Un recurso de apelación ¿absurdo?

 

HECHOS:

El tribunal de instancia dicta sentencia, con fecha 12 de diciembre del 2024, declarando resuelto por expiración del plazo el contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de julio de 2015, y condenando a la inquilina a estar y pasar por esta declaración y a restituir a los actores en la posesión sobre la finca alquilada y todo ello con expresa imposición de las costas causadas.

La Audiencia Provincial de Cantabria, sentencia de 27 de mayo del 2026, desestima el recurso de apelación de la inquilina, confirma la sentencia de instancia y condena en costas a la apelante.

Considera la Audiencia que dos son los motivos de recurso que plantea la demandada, ninguno de los cuales puede prosperar.

El primero denuncia infracción del artículo 10 LAU según redacción dada por la Ley 12/23, que exige que el arrendador que desista del contrato lo notifique al arrendatario "al menos con cuatro meses de antelación".

El motivo debe decaer por las siguientes razones.

(1) No es de aplicación esa redacción al contrato de autos, puesto que fue celebrado el 1 de junio de 2015, antes de esa reforma.

(2) La redacción del artículo 10 LAU aplicable al contrato es la introducida por Ley 4/2013, de 4 de junio, que contempla un preaviso de 30 días.

(3) No cuestiona la apelante que el arrendador le notificó su voluntad de no renovar el contrato 30 días antes de que expirara el plazo.

El segundo motivo del recurso sostiene que, encontrándose la apelante en situación de especial vulnerabilidad, no procede declarar extinguido el contrato por expiración del término. El motivo debe decaer, porque que esa situación debe hacerse valer no en la fase declarativa del juicio de arrendamiento, sino en la de ejecución, esto es, en fase de lanzamiento.

Un insólito contrato de arrendamiento “distinto” de vivienda.

 

HECHOS:

Con fecha 4 de septiembre de 2023, se pacta entre las partes un contrato de arrendamiento. En el encabezamiento se califica el contrato como de "arrendamiento de vivienda". Sin embargo, en la cláusula segunda se habla de "contrato de arrendamiento temporal de vivienda".

En la cláusula primera se hace constar: "La vivienda se encuentra en la actualidad a la venta en una inmobiliaria, lo que el arrendatario conoce y acepta, quedando obligado a dejar libre la vivienda en el plazo de 10 días en el caso de que el propietario ejecute la venta".

Así mismo se estipula: "el arrendamiento se establece por un plazo de 15 días, a contar desde el día 4 de septiembre de 2023”

La sentencia de primera instancia desestima la demanda de desahucio por extinción del plazo pactado por tres razones: 1: Constituye doctrina legal que la nota esencial de los arrendamientos de temporada es la existencia de un plazo concertado en atención, no a la necesidad permanente que el arrendatario tenga de ocupar la vivienda que le sirva de habitual residencia familiar, sino para desarrollar de una manera accidental y en épocas determinadas la vivienda, debiendo entenderse el requisito de la "temporalidad de modo amplio y flexible". 2: El contrato se titula "arrendamiento de vivienda". 3: En la cláusula segunda se hace constar que el interés del arrendatario es "habitar la vivienda en calidad de arrendatario", y la del arrendador "arrendar la vivienda".

La Audiencia Provincial de Cantabria, sentencia de 14 de enero del 2026, estima el recurso de apelación y declara concluido el arriendo y condena al inquilino a dejar libre la vivienda.

Considera la Audiencia que el recurso debe prosperar por las siguientes razones: 1: El plazo de arrendamiento pactado es tan extraordinariamente breve (15 días), que abona la conclusión de que el arrendamiento fue de temporada. 2: Aunque admitiéramos que el arrendatario pensaba hacer un uso de la vivienda equivalente al de un arrendatario ordinario, la brevedad del plazo no puede dejar de ser un elemento fundamental para matizar que el uso no se previó como permanente. 3: Otro dato importante que abona la anterior conclusión es que en el contrato se reconoce que el piso "se encuentra en la actualidad a la venta en una inmobiliaria, lo que el arrendatario conoce y acepta".

Todo lo cual lleva a pensar que el uso de la vivienda que los contratantes pactaron no tenía vocación de permanencia.

Arrendamiento de vivienda que forma parte de una comunidad hereditaria

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia desestima íntegramente la demanda de desahucio contra su hermano por considerar que la demandante carece de legitimación activa por cuanto la vivienda objeto de arrendamiento formaba parte de la sociedad de gananciales de los fallecidos padres de ambos litigantes, por lo que cualquier contrato de arrendamiento sobre dicho inmueble debería haber sido firmado por todos los herederos, y no únicamente por la demandante, quien al suscribir el contrato de arrendamiento no actuó en beneficio de la comunidad hereditaria y no contó con la autorización de todos los herederos, resultando que parte de ellos están conformes con que el demandado permanezca en la vivienda sin pagar renta ni cantidad alguna hasta que se resuelva el procedimiento de partición de herencia, siendo por todo ello que se concluye que el contrato de arrendamiento aportado con la demanda es nulo de pleno derecho, ya que se realizó sin consentimiento de todos los herederos y no en beneficio de la comunidad hereditaria.

La Audiencia Provincial de Segovia, sentencia de treinta y uno de julio de dos mil veinticinco, desestima el recurso de apelación.

Considera la Audiencia que todas las alegaciones de la apelante giran en torno a su consideración como única heredera, a quien por ello correspondería la adjudicación de la vivienda objeto del contrato de arrendamiento del que trae causa la acción ejercitada, al parecer, porque el padre de los litigantes, fallecido 31 de mayo de 2017 según se manifiesta, otorgó testamento, que se aportó con la demanda, en el que instituyó a la demandante como heredera, legando al resto de sus otros 6 hijos (entre ellos, el demandado) la legítima estricta que les corresponda. Sin embargo, ello obvia el hecho, incontrovertido, que la vivienda objeto del arrendamiento no pertenecía solo al padre de los litigantes, sino que era un bien ganancial, sin que la herencia de la madre conste que se hubiera partido al tiempo de otorgamiento del contrato de arrendamiento. Y como ni consta, ni se alega, que la fallecida madre de los litigantes hubiera otorgado testamento al tiempo de su fallecimiento, sus 7 hijos estaban llamados a su sucesión intestada, y todos ellos en igualdad de derechos.

En consecuencia, si la demandante no había sido nombrada administradora de los bienes de la herencia de ambos progenitores por la mayoría del resto de partícipes (art. 398 CC), es claro que en el contrato de arrendamiento se arroga una representación de la comunidad hereditaria derivada del fallecimiento sus padres que, en realidad, no le correspondía, por lo que, habiendo sido expresamente desautorizada por otros partícipes compartimos la apreciación de la juzgadora de instancia de que dicho contrato sería nulo, concluyendo que solo la ignorancia del demandado y del resto de herederos han propiciado que ese contrato haya venido cumpliéndose, conforme se alega, sin que la actora haya dado razón del destino de las rentas que ha venido cobrando a su hermano.

Gastos de comunidad en los arrendamientos de vivienda

 

HECHOS:

La sentencia del juzgado de primera instancia condena al inquilino a pagar la cantidad de 2.902,46 euros al arrendador, correspondientes a los gastos de comunidad y desperfectos en la vivienda, al finalizar el contrato-

El inquilino apela la sentencia invocando que en el contrato de arrendamiento no se estipuló que la arrendataria debiera asumir el incremento de dicha cuota ni tampoco se determinó el importe anual de los gastos de comunidad y que, a la hora de valorar los desperfectos, omitió las pruebas aportadas por la demandada.

La Audiencia Provincial de Huesca, sentencia de  marzo de 2025, estima en parte la apelación y condena al inquilino a abonar a la actora la cantidad de 2772,5 euros, correspondientes a los desperfectos de la vivienda arrendada.

Considera la AP que en cuanto a los gastos de comunidad, en principio los mismos corresponden al propietario de la vivienda, si bien, pueden ser asumidos por el arrendatario. En este caso es necesario que se pacte expresamente en forma escrita, tal y como figura en la Cláusula Séptima del contrato de arrendamiento objeto de litigio. Pero además, es necesario que a la fecha del contrato se determine el importe anual de esos gastos (art. 20 LAU). Ello obedece a que para que sean obligatorios para el arrendatario éste debe conocer cuáles son esos gastos que asume y aceptarlos a la hora de suscribir el arrendamiento (STS AP de las Palmas de 20.06.2013, AP de Burgos de 14.09.2009, AP de Valencia de 10.02.2011, etc). Tal determinación del importe no aparecía en Cláusula Séptima, donde únicamente se estableció que los gastos de la Comunidad de Propietarios serían por cuenta de la arrendataria sin especificar su importe, por lo que tal cláusula debe reputarse nula. Como consecuencia de ello, la parte arrendadora tampoco podía repercutir los incrementos de los gastos de comunidad a la arrendataria, por lo que tal motivo del recurso debe ser estimado.

En cuanto a los desperfectos de la vivienda cabe recordar que esta segunda instancia ha de limitarse, cuando se trata de valoraciones probatorias, a revisar la actividad de la juzgadora a quo en el sentido de comprobar que ésta aparezca suficientemente expresada en la resolución recurrida y no resulte arbitraria, injustificada o injustificable. En el presente caso, teniendo en cuenta la aparente imparcialidad del perito, quien emitió su informe en representación de AWP PC SA SUCURSAL EN ESPAÑA, la metodología utilizada, el hecho de que visitara la vivienda pocos días después a ser desalojada por el arrendatario, consideramos que la decisión de la Juzgadora de Instancia al acoger la propuesta del informe pericial no resulta ilógica, ni arbitraria, ni contraria a las máximas de la experiencia o a las normas de la sana crítica, motivo por el cual debemos desestimar el segundo motivo del recurso.

El ejercicio de la abogacía en una vivienda arrendada.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda en la que aparece la siguiente cláusula: La vivienda y plaza de garaje arrendada tendrá como único y exclusivo destino satisfacer la necesidad de vivienda y plaza de garaje permanente del ARRENDATARIO y su familia.

Además, la cláusula novena preveía expresamente como causas de terminación del contrato, todas las previstas en el artículo 27. 2 de la LAU, y añadía, como tales causas, al amparo del artículo 27.1 de dicho texto legal, el no desalojo de la vivienda al término del plazo pactado, o el retraso en el pago de la renta más de dos meses.

El arrendador llega a conocimiento de que el inquilino ha venido haciendo uso de la vivienda para el ejercicio de su condición de abogado, como se desprende de las comunicaciones que remitía desde su correo corporativo del Colegio de Abogados de Madrid que su domicilio profesional era la vivienda arrendada, estando además inscrito en dicho colegio profesional precisamente en tal domicilio. Asimismo, en la sede de la firma de abogados italiana, "Studio Legale Calio & Giuliani", al que pertenece el demandado desde el año 1996, se identifica como sede en Madrid, la vivienda objeto del contrato de arrendamiento. Por todo ello considera que se ha contravenido lo pactado en el contrato y demanda la resolución del arriendo por este motivo.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de tres de marzo de dos mil veintitrés, desestima la apelación del arrendador y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que el juzgador de instancia acierta al afirmar que en el domicilio que es objeto del arrendamiento, el demandado venía ejerciendo en España su profesión de abogado, está dado de alta en Registro de operadores intracomunitario, lo que implica que presta servicios desde España, aunque la sede o establecimiento permanente desde el que los presta, o bien su residencia habitual se halla en otro estado miembro distinto de España. En definitiva, presta servicios a personas que viven fuera de España, pero desde España. Ahora bien, de todo ello se desprende que, aunque pueda estar realizando labores propias de su profesión en su domicilio familiar, y en ocasiones puede ser que haya recibido a algún cliente, lo que por otra parte, no ha quedado acreditado, correspondiendo la carga de ello al actor, que lo alega, tampoco ha resultado probado que ese sea el único y exclusivo destino que le da al inmueble, y ni siquiera que sea el uso preferente o primordial que de él hace, debiendo entenderse que es de aplicación preferente la causa resolutoria del artículo 27.2 f) LAU, respecto de la genérica del artículo 1124 del Código Civil en cuanto a la resolución del contrato por el cumplimiento de la obligación de destinar la vivienda en exclusiva a domicilio familiar, siendo correcta la fundamentación que al respecto hace la sentencia recurrida.

LAU 1994: Los plazos para notificar la resolución del arriendo

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda celebrado el 1 de noviembre de 2015

El 5 de diciembre de 2019 se remite burofax al inquilino, comunicándole la intención de los arrendadores de no prorrogar su vigencia.

Se estima la demanda del casero, declarando resuelto el contrato de arrendamiento por expiración del plazo pactado. El magistrado de instancia concluye que el contrato vigente es el suscrito el 1 de noviembre de 2015, que expiró el 1 de noviembre de 2019, por lo que desde dicha fecha el contrato se prorrogaba, mensualmente, por tácita reconducción, ya que la renta se pactó por meses, otorgando virtualidad a las comunicaciones remitidas por los arrendadores manifestando a la arrendataria su voluntad de no renovar el contrato por expiración del plazo pactado, no recepcionadas por causa imputable a esta última.

La Audiencia Provincial de Málaga, sentencia de veintiocho de enero de dos mil veintidós, estima la apelación del inquilino, revoca la sentencia y declara subsistente el contrato de arrendamiento que vincula a las partes.

Considera la Audiencia necesario que el arrendador notifique al arrendatario su voluntad de no renovar el contrato una vez transcurrido el plazo de duración mínima de tres años y, además, ha de hacerlo, por un lado, de forma fehaciente y recepticia y, por otro, respetando el plazo de antelación de treinta días que, con la calidad de mínimo, establece expresamente el precepto que obliga a un rigor en el cómputo del referido que es ese carácter de mínimo (el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos emplea la expresión "al menos con treinta días de antelación a aquella fecha"). Si no se observan estos requisitos en los términos que recoge el precepto, la notificación es defectuosa y ha de calificarse de ineficaz por contravenir una norma imperativa.  

Es doctrina reiterada que cuando la recepción no se produce por culpa exclusiva del arrendatario, con ánimo dilatorio y evidente mala fe, o por simple desinterés y negligencia, tal pasividad en ningún caso puede perjudicar el derecho del demandante.

Cuestión distinta, en lo que damos la razón a la recurrente, es que la notificación surta los efectos previstos en el art. 10 LAU, pues si el contrato expiraba el 1 de noviembre de 2019 (conclusión con la que coincidimos con el magistrado de instancia), el requerimiento debió remitirse con una antelación de 30 días, plazo que no se ha cumplido, pues fue remitido en diciembre de 2019, cuando el contrato estaba prorrogado por un año, conforme a lo dispuesto en el art. 10.1 LAU, sin que sea correcta la interpretación que realiza el magistrado de instancia del art. 1.581 CC, que regula supuestos en los que no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, que no es el caso, ya que se pactó una duración anual, y la demanda fue presentada en enero de 2020, antes de que venciera la anualidad (1 de noviembre de 2020), por lo que no concurren los requisitos exigidos por los arts. 9 y 10 LAU, pese a la virtualidad del notificación de los arrendadores de su voluntad de no prorrogar el contrato.

LAU 1994: Compensación de deuda en un desahucio por falta de pago

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda celebrado el 1 de octubre de 2010.

El arrendador insta desahucio por falta de pago de los alquileres correspondientes a las mensualidades de febrero a noviembre de 2019, por importe de 300 euros al mes cada una de ellas. No se acumuló la pretensión de reclamación de las rentas debidas. Se advirtió sobre la imposibilidad de enervar la acción al haberse llevado a efecto en un pleito anterior.

El inquilino no discutió el impago de la renta, si bien opuso la compensación, toda vez que el casero había sido condenado a abonar a la arrendataria la cantidad de 5.906,40 euros, por ejecución de obras de reparación que correspondían a la parte arrendadora.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial estima el recurso del casero decretando haber lugar al desahucio, con revocación de la sentencia del juzgado.

El Tribunal Supremo, sentencia de7 de marzo de 2022, desestima el recurso del inquilino y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que nos encontramos ante un juicio de desahucio por falta de pago de la renta, sin acumulación de una pretensión adicional de condena de las cantidades adeudadas por tal concepto. La parte demandante únicamente postula se declare haber lugar al desahucio de la arrendataria, con la correlativa condena a desalojar la vivienda litigiosa con imposición de costas.

La opción del legislador de tramitar los juicios de desahucio por falta de pago de la renta por los cauces del juicio verbal, en vez de los propios del juicio ordinario, supone una deliberada apuesta por agilizar la solución de estas controversias, a la que se suma, además, la configuración de los procedimientos de tal clase como sumarios, con la correlativa limitación de la cognición judicial y el dictado de una sentencia carente de los efectos de cosa juzgada.

Pues bien, la sumariedad del presente juicio de desahucio por falta de pago de la renta y sin acumulación del importe de las rentas adeudadas, determina,  que en su ámbito no puedan discutirse cuestiones que no sean las relativas al pago de la renta o la procedencia de la enervación de la acción, sin que quepa, con carácter general, ampliar los motivos de oposición a otras causas de extinción de las obligaciones previstas en el art. 1.156 del CC, que distingue, por una parte, entre pago, identificado como prestación debida en los términos pactados en la relación obligatoria, en este caso en el contrato de arrendamiento; y compensación, concebida ésta última como una solutio sin ejecución de la prestación debida.

En definitiva, esta técnica de neutralización de obligaciones en la suma concurrente, sometida a una concreta disciplina legal (arts. 1.195 y siguientes del CC), carece de anclaje adecuado en estos procedimientos sumarios de desahucio por falta de pago de la renta, caracterizados por su cognición judicial limitada, ausencia de complejidad, y carencia de efectos de cosa juzgada, por haberlo querido así el todo poderoso Legislador.

La existencia de otro proceso entre las partes con sentencia firme, que declara un crédito de la arrendataria contra la arrendadora, no altera la forma pactada del pago de la renta, ni podría la propietaria imponer a la inquilina que el pago de la cantidad a la que fue condenada se dedujera del importe de las rentas a medida que se fueran devengando, a modo de un aplazamiento de la condena líquida que le fue impuesta en una resolución judicial. El art. 21.3 LAU reconoce, por el contrario, la exigibilidad inmediata del importe de las reparaciones necesarias ejecutadas por el arrendatario. Tampoco se interesó por la arrendataria dicha aplicación en la ejecución de la sentencia que le reconoció tal crédito mediante embargo del importe del alquiler

LAU 1994: La diferencia entre arrendamiento de vivienda y de temporada

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento, denominado de temporada, pactado con una duración desde el 23 de septiembre de 2018 al 23 de junio de 2019. En el documento, el inquilino señala un domicilio distinto del piso arrendado, si bien al término del contrato comunicó al arrendador que su domicilio coincidía con el piso arrendado

Al término del periodo pactado el arrendador insta demanda de desahucio por finalización del contrato y el juzgado dicta sentencia declarando la resolución del contrato de arrendamiento y condenando al demandado al desalojo del inmueble, así como al pago de las costas procesales.

La Audiencia Provincial de Murcia, sentencia de 19 de octubre de 2021, estima el recurso de apelación del inquilino, revoca la sentencia del juzgado y desestima la demanda del casero.

Considera la Audiencia que , la cuestión a dilucidar se limita a si el arrendamiento concertado tenía por finalidad "satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario" ( art. 2.1 LAU)o si debe entenderse que el mismo se celebró "por temporada" (art. 3.1 LAU), y todas las razones que tiene en cuenta la sentencia apelada para considerar que estamos ante este segundo caso, lo que en realidad nos indican es que al celebrar el contrato la parte arrendadora pretendía (con seguridad) que el mismo finalizara poco antes de la temporada de verano, desconociendo si la arrendataria tenía la misma intención en dicho momento, pero lo que en ningún caso se deriva de tales razones es que la necesidad de vivienda del arrendatario fuera temporal y no permanente, como el transcurso del tiempo ha demostrado, ya que no habiéndose alegado y acreditado otra cosa, el arrendatario sigue residiendo en la vivienda arrendada desde la firma del contrato hasta la actualidad, debiendo entenderse por la misma razón que ese otro domicilio que se estableció inicialmente en el contrato dejó de ser su residencia desde ese mismo momento.

La devolución de la fianza al término del alquiler.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda firmado el 13 de diciembre de 2012, con una duración pactada de 1 año prorrogable de acuerdo con la LAU hasta alcanzar una duración de 5 años. En consecuencia, el contrato quedaba extinguido el día 31 de diciembre de 2017

El día 11 de diciembre de 2017 el arrendatario dejó depositadas las llaves de la vivienda ante notario con instrucción realizada finalmente el 27 de diciembre de 2017 de su entrega finalmente a cualquier representante de la arrendadora legal o voluntario con facultades suficientes para su retirada.

El día 2 de enero de 2018 compareció en la notaría representante de la arrendadora a retirar las llaves.

La arrendataria interpone demanda de reclamación de la cantidad de 2.303,48 € a que asciende el importe de la fianza del arrendamiento ya extinguido.

La arrendadora se opone y reclama a su vez la cantidad de 8.529,85 € en concepto daños causados a la vivienda arrendada.

El juzgado de primera instancia estima la demanda de la inquilina y desestima la reconvención de la arrendadora.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de treinta de julio de dos mil veintiuno, desestima la apelación y confirma la sentencia del Juzgado.

Considera la AP que la fianza prevista en el art. 36 de la LAU tiene por objeto responder de los posibles daños y perjuicios derivados del incumplimiento de los pactos contractuales. En particular viene a asegurar al arrendador la devolución de la cosa arrendada en buen estado y la posible indemnización por los desperfectos que en el inmueble se hubieran podido producir durante la vigencia del contrato de arrendamiento más allá del menoscabo del mismo por el uso ordinario o por el mero transcurso del tiempo.

Que, en el presente supuesto, aunque se había pactado que el arrendatario debía dejar el inmueble en el mismo estado que tenía cuando lo ocupó, lo que debe ser puesto en relación con lo previsto en el art. 1561 del CC al establecer que el arrendatario debe entregar la finca tal como la recibió, expresión ésta que es reflejo de la obligación del arrendatario de no realizar obras inconsentidas y según interpretación de tradicional jurisprudencia tiene un significado relativo y equivalente a tal como deba entregarla, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable.

Y en el presente caso la prueba practicada, en particular el acta notarial de presencia 11 de diciembre de 2017 en la que el notario da fe del estado de la vivienda arrendada en el momento en que el arrendatario deposita las llaves en la notaría y que queda reflejado en las fotografías unidas a dicho instrumento público, demuestra el buen estado general del inmueble, sin que se aprecien deterioros o desperfectos más allá de los propios del uso normal del mismo durante los cinco años de vigencia del contrato.

Que las facturas aportadas por la arrendadora llevan a la conclusión de que las "rayaduras", los desperfectos en armarios y los agujeros en piezas de madera de la escalera (realizados según la propia parte reconviniente para la instalación de puerta de protección de niños y que se encuentran dentro de lo autorizado a sensu contrario por el art. 23.1 de la LAU) y de las paredes a que asimismo alude, como también en este último caso en la factura al incluir el concepto de "retirada de barras de cortinas y remates en el techo", así como el óxido derivado del mobiliario de la terraza que permanece en ella, son consecuencia todos ellos del uso, desgaste y roce propios de la utilización normal de la vivienda. Junto a esos desperfectos ahora en el recurso se añade como hechos no referidos en la reconvención que hay baldosas rajadas, pegatinas en pared y la pintura en colores difíciles de cubrir, cuyos desperfectos siendo hechos novedosos no pueden ser admitidos en apelación.

LAU 1994: La denegación de prórroga en un arrendamiento de vivienda.

 

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda del casero para resolver un contrato de arrendamiento de vivienda por el transcurso del plazo, al apreciar la excepción planteada de contrario por el arrendatario, de inadecuación del procedimiento, ya que debería haber acudido al juicio de retracto, habiendo adquirido la demandante la propiedad del inmueble por medio de escritura pública inscrita en el Registro el 16 de abril de 2015, sin efectuar al arrendatario la notificación fehaciente de la compraventa y de sus condiciones esenciales, prevista en el art 25 de la LAU.

La Audiencia Provincial de Toledo, sentencia de veintitrés de junio de dos mil veintiuno, estima el recurso de apelación, revoca la sentencia anterior y declara resuelto el contrato.

Considera la Audiencia que no puede compartir la tesis del juzgador de que el adquirente de la vivienda haya de ser quien ejercite la acción del art 249.1.7º de la LEC, es decir, el juicio de retracto, porque este corresponde no al propietario, que ya es dueño de la vivienda, sino evidentemente al arrendatario, que es quien pretende acceder a la propiedad de la misma. El adquirente de la vivienda tiene que comunicar las condiciones esenciales de la misma al arrendatario, para que sea este quien, si le interesa, ejercite el retracto, y si se incumple esa obligación, será el arrendatario retrayente quien interponga la acción por el cauce del 249.1.7º de la LEC.

El adquirente de la vivienda, haya o no cumplido con su obligación prevista en el art 25 de la LAU, puede ejercitar las acciones que le asistan si se cumple el plazo del contrato, o si el inquilino no paga la renta o si realiza obras inconsentidas, etc. Cosa diferente es que la acción prospere o no en cuanto al fondo.

Por parte del arrendatario, éste es quien tiene el derecho a acudir al procedimiento de retracto si se cree asistido del mismo por no haber sido convenientemente informado de las condiciones de la venta, pero mientras siga siendo inquilino, debe soportar las acciones que frente a él dirija el arrendador, como en este caso la de extinción del contrato por expiración del plazo. Por otra parte, es de hacer notar que al menos desde diciembre de 2015 tiene conocimiento si no de las condiciones esenciales, precio y demás, si de la venta de la vivienda arrendada a la nueva propietaria, con quien negocia y firma unas nuevas condiciones del contrato en cuanto a la reducción de renta, sin que haya realizado acción alguna tendente a ser informada conforme al art 25 de la LAU, adoptando una actitud completamente pasiva. En cualquier caso, no es este el procedimiento adecuado para determinar si la arrendataria tiene o no derecho de retracto, sino simplemente si ha transcurrido el plazo del arriendo y se ha denegado correctamente la prórroga del mismo.

Respecto al requerimiento denegando la concesión de prórroga, el mismo se realiza antes de los cuatro meses de vencimiento del plazo y en él se expresa con rotundidad la voluntad de no prorrogar el contrato.

El recurso en definitiva debe prosperar, sin perjuicio evidentemente del derecho de la demandada de acudir a un juicio ejercitando la acción de retracto si es que considera que se encuentra en plazo y tiene derecho al mismo.

LAU 1994. La extinción de un arrendamiento de vivienda con garajes.

 

HECHOS:

En fecha 1 de agosto de 1998, se suscribe arrendamiento de la vivienda y de unas plazas de garaje sitas en el mismo edificio, todo ello propiedad de una sociedad limitada.

En fecha 12 de agosto de 2016, unos particulares adquirieron la propiedad de la vivienda (no de las plazas de garaje) en una subasta celebrada por la Agencia Tributaria.

En fecha 4 de enero de 2017, los propietarios formalizaron un acta de requerimiento, previo al desahucio, dirigido a los inquilinos "para que en el plazo de quince días a contar desde la notificación desalojen la indicada vivienda y hagan entrega de las llaves del mismo en la Notaría".

Después de las citadas actuaciones, los propietarios interpusieron demanda en la que ejercitaron una acción de desahucio por expiración del término contractual.

El juzgado de primera instancia estimó íntegramente la demanda y declaró extinguido el contrato de arrendamiento de 1 de agosto de 1998 respecto de la vivienda y de los anejos por expiración del plazo.

La Audiencia Provincial estimó la apelación y desestimó la demanda, por considerar que los actores solo pueden ejercitar la acción de desahucio del inmueble del que son propietarios y el contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende en la demanda tiene varios objetos, la vivienda de su propiedad y los garajes propiedad de un tercero ajeno al procedimiento.

El Tribunal Supremo, sentencia de 31 de marzo de 2021, estimó el recurso de los propietarios, revocó la sentencia de la Audiencia y declaró extinguido el alquiler por expiración del plazo.

Considera el Supremo que, la Audiencia ha errado en la calificación jurídica del supuesto de hecho, al estimar que nos encontramos ante un supuesto de resolución del contrato, y no de extinción de la relación arrendaticia por expiración del término de su duración y de una eventual tácita reconducción.

La tácita reconducción no provoca una prórroga o ampliación del plazo del mismo contrato anterior, pues, en caso de producirse, da lugar a un nuevo contrato, a un nuevo arrendamiento, lo que requiere, como requisito esencial, la concurrencia de la voluntad de las partes que consientan en obligarse sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato (arts. 1254, 1261 y 1262 CC). Una cosa es que el Código civil fije un criterio de interpretación legal de la voluntad presunta de las partes, a fin de suplir la omisión de unas declaraciones expresas de voluntad, mediante la figura de la tácita reconducción, y otra distinta es desnaturalizar el carácter contractual de la relación jurídica que nace de esa tácita reconducción, admitiendo la existencia de un nuevo contrato que vincule a una de las partes, en este caso a los propietarios de la vivienda, no sólo sin su consentimiento, sino aun en contra de su voluntad expresa.

La solución es, por tanto, la inversa al caso de la resolución por incumplimiento de un contrato único de arrendamiento de objeto plural, en el que la facultad resolutoria, salvo que otra cosa resulte de la interpretación del contrato, requiere su ejercicio conjunto por la totalidad de los propietarios de las cosas arrendadas de forma unitaria. En el caso de la tácita reconducción de un contrato único sobre una pluralidad de objetos, es necesario que la voluntad presunta favorable sea predicable de la totalidad de los potenciales arrendadores. Lo contrario implicaría someter de forma forzosa al propietario disconforme a un nuevo vínculo contractual, contrariando no sólo los preceptos y jurisprudencia que se citan en los motivos del recurso, sino incluso la misma naturaleza esencialmente voluntaria de los contratos (arts. 1254 CC y 31.3 CE), y la interdicción general de que la validez y cumplimiento de los contratos puedan dejarse al arbitrio de uno de los contratantes (art. 1256 CC).

La fianza en los contratos de arrendamientos urbanos.

 

Una interesante sentencia de la Audiencia Provincial de Santiago de Compostela, treinta de junio de dos mil veinte, en la que el inquilino demandado solicitaba la compensación con la fianza de la cantidad que debe pagar al casero, la AP aunque le deniega esa compensación, desarrolla ampliamente el alcance jurídico de la fianza arrendaticia.

Fundamenta dicha sentencia que: No procede, por el momento, realizar la compensación porque existen posibles daños en la vivienda por tasar y pendientes de reclamar. Una vez determinados podrá realizarse la misma. En todo caso, si no se reclama por dichos daños en un plazo razonable, la reconveniente tiene la posibilidad de solicitar su devolución.

El art. 36 de la Ley 29/1994 regula la fianza arrendaticia, que el arrendatario viene obligado a constituir a la celebración del contrato y cuyo saldo deberá ser restituido al final del arriendo. Se trata propiamente de una prenda irregular forzosa que ha de constituir el arrendatario o un tercero en la cuantía que determina el citado artículo.

La fianza no debe entenderse como una cláusula penal de contenido indemnizatorio aplicable en caso de incumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones contractuales y legales sino como derecho a retener su importe en la cantidad necesaria para liquidar las rentas pendientes y los menoscabos de la finca arrendada. De modo que en caso de incumplimiento de algunas de las obligaciones del arrendatario no se pierde íntegramente el importe de aquélla en beneficio del arrendador, sino que sólo en el caso de que deba alguna cantidad al arrendador podrá aplicarse a su pago la porción de fianza que corresponda, por lo que ningún obstáculo existe para que opere el instituto de la compensación.

Por su propia naturaleza, la fianza no ha de devolverse sino al final del contrato, cuando éste se haya cumplido y no existe responsabilidad alguna del arrendatario de la que ésta deba responder, y por ello no cabe que el arrendatario, antes de extinguirse el arriendo, determine unilateralmente que se dedique su importe al pago de la última mensualidad, lo que frustraría las expectativas del arrendador de quedar cubierto ante cualquier demérito de la cosa locada que hubiera de reparar con cargo a la expresada garantía. Así, en el caso de que ya el contrato se haya extinguido, no constando daños causados a la cosa arrendada que deban ser reparados con cargo a la fianza, debe ésta destinarse íntegramente a la compensación parcial de las deudas del arrendatario con el arrendador por razón de rentas debidas.

En definitiva, la fianza en el arrendamiento urbano se constituye en parte como obligación legal (con depósito de la misma), y en parte para garantizar el cumplimiento del contrato por parte del arrendatario ( artículo 36 de la Ley deArrendamientos Urbanos). Pero no son arras confirmatorias, ni penales ( artículo 1152 del Código Civil), ni penitenciales ( artículo 1454 del Código Civil). La fianza garantiza el cumplimiento del contrato, pero no permite que el arrendador retenga la totalidad de la fianza cuando considere que la otra parte incumplió y deba ser indemnizado. Tiene que acreditar los daños y perjuicios efectivamente causados, bien como daño emergente ( artículo 1101 del Código Civil), bien como lucro cesante ( artículo 1106 del Código Civil).

La renuncia del inquilino a la prórroga forzosa.

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda formalizado el  19 de julio de 2017.

El 16 de mayo de 2018 las partes, arrendador y arrendatario, suscribieron un documento, en virtud del cual acuerdan: "Rescindir el contrato de arrendamiento de la vivienda mencionada dando por finalizado el mismo el 31 de agosto de 2018".

El inquilino, a pesar de ser requerido para ello se niega a abandonar la vivienda y el arrendador ejercita una acción de extinción del contrato por expiración del plazo.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda al considerar que el acuerdo sobre la extinción del contrato es válido y no contraviene la LAU y que la cuestión opuesta sobre la nulidad de dicho pacto, por vicio en el consentimiento, debe plantearse en un procedimiento ordinario.

La Audiencia Provincial de Álava, sentencia de seis de junio de dos mil diecinueve, desestima el recurso de apelación del inquilino.

Recuerda la AP la naturaleza renunciable del derecho a la prórroga forzosa, desde el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, pese a que su artículo 6.3 dice que la prórroga es un derecho que no puede ser renunciado por el inquilino, los tribunales admiten la renuncia, pues cabe dentro de la libertad de pacto del art 1255 del Código Civil , siempre que se haga de forma expresa, clara, terminante e inequívoca, y no se produzca por pacto contractual, sino por un acto posterior al contrato de alquiler, S.TS. 1ª de 10 de marzo de 1981, cuando la prórroga ya forma parte del patrimonio del arrendatario.

El plazo mínimo de duración de 5 y 3 años del artículo 9 LAU , según la fecha del contrato, también es renunciable por el inquilino, pero sólo se puede renunciar posteriormente a la firma del contrato, no por una cláusula contractual, que sería nula. (SAP de Madrid de 11 de noviembre de 2009).

En consecuencia el acuerdo firmado por las partes el 16 de mayo de 2016, cuando el contrato había cumplido ya un año de vigencia, no es contrario a las norma que establece en abstracto el derecho a la prórroga, dado que el arrendatario puede renunciar al contrato en cualquier momento, pues la prórroga es obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario después de iniciado el contrato y sin perjuicio del plazo contractual.

En el supuesto de autos el referido documento de 16 de mayo, denominado "cancelación de contrato de arrendamiento de vivienda", donde asimismo se habla de "rescindir el contrato de arrendamiento" refleja una voluntad clara de renuncia al contrato por parte del arrendatario, conformada en los actos de comunicación posteriores referidos al momento de la entrega de las llaves, y en nada se hace mención al cumplimiento del plazo contractual de un año.

El fundamento de la nulidad del contrato de 16 de mayo, fundada en un error en el consentimiento, encuentra justificación jurídica en la invocación del error inducido por engaño del arrendador, opuesto vía excepción por el demandado, como vicio del consentimiento, determinante de la ineficacia del contrato, en los términos deducibles de los arts. 1265 , 1266 y 1300 del Código Civil.

Para que el error invalide el consentimiento, deberá recaer sobre la sustancia de la cosa que fue objeto del contrato, o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubiesen dado motivo a celebrarlo. Además el error para determinar la nulidad del contrato no ha de ser imputable al interesado y debe ser excusable.

El demandado se limita a manifestar que firmó el acuerdo de 16 de mayo por error, inducido por el arrendador, sobre la duración del contrato y la aplicación de la prórroga forzosa, sin embargo no justifica que realmente concurriera el referido error o que desconociera que podía exigir el cumplimiento de la prórroga forzosa, teniendo en cuenta que si realmente el demandado se encontraba en la creencia de que el contrato podía extinguirse en el plazo de un año con la sola voluntad del arrendador, ninguna necesidad concurría para que firmara el documento de "cancelación de contrato de arrendamiento de vivienda", sin que sirva de argumento para acreditar el dolo la mera referencia al engaño, sin otras pruebas que acrediten la concurrencia de palabras o maquinaciones insidiosas del arrendador que indujeran a firmar el acuerdo que sin ellas no hubiera aceptado.

La eficacia de una cláusula penal por desistimiento anticipado del inquilino.

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda con opción de compra, firmado el 1 de enero de 2015, con una duración de diez años.

Se establece la una cláusula penal para el caso de desistimiento del arrendatario en virtud de la cual si éste se producía dentro de los dos primeros años del contrato, el arrendatario debería abonar en concepto de indemnización la renta que correspondiera a los meses que restaran por cumplir hasta los 24.

El inquilino da por terminado el contrato y abandona la vivienda el a 31 de mayo de 2016.

El arrendador reclama el importe de la indemnización pactada.

El juzgado de primera instancia desestima esta petición por considerar que la cláusula es nula y que por tanto no procede indemnización alguna por este concepto.

La Audiencia Provincial de Barcelona , sentencia de 25 de junio de 2019, estima la apelación del arrendador, revoca la sentencia de instancia y condena al demandado  a que  pague al actor la cantidad total de ONCE MILQUINIENTOS CUARENTA Y SEIS EUROS CON CUARENTA Y TRES CÉNTIMOS y las costas de la primera instancia.

La Audiencia Provincial parte de que el artículo 6 de la LAU sanciona con nulidad las cláusulas que se oponen a la regulación imperativa de la ley. Concretamente dice que Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.

La cuestión, así, se reduce a determinar el alcance de la nulidad establecida en la ley. Su redacción nos aboca a discrepar de la decisión de la jueza, pues la ley no habla de 'cláusulas', sino de 'estipulaciones'. Estipulación significa 'Cada una de las disposiciones de un documento público o particular'. Dichas disposiciones pueden estar comprendidas en una cláusula o en varias, y una cláusula (que no es sino una forma de organizar gramaticalmente el documento) puede contener una o varias estipulaciones.

Si acudimos, entonces, a la cláusula penal, en ella se contienen varias estipulaciones: se establece la posibilidad del arrendatario de desistir del contrato, se contiene la previsión de que en ese caso se indemnizará al arrendador, y se concreta la indemnización para el caso de que se produzca el desistimiento.

Pues bien, la primera de las estipulaciones contradice al artículo 11 de la LAU en tanto que no permite el desistimiento hasta que trascurran 24 meses de contrato, cuando la ley lo autoriza a los seis meses. Por lo tanto, esta estipulación es nula y el arrendatario podía desistir a partir del sexto mes. La segunda de las estipulaciones, en cambio, es válida, pues no hace sino recoger lo que dice la ley: que se puede pactar una indemnización en caso de desistimiento. Y la tercera de dichas estipulaciones es igualmente nula, en tanto que se fija una indemnización no coincidente con la prevista en la ley.

El resultado de este análisis es que la cláusula es válida en tanto que establece una indemnización para el caso de desistimiento. Los términos de esa indemnización son lo que hay que ajustar a la ley.

Y llegados a este punto, tiene razón el apelante en que es más favorable para el demandado la interpretación que hace él de aplicar la indemnización prevista en la cláusula que la prevista en la ley, por lo que debemos estimar el recurso en este punto.