Denegación de prórroga por necesidad del arrendador

 

HECHOS:

En un arrendamiento de vivienda que se encontraba en prórroga legal el arrendador presenta demanda solicitando la resolución del arriendo al ser procedente la denegación de la prórroga por necesitarla para fijar en ellas su residencia permanente, tras haberse divorciado y habérsele adjudicado la vivienda en exclusiva en la liquidación de la sociedad de gananciales vigente durante el matrimonio.

El Inquilino se opone aduciendo, entre otras cuestiones, que no es cierto que el arrendador les comunicase su divorcio y no recibieron personalmente el burofax que dice haberles enviado.

El juzgado de primera instancia estima la demanda y declara resuelto el contrato.

El inquilino apela la sentencia invocando que se le  ha notificado que va a necesitar la vivienda, pero no le dice en qué fecha, limitándose a fijar una fecha para el abandono de la vivienda.

La Audiencia Provincial de Cantabria, sentencia de 24 de julio del 2025, desestima la apelación del inquilino.

Considera la Audiencia que en el contrato está pactada esta causa de resolución y por lo tanto hay que examinar si se han cumplido los requisitos para su aplicación.

Este Tribunal considera que se han cumplido.

El arrendador acredita que se divorció mediante sentencia de 25 de marzo de 2022, y en virtud del convenio de liquidación de la sociedad de gananciales vigente durante su matrimonio se le adjudicó la vivienda objeto del arrendamiento.

Lo comunicó al arrendador. Le envió un burofax que fue admitido el día 24 de enero de 2023, cuya entrega fue intentada en fecha 25 de enero, que no pudo realizarse, dejando aviso sin que fuera recogido en la oficina por los demandados. No obstante, el mismo día, le envió un mensaje instantáneo a través de la aplicación WhatsApp en el que incluía una imagen de la misma carta remitida mediante burofax, en la que le explicaba el motivo y la fecha en que deberían abandonar la vivienda, lo cual supone que existió una comunicación personal de la necesidad y el momento en que necesitaría la vivienda.

Por último, dada la fecha de la comunicación por WhatsApp, puesto que la fecha que le ponía como límite para que abandonaran la casa era el día 24 de marzo de 2024, se habría cumplido el requisito del plazo.

 

El valor de los mensajes de WhatsApp en los arrendamientos urbanos

 

El valor probatorio de los Whatsapps dependerá de cada caso, de lo que se quiera probar y de si es coincidente con otras pruebas como puedan ser testigos, correos electrónicos, etc. También es relevante si la parte contra la que se presente lo reconoce o no como prueba. Habrá que estar al caso concreto pues, en cada uno de esos casos, el órgano judicial valorará el contenido de los mensajes junto con el resto de pruebas aportadas.(SAP Málaga 9/07/2024)

Lo habitual será la valoración conjunta del material probatorio, no únicamente lo que resulte del contenido de los mensajes de WhatsApp, sino del resto de pruebas existentes y practicadas, como las declaraciones de las partes y las testificales (SAP Valencia 25/04/2017)

Por tanto nos encontramos ante un medio de prueba complejo, pues, con carácter general, va a necesitar de otros medios de prueba para verificar su integridad y autenticidad y para determinar su alcance como apoyo a la valoración que con ellos pretendemos que haga el órgano judicial. (SAP Málaga 30/09/2020).

En fecha 27 de julio el arrendatario le envía un nuevo mensaje de WhatsApp en el que le dice: "Buenas tardes, dado el hecho de que ya nos hemos comunicado contigo en innumerables ocasiones y no has dado señales, para la entrega de llaves del piso sito en ….., mañana puede pasarte a recoger las llaves por el despacho de nuestra abogada en calle …… horario de mañana de 12 a 13)". En esta última comunicación aparece un solo tick, lo cual sólo confirma que ha sido enviada de firma correcta, pero no que haya sido recibida. (SAP La Coruña 22/07/2024)

En definitiva, lo relevante en el caso de autos no es tanto que el arrendatario acredite que concertó un contrato de arrendamiento sobre otra vivienda, sino que pusiera el inmueble arrendado a disposición de la parte arrendadora, extremo que la actora fija en el momento en que la arrendataria comunicó por WhatsApp que había dejado las llaves de la vivienda en el buzón. (SAP Granada 2/07/2024)

Tampoco la conversación por WhatsApp aportada por la parte demandada advera en momento alguno la entrega posesoria de la vivienda en abril de 2020, sin que ni siquiera la parte recurrente indique qué día de este mes entregó efectivamente la posesión. (…) De hecho, las conversaciones por mensajería telefónica lo que avalan es el mantenimiento de la posesión de la arrendataria de la vivienda hasta fines de junio de 2020, como seguidamente veremos (SAP Tarragona 20/07/2024).

Si bien no se ha discutido que en fecha 25.7.2022 el arrendatario remitió al arrendador un WhatsApp comunicándole que el día 1.9.2022 abandonarían la vivienda y que podrían compensarse las cantidades con la fianza prestada, no es sino hasta esta fecha cuando el demandante pudo acceder a la vivienda y comprobar su estado, siendo esta fecha, en todo caso, posterior a la demanda presentada. (SAP Pontevedra 3/06/2024)

No existe ninguna prueba fehaciente que acredite que el inquilino abandonó la vivienda arrendada con anterioridad al mes de marzo de 2022, pues tan solo aparece documentada una conversación vía WhatsApp de fecha 28 de marzo de 2022, (en la cual no constan ni los nombres de las partes ni los números de teléfono), con el siguiente contenido "Te llamaba para decirte que desde el día que me dijiste que bajabais por las llaves que nos teníamos que ir nosotros nos fuimos y las dejé en el buzón solo quería saber si recogisteis las llaves". Es por ello que tal y como examinó la Juzgadora "A quo" en la Sentencia ahora recurrida, se considera el mes de marzo, ante la falta de prueba de lo contrario, el mes en el que el inquilino abandonó la vivienda, con las inherentes consecuencias económicas que derivan de ello y que se analizan a continuación. (SAP León 7/05/2024)

Efectos de un contrato verbal de arrendamiento de vivienda

 

El juzgado de primera instancia condena al inquilino a pagar 1.577,34 euros en concepto de alquileres atrasados.

El inquilino apela la sentencia invocando que la entrega de la vivienda se hizo como acto de liberalidad y que nunca se formalizó un contrato y que por tanto no tenía sustento la condena al pago de las rentas.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 26 de julio de 2023, desestima la apelación.

Considera la Audiencia que en nuestro sistema rige el criterio espiritualista o de libertad de formas en la contratación, puede ser tanto verbal como escrito (artículo 1278 del CC). El contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse respecto de otra u otras a dar alguna cosa o prestar algún servicio (artículo 1254 del CC). El primero de ellos es válido, y solo presenta importantes dificultades probatorias que pueden ser suplidas si existen indicios suficientes para acreditar, la existencia y contenido del contrato - servicios contratados y precio pactado.

Expuesto lo anterior, no puede excluirse la existencia de un contrato simplemente por la formalidad utilizada por las partes cuando puede determinarse la concurrencia de la voluntad y el alcance de lo acordado.

En el presente caso es muy relevante el contenido de los WhatsApps aportados  a la hora de determinar la voluntad de las partes para concertar un contrato de alquiler sobre la vivienda de autos fijando en concepto de renta 300 euros mensuales, así se indica en dichas comunicaciones: "el alquiler no quedaba en 300", "quedamos en 399 y te dije que estaba bien", "del 1 al 5 tendréis los 300", "el contrato ya está hecho?". A ello debe unirse que se hicieron pagos como reconoce la propia parte demandada, incluida la fianza, y que se disfrutó del uso de la vivienda. De todo ello se deriva que en modo alguno queda justificado un acto de liberalidad sino todo lo contrario. Negar ahora la existencia del contrato y sus elementos fundamentales supone en todo punto atentar contra la teoría de los actos propios, cuando concurren todos los elementos definidores del art. 1261 del Código Civil.

Cómo abandonar un piso en alquiler sin problemas

El inquilino de una vivienda tiene propensión a considerar que puede dar por terminado el alquiler a su antojo, cosa que hasta la reforma  de los alquileres llevada a cabo por la Ley 4/2013, de 4 de junio , de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, no era un criterio acertado, ya que el inquilino estaba sujeto al cumplimiento de la duración pactada en el contrato de arrendamiento lo mismo que el casero.

Lo cierto es el desistimiento del inquilino antes y después de la reforma de la LAU no es un tema pacífico y en tal sentido ha sido tratado en este blog desde distintos puntos de vista:

Las consecuencias de un desistimiento anticipado del inquilino en contrato anterior a 6 de junio de 2013: DESISTIMIENTO DEL INQUILINO

El derecho a exigir indemnización por parte del casero en caso de desistimiento anticipado: Indemnización por desistimiento "justificado" en alquiler de vivienda.

La posibilidad de desistir de uno de los inquilinos en un arrendamiento compartido: El desistimiento de un inquilino en un alquiler compartido

Sin embargo la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de veintidós de febrero de dos mil diecisiete, nos ofrece una novedosa interpretación de la situación actual del problema.

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de 21 de octubre de 2013.

El de 16 de julio de 2014,  el inquilino comunica al casero su voluntad de dar por terminado el alquiler el 18 de agosto de 2014.

El 22 de julio abandona la vivienda y el 18 de agosto procede a la baja del suministro de agua comunicando al casero por SMS al teléfono el depósito de las llaves de la vivienda arrendada en la conserjería del edificio.

El casero demanda y obtiene del Juzgado, julio de 2015, sentencia de desahucio que condena al inquilino a pagar los alquileres desde setiembre de 2014 hasta la fecha de efectivo desalojo de la vivienda.

La AP estima el recurso de apelación del inquilino y revoca la anterior sentencia, desestimando la demanda del casero y condenando al inquilino a las costas de primera instancia.

Considera la Audiencia que el artículo 11 de la vigente Ley, con vigencia desde el 6 de junio de 2013, con anterioridad, por tanto, a la conclusión del contrato litigioso- dispone literalmente:

«... El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.

Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización...»

Conforme a la clara dicción literal del precepto -que la sentencia apelada ha obviado por completo- se reconoce, en todo caso, al arrendatario la facultad de resolver unilateralmente el contrato -de extinguir la relación obligatoria por su sola y libre voluntad e iniciativa-, cualquiera que sea la duración de éste, siempre que hubieren transcurrido al menos seis meses desde su celebración -con independencia de que se encontrara en situación de prórroga o no- y que el arrendatario notifique al arrendador su voluntad de desistir con, al menos, treinta días de antelación.

Esta facultad de resolución, legalmente reconocida al arrendatario, no puede ser excluida, en modo alguno, por voluntad de las partes, de conformidad con lo preceptuado por el artículo 6 de la propia Ley de Arrendamientos Urbanos .

Consecuentemente, efectuada la notificación con la antelación legalmente establecida, siendo incuestionable que el arrendamiento se prolongó más de seis meses -ya que, al realizar la notificación, el contrato había estado en vigor la totalidad de los meses de noviembre y diciembre de 2013, y enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de 2014, y 15 días del mes de julio de 2014, en total, 8 meses y 15 días-, y habiéndose puesto a disposición de la parte arrendadora la vivienda arrendada, resulta incuestionable que la relación obligatoria objeto del litigio quedó, en todo caso, extinguida a partir del 18 de agosto de 2014.

Por consiguiente, es evidente que ninguna obligación de pago correspondía a los aquí demandados, en virtud del contrato invocado como fundamento de las pretensiones formuladas en la demanda, a partir de septiembre de 2014; lo que determina, inexorablemente, la total inviabilidad de dichas pretensiones.

La validez de una compraventa de inmueble pactada verbalmente

Se demanda a una promotora inmobiliaria con el fin de que sea condenada a otorgar escritura pública de compraventa por el precio de 287.000 euros a favor de los demandantes sobre determinada vivienda, con fundamento en que dicha compraventa había sido pactada verbalmente con anterioridad. Subsidiariamente, para el caso de imposible cumplimiento por haber devenido el bien irreivindicable, se condene a la demandada a indemnizar a los actores en la suma de 43.000 euros por incumplimiento y frustración.

El Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda con imposición de costas a los demandantes.

La Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, sentencia de 22 de diciembre de 2016, desestima el recurso de apelación y confirma la anterior sentencia, con costas.

Considera la Audiencia que el artículo 1445 del Código Civil define el contrato de compraventa como aquel por el que uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto en dinero o signo que lo represente, la causa para el comprador es la cosa y para el vendedor el precio, de modo que éste último es su elemento más característico, ya que sin él no existe contrato compraventa.

Es cierto el carácter consensual que tiene en nuestro Derecho el contrato de compraventa, claramente expuesto en el artículo 1450 del Código Civil. Quiere ello decir que la existencia del contrato se produce cuando las partes han convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio del mismo. A partir de ahí la compraventa es perfectamente válida y resulta obligatoria para las partes cualquiera que sea la forma en que se hubiera celebrado.

Podemos partir, como se hace en la sentencia de instancia, del hecho acreditado del sistema de venta que siguió la entidad demandada en la promoción en la que se encuentra la vivienda objeto de discusión; su comercialización mediante reservas verbales.

Partiendo de esta base es necesario analizar la prueba practicada para poder determinar si los demandantes suscribieron un contrato de compraventa verbal en relación a la vivienda que ya se ha mencionado.

Con la demanda se aportan unas fotografías que afirma la parte demandante que fueron tomadas en la visita a la vivienda. La parte demandada niega que el demandante haya visitado la vivienda. Las fotografías, tal y como se pudo comprobar en el reconocimiento judicial, sí que se corresponden a la vivienda y, aunque no existe una prueba plena de que los demandantes visitaran la vivienda objeto de discusión, sí que resulta significativo que puedan aportar unas fotografías que se corresponden con la misma, cuando no existe motivo justificado alguno que permita poner en duda la forma en que fueron obtenidas las fotografías.

La parte demandada aporta un acta notarial de transcripción de unas conversaciones a través de la aplicación whatsapp, de uso generalizado hoy en día. No puede entrarse a valorar su contenido como prueba en la medida en que a través del informe pericial aportado a los autos se pone de manifiesto la facilidad en la manipulación, a lo que debe añadirse la particular forma en la que se recogen las conversaciones, sin una reproducción de las pantallas, que hubiera permitido una más clara valoración de las mismas.

La prueba esencial, como se viene a expresar en la sentencia objeto de recurso con un criterio que comparte plenamente este tribunal, la aporta la propia actora con su escrito de demanda. Se trata del correo electrónico que remitió el demandante a la demandada en fecha 2 de noviembre en el que se dice textualmente: Nuestro interés es comprar cualquiera de los dos y a los precios acordados, lo que contradice la versión que ofrece en el escrito de demanda.

El correo fue remitido en fecha 2 de noviembre, en fecha posterior a que la entidad promotora subiera el precio de las viviendas y, esto es más importante en relación a lo que es objeto de debate, en un momento posterior al que se refieren los testigos, que recuerdan conversaciones mantenidas o escuchadas en la piscina del complejo, esto es, en época que es con toda seguridad anterior a la fecha de remisión del correo electrónico.

Pues bien, la literalidad de la comunicación remitida muestra la voluntad de la parte demandante de comprar cualquiera de las dos viviendas a las que se refiere. No puede hablarse de perfección del contrato de compraventa, que iba a ser único, pues restaba por determinar con claridad el objeto sobre el que la misma iba a recaer, la concreta vivienda que iba a ser adquirida.

La importancia de configurar correctamente la entrega de arras o señal.

A pesar de la habitualidad con que se entregan o reciben cantidades en concepto de arras o señal, como paso previo a la compraventa, quienes así actúan no son conscientes de la importancia que tiene que esa entrega/recepción de dinero se documente adecuadamente y los efectos nefastos que tiene no hacerlo así.

El siguiente caso ratifica sobradamente la anterior afirmación.

El futuro comprador de un automóvil entrega al vendedor 4.300 euros, a cuenta para la compra del mismo.

Con posterioridad a la entrega, no consigue la financiación de esa compra, desistiendo y el vehículo es vendido a tercera persona.

El Juzgado de 1ª Instancia desestima la reclamación del comprador desistido de que le sean devueltos los 4.300 euros entregados, por entender que se trataba de unas arras confirmatorias, es decir, que la cantidad entregada era un anticipo o parte del precio, que se pierden si el contrato se incumple, pero que no permiten desligarse del mismo. Que la demandada estaría obligada a cumplir el contrato lo que resulta imposible dado que no obtuvo la financiación necesaria y ello le obligó a desistir de la compraventa, lo que fue aceptado por la parte vendedora pese a que debió vender el vehículo por menor precio, pero que impide a la compradora como incumplidora reclamar a la contraparte la devolución de la cantidad entregada como señal.

Sin embargo la Audiencia Provincial de Zaragoza, sentencia de quince de diciembre de dos mil dieciséis, estima el recurso de apelación y revoca la resolución del Juzgado condenado al que recibió esa señal a abonar a la otra parte la suma de 4.300€, más los intereses legales.

Recuerda la Audiencia que la doctrina del Tribunal Supremo acerca de las arras, distingue entre arras confirmatorias en las que la cantidad entregada es un anticipo o parte del precio; arras penales que se pierden si el contrato se incumple pero que no permiten desligarse del mismo, y finalmente arras penitenciales que son las únicas que permiten resolver o desistir del contrato mediante la pérdida o restitución doblada, que son a las que se refiere el art. 1454 del Código Civil , para cuya aplicación es preciso que conste la voluntad de las partes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, porque si no, la entrega habrá de valorarse como parte del precio , de tal modo que no cabe entender que la palabra señal expresa necesariamente la facultad de separarse del contrato, pudiendo ser estimada, sin error, como anticipo del precio

Añade la Jurisprudencia de dicho Alto Tribunal, que el contenido del art. 1454 del Código Civil no tiene carácter imperativo, sino que por su condición de penitencial , para que tenga aplicación, es preciso que por voluntad de la parte, claramente constatada, se establezcan tales arras , ya que en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de conceptuarse como parte del precio.

Sobre la base de la expresada doctrina, se comprueba que la cantidad entregada en el supuesto de autos era en concepto de "señal", es decir, como arras confirmatorias, y formaban parte del pago del precio. El comprador autorizó -al no obtener financiación- que se procediera a la venta del coche, sin que el vendedor exigiera ni el cumplimiento del contrato, ni la resolución con indemnización de daños o perjuicios . Así se desprende inequívocamente de las conversaciones mantenidas por whatsapp entre el 15 de enero de 2015 y el 22 de enero de 2015. De lo anterior resulta que está fuera de lugar hablar de incumplimiento de una u otra parte pues, como quiera que haya sido, ambas aceptaron extinguir su relación contractual de mutuo acuerdo, aunque fuera en la forma tácita indicada , a través de sus propios actos, lo cual vale igual. El vendedor ni exigió el cumplimiento del contrato, ni pidió la resolución del mismo con indemnización de daños y perjuicios.

WhatsApp y doctrina de los propios actos

La ex inquilina de una vivienda es condenada por el Juzgado de 1ª Instancia a pagar al casero 8.935,15€, correspondientes a los siguientes conceptos: 3.887,75 euros por rentas; 4.184 euros por el Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI); 863,40 euros por cuotas de comunidad del garaje, más intereses y costas

Apelada la sentencia la Audiencia Provincial de Orense en sentencia de veintinueve de julio de dos mil dieciséis reduce la cantidad a pagar a 7.483,25euros (3.750 euros de rentas más 4.184 euros de IBI menos 450,75 por compensación de fianza), sin costas.

La AP razona así la estimación parcial del recurso de la inquilina:

RENTAS: El casero admitió en juicio haber enviado un whatsapp en que reclamaba en la que fija la cantidad adeudada en 3.750 euros. En la demanda reclama cantidad superior, 3.887,75 euros, pero no aportó dato alguno que haga presumir error en la que fijó previamente por lo que a ella debe estarse en aplicación de la doctrina de los propios actos, ya que concurren los requisitos para apreciarlo así.

CUOTAS DE COMUNIDAD: El contrato litigioso no establece el importe anual de los gastos de comunidad del garaje al tiempo de la celebración del contrato, con lo que la omisión de dicho importe en el contrato determina, conforme al art 20 de la LAU, el rechazo del pago por la inquilina, dejando sin efecto la condena que la sentencia apelada establece.

IBI: Sin embargo en el contrato se acuerda la obligación de pago por parte de la inquilina pero no se señala su importe. Aunque existan divergencias al respecto, la AP considera que el IBI es un impuesto individualizado en relación con la vivienda, como tributo que es, el apartado 2 del artículo 20 lo exceptúa de modo expreso de la limitación que contempla, lo que se explica porque su fijación viene dada por la Administración, al margen de la decisión de la propiedad, con lo que desaparece la finalidad perseguida por la limitación, a que responde la exigencia de que se trata, de proteger al arrendatario frente a eventuales incrementos en manos del arrendador que supongan alteración unilateral del coste del arriendo, por lo tanto, procede mantener la condena impuesta de pagar lo correspondiente a correspondiente a los años 2010 a 2014, aunque nunca durante diecisiete años se haya exigido este impuesto a la arrendataria puesto que la pasividad en la reclamación no excluye el derecho a cobrar las anualidades no prescritas al no haber mediado una renuncia que, como la de todo derecho, ha de constar de modo indubitado.

FIANZA: Procede deducir del total adeudado la suma entregada en concepto de fianza. El arrendador está obligado a devolver la fianza al finalizar el contrato, para el caso de que no haya mediado incumplimiento contractual del arrendatario (artículo 36 LAU). No procede la alegada compensación a favor del casero por supuestos desperfectos consistentes en obras de pintura y barnizado que responden al uso propio de la vivienda durante los más de 17 años de duración del contrato, siendo englobables en las obras de conservación que el artículo 21.1 LAU impone al arrendador.