El IVA de los alquileres de vivienda

No hace mucho tiempo publicábamos en este lugar un artículo sobre el mismo tema: ¿Es arrendamiento de vivienda el alquiler a estudiantes?, en el que se glosaban las consultas vinculantes de 22/01/2008 y 27/07/2009 según las cuales el alquiler a estudiantes es un arrendamiento de temporada que no puede ser calificado como alquiler de vivienda a efectos de su tratamiento fiscal en IRPF

Sin embargo dos recientes consultas vinculantes parecen modificar este criterio a efectos de la exención de IVA, los planteamientos son como sigue:

a) Empresa arrendadora de varios inmuebles destinados a vivienda. Está interesada en alquilarlos por períodos de tiempo reducidos. Durante la estancia del cliente en la misma, no prestaría ningún servicio propio de la industria hotelera, y al finalizar el arrendamiento se devolvería la fianza depositada. (CV 15/07/2013)

b) Un agricultor arrienda un alojamiento rural por periodos breves, en general, durante los fines de semana sin prestar otro servicio distinto del alquiler de la vivienda (CV 02/08/2013)

Se consulta en ambos casos la posible exención de IVA para estos alquileres.

La respuesta en el caso a) es que si efectivamente no se prestan otro tipo de servicios propios de la industria hotelera y, además, los apartamentos se arriendan únicamente a arrendatarios que sean personas físicas y que los destinen para su uso exclusivo como vivienda, tales servicios de arrendamiento se considerarán exentos del Impuesto sobre el Valor Añadido.

La respuesta en el caso b) es que estará sujeto pero exento del Impuesto sobre el Valor Añadido el arrendamiento de viviendas rurales a que se refiere el escrito de consulta a personas que las destinen exclusivamente a vivienda, siempre que el arrendador de las mismas no se obligue a la prestación de servicios complementarios propios de la industria hotelera, descritos anteriormente.

En la primera consulta se describe pormenorizadamente esa prestación de servicios complementarios que supondría la pérdida de la exención de IVA:

 
En este sentido, los servicios de hospedaje se caracterizan por extender la atención a los clientes más allá de la mera puesta a disposición de un inmueble o parte del mismo. Es decir, la actividad de hospedaje se caracteriza, a diferencia de la actividad de alquiler de viviendas, porque normalmente comprende la prestación de una serie de servicios tales como recepción y atención permanente y continuada al cliente en un espacio destinado al efecto, limpieza periódica del inmueble y el alojamiento, cambio periódico de ropa de cama y baño, y puesta a disposición del cliente de otros servicios (lavandería, custodia de maletas, prensa, reservas etc.), y, a veces, prestación de servicios de alimentación y restauración.

En particular, se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera, además de los citados, los servicios de limpieza del interior del apartamento prestado con periodicidad, así como los servicios de cambio de ropa en el apartamento prestado con periodicidad.

Por el contrario, no se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera los que a continuación se citan:

- Servicio de limpieza del apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.

- Servicio de cambio de ropa en el apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.

- Servicio de limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles).

- Servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.

La Sociedad Pública de Alquileres. Efectos colaterales.

Conforme se señala en su web la SOCIEDAD PÚBLICA DE ALQUILER S.A el pasado 20 de Abril de 2012 ha acordado su disolución, con el cese de su Consejo de Administración y el nombramiento de un Liquidador para que proceda, ordenadamente, a la realización de las operaciones liquidatorias.

A este respecto quizá sea curioso recordar que el 8 de julio de 2010 la Ministra del ramo declaraba ante el Senado que la Sociedad Pública de Alquiler es una sociedad cada vez más útil y más experta, que nació en tiempos de bonanza económica, especialmente en el sector de la construcción, y cuyas actuaciones se han convertido en una valiosa herramienta para impulsar el mercado de la vivienda en alquiler en tiempos más difíciles que aquellos y que su futuro es el de la continuidad. Se ve que no gozaba del don de profecía.

Sin embargo ahora que estamos en plena campaña de Renta conviene recordar que la cesión de un piso a la SPA para que se encargue de su arrendamiento puede conllevar la imposibilidad para el dueño de acogerse a las reducciones del 60% o el 100%, previstas para los arrendamientos de vivienda en el IRPF.

En tal sentido la Dirección General de los Tributos en consulta vinculante de 16/11/2006, ha declarado:

En los casos de arrendamientos de viviendas a través de sociedades públicas de alquiler, la reducción del 50 por 100 del rendimiento neto estará condicionada a la forma en que se instrumente la contratación.

A) Si la labor de la sociedad es de mera intermediación, deberá entenderse que todo el ingreso que se perciba del inquilino final son ingresos del titular de la vivienda, que, a su vez, deducirá como gasto el porcentaje que, en su caso, se fije a favor de la sociedad estatal como coste por los servicios y garantías recibidos. En este supuesto puede ser de aplicación la reducción.

B) Si, por el contrario, es la sociedad quien aparece como arrendadora frente al inquilino, los ingresos que la sociedad estatal satisfaga al titular de la vivienda constituirán los rendimientos íntegros del capital inmobiliario para éste, que no podrá aplicar la reducción del 50 por 100 sobre los rendimientos netos obtenidos por el arrendamiento, al haber contratado con una persona jurídica que no puede destinar el inmueble a constituir su vivienda.

Adicionalmente las cantidades satisfechas por la entidad estarán, en este supuesto, sujetas a retención.

Si, como parece desprenderse de los antecedentes y de la documentación aportada, esta última es la forma de contratación de la cesión de la vivienda, la consultante no podrá practicar la reducción del 50 por 100 contemplada en el artículo 21.2 de la Ley del Impuesto.

El alquiler como retribución en especie

La imparable paralización de la venta de pisos ha traído como consecuencia el incremento de la vivienda en alquiler.

Existe un aspecto que puede considerarse favorable para el inquilino y conviene por lo tanto desarrollar siquiera sea someramente, es el que da título a este trabajo, la posibilidad de pactar con el empleador que la vivienda alquilada por el empleado sea una retribución en especie.

Esta alternativa tiene a mi juicio dos facetas favorables para el trabajador por cuenta ajena:

EL IRPF Y LA SOCIEDAD DE GANANCIALES.

No es infrecuente que en los supuestos de ruptura matrimonial al disolver la sociedad de gananciales se adjudique uno de los cónyuges la vivienda habitual compensando el que la recibe con una cantidad a metálico a quien la cede.

¿Constituye ganancia o pérdida esta operación en el IRPF?

La Ley reguladora del Impuesto después de definir que “Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél”, declara lo siguiente, “Se estimará que no existe alteración en la composición del patrimonio: … b. En la disolución de la sociedad de gananciales o en la extinción del régimen económico matrimonial de participación”.

No obstante la doctrina fiscal para aplicar este criterio no es tan categórica, y considera que “la disolución de la sociedad de gananciales y la posterior adjudicación a cada uno de los cónyuges de su correspondiente participación en la sociedad no constituye ninguna alteración en la composición de sus respectivos patrimonios que pudiera dar lugar a una ganancia o pérdida patrimonial, siempre y cuando la adjudicación se corresponda con la respectiva cuota de titularidad. En otro caso, cuando se atribuyen a uno de los cónyuges bienes o derechos por mayor valor que el correspondiente a su mitad, existe un exceso de adjudicación, tal exceso sí que daría lugar a una ganancia o pérdida patrimonial, en tal caso procede calificar al hecho como existencia de una adquisición (…) La adjudicación de una vivienda y, como contraprestación, el nacimiento del derecho a la percepción de la compensación como consecuencia de la misma, se traduce para el consultante en la adquisición del pleno dominio de la parte que pertenecía a su excónyuge, y para éste en una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio, puesto de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición ” (CV 30/04/2007)

En el mismo sentido cuando afirma “la disolución de la sociedad de gananciales y la posterior adjudicación a cada uno de los cónyuges de su correspondiente participación en la sociedad no constituye ninguna alteración en la composición de sus respectivos patrimonios que pudiera dar lugar a una ganancia o pérdida patrimonial. Ello siempre que la adjudicación se corresponda con la cuota de titularidad, pues en otro caso, de existir un exceso de adjudicación, tal exceso sí que daría lugar a una ganancia o pérdida patrimonial.
Por tanto, si cuando se disolvió la sociedad de gananciales la adjudicación a los cónyuges se correspondió con las respectivas cuotas de titularidad, sin que se hubieran producido excesos de adjudicación, procederá computar como valor de adquisición de la nave industrial adjudicada el valor de adquisición originario y como fecha de adquisición la fecha de adquisición originaria” (CV 25/05/2007)

Y por último: “la partición de los bienes que integran las herencias recibidas, sobre los que los consultantes ostentan la titularidad del pleno dominio de unos bienes y de la nuda propiedad de otros, y la posterior adjudicación a cada uno de ellos de su correspondiente participación en la comunidad no constituye ninguna alteración en la composición de sus respectivos patrimonios que pudiera dar lugar a una ganancia o pérdida patrimonial, siempre y cuando la adjudicación se corresponda con la respectiva cuota de titularidad. En estos supuestos no se podrán actualizar los valores de los bienes o derechos recibidos, que conservarán los valores de adquisición originarios, y, a efectos de futuras transmisiones, la fecha de adquisición originaria.” (CV 23/04/2008)

IRPF en inmuebles arrendados

El tratamiento fiscal en IRPF de los rendimientos obtenidos por los arrendadores de inmuebles puede ser considerado como el que recibe el trato más beneficioso por la AEAT, en concreto cuando se refiere a arrendamientos de vivienda habitual del inquilino.

En estos casos el rendimiento neto obtenido se reducirá en un 50 %. Dicha reducción será del 100 %, cuando el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el período impositivo superiores al IPREM.

El IPREM - indicador público de renta de efectos múltiples- para el 2010 ha quedado fijado por el Gobierno en 532,51 euros mensuales. El Salario Mínimo Interprofesional por su parte quedó fijado en 633,30 euros mensuales.

Sin embargo la Ley establece, que el arrendatario deberá comunicar anualmente al arrendador, en la forma que reglamentariamente se determine, el cumplimiento de estos requisitos.

En tal sentido el Reglamento del IRPF dispone:
El arrendatario deberá presentar al arrendador con anterioridad a 31 de marzo del ejercicio siguiente a aquél en el que deba surtir efectos, una comunicación con el siguiente contenido:

a) Nombre, apellidos, domicilio fiscal y número de identificación fiscal del arrendatario.
b) Referencia catastral, o en defecto de la misma, dirección completa, del inmueble arrendado objeto de la presente comunicación que constituyó su vivienda en el período impositivo anterior.
c) Manifestación de tener una edad comprendida entre los 18 y 35 años durante todo el período impositivo anterior o durante parte del mismo, indicando en este último caso el número de días en que cumplió tal requisito.
d) Manifestación de haber obtenido durante el período impositivo anterior unos rendimientos netos del trabajo y de actividades económicas superiores al indicador público de renta de efectos múltiples.
e) Fecha y firma del arrendatario.
f) Identificación de la persona o entidad destinataria de dicha comunicación.

En todo caso, el arrendador quedará obligado a conservar la citada comunicación debidamente firmada.

Teniendo en cuanta el último párrafo de esta norma, obligación de tener a disposición de las autoridades fiscales ese documento, ¿Qué ocurre si el inquilino se niega a entregarlo?.

Sin perjuicio de que pueda ser incorporado al contrato como causa de resolución del mismo, a expensas de la decisión judicial, es conveniente dar a conocer que existe una consulta vinculante de la Dirección General de Tributos, en la que se declara taxativamente que si se cumplen los requisitos de edad del arrendatario y cuantía de sus rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas previstos en el artículo 23.2.2º de la Ley del Impuesto, el arrendador podrá aplicar la reducción del 100 por 100 del rendimiento neto. El incumplimiento por parte del arrendatario del deber de emitir la comunicación anual en la forma reglamentaria no puede hacer perder dicha reducción al arrendador.

En este punto conviene sin embargo recordar que si no se ha declarado un arrendamiento con derecho a reducción, ésta no podrá practicarse si aflora como consecuencia de una inspección o comprobación fiscal.

Renta 2008 deducción por alquiler

Estamos ya en temporada de declaraciones de renta y la estrenamos con una importante novedad para los inquilinos: hay una deducción general introducida en este ejercicio para los inquilinos. Ya he hecho en otra ocasión un análisis comparativo entre las distintas autonomías de la deducción por alquileres en el IRPF y ahora me gustaría analizar esta deducción en la declaración de la renta de 2008 para los inquilinos.

Con efectos de 1º de enero de 2008 y vigencia indefinida los contribuyentes que se encuentren en situación de arrendamiento de su vivienda habitual podrán deducir en su declaración de IRPF próxima, el 10,05% de las cantidades satisfechas durante ese ejercicio (1 de enero a 31 de diciembre de 2008) en concepto de alquiler de la que haya sido su vivienda habitual, siempre que cumplan los siguiente requisitos:

Base imponible del contribuyente inferior a 24.020 euros anuales.

Por base imponible deberá entenderse la suma de la base imponible general y la base imponible del ahorro una vez realizadas las oportunas deducciones.

La base máxima de esta deducción será de:

a) Cuando la base imponible sea igual o inferior a 12.000 euros anuales: 9.015 euros anuales
b) Cuando la base imponible esté comprendida entre 12.000,01 y 24.020 euros anuales: 9.015 euros menos el resultado de multiplicar por 0,75 la diferencia entre la base imponible y 12.000 euros anuales

Conforme a la consulta vinculante de la DGT de 19/11/2008, cabe afirmar que: A partir del 1 de enero de 2008, podrá simultanear la deducción por alquiler con la posible deducción por las cantidades depositadas en cuenta vivienda y la posible deducción por las nuevas cantidades satisfechas directamente por los gastos derivados de la ejecución de las obras o entregadas al promotor de la vivienda en construcción, debiendo señalarse que en caso de simultanear la deducción por cuenta vivienda y por construcción, en los términos antes referidos, el límite conjunto anual de la base de la deducción por ambos conceptos no podrá ser superior a 9.015 euros, según dispone el citado artículo 68.1 de la LIRPF.