lunes, 24 de junio de 2024

La nulidad de un contrato de arrendamiento por error en el consentimiento

 

HECHOS:

La inquilina de un arrendamiento de vivienda, ya terminado, demanda al arrendador solicitando la declaración de nulidad de éste por vicio en la prestación del consentimiento del contrato y el reintegro por el demandante de las sumas abonadas por tal arriendo ascendentes a 7.800.- € con sus intereses.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de veintidós de febrero de dos mil veinticuatro, desestima la apelación de la inquilina.

Considera la Audiencia que lo esencial en este litigio es determinar sin la demandante dispuso de toda la información precisa para poder emitir una declaración de voluntad consintiendo tomar en arriendo esa vivienda o si la falta de esa información hizo que el consentimiento prestado se realizara sobre una información no completa determinante de su prestación viciada por error.

Para ello han de manifestarse las condiciones del error propio invalidante del contrato, es decir que recaiga sobre la cosa que constituye su objeto o sobre aquellas condiciones que principalmente hubieran dado lugar a su celebración, de modo que se revele con claridad su esencialidad; que no sea imputable a quién lo padece; que se dé un nexo causal entre el mismo y la finalidad que se pretendía en el negocio jurídico concertado, y que sea excusable, en el sentido de que sea inevitable, no habiendo podido ser evitado por el que lo padeció empleando una diligencia media o regular.

Pues bien, es evidente que cuando se va arrendar una vivienda que se ha visitado previamente, no puede fundarse un ulterior error en el consentimiento prestado para alquilarla en la existencia de defectos que eran apreciables en el momento de contratar, defectos que en su caso deberán ser reparados por el arrendador sin derecho a elevar la renta al tratarse las manifestadas en la demanda de reparaciones que pudieran ser necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido. El hecho de que faltaran enchufes, hubiera un cristal roto, existiera un supuesto riesgo de caída de un calentador, o no funcionara la vitrocerámica correctamente daría derecho al arrendatario a exigir su reparación o a resolver en contrato en otro caso pero en modo alguno puede sustentar una acción de nulidad por error en la prestación del consentimiento en base a la doctrina antes dicha. Como tampoco el hecho de que los fusibles estuvieran en un lugar solo accesible con intervención del arrendador o que existieran perros en la parcela cuya presencia se ignora si la conocía o no la demandada antes de contratar.

El hecho, aunque fuera así, que administrativamente no tuviera la condición de tal vivienda o careciera de la legalización administrativa precisa en el momento del arriendo, determinaría una infracción administrativa sin efectos en esta litis y sin que el supuesto error sobre tal extremo pueda entenderse que vicie la voluntad de la demandante como fundamento de la nulidad del contrato. Es claro que en este supuesto no consta que se informara a la demandante de la inexistencia de esa legalización administrativa, estando claro sin embargo que el inmueble estaba acondicionado para utilizarse como vivienda, con lo necesario para ello.

Por lo tanto el contrato civil no es nulo porque concurren sus requisitos de consentimiento, objeto y causa.

lunes, 17 de junio de 2024

La notificación defectuosa del fin de contrato.

 

No siempre el rechazo de un burofax implica que éste sea considerado como recibido por quien lo rechaza.

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 10 de abril de 2018, en el que se pacta una duración de tres años.

Con fecha 8 de febrero de 2022 la nueva propietaria de la vivienda comunica por burofax el fin del arriendo y restitución del inmueble el siguiente 9 de abril, lo que no había tenido efecto.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda de la arrendadora, solicitando el desahucio por finalización del contrato.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de veintidós de marzo dos mil veinticuatro, desestima el recurso de apelación.

Considera la Audiencia la cuestión del idioma es, en efecto, discutible, en particular si se tiene en cuenta que el segundo burofax, relativo a la posibilidad de formalizar un alquiler social y que se presentó también con la demanda, fue gestionado por la misma empresa y lo relativo a las vicisitudes de la entrega va en castellano, siendo así que una somera comparación con la parte que va en inglés en el otro burofax permite comprender que ambas partes significan lo mismo.

Aunque se acepte, como se alega, que la comunicación fue rechazada, tal comunicación no puede producir efectos como si hubiera sido entregada.

En los casos en que se rechaza una comunicación o, dejado aviso al destinatario, después no acude a recogerla, se acepta que la comunicación produzca efectos como si hubiese sido entregada si el remitente es el arrendador, o es fácilmente identificable con el arrendador. Se produce un efecto riguroso: tener por entregado el escrito remitido, aunque no lo fuese realmente. Pero para que ese efecto se produzca es preciso que el envío sea del arrendador, o fácilmente identificable con él. De lo contrario, se impondría a todos los ciudadanos la obligación de aceptar todo envío postal que se les dirija, so pena de padecer efectos jurídicos tan graves como el de la pérdida de la vivienda.

La aceptación solo es obligada si el destinatario puede ver que la comunicación la envía la parte con quien mantiene una relación contractual. Y es obligada porque es una palmaria exigencia de la buena fe, de la cual no puede prescindirse porque la buena fe es obligatoria. Lo dice claramente el artículo 111-7 del Código Civil de Catalunya y lo ha dicho desde hace mucho el 7 del Código Civil estatal. Todos los ciudadanos han de actuar conforme a las exigencias de la buena fe. Cuando hay un contrato con alguien y se recibe una comunicación de ese alguien, es obligado aceptarla. Lo contrario es de mala fe y debe ser sancionado considerando entregada la comunicación.

En este caso, los dos burofaxes fueron remitidos por Altamira Asset Management, que no era la arrendadora ni los arrendatarios tenían por qué identificarla con la arrendadora. En consecuencia, los demandados no pueden ser perjudicados por haber rechazado esa comunicación. Si es que la rechazaron, lo cual, una vez expuesto lo anterior, es irrelevante.

lunes, 10 de junio de 2024

Es muy perjudicial no recoger un burofax

 

Está muy extendida la opinión de que, si no se recibe una notificación, ésta no surte efecto. Esto puede ser cierto, pero conviene matizarlo.

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda, de fecha 1 de septiembre de 2013, en el que se pactan tres años de duración, con fechas 21 de abril y 10 de mayo de 2021 -es decir, con más de treinta días de antelación a la fecha de expiración de los efectos del contrato, según lo pactado por las partes y conforme a lo estipulado en el artículo 10.1 de la LAU-, la arrendadora remitió a la parte arrendataria sendas comunicaciones por medio fehaciente, en virtud de las cuales le notificó su voluntad de dar por extinguido y concluido el arrendamiento en fecha 30 de agosto de 2021, y le instaba a abandonar la vivienda con anterioridad a dicha fecha.

Llagada esa fecha el inquilino continuó en el uso de la vivienda, por lo que se instó demanda de desahucio por expiración del plazo.

El juzgado de primera instancia desestimó la demanda por considerar que ninguna de las antedichas comunicaciones, pese a haber sido dirigidas a la vivienda objeto de arrendamiento, llegó a ser entregada al destinatario, y por ello fueron devueltas a origen por sobrante.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de quince de marzo de dos mil veinticuatro, estimó el recurso de apelación de la arrendadora, revocó la sentencia de instancia y ordenó el desahucio del inquilino, condenándole a abonar la suma de 2.206,40 euros en concepto de indemnización por ocupación hasta el mes de julio de 2022, inclusive, más, en su caso, los importes devengados desde entonces y hasta el efectivo reintegro de la posesión de la vivienda a la arrendadora.

Considera la Audiencia que es cierto que ninguna de tales comunicaciones llegó a conocimiento efectivo del inquilino -pese a ser dirigida, como se dijo, a la dirección de la vivienda arrendada-, pero no lo es menos que tal circunstancia únicamente es imputable al propio destinatario, quien, pese a ser notificado de que el burofax se encontraba a su disposición en la oficina de Correos, no promovió actuación alguna para recogerlo -en los respectivos reportes de los burofaxes enviados por la arrendadora se refleja la observación "devuelto a origen por sobrante (no retirado en oficina)", lo que permite dar por correctos los requerimientos, pues su efectividad no puede quedar al arbitrio de los destinatarios.

"La jurisprudencia es meridianamente clara al respecto: un Burofax no entregado por ser rehusado o no retirado no implica una acreditación de falta de conocimiento por parte del destinatario, sino que por el contrario prueban la voluntad renuente del mismo a recoger la documentación correspondiente y ser notificado”.

Los actos de comunicación producen plenos efectos cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada, y en este caso no consta que la parte demandada no recogiera la comunicación remitida por la arrendadora por alguna causa justificada distinta de su propia voluntad obstativa al cumplimiento del trámite de la comunicación previa del arrendador. (Sentencias del Tribunal Constitucional 27/03/2000, 29/05/2000, y 20/01/2003)

lunes, 3 de junio de 2024

Obras del inquilino en un arrendamiento con opción de compra

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento con opción de compra de fecha 11 de octubre de 2018.

El plazo improrrogable de la opción de compra es de dos años

En dicho contrato se pacta lo siguiente: "En el supuesto de que el alquiler con opción de compra no se ejecute, deberán dejar la propiedad en el mismo estado que se les alquiló (..)".

Con fecha 12 de noviembre de 2020 el arrendador presenta demanda solicitando la extinción del contrato, el desalojo del inmueble y que el inquilino deje el jardín de la vivienda en el mismo estado en la que se encontraba cuando accedieron a la misma o bien a indemnizar a esta parte por los daños y perjuicios ocasionados con motivo de dicha obra, en el importe que el coste de dicha restitución suponga.

La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda.

La Audiencia Provincial de Cantabria, sentencia de ocho de abril de dos mil veinticuatro, desestima el recurso de apelación del inquilino y confirma la anterior sentencia.

Considera la Audiencia que en las fotografías aportadas en la contestación a la demanda se observa que una parte sustancial del jardín anejo ha sido pavimentado.

El art. 1561 CC sienta la regla general de aplicación al supuesto del recurso: el arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

La expresión "tal como se recibió" debe ser interpretada en sentido amplio, abarcando cualquier estado pactado en que debiera hacerse la devolución (STS de 2 de marzo de 1963). Como expresó también la antigua STS de 9 de julio de 1887, la obligación del arrendatario de devolución debe de hacerse en el estado en el que puede ser disfrutada por el arrendador por sí o por medio de terceras personas.

Por último, el art. 23.2 LAU, en el mismo sentido, señala que "Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.".

En consecuencia de lo expuesto, las obras realizadas por el arrendatario en el jardín de la vivienda afectan, por un lado, al propio objeto contractual del arrendamiento con opción, pues resultan un anejo inseparable del mismo, y, por otro, supusieron una modificación de su estado que, al concluir el arriendo, el propietario no está obligado a aceptar, por lo que deviene apropiado exigir que se reponga su estado al previo a la realización de la obra. mismo, y, por otro, supusieron una modificación de su estado que, al concluir el arriendo, el propietario no está obligado a aceptar, por lo que deviene apropiado exigir que se reponga su estado al previo a la realización de la obra.

Además, cuando el art. 23.1 LAU expresa que el arrendador no podrá realizar sin consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios, indica que la autorización de la propiedad debe ser expresa y escrita.

lunes, 27 de mayo de 2024

La renuncia del inquilino a la conservación y mantenimiento del inmueble por parte del arrendador.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de locales de negocio de fecha 21 de diciembre de 2017, con una duración de ocho años y una renta mensual de 12.750 euros.

En dicho contrato se pacta la siguiente cláusula: "Con renuncia expresa a lo dispuesto en el art. 30, en relación con el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la ARRENDATARIA se obliga a hacer por su cuenta, a su cargo y bajo su responsabilidad, las obras de reparación, conservación, sustitución y mantenimiento de los LOCALES y sus instalaciones, incluyendo las relativas a los desperfectos que se produzcan, y las derivadas del desgaste por el uso ordinario"

La arrendadora insta desahucio por falta de pago de la renta y cantidades asimiladas, con reclamación de 261.326,86 euros.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que a la fecha de interposición de la demanda de desahucio por falta de pago de la renta y asimilados, cual es el objeto de esta demanda, la arrendataria estaba exenta de su pago conforme al Real Decreto Ley 15/2020 (Declaración de moratoria por el COVID).

La Audiencia Provincial desestima la apelación del arrendador y confirma la sentencia por considerar, entre otras razones, que la clausula antes transcrita era nula y, además, la arrendadora había incumplido sus obligaciones contractuales, con lo que la demandada quedaba liberada del cumplimiento de las suyas; es decir, del abono de las cantidades asimiladas en concepto de renta, toda vez que el local litigioso no se encontraba en el estado debido, lo que determinó la apertura de expediente administrativo por sanidad.

EL Tribunal Supremo, sentencia de 8 de mayo de 2024, estima el recurso de casación del arrendador,  declara resuelto el contrato de arrendamiento para uso distinto al de vivienda y condena, solidariamente, a la arrendataria y a su avalista al pago de 261.326,86 €, en concepto de rentas adeudadas y cantidades asimiladas, así como al pago de las cantidades que, en concepto de renta o cantidades asimiladas, se vayan devengando desde la interposición de la demanda hasta la efectiva entrega del inmueble.

Considera el Supremo que la antedicha condición 8ª del contrato, suscrita al amparo de la libertad de pacto consagrada en el art. 1255 CC, y viable en los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda que, conforme al art. 4.3 de la LAU, se rigen por la voluntad de las partes, sin perjuicio de lo dispuesto en los títulos I y IV de la misma, en los que no se encuentra ubicado el art. 21 de la LAU, incluido en el título II de la ley; y, en este caso, la renuncia es expresa y clara como resulta de la precitada estipulación del contrato, antes transcrita, cuya lectura no permite albergar dudas interpretativas.

Como hemos manifestado, con reiteración, la renuncia supone una declaración de voluntad, recepticia o no, según los casos, dirigida al abandono o dejación de un beneficio, cosa, derecho, expectativa o posición jurídica, que, como manifestación de voluntad llevada a cabo por el titular de un derecho, hace dejación del mismo, y para cuya validez se exige que sea clara, terminante e inequívoca, sin quepa deducirla de actos susceptibles de ambiguos o divergentes significados, y que, en cualquier caso, debe interpretarse restrictivamente.

Pues bien, en el presente caso, ninguna duda ofrece lo pactado por las partes en la cláusula octava del contrato, que reúne los requisitos legalmente exigidos para su operatividad jurídica.  

Por otra parte, concurren, en este concreto caso, circunstancias que deben ser valoradas. La primera de ellas, que la demandada era perfecta conocedora del estado del inmueble en tanto en cuanto vendió el sótano a la demandante.

miércoles, 22 de mayo de 2024

La extinción de un arrendamiento de vivienda por necesidad del arrendador

 HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de octubre de 2019.

Se pacta una duración de cinco años a contar desde la fecha del mismo con prórrogas sucesivas anuales hasta tres. No obstante, expresamente señalaron: "... que, en caso de que el arrendador tenga necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a la vivienda para sí o para sus familiares o cónyuge, …" y siempre que hubiere trascurrido el primer año de duración del contrato, el arrendatario estará obligado a liberar la vivienda arrendada en favor del arrendador.

También se estableció la necesidad de la comunicación de esta necesidad con, al menos, dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario está obligado a abandonar la vivienda arrendada en ese término.

El juzgado de primera instancia, en fecha 28 de abril de 2022, declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes el 1 de octubre de 2019, habiendo lugar a la denegación de prórroga por causa de necesidad, debiendo dejar la inquilina libre y expedito el inmueble.

La inquilina apela la sentencia, por una parte, invocando no corresponder este momento a la prórroga del contrato, ya que e interpreta la LAU de modo que considera que solo es posible la oposición a la prórroga del contrato fundado en causa de necesidad cuando concurra dicho momento, en el supuesto examinado, en el año 2024 y negando la acreditación de la necesidad de la vivienda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 24 de noviembre de 2023, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que, conforme a la cláusula antes transcrita, no se trata, en consecuencia, de interpretar el régimen legal de duración mínima del contrato sino del libre y voluntariamente establecido entre las partes.

Sobre la situación de necesidad y a pesar de las carencias que aprecia la recurrente, la sentencia de instancia desgrana detalladamente las circunstancias de salud actual de la demandante con la lógica necesidad de su seguimiento médico, las condiciones de su actual lugar de residencia que dificultan la satisfacción de sus necesidades al no disponer de medios de desplazamiento, y la inexistencia de otra alternativa, en lugar equivalente al del inmueble arrendado. Igualmente se ha justificado el cumplimiento de las comunicaciones y requerimientos convenidos entre las partes; circunstancias igualmente expresadas de modo minucioso en la resolución de instancia que solo nos cabe ratificar en esta alzada.

lunes, 20 de mayo de 2024

La renuncia previa a la prórroga en un arrendamiento de vivienda.

 

HECHOS:

En un contrato de arrendamiento de vivienda se pacta la siguiente cláusula:

"Cumplido el plazo de TRES años, las partes acuerdan que este Contrato quedará resuelto y extinguido a todos los efectos, quedando expresamente excluida desde este momento la prórroga voluntaria prevista en el artículo 10 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos."

El inquilino apela la sentencia de primera instancia, que declara resuelto el arriendo, invocando la nulidad de la cláusula antedicha por infringir el artículo 6 de la ley de arrendamientos urbanos.

La Audiencia Provincial de Guadalajara, sentencia de diecinueve de enero de dos mil veinticuatro, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que, efectivamente, la prórroga inicial prevista en el art. 9 LAU (de duración diversa según las sucesivas redacciones del precepto) se configura como forzosa para el arrendador y facultativa para el arrendatario; por el contrario, la prórroga legal tácita prevista en el art. 10 del mismo texto legal es facultativa para ambos, pudiendo excluirla en su momento cualquiera de las partes con el correspondiente preaviso. Así pues, dicha prórroga se configura como facultativa, pudiendo el arrendador excluirla observando los requisitos y plazos legalmente previstos, pero lo que no cabe es la exclusión ab initio de la aplicación de una norma legal de carácter imperativo.

Llegados a este punto, la cuestión que hemos de abordar es la relativa a la validez del referido pacto contractual, que consideramos válido al no estar afectado por la nulidad del art.6 LAU; y no está afectada pues lo que establece y regula el artículo 10 LAU es una prórroga voluntaria anual, que no constituye ningún privilegio en favor del arrendatario ya que cualquiera de las partes puede evitar su nacimiento si manifiesta en forma su oposición, así no está establecida en beneficio del arrendatario o, al menos, en beneficio exclusivo del arrendatario ni le ocasiona perjuicio alguno pues su aplicación depende de la voluntad de ambas partes.

"El derecho de prórroga del artículo 10 LAU 94, en lo que concierne a su inicio, no está establecido en beneficio del arrendatario, al no ser obligatoria para ninguna de las partes que son libres de no continuar con el arriendo” (SAP Asturias 29/05/2018)

"La prórroga que establece el artículo 10 de la LAU, a diferencia de la del artículo 9, no está en función exclusiva de los intereses y voluntad del arrendatario, sino de las dos partes contractuales, de manera que el arrendatario no adquiere un derecho unilateral a imponer su voluntad de continuar en el contrato, pasados los cinco años de duración mínima o un plazo superior si superior fue el pactado . Este precepto no establece ninguna forma determinada para notificar la voluntad del arrendador de impedir la prórroga, ni una forma concreta de constancia de la misma ni, en fin, impone más plazo que el mínimo de un mes antes de la finalización, de manera que no excluye que con anterioridad a ese mes se haya manifestado la voluntad contraria. De ahí que quepa, en la sistemática de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que la expresión de voluntad contraria a la prórroga del artículo 10 quede expresada incluso en el propio contrato. Por ello, la previsión contractual por la que se deja clara e inequívoca la voluntad del arrendador de no conceder prórroga alguna, en el régimen del artículo 10 de la LAU, no supone una renuncia de derechos del arrendatario ni incide en la sanción de nulidad del artículo 6 dela citada Ley , pues no se modifica en perjuicio del arrendatario la norma legal, sino que justamente se actúa conforme a ella."

lunes, 13 de mayo de 2024

La devolución de la fianza en un arrendamiento de local de negocio

 

HECHOS:

El inquilino de un local de negocio, al término del arriendo reclama la devolución de la fianza de seis mil euros procedente de contrato de arrendamiento de local de negocio –bar.

El juzgado de primera instancia desestima íntegramente la demanda.

El arrendatario apela la sentencia invocando error en la apreciación de la prueba e infracción del artículo 36 de la LAU, que le he producido indefensión conforme al artículo 24 de la Constitución.

La Audiencia Provincial de Toledo, sentencia de catorce de febrero de dos mil veinticuatro, desestima el recurso de apelación.

Considera la Audiencia que no se aprecia error alguno en la apreciación de la prueba practicada en la instancia por parte de la jueza a quo, de modo que en su sentencia valora todos los medios de prueba practicados, en especial, la prueba pericial del informe de los desperfectos encontrados en el local por el arrendador - demandado - recurrido, así como la amplia documental consistente en los correos electrónicos remitidos a la arrendataria para arreglar los desperfectos, y las facturas abonadas por la propiedad para reparar los abundantes daños hallados en el local una vez entregado éste.

En lo referido a la infracción del Artículo 36.4º de la LAU que le ocasiona indefensión por constituir una vulneración de la tutela judicial efectiva, no se atisba vulneración alguna de tal derecho fundamental consagrado en el Artículo 24 de la CE, puesto que se ha tenido pleno acceso a la jurisdicción, se ha tramitado el procedimiento legalmente establecido, se ha dictado una sentencia ampliamente motivada y razonada ex Artículo 120.3 de la Carta Magna, se ha recurrido la sentencia y ahora se resuelve el recurso de apelación presentado en su día por la demandante.

Y en lo referido al Artículo 36.4 de la LAU queda acreditada plenamente a través tanto de la documental como de la testifical del anterior arrendatario, el conocimiento por parte de la arrendataria de la existencia de daños en el momento de la firma del contrato con la actora - arrendataria segunda, así como la comunicación de la existencia de tales importantes desperfectos a la ahora recurrente por parte de la propiedad que no se avino a alcanzar un acuerdo, y ni siquiera a buscar un segundo perito para valorar los daños del local que tuvieron que ser sufragados íntegramente por el arrendador con cargo a la fianza como garantía legalmente establecida, y esa es justamente la alegación principal de la contestación que no requiere reconvención en modo alguno y que supone la prueba ex Artículo 217 de la LEC de un hecho que impide la devolución de la fianza a la arrendataria ahora recurrente por un motivo legalmente establecido.

Se desestima pues, igualmente, este peregrino segundo motivo del recurso.

lunes, 6 de mayo de 2024

El fenómeno OKUPA en los tribunales

 

HECHOS:

La denunciada entró a ocupar, el 26 de abril de 2022, una vivienda en Madrid sin autorización ni consentimiento de los legítimos propietarios. Pese a ello, la denunciada no ha abandonado voluntariamente la vivienda permaneciendo en la misma hasta el momento actual junto con otros familiares.

Con fecha 27/09/2023 el juzgado dictó sentencia condenándola como autora penalmente responsable de un delito leve de usurpación.

La sentencia fue recurrida que no se habían tenido en cuenta sus circunstancias personales, familiares y el modo que tuvo de acceder al domicilio y que no se cumplían las circunstancias y requisitos que contemplaba el art. 245.2 del CP, debiendo alejarnos de la normativa penal en virtud del principio de intervención mínima y del riesgo de exclusión social que sufría la familia.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de 31 de enero de 2024, desestima el recurso y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que no hay indicio alguno de que posean título para disfrutar de la vivienda y disponer de la misma. Antes, al contrario, resulta notoria la falta de consistencia de la explicación que proporciona, como es la dificultad de vivir en territorio español, las carencias económicas que sufre la familia o el hecho mismo de que la vivienda estuviera abandonada, que son los argumentos de la defensa, pues como se puede observar no hay datos fiables al no haber sido oída o aportar algún tipo de documentación. En este sentido está claro que no es la propiedad la que debe hacer acopio de documentos justificativos de haberles requerido para abandonar la vivienda, sino que el modo y forma de actuación y el disfrute y uso de un bien ajeno están recogidos en el código penal, siendo el tipo delictivo objetivo y prácticamente corroborado por el hecho de que se ha localizado a las partes viviendo allí, posesionados de la vivienda y reconociendo que fueron notificados en ese domicilio y vivían allí.

La jurisprudencia ha venido manteniendo que "la ocupación ilegal, esto es, la ocupación no consentida ni tolerada, no es título de acceso a la posesión de una vivienda ni encuentra amparo alguno en el derecho constitucional a disfrutar de una vivienda digna. Los poderes públicos, eso sí, deben promover las condiciones necesarias y establecer las normas pertinentes para hacer efectivo ese derecho y, en ese marco, preocuparse de forma particular por aquellas personas en riesgo de exclusión social. De ahí que las Administraciones vengan trabajando en planes y actuaciones que permitan generar un parque de vivienda social para atender de manera rápida, ágil y eficaz las necesidades de las personas y unidades familiares en riesgo de exclusión residencial". Lo dicho, por tanto, no excluye la condena, o la devolución de la vivienda a su legítimo propietario, aunque la acreditación de las necesidades extremas de la familia, lo que no ha ocurrido aquí, permite compeler a los organismos públicos a facilitar viviendo y techo a los necesitados.

jueves, 2 de mayo de 2024

La pérdida de la fianza como cláusula penal en un alquiler de vivienda

 

HECHOS:

En un contrato de arrendamiento de vivienda se pacta la siguiente cláusula:

"El arrendatario no tendrá derecho a la devolución de la fianza depositada en caso de que decidiese restringir el contrato antes del primer año de estancia en la vivienda (doce meses)"

La sentencia de primera instancia condena al casero a devolver la fianza, más los intereses.

El casero apela la sentencia invocando incongruencia por no pronunciarse el juzgador sobre la validez o nulidad de la cláusula antes citada.

La Audiencia Provincial de Alicante, sentencia de veintiocho de noviembre de dos mil veintitrés, desestima la apelación.

Considera la Audiencia que en cuanto al importe de la devolución teniendo en cuenta que la cuantía entregada lo es en concepto de fianza, atendiendo a la cláusula séptima del contrato de arrendamiento que contraviene lo dispuesto en el artículo 36 inserto en el título IV de la Ley deArrendamientos Urbanos y en consecuencia se tiene por no puesta de conformidad con lo dispuesto en el artículo 6 de la citada Ley debe procederse a la devolución de la cuantía entregada en tal concepto.

No concurre infracción de lo dispuesto en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en cuanto la indemnización por desistimiento, pues como argumenta la juzgadora a quo "contempla en su art 11 la posibilidad de pactar una indemnización para el caso de desistimiento. Ahora bien, dicha indemnización requiere de un pacto claro y expreso de las partes y no enmascarado mediante la fianza", como acontece en este caso.

Con base a lo expuesto y dado que el arrendatario comunicó al arrendador su intención de desistir del contrato, no cabe la aplicación de la cláusula 7ª del contrato, contraria al contenido de la ley en claro perjuicio del arrendatario, por lo que debe reputarse nula y no cabe dar lugar a la indemnización por el desistimiento del arrendatario.

En la LAU vigente, el art. 36, no delimita la finalidad de la fianza fuera de su genérico destino de garantizar el cumplimiento de las obligaciones -de todas- del locatario. En su régimen, la fianza se concibe como una obligación de garantía que se extingue cuando finaliza el contrato (art. 36-4) pudiendo imputarse la cantidad objeto de fianza a la satisfacción de las obligaciones hasta entonces incumplidas por el arrendatario. La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU, configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, una vez extinguida la relación arrendaticia ("...al final del arriendo") y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca, pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato, por lo que procede su devolución, previo descuento de 137,86 euros cuantía pendiente a la última factura eléctrica.

lunes, 29 de abril de 2024

La acción de precario contra un inquilino

 

HECHOS:

El Juzgado de primera instancia declara la existencia de precario y condena al ocupante de la vivienda a dejar libre, vacuo, y expedito el citado inmueble, bajo apercibimiento de lanzamiento.

El precarista apela la sentencia, alegando ahora la inadecuación de procedimiento. Insiste en la existencia del contrato de arrendamiento y el pago de rentas, y así, alega haber pagado desde septiembre del 2021 a febrero del 2022.

La Audiencia Provincial de Gerona, sentencia de 12 de febrero de 2024, desestima el recurso.

Considera la Audiencia que para que prospere la acción de desahucio por precario deben concurrir los siguientes requisitos:

1) legitimación activa (título del que derive la posesión real por el demandante a título de dueño o cualquier otro derecho real que le permita su disfrute).

2) identificación de la finca objeto de desahucio para que la recuperación posesoria que se solicite y, en su caso, pueda obtenerse, llegue a hacerse efectiva, sin dificultad alguna.

3) legitimación pasiva: el demandado disfrute o tenga en precario - posesión material- una finca (disfrute de una cosa ajena sin pago de renta o merced, sino en base a la mera tolerancia o liberalidad del propietario o poseedor real).

En el supuesto que nos ocupa, queda acreditada la propiedad, no discutida por la demandada, e identificada la finca, y la única cuestión a debatir es la existencia de título vigente, que legitime a la demandada para la posesión.

En este sentido, no es controvertido que la actora cedió en arrendamiento el inmueble a la demandada; no constan los términos del arriendo, que fue concertado verbalmente.

Tampoco es controvertido que, con posterioridad, la recurrente deja de hacer uso de la vivienda, pues traslada su domicilio a Caldes de Malavella; este extremo es reconocido por la demandada.

Consta en autos que la recurrente abonó recibos de renta hasta el mes de febrero del 2022, y la propietaria le remitió burofax en el mes de junio de ese mismo año, donde se le comunica la resolución de pleno derecho del contrato de arrendamiento, por abandono del mismo y asimismo por falta de pago de diversos conceptos a los que se había comprometido.

Procederá así la desestimación del recurso de apelación en cuanto se acredita que el contrato fue resuelto, por concurrir la causa de prevista en el vigente artículo 27, apartado 2, letra F) de la LAU, y así se notificó a la arrendataria oportunamente, mediante burofax cuya copia se adjunta, sin que conste oposición formulada en aquel momento, de forma que la recurrente ya no ostenta título para mantener la posesión del inmueble.

lunes, 22 de abril de 2024

La falta de reclamación del pago del alquiler.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 3 de febrero de 2012, la inquilina admite que no se encontraba al corriente en el pago de la renta, al explicar que desde que firmó el contrato únicamente había abonado un mes de renta y la fianza.

La vivienda es adjudicada, en ejecución de hipoteca, a una entidad bancaria con fecha 22 de octubre de 2012.

La entidad bancaria insta demanda de desahucio por falta de pago y reclama el pago de 9.000 euros que se corresponde con la renta devengada durante las cinco últimas anualidades.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda porque la demandada abandonó la vivienda en noviembre de 2022. Igualmente desestima la acción de reclamación de rentas impagadas al considerar que la demandante habría incurrido en retraso desleal en el ejercicio de la acción de reclamación de las rentas impagadas.

La Audiencia Provincial de Granada, sentencia de 15 de noviembre de 2023, estima el recurso de apelación, revoca la sentencia de instancia y condena a la inquilina a desalojar la vivienda y al pago la suma de nueve mil euros (9.000 €).

Considera la AP que la acción de desahucio debe prosperar al ser un hecho acreditado que la inquilina en el momento de recibir la demanda de desahucio no había hecho entrega de la posesión del inmueble.

En la demanda únicamente se reclama el pago de 9.000 euros que se corresponde con la renta devengada durante las cinco últimas anualidades, sin que pueda apreciarse ni retraso desleal ni mora accipiendi, pues no podemos olvidar que si la arrendataria desconocía a quién debía hacer el pago estaba obligada a actuar de manera diligente mediante la consignación judicial o notarial.

El hecho de que el actor reclame las cinco últimas anualidades de renta cuya prescripción no ha sido discutida y no reclame las anteriores no es un acto de inequívoca significación que por sí solo pueda generar la confianza fundada de que la arrendadora hubiera renunciado por completo al cobro de la renta de la vivienda que venía siendo ocupada por la inquilina desde febrero de 2012 sin pagar renta.

Tampoco concurre la mora del acreedor, para que pueda ser estimado este motivo de oposición es necesario que concurran determinados requisitos, entre otros, (a) la existencia de una obligación vencida, para cuyo cumplimiento haga falta el concurso del acreedor, circunstancia esta última que no concurre pues la arrendataria pudo hacer la oportuna consignación y ofrecimiento de pago; (b) la realización por el deudor de todo aquello que conduzca a la ejecución de la prestación, es decir, al pago (ofrecimiento/ consignación), que tampoco concurre pues la propia demandada reconoce que al mes siguiente de firmar el contrato se desentendió por completo del pago de la renta; y (c) la ausencia de cooperación por parte del acreedor al cumplimiento de la obligación, circunstancia que tampoco está justificada, carga de la prueba que corresponde a la demandada, pues la inactividad del arrendador lo único que ha provocado es que le prescriba la acción para reclamar parte de la renta devengada.

El pago de la renta es la obligación principal del arrendatario y ha de cumplirla puntualmente, por tanto, ante la falta actividad por parte del arrendador para el cobro de la renta nada impedía al arrendatario hacer un efectivo ofrecimiento de pago o proceder a su consignación bien por vía notarial bien por vía judicial.

lunes, 15 de abril de 2024

El preaviso de desistimiento en un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de octubre de 2018, en el que se pactaba un preaviso de sesenta días para el desistimiento del inquilino.

Con fecha 2 de enero de 2020 el inquilino dirigió una comunicación por correo electrónico, en la que le informaban de que iban abandonar la vivienda el 15 de enero siguiente, citándole a las 12:00 horas de ese día para hacerle entrega de las llaves y para que pudiese ser inspeccionada. En ese día no compareció.

Posteriormente presenta demanda solicitando la devolución de la fianza, descontando quince días de alquiler, 2475 €.

El arrendador contesta con reconvención, manifestando que se había incumplido el plazo de preaviso de dos meses, por lo tanto, la resolución no se habría producido hasta el 23 de febrero siguiente, adeudándose por el concepto de rentas la suma de 3300 €. Además, reclamaba daños que dieron lugar a la reparación del inmueble, conforme a la valoración pericial acompañada a su escrito de demandada reconvencional, por un importe total de 5689,85 €.

El Juzgado de primera Instancia desestima la demanda y estima la reconvención condenando al inquilino al pago de 3300 € en concepto de rentas impagadas y 2389,85 € en concepto de reparación de desperfectos de la vivienda.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de veinticinco de enero de dos mil veinticuatro, estima el recurso de apelación del inquilino, revoca la sentencia de instancia y condena al casero a pagar a abonar la suma de 1200,84 €.

Considera la Audiencia que la cláusula segunda del contrato estipula una obligación de preaviso de sesenta días, pero también lo es que los derechos reconocidos a los arrendatarios de viviendas en la LAU están protegidos por el carácter imperativo de sus normas, principio que se consagra en el artículo 6 de ese texto legal y que, por tanto, al regularse el artículo11 el desistimiento del contrato, el contrato podrá contener estipulaciones que no perjudiquen los derechos reconocidos en ese precepto, por lo que ni podrá establecerse un preaviso obligatorio superior a la antelación mínima prevista en el contrato, ni podrán establecerse consecuencias en caso de desistimiento superiores a las que reconoce ese precepto condicionada a la existencia de pacto, es decir, el pago de una mensualidad de renta por cada año de contrato que reste por cumplir, dando lugar los periodos inferiores a un año a la parte proporcional correspondiente.

Sin embargo, al resultar de aplicación la penalización pactada al amparo de lo previsto en el artículo 11 de la LAU, hemos de tener en cuenta que el contrato tenía prevista su finalización el 30 de septiembre de 2020, toda vez que se había renovado por un año más el 1 de octubre de 2019. Siendo así, deberá prorratearse la mensualidad completa (1650 €) por la parte que quedaba pendiente de cumplimiento, es decir, catorce días de enero y ocho meses completos del año 2020. De ello resulta una cantidad mensual de 137,50 €, totalizando 1100 € la cantidad que correspondería por los ocho meses incumplidos, más 64,16 € correspondientes a la parte proporcional de los días también incumplidos en el mes de enero, totalizando la penalización 1164,16 €.

En cuanto a los daños en la vivienda la falta de valoración por parte del perito al emitir su informe de todos los antecedentes que han sido previamente expuestos en cuanto a las deficiencias observadas en la vivienda por los demandantes y la falta de concreción de un presupuesto por partidas relacionadas con los daños descritos, conduce a la conclusión de que los demandantes han desplegado actividad probatoria encaminada a justificar que la vivienda arrastraba graves problemas desde que entraron a residir en ella, mientras que el demandado reconviniente ha encargado la elaboración de un informe omitiendo toda esa información, con la pretensión de responsabilizar a la parte contraria de deficiencias que sobradamente conocía que eran anteriores y que ni siquiera llegó a reparar. Por ello, no se entiende exigible cantidad alguna relacionada con la pretensión formulada por vía reconvencional, que se desestima íntegramente, por lo que debe ser revocada la resolución dictada en primera instancia.

lunes, 8 de abril de 2024

El retracto de inquilino en subasta judicial

 

HECHOS:

La sentencia de instancia desestima la demanda en la que se ejercita acción de retracto referida a la vivienda que ocupa en régimen de alquiler, después de haberse subrogado en el contrato de arrendamiento tras el fallecimiento de su marido, y que fue adjudicada en subasta pública a la entidad demandada en un proceso de ejecución hipotecaria que se tramitó ante el Juzgado.

El motivo de la desestimación es la caducidad de la acción. El debate se centra en la fijación del dies a quo para empezar a computar el plazo de 60 días para el ejercicio del derecho de retracto.

La sentencia considera que, si bien es cierto que no consta que el adquirente le hubiese efectuado notificación alguna de la adquisición del inmueble arrendado, el dies a quo para el cómputo del plazo para su ejercicio debe establecerse en el momento en el que tuvo noticia de dicha adquisición, y pudo haber conocido las condiciones de esta, solicitando testimonio del decreto de adjudicación dictado en el proceso de ejecución hipotecaria.

La Audiencia Provincial de Pontevedra, sentencia de 15 de diciembre de 2023, estima el recurso de apelación del inquilino declarando la procedencia del retracto ejercitado respecto del inmueble arrendado.

Considera la Audiencia que no se puede imputar una especie de negligencia a la parte arrendataria por no solicitar con anterioridad un testimonio o copia del decreto de adjudicación. Bien podía la parte demandante haber proporcionado el mencionado decreto y haber notificado fehacientemente a la arrendataria su adquisición y las condiciones esenciales de la misma. No se puede hacer recaer sobre el arrendatario este incumplimiento legal precisamente del adquirente, que obstaculiza el ejercicio de su derecho.

Ante tal incumplimiento, solo cuando el arrendatario tenga constancia de las condiciones esenciales de la transmisión, en este caso mediante la notificación del decreto de adjudicación, pues comenzar a correr el diez a quo. En el supuesto que nos ocupa se le expidió el testimonio del decreto de adjudicación en fecha 28/02/2020, por lo que ha interpuesto la demanda en el plazo de los 60 días, no pudiendo entenderse caducada la acción.

Entrando en el fondo del asunto, nada se opone en relación a este en la contestación a la demanda, por lo que no resulta controvertido la concurrencia de los requisitos para el éxito de la acción de retracto, constando, según la sentencia de instancia, que la demandante constituyó aval bancario a primer requerimiento por un poco más del precio de adjudicación del inmueble, y ha manifestado su decisión de abonar cualquier gasto que la adjudicación del inmueble hubiera ocasionado a la entidad demandada.

 

viernes, 5 de abril de 2024

La duración de un arrendamiento de vivienda de carácter social

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de carácter social, de fecha 9 de octubre de 2020, cuya duración se fijó en tres años. La renta quedó establecida en 33,75 euros mensuales.

En dicho contrato se estipulaba la siguiente cláusula: "El arrendamiento tendrá la duración de tres años a contar desde la fecha de este documento, esto es, hasta el día 15 de febrero de 2023. Llegada la fecha de vencimiento de dicha duración, el presente contrato se entenderá automáticamente resuelto, sin necesidad de que medie, entre las partes, comunicación alguna".

 Con fecha 9 de octubre de 2020 la arrendadora remitió un burofax a la inquilina -recibido el 16 de octubre siguiente-, mediante el que le notificó que en fecha 15 de febrero de 2021 finalizaría el arrendamiento, y le requirió a fin de que manifestara si estaba interesada en prorrogar o renovar el contrato. A tal fin, le solicitó igualmente que aportara la documentación actualizada necesaria destinada a evaluar si la inquilina continuaba cumpliendo los requisitos necesarios para mantener su condición de beneficiaria de un alquiler social.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda de resolución del contrato por extinción del plazo considerando aplicable la institución de la tácita reconducción, ya que al finalizar el contrato (15 de febrero de 2021) la arrendataria permaneció disfrutando de la vivienda arrendada durante más de 15 días con la aquiescencia de la propiedad, la cual no formuló requerimiento extrajudicial alguno a la inquilina durante aquel plazo y no presentó la demanda hasta el 17 de mayo de 2021.

La Audiencia Provincial de Barcelona desestima el recurso de apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia no se presenta otra alternativa más que corroborar los atinados razonamientos contenidos en la sentencia frente a la que se apela para justificar la desestimación de las pretensiones actoras, sin perjuicio de apuntalarlos en los siguientes términos:

Ni el burofax de fecha 9 de octubre de 2020 ni el de 25 de noviembre siguiente -este último recibido por la destinataria el 19 de diciembre siguiente- gozan de virtualidad alguna para evidenciar la voluntad de la propiedad contraria a la prórroga del contrato, porque con posterioridad a tales comunicaciones la arrendadora a través de su gestora, no solo comunicó a la inquilina la conveniencia de que remitiese a la máxima brevedad posible la documentación requerida, sino que además informó a la hija de la inquilina, una vez que esta última envió aquella documentación, de que a la vista de ella se estudiaría la posibilidad de prorrogar el arriendo.

Aquella observación es manifiestamente incompatible con lo anteriormente notificado por la arrendadora en relación con su voluntad de dar por terminado el contrato, y como mínimo debe predicarse de ella el efecto de dejar en suspenso dicha voluntad extintiva, aunque lo cierto es que ni la actora ni su gestora evacuaron nunca una respuesta en relación con la suficiencia o insuficiencia de la documentación enviada por la hija de la arrendataria.

En consecuencia, se conviene con el juzgador a quo que la apelante ni siquiera ha alegado que la documentación que en diciembre de 2020 le remitió la hija de la demandada fuera insuficiente o que no acreditara la concurrencia de los requisitos necesarios para la prórroga del contrato de alquiler social hasta entonces vigente.

miércoles, 3 de abril de 2024

La duración vitalicia de un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda, pactado entre el banco que adquiere la vivienda, por dación en pago y los propietarios de ésta.

Se incluye le siguiente cláusula: "El plazo de duración de este contrato es de TRES (3) AÑOS, a contar desde el otorgamiento del presente contrato. El contrato se prorrogará automáticamente por períodos de un (1) año mientras los arrendatarios están en vida, previa justificación del certificado de empadronamiento de que en la vivienda residen únicamente dichos arrendatarios”

El banco arrendador vende a terceras personas esa vivienda, haciendo constar que la vivienda se encontraba arrendada a los demandados arrendatarios en virtud de contrato de arrendamiento de vivienda suscrito el 20 de junio de 2016, " y prorrogado anualmente".

Los adquirentes demandan a los inquilinos, solicitando la declaración de nulidad de la cláusula antes reseñada.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 11 de enero de 2024, desestima la apelación.

Considera la Audiencia que el artículo 9 de la ley de arrendamientos urbanos permite a las partes pactar libremente la duración del arrendamiento, respetando en todo caso la duración mínima legal, y sus prórrogas legales, de modo que, aparte de esa limitación, sobre duración mínima, la fijación de la duración del arrendamiento se rige por la libertad de pacto que preconiza la norma general en materia de obligaciones y contratos del artículo 1255 del Código Civil.

En el presente caso, por lo tanto, el arrendamiento se convino por tiempo determinado, aunque por término incierto en cuanto al momento en que necesariamente hubiera de ocurrir, por producirse la terminación del arrendamiento por el fallecimiento de los arrendatarios, lo cual no depende de su exclusiva voluntad.

En cuanto a la nulidad invocada por los propietarios, conforme al artículo 6 de la LAU, aun partiendo de la idea fundamental del carácter generalmente imperativo de la legislación arrendaticia, recuerda que la referida naturaleza se impone por el legislador para dotar al arrendatario de una especial protección, de modo que solamente se establece la nulidad de las cláusulas que modifiquen la normativa legal y determinen un perjuicio para el arrendatario, por lo que ha de entenderse que será válida y eficaz, en cambio, cualquier estipulación que beneficie al mismo, circunstancia que evidentemente concurre en el hecho de que el contrato de litigio se haya concertado "por el tiempo de la vida de ambos arrendatarios".(STS 3/06/2002).

Este carácter vitalicio del arrendamiento, cláusula inusual que sin duda se halla en relación con el hecho de que la vivienda que constituye su objeto fuera anteriormente propiedad de quienes pasaban a ser arrendatarios de ésta, está evidenciando que no pueden ser aplicables al contrato normas legales menos beneficiosas para los arrendatarios que la mencionada duración vitalicia, cláusula contractual que, en definitiva, ha de ser considerada perfectamente válida y eficaz.

lunes, 1 de abril de 2024

La eficacia de un burofax no recibido 2

 

En un artículo anterior se ha comentado que la no recepción de un burofax puede dar lugar a efectos no deseados por el inquilino, destinatario de esa comunicación, sin embargo, para que se produzcan esos efectos son precisos los requisitos que se detallan a continuación.

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda suscrito el 16 de diciembre de 2014, por el plazo de un año, llegado el día de vencimiento se prorrogaría anualmente hasta que cumpliera una duración total de cuatro años, esto es, hasta el día 16 de diciembre de 2018; llegado el plazo máximo de cuatro años, el contrato quedaría resuelto y extinguido; no obstante, en fecha 14 de diciembre de 2018 las partes acordaron prorrogar la duración del contrato por plazos anuales hasta un máximo de tres años; transcurrido el plazo de 3 años, el contrato quedaría resuelto y extinguido; a fin de notificar la voluntad de no renovar el contrato se remitieron dos burofaxes, notificando la finalización del contrato el día 15 de diciembre de 2021.

En la contestación a la demanda de desahucio por fin de contrato los inquilinos alegan que los burofaxes notificando la finalización de contrato con fecha de efecto 15 de diciembre de 2021, no fueron recibidos correctamente, ya que no fueron entregados al hallarse el destinatario desconocido.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 31 de enero de 2024, desestima el recurso de apelación de los arrendadores.

Considera la Audiencia, que la ley no establece una forma especial para dicha notificación, así no requiere la fehaciencia, ni siquiera exige la forma escrita; en consecuencia, manifestada y conocida por la otra parte contratante la voluntad de una de ellas de no mantener la vigencia del contrato, se produce su extinción, no operando la prórroga, cualquiera que sea la forma en que se haya llevado a cabo tal comunicación.

Ciertamente se trata de una declaración recepticia, por lo que ha de ser efectivamente recibida por la otra parte contratante, careciendo de eficacia en otro caso, si bien, cuando nos hallamos ante el requerimiento correctamente dirigido por medio fehaciente, constando que el servicio remitente (Correos o una empresa con certificado de tercero de confianza) dejó aviso postal y que el mismo no fue reclamado dentro del plazo conferido al efecto, corresponde al arrendatario acreditar que la falta de recepción deriva de circunstancias que no le son imputables.

Sin embargo, advertimos, del mismo modo que lo hace el magistrado de primer grado, que en el presente litigio el supuesto de hecho no es coincidente con el que se presentaba en los casos en que se ha aplicado el criterio expuesto.

Esto es, en el caso de autos, no consta que la entidad encargada de la entrega hubiera dejado aviso de la comunicación a los destinatarios, y que éstos no hubieran procedido a su recogida.

En efecto, no consta que ninguno de los dos burofaxes dirigidos a los arrendatarios fuera entregado, por considerarse desconocido el destinatario, sin que, ante tal situación se dejara aviso de su remisión, con lo que no hay constancia de que los arrendatarios llegaran a conocer su existencia ni hay prueba alguna de que la falta de recepción fuera propiciada por ellos. Y ante dicho resultado no consta tampoco que se intentase una nueva notificación.

lunes, 25 de marzo de 2024

La eficacia de un burofax no recibido

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 17 de abril de 2017 por un plazo de 1 año a contar desde la fecha de la firma del contrato. Tras el transcurso del plazo de 1 año, las partes pactaron en la cláusula segunda: "Si llegada la fecha del vencimiento del contrato ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de cuatro años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato”.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda de resolución de contrato por finalización del plazo por considerar probado que no consta la notificación fehaciente de la voluntad del arrendador de no renovar el contrato dado que los burofaxes que envió el demandante el 8 de febrero de 2022 y 7 de marzo de 2022 para resolver el contrato que les vinculaba de fecha 17 de abril de 2017 no fueron recepcionados por el arrendatario.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de veintiuno de diciembre de dos mil veintitrés, estima el recurso de apelación del arrendador y declara resuelto el contrato.

Considera la Audiencia que consta acreditado que el 8 de febrero de 2022 el demandante remitió al demandado un burofax dando por resuelto el contrato de 17 de abril de 2017 al domicilio que consta en el contrato de arrendamiento. Se intentó por dos veces por el empleado de correos entregar el burofax, lo que no pudo hacerse por estar ausente el inquilino en las dos ocasiones y dejándose aviso en buzón, aviso que no se recogió. El lunes 7 de marzo de 2022 se remitió un segundo burofax postal notificando nuevamente la resolución del contrato. El burofax se intentó entregar según consta en la certificación de correos el 7 de marzo 2022 a las 18.35; el 9 de marzo de 2022 a las 7 horas; el 9 de marzo de 2022 a las 9,38; el 10 de marzo de 2022 a las 7 horas, el 10 de marzo de 2022 a las 18.51 horas. Pendiente de recoger en la oficina se dejó aviso el 10 de marzo de 2022 a las 19.51 horas y se retiró de la oficina el 25 de marzo de 2022 a las 19.51 horas sin que acudiera el demandado a recoger la notificación.

Debe por lo tanto darse por válidas el intento de notificación o requerimiento efectuado por burofax cuando este no es retirado voluntariamente por el destinatario, pues como indica la jurisprudencia.

Ello es así porque los actos de comunicación exigen una actuación conforme a la buena fe del destinatario de la comunicación (carta, telegrama, burofax, cédula judicial, etc.), puesto que siendo un acto personal y voluntario la recepción y lectura de la comunicación, no puede ser coaccionado. Pero la consecuencia de la falta de colaboración del destinatario, de su negligencia o mala fe, no puede ser otra que la consideración de que la notificación se ha producido, ya que solo a la notificada le es imputable el desconocimiento.

jueves, 21 de marzo de 2024

La duración de los arrendamientos urbanos hoy.



Aunque solo sea para intentar poner un poco de orden en el galimatías que las sucesivas reformas de la Ley de Arrendamientos Urbanos han provocado en esta delicada e importante cuestión, puede convenir establecer un cuadro sinóptico resumido de la duración posible de los arrendamientos urbanos en España atendiendo a la fecha en que se firmo el contrato.


A.-  Alquileres de vivienda firmados antes de 9 de mayo de 1985.

     1.- El inquilino podrá darlos por terminados a su voluntad.
     2.- El arrendador deberá respetar su duración hasta que fallezca el inquilino, su cónyuge, y los hijos que previamente convivieran  con él con minusvalía igual o superior al 65%.


B.- Alquileres de local de negocio firmados antes de 9 de mayo de 1985.


     1.- El arrendatario puede darlos por terminados a su voluntad.

     2.- El arrendador debe respetar su duración:

          a) Si el arrendatario es persona física: Hasta su fallecimiento o jubilación

          b) Si es persona jurídica: Hasta 31/12/2014


C.- Arrendamientos firmados entre 9 de mayo de 1985 y 1 de enero de 1995. (Decreto Boyer)

     1.- Si se pactó la renuncia a la prórroga forzosa, se encuentran terminados y en tácita reconducción.

     2.- Si no se pactó la renuncia se aplican los puntos A.- o B.- anteriores según corresponda.


D.- Alquileres  de vivienda firmados entre 1 de enero de 1995 y 6 de junio de 2013

      1.- Si no se pactó duración determinada:

            a) El inquilino podrá marcharse al término de la primera anualidad o de cualquiera de las sucesivas.

            b) El arrendador deberá respetar una duración obligatoria de cinco años que podrá prorrogarse tres más si no preavisa al inquilino un mes antes de cumplirse el quinto año.

      2.- Si se pactó una duración determinada, ambas partes están obligadas a cumplirla


E.- Alquileres de no vivienda firmados a partir de 1 de enero de1995

     Ambas partes está obligadas a cumplir el plazo de duración pactado.


F.- Alquileres de vivienda firmados conforme al RDL 6/2012.

     Procedente de viviendas entregadas al acreedor hipotecario en dación de pago. Se reduce a dos años la duración sin derecho a prórroga.


G.- Alquileres de vivienda firmados a partir de 6 de junio de 2013

     1.- El inquilino podrá darlo por terminado a los seis meses preavisando con treinta días.

     2.- El arrendador deberá respetar una duración obligatoria de tres años que podrá prorrogarse uno más si no preavisa al inquilino treinta días antes de cumplirse el tercer año.



H.- Alquileres de vivienda firmados a partir de 6 de marzo de 2019

     1.- El inquilino podrá darlo por terminado a los seis meses preavisando con treinta días.

     2.- El arrendador, persona física, deberá respetar una duración obligatoria de cinco años que podrá prorrogarse tres más si no preavisa al inquilino cuatro meses antes de cumplirse el quinto año.
     
        
     3.- El arrendador, persona jurídica, deberá respetar una duración obligatoria de siete años que podrá prorrogarse tres más si no preavisa al inquilino cuatro meses antes de cumplirse el quinto año.

I.- Alquileres de vivienda firmados a partir de 24 de mayo de 2023

     1.- El inquilino, acreditando situación de vulnerabilidad, podrá solicitar un año de prórroga, una vez agotadas las prórrogas legales.

      2.- Si el inmueble se ubica en zonas tensionadas, una vez agotadas todas las prórrogas, el inuqilino podrá obtener otra prórroga de tres años.