La reparación de humedades en una vivienda arrendada

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda celebrado en 21 de septiembre de 2016.

La inquilina, al existir en la vivienda graves humedades y defectos por presencia de hongos, que hacían inhabitable el inmueble demanda al casero solicitando, al amparo del art. 21 de la LAU y 1101 del Código Civil, una indemnización por daños y perjuicios consistente en el 75 por ciento de las rentas pagadas desde noviembre de 2016 y la condena a reparar los daños existentes y a realizar las obras precisas para evitar las humedades.

La demandante abandonó la vivienda arrendada en 3 de julio de 2019 y renunció a la pretensión de condena a reparar y realizar obras en el acto de la audiencia previa.

El Juzgado desestimó la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 25 de enero de 2023, desestima la apelación de la inquilina confirmando la sentencia de primera instancia.

Considera la Audiencia que lo primero que hay que señalar es lo relativo al tiempo: El contrato de arrendamiento se celebró en septiembre de 2016. En la demanda se afirma que en noviembre del mismo año comenzaron a salir manchas de humedad por toda la vivienda, hasta hacerla inhabitable. Sin embargo, la primera queja de la demandante de la que hay constancia es de 2 años y 4 meses después del arrendamiento, en 2019, que es el mismo año en que se extinguió el arrendamiento y se presentó la demanda.

El tiempo tiene una enorme importancia, porque el uso podía tener una influencia considerable, o decisiva, en la aparición de este tipo de patologías. O sea que es posible que un uso inadecuado durante ese período de tiempo, entre el arriendo y la presentación de las imágenes, fuese decisivo en la aparición de las patologías de que se está tratando.

Así pues, aunque el edificio no tiene buen aislamiento, los fenómenos descritos por la demandante podían producirse por el uso. En las imágenes aportadas se reflejan muchas humedades en los techos, en distintas estancias según el dictamen de la perito. No hay indicios de que en el piso superior existiese esta misma patología. Tampoco de que tenga aislamiento térmico interior. No hubo quejas durante más de 2 años desde que, según se alega, comenzaron los problemas. No puede existir en consecuencia el mínimo de seguridad respecto a la etiología de los problemas que sería necesario para imponer una indemnización al demandado. La vivienda tenía el aislamiento térmico propio de su época de construcción, tampoco existe ninguna seguridad respecto a que la patología datase de época anterior al inicio del arrendamiento.

¿Quién debe reparar una pared medianera?

Se plantea demanda para la reparación por mitad de los gastos de impermeabilización de la pared medianera entre dos viviendas.

El Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda, sin embargo la Audiencia Provincial de Córdoba  (s. veintiocho de marzo de dos mil catorce) revoca la sentencia estimando en parte el recurso de apelación por entender que:

  

1.- El Código Civil parte en su artículo 586 del principio general de que cada fundo debe recoger sus propias aguas, sin que recaigan sobre el suelo del vecino. A su vez, el artículo 575 del mismo Cuerpo legal establece que la reparación y mantenimiento de las paredes medianeras se costeará por los dueños de las fincas medianeras de manera proporcional. Sobre esta base, si bien lleva razón el juez de instancia al poner de manifiesto las conclusiones contradictorias a que llegan los informes periciales, ello no tiene porqué determinar por sí mismo la desestimación de la demanda, puesto que todos los dictámenes coinciden en que la pared divisoria entre ambas fincas es medianera, por lo que a tenor del citado artículo 575 del Código Civil , ambos propietarios deben contribuir por igual a su mantenimiento; máxime si la pared se eleva sobre un terreno con importantes problemas de capilaridad.

2.- En relación con lo expuesto en el fundamento anterior, aunque la reclamación de los daños causados por falta de mantenimiento de una pared medianera no constituye propiamente un supuesto de culpa extracontractual del artículo 1.902 del Código Civil , sino que se trata de una obligación derivada de la ley (artículos 575 y 1.090 del mismo Código), la jurisprudencia ha reconocido la compatibilidad sustantiva por absorción entre las acciones dimanantes de los artículos 575 y 576 con la derivada del artículo 1.902, todos ellos del Código Civil , a los efectos de extender la obligación indemnizatoria al resto de daños del edificio colindante derivados de la infracción de las reglas sobre medianería y no a los concernientes únicamente a la pared medianera (Sentencias del Tribunal Supremo de 25 marzo 1968 y 20 julio 1990). 

Como consecuencia de lo cual, siendo obligación de ambos propietarios el mantenimiento de la pared medianera, estando acreditado objetivamente que la misma no está convenientemente aislada e impermeabilizada y que como consecuencia de ello se han producido daños por humedades tanto en la propia pared, como en el interior de la vivienda de los demandantes, debe estimarse parcialmente la demanda, condenando a los demandados a sufragar la mitad del coste de las obras necesarias para la impermeabilización de la pared medianera y la mitad del importe de la reparación de los daños producidos en su vivienda, o alternativamente a indemnizarlos en la mitad del coste establecido en la demanda (348,72 €).

Las humedades en una vivienda alquilada

El Juzgado de 1ª instancia desestima la reclamación del inquilino por la falta de habitabilidad de su vivienda.

Sin embargo la Audiencia Provincial de Badajoz (s. 6/02/2014) revoca la sentencia y condena a la casera a pagar al inquilino la suma de 1.000 euros más los intereses legales correspondientes.

Considera la AP que la arrendadora ha incumplido el contrato de arrendamiento urbano de fecha 1-1-2007 que ligaba a las partes. Conforme al Art. 21-1 de la LAU el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para el uso convenido...". Por su parte, el Art. 1101 del Código Civil , que ha de relacionarse con el anterior, dispone que "quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad y los que de cualquier modo contravinieren el tenor de aquellas".

Se ha llegado a la conclusión de que el contrato ha sido incumplido porque la vivienda no estaba en condiciones de ser habitada en la medida que tal cosa es propia en situaciones de normalidad. La prueba pericial aportada junto con la demanda ha acreditado que la misma, a la fecha de emisión del informe pocos días antes de abandonar el arrendatario la vivienda, presentaba importantes deficiencias que hacían la vida muy difícil a las personas en su normal uso por parte de quienes la habitaban, y que, además, existían determinados riesgos.

Estas deficiencias y problemas afectaban a la estanqueidad e impermeabilidad de la carpintería metálica, con entrada de aire y formación de humedades. La instalación de gas carecía de rejillas de ventilación y medidas de C02.

La arrendadora ha realizado a lo largo de la vigencia del contrato determinados trabajos de mantenimiento. Pero los mismos no fueron los necesarios si se tiene en cuenta la importancia de los defectos que la vivienda presentaba. La arrendadora no adoptó una actitud de total pasividad, pero los medios puestos por la misma para paliar los problemas eran notoriamente insuficientes.

El tribunal ha sopesado la dimensión aritmética y normal del perjuicio padecido por el actor debido a la repercusión que en su vida ordinaria ha tenido un estado tan deplorable en la vivienda y, dentro de la dificultad de la materia relativa a la calificación de los daños morales, fija el importe de los mismos en la suma total de 1.000€, y ello con independencia de las cantidades que a su vez adeuda el actor a la demandada.

La obligación de reparar en el alquiler de "renta antigua"

Una interesante sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos, dieciocho de noviembre de dos mil trece, analiza este controvertido tema.

Se condena en primera instancia a la parte arrendadora, por incumplimiento de sus obligaciones contractuales, a que indemnice a la arrendataria en la suma de CINCUENTA Y CUATRO MIL SETECIENTOS SETENTA EUROS CON VEINTIÚN CÉNTIMOS (54.770,21 EUROS) y se declara resuelto el contrato por ruina del edificio.

La arrendadora apela la sentencia alegando que no puede ser obligada a indemnizar unos supuestos daños y perjuicios que no ha producido y respecto de los que ha sido totalmente ajena, ya que la causa de todos los daños es la falta de mantenimiento y conservación de la anterior arrendadora, cuya actitud de dejadez persistente en el tiempo ha determinado el colapso del inmueble y su ruina, aunque no haya sido declarada legalmente.

En suma, la recurrente aduce que no es responsable porque no ha incurrido en incumplimiento del deber de conservar y mantener el edificio en debidas condiciones ya que cuando adquiere en noviembre de 2010, ese deber era de imposible cumplimiento puesto que el estado del edificio era ruinoso y precisaba medidas de rehabilitación integral a las que no viene obligada según jurisprudencia reiterada y, de otro, porque el incumplimiento de la obligación de conservación y mantenimiento es imputable de forma dolosa o negligente a la anterior propietaria y arrendadora.

Considera la Audiencia que en el presente caso, la sentencia declara y la recurrente admite que, la causa de la ruina es imputable al anterior propietario y arrendador, por el incumplimiento grave de su deber de mantenimiento y conservación durante un largo periodo de tiempo y por la ejecución de ciertas obras que han agravado el deterioro del inmueble. Consecuentemente la nueva propietaria y arrendadora del inmueble, el actual dueño y arrendador, debe asumir la responsabilidad que corresponde a su trasmitente ya que quien adquiere un edificio en virtud de compraventa, conocedor de que alguno de sus departamentos está arrendado, en este caso varias viviendas que se destinan a hostal, se subroga en la posición jurídica que ostentaba el vendedor y arrendador con todas sus consecuencias. Quienes adquieren la propiedad con arrendatarios son, o deben ser, conscientes de las obligaciones que contraen, sin que puedan ampararse en que quien no cumplió fue su causante.

Y este es el criterio que sigue la doctrina del Tribunal Supremo entre otras, en la sentencia de 11 de marzo de 2002 cuando afirma que "... la desaparición del objeto arrendaticio, por ruina, extingue, por sí solo, cualquier derecho a la reconstrucción derivado del artículo 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ( ...). Sin embargo estos hechos y criterios jurídicos no excluyen que se pueda valorar como indemnizable el incumplimiento contractual, causado por la entidad propietaria y arrendadora por no haber procedido, en su momento, a efectuar las reparaciones necesarias a que estaba obligada, facilitando de ese modo, por un proceder, al menos negligente, la producción del estado de ruina de la finca, en perjuicio de los inquilinos y en beneficio de la arrendadora como consecuencia de las plusvalías obtenidas por la venta del solar del antiguo inmueble. De lo contrario sería muy fácil, como explica la sentencia del Tribunal Supremo de 3 de julio de 2000 , la burla de las obligaciones que el artículo 1554-2 º y 3º del Código Civil impone al arrendador: "bastaría su pasividad para dejar que el edificio llegue al estado de ruina y como su desaparición requeriría la reconstrucción, el arrendador no tendría ninguna obligación. Tampoco les exime a los demandados su vetustez, pues si lo adquirieron con arrendatarios que siguieron manteniendo, debieron ser conscientes de las responsabilidades que asumían, sin que el incumplimiento de sus obligaciones por arrendadores anteriores les pueda servir de pretexto para proseguir en la inactividad y dejar que el edificio se siga deteriorando para extinguir por la vía de la declaración de ruina los arrendamientos. La obligación de conservar no admite divisiones parciales por su propia naturaleza, de modo que cada arrendador de la cadena de los que se van sucediendo tenga que conservar a partir del momento en que es titular del inmueble, y sólo de aquello que lo necesite desde entonces: la necesidad de la reparación de lo anterior sería el presupuesto necesario".

En definitiva desestima el recurso condenando en costas al recurrente

LAS PEQUEÑAS REPARACIONES A CARGO DEL INQUILINO (2)

Como ampliación a lo tratado en otro lugar y espigando entre sentencias sobre la materia hemos encontrado los siguiente:

I.- La  reparación de la puerta de la terraza, por importe de 96'69€ de fecha 17 de septiembre de 2003, por lo tanto del mismo mes del contrato de arrendamiento , de 1 de septiembre de 2003, por lo que no puede entenderse que se trate de una  pequeña reparación que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda a cargo del arrendatario, en los términos del artículo 21.4 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos , siendo, por el contrario, una reparación a cargo del arrendador (SAP Barcelona 23/01/2013)

II.- A partir de la prueba documental, la testifical, y la ausencia de prueba en contrario, puede estimarse probada la existencia de los daños en la puerta de la nevera, y su reparación a cargo del arrendatario por importe de 349 €. (SAP Barcelona 23/01/2013)

III.- No puede estimarse cumplidamente probado por la demandante que las demás facturas, respondan a daños imputables al arrendatario, no habiéndose producido ninguna prueba de que, al término del arriendo, estuvieran rotos o estropeados, un grifo, un enchufe, un calentador, o un cristal, desconociéndose si aquellos elementos fueron dañados por los ocupantes de la vivienda, o si se trata de elementos desgastados por el mero uso, o si su compra responde a la mera conveniencia del arrendador. (SAP Barcelona 23/01/2013)

IV.- La reparación del aire acondicionado, por importe de 274'92 €, es de fecha 17 de septiembre de 2007, por lo tanto posterior a la devolución de las llaves por el arrendatario, por lo que únicamente podría haberse reclamado como deterioro cuya  reparación fuera imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil , en relación con el artículo 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos  (SAP Barcelona 23/01/2013)

V.- No se ha probado que los inquilinos omitiesen la diligencia que les era exigible utilizando el radiador de modo inadecuado para servir al uso convenido, como exige el art. 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, ni que tuviese conocimiento de la fuga de agua ocurrida el 18 de abril de 2007 por lo que difícilmente cabe exigirle la obligación de comunicar al arrendador la necesidad de su reparación en los términos expuestos. Por otra parte, la entidad de la avería del radiador, por su importancia y por su carácter repentino, impide considerar su reparación como " pequeña" y debida su "desgaste por el uso ordinario de la vivienda" a efectos de aplicar el art. 21.4 de la Ley.  (SAP Madrid 16/03/2012).

VI.- El arrendatario debe hacerse cargo de la reparación sólo de las dos persianas identificadas porque no habiéndose probado ningún fenómeno de fuerza mayor, los daños producidos se concluye que se deben a un uso inadecuado así como al déficit de una mínima tarea de conservación no siendo aceptable que el deterioro de un objeto que requiere un mantenimiento periódico pueda ser imputado al paso del tiempo como causa inexorable del mismo. (SAP Palma de Mallorca 9/02/2012)

VII.-La sustitución del termo se incardina indudablemente en las exigencias previstas en el art. 21.1 de la LAU y a ello se añade que tal inversión permanece en la vivienda cuando se extingue el contrato. El argumento sobre el carácter de reparación necesaria (en este caso sustitución) y por ende también a costa del arrendador del termo del agua caliente justifica la revocación de la sentencia en este punto teniendo en cuenta que corresponde al arrendador el mantenimiento de los aparatos que se deterioran por el uso normal de las cosas. No es hecho discutido que el agua caliente es una condición necesaria para la habitabilidad. (SAP Palma de Mallorca 9/02/2012).

VIII.- Reparación de aparato de aire acondicionado, no puede considerarse 'pequeña reparación' a cargo del inquilino habida cuenta que la fecha de concertación del contrato de arrendamiento (1 de febrero de 2007) pone de manifiesto que el aparato de aire acondicionado se encontraba averiado con anterioridad, sin que la arrendadora pueda pretender que el nuevo inquilino asuma el coste de la  reparación del deterioro producido por el desgaste de la vivienda causado por el uso de la misma por parte de anteriores arrendatarios. (SAP Málaga 11/04/2011)

IX.- La  sustitución de la ventana-puerta del balcón de la cocina que cerraba mal y por ausencia de una parte del cristal dejaba pasar el frío, es una obra de reparación necesaria para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, que rebasara el concepto de pequeña reparación que exige el desgaste por el uso ordinario de la vivienda. La cuestión más espinosa es la de si era una obra urgente para evitar un daño inminente o una incomodidad grave. Pero, si tenemos en cuenta que es uno de los elementos de cierre de la vivienda que condiciona su seguridad y el mantenimiento de una temperatura agradable, debemos concluir que si era una obra urgente para evitar una incomodidad grave. (SAP 22/03/2011)

 
X.- Los gastos de cambio del sistema del jacuzzi de electrónico a neumático en modo alguno puede entenderse pequeña reparación que exija el desgaste por el uso ordinario, sino como nueva mejora al cambiar el sistema porque fallaba la electrónica de forma que no se reparó el sistema eléctrico de la bañera sino que se sustituyó y por tanto esa sustitución supone una mejora a cargo del arrendador y además no quedó acreditado que el cambio del sistema del jacuzzi obedeciere  al mal uso que del mismo hizo la arrendataria y cuya sustitución excede del concepto de pequeñas reparaciones que exige el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, a cargo del arrendatario, a que se refiere el artículo 21,4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. (SAP Valencia 26/05/2010)

Daños al local alquilado procedentes de elementos comunes de la finca.

La sentencia del Tribunal Supremo de veintinueve de Febrero de dos mil doce, reitera como doctrina jurisprudencial: Que el arrendador no está obligado a reparar los daños causados en el local arrendado, sometido al régimen de propiedad horizontal, producidos por los defectos existentes en elementos comunes

Parte el TS del hecho indubitado que las humedades que sufre el local objeto de arrendamiento, propiedad del recurrente, y consecuencia de las mismas los daños y perjuicios reclamados en el presente procedimiento, provienen de un defecto constructivo de un elemento común, en concreto del muro-fachada exterior del edificio en el cual se ubica el local comercial, elemento común que precisa para su reparación de impermeabilización desde el exterior para evitar las constantes filtraciones de agua.

En consecuencia casa y anula la sentencia de la Audiencia que infringe la doctrina jurisprudencial antes citada cuando estima que los daños y perjuicios sufridos por la arrendataria los cuales provienen de las humedades del muro como elemento común se incluirían en las obligaciones que tanto el artículo 1554 CC como el artículo 21 LAU de 1994 imponen al arrendador. Pues bien dicha conclusión no se ajusta a la línea jurisprudencial establecida por la cual el arrendador vendrá obligado a las reparaciones de los daños que afecten a las instalaciones y componentes privativos del local arrendado y no así a los elementos comunes del edificio como ocurre en el caso de autos.

Cita las sentencias del mismo Tribunal de de 7 de diciembre de 1984 y 18 de mayo de 2006 cuando señalan que no cabe confundir las reparaciones relativas a la vivienda o local como finca individual, con las que correspondan a la Comunidad de Propietarios del inmueble, ya que las irregularidades en los elementos comunes no pueden ser imputadas a la arrendadora del local, como tampoco las posibles innovaciones para prevenir nuevos daños, pues ello carece de oportunidad en el régimen de propiedad horizontal cuando el menoscabo hay que referirlo a los elementos comunes y son por entero ajenos los daños a las instalaciones y componentes propios del local arrendado.