viernes, 24 de febrero de 2023

Arrendamiento con opción de compra: Resolución anticipada.

 

HECHOS:

Con fecha 1 de junio del 2.017 se pacta un arrendamiento de vivienda, con duración de tres años; se pacta asimismo una opción de compra con la misma duración a partir de la fecha del contrato mediante la entrega de la suma de 15.000 euros.

La resolución del arriendo con entrega de las llaves se produjo en fecha 31 de enero del 2.019.

La sentencia de instancia estima la pretensión del inquilino/optante consistente en la devolución del precio de la opción por importe de 15.000 euros

La Audiencia Provincial de Santander, sentencia de uno de febrero de dos mil veintitrés, desestima la demanda del arrendador/oferente y confirma la sentencia del juzgado.

Considera la Audiencia que el apelante sostiene erróneamente que se ejercita una acción por defectos ocultos del art. 1.484 del CC que ya estaría caducada. Mantiene también que la parte actora carece de una acción contractual para exigir la devolución del precio de la opción cuando el arrendamiento ya está resuelto.

No existe caducidad y tampoco se puede negar la legitimación del arrendatario para obtener el reintegro de las prestaciones del contrato que sean consecuencia del incumplimiento resolutorio debido a culpa del contrario.

Conforme al artículo 21 de la LAU el arrendador debe mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, si no lo hace el artículo 27 de la LAU faculta al inquilino a promover la resolución del contrato.

En el presente caso ha quedado demostrado que el inmueble arrendado presenta manchas generalizadas de condensación en paredes y techos que menoscaban las condiciones de habitabilidad y salubridad de la vivienda.

Existe por tanto un reconocido incumplimiento de los esenciales deberes de conservación y mantenimiento impuestos por el art. 21 de la LAU que autoriza a la arrendataria a ejercitar la acción resolutoria del art. 1.124 del CC por expresa previsión del art. 27 del mismo texto legal, por lo que no cabe cuestionar la gravedad de este incumplimiento.

La resolución anticipada del arrendamiento se ha producido por culpa del arrendador y de esta resolución resulta la imposibilidad del ejercicio de la opción por los arrendatarios en el plazo pactado, coincidente con la vigencia del contrato de alquiler, por lo que la devolución acordada en la sentencia no es sino el efecto normal de carácter restitutorio "ex tunc" del contrato con prestaciones recíprocas, cuya naturaleza tiene también la opción con prima.

martes, 21 de febrero de 2023

La prohibición de mascotas en un piso alquilado

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento en el que se prohibía al arrendatario introducir mascotas en la vivienda cedida en arriendo´.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda del casero en la que se exponía que la arrendataria introdujo en la vivienda dos perros, extremo que la sentencia no considera probado y es fundamento de la desestimación.

La Audiencia Provincial de Oviedo, sentencia de veintidós de diciembre de dos mil veintidós, estima la apelación del casero, revoca la sentencia de instancia y declara la resolución del contrato de arrendamiento celebrado por las partes por incumplimiento de la arrendataria.

Considera la Audiencia que el art. 27 de la LAU establece que el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.

Revisada la prueba, no se puede compartir la conclusión alcanzada en la Instancia. La demandada se trasladó a Asturias con sus dos mascotas, manifestando desconocer la cláusula incluida en el contrato y tratando de que el arrendador la modificara, a lo que éste no accedió. Igualmente, la demandada publicó un comentario en el anuncio de la agencia inmobiliaria en internet, en la que indicaba, tras insultar al arrendador, que no tenía disposición a abandonar la vivienda en tanto no le resarcieran en el coste de varios muebles que había adquirido y del traslado. Y, finalmente, no puede desconocerse que la parte demandante aportó varias grabaciones de las cámaras de seguridad instaladas en los servicios comunes del edificio, en donde se advierte a la demandada saliendo y entrando con los perros por el garaje y el portal de acceso a la vivienda, según fue identificada por el presidente de la Comunidad de Propietarios en el acto de juicio. La demandada adujo en su contestación a la demanda que ella había permanecido en la vivienda pero que había cedido la posesión de los animales a un pariente, afirmación que no fue seguida de la prueba testifical de dicha persona, pero que tampoco se asienta en ningún otro elemento probatorio. La conclusión indubitada que debe alcanzarse es que la demandada continuó ocupando la vivienda con los animales, lo que determina la concurrencia de la causa resolutoria invocada en la demanda, sin que se alcance a advertir la transcendencia que pueda tener que la demandada haya intervenido en el contrato representada por otra persona, cuando no se ha formulado acción alguna de anulación del citado contrato. Y ello determina, el acogimiento del recurso de apelación y la estimación de la demanda.

lunes, 13 de febrero de 2023

Impago de alquileres para compensar reparaciones en la vivienda arrendada.

 

HECHOS:

El arrendador inicia juicio de desahucio por impago de alquileres, reclamando además esos alquileres impagados.

El inquilino se opone invocando que retuvieron el importe de una reparación imprescindible que correspondía asumir a la propiedad después de que esta se negase sistemáticamente a dar cumplimiento a sus obligaciones como arrendadora.

El juzgado de primera instancia concluyó que los arrendatarios demandados habían justificado documentalmente el abono de las rentas reclamadas en la demanda, por lo que desestimó las pretensiones del arrendador.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de veintitrés de diciembre de dos mil veintidós, estima la apelación del casero y condena a los inquilinos a pagar las cantidades adeudadas.

Considera la Audiencia que, no puede reconocerse a los inquilinos el derecho a retener el pago de las rentas, aunque sea de forma parcial, por razón de aquella presunta anomalía en el funcionamiento de la caldera. Consta como hecho no controvertido que, con independencia de que los eventuales defectos en la mencionada instalación pudieran o no menguar la habitabilidad de la vivienda, los inquilinos continuaron ocupándola, y que no emprendieron ninguna acción legal frente a la propiedad para exigir judicialmente el cumplimiento de la obligación que entendían desatendida.

Se introducen aquellas precisiones porque la interpretación de las previsiones genéricas del artículo 1124 del Código civil común debe acomodarse a las especialidades del juicio de desahucio por falta de pago, y en concreto, a la norma del artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que únicamente permite al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

Ello no significa que el inquilino no pueda exigir al arrendador el cumplimiento de las obligaciones que atañen a este último, conforme dispone el artículo 27.1 LAU. Pero aquella facultad no legitima más que para formular la correspondiente reclamación judicial en caso de incumplimiento del propietario, y nunca para acudir a vías de hecho, como es el impago de la renta, como respuesta a aquel incumplimiento.

Sin embargo, en el supuesto que se enjuicia los inquilinos no solo no han emprendido actuación judicial alguna frente al arrendador por razón del hipotético incumplimiento contractual que se le atribuye en relación con el funcionamiento de una de las instalaciones, sino que han continuado en la posesión de la vivienda sin abonar las rentas devengadas durante varias mensualidades.

Sin embargo, las obligaciones de pago de la renta arrendaticia y de conservación del inmueble arrendado para el uso pactado no se condicionan recíprocamente en su cumplimiento, sino que son obligaciones autónomas, y cada parte puede ejercitar la acción frente a la otra cuando se produce el hecho que la fundamenta.

Por tanto, si la vivienda arrendada se vio privada del suministro de gas durante 44 días, el demandado debía haber ejercitado la acción correspondiente si no surtía efecto su reclamación extrajudicial o resolver el contrato, pero no acudir a vías de hecho, dejando de pagar la renta.

Y ya finalmente, debe señalarse que, en el caso de autos, el demandado no se vio privado, ni total ni parcialmente, del uso de la vivienda arrendada, sino que continuó residiendo en la misma ya que únicamente se produjo una avería en el suministro de gas que no supuso la privación del uso de la vivienda arrendada (SAP Barcelona 9/10/2020).

martes, 7 de febrero de 2023

La terminación de un alquiler por desistimiento del inquilino.

 

El arrendador insta desahucio por falta de pago contra los inquilinos, reclamando las rentas impagadas desde 2018 a 2021.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que el contrato había quedado resuelto y el arrendador no ha aportado al procedimiento la devolución de los recibos ni la certificación de la Caixa de la devolución de los mismos a pesar de que en la cláusula 5ª del contrato se establece que la arrendadora girará los recibos a una cuenta que la arrendataria tenía abierta en La Caixa, y, al no haberse aportado, considera que no ha acreditado que el contrato estuviera vigente ni tampoco la existencia de la deuda.

La Audiencia Provincial de Badajoz, sentencia de uno de diciembre de dos mil veintidós, estima la apelación del arrendador, revoca la sentencia de instancia y condena a los inquilinos, a pagar a  la arrendadora la cantidad de TRES MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y CINCO EUROS CON NOVENTA Y CINCO CÉNTIMOS (3.455,95.-€), en concepto de rentas vencidas no satisfechas a la fecha de la expiración del contrato y otras cantidades asimiladas, así como al pago de los intereses legales desde la interpelación judicial sobre la reseñada cantidad.

Considera la Audiencia que, como consta en la sentencia, el inquilino no comunicó a la arrendadora que abandonara el piso, la inquilina no comunicó su voluntad de desistir ni tampoco ha probado que devolviera la posesión remitiendo las llaves por correo, cuando habría resultado muy sencillo acreditar documentalmente tal remisión, por lo que se ha de considerar que el contrato continuaba vigente para ambos arrendatarios, utilizaran o no la vivienda.

"La restitución posesoria después de finalizado el contrato de arrendamiento no se satisface con el abandono del inmueble por el inquilino. Hace falta un acto positivo de reintegro por entrega de llaves al arrendador o a su representante, y si se negase a recibirlas por consignación judicial o notarial de las mismas.

Mientras ese acto positivo no se produzca, se entiende que el inquilino retiene la posesión indebidamente y en consecuencia debe indemnizar por ello. Nótese que el arrendador no puede recuperar violentamente la posesión; cometería un delito, y si no se le entrega voluntariamente debe pedir el auxilio de la autoridad competente; en este caso el lanzamiento y la posesión judicial." (SAP Madrid 28/11/2014).

En cuanto al pago de los alquileres no se han aplicado correctamente en la sentencia recurrida las reglas de distribución de la carga de la prueba: La arrendadora ha aportado el contrato, en el que se pactó su prórroga por tácita reconducción, por lo que cabe entender que en el momento en que se remite un burofax a los inquilinos, el contrato se encontraba en vigor. Por otra parte, también de conformidad con el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la prueba del pago incumbe a quien afirma haberlo realizado, o a quien debió realizarlo, en modo alguno corresponde a la parte actora acreditar un hecho negativo como sería la falta de pago de la parte demandada, por lo que tampoco puede considerarse acreditado que la inquilina pagase las rentas del periodo 2018-21

lunes, 6 de febrero de 2023

Obras inconsentidas en una vivienda arrendada

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de protección pública de fecha 13 de febrero de 2017, por tres años, prorrogables a instancia del arrendatario por períodos sucesivos de dos años, sin más requisito que mantener el arrendatario las condiciones en cuanto a ingresos y titularidades y no se haya incurrido en causa de resolución.

En marzo del mismo año el arrendatario comenzó a hacer obras en la vivienda arrendada sin autorización de la arrendadora, a la que solo le comunicó que iba a realizar obras, ejecutándolas antes de que aquella las autorizara.

El arrendador presenta demanda solicitando la resolución del arriendo y el desahucio de la parte demandada, apercibiéndole de lanzamiento.

El inquilino se opone invocando el artículo 24 de la ley de arrendamientos urbanos

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de 7 de diciembre de dos mil veintidós, estima el recurso de apelación, revoca la sentencia de instancia y declara resuelto el contrato.

Considera la Audiencia que el artículo 24 de la LAU contempla la única excepción posible al artículo 23 (el arrendatario siempre tiene que obtener el permiso del arrendador para hacer obras de mejora): cuando las obras son para mejorar la accesibilidad del inmueble, bien porque el arrendatario, su cónyuge o algún familiar conviviente tenga una discapacidad reconocida o más de 70 años. Ese precepto establece que el arrendatario podrá realizar en la vivienda las obras que sean necesarias para adecuar ésta a su condición de minusválido, "previa notificación escrita al arrendador".

Se exige que la notificación se realice por escrito, es decir, no requiere que se realice en forma fehaciente, pero que sí se acredite que el arrendador tenía conocimiento previo de la realización de las obras. A tal efecto, debe ponerse en conocimiento del arrendador, y acompañarse a la notificación la certificación oficial acreditativa de la condición de minusválido en el arrendatario, un informe favorable de la autoridad administrativa competente sobre la necesidad de las obras de adecuación y sobre el proyecto técnico, y el informe técnico y detallado de las obras que se pretenden realizar, suscrito por un facultativo habilitado para ejecutar las obras. Este último informe técnico deberá, además de describir sus características técnicas y materiales, hacer mención a las dependencias de la vivienda o de sus accesorios que van a quedar afectados por la realización de las obras de reforma.

En el presente caso es inexistente un informe técnico,(tiene especial importancia) por parte del demandado presentado a la arrendadora que acredite la necesidad de las obras para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad o a la edad superior a setenta años ,que realizó sin esperar a la autorización de la arrendadora, y que según la contestación a la demanda fueron motivadas por la caída de su madre en la cocina, la cual no convive con el hijo en esa vivienda, como se deduce de la afirmación de la demanda de que la madre del demandado " acude diariamente a cuidar a su hijo, limpiar la casa y prepararle la comida".

Expuesto lo anterior, las obras realizadas por el demandado no se consideran necesarias para adecuar la vivienda a su minusvalía, consistentes en modificar los falsos techos para colocar luminarias, para facilitar el acceso a la vivienda del arrendatario, ni enrasillar las paredes, ni quitar la grifería del baño y cocina, cuando se le ha entregado una vivienda apropiada a minusválidos.