes.

En el acto del juicio el inquilino se opone manifestando había pagado las rentas reclamadas y que se encontraba al corriente de pago.

No obstante, el juzgado estima la demanda, al considerar que había existido el impago en que se fundó.

 El inquilino apela la sentencia invocando que las rentas debidas fueron pagadas antes de que se le notificase la demanda y se le emplazase.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de veintiséis de Julio de dos mil veinticuatro, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia

Considera la Audiencia que lo que importa en estos casos es la situación existente en el momento de presentarse la demanda.

Cuando el arrendatario paga después de presentarse la demanda, el proceso termina porque se enerva la pretensión de desahucio. No porque el pago posterior a la presentación de la demanda prive a ésta de su fundamento jurídico, sino porque la ley permite que, en esos casos, continúe el arrendamiento, mediante la enervación. Pero esto lo permite una sola vez. En este caso ya se ha dicho que hubo una enervación en el año 2009, lo cual no se ha discutido y se acreditó mediante documento aportado con la demanda. Por tanto, conforme a este artículo 22, apartado 4 (LEC), la pretensión de resolución de contrato por impago de rentas debía ser aceptada, como hizo el Juzgado. Cuando se presentó la demanda, el demandado debía 3 meses de renta. Los pagó después, pero eso no puede producir efectos porque ya ocurrió algo así en otra ocasión, en que se enervó el desahucio. La ley solo permite una enervación.

Por consiguiente, como cuando se presentó la demanda el demandado había dejado de pagar 3 meses de renta, aunque los pagó después, procede la terminación del contrato por ese incumplimiento del arrendatario.

Esto puede considerarse una consecuencia muy grave. Estamos hablando de un contrato que data de 1971 y el arrendatario es ya un anciano. Tenía 26 años cuando se celebró el contrato, en 1971. Pero no hay ninguna alegación de que no sea una persona capaz. La prolongación por tiempo indefinido del arrendamiento es gravosa para el arrendador. La contrapartida es ésta: el arrendatario debe ser muy cuidadoso en el cumplimiento de sus obligaciones.

El derecho al honor de los inquilinos morosos

 

Ya hemos tratado en otro lugar el derecho de la Comunidad de propietarios de informar a sus componentes de la morosidad en el pago de las cuotas, según el Tribunal Supremo prevalece la libertad de información sobre un supuesto atentado al honor del copropietario moroso. ¿Ocurre lo mismo si se trata de un inquilino moroso en el pago de los alquileres?

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de 1 de abril de 2015 de vivienda y plaza de garaje de un Conjunto Residencial.

El arrendatario dejó de pagar la renta poco después de iniciarse el arrendamiento; fue demandado por el arrendador y, tras dictarse una sentencia de desahucio por falta de pago, se procedió al lanzamiento del arrendatario y su familia el 27 de enero de 2016.

El arrendador remitió al administrador del conjunto residencial varios correos electrónicos notificando los anteriores hechos y que el inquilino había sustraído varios objetos de la vivienda, no había devuelto un juego de llaves y un mando de apertura del garaje y, tras el lanzamiento, había sido visto por un vecino haciendo uso de las instalaciones del conjunto residencial sobre el que estaba constituida la comunidad de propietarios.

Como consecuencia de ello el administrador hizo colocar en las seis escaleras y doce ascensores de dicho conjunto residencial carteles, encabezados con el siguiente texto: AVISO IMPORTANTE A TODOS LOS VECINOS, en el que se enumeraban los hechos anteriores.

El inquilino demanda al casero y a la comunidad por vulneración de su derecho al honor solicitando una indemnización de 4.000 euros

El juzgado de primera instancia estima en parte la demanda condenando a la comunidad a indemnizar al inquilino.

La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación.

El Tribunal Supremo, sentencia de 24 de septiembre de 2024, estima el recurso de casación de la comunidad y revoca la sentencia de primera instancia.

Considera el Supremo que el artículo 20.d) de la Ley de Propiedad Horizontal establece que corresponde al administrador “velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares".

Resulta razonable la tesis de la recurrente de que en esta previsión legal tiene amparo la información a los vecinos sobre la existencia de una persona que, sin estar legitimada para ello, está haciendo uso de las instalaciones comunes de la urbanización y de las circunstancias en que tal utilización indebida se está produciendo.

Del mismo modo, también puede incluirse en este ámbito de la actuación del administrador la información a los integrantes de la comunidad sobre la existencia de una persona que, tras haber impagado las rentas del alquiler de una vivienda en la urbanización desde un momento muy próximo a la concertación del contrato de arrendamiento y, según le ha manifestado el anterior arrendador, haber causado daños en el garaje, haberse quedado con un juego de llaves y un mando de la puerta del garaje y con la televisión, tiene la intención de volver a alquilar otro piso en la misma urbanización, extremo este último que los propios demandantes han reconocido en su demanda.

Por último, lleva también razón la recurrente cuando pone de relieve que en la redacción de los avisos no se utilizaron juicios de valor o expresiones ofensivas o injuriosas, más allá de transmitir la información esencialmente veraz y de interés en el ámbito en que fue difundida (la comunidad de propietarios).

La repercusión al inquilino de los gastos de una vivienda unifamiliar.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda unifamiliar de fecha 18 de julio de 2022 con una renta de 2.500 (posteriormente, actualizada a 2.550) euros mensuales y que el arrendatario se hiciera cargo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles y de las tasas por residuos sólidos urbanos y vado, así como del coste del servicio de alarma, ya contratado.

Con fecha 5 de febrero de 2024 se interpone demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad, alegando el impago de la mensualidad de renta de enero del año en curso y los tributos y el servicio de alarma a los que se ha hecho referencia devengados en 2023.

El juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda.

El inquilino formula recurso de apelación, al amparo del art. 20 de la LAU, invocando incongruencia omisiva de la sentencia al no haberse pronunciado sobre la nulidad de las cláusulas que le imponen el pago de los tributos y del servicio de alarma.

La Audiencia Provincial de Baleares, sentencia de veintinueve de Julio de dos mil veinticuatro, desestima el recurso y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que lo que postula el recurrente es que, al no haberse determinado en el contrato el importe anual de los tributos y del servicio de alarma, las cláusulas que le imponen el pago son nulas. Sin embargo, el precepto que se cita no es aplicable al presente caso, en el que se trata del arriendo de una vivienda unipersonal, no integrada en un conjunto de viviendas que dé pábulo a la existencia de gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios. El art. 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos no se refiere en general al pago de tributos y suministros, como quiere dar a entender el demandado, sino únicamente a los gastos que no sean susceptibles de individualización. Es decir, se regulan aquellos casos en que la vivienda arrendada forma parte de una comunidad de propietarios (en régimen de propiedad horizontal o no) y existen gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización: en esos supuestos, puede atribuirse la obligación de pago de esos gastos generales al arrendatario pero pactándolo por escrito y determinando el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. Ahora bien, esta exigencia no rige, puesto que ninguna norma lo contempla, para tributos y suministros que sí son susceptibles de individualización, como sucede con lo que reclama la actora.

No se le imponen las costas de la apelación al inquilino porque le asiste la razón en su reproche de incongruencia omisiva, lo que justifica su apelación.