Responsabilidad del inquilino por filtraciones de agua.

 

El inquilino de una vivienda es condenado a pagar e la suma de DIECISEIS MIL CIENTO NOVENTA Y SIETE EUROS CON CINCUENTA CÉNTIMOS (16.197,50 euros), correspondiente a obras de reparación de los daños ocasionados como consecuencia de la falta de mantenimiento de la bañera del cuarto de baño por parte del inquilino, que motivó la producción durante años de filtraciones de agua que provocaron "daños a la estructura portante del suelo ".

El Inquilino apela la sentencia alegando, como motivo único del recurso, error de la apreciación de la prueba.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de doce de diciembre de dos mil veintitrés, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que no concurre error valorativo verificable de forma inmediata en aplicación de las reglas de la carga de la prueba pues el perito confirma como causa la falta de mantenimiento mínimo prolongado en el tiempo y la evitabilidad del daño hacia la propiedad inferior mediante sellado, cuya falta en la unión entre alicatado y la pieza de bañera era apreciable a simple vista, descartando la causa alternativa que reitera en su recurso el apelante al situar el origen del daño en un defecto de la válvula de la bañera, basándose para ello el informante en los daños progresivamente sufridos en la estructura de madera que resultó afectada mediante continuos y periódicos aportes de pequeñas cantidades de agua que terminaron por dañar el forjado y la estructura de madera, al absorber el agua hasta un punto de saturación, siendo la necesidad de sustitución de estos elementos incompatible con un daño puntual y de mayor intensidad si se hubiera tratado de un fallo de la válvula, y por el hecho de situarse la humedad por encima del forjado e incluso por encima de la altura de la bañera, afirmando el perito que el agua no provenía de abajo -en alusión a la zona de válvula- sino del encuentro del alicatado y la pieza de bañera.

En su consecuencia, no se acredita una explicación alternativa justificativa de la entidad de los daños constructivos causados, siendo por el contrario el origen señalado pericialmente el único que permite explicar razonablemente el compromiso de la estabilidad del forjado y el hecho de afectar el daño la estructura de madera mucho antes de manifestarse las filtraciones en el techo de la vivienda inferior.

Concretada la causa de las filtraciones en el caso examinado en la omisión de una solución de mantenimiento de escasa entidad, como era el sellado periódico entre el alicatado y la pieza de bañera, la diligencia exigible al arrendatario consistía en el comportamiento proactivo adoptando aquellas medidas que fueran necesarias para poner fin a las filtraciones evitando así que los daños se agravaran (SAP Ourense 30/01/2023) hasta el punto de terminar por afectar a elementos del forjado del techo de la planta de abajo. El arrendatario responde pues del cuidado y conservación del inmueble conforme a los artículos 1555, 1559 y 1563 Civil, incumbiendo igualmente al ocupante del inmueble probar la existencia de requerimientos o comunicaciones al arrendador sobre la existencia de filtraciones. La ausencia de actuación de conservación a partir de una situación apreciable únicamente por el demandado -al margen de la en la Sentencia señalada desocupación durante años de la vivienda inferior- y la falta de puesta en conocimiento de la actora de los daños ocasionados, permiten concluir que la situación finalmente verificada obedece a la negligencia del interpelado.

Humedades en una vivienda arrendada

 

HECHOS:

El arriendo se inició a finales de julio, en pleno verano, sin aparentes problemas. Pero poco después empezaron a aparecer las diferentes patologías y deficiencias. Con arreglo a lo previsto en el artículo 21.3 de la LAU, el inquilino puso en conocimiento del arrendador que habían empezado a salir humedades, importantes goteras con la llegada de las lluvias de otoño, y problemas con el sistema de calefacción que pudo apreciar tras el verano.

Atendiendo a que las humedades, goteras, filtraciones, aparición de moho, problemas con la calefacción, etc. suponían ya un grave problema y el arrendador no era capaz de garantizar las condiciones de habitabilidad de la vivienda, el arrendatario, en fecha 27 de noviembre de 2018, remitió un burofax al arrendador instando la resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento contractual con efectos a 30 de noviembre de 2018.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda del inquilino.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 10 de noviembre de 2023, estima el recurso de apelación del inquilino y condena al casero a abonar al demandante la cantidad de 25.274,37 euros.

Considera la Audiencia que los problemas del aire acondicionado, de la calefacción, de la lavadora y de la secadora, pueden considerarse deficiencias que no impiden el uso de la vivienda ni determinan su inhabitabilidad

Sin embargo, ocurre lo contrario respecto a las humedades, la primera de las cuales apareció en fecha 5 de septiembre de 2018 y de forma generalizada en el mes de noviembre de 2018, que, atendido su alcance y afectación, determinan la inhabitabilidad de la vivienda como se desprende del informe pericial.

Para que el incumplimiento de dicha obligación por parte del arrendador sea causa de resolución del contrato es necesario que se trate de un incumplimiento esencial por parte del arrendador, siendo necesario que se acredite de forma cumplida, por un lado, que existe defecto o deficiencias en la vivienda, y que las mismas determinen su inhabitabilidad, no bastando a estos efectos que exista la necesidad de las reparaciones, si no impiden el uso de la vivienda.

 Por consiguiente, de la prueba practicada (documental y pericial), consideramos suficientemente acreditado el lamentable estado de la vivienda, dado el grado de humedad generalizado, de lo que se desprende la realidad de que la vivienda arrendada no presentaba condiciones mínimas de salubridad, al acreditarse la inhabitabilidad de la vivienda, por lo que estimamos justificada la resolución anticipada del contrato de arrendamiento.

En cuanto a la indemnización por incumplimiento de contrato la cifra a pagar por el arrendador, 25.274,37 euros, está constituida por los siguientes conceptos: Instalaciones audiovisuales/ telecomunicaciones no recuperables, daños y perjuicios por reserva, mudanza y transporte y restitución de la fianza y garantía adicional.

Responsabilidad por la fractura de la puerta de un bar.

 

HECHOS:

El perjudicado estaba tomando un café en la puerta de un bar, cuando un cliente que se encontraba en el interior del establecimiento golpeó violentamente el cristal de la puerta de entrada, que resultó hecho añicos.

Un fragmento de cristal impactó en su ojo izquierdo y tuvo que ser intervenido quirúrgicamente en dos ocasiones, estando en situación de incapacidad temporal durante 543 días y quedándole como secuela la pérdida del cristalino (afaquia).

Como consecuencia de ello demandó al titular del bar y su aseguradora reclamando la suma de 80.477,84 €, por los días de incapacidad, las secuelas, el perjuicio estético y el daño moral, con base en los arts. 1902 y concordantes CC y en el art. 147 TRLCU, por cuanto el cristal del establecimiento que resultó roto y fragmentado no reunía los requisitos técnicos de seguridad legalmente exigibles, en particular los previstos en el Código Técnico de la Edificación.

El juzgado de primar instancia desestima la demanda.

El recurso de apelación del demandante fue desestimado por la Audiencia Provincial.

El Tribunal Supremo, sentencia de 31 de enero de 2024, desestima el recurso de casación.

Considera el Supremo que por más que, como regla general, el art. 1910 CC esté previsto para proteger a las víctimas y convierta al cabeza de familia (aquí, titular del establecimiento) en una especie de garante de los daños antijurídicamente ocasionados por el tercero, no puede ampliarse dicha responsabilidad a casos como el presente en que el titular carecía completamente de cualquier capacidad de dirección o control sobre lo sucedido. A cuyo efecto debe tenerse presente que, conforme a lo declarado probado en la instancia, la causa del siniestro no fue que el cristal fuera inadecuado o un defecto de mantenimiento de la puerta, sino su rotura por la actuación inopinada y violenta de una tercera persona no demandada.

Esta conclusión no queda afectada por el hecho de que el cristal que rompió el tercero no reuniera determinadas características técnicas, porque, en primer lugar, la normativa invocada por el demandante es posterior a la licencia de apertura del establecimiento; y en segundo lugar, porque conforme a la base fáctica fijada en la instancia, incólume en casación, la norma técnica en cuestión únicamente recoge una clasificación de vidrios en cuanto al riesgo de corte del usuario, sin que conste que el instalado en el local fuera inadecuado para su función.

Tampoco cabe considerar que concurran los requisitos para poder atribuir al demandado -titular del establecimiento- la responsabilidad civil prevista en el art. 1902 CC, puesto que la rotura repentina y violenta por un tercero de la puerta de acceso al local no tiene relación con la naturaleza y desempeño normal del servicio prestado; ni dicha actuación tuvo lugar en la esfera de control del empresario; ni cabe, en suma, apreciar relación de causalidad entre la acción u omisión del demandado, en cuanto que titular del establecimiento, y el daño sufrido por el demandante.

La reparación de una terraza en edificio de propiedad horizontal

 

HECHOS:

En la declaración de obra nueva de un edificio en propiedad horizontal se hace constar lo siguiente: "Está rematada cada una de las casas por una terraza que está dividida en cuatro departamentos, los cuales se adscribirán como anejos e inseparables de cada una de las viviendas sobre la cual gravitan".

La terraza aneja a una de esas viviendas estaba deteriorada por el agotamiento de los materiales de construcción, lo que producía continuos daños a la vivienda por filtraciones de agua. Por lo que este comunero solicitó a la comunidad de propietarios que arreglara la terraza.

La comunidad tomó el acuerdo de no reparar dichas filtraciones.

El interesado no impugnó el acuerdo de la comunidad, sino que arregló la terraza, con un coste de 12.131,46 €. y formuló una demanda contra la comunidad de propietarios en la que solicitó que se la condenara al pago de 11.209,46 € por el arreglo de la zona comunitaria (la diferencia con el coste total se debe a que también se reparó una parte de la terraza que el propietario tiene cerrada).

El Juzgado de primera instancia desestima la reclamación.

La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación.

El Tribunal Supremo, sentencia de 23 de enero de 2024, estima el recurso de casación y condena a la comunidad a pagar al demandante la suma de 11.209,46 €, más sus intereses legales desde la fecha de la demanda.

Considera el Supremo que las terrazas son elemento común del inmueble, por expresa disposición del art. 396 CC, salvo que en el título constitutivo o en los estatutos se recoja su privacidad, o porque, aunque en principio consten como elemento común sean desafectadas posteriormente.

Ahora bien, las terrazas pueden desafectarse y quedar como elementos privativos, pero, en todo caso, si hubiera daños por filtraciones provenientes de defectos estructurales del edificio debe responder la comunidad, lo que suele ocurrir en el caso de filtraciones, ya que el comunero es extraño a ello cuando la filtración provenga de defecto estructural cuyo mantenimiento no compete al propietario.

Como en este caso no consta probado que las filtraciones de agua se debieran a un defectuoso uso o mantenimiento de la terraza por el propietario, sino que, al contrario, según consta en la sentencia de primera instancia, a la que en este punto se remite la de la Audiencia Provincial, tuvieron su origen en el desgaste de los materiales estructurales de la cubierta, este primer motivo de casación debe ser estimado.

Las terrazas de los edificios constituidos en el régimen de propiedad horizontal son elementos comunes por destino, lo que permite atribuir el uso privativo de las mismas a uno de los propietarios. Lo que no es posible, según nuestra jurisprudencia, es atribuir la propiedad exclusiva en favor de algún propietario de las cubiertas de los edificios, que no pueden perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumplen en el ámbito de la propiedad horizontal, y ello pese a que la terraza situada en la última planta del edificio se configure como privativa.

El hecho de que los daños que se causaron se deban al mal estado de la tela asfáltica, que asegura la impermeabilización del edificio, y que esta se encuentre situada bajo el suelo de la terraza que sirve de cubierta del edificio, determina su naturaleza común al ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios, por lo que su reparación constituye una obligación propia de la comunidad. “La tela asfáltica que se encuentra situada bajo el suelo de la terraza que sirve de cubierta del edificio, [...] su naturaleza es común al ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios tal como los cimientos o la fachada del edificio por ser elemento delimitador del edificio". (STS 18/06/2012)

 

El alquiler para uso turístico de pisos en propiedad horizontal 2

 

Aunque este tema ya ha sido tratado aquí, nuevamente el Tribunal Supremo decide sobre ello y en el mismo sentido, por lo que parece interesante glosar esa sentencia.

HECHOS:

En los estatutos de una Comunidad de propietarios, aparece la siguiente regla:

"USO DE ELEMENTOS COMUNES: se establecen las siguientes prohibiciones o limitaciones: a) VIVIENDAS. Las viviendas se consideran como residencias familiares exclusivamente y en consecuencia no podrá desarrollarse en ellas, por sus propietarios, familiares ó inquilino ó terceras personas ninguna actividad profesional, comercial ó industrial ó cualquier otro uso no mencionado expresamente que altere el principio de "residencia familiar". Esta prohibición que se establece por deseo unánime de todos sus propietarios, será mantenida invariablemente como condición expresa en todas las transmisiones de dominio que puedan tener lugar por cesión, venta, herencia ó cualquier otra causa".

Con base en esta norma, la comunidad demanda a uno de los copropietarios solicitando una sentencia que lo condene a cesar inmediatamente en el ejercicio de la actividad turística que viene ejerciendo en la vivienda de su propiedad.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial estima la apelación de la comunidad

El Tribunal Supremo, sentencia de 24 de enero de 2024, desestima el recurso de casación del copropietario y lo condena a cesar inmediatamente en el ejercicio de la actividad turística que viene ejerciendo en la referida vivienda.

Considera el Supremo que la interpretación de reglas de los estatutos de la propiedad horizontal es tarea de los órganos de instancia, lo mismo que las cláusulas de un contrato, y no es revisable en casación salvo que sea ilógica o contraria a normas legales.

Pues bien, en el presente caso, la interpretación que realiza la Audiencia Provincial de la regla undécima de los estatutos de la comunidad no es ilógica ni contraria a las normas legales (es más, el recurrente no cita la infracción de ninguna norma legal de interpretación).

El tribunal de apelación razona, de forma cabal y plenamente lógica, atendido el contenido de dicha regla:

(i) que esta "no se limita a describir el uso de las viviendas, sino que impone que deben servir de residencia familiar";

(ii) que "La residencia es el lugar en el que se reside y residir, de acuerdo con el diccionario de la RAE, es "estar establecido en el lugar", lo que denota estabilidad y permanencia";

(iii) y que "la regla excluye que pueda desarrollarse en la vivienda actividad profesional, comercial o industrial alguna y, como cláusula de cierre añade: "cualquier otro uso no mencionado expresamente que altere el principio de 'residencia familiar'"

A lo anterior, ya de por sí suficiente, todavía añade la Audiencia Provincial dos consideraciones más, tan lógicas y cabales como las precedentes:

(i) la primera, que "No cabe asimilar la actividad de piso turístico, que se asemeja más a una relación de hospedaje propia de un hotel o una pensión, que no condiciona en modo alguno el hospedaje a que los usuarios integren un grupo familiar pudiendo limitarse el uso de la vivienda a un solo día, a una relación de inquilinato sujeta a la Ley de Arrendamientos Urbanos en la que existe una residencia con cierta vocación de continuidad y permanencia [...]";

(ii) y la segunda, que la actividad desarrollada en la vivienda está prohibida de forma expresa por la regla estatutaria, aunque en esta el uso turístico no se mencione explícitamente como excluido, dado que la misma establece, de manera específica, que el destino de las viviendas será exclusivamente de residencia familiar, al tiempo que excluye el desarrollo de cualquier actividad que altere ese destino, y que, además, la falta de mención explícita al uso turístico se explica porque dicha actividad no existía cuando los copropietarios aprobaron por unanimidad la regla estatutaria.

Esta interpretación es conforme con la jurisprudencia de la sala acerca de que las limitaciones tienen que ser claras, precisas y expresas porque la inclusión de la actividad turística en la prohibición estatutaria es perfectamente coherente con su letra y espíritu, que no es otra que prohibir que en las viviendas se ejercite una actividad económica con un carácter comercial, profesional o empresarial como sucede con los apartamentos turísticos

 

La reclamación de daños al finalizar un arriendo

 

HECHOS:

Una vez finalizado el arriendo y entregada la vivienda, la sociedad arrendadora reclama al inquilino, entre otros conceptos, la cantidad de 3.744,95 €, importe de sustitución de la puerta blindada exterior de la casa y 157,30 €, gastos de limpieza del inmueble.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda en cuanto a esos conceptos.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 24 de noviembre de 2023, desestima la apelación y confirma la sentencia del juzgado.

Considera la Audiencia que no se hace constar en el escrito de  liquidación del contrato la existencia de desperfectos en la puerta de entrada o, el valor de reposición de la puerta blindada por importe de 3.744,95 € y, que a tenor de la fecha de emisión de la factura de su cambio (18/5/2020) ya debía de conocerse.

No hay prueba en los autos de que el demandado haya llevado a cabo conducta contributiva alguna en los daños que pueda presentar la puerta del inmueble, ya que, del relato de la parte actora contenido en la demanda, se infiere que los daños en la misma los ocasionan los Mossos d' Esquadre en el desarrollo de una intervención policial, de entrada y registro, por lo que el propio actor indica claramente que no es el demandado quien lleva a cabo los daños en la puerta, por más que en el interior del inmueble, supuestamente se pueda haber cometido por el demandado u otras terceras personas desconocidas hechos de apariencia delictiva que nada tienen que ver con los daños a la puerta resultantes de la actuación policial.

En todo caso, podría existir, si se prueba, algún tipo de responsabilidad patrimonial de la administración por hechos cometidos por los funcionarios a su cargo, pero de lo actuado, también cabe indicar que no consta ello acreditado, por cuanto no se adjunta ni acredita (documental o testifical) prueba de la efectiva realización de la entrada y registro o, de que la misma haya comportado algún tipo de procedimiento penal en el curso del que se haya autorizado la misma. Es decir, se afirma la realización de daños en la puerta por valor de 3.744,95 € como resultado de una actuación policial, pero no se adjunta justificación documental de la efectiva realización de la entrada y registro por los MMEE, de que hayan sido ellos quienes en el desarrollo de la indicada actuación forzasen la puerta para dejarla inutilizada y, en su caso, la necesidad de su íntegra substitución, en lugar de su reparación.

En lo que se refiere a la necesidad de limpiar la vivienda objeto de autos y el coste de realización de la misma por 157,30 €, tampoco aquí se aporta factura justificativa de la contratación del servicio a una empresa tercera, ni explicación que el servicio de limpieza obedezca a una necesidad o circunstancias excepcionales que la justifiquen, más allá de la necesaria acomodación del inmueble para su ulterior comercialización, ni el testigo en el acto de juicio lleva a cabo una explicación de quien o como verificó el referido servicio, por lo que procede su exclusión en la liquidación practicada.