El Acoso Inmobiliario en los Tribunales -2-

 

En las relaciones casero/inquilino se producen situaciones que, a pesar de ser relativamente frecuentes, no por ello dejan de ser susceptibles de constituir delito, por ello puede ser interesante recopilar algunas sentencias recientes, sobre este controvertido tema:

 

1. Sentencia de la Audiencia Provincial de Almería de 17 de febrero de 2023, considera delito leve de coacciones, los siguientes hechos: El casero con el objeto de que el arrendatario, abandonara la vivienda, procedió a cambiar el bombín de la cerradura cuando el arrendatario se encontraba trabajando.

2. Sentencia de la AP de Las Palmas de Gran Canaria de 21 de noviembre de 2022, considera que se ha cometido el subtipo agravado del delito de coacciones del artículo 172.1 párrafo tercero del CP por el casero que: cambió la cerradura de la misma, impidiéndole el pleno goce de su vivienda y con la finalidad de que la abandonasen, provocándole una alteración en el desarrollo normal de su vida diaria.

3. Sentencia de la AP de Álava de 21 de julio de 2022, considera delito de coacciones, cometido por varias personas que desarrollaron conductas parecidas como insultar, obstaculizar el acceso de los vehículos, amenazar y poner la música muy alta y causar ruidos insoportables. Ninguno de los acusados aceptaba que el terreno colindante fuera propiedad de los denunciantes, por lo que en la sentencia se deduce que el objetivo era hacerles la vida imposible para asustarles, impedirles hacer una vida normal en la vivienda y en su propiedad y, de esta forma, lograr que abandonaran el pueblo.

4. Sentencia de la AP de Madrid de 20 de junio de 2022, considera delito de acoso inmobiliario los siguientes hechos: Ante la negativa del inquilino  de abandonar la referida vivienda, el acusado comenzó a proferir expresiones que ponían en riesgo su seguridad, procediendo unos días antes del 12 de febrero a ponerle un cuchillo en el cuello y decirle "te vas del piso o te corto el cuello" insistiendo más tarde, telefónicamente con expresiones en el mismo sentido "me cago en muertos, te voy a matar, te vas a enterar maricón, te doy una semana para salir o de ahí te sacan en una caja".

5. Sentencia de la AP de Cádiz de 13 de junio de 2022, considera delito de acoso por hostigamiento los siguientes hechos: El acusado desde la azotea de su domicilio y por detrás del muro medianero pronunciaba gritos dirigidos a sus vecinos diciéndoles en tono insultante y conminatorio "a Cádiz os voy a mandar, vámonos ya a Cádiz, aburridos os voy a dejar hasta que os vayáis, aquí duerme quien a mí me sale de los cojones, si no os vais vamos a ver qué pasa, qué buena azotea tengo para vigilar, ya os cogeré, y otra vez al juzgado, a ver si testificáis otra vez, si tenéis cojones de seguir declarando".

6. Sentencia de la AP de Murcia de 15 de marzo de 2022, considera delito de coacciones los siguientes hechos: El acusado, sin antecedentes penales, mantenía una relación sentimental con el denunciante, con convivencia al menos desde el año 2010 en el domicilio que la propiedad del acusado. Tras desavenencia de pareja prolongadas un determinado tiempo atrás, en el mes de septiembre del año 2013, cuando el denunciante regresaba a ese domicilio que constituía su vivienda habitual, no pudo acceder a la misma al haber desconectado el acusado el mecanismo eléctrico de apertura de la puerta del garaje, forma habitual de ambos de acceder al domicilio, impidiéndole dicho acceso que tampoco pudo realizar por la puerta principal de la vivienda al estar la misma inutilizada al tener las llaves introducidas desde el interior en dicha cerradura. El acusado no pudo acceder al domicilio a partir de ese momento sin que volviera a penetrar en el mismo a recoger sus enseres personales.

7. Sentencia de la AP de Madrid de 12 de enero de 2022, considera delito leve de coacciones los siguientes hechos: La casera el día 11 de febrero de 2020 impidió a los inquilinos hacer uso de la parte del piso que le tenía arrendada habiendo cortado la luz de esa zona y sacado sus pertenencias, llegando incluso a alquilar una de las habitaciones

Extinción del alquiler de vivienda por subarriendo inconsentido

 

HECHOS

El inquilino de una vivienda abandona la misma, aunque continúa pagando el alquiler y la subarrienda a tres personas, sin firmar ningún contrato y, recibiendo de estos una fianza y la renta.

Para obtener el pago de la renta acude a la finca cada dos meses, sin pernoctar en la misma, o la recibe a través de una tercera persona designada por éste.

El arrendador tiene noticia del hecho del subarriendo, así como la falta de residencia en la finca del inquilino, firmando documento con los subarrendatarios, en los que éstos muestran su interés por permanecer en la finca y arreglar su situación con el titular de la misma.

A continuación, procede, a petición de los subarrendatarios, a cambiar la cerradura de entrada en la finca, dando a cada uno de los moradores un juego de llaves.

El inquilino denuncia al casero, acusándolo del delito leve de coacciones del art. 172 del Código Penal: “El que, sin estar legítimamente autorizado, impidiere a otro con violencia hacer lo que la ley no prohíbe”

El Juzgado de Instrucción absuelve al casero de esa acusación.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de 10 de julio de 2019, desestima la apelación del inquilino y confirma la sentencia del juzgado.

Considera la Audiencia que del contenido de los hechos probados se infiere la ausencia de consentimiento por parte del arrendador para que se produjese el subarrendamiento, circunstancia que, de conformidad con el artículo 27.2.c) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de ArrendamientosUrbanos, daría derecho al arrendador a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil, lo que no consta que se produjese en el presente caso, habiendo procedido por la vía de hecho el hijo del arrendador,  a cambiar las cerraduras de la vivienda de su padre.

Dicho lo anterior, la jurisprudencia de la Sala de lo Penal, al configurar los requisitos del delito de coacciones (entre otras, STS 595/2012, de 12 de julio), exige como elemento subjetivo, con cita de precedentes, la "intención dirigida a restringir la libertad ajena para someterla a deseos o criterios propios" (SSTS 362/1999, de 11 de marzo y 731/2006, de 3 de julio). Ahora bien, en el presente caso, del contenido del relato de hechos probados de la sentencia recurrida se deriva que el derecho al uso y disfrute de la vivienda arrendada por parte del recurrente quedó autolimitado por su propia conducta al subarrendar la vivienda y comportarse de tal forma que se infiere sin forzar las reglas de la lógica una renuncia tácita a dicho uso y disfrute ya que, como se ha dicho anteriormente, ni pernoctaba en la vivienda, ni residía en la misma, ni disponía de dormitorio y únicamente la visitaba, y no siempre, para cobrar la renta. Amén de ello, se ha de tener en cuenta la existencia de una situación "de facto" en la que el uso y disfrute de la vivienda se estaba llevando a cabo por los subarrendatarios con el consentimiento del arrendador, infiriéndose de sus actos su voluntad de convalidarla jurídicamente. En consecuencia, de lo expuesto se deriva la inexistencia de un sustrato fáctico derivado de la prueba practicada que permita subsumir la conducta del acusado en el ámbito del artículo 172.3 del Código Penal, motivo por el que procede desestimar el recurso de apelación planteado y confirmar la sentencia dictada por el Juzgado de Instrucción.

¿Cuando existe delito de coacciones en un alquiler?

Conforme al Diccionario de la Real Academia, coacción es: Fuerza o violencia que se hace a alguien para obligarlo a que diga o ejecute algo.

En el ámbito jurídico-penal  para considerar la existencia de un delito de coacciones se exigen una serie de requisitos que se pueden resumir en el empleo de la violencia como medio de imposición de la voluntad sobre el coaccionado.

Sin embargo cuando por cualquier motivo se agrian las relaciones entre casero e inquilino es posible que surjan actuaciones que no siendo deseables y, aunque entrañen cierto componente de violencia no siempre se pueden considerar delito de coacción, pues, como señala la STS 14/02/2005, existe una acepción técnico-jurídica, consolidada como doctrina jurisprudencial, que amplía considerablemente el significado (hasta convertir el tipo básico del delito de coacciones en una auténtica "red barredera" -por utilizar un símil tan añejo como expresivo- de un número considerable de conductas constitutivas de ilegales "vías de hecho" que, de otro modo, quedarían impunes), lo que ha sido criticado por un autorizado grupo de penalistas, como una quiebra del fundamental principio de legalidad, que impone la descripción precisa de todos los elementos estructurales del tipo de cada infracción penal.

En tal sentido hay coacción en el hecho de descerrajar una puerta y colocar una cerradura (STS 14/10/1952), impedir el propietario de una casa la entrada en la misma del inquilino (STS 28/09/1874), cerrar las puertas con la consiguiente incomunicación (STS20/11/1935), servirse de otras personas para con una maza fracturar la puerta del domicilio y acceder a la vivienda que legítimamente ocupaba la perjudicada con su familia en calidad de arrendataria (SAPMadrid 5/05/2015.

La coacción puede ofrecer dos modalidades en cuanto al empleo de violencia, que se polarizan en la presión moral o en la fuerza material (STS 20/12/1935)

La SAP Madrid 23/06/2015 considera que, la entrada del propietario en la vivienda del inquilino, en su ausencia, usando las llaves que poseía, para cambiar la cerradura y forzar a los inquilinos a abandonarla definitivamente, impidiéndoles la entrada, constituye un delito de coacción y de allanamiento de morada.

La SAP Zaragoza 12/03/2015 considera que no existe coacción en el supuesto en que la denunciada adelantó el pago del consumo eléctrico efectuado por el denunciante en los meses anteriores, impidiendo con ello que la vivienda alquilada quedara sin luz mientras fuera ocupada por el denunciante y su familia, y sólo interesó el corte del suministro para el momento en que el inquilino hubiera abandonado la vivienda, actuación que no tiene un contenido violento y que fue realizada en el legitimo derecho de ahorrar gastos.

¿Quién alquila una habitación puede por sí solo expulsar a su huésped?

Hechos:

Los acusados, alquilaron en el mes de julio de 2007 y por el precio de 100€ al mes una habitación en la vivienda, y como en el mes de agosto deseaban que la abandonase para arrendarla a otras personas y su huésped se opusiera a ello, ambos acusados puestos de común acuerdo y con un único e idéntico propósito, decidieron realizar de forma reiterada y persistente los siguientes  actos encaminados a quebrar su voluntad, a fin de que dejase libre la habitación:

El día 5 de septiembre de 2007 irrumpió la acusada en ella sin su permiso y tras zarandearla le dijo que la pegaría sin no se marchaba.

El día 13 de octubre de 2007 de nuevo entró en la habitación despertándola y tras forcejear con ella le quitó las mantas con las que se tapaba.

El día 1 de noviembre de 2007 fueron ambos acusados los que penetraron sin permiso y sin llamar a la puerta, diciéndole que se marchara si no pagaba.

El día 17 de noviembre de 2007 la acusada le dijo que si no se marchaba le tiraría sus cosas a la calle, lo que obligó a la huésped  a poner una cerradura en la puerta.

El día 21 de noviembre se encontró que la cerradura había sido arrancada y sus objetos personales puestos en el pasillo, alguno de ellos incluso fuera de la casa.

Por estos hechos fueron condenados como criminalmente responsables de un delito de coacciones leves en el ámbito familiar, en Juicio oral ante el Juzgado de lo Penal nº 6 de Alicante.

Recurrida la sentencia, la Audiencia Provincial de Alicante -s. treinta de abril de dos mil doce-  la revoca y absuelve a los acusados del delito por el que habían sido condenados.

Considera la AP que la sentencia de instancia recoge con corrección la jurisprudencia respecto del delito de coacciones por lo que no es necesario su reiteración. Lo que se echa en falta es una aplicación individualizada de dicha doctrina al caso analizado. Tiene que haber una finalidad de impedir lo que la ley no prohíbe, y un ánimo de restringir la libertad, debiéndose valorar la ilicitud del acto examinado desde la normativa de la convivencia social y jurídica que preside o debe presidir la actividad del agente que no debe estar legítimamente autorizado para emplear la violencia o intimidación.

Parece indudable que para poder iniciar una ponderación de los intereses y derechos en juego por parte de una u otra parte, debería de efectuarse una clarificación de la relación jurídica subyacente, más próxima a un contrato de hospedaje (pensión) o alojamiento hostelero, que no a un arrendamiento (o subarriendo), si tenemos en cuenta que solo se cede el uso temporal de una habitación con uso compartido del resto de la vivienda. En ningún caso puede hablarse de arrendamiento de vivienda, ni de subarriendo, por lo que difícilmente le pueden ser de aplicación los derechos que amparan dicha situación a la que de forma reiterada se remite la sentencia recurrida. Ello es básico para que podamos ponderar en qué consistió la supuesta gravedad de la acción. En la sentencia se refiere en varias ocasiones a la morada y posteriormente el derecho a la vivienda.

La calificación de la inicial relación es vital, pues, en el contrato de hospedaje se admite el acceso a la habitación por parte del titular del establecimiento, o de la propiedad, para realizar desde labores de limpieza a simple mantenimiento de los servicios, sin que respecto de él puede hablarse un vulneración del derecho a la intimidad propia de la morada, que solo irradiaría protección frente a terceros ajenos. Ello sin olvidar el derecho a la inmediata recuperación del uso, retirada y conservación de efectos en caso de resolución inmediata por impago o provocación de alteraciones en el uso de las instalaciones.

Por tanto, solo una vez aclarados todos esos extremos que la sentencia de instancia no se plantea podríamos hablar de si los medios o métodos usados eran o no legítimos, o si se trataba, precisamente, del legitimo ejercicio de facultades inherentes a la posición jurídica propia de la relación subyacente. Es evidente que el titular de un establecimiento hotelero, hospedaje, pensión o casa de huéspedes está legitimado para recuperar el uso y desalojar a quien ha sobrepasado el término del contrato o reserva verificada, al igual que podría hacerlo en caso de impago o insuficiente garantía de pago, y no por ello puede hablarse ni de un delito de coacciones, ni ello afecta al derecho a la vivienda.

No parece que la situación analizada diste mucho de esa situación y por ello es harto discutible que pueda hablarse de una conducta coactiva penalmente relevante, pues no puede hablarse una ilicitud en el ámbito de actividad del agente.

Aunque hayamos analizado la sentencia en sentido inverso, el motivo principal para revocar el pronunciamiento condenatorio es la insuficiente motivación fáctica de la sentencia, que como veremos llega a afectar al núcleo del derecho a la presunción de inocencia y por si solo ya justifica la estimación del recurso y el dictado de una sentencia absolutoria.

El Acoso inmobiliario en los Tribunales (II)

Como continuación a un anterior trabajo sobre este asunto, a continuación se exponen distintas resoluciones judiciales en relación con supuestos de coacciones en las relaciones entre casero e inquilino:

I.- SAP Cáceres 5/05/2012: Hechos: Los inquilinos desisten del contrato (en sus palabras, lo "rescindieron") antes de llegar a tomar posesión efectiva de la vivienda, y se niegan a entregar las llaves si no les devuelve l afianza, la arrendadora cambia la cerradura.

No se considera la existencia de coacciones puesto que los denunciantes habían perdido su derecho a tomar posesión de la vivienda una vez que habían optado por rescindir el contrato y, por tanto, la acción de la denunciada no les impidió realizar algo a lo que tuvieran derecho, como exige el tipo penal que nos ocupa.

II.- SAP Zaragoza 21/02/2012: Hechos: Inquilino de una habitación en el periodo junio/octubre 2011. El 17 de octubre el arrendador cambio la cerradura de entrada en dicho domicilio. No se ha probado que el contrato de alquiler estuviera en vigor en dicha fecha ni que el inquilino no fuera avisado de que el arrendador iba a proceder a efectuar dicho cambio. Dos días después del cambio de cerradura el inquilino pasó por la vivienda a llevarse los enseres que había dejado permitiéndole el arrendador el acceso para cogerlos y dejándole incluso que se duchara en la casa.

No se aprecia la existencia de coacciones.

III.- SAP Madrid 9/02/2012: Hechos: El arrendador cambió la cerradura del domicilio de su propiedad, privando así al arrendatario, quien vivía en dicho domicilio en virtud de un contrato de alquiler acordado entre las partes, de la entrada al mismo.

Se revoca la sentencia del Juzgado considerando los hechos como delito y no como falta en atención a que: El delito de coacciones consiste en la realización de una violencia personal para impedir al otro realizar algo no prohibido o para obligar a otro a hacer lo que no quiere, sea justo o injusto, siempre en contra de la libertad del obligado y sin legitimación para su realización. El núcleo central de la conducta consiste en imponer con violencia una conducta a otro a través de diversas modalidades de actuación, la violencia física, la psíquica y la denominada violencia en las cosas. Por lo tanto, la intensidad del acto violento es lo que determina únicamente la distinción entre el delito y la falta. En el presente caso se ha procedido a un cambio de cerraduras cuando el inquilino habitaba la vivienda, con la consiguiente pérdida de la posesión durante dos meses y pérdida también de parte de sus enseres que fueron destruidos y de otra parte que fueron guardados por el autor, sin que conste su restitución. En tales circunstancias los hechos son constitutivos de delito.

IV.- S. Juz. Penal 28 de Barcelona de 7/02/2002: Hechos: Los acusados propietarios de la vivienda a sabiendas de que la inquilina carecía de agua corriente en su domicilio y luz eléctrica en la escalera de la finca desde el año 2008, así como vivía en condiciones insalubres por filtraciones de agua y humedades en la vivienda que habitaba, nada hicieron para remediarlo en su cualidad de dueños, conscientes de que ello alteraba el derecho a disfrutar la finca por aquélla.

Se aprecia delito de coacciones en la modalidad de impedir el legítimo disfrute de una vivienda puesto que la legislación penal establece expresamente la criminalidad de esos hechos, sin perjuicio de que en paralelo existan otros cauces de protección, sea la civil, la administrativa o la laboral, al igual que en modos similares ocurre en otros ámbitos del Derecho, lo que en absoluto permite que el principio de mínima injerencia se sirva indiscriminadamente para desvirtuar una opción legislativa bien clara, como es la de perseguir actos u omisiones directamente dirigidos a vulnerar el derecho de legítimo disfrute de una vivienda, en el caso analizado por una inquilina, durante varios años de duración y con efectos sangrantes en la vida cotidiana de la misma que inevitablemente suprimen la hipótesis de bagatela que pudiera objetarse para esquivar el uso del Derecho penal. A su vez conviene recordar que los actos de violencia en las personas o en las cosas en el ámbito del denominado mobbing inmobiliario no son exclusivamente tributarios de los titulares dominicales o dueños de una finca, sino de cualquiera que los cometa con la finalidad de, en este caso, impedir el legítimo disfrute de la vivienda, anotando igualmente que el tipo penal no precisa de un ánimo específico más allá de ello.

V.- SAP Barcelona 20/12/2011: Hechos: Los adquirentes de una vivienda arrendada, conocían perfectamente el estado interior de la misma, su inidoneidad para ser habitada por eficiencias que debían ser reparadas por la propiedad, omitieron realizar las obras necesarias para dejarla en condiciones de ser usada conforme al contrato en su día suscrito.

No se aprecia delito de coacciones puesto que, por más que resulte un hecho indubitado que en las viviendas arrendadas no se ejecutaron las obras que se precisaban para reparar las deficiencias existentes en las mismas, las que venían de antes de acceder a la propiedad del inmueble los acusados, esto no obedeció al propósito de forzar a la inquilina a abandonarlas para ulteriormente alquilarlas o venderlas al precio de mercado, uniéndose a ello la existencia de dudas acerca del efectivo uso de la posesión de la finca por la inquilina, lo que supone un elemento que debilita la afirmación de que estaba sometida a una fuerte presión psicológica para que abandonase la vivienda, objetivamente imputable a las omisiones de los acusados, determinando todo ello que no quepa considerar concurrente la "violencia" en sentido técnico que se precisa para poder entender perpetrado el delito de coacciones por el que se formuló acusación.

El Acoso Inmobiliario en los Tribunales

En Junio de 2010 se introduce en el Código Penal como figura delictiva el acoso inmobiliario por Ley Orgánica 5/2010, transcurrido más de un año puede ser interesante considerar la aplicación que los Tribunales han hecho recientemente de esta reforma penal:

I.- La AP de Segovia en Auto de veintitrés de Enero de dos mil doce rechaza continuar la investigación del presunto delito de coacciones solicitada por la recurrente por entender que hecho de que la abuela del menor tenga en su poder un juego de llaves del inmueble que, al parecer, aquél ha heredado de su padre, llaves que en su día le fueron dadas por el difunto habida cuenta que convivía con la denunciada, y que no las entregue a la denunciante, en absoluto constituye indicio suficiente de la comisión de un delito de coacciones, tampoco en el subtipo regulado en el párrafo tercero del art. 172. 1 del CP . Ni se ha ejercido vis física o psíquica por parte de la denunciada -o al menos nada se dice al respecto en la denuncia-, ni mucho menos se está impidiendo al menor el ejercicio de su supuesto derecho de propiedad o del legítimo disfrute de la vivienda, (...)le bastaría al menor (a su representante legal) con cambiar la cerradura para disfrutar plenamente y con exclusividad de su derecho dominical sobre el inmueble.

II.- La AP de Madrid en Auto de veinticuatro de octubre de dos mil once declara: Sin lugar a dudas, esta controversia suscitada entre las partes y la consiguiente interpretación del contrato de arrendamiento suscrito entre las mismas, debe de ventilarse ante la jurisdicción civil donde obtendrán adecuada respuesta a sus pretensiones, por lo que procede confirmar el sobreseimiento acordado, pues los hechos denunciados no son constitutivos del delito de coacciones imputado sin que la circunstancia de que el propietario del inmueble ejercite las acciones de desahucio por falta de pago que le confiere nuestro Derecho lleven aparejado un acoso o mobbing inmobiliario como pretende el recurrente, máxime cuando el propio denunciado reconoce haberse retrasado en el pago de las rentas

III.- La AP de Burgos en Auto de diecinueve de Octubre de dos mil once declara no haber lugar a la medida cautelar de suspensión de la diligencia de posesión de la vivienda, por entender  que que lo que se imputa en esta causa es un delito de acoso inmobiliario de los arts. 172.1 y 173.1 del CP ., respecto de unos hechos que vienen siendo analizados en los distintos procedimientos civiles seguidos entre las partes.

Por tanto, y, sin prejuzgar el contenido de la conducta imputada -lo que se verificará en el momento procesal oportuno-, y a la hora de adoptar en vía penal una medida cautelar tan gravosa como la solicitada, no puede entenderse cumplido el primer requisito exigido por la Jurisprudencia para la adopción de una medida cautelar como la de autos

IV.- La AP de Barcelona  en Auto de diecinueve de Julio de dos mil once, anula el sobreseimiento y ordena seguir adelante la instrucción de un supuesto acoso inmobiliario porque existen una serie de conductas activas como son el hecho de que en la escalera no haya luz por encontrarse desconectadas las cajas, y las manifestaciones del recurrente de que el acusado le presiona cuando se lo encuentra diciéndole que se tiene que marchar y que busque otra vivienda. Existen indicios de que el estado lamentable del inmueble se debe a la intención del acusado de que los inquilinos abandonen el inmueble, pues ha reconocido haber entrado en negociaciones con una promotora para derribar la finca y construir obra nueva. Por tanto, y ante la falta de declaración del resto de vecinos del inmueble, cabe concluir que existen indicios de que los hechos sean constitutivos de un delito de coacciones del art. 172 del CP , no estando justificado en este momento el sobreseimiento de la causa.

V.- La AP de Madrid en sentencia de ocho de marzo de dos mil once considera la existencia de coacciones en el hecho de que la parte arrendadora incumple sus obligaciones y no atiende los gastos por suministro de luz a las partes comunes. Razón por lo que se ha cortado tal suministro de luz, lo que origina una situación de dificultad y perjuicio para el inquilino denunciante y su esposa, personas de avanzada edad, quienes se ven privados del calentamiento del agua de su vivienda, pues se nutre de placas solares, de modo que si falta la electricidad no entra en funcionamiento el acumulador de agua caliente que, con tres ramales independientes, va a cada vivienda. No es que la parte arrendadora tenga obligación de pagar el consumo de agua caliente, pues el consumo del agua lo pagan los ocupantes de las viviendas, pero aquella sí está obligada a pagar los gastos comunitarios que, como la luz del inmueble, excedan de la parte en que a ellos contribuyen los inquilinos, de modo que al no atender a tal suministro de luz determina que no llegase agua caliente a las viviendas. Actuación que, sin perjuicio de las mayores o menores dificultades económicas que atraviesan la sociedad, está presidida por el propósito de que los inquilinos soporten unos mayores gastos no estipulados y hacerles incómoda su situación para provocar que acepten una subida del alquiler o desalojen el edificio

AGUA, ELECTRICIDAD Y GAS EN LAS VIVIENDAS ARRENDADAS.

Estos elementos indispensables en vida cotidiana pueden ser fuente de conflictos entre arrendador e inquilino, puesto que la LAU1994 solamente prescribe al respecto: Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario.

Por dicho motivo resulta más que conveniente, olvidarse del “copiar y pegar” y dejar pactadas en el contrato de arrendamiento aquellas clausulas que se consideren oportunas para zanjar las controversias o al menos señalar un camino para ello, ya que a falta de esa previsión solamente quedará la vía judicial.

Para quienes piensen que “tampoco es para tanto” se pueden desgranar alguna de las disputas más frecuentes:

A) En una vivienda arrendada a estrenar el alta en los suministros de agua, electricidad y gas puede suponer un costo añadido importante, es muy útil por lo tanto que en el contrato de arrendamiento se haga constar a quien corresponde sufragar ese gasto ya sea al arrendador con carácter previo a la entrega de llaves o al arrendatario al tomar posesión de la vivienda.

B) En el caso contrario es decir en viviendas cuya instalación eléctrica en funcionamiento pueda estar obsoleta, la compañía eléctrica exigirá su actualización, p. ej. si el inquilino pretende aumentar la potencia instalada, con un costo que puede resultar importante; debiera por ello haberse previsto esta eventualidad para determinar incluso si esa actualización se paga a “escote o pachas”.

C) La instalación y equipo de gas debe estar sujeta a revisión periódica y mantenimiento es otra de la “sorpresas” que suelen encontrarse los inquilinos a al poco o mucho tiempo de habitar en la casa, cabe decir los mismo que en los casos anteriores.

D) Otra cuestión importante es el problema para los arrendadores cuando un inquilino desaprensivo deja sin pagar estos servicios ocasionando el cierre de los mismos y obligando al arrendador a pagar los costes de su reapertura. Aquí solamente cabe exigir una garantía previa que asegure la recuperación de esos gastos, el aval bancario puede ser la más idónea.

Por último mencionar el supuesto no infrecuente, de que el titular del suministro eléctrico de un inmueble lo da de baja en perjuicio de quien utiliza dicho inmueble que, consecuentemente, pierde el servicio, hay que señalar una de las circunstancias que ha de analizarse es la finalidad perseguida por el autor. Así, no pueden equipararse el caso de quien, en un establecimiento comercial como es un bar, difícil de reubicar en breve plazo, con el objetivo de expulsar al inquilino, ordena el corte la luz en el que la entidad de la arbitrariedad y la extensión de los perjuicios ocasionados sustentaban la gravedad de la coacción, con el de quien, como aquí ocurre, tras soportar mes tras mes el impago del recibo de la luz, generándose una cuantiosa deuda, requiere fehacientemente a la que habita la vivienda para que se ponga al corriente, avisándola de que en caso contrario dará de baja el suministro y, persistiendo en su actitud reacia al pago la denunciante, procede a cumplir la advertencia, supuesto acertadamente calificado como constitutivo de falta por el juzgador de instancia. Es irrelevante discutir si el suministro debía pagarlo a la compañía ella o el hijo del acusado, arrendatario formal y cedente del uso pues, en todo caso, se pactó que en último término el consumo de luz era por cuenta de la apelante, como también lo es que, al abandonar la vivienda (después de estos hechos), pagara el importe de la deuda. La gravedad ha de analizarse desde la perspectiva del autor del delito y, en cuanto a éste, lo cierto es que se veía obligado a abonar unos recibos de luz cuyo pago no le correspondía para evitar ser tenido por deudor por la compañía eléctrica, y esa era una situación injusta que, de ordinario, implica no solo un lógico malestar sino también temor a las consecuencias que indirectamente pueden derivar de quien es deudor de una empresa así (en relación con nuevos contratos, inclusión en bases de datos de morosos, etc.), por lo que requirió infructuosamente a la apelante (que se había comprometido a pagar el suministro eléctrico) para que regularizara la deuda (cambiar la domiciliación es algo que, estando -como estaba- el suministro al corriente del pago, se hace por teléfono, sin necesidad de facilitar documentación alguna a la compañía pues no cambia el titular del contrato, por lo que nada justificaba su pasividad) con expresa advertencia de la posibilidad de dar de baja el suministro.(SAP Cáceres 2 de septiembre de 2010)

EL ACOSO INMOBILIARIO

En la reciente reforma del Código Penal llevada a cabo por Ley Orgánica 5/2010, de 22 de junio(BOE nº 152 de 23/06/2010), se ha considerado oportuno incluir como conducta delictiva el denominado acoso inmobiliario, puesto que, como señala dicha Ley Orgánica en su exposición de motivos: “Al hilo de la proliferación, durante la última década, de conductas acosadoras en la esfera de la vivienda, se sanciona también el acoso inmobiliario. Con ello se pretende tutelar el derecho al disfrute de la vivienda por parte de propietarios o inquilinos frente a los ataques dirigidos a obligar a unos o a otros a abandonarla para así alcanzar, en la mayoría de los casos, objetivos especuladores. Distintos pronunciamientos judiciales habían venido poniendo de manifiesto las dificultades que para la represión de estas conductas se derivaba de la ausencia hasta el momento de una específica regulación penal de este fenómeno".

Estas conductas acosadoras se han tipificado penalmente en dos campos, por un lado incluyéndolas en el Título VI Capítulo II de las coacciones, Art. 172: -El que, sin estar legítimamente autorizado, impidiere a otro con violencia hacer lo que la ley no prohíbe, o le compeliere a efectuar lo que no quiere, sea justo o injusto, será castigado con la pena de prisión de seis meses a tres años o con multa de 12 a 24 meses, según la gravedad de la coacción o de los medios empleados-.
En tal sentido se introduce el siguiente párrafo: También se impondrán las penas en su mitad superior cuando la coacción ejercida tuviera por objeto impedir el legítimo disfrute de la vivienda.

Por otro lado en el Título VII de los delitos de torturas y otros delitos contra la integridad moral Art. 173 -El que infligiera a otra persona un trato degradante, menoscabando gravemente su integridad moral, será castigado con la pena de prisión de seis meses a dos años-, se incluye el siguiente párrafo
Se impondrá también la misma pena al que de forma reiterada lleve a cabo actos hostiles o humillantes que, sin llegar a constituir trato degradante, tengan por objeto impedir el legítimo disfrute de la vivienda.

Solo queda esperar para conocer si está reforma va a influir positiva o negativamente en las relaciones arrendador/inquilino, ya de por si bastante deterioradas, y en definitiva en la situación inmobiliaria.

LAS OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

Suele ser una opinión mas o menos extendida entre los caseros que en el contrato de arrendamiento de vivienda la única obligación que permanece durante toda la vida del arriendo es la del inquilino de pagar el alquiler.

Sin embargo hay que subrayar lo erróneo de este criterio ya que el arrendador mientras existe el arriendo permanece sujeto a dos obligaciones de notoria importancia:

1) Realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario (Art. 21 Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos y 1554,2º Código Civil)

2) Mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato (Art. 1554,3º Código Civil)

Algunos ejemplos obtenidos de sentencias de distintos Tribunales pueden ilustrar esta afirmación:

Las obras a realizar son estrictamente las de reparación propiamente dichas, esto es, aquéllas que se proponen el cuidado de la permanencia y subsistencia del objeto locado, o que tratan de corregir los desperfectos que procedan del desgaste natural que el mero transcurso del tiempo ocasione obligación de reparar que por tanto no cabe confundir con el de construir o reedificar.(SAP Asturias 10/10/2000)

El recurrente en su condición de propietario de los locales de la casa de referencia, cuyos demás locales han quedado vacíos y libres de arrendamientos, ha concentrado su interés en la liberación del arrendamiento subsistente haciendo todo lo posible para presionar a los arrendatarios para que abandonen su local de negocio, recurriendo para ello a un sinfín de molestias e incomodidades para aquéllos que inciden y afectan al local y acceso del mismo, lo que comporta y supone una vulneración frontal del derecho de los arrendatarios al goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo de duración del contrato, tal como dispone específicamente el n.º 3 del tan repetido artículo 1554 del Código civil y con carácter más genérico para quienes son poseedores el articulo 446 del propio Cuerpo legal, a cuyo tenor "todo poseedor -y los arrendatarios recurridos lo son- tiene derecho a ser respetado en su posesión" (...) los arrendatarios al negarse a abandonar el local arrendado desdeñando la generosa oferta hecha a tal fin por el propietario, pues en el plano estrictamente jurídico resulta que aquéllos, es decir los arrendatarios, se limitan en el presente procedimiento a exigir el respeto y reconocimiento de sus derechos arrendaticios, razón por la cual no cabe entender ni apreciar exceso o abuso propiamente dicho en el ejercicio de los derechos que como arrendatarios ostentan en la correspondiente relación arrendaticia. (Sentencia del Tribunal Supremo 1/2/1987)

La pretensión de indemnización por los perjuicios causado por la inhabitabilidad de la vivienda ha de ser rechazada, tal y como, acertadamente, se expresa la sentencia recurrida cuando afirma y se apoya en la reiterada doctrina del Tribunal Supremo, extremadamente restrictiva con relación a las reclamaciones sobre perjuicios, en cuanto que viene exigiendo una clara constatación y prueba de su existencia, sin la cual no es viable una fijación en la fase de ejecución de la sentencia, sino que, viene exigiendo, que las bases de la determinación de los perjuicios se establezcan de forma clara en la fase declarativa del procedimiento (SAP Zamora 14/04/2000)

Las obras necesarias de reparación cuya ejecución ahora se reclama, tienen, según dictamen pericial contradictorio, su origen, precisamente, en la remodelación de la que fue objeto el edificio y fueron causadas en el curso de la misma, sin que de dicho informe se desprenda una actuación negligente del inquilino, por demás, totalmente ajeno a dicho proceso rehabilitador. No puede, tampoco, olvidarse que a la presente demanda precedió un acto de conciliación en parecidos términos reclamatorios a los actuales, lo que hubiera debido llevar a los accionados a una actitud más activa y diligente que la desplegada, en lugar de dejar de comparecer al llamamiento judicial permitiendo que la conciliación finalizara con la declaración rituaria de "intentada sin efecto". En tales condiciones no puede hablarse de desconocimiento e ignorancia de la realidad física de la vivienda y de la deficiencias que presentaba hasta el punto de hacerla inhabitable.(SAP Baleares 14/12/1999)

La existencia y entidad de los ruidos son puestos de manifiesto tras una inspección municipal en la que así se consigna, actuación oficial que necesariamente comporta un principio de prueba sobre la realidad de la perturbación (...)por otra, es absurdo que, para resolver un contrato de arrendamiento y trasladarse a vivir al piso superior, abonando una renta superior a la vigente, se monte, durante mas de la mitad del tiempo de vigencia del arriendo, una supuesta confabulación justificativa de la resolución del inicial contrato de arrendamiento. ( (SAP Madrid 9/03/1998)

Percibió puntualmente las rentas pero se despreocupó del mantenimiento del arrendatario en el goce pacífico del objeto arrendado, que no reunía, hasta que se instala la bañera y el bidé, que, por cierto, no funciona, las mínimas condiciones, reiteramos este extremo por creerlo importante, de habitabilidad (...) A finales del siglo XX no puede configurarse una vivienda, que merezca tal nombre, sin la dotación mínima de elementos sanitarios en el aseo o baño, que satisfagan las necesidades elementales de cualquier persona. No estamos ante obras de ornato, que hagan más confortable el uso de la vivienda, sino ante la instalación de bañera y bidé (SAP Madrid 27/09/1995)

Diccionario Jurídico del Alquiler: Coacciones

Coacciones: (Penal) Comete este delito el que sin estar legítimamente autorizado impidiere a otro con violencia hacer lo que la Ley no prohibe, o le compeliere a efectuar lo que no quiere, sea justo o injusto.

¿Quieres consultar otro término sobre alquiler?
Lee todas las definiciones en el Diccionario Jurídico del Alquiler