El precario y el comodato

 

HECHOS:

La propietaria de una vivienda demanda de juicio verbal de desahucio por precario a la ocupante de la misma.

En el acto del juicio la demandada presenta testigo que presenció un acuerdo entre ambas:  La propietaria de la vivienda le dijo a la demandada que se podía quedar en la vivienda todo el tiempo que quisiera mientras lo necesitara. Le guardaría el apartamento porque estaba vacío y no tendría que pagar ninguna cantidad.

El juzgado estimó íntegramente la demanda.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación revoca la sentencia de primera instancia y absuelve a la demandada, por considerar que las partes celebraron un contrato de comodato «consistente en el uso de la vivienda mientras dure la situación de necesidad de la demandada siendo ello un tiempo limitado y un uso concreto y determinado por la actora».

El Tribunal Supremo, sentencia de 21 de julio de 2026, estima el recurso de casación y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera el Supremo que el contrato de comodato «comporta la exigencia de que se pacte su duración o, en su caso, el uso que se ha de dar a la cosa prestada, cubierto el cual cesa el derecho a poseer del comodatario, sin que por su propia naturaleza pueda entenderse que el uso haya de ser de carácter vitalicio»

La jurisprudencia de esta sala también ha reiterado que en las cesiones gratuitas de uso en las que no se ha establecido, de manera expresa, que la cesión se hace durante un tiempo determinado, si no media contraprestación, "el título tiende al precario". De tal manera que si no consta el tiempo de uso ni el uso determinado para el que se cede la cosa, el cedente puede reclamarla «a su voluntad» (art. 1750 CC).

Esta doctrina se ha aplicado frecuentemente en el ámbito de cesión del uso de viviendas entre familiares, donde la jurisprudencia ha excluido que la simple necesidad de vivienda constituya un uso determinado de la misma en el sentido del art. 1750 CC. (...) Por lo que aquí interesa, es doctrina de la sala que la situación de quien ocupa una vivienda cedida sin contraprestación y sin fijación de plazo por el titular del derecho de uso, para ser utilizada por el cesionario y su familia como domicilio familiar, es la propia de un precarista.

No obstante, la presencia inicial de un título habilitante de la ocupación gratuita, como es el comodato, e, incluso, con la existencia del uso autorizado para un fin concreto, esta Sala, con base en el carácter temporal y la duración limitada del mentado contrato, como sus características esenciales, declara que cuando dicha situación se alarga temporalmente o queda al arbitrio de la voluntad unilateral del ocupante, la posición se convierte en precario. (STS 25/02/2010)

En un caso como este, la calificación del acuerdo como comodato o precario es irrelevante. Tanto si se entiende que fue un comodato que devino en precario, o que es un precario porque el uso pactado fue la necesidad de la vivienda, con lo que la duración del contrato quedaría al arbitrio de la precarista, la solución es la misma: la propietaria puede reclamar la vivienda «a su voluntad».

 

El derecho real de habitación

En otros lugares de este blog se ha analizado la figura del comodato y del precario que conviene distinguir del derecho de habitación.

Conforme al artículo 524 del Código Civil este derecho concede a quien  lo ostenta la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia.

El derecho de habitación no se puede arrendar ni traspasar a otro por ninguna clase de título (art.525).

Si quien tiene el derecho de habitación ocupa toda la casa estará obligado a los reparos ordinarios de conservación y al pago de las contribuciones, del mismo modo que el usufructuario.

Según la SAP Madrid 21/10/2014: "ha de entenderse que las cuotas de comunidad forman parte de los gastos que derivan del mantenimiento y uso del inmueble que dicho consorte, con exclusión del otro, hace del mismo y de sus instalaciones comunes, por lo que no parece forzado incluir aquellos gastos dentro de las obligaciones que incumben al usuario, bajo la cobertura del artículo 504, en relación con el 500 CC."

Se considerarán reparos ordinarios los que exijan los deterioros o desperfectos que procedan de uso natural de las cosas y sean indispensables para su conservación. Si no los hiciere después de requerido por el propietario, podrá éste hacerlas por sí mismo a costa del habitacionista.

Asimismo deberá  cuidar la casa como un buen padre de familia.

En cuanto a la constitución del derecho de habitación la SAP Alicante de 11/06/2014 dispone: El derecho de uso o habitación constituye un derecho real limitativo del dominio y como tal debe ser objeto de interpretación restringida, tal y como ha reiterado la jurisprudencia. De ahí que sea necesario que la parte que lo alega deba acreditar debidamente la realidad de tal derecho de uso. Y como dispone el art. 1280.1 del CC , deberán de constar en documento público aquellos actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles. Y si bien la jurisprudencia a reiterado que ello no constituye un requisito ad solemnitatem, si constituye un requisito ad probationem.

El derecho de habitación se extingue:

1.º Por muerte del habitacionista.

2.º Por expirar el plazo por el que se constituyó, o cumplirse la condición resolutoria consignada en el título constitutivo.

3.º Por la reunión del derecho de habitación y la propiedad en una misma persona.

4.º Por la renuncia del titular .

5.º Por la pérdida total de la cosa objeto del derecho de habitación.

6.º Por la resolución del derecho del constituyente.

7.º Por prescripción.

8º Por abuso grave de la habitación

En relación con la última causa de extinción la SAP Málaga 28/05/2014 señala: Queda así demostrado que el demandado realizó abuso grave de la habitación, tanto por el hecho de ser titular de más de una vivienda, como por el hecho de no habitar en la vivienda sobre la que se constituyó el derecho de habitación. Por otra parte, se acredita que el demandado tiene su residencia habitual y familiar en XXXX , y no en el domicilio objeto de este procedimiento. Y debe destacarse que un elemento determinante del contenido del derecho de habitación es la necesidad del propio titular y de su familia, lo que constituye el límite máximo de tal derecho, de forma que su extensión depende de las necesidades del usuario y de su familia. El artículo 529 del CC remite a las causas de extinción del usufructo para determinar las que, a su vez, ponen fin a los derechos de uso y habitación, añadiendo una nueva: el abuso grave de la cosa y de la habitación.

¿Puede continuar el cónyuge divorciado en la vivienda cedida al matrimonio por los padres del otro cónyuge?

HECHOS

En un proceso de divorcio se señala  como domicilio de uno de los cónyuges divorciados la vivienda conyugal, propiedad de los padres del cónyuge que se ve obligado a abandonarla, el matrimonio no pagaba alquiler ni merced alguna por dicha vivienda.

Los propietarios  de la misma instan el desahucio por precario y el Juzgado de 1ª Instancia estima la demanda .

La Audiencia Provincial revoca en apelación esa sentencia por entender que no existe precario, ya que:  "... nos encontramos ante un contrato de comodato o préstamo de uso aceptado y consentido por los hoy apelantes... ...ab initio hace descartar la situación de precario..."

El Tribunal Supremo (s. catorce de Octubre de dos mil catorce) casa y anula la sentencia de la Audiencia Provincial y confirma el desahucio acordado por el Juzgado de 1ª Instancia.

Considera el Supremo: La jurisprudencia es esencial en el presente caso, ya que las resoluciones de las Audiencias Provinciales han sido contradictorias durante mucho tiempo. Sin embargo, las sentencias de esta Sala no lo han sido aunque alguna pueda parecerlo.

La sentencia que puso fin a la contradicción entre las sentencias de audiencias fue del 26 diciembre 2005 y su doctrina fue recogida explícitamente por la de fecha 2 octubre 2008 en estos términos:

"La situación de quien ocupa una vivienda cedida sin contraprestación y sin fijación de plazo por su titular para ser utilizada por el cesionario y su familia como domicilio conyugal o familiar es la propia de un precarista, una vez rota la convivencia, con independencia de que le hubiera sido atribuido el derecho de uso y disfrute de la vivienda, como vivienda familiar, por resolución judicial. Esta doctrina es la que actualmente mantiene la Sala y debe aplicarse en el presente litigio".

Se debe seguir la doctrina jurisprudencial consolidada y entender que la sentencia recurrida, de la Audiencia Provincial, ha infringido los artículos 1749 y 1750 del Código civil ya que no media en el presente caso un contrato de comodato, sino una situación de precario ya que las demandadas -madre e hijaocupan actualmente la vivienda sin contraprestación y sin fijación de plazo, lo que coincide con la doctrina jurisprudencial que ha sido expuesta.

El comodato hoy día

El contrato de comodato puede parecer una figura jurídica que ha caído en desuso, sin embargo una sentencia de la Audiencia Provincial de la Coruña de dieciocho de julio de dos mil catorce define certeramente el comodato y viene a sostener con ejemplos la máxima actualidad y vigencia de supuestos de comodato, de la forma que sigue:

Naturaleza:

El comodato es una modalidad del préstamo -artículo 1740 del Código Civil-, que recae sobre bienes no fungibles -aunque la característica real no es que sea fungible o no fungible, sino que no se consume por el «uso que se autoriza»-, por lo que también recibe la denominación de «préstamo de uso» -diferenciándolo así del «préstamo de consumo», o simple préstamo, de los bienes fungibles, y cuya obligación es devolver otro tanto de la misma especie y calidad, a tenor del artículo 1753 del mismo Código-. 

Características:

a) El comodatario no adquiere la propiedad  de la cosa recibida en comodato-artículo 1741CC-

b) Es inherente la gratuidad del uso -artículos 1740 y 1741-, pues si media contraprestación estaríamos ante un contrato de arrendamiento.

c) El comodatario adquiere un derecho a usar la cosa prestada durante un tiempo o un uso determinado, con la obligación de devolver esa misma cosa una vez transcurrido el tiempo o finalizado el uso.

d) Pueden constituir su objeto tanto los muebles como los inmuebles.

Ejemplos típicos de contratos de comodato, en nuestros días, son la cesión de objetos de colección para exhibiciones (cuadros, estatuas, joyas, etcétera), que se prestan a una institución para que los exponga conjuntamente; y que se facilitan por un tiempo predeterminado (la duración de la exposición). O incluso de objetos esencialmente consumibles (billetes, sellos, botellas de vino, municiones de distintas épocas y calibres, etcétera), es decir, cosas que tienen una naturaleza fungible, que se crearon para un uso ordinariamente extintivo, pero que es este caso no se prestan con esa finalidad, sino para un «préstamo de uso»: el fin no es el consumo (comprar cosas, franquear una carta, abrir la botella, o disparar la munición), sino la exhibición, y debe devolverse precisamente el mismo objeto prestado, no otro similar. Y obviamente también puede recaer sobre inmuebles: supuestos de cesión de una finca a un familiar o un amigo para celebrar un acontecimiento social concreto (boda, bautizo...); el préstamo de una casa de veraneo a las mismas personas para que pasen en él un determinado período más o menos largo; o el titular de un solar que autoriza a su vecino a almacenar en él materiales de obra mientras construye su casa. En la actualidad se están dando múltiples casos de comodato en lo que se ha denominado "servicio de atención al cliente", siendo ejemplos ya clásicos el préstamo sin contraprestación de "vehículos de cortesía" mientras se repara el del cliente; o el facilitar al usuario una máquina similar mientras se repara la suya.

La significativa diferencia entre precario y comodato.

Hechos:

Pareja de hecho con hijo menor de edad que convive en un piso propiedad de él.

Surgen desavenencias entre la pareja. El dueño del piso es condenado a abandonarlo por sentencia dictada por el Juzgado de violencia contra la mujer que adjudica "el uso del domicilio familiar a la madre bajo cuya custodia queda el hijo".

Previamente había donado el piso a su padre.

El donatario, como dueño del piso  interpuso demanda de desahucio por precario, que fue desestimada por la Audiencia Provincial.

El Tribunal Supremo (s. 13/02/2014) revoca la sentencia y estima la demanda de desahucio por precario declarando que la fecha máxima de entrega de la vivienda se fijará en ejecución de sentencia.

Considera el TS:

De lo que se trata en este caso es que si la posesión por la parte demandada, es por razón de precario, que daría lugar a la demanda de desahucio, tal como ha acordado la sentencia de primera instancia o bien, es un comodato, como contrato que no permitiría el desahucio, como ha sido resuelto por la sentencia de la Audiencia Provincial, objeto del presente recurso.

 
 Según la doctrina de esta Sala la cuestión controvertida debe resolverse, ante todo, mediante la comprobación de si ha existido o no un contrato entre las partes, y particularmente, un contrato de comodato, caracterizado por la cesión gratuita de la cosa por un tiempo determinado o para un uso concreto y determinado. Si existe, han de aplicarse las normas reguladoras de la figura negocial; de lo contrario, se ha de considerar que la situación jurídica es la propia de un precario, estando legitimado el propietario o titular de la cosa cedida para reclamar su posesión,(...) se debe considerar que cuando desaparece el uso concreto y determinado al que se ha destinado la cosa -lo que puede suceder cuando se rompe la convivencia conyugal-, y el propietario o titular de la cosa no la reclama, la situación de quien la posee es la propia de un precarista  y, en fin, que la atribución por resolución judicial del derecho de uso y disfrute de la vivienda no sirve para hacer desaparecer la situación de precario, ni para enervar la acción de desahucio, en la medida en que no constituye un título jurídico hábil para justificar la posesión que resulte oponible frente a terceros ajenos a las relaciones surgidas por el matrimonio y por el procedimiento matrimonial, ni permite reconocer al beneficiario una posición jurídica y una protección posesoria de vigor jurídico superior al que la situación de precario proporciona a la familia, pues ello entrañaría subvenir necesidades familiares, desde luego muy dignas de protección, con cargo a extraños al vínculo matrimonial y titulares de un derecho que posibilita la cesión del uso de la vivienda

Si existe un contrato de comodato, los conflictos que puedan surgir en torno al uso, deberán resolverse conforme a las normas reguladoras de ese negocio jurídico. Sin embargo, y para el caso de que no resulte acreditado, se debe concluir que la situación jurídica analizada es característica de la figura de un precario.

Así se fija la doctrina jurisprudencial de este punto controvertido. Aplicándola al caso presente, aparece el titular dominical, el padre del conviviente, que no tiene ni ha tenido relación contractual alguna con la demandada. Simplemente, al ser donatario de la vivienda que había sido la usada por esta y otra persona -el hijo del anterior- es el propietario y la demandada carece de título alguno de su posesión. El auto que había sido dictado por el Juzgado de Alicante le atribuye el uso y disfrute de la vivienda, pero al ser ésta, en el momento actual, propiedad de un tercero -padre del conviviente- aquella resolución judicial no puede alcanzar a quien no ha sido parte en aquel proceso matrimonial (en matrimonio o unión de hecho) y, así, la conviviente ha quedado en la vivienda en la que habitó con su conviviente, el cual ahora no es el propietario ni tiene título alguno sobre la misma . El título de propiedad lo tiene el demandante en la instancia y recurrente en casación.

Consecuencia de todo lo expuesto hasta ahora, resulta que la demandada, conviviente anteriormente y poseedora ahora de la vivienda, que actualmente es propiedad de tercero, el padre de su conviviente, no tiene título alguno de posesión, es simple poseedora de hecho que tiene la calificación de precario, ya que el título judicial no le ampara frente al titular ajeno a la relación entre ella y el hijo de dicho titular y la posesión no se ampara en un comodato, contrato que nunca existió ni expresa ni tácitamente entre ella y el titular propietario, padre de su anterior conviviente.