El desistimiento anticipado del inquilino en un alquiler de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 08/06/2020.

Mediante escrito de fecha 19/06/2020, la arrendataria comunicó a los arrendadores que, por problemas personales, procedía a rescindir el contrato con efectos de 1 de julio siguiente.

La arrendadora reclama el pago de las mensualidades correspondientes a los seis primeros meses, así como la indemnización por desistimiento anticipado que se contempla en el mismo contrato (media mensualidad al restar un semestre), de modo que, siendo así que la arrendataria abonó la primera mensualidad y otros 720,00 € en concepto de fianza, la suma adeudada asciende a 3.240 €.

La inquilina se opone alegando que la vivienda fue alquilada nuevamente a los pocos días de abandonarla, de forma que no se ocasionaron daños y perjuicios susceptibles de justificar la indemnización pretendida.

El juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda

La Audiencia Provincial de Pontevedra, sentencia de veintidós de mayo de dos mil veintitrés, desestima el recurso de apelación de la inquilina.

Considera la AP que el art. 11 LAU únicamente reconoce la posibilidad de desistimiento una vez transcurridos los seis primeros meses, por tanto, se entiende que éste es un plazo mínimo de obligado cumplimiento para el arrendatario, de manera que, si desiste antes de que hubiera transcurrido, el arrendador podrá exigir que satisfaga las rentas correspondientes al período que reste por cumplir hasta los seis meses que indica el precepto.

Ciertamente, son perfectamente válidos los pactos que reduzcan el plazo mínimo y permitan el desistimiento unilateral del arrendatario con anterioridad al transcurso del período de seis meses, o incluso que lo eliminen por completo, facultando al arrendatario para desistir en cualquier momento. Como también que esta previsión tiene carácter imperativo, de tal suerte que se aplicará con independencia de que el contrato contenga una cláusula que establezca un plazo mínimo superior en perjuicio del arrendatario, con arreglo al art. 6 LAU, que proclama la nulidad de las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del Título II de la citada Ley, entre las que se halla el art. 11.

Pero en ausencia de pacto más favorable al arrendatario o cuando el contrato se remita o se limite a reproducir el párrafo primero del repetido art. 11 LAU, consideramos que el período de seis meses a que se hace referencia constituye un mínimo de forzoso cumplimiento, y, por consiguiente, en el caso de que el arrendatario desista antes de que finalice, incurre en un incumplimiento contractual que legitima al arrendador para reclamar los daños y perjuicios causados, que se concretan en lo que hubiera percibido de haberse acatado el expresado plazo.

De ahí que, como se razona en la sentencia de instancia, el hecho de que, producido el desistimiento y desalojada la vivienda antes de los seis meses, el arrendador la alquile a un tercero, carezca de relevancia en orden a cuantificar las consecuencias del incumplimiento, ya sea en cuanto al pago de la renta, ya de la indemnización si se hubiera estipulado. Nos encontramos ante una determinación de los daños y perjuicios que realiza el propio legislador por razones de interés general y que se impone en defecto de pacto más favorable al arrendatario.

Obras de rehabilitación en la vivienda arrendada

 

HECHOS:

Con fecha 16 de julio de 2020 la inquilina de una vivienda presenta demanda contra su arrendadora para que realice las obras necesarias para la impermeabilización de las terrazas de la vivienda arrendada, solicitando una indemnización de 4.674,76 euros, correspondiente a rentas de esa vivienda.

En el mes de octubre de 2020 se ejecutan las obras de impermeabilización.

En fecha 30 de diciembre de 2020, la inquilina entrega la posesión de la vivienda.

El Juzgado de primera instancia estima en parte la demanda y condena a pagar a la inquilina el 25% de las rentas devengadas entre enero de 2020 y julio de 2020, es decir, 1.168,69 euros.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 8 de julio de 2024, estima la apelación de la arrendadora y revoca íntegramente la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que en este caso ha quedado acreditada la necesidad de las reparaciones, así como la existencia de varias comunicaciones de la arrendataria a la arrendadora para que procediera a la reparación de las filtraciones y humedades existentes en la vivienda arrendada.

Pero también ha quedado probado que dichas humedades no impedían el uso o la habitabilidad de la vivienda, que, en enero de 2020 tuvo lugar el temporal Gloria con lo que la propiedad debió acometer reparaciones urgentes en otras fincas, que el día 14 de marzo de 2020 se decretó el estado de alarma y con él la Orden SND/340/2020, de 12 de abril, por la que se suspendieron determinadas actividades relacionadas con obras de intervención en edificios existentes en las que exista riesgo de contagio por el COVID-19 para personas no relacionadas con dicha actividad, y, finalmente, que no se trataba de reparar, de manera aislada, las filtraciones y humedades aparecidas en el ático arrendado por la inquilina sino que, para poner fin a las filtraciones, era necesario acometer una obra de impermeabilización de las terrazas de los áticos y de los sobreáticos del edificio.

Por las circunstancias expuestas, no apreciamos pasividad por parte de la arrendadora en la que ejecución de las obras de impermeabilización de las terrazas para poner fin a las humedades y filtraciones que aparecieron en la vivienda arrendada por la demandante y tampoco consideramos acreditada la inhabitabilidad de la vivienda por lo que, en consecuencia, al no existir un incumplimiento imputable al arrendador de las obligaciones esenciales de entrega de la vivienda arrendada y de mantenimiento al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato (artículo 1554.1 y 3 del Código Civil), no nace la obligación de indemnizar.

Los intereses de demora en la devolución de la fianza

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 4 de marzo de 2014, que, tras sucesivas prórrogas se da por terminado el día 1 de febrero de 2021, suscribiendo las partes un documento en donde se acordaba que quedaba pendiente la liquidación de la fianza (y garantía adicional) entregada, por importe de 3.900 euros, a expensas de la existencia de posibles suministros pendientes o desperfectos de los que debiera responder el arrendatario, que no se hacen constar en dicho documento.

El inquilino presenta demanda reclamando la devolución de la fianza con intereses de demora.

El Juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 27 de junio de 2024, desestima la apelación del casero y confirma la sentencia de instancia.

Considera la AP que la factura que aporta el casero por el concepto de repaso zócalos, reparación persiana, reposición tela mosquiteras , reparación guía armario, sustitución embellecedor cisterna, cambio flexo de ducha , reparación guía cajón fregadero, repasos muebles cocina y baños, repaso luces, grifos y baños, techo tejadillo barbacoa y cambio de cerradura no acredita suficientemente  la realidad de los desperfectos que se tratan de reparar, pues el daño no se justifica con la factura aportada (no adverada) y, en consecuencia, tampoco la necesidad de su reparación.

Pero es que, incluso de admitirse, siquiera a efectos dialécticos, la realidad de los desperfectos cuya reparación se factura, consideramos que, en puridad, se trataría de repasos necesarios derivados del uso normal de la vivienda después de casi ocho años de contrato, repasos que deben ser acometidos por el arrendador por resultar necesarios para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad, sin que puedan englobarse dentro de la pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda que la Ley pone de cargo del arrendatario.

En segundo lugar, por lo que se refiere a las sumas reclamadas en concepto de limpieza en profundidad de la vivienda, este tribunal viene considerando, manteniendo un criterio que esta sala ha expuesto en muchas resoluciones anteriores, que la obligación de mantenimiento ordinario no incluye, salvo que se contenga una mención específica al efecto en el contrato que no consta en el contrato de autos, los trabajos de limpieza.

En cuanto a los intereses, una vez extinguido o resuelto el contrato de arrendamiento, el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación.

Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.

¿Se devenga el alquiler por meses completos?

Cuando el pago del alquiler se efectúa por meses naturales y el contrato se da por terminado transcurridos tan solo unos días del mes, suele suscitarse la controversia acerca de si el arrendatario está obligado a pagar el mes completo, habida cuenta que habitualmente se pacta el pago por meses anticipados en los cinco primeros días de cada mes.

La Audiencia Provincial de Gijón (s. 30/10/2012) declara que  habiendo quedado resuelto el contrato por Sentencia de fecha 4 de abril de 2.007 , por haberse entregado las llaves del local el día 3 de abril de 2.007, es obvio que el actor tuvo el local a su disposición ya desde esta última fecha, y que solo tiene derecho a percibir renta por los días de efectiva ocupación, pues, sin perjuicio de las indemnizaciones que el arrendador pueda tener derecho a reclamar por otros conceptos, no pueden reclamarse rentas, en sentido estricto, por días en que el contrato ya no estuvo en vigor, y ello por más que la renta fuese mensual y el pago hubiese de hacerse por meses anticipados.

En sentido contrario la Audiencia Provincial de Alicante (s. 16/06/2020), siguiendo el criterio establecido por la sentencia de 21/11/2012, señala que: el contrato preveía que la renta se pagara anticipadamente dentro de los cinco primeros días del mes, y por tanto, independientemente de que el arrendatario por decisión propia no hubiera disfrutado de la posesión todo el mes, la renta ya se había devengado en su integridad, criterio que la Sala comparte, y en el mismo sentido puede citarse la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13 ª del 22 de Mayo del 2012, en la que frente a similares alegaciones se indica lo siguiente: "Apela además la demandada solicitando el descuento proporcional de la mensualidad del mes de marzo de 2011 en atención a la entrega de las llaves y la posesión de la finca el 21 de marzo de 2011. Sin embargo, resulta de lo pactado en la cláusula 5ª del contrato de arrendamiento (doc. 1 de la demanda), que se convino el pago de la renta en plazos mensuales de 400 €, por adelantado, y dentro de los días 7 y 10 de cada mes. Por lo que, en el momento de la devolución de la posesión, el 21 de marzo de 2011, ya se había producido el devengo anticipado de la mensualidad de marzo de 2011, por el importe pactado de 400 €, no estando previsto contractualmente el pago de la renta en proporción a los días de ocupación en el mes de terminación de la relación arrendaticia", debiendo, por tanto desestimarse este primer motivo". En el caso que nos ocupa se pactó en el contrato (cláusula quinta) que el pago de la renta mensual debía efectuarse en los 5 primeros días de cada mes, por lo que debe acogerse el mismo criterio de condena al pago de la renta entera del mes de enero de 2018.

LPH: Alquiler de habitaciones y contrato de hospedaje

HECHOS:

En los estatutos de una Comunidad de propietarios existe la siguiente norma: "queda especialmente prohibido destinar los pisos o locales a consultorías o clínicas de enfermedades infecto-contagiosas, a colegios, o a academias, hospedería o fines ilegales o inmorales, desarrollo de actividades dañosas para la finca y aquellas que de modo notorio resulten peligrosas, inmorales o insalubres."

Con base en la misma la comunidad demanda a la sociedad propietaria de una vivienda en el edificio y a sus inquilinos por ejercer actividades prohibidas consistentes en el alquiler de las viviendas por habitaciones y en la prestación de servicios asimilados al hospedaje. Se añadía que dichas actividades suponen unas molestias constantes para el vecindario, por el trasiego permanente de personas que entran y salen de la referida vivienda, causando escándalos, ruidos y problemas de seguridad en el edificio, además de suciedad, que el resto de los vecinos no se hallan obligados a soportar.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de dieciocho de diciembre de dos mil veintitrés desestima la apelación de la Comunidad.

Considera la Audiencia que se ha venido entendiendo que la nota diferenciadora entre el subarriendo parcial y el contrato de hospedaje se encuentra en que en el primero, el inquilino o arrendatario cede el uso y disfrute de alguna de las habitaciones de la vivienda alquilada, mientras que en el hospedaje, además de ceder ese uso y disfrute, se presta al inquilino algún servicio más, como son los de limpieza y arreglo de la habitación, lavado y planchado de ropa, manutención total o solo desayuno, etc. Además, otras notas diferenciadoras son en el hospedaje que las personas a quienes se les cede ese uso son indiscriminadas y por tiempo también indeterminado, es decir, el público no suele estar seleccionado por ninguna cualidad específica y la relación con él es poco estable, justo el tiempo que la persona que acude a la pensión quiere, sin que esté obligado a permanecer un tiempo concreto.

La Sala discrepa del planteamiento de la Comunidad al considerar que la actividad de "hospedería" prohibida en los estatutos  es el equivalente, hoy en día, a la de alquiler de la vivienda litigiosa por habitaciones, porque cabe distinguir entre el alquiler de habitaciones, por un lado, y el alquiler de uso turístico, de otro y que es la actividad a la que se refieren las sentencias invocadas en el recurso de apelación y que identifican con el hospedaje. En nuestro caso no se trata de viviendas de uso turístico, pues no ha resultado acreditado que se hayan comercializados y promocionados en canales de oferta turística para ser cedidos como alojamiento turístico, sino que los contratos que se han aportado por parte de la demandada con su contestación acreditan la contratación de una habitación por periodos de 3, 4, 7 meses o de un año para servir de residencia durante esos periodos. Y tampoco puede considerarse estrictamente como hospedaje con las características antes expuestas, por cuanto no se prestan servicios adicionales los cuales están expresamente excluidos en los contratos aportados y los inquilinos se obligan a permanecer en la vivienda durante el plazo pactado.

En cuanto a las molestias invocadas no se ha llegado a practicar ninguna sonometría para medir los niveles de ruido ni, tampoco, como señala la sentencia, se ha acreditado ninguna intervención de la policía por tales motivos. Por tanto, no se ha acreditado la intensidad y gravedad de las molestias denunciadas por la Comunidad. En este sentido se puede citar la SAP de Madrid, de 13/03/2018 que, en un supuesto semejante, declara que el mero hecho de alquilar una vivienda, por habitaciones, a unos estudiantes no puede calificarse en abstracto como una actividad molesta, insalubre, nociva, peligrosa o ilícita.

Notificación de fin del arriendo a través de SMS

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 6 de febrero de 2019 con un plazo de duración de un año con prórroga obligatoria por plazos anuales hasta el transcurso de tres años, es decir hasta el 5 de febrero de 2022.

El arrendador presenta demanda de desahucio por expiración del plazo, manifestando que había comunicado al arrendatario la finalización del contrato por medio de burofax que aportaba dirigido al inmueble objeto de la demanda. Dicho documento lleva el membrete de Servihabitat tratándose de un certificado electrónico emitido por la empresa LOGALTY, en el que consta como forma de emisión los SMS emitidos los días 17,19,21 y 23 de octubre de 2022, dirigidos todos ellos al número de teléfono que se identifica y con el resultado de no entregado, tiempo expirado.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Navarra, sentencia de 18 de junio del 2024, estima el recurso de apelación de la arrendadora y declara extinguido por expiración del plazo de duración el contrato de arrendamiento.

Considera la Audiencia que la remisión de dicho burofax según consta en el mismo se hace a través de SMS dirigidos a un supuesto teléfono titularidad del demandado, siendo cuatro los mensajes remitidos y constando expresamente no recepcionados por el arrendatario.

En relación con la comunicación del requerimiento a través de SMS telefónicos esta Audiencia Provincial ha dado validez a dicho medio conforme al contenido del Reglamento (UE) núm. 910/2014 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 23 de julio de 2014, relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior y por el que se deroga la Directiva 1999/93/CE, en su art. 43 establece que a "los datos enviados y recibidos mediante un servicio de entrega electrónica certificada no se les denegarán efectos jurídicos ni admisibilidad como prueba en procedimientos judiciales por el mero hecho de que estén en formato electrónico o no cumplan los requisitos de servicio cualificado de entrega electrónica certificada", disfrutando los "datos enviados y recibidos mediante un servicio cualificado de entrega electrónica certificada (.) de la presunción de la integridad de los datos, el envío de dichos datos por el remitente identificado, la recepción por el destinatario identificado y la exactitud de la fecha y hora de envío y recepción de los datos que indica el servicio cualificado de entrega electrónica certificada".

Es cierto que la demandada en su escrito de contestación a la demanda impugna el citado burofax y alega que no ha recibido ninguna comunicación de la actora, previa a la demanda.

Sin embargo, consta en el burofax que se han remitido cuatro SMS que no han sido recepcionados. Entendemos sin embargo que no existe motivo alguno para no dar por válida dicha forma de comunicación no siendo motivo suficiente para negarle validez el que el arrendatario lo impugne sin justificación alguna. Se da la circunstancia de que ni siquiera se ha negado ser el titular de dicho número de teléfono, ni se ha justificado motivo alguno que permita considerar que los mensajes no han llegado a su destino.

A la vista de ello procede la estimación del motivo de recurso interpuesto dando validez al burofax remitido al haberse limitado la demandada a impugnar el documento sin justificar motivo alguno para ello.

Desistimiento del inquilino en un arrendamiento con opción de compra

 

Contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra de fecha 19 de julio de 2019.

La inquilina demanda la resolución del arriendo por presentar la casa arrendada defectos que la hacen inhabitable y en consecuencia inhábil para el fin que le es propio. Además de la resolución del contrato solicita en concepto de indemnización de daños y perjuicios la devolución de seis meses de renta, la restitución de la fianza y una indemnización por daños morales de 2000 €, así como la restitución de la cantidad entregada a cuenta por la opción (4.000 €).

El juzgado de primera instancia estima en parte la demanda. Declaró resuelto el contrato de arrendamiento, pero rechazó las pretensiones de contenido económico.

La Audiencia Provincial de Orense, sentencia de 1 de abril de 2024 desestima la apelación del inquilino.

Considera la Audiencia que las pretensiones económicas de la parte arrendataria carecen de amparo normativo.

Dado que el arrendatario podía desistir del contrato de arrendamiento, no procedería en ningún caso la indemnización por daño moral solicitada, ni la restitución de seis meses de renta que se solicitan en concepto de daños y perjuicios. El artículo 26 de la LAU que invoca la actora para justificar dicha indemnización, no resulta aplicable, ni aun analógicamente, ya que prevé un supuesto de hecho diferente.

La permanencia de la arrendataria y su familia en la vivienda arrendada hasta junio/julio de 2020 tampoco se compadece con un grado de afectación de la vivienda tan importante como se indica en la demanda y el recurso de apelación.

En cuanto a la restitución de la fianza, dado que entre las partes se sigue otro procedimiento por impago de rentas, la parte arrendadora no está obligada a la restitución de la fianza hasta la resolución de aquel procedimiento, ya que la fianza responde del pago de las rentas.

En cuanto a la restitución de la cantidad de 4.000 euros abonadas por la opción de compra su restitución también resulta improcedente, por las razones que a continuación pasamos a exponer y que exigen una referencia a la naturaleza jurídica del pacto de opción de compra y de arras.

Podemos concluir que la cantidad de 4000 euros entregada por la parte actora a las demandas lo fue no en concepto de arras, como indicó su letrado, sino en concepto de precio del derecho de opción. No son arras porque el contrato de compraventa no se perfeccionó, dependiendo su perfeccionamiento exclusivamente de la voluntad de la actora. Además, únicamente se prevé su pérdida por quien las entregó, no su restitución doblada por la otra parte.

Reconociendo que el contrato de opción de compra puede resolverse, ya que la fijación de un precio lo convierte en un contrato oneroso y bilateral, dicha resolución solo sería posible si la parte demandada hubiera incumplido su obligación de no disponer de la cosa que va a ser objeto de compraventa durante el plazo concedido al optante para la opción, lo que no aconteció en el supuesto de autos, ya que fue la actora quien renunció a su derecho de opción.

Aun admitiendo la hipótesis de que fuera posible la resolución del contrato de opción de compra por no reunir la vivienda objeto de la opción las características necesarias para destinarla al fin vividero que le es propio, la resolución del contrato y la restitución del precio de la opción habría de ser igualmente desestimada, tal y como hizo el juzgador de instancia, por cuanto no se ha practicado prueba alguna de la que se infiera que la vivienda no resulta hábil para su uso como domicilio de la actora; más bien al contrario, ya que de las actuaciones se deduce que la vivienda fue vendida y está ocupada por la nueva compradora.

El error sobre las características constructivas de la vivienda y sus condiciones de aislamiento térmico, de ser excusable, únicamente permitiría el ejercicio de la acción de anulabilidad, pero no el ejercicio de la acción resolutoria, que es la que se ejercita en la demanda.

El Covid-19, fuerza mayor para no pagar el alquiler

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de local de negocio de fecha 10 de enero de 2018.

Con fecha 15 de enero de 2021 la arrendadora interpone demanda de desahucio por falta de pago de las obligaciones derivadas del contrato.

El Juzgado de Primera Instancia dicta sentencia de 13 de enero de 2022, que estima íntegramente la demanda de desahucio y reclamación de rentas.

La Audiencia Provincial de Barcelona desestima el recurso de apelación de la arrendataria, sentencia de 2 de junio de 2023.

El Tribunal Supremo, sentencia de 24 de julio de 2024, desestima el recurso de casación y confirma las sentencias anteriores.

Considera el Supremo que el recurso de casación se funda en un único motivo en el que se denuncia la infracción de los arts. 3.1 y 1105 CC.

Para justificar el interés casacional, la recurrente cita como jurisprudencia reiterada del Tribunal Supremo a la que se opondría la sentencia recurrida citando distintas sentencias explicando que en estas sentencias se establecen los elementos característicos de la fuerza mayor, como ser imprevisible, irresistible e inevitable, y que el Covid-19 reúne estas características.

A efectos de delimitar la cuestión sobre la que debe pronunciarse la sala, debemos partir de que la sentencia de primera instancia declaró que la arrendataria demandada no podía acogerse a las normas dictadas con ocasión de la crisis sanitaria del Covid-19 por no cumplir los requisitos exigidos para ello. La recurrente no recurrió en apelación este pronunciamiento, que quedó firme, y la cuestión no se vuelve a mencionar ni es objeto del recurso de casación.

En todo caso, como la recurrente invoca la causa de fuerza mayor que supuso el Covid-19 a los efectos, dice literalmente, "de que no pueda apreciarse la existencia de situación de impago, fundamentadora del desahucio", debemos señalar que, así expresadas, sus alegaciones no pueden ser aceptadas.

Para que el deudor quede liberado de su obligación es preciso que la prestación sea imposible, conforme a los arts. 1182 y 1184 CC que, sin prejuzgar la facultad resolutoria del acreedor sinalagmático, permiten que el deudor de una prestación que ha devenido objetivamente imposible quede liberado de su obligación. Y en este caso la prestación debida por el deudor de pagar las rentas, en cuanto deuda de dinero, sigue siendo posible. Incluso, la misma recurrente las consignó para poder apelar en este procedimiento de desahucio. No puede afirmarse que la arrendataria quedara liberada de su obligación de pagar la renta por causa de fuerza mayor.

En definitiva, el recurso de casación debe ser desestimado porque la recurrente parte de que la obligación de pago se hizo de imposible cumplimiento y de que por este motivo quedaría liberada de la deuda y la arrendadora no podría exigir que se pudieran en marcha los mecanismos que pone a su disposición el ordenamiento en caso de incumplimiento. Sin embargo, por lo dicho, las circunstancias que expone tendrían que ver con las dificultades para cumplir, pero son ajenas a la imposibilidad sobrevenida como causa de extinción de las obligaciones propia de la fuerza mayor que ha invocado en el recurso de casación.

La indemnización por clientela en un arrendamiento de local de negocio

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de local para negocio de hostelería suscrito entre dos sociedades, con fecha 31 de marzo de 2004, alquiler mensual 12.000 euros y una duración de diez años.

Transcurrido el plazo pactado se acordaron otras prórrogas a requerimiento del arrendatario, quien finalmente, ante la negativa de la arrendadora a conceder más prórrogas, le entregó el local con fecha 30 de junio de 2016, y ésta, a su vez, devuelve la cantidad de 24.000 € entregada en concepto de fianza con fecha 28 de julio de 2016.

La arrendataria promueve demanda en reclamación de la cantidad de 96.000 euros, que entiende le corresponden a tenor de lo dispuesto en el art. 34 de la LAU.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Madrid estima la apelación de la arrendataria y condena a la arrendadora a abonar la cantidad postulada de 96.000 euros, a razón de un mes de renta por cada uno de los 14 años de duración del contrato.

El Tribunal Supremo, sentencia de 19 de junio de 2024, desestima el recurso de casación de la arrendadora y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que la decisión del recurso, que tiene interés casacional notorio, exige determinar si se cumplen los requisitos del art. 34 de la LAU:

1. Que nos hallemos, como es natural, ante un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda (art. 3 LAU).

2. Que no se haya pactado en contrato la exclusión de esta indemnización

3. Que, en el local arrendado, durante los últimos cinco años, se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público. En este sentido, deviene lógica la fijación de un plazo de tiempo mínimo como necesario para que pueda formarse una clientela.

En el caso que nos ocupa, la actividad a la que venía dedicándose la demandante, en el local arrendado, quedó convencionalmente determinada y, además, de manera exclusiva, con destino a "bar con terraza".

Así las cosas, la parte recurrente, con sujeción al mismo criterio sustentado por el juzgado, entiende que una industria de tal naturaleza no encaja dentro de la proposición normativa del art. 34 de la LAU, que exige la concurrencia del doble requisito de que se trate de una "actividad comercial" y dentro de éstas que lo sea "de venta al público".

Por el contrario, el tribunal provincial considera que la explotación del local litigioso por parte de la arrendataria satisface las exigencias legales. No consideramos que la interpretación del precepto llevada a efecto por la audiencia sea errónea en función del siguiente conjunto argumental.

En primer lugar, porque la actividad a la que se dedicó la arrendataria es susceptible de generar una clientela, que dote al local arrendado de un valor económico adicional, derivado de las personas que lo frecuentan habitualmente en su condición de asiduas consumidoras de sus productos; fidelización de clientes que es susceptible de ser disfrutada por quien sustituya al arrendatario en el tráfico mercantil.

En segundo lugar, desde una interpretación literal del precepto, es comercio, según la primera acepción del diccionario de la RAE, la compraventa o intercambio de bienes o servicios; y bar, el local en que se despachan bebidas que suelen tomarse de pie, ante el mostrador. Despachar, en una de sus acepciones, significa vender un género o una mercancía.

4. Que haya transcurrido el plazo de vigencia del contrato suscrito; es decir, que se haya extinguido por el transcurso del tiempo, y no por otras causas ya sean éstas o no imputables al arrendador.

5. Que el arrendatario haya manifestado, con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo, su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado.

Estos últimos requisitos (4 y 5) no son realmente cuestionados.

La indemnización se calcula en atención al valor de una mensualidad de renta por cada año de duración del contrato, sin que la demandada probase que la indemnización así fijada sea desproporcionada a las circunstancias concurrentes.

Notificación defectuosa de la finalización de un arriendo

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de 27 de septiembre de 2017 cuya duración se fijó en tres años.

En fecha 27 de mayo de 2021, habiendo ya expirado el plazo contractualmente pactado, y con más de un mes de antelación a la finalización de la prórroga legal anual, la propiedad remitió un burofax a la inquilina, mediante el que le notificó su voluntad de dar por extinguido y concluido el arrendamiento.

Al no abandonar la vivienda se presenta demanda de desahucio por extinción del arriendo.

La inquilina se opone alegando que nunca ha recibido el supuesto preaviso al que se refiere la actora en su demanda, ya que lo único que se aporta es un certificado de una empresa privada en el que se constata un intento de notificación de un burofax en fecha 31 de mayo de 2021, con el resultado de "no entregado, dejado aviso", y además debieron haberse realizado al menos dos intentos de notificación.

El juzgado de primera instancia estima la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 30 de abril de dos mil veinticuatro estima el recurso de apelación de la inquilina y revoca la anterior sentencia.

Considera la Audiencia que es suficientemente conocida la doctrina legal que reiteradamente ha declarado que, en aquellos supuestos, el burofax debe desplegar los efectos que le son propios -preceptiva comunicación al inquilino de la voluntad de la propiedad de poner fin a la relación arrendaticia-, dado que, por lo general, se entiende que la falta de entrega es únicamente imputable al destinatario.

Se razona al respecto que, en el contexto de una determinada relación contractual, incumbe al destinatario de la comunicación el empleo de la diligencia necesaria para retirarla cuando queda a su disposición en la oficina postal correspondiente en los supuestos, como el presente, que no es localizado en la dirección que se ha facilitado y se le deja en ella el aviso con los datos necesarios para recoger aquella comunicación. Bajo tal hipótesis, se considera que el requerimiento se ha formulado correctamente y que debe surtir los efectos que le son propios, pues la efectividad de la comunicación no puede quedar al arbitrio de los destinatarios.

Ahora bien, aquellas consideraciones son válidas, como se ha expuesto, en el contexto de una determinada relación contractual y siempre que el destinatario disponga de los datos necesarios para conocer que la comunicación o requerimiento procede de la otra parte contratante, o de un tercero del que sabe que ostenta poder o representación para actuar en nombre de esta última, o que de otra forma se halla vinculado con ella. Y ello debe entenderse así porque la repetida comunicación se configura como requisito imprescindible para poner fin a la relación arrendaticia y asignar al inquilino el relevante deber de reintegrar la posesión de la vivienda que ocupa en tal condición.

Pues bien, en el supuesto que se enjuicia no consta que la arrendataria destinataria dispusiera de los datos necesarios para conocer que el burofax pretendía ser remitido por la empresa propietaria de la vivienda arrendada.

No existe norma legal que obligue al destinatario de una comunicación, siempre y en todo caso, a recogerla. Lo que se pretende apuntar con ello es que, con independencia de que la sociedad que figuraba como remitente del burofax estuviera facultada para intervenir en las relaciones arrendaticias entabladas por la arrendadora, no se ha probado que la inquilina fuera sabedora de tal eventual representación, o de que tuviera razones para relacionar o vincular a la remitente con su arrendadora, y bajo tal hipótesis resulta desproporcionado asignar a dicha inquilina el deber de adoptar un comportamiento proactivo en orden a retirar un burofax enviado por una empresa para ella desconocida, y más aún deducir de tal presunta falta de diligencia -más bien inexistente- la grave consecuencia de extinguir el contrato de arrendamiento sobre la vivienda que al menos desde hace cuatro años viene ocupando en calidad de inquilina.

 

Arrendamiento de una vivienda en copropiedad

 

HECHOS:

Se presenta demanda de juicio de desahucio por expiración del plazo contra el inquilino.

Éste se opone a la demanda alegando falta de legitimación activa del demandante, el cual es titular únicamente de un tercio de la vivienda, sin que conste acuerdo de los restantes condueños para el planteamiento de la demanda.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de veinticuatro de abril de dos mil veinticuatro estima la apelación del demandante y declara resuelto el contrato de arrendamiento.

Considera la Audiencia que el demandante tiene legitimación activa en este pleito, conforme a abundante jurisprudencia: “En tal sentido, esta Sala tiene declarado que cualquiera de los comuneros puede comparecer en juicio y ejercitar acciones que competan a la comunidad, siempre que actúe en beneficio de la misma (…) así como que no se da falta de legitimación cuando, aunque no se haya hecho constar en la demanda de una manera expresa que se actúa en nombre de la comunidad y en interés de la misma, se plantea una pretensión que, de prosperar, ha de redundar en provecho de la comunidad” (STS 30/10/2014)

En el presente litigio, en la demanda consta expresamente que el demandante manifiesta que actúa en beneficio de la comunidad, y dicho beneficio se desprende indiscutiblemente en un supuesto como en el presente en el que se trata de un contrato de arrendamiento concertado en el año 1989 por el que el arrendatario abona una renta que en la actualidad es de 734,04 euros, tratándose de un inmueble cercano al Paseo de la Castellana de Madrid, zona en la que el precio del alquiler es notorio que es muchísimo más alto, lo que evidencia una continuado perjuicio económico para la comunidad demandante.

En lo que hace referencia a la oposición expresa de una copropietaria, no debemos olvidar que el arrendamiento es un acto de mera administración que no requiere la unanimidad entre los comuneros para adoptar las medidas que estimen oportunas para la gestión del inmueble, y en el caso presente son mayoría los copropietarios que han estimado necesaria la acción ejercitada para recuperar el inmueble.

De acuerdo con lo anteriormente expuesto, y entrando en el fondo del asunto, consta acreditada la existencia de requerimiento previo al demandado para el ejercicio de la acción de desahucio por expiración del término, así como la finalización del período de duración del contrato de arrendamiento, que ha venido prorrogándose tácitamente por períodos de un año, por lo que se cumplen los requisitos exigidos por el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, a tenor de lo establecido en la disposición transitoria primera, y apartados 2 y 3 de la disposición transitoria segunda de dicha ley.

El desistimiento anticipado del inquilino

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 8 de junio de 2.020

El inquilino sólo atendió el pago de los 15 días de junio y el mes de julio de 2.020, y desistió del contrato sin respetar el plazo mínimo de 6 meses, entregando la posesión de la finca el 1 de septiembre de 2.020.

El casero reclama judicialmente 9.445,66 euros, correspondientes a las rentas hasta completar los seis meses de cumplimiento obligatorio, las pendientes de pago, daños y desperfectos.

La sentencia de primera instancia desestima íntegramente la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 19 de abril de 2024, estima en parte el recurso del casero, revoca la sentencia de instancia y condena al inquilino a abonar al demandante la suma de 5.696,88 euros.

Considera la Audiencia que en el presente caso, la arrendataria dejó la vivienda cuando sólo habían transcurrido dos meses y medio desde el inicio del contrato, y el arrendador solicita la indemnización equivalente al plazo que restaba del mínimo establecido, tanto en el art. 11LAU, como en la cláusula cuarta del contrato, esto es, por los perjuicios derivados de dejar de percibir las rentas de los meses que faltaban hasta el cumplimiento de los seis meses mínimos, de manera que finalizando ese plazo mínimo de cumplimiento el 8 de diciembre de 2020, sin que conste acreditado ni haya sido objeto de controversia que la vivienda se alquilara de nuevo en ese período, se concluye que la arrendataria ha de indemnizar al arrendador en el importe de las rentas hasta la referida fecha que, a razón de 900 euros mensuales da la suma total de 2.940 euros.

En cuanto al estado en que se devolvió la vivienda, es cierto, como alega la demandada, que en el documento de entrega de llaves no se hizo constar la existencia de daños, pero también es cierto que tampoco se hizo constar que la vivienda se encontrara en correcto estado, por lo que el documento no tiene valor probatorio acerca de la situación de la vivienda al término del arrendamiento.

Análisis de los daños, reclamados por el arrendador:

En cuanto a la partida de pintura, es lo cierto que en la documentación gráfica aportada por el arrendador no se detecta un deterioro especialmente significativo, ni agujeros o desperfectos que excedan de un normal uso, dándose la circunstancia de que en el contrato de arrendamiento no consta que la vivienda se entregara recién pintada, por lo que no era exigible que la arrendataria la devolviera de tal modo.

En relación con las puertas, existen distintos testimonios, no desvirtuados, de la existencia de daños en las mismas que sí se estiman exigibles a la arrendataria al exceder de lo que es un uso ordinario, cuyo importe asciende a 1.335,58 euros.

Lo mismo cabe decir respecto a la placa de inducción, que estaba rajada, siendo necesario sustituirla, ascendiendo su importe a 785 euros. Y también en cuanto a la mosquitera/estor por importe de 157,80 euros.

Por último, respecto a la limpieza, se reclaman 500 euros que comprenden "limpieza de toda la casa, vaciado de piso, gestión de residuos y desinfección por existencia de pulgas", no podemos estimar acreditado que al momento de la devolución de la posesión existiera una plaga de pulgas en el garaje imputable a la arrendataria, desconocemos a qué corresponde la partida de "vaciado de piso y gestión de residuos", pues no consta ni se ha alegado que la arrendataria hubiera dejado útiles o enseres en la vivienda que debieran ser retirados, queda únicamente el concepto de "limpieza de toda la casa", pero dado que todos los conceptos se valoran unitariamente, nos encontramos con la misma situación de falta de prueba de lo que correspondería a la partida concreta de limpieza, por lo que no puede admitirse importe alguno, reiterando la misma argumentación que antes se ha expuesto en relación con la pintura.

 

La devolución de la fianza al término del arriendo

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 14 de marzo de 2016, el mismo fue renovado para elevar la renta, en fecha 29 de marzo de 2019.

En el contrato se pacta lo siguiente: "Si el desistimiento se produce antes de la fecha de finalización del contrato o de cualquiera de sus prórrogas y la comunicación previa tiene lugar con la antelación y la forma establecidas, se conviene expresamente el pago por la parte arrendataria a la arrendadora de una indemnización por desistimiento anticipado, conforme a lo que determina el art. 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, equivalente a un mes de renta por cada año del contrato que reste por cumplir. Los periodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización"

Con fecha 16 de julio de 2021 los inquilinos notifican el desistimiento del contrato, solicitando la devolución de la fianza y de la garantía adicional

Con fecha 31 de agosto de 2021 se hace la entrega de llaves.

EL inquilino formula demanda reclamando 2.200 euros en concepto de devolución de la fianza. El arrendador se opone y formula demanda reconvencional por importe de 6.000 euros (2.200 euros con cargo a la fianza, más 3.800 euros) que se deberá abonar a la arrendadora para hacer frente a los daños que presenta la vivienda arrendada.

El juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda del inquilino

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de cuatro de abril de dos mil veinticuatro, estima en parte la apelación del arrendador, condenando al inquilino a la suma de 3.344,18 euros (2.200 euros con cargo a la fianza más 1.144,18 euros que deberá abonar).

Considera la Audiencia, por una parte, que el desistimiento de los inquilinos se produce cuando restan siete meses de la segunda prórroga del contrato, por lo que deben abonar los arrendatarios una indemnización por la parte proporcional, que asciende a la suma de 647,50 euros.

En cuanto a los daños a la vivienda debemos estar a las facturas aportadas que incluye una factura por reparación de 1.452 euros, factura por sustitución de la puerta de importe 268,62 euros, reparación del frigorífico por importe de 66,55 euros, más 42,59 euros y 37,75 euros de las facturas de IBERDROLA, así como lo relativo al cambio de rodapié y el acuchillado, lijado y barnizado del parqué, por importe respectivamente de 294,68 y 534,49 euros, ya que no tiene justificación tal deterioro del mismo durante una ocupación de solo seis años.

La nulidad de un contrato de arrendamiento por error en el consentimiento

 

HECHOS:

La inquilina de un arrendamiento de vivienda, ya terminado, demanda al arrendador solicitando la declaración de nulidad de éste por vicio en la prestación del consentimiento del contrato y el reintegro por el demandante de las sumas abonadas por tal arriendo ascendentes a 7.800.- € con sus intereses.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de veintidós de febrero de dos mil veinticuatro, desestima la apelación de la inquilina.

Considera la Audiencia que lo esencial en este litigio es determinar sin la demandante dispuso de toda la información precisa para poder emitir una declaración de voluntad consintiendo tomar en arriendo esa vivienda o si la falta de esa información hizo que el consentimiento prestado se realizara sobre una información no completa determinante de su prestación viciada por error.

Para ello han de manifestarse las condiciones del error propio invalidante del contrato, es decir que recaiga sobre la cosa que constituye su objeto o sobre aquellas condiciones que principalmente hubieran dado lugar a su celebración, de modo que se revele con claridad su esencialidad; que no sea imputable a quién lo padece; que se dé un nexo causal entre el mismo y la finalidad que se pretendía en el negocio jurídico concertado, y que sea excusable, en el sentido de que sea inevitable, no habiendo podido ser evitado por el que lo padeció empleando una diligencia media o regular.

Pues bien, es evidente que cuando se va arrendar una vivienda que se ha visitado previamente, no puede fundarse un ulterior error en el consentimiento prestado para alquilarla en la existencia de defectos que eran apreciables en el momento de contratar, defectos que en su caso deberán ser reparados por el arrendador sin derecho a elevar la renta al tratarse las manifestadas en la demanda de reparaciones que pudieran ser necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido. El hecho de que faltaran enchufes, hubiera un cristal roto, existiera un supuesto riesgo de caída de un calentador, o no funcionara la vitrocerámica correctamente daría derecho al arrendatario a exigir su reparación o a resolver en contrato en otro caso pero en modo alguno puede sustentar una acción de nulidad por error en la prestación del consentimiento en base a la doctrina antes dicha. Como tampoco el hecho de que los fusibles estuvieran en un lugar solo accesible con intervención del arrendador o que existieran perros en la parcela cuya presencia se ignora si la conocía o no la demandada antes de contratar.

El hecho, aunque fuera así, que administrativamente no tuviera la condición de tal vivienda o careciera de la legalización administrativa precisa en el momento del arriendo, determinaría una infracción administrativa sin efectos en esta litis y sin que el supuesto error sobre tal extremo pueda entenderse que vicie la voluntad de la demandante como fundamento de la nulidad del contrato. Es claro que en este supuesto no consta que se informara a la demandante de la inexistencia de esa legalización administrativa, estando claro sin embargo que el inmueble estaba acondicionado para utilizarse como vivienda, con lo necesario para ello.

Por lo tanto el contrato civil no es nulo porque concurren sus requisitos de consentimiento, objeto y causa.

La notificación defectuosa del fin de contrato.

 

No siempre el rechazo de un burofax implica que éste sea considerado como recibido por quien lo rechaza.

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 10 de abril de 2018, en el que se pacta una duración de tres años.

Con fecha 8 de febrero de 2022 la nueva propietaria de la vivienda comunica por burofax el fin del arriendo y restitución del inmueble el siguiente 9 de abril, lo que no había tenido efecto.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda de la arrendadora, solicitando el desahucio por finalización del contrato.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de veintidós de marzo dos mil veinticuatro, desestima el recurso de apelación.

Considera la Audiencia la cuestión del idioma es, en efecto, discutible, en particular si se tiene en cuenta que el segundo burofax, relativo a la posibilidad de formalizar un alquiler social y que se presentó también con la demanda, fue gestionado por la misma empresa y lo relativo a las vicisitudes de la entrega va en castellano, siendo así que una somera comparación con la parte que va en inglés en el otro burofax permite comprender que ambas partes significan lo mismo.

Aunque se acepte, como se alega, que la comunicación fue rechazada, tal comunicación no puede producir efectos como si hubiera sido entregada.

En los casos en que se rechaza una comunicación o, dejado aviso al destinatario, después no acude a recogerla, se acepta que la comunicación produzca efectos como si hubiese sido entregada si el remitente es el arrendador, o es fácilmente identificable con el arrendador. Se produce un efecto riguroso: tener por entregado el escrito remitido, aunque no lo fuese realmente. Pero para que ese efecto se produzca es preciso que el envío sea del arrendador, o fácilmente identificable con él. De lo contrario, se impondría a todos los ciudadanos la obligación de aceptar todo envío postal que se les dirija, so pena de padecer efectos jurídicos tan graves como el de la pérdida de la vivienda.

La aceptación solo es obligada si el destinatario puede ver que la comunicación la envía la parte con quien mantiene una relación contractual. Y es obligada porque es una palmaria exigencia de la buena fe, de la cual no puede prescindirse porque la buena fe es obligatoria. Lo dice claramente el artículo 111-7 del Código Civil de Catalunya y lo ha dicho desde hace mucho el 7 del Código Civil estatal. Todos los ciudadanos han de actuar conforme a las exigencias de la buena fe. Cuando hay un contrato con alguien y se recibe una comunicación de ese alguien, es obligado aceptarla. Lo contrario es de mala fe y debe ser sancionado considerando entregada la comunicación.

En este caso, los dos burofaxes fueron remitidos por Altamira Asset Management, que no era la arrendadora ni los arrendatarios tenían por qué identificarla con la arrendadora. En consecuencia, los demandados no pueden ser perjudicados por haber rechazado esa comunicación. Si es que la rechazaron, lo cual, una vez expuesto lo anterior, es irrelevante.

Es muy perjudicial no recoger un burofax

 

Está muy extendida la opinión de que, si no se recibe una notificación, ésta no surte efecto. Esto puede ser cierto, pero conviene matizarlo.

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda, de fecha 1 de septiembre de 2013, en el que se pactan tres años de duración, con fechas 21 de abril y 10 de mayo de 2021 -es decir, con más de treinta días de antelación a la fecha de expiración de los efectos del contrato, según lo pactado por las partes y conforme a lo estipulado en el artículo 10.1 de la LAU-, la arrendadora remitió a la parte arrendataria sendas comunicaciones por medio fehaciente, en virtud de las cuales le notificó su voluntad de dar por extinguido y concluido el arrendamiento en fecha 30 de agosto de 2021, y le instaba a abandonar la vivienda con anterioridad a dicha fecha.

Llagada esa fecha el inquilino continuó en el uso de la vivienda, por lo que se instó demanda de desahucio por expiración del plazo.

El juzgado de primera instancia desestimó la demanda por considerar que ninguna de las antedichas comunicaciones, pese a haber sido dirigidas a la vivienda objeto de arrendamiento, llegó a ser entregada al destinatario, y por ello fueron devueltas a origen por sobrante.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de quince de marzo de dos mil veinticuatro, estimó el recurso de apelación de la arrendadora, revocó la sentencia de instancia y ordenó el desahucio del inquilino, condenándole a abonar la suma de 2.206,40 euros en concepto de indemnización por ocupación hasta el mes de julio de 2022, inclusive, más, en su caso, los importes devengados desde entonces y hasta el efectivo reintegro de la posesión de la vivienda a la arrendadora.

Considera la Audiencia que es cierto que ninguna de tales comunicaciones llegó a conocimiento efectivo del inquilino -pese a ser dirigida, como se dijo, a la dirección de la vivienda arrendada-, pero no lo es menos que tal circunstancia únicamente es imputable al propio destinatario, quien, pese a ser notificado de que el burofax se encontraba a su disposición en la oficina de Correos, no promovió actuación alguna para recogerlo -en los respectivos reportes de los burofaxes enviados por la arrendadora se refleja la observación "devuelto a origen por sobrante (no retirado en oficina)", lo que permite dar por correctos los requerimientos, pues su efectividad no puede quedar al arbitrio de los destinatarios.

"La jurisprudencia es meridianamente clara al respecto: un Burofax no entregado por ser rehusado o no retirado no implica una acreditación de falta de conocimiento por parte del destinatario, sino que por el contrario prueban la voluntad renuente del mismo a recoger la documentación correspondiente y ser notificado”.

Los actos de comunicación producen plenos efectos cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada, y en este caso no consta que la parte demandada no recogiera la comunicación remitida por la arrendadora por alguna causa justificada distinta de su propia voluntad obstativa al cumplimiento del trámite de la comunicación previa del arrendador. (Sentencias del Tribunal Constitucional 27/03/2000, 29/05/2000, y 20/01/2003)

Obras del inquilino en un arrendamiento con opción de compra

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento con opción de compra de fecha 11 de octubre de 2018.

El plazo improrrogable de la opción de compra es de dos años

En dicho contrato se pacta lo siguiente: "En el supuesto de que el alquiler con opción de compra no se ejecute, deberán dejar la propiedad en el mismo estado que se les alquiló (..)".

Con fecha 12 de noviembre de 2020 el arrendador presenta demanda solicitando la extinción del contrato, el desalojo del inmueble y que el inquilino deje el jardín de la vivienda en el mismo estado en la que se encontraba cuando accedieron a la misma o bien a indemnizar a esta parte por los daños y perjuicios ocasionados con motivo de dicha obra, en el importe que el coste de dicha restitución suponga.

La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda.

La Audiencia Provincial de Cantabria, sentencia de ocho de abril de dos mil veinticuatro, desestima el recurso de apelación del inquilino y confirma la anterior sentencia.

Considera la Audiencia que en las fotografías aportadas en la contestación a la demanda se observa que una parte sustancial del jardín anejo ha sido pavimentado.

El art. 1561 CC sienta la regla general de aplicación al supuesto del recurso: el arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

La expresión "tal como se recibió" debe ser interpretada en sentido amplio, abarcando cualquier estado pactado en que debiera hacerse la devolución (STS de 2 de marzo de 1963). Como expresó también la antigua STS de 9 de julio de 1887, la obligación del arrendatario de devolución debe de hacerse en el estado en el que puede ser disfrutada por el arrendador por sí o por medio de terceras personas.

Por último, el art. 23.2 LAU, en el mismo sentido, señala que "Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.".

En consecuencia de lo expuesto, las obras realizadas por el arrendatario en el jardín de la vivienda afectan, por un lado, al propio objeto contractual del arrendamiento con opción, pues resultan un anejo inseparable del mismo, y, por otro, supusieron una modificación de su estado que, al concluir el arriendo, el propietario no está obligado a aceptar, por lo que deviene apropiado exigir que se reponga su estado al previo a la realización de la obra. mismo, y, por otro, supusieron una modificación de su estado que, al concluir el arriendo, el propietario no está obligado a aceptar, por lo que deviene apropiado exigir que se reponga su estado al previo a la realización de la obra.

Además, cuando el art. 23.1 LAU expresa que el arrendador no podrá realizar sin consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios, indica que la autorización de la propiedad debe ser expresa y escrita.

La renuncia del inquilino a la conservación y mantenimiento del inmueble por parte del arrendador.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de locales de negocio de fecha 21 de diciembre de 2017, con una duración de ocho años y una renta mensual de 12.750 euros.

En dicho contrato se pacta la siguiente cláusula: "Con renuncia expresa a lo dispuesto en el art. 30, en relación con el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la ARRENDATARIA se obliga a hacer por su cuenta, a su cargo y bajo su responsabilidad, las obras de reparación, conservación, sustitución y mantenimiento de los LOCALES y sus instalaciones, incluyendo las relativas a los desperfectos que se produzcan, y las derivadas del desgaste por el uso ordinario"

La arrendadora insta desahucio por falta de pago de la renta y cantidades asimiladas, con reclamación de 261.326,86 euros.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que a la fecha de interposición de la demanda de desahucio por falta de pago de la renta y asimilados, cual es el objeto de esta demanda, la arrendataria estaba exenta de su pago conforme al Real Decreto Ley 15/2020 (Declaración de moratoria por el COVID).

La Audiencia Provincial desestima la apelación del arrendador y confirma la sentencia por considerar, entre otras razones, que la clausula antes transcrita era nula y, además, la arrendadora había incumplido sus obligaciones contractuales, con lo que la demandada quedaba liberada del cumplimiento de las suyas; es decir, del abono de las cantidades asimiladas en concepto de renta, toda vez que el local litigioso no se encontraba en el estado debido, lo que determinó la apertura de expediente administrativo por sanidad.

EL Tribunal Supremo, sentencia de 8 de mayo de 2024, estima el recurso de casación del arrendador,  declara resuelto el contrato de arrendamiento para uso distinto al de vivienda y condena, solidariamente, a la arrendataria y a su avalista al pago de 261.326,86 €, en concepto de rentas adeudadas y cantidades asimiladas, así como al pago de las cantidades que, en concepto de renta o cantidades asimiladas, se vayan devengando desde la interposición de la demanda hasta la efectiva entrega del inmueble.

Considera el Supremo que la antedicha condición 8ª del contrato, suscrita al amparo de la libertad de pacto consagrada en el art. 1255 CC, y viable en los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda que, conforme al art. 4.3 de la LAU, se rigen por la voluntad de las partes, sin perjuicio de lo dispuesto en los títulos I y IV de la misma, en los que no se encuentra ubicado el art. 21 de la LAU, incluido en el título II de la ley; y, en este caso, la renuncia es expresa y clara como resulta de la precitada estipulación del contrato, antes transcrita, cuya lectura no permite albergar dudas interpretativas.

Como hemos manifestado, con reiteración, la renuncia supone una declaración de voluntad, recepticia o no, según los casos, dirigida al abandono o dejación de un beneficio, cosa, derecho, expectativa o posición jurídica, que, como manifestación de voluntad llevada a cabo por el titular de un derecho, hace dejación del mismo, y para cuya validez se exige que sea clara, terminante e inequívoca, sin quepa deducirla de actos susceptibles de ambiguos o divergentes significados, y que, en cualquier caso, debe interpretarse restrictivamente.

Pues bien, en el presente caso, ninguna duda ofrece lo pactado por las partes en la cláusula octava del contrato, que reúne los requisitos legalmente exigidos para su operatividad jurídica.  

Por otra parte, concurren, en este concreto caso, circunstancias que deben ser valoradas. La primera de ellas, que la demandada era perfecta conocedora del estado del inmueble en tanto en cuanto vendió el sótano a la demandante.

La extinción de un arrendamiento de vivienda por necesidad del arrendador

 HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de octubre de 2019.

Se pacta una duración de cinco años a contar desde la fecha del mismo con prórrogas sucesivas anuales hasta tres. No obstante, expresamente señalaron: "... que, en caso de que el arrendador tenga necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a la vivienda para sí o para sus familiares o cónyuge, …" y siempre que hubiere trascurrido el primer año de duración del contrato, el arrendatario estará obligado a liberar la vivienda arrendada en favor del arrendador.

También se estableció la necesidad de la comunicación de esta necesidad con, al menos, dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario está obligado a abandonar la vivienda arrendada en ese término.

El juzgado de primera instancia, en fecha 28 de abril de 2022, declara resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes el 1 de octubre de 2019, habiendo lugar a la denegación de prórroga por causa de necesidad, debiendo dejar la inquilina libre y expedito el inmueble.

La inquilina apela la sentencia, por una parte, invocando no corresponder este momento a la prórroga del contrato, ya que e interpreta la LAU de modo que considera que solo es posible la oposición a la prórroga del contrato fundado en causa de necesidad cuando concurra dicho momento, en el supuesto examinado, en el año 2024 y negando la acreditación de la necesidad de la vivienda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 24 de noviembre de 2023, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que, conforme a la cláusula antes transcrita, no se trata, en consecuencia, de interpretar el régimen legal de duración mínima del contrato sino del libre y voluntariamente establecido entre las partes.

Sobre la situación de necesidad y a pesar de las carencias que aprecia la recurrente, la sentencia de instancia desgrana detalladamente las circunstancias de salud actual de la demandante con la lógica necesidad de su seguimiento médico, las condiciones de su actual lugar de residencia que dificultan la satisfacción de sus necesidades al no disponer de medios de desplazamiento, y la inexistencia de otra alternativa, en lugar equivalente al del inmueble arrendado. Igualmente se ha justificado el cumplimiento de las comunicaciones y requerimientos convenidos entre las partes; circunstancias igualmente expresadas de modo minucioso en la resolución de instancia que solo nos cabe ratificar en esta alzada.

La renuncia previa a la prórroga en un arrendamiento de vivienda.

 

HECHOS:

En un contrato de arrendamiento de vivienda se pacta la siguiente cláusula:

"Cumplido el plazo de TRES años, las partes acuerdan que este Contrato quedará resuelto y extinguido a todos los efectos, quedando expresamente excluida desde este momento la prórroga voluntaria prevista en el artículo 10 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos."

El inquilino apela la sentencia de primera instancia, que declara resuelto el arriendo, invocando la nulidad de la cláusula antedicha por infringir el artículo 6 de la ley de arrendamientos urbanos.

La Audiencia Provincial de Guadalajara, sentencia de diecinueve de enero de dos mil veinticuatro, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que, efectivamente, la prórroga inicial prevista en el art. 9 LAU (de duración diversa según las sucesivas redacciones del precepto) se configura como forzosa para el arrendador y facultativa para el arrendatario; por el contrario, la prórroga legal tácita prevista en el art. 10 del mismo texto legal es facultativa para ambos, pudiendo excluirla en su momento cualquiera de las partes con el correspondiente preaviso. Así pues, dicha prórroga se configura como facultativa, pudiendo el arrendador excluirla observando los requisitos y plazos legalmente previstos, pero lo que no cabe es la exclusión ab initio de la aplicación de una norma legal de carácter imperativo.

Llegados a este punto, la cuestión que hemos de abordar es la relativa a la validez del referido pacto contractual, que consideramos válido al no estar afectado por la nulidad del art.6 LAU; y no está afectada pues lo que establece y regula el artículo 10 LAU es una prórroga voluntaria anual, que no constituye ningún privilegio en favor del arrendatario ya que cualquiera de las partes puede evitar su nacimiento si manifiesta en forma su oposición, así no está establecida en beneficio del arrendatario o, al menos, en beneficio exclusivo del arrendatario ni le ocasiona perjuicio alguno pues su aplicación depende de la voluntad de ambas partes.

"El derecho de prórroga del artículo 10 LAU 94, en lo que concierne a su inicio, no está establecido en beneficio del arrendatario, al no ser obligatoria para ninguna de las partes que son libres de no continuar con el arriendo” (SAP Asturias 29/05/2018)

"La prórroga que establece el artículo 10 de la LAU, a diferencia de la del artículo 9, no está en función exclusiva de los intereses y voluntad del arrendatario, sino de las dos partes contractuales, de manera que el arrendatario no adquiere un derecho unilateral a imponer su voluntad de continuar en el contrato, pasados los cinco años de duración mínima o un plazo superior si superior fue el pactado . Este precepto no establece ninguna forma determinada para notificar la voluntad del arrendador de impedir la prórroga, ni una forma concreta de constancia de la misma ni, en fin, impone más plazo que el mínimo de un mes antes de la finalización, de manera que no excluye que con anterioridad a ese mes se haya manifestado la voluntad contraria. De ahí que quepa, en la sistemática de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que la expresión de voluntad contraria a la prórroga del artículo 10 quede expresada incluso en el propio contrato. Por ello, la previsión contractual por la que se deja clara e inequívoca la voluntad del arrendador de no conceder prórroga alguna, en el régimen del artículo 10 de la LAU, no supone una renuncia de derechos del arrendatario ni incide en la sanción de nulidad del artículo 6 dela citada Ley , pues no se modifica en perjuicio del arrendatario la norma legal, sino que justamente se actúa conforme a ella."