Efectos de un contrato verbal de arrendamiento de vivienda

 

El juzgado de primera instancia condena al inquilino a pagar 1.577,34 euros en concepto de alquileres atrasados.

El inquilino apela la sentencia invocando que la entrega de la vivienda se hizo como acto de liberalidad y que nunca se formalizó un contrato y que por tanto no tenía sustento la condena al pago de las rentas.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 26 de julio de 2023, desestima la apelación.

Considera la Audiencia que en nuestro sistema rige el criterio espiritualista o de libertad de formas en la contratación, puede ser tanto verbal como escrito (artículo 1278 del CC). El contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse respecto de otra u otras a dar alguna cosa o prestar algún servicio (artículo 1254 del CC). El primero de ellos es válido, y solo presenta importantes dificultades probatorias que pueden ser suplidas si existen indicios suficientes para acreditar, la existencia y contenido del contrato - servicios contratados y precio pactado.

Expuesto lo anterior, no puede excluirse la existencia de un contrato simplemente por la formalidad utilizada por las partes cuando puede determinarse la concurrencia de la voluntad y el alcance de lo acordado.

En el presente caso es muy relevante el contenido de los WhatsApps aportados  a la hora de determinar la voluntad de las partes para concertar un contrato de alquiler sobre la vivienda de autos fijando en concepto de renta 300 euros mensuales, así se indica en dichas comunicaciones: "el alquiler no quedaba en 300", "quedamos en 399 y te dije que estaba bien", "del 1 al 5 tendréis los 300", "el contrato ya está hecho?". A ello debe unirse que se hicieron pagos como reconoce la propia parte demandada, incluida la fianza, y que se disfrutó del uso de la vivienda. De todo ello se deriva que en modo alguno queda justificado un acto de liberalidad sino todo lo contrario. Negar ahora la existencia del contrato y sus elementos fundamentales supone en todo punto atentar contra la teoría de los actos propios, cuando concurren todos los elementos definidores del art. 1261 del Código Civil.

La devolución de la fianza en un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda firmado el 30 de enero de 2014, con fecha 26 de febrero de 2016 se da por terminado el arriendo.

Los inquilinos presentan demanda contra el casero reclamando la cantidad de 7.301,76 euros, correspondiente a la fianza entregada, menos 48,24 euros en concepto de suministro debido de gas natural. Después reconocieron que debían la renta del mes de febrero de 2016 (1.850 euros) y aceptaron que se dedujese de la suma reclamada, que se redujo así a 5.451,76 euros.

La sentencia de primera instancia estimó parcialmente la demanda condenando al casero a pagar 5.043, 21, por considerar que debía descontarse la reparación de una caldera existente en la casa, por importe de 308,55€.

La Audiencia Provincial de Barcelona estima en parte la apelación del casero fijando la cantidad a devolver en 3.126,81 euros

Considera la Audiencia que hay que deducir 1.000 euros de la suma reclamada, conforme al siguiente razonamiento: la deuda es indiscutible (los arrendatarios tenían que pagar una cantidad concreta cada mes), los acreedores de esa deuda afirman que quedaron por pagar mil euros y los deudores no han aportado ni una sola prueba de que pagaron la totalidad de las rentas en ese período, ni muy lejano ni demasiado extenso.

No puede tomarse en consideración la invocación de que los inquilinos no cumplieron el preaviso de cuatro meses previsto en el contrato. La cláusula es en efecto ilícita, porque el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permitía y permite al arrendatario desistir del contrato siempre que lo comunique con una antelación mínima de 30 días. Por tanto, no podía exigirse a los arrendatarios, en este caso, que la comunicación fuese con 4 meses de antelación.

Dado que en el contrato se afirma que la vivienda se entregaba bien pintada y de esa forma se debía devolver, dado que, aunque los arrendatarios indican que no se les entregó pintada, esta afirmación no está confirmada por pruebas objetivas y sí matizada por la afirmación de que se les entregó estando impecable, se considera procedente aceptar en este punto la pretensión de la propiedad y deducir el coste de la pintura, reflejado por el documento 10 de la contestación, de 1.016,4 euros

En cuanto a la factura por reparación de cierre de puertas, de importe 72,60 euros. No permite deducir que se trate de conceptos imputables a los arrendatarios, por derivar de actuaciones incorrectas de éstos o del uso ordinario, en cuyo caso la estipulación novena del contrato imponía la responsabilidad a los inquilinos.

Por último, está la reparación del horno marca Teka, de importe 271,52 euros. Como en el caso del concepto anterior, tampoco hay medio de conocer la razón determinante de esta actuación, por lo que resulta imposible, a mi juicio, imputar el coste a los arrendatarios.

La devolución del precio de la opción de compra

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de opción de compra de fecha, 3 de marzo de 2018, se entrega una cantidad inicial de 15.000 euros y una duración de dos años.

Al cumplirse este plazo, el contrato fue resuelto, de tal manera que la parte arrendataria-optante hizo entrega de las llaves al arrendador y éste se hizo con ellas y tomo posesión de la vivienda.

La arrendataria optante presenta demanda solicitando la devolución de la cantidad anticipada, más el IBI y la fianza en total 17.571 €, invocando la existencia en la vivienda de humedades producidas, unas por capilaridad y otras por condensación, que imposibilitaban que la misma cumpliera con la finalidad para la que se adquirió.

La arrendadora se opone a la demanda y formula reconvención solicitando la cantidad de 5.392,27 € como indemnización por los daños y perjuicios causados en la vivienda por la parte actora-arrendataria.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda y estima en parte la reconvención condenando a la arrendataria a pagar 2.255,32 euros-

La Audiencia Provincial de Huelva, sentencia de 19 de julio de 2023, estima en parte el recurso de apelación de la arrendataria revoca parcialmente la sentencia anterior y condena a la arrendadora a pagar 12.744,68 €.

Considera la Audiencia que existe dicha discrepancia entra las partes en cuanto a entender o concluir que la resolución contractual se hubiera debido a un incumplimiento por parte de la demandada/arrendadora de las obligaciones que pudiera haber asumido en el referido contrato.

La cuestión nuclear estriba en determinar si la mencionada resolución contractual se encontraba motivada y justificada por el incumplimiento contractual de la parte demandada y, en consecuencia, si los actores tienen derecho a reclamar el reintegro de la cantidad entregada como "prima de la opción", ascendente a 15.000 €, así como el resto de las cantidades que se recogen en la demanda.

Del examen de las pruebas practicadas debe llegarse a la conclusión de que la vivienda propiedad de los demandados respecto de la que los actores tenían una opción de compra no cumplía los requisitos mínimos para su habitabilidad de acuerdo con los parámetros que respecto de esta última establece el artículo 3.1.c). c.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

No se trata, pues, de que la vivienda a comprar, tras habitarla durante dos años, por una u otra razón, no cumpliera las expectativas de la parte arrendataria-compradora, sino de que existieron causas objetivas y suficientes como para que la parte optante entendiera que, en esas condiciones de humedad, no le mereciera la pena culminar la compraventa.

De este modo, debe estimarse el recurso en este particular, entendiendo que concurre el supuesto previsto en el párrafo quinto de la cláusula Novena del contrato que ligaba a las partes (arts. 1254, 1255 y 1258 CC) , al no ser habitable la vivienda que le fue entregada a los arrendatarios-ocupantes por los motivos expuestos y sin que fuera exigible a éstos estar continuamente ventilando la misma, no utilizando la calefacción a determinada temperatura o reparando continuamente las humedades que, bien por capilaridad bien por condensación, fueran surgiendo.

Como consecuencia de lo anterior la parte demandada deberá abonar a los actores la suma de 15.000 € que recibieron en concepto de "prima de la opción".

En cuanto al IBI y la fianza no procede la devolución porque ambas cantidades forman parte de la renta de arrendamiento que estaban obligados a abonar los arrendatarios durante el tiempo que durara dicho arriendo.

En cuanto a la reconvención efectuada por la parte demandada la sentencia debe ser confirmada, en cuanto a la cantidad correspondiente a pintura y reparaciones que debió realizar la arrendadora por importe de 2.255,32 €.

Vicisitudes de un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda firmado entre dos personas físicas el  14 de julio de 2012.

El 26 de febrero de 2015, la esposa del inquilino comunica  a la arrendadora que su marido ha fallecido y ella se subroga en los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento.

Llegada la fecha de finalización del contrato, 13 de julio de 2017, éste fue prorrogado de conformidad con el artículo 10 de la LAU.

Antes de que finalizaran las prórrogas legales ambas partes, en documento de fecha 21 de noviembre de 2019, prorrogaron de mutuo acuerdo el contrato de arrendamiento de la vivienda de autos, fijando la fecha de finalización el día 30 de noviembre de 2029; ese mismo día la inquilina, en escritura pública renunció a su derecho de adquisición preferente

El día 11 de diciembre de 2019 la arrendadora entregó, en concepto de dación en pago a una sociedad mercantil, la vivienda arrendada.

El 8 de mayo de 2020, arrendadora e inquilina, en presencia de testigos suscriben un documento en el que hicieron constar: "Las partes reconocen la nulidad de pleno derecho de la prórroga del contrato de arrendamiento suscrita por las partes en fecha 21 de noviembre de 2019, careciendo la misma ab initio de efectos jurídicos, por lo que se deja expresamente sin efecto alguno desde la fecha su firma el 21 de noviembre de 2019".

La inquilina solicita y obtiene del juzgado de primera instancia sentencia declarando la nulidad del documento firmado el 8 de mayo de 2020.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 20 de julio de 2023, estima el recurso de apelación y revoca la sentencia de primera instancia.

Considera la Audiencia que no puede admitirse la argumentación de la inquilina, cuando afirma que no leyó el documento, lo firmó y que no le dieron copia alguna y que lo firmó sin leer en la creencia que ese documento suponía alargar cinco años más el plazo de duración del contrato de arrendamiento que finalizaba el día 30 de noviembre de 2019, pero no resolver el mismo, por lo que se trata de un supuesto de error por vicio en el consentimiento.

En efecto, ¿Cómo puede decir la inquilina que firmó en la creencia que ese documento suponía alargar cinco años más el plazo de duración del contrato de arrendamiento que finalizaba el día 30 de noviembre de 2019, cuando había suscrito un documento por el que prorrogaba el contrato de arrendamiento por el plazo por diez años más hasta el día 30 de noviembre de 2029?

La inquilina no firmó un solo documento, sino tres: la escritura pública de renuncia a los derechos de tanteo y retracto arrendaticios el día 21 de noviembre de 2019, el documento privado de prórroga del contrato por un periodo de diez años el mismo día 21 de noviembre de 2019 y el documento reconociendo la nulidad de la prórroga, objeto de este procedimiento, el día 8 de mayo de 2020.

En definitiva, no se ha probado que la inquilina suscribiera el documento de 8 de mayo de 2020 bajo la concurrencia de un vicio en el consentimiento (artículos 1.265 y siguientes del Código Civil), por lo que procede estimar el recurso y desestimar la demanda.

La prohibición de arrendar un inmueble hipotecado.

 

HECHOS:

En la escritura de hipoteca, que garantiza un préstamo de 350.000 euros, se estipula la siguiente cláusula:

"En caso de arrendar la finca hipotecada durante la vigencia del préstamo, el prestatario se compromete a realizarlo según el artículo 219.2 del Reglamento Hipotecario. Es decir, se deberá arrendar por una renta anual, que capitalizada al 6%, cubra la responsabilidad asegurada. De no ser así, dicho arrendamiento requerirá la autorización explícita de Bankinter"

Los propietarios del inmueble articulan demanda solicitando, entre otras cuestiones, la declaración de nulidad de la anterior cláusula.

El Juzgado de primera instancia estimó la demanda y declaró la nulidad de esta clausula

La Audiencia Provincial, estimó el recurso de apelación de la entidad prestamista precisamente en cuanto a la validez de esta cláusula.

El Tribunal Supremo, sentencia de 20 de septiembre de 2023, desestimó el recurso de casación en cuanto a esta cláusula.

Considera el Supremo que para el examen de abusividad de este tipo de cláusulas se había de estar a los siguientes parámetros:

a) Que las cláusulas que someten a limitaciones la facultad de arrendar la finca hipotecada se deben circunscribir a los arrendamientos de vivienda ex art. 13 LAU de 1994, por lo que, al generalizar, el art. 219 RH se halla desfasado con el marco legislativo vigente.

b) Que el pacto de vencimiento anticipado solo es operativo cuando se trata de arriendos gravoso o dañosos, entendiendo por tales los que suponen una minoración del valor de la finca en la perspectiva de la realización forzosa, bien por renta baja, o por anticipo de rentas.

c) Que no existe una regla única para baremizar la cuantía de la renta, y la posible desproporción depende de las circunstancias del caso.

En principio el 6% previsto en el art. 219 RH no puede considerarse "per se" desproporcionado a efectos de declarar abusiva la cláusula de referencia

La sentencia recurrida en casación aplica correctamente esta doctrina:

(i) no prohíbe el arrendamiento, sino que únicamente impone que se comunique su existencia al acreedor hipotecario.

(ii) no consta que la cuantía de la renta perjudique los derechos del arrendador y se adapta a las previsiones del art. 219 RH;

(iii) el incumplimiento de la cláusula no acarrea ninguna consecuencia gravosa para el prestatario.

A lo que debemos añadir que el motivo de casación se plantea desde el punto de vista de la protección del derecho del propietario de la vivienda, pero el art. 13 LAU en la redacción aplicable lo que protege es el derecho del arrendatario a permanecer en la misma pese a la subasta y adjudicación a un tercero, por lo que sus previsiones repercutirían en el adquirente, no en el propietario/prestatario.

El desistimiento de uno de los convivientes en un alquiler de vivienda.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda suscrito el 7 de mayo de 2019, entre los copropietarios del inmueble y un arrendatario.

El 29 de abril de 2021, el inquilino notifica a los arrendadores su voluntad de dar por terminado el arriendo con fecha 30 de abril de 2021, dejando las llaves depositadas en una notaría, y manifestando que queda en la vivienda su expareja y madre de su hija.

Los arrendadores remiten a la ocupante de la vivienda burofax en el que le indican …”usted tiene 15 días para comunicarnos si desea continuar o no con el contrato de arrendamiento y en tal caso acreditar su solvencia y probar que concurren los requisitos de relación conyugal y convivencia. Si en dicho plazo no nos da cumplida respuesta, se entenderá extinguido el arrendamiento y se promoverá demanda judicial para forzar el desalojo”

Esta carta se intentó entregar, en ese domicilio, el día 13 de mayo de 2021 a las 9 horas y 23 minutos habiendo resultado ausente y devuelto, a la oficina de Correos, a las 10 horas y 41 minutos del día 14 de mayo de 2021.

Loa arrendadores promueven demanda para la inmediata recuperación de la plena posesión de su vivienda, el juzgado de primera instancia estima totalmente la demanda y se condena a la demandada a la entrega de la posesión de la vivienda.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de veinte de julio de dos mil veintitrés, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que nos encontramos ante una relación arrendaticia urbana de vivienda, en la que no había más que un arrendatario, y, aunque esa vivienda arrendada era la familiar en la que el arrendatario convivía extramatrimonialmente con la demandada, ésta no era la arrendataria.

De esta manera cobra todo su significado el artículo 12 de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos. En el presente caso el arrendatario manifestó su voluntad de no renovar el contrato al tiempo que abandonaba la vivienda arrendada.

Es cierto que, en su día, la vivienda fue objeto de un contrato de arrendamiento, pero el arrendatario manifestó a los arrendadores, su voluntad de no renovarlo y la abandonó y nació, en favor de la conviviente extramatrimonial del arrendatario, un derecho a subrogarse en la posición de arrendatario en la relación arrendaticia que no ejercitó en plazo, por lo que, esa relación arrendaticia, quedó extinguida en su totalidad.

No cabe duda de que el requerimiento al que se refiere el apartado 2 del artículo 12 de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre tiene carácter recepticio. Pero ello no impide que se tenga por recibido cuando, como sucede en el presente caso, la carta se dirige al domicilio en el que sabemos que reside la destinataria, quién, de ser cierto que estaba ausente, no tuvo a bien desplazarse a la oficina de correos para recogerla. Resulta evidente que la destinataria no quería recibir la carta. En estos casos, debe darse por recibida la carta, como se argumenta en la sentencia del Tribunal Supremo de 2 de marzo de 2020 (se trataba, en este caso, de un telegrama).

 

Las obligaciones del usufructuario, arrendador de una vivienda.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda suscrito el 10 de enero de 2.019, con la usufructuaria de un piso, en calidad de arrendadora.

Como consecuencia de filtraciones de agua de lluvia a través de la cubierta del edificio, producidas el 11 de diciembre de 2.019, el piso arrendado resultó con desperfectos, habiéndose acreditado que la causa de dichas filtraciones es una falta de mantenimiento de la zona de la cubierta del edificio.

El inquilino demanda a la arrendadora reclamando el pago de 4.410,75 euros por los daños, más la obligación de hacer de reparación del origen que cuantifica en 4.500 euros.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que la arrendadora demandada carece de legitimación pasiva por su condición de usufructuaria de dicha vivienda, y que siendo la causa de los daños el deterioro de la impermeabilización de la cubierta comunitaria, los daños no son imputables a la demandada sino a la Comunidad de Propietarios.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 7 de julio de 2023, desestima el recurso de apelación del inquilino y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que la cuestión que se plantea es el alcance el alcance de la obligación de reparar que soporta el arrendador en los casos, como el presente, en que el origen o la causa de daño sufrido no se encuentra en la propia vivienda arrendada, sino que se localiza en un elemento ajeno como pueden ser los elementos comunes del inmueble; en nuestro caso, la cubierta del edificio que tiene la consideración de elemento común.

La cuestión ha sido resuelta por el Tribunal Supremo en la sentencia de 29 de febrero de 2.012, en la que fijó como doctrina jurisprudencial que el arrendador no está obligado a reparar los daños causados en la finca arrendada producidos por defectos existentes en elementos comunes del edificio.

La aplicación de la doctrina expuesta al caso de autos nos lleva a concluir también que, al derivar las filtraciones de agua de lluvia en la vivienda arrendada, de una falta de mantenimiento de un elemento común, como lo es la cubierta del edificio, la arrendadora no responde frente al arrendatario de los daños ocasionados por dichas filtraciones.

Y no podemos olvidar que la arrendadora no es propietaria de ninguno de los pisos que componen el edificio, siendo únicamente usufructuaria de la vivienda arrendada al demandante, con lo que, ni puede responder de los daños sufridos en la vivienda por falta de mantenimiento de un elemento común del edificio, ni cabe imponerle la obligación de llevar a cabo la reparación de tal elemento común.

Desistimiento anticipado en un arrendamiento de local de negocio

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de local de negocio suscrito 1 de enero de 2012 con una duración de 23 años.

En dicho contrato se pacta una penalización de 50.000 euros a cada una de las administradoras de la sociedad arrendataria, por rescisión del contrato durante su vigencia y prórrogas, salvo caso de fuerza mayor.

La sociedad arrendataria desiste del arriendo con fecha 1 de abril de 2018.

A demanda de la arrendadora, el juzgado de primera instancia condena a cada una de las administradoras a pagar 50.000 euros a la arrendadora.

La Audiencia Provincial de Guadalajara, sentencia de dieciséis de enero de dos mil veintitrés, estima en parte el recurso de las demandadas y reduce la cantidad a pagar a para cada una de ellas a 36.232 euros.

Considera la Audiencia que no procede estimar la existencia de fuerza mayor invocada por la parte apelante.

Fuerza mayor ha de consistir en una fuerza superior a todo control y previsión (STS 20/07/2000), y para ponderar su concurrencia habrá de estarse a la normal y razonable previsión que las circunstancias exijan adoptar en cada supuesto concreto, o inevitabilidad en una posibilidad de orden práctico.

Requiere para su apreciación de la concurrencia de los requisitos de la imprevisibilidad y la inevitabilidad "mediante una prueba cumplida y satisfactoria, incumbiendo la carga de la prueba a quien alega la existencia del caso fortuito o la fuerza mayor" debiendo haber "una total ausencia de culpa), porque la culpa es incompatible con la fuerza mayor y el caso fortuito. (STS 18/12/2006)

Trasladando dicha jurisprudencia al presente caso, como muy acertadamente señala la sentencia recurrida, en el presente caso no concurren los requisitos de imprevisibilidad e inevitabilidad. La cuantía de la renta fijada al celebrar el contrato de arrendamiento de los locales de 3000 euros, más un importe variable y los gastos y la duración del contrato, 23 años, es evidente que no pueden considerarse hechos imprevisibles y menos inevitables pues, si la renta era muy superior a la establecida en el mercado para locales semejantes, las arrendatarias tenían que haberlo determinado previamente mediante un estudio de mercado, teniendo ellas la capacidad de decisión de suscribir o no el contrato en dichas condiciones.

No se puede alegar como un hecho imprevisible la superveniencia de una crisis, puesto que, en la actividad económica, y en concreto en los negocios de asesoría fiscal, la alternancia de épocas de bonanza y de crisis es algo habitual, pese a lo cual se concertó un contrato de arrendamiento por un tiempo prolongado, 23 años, y con una determinada renta.

En cuanto a la moderación de la indemnización, en el presente caso hay una  cláusula penal para el incumplimiento total de la obligación de permanecer el tiempo pactado en arrendamiento en los locales; no se pacta la aplicación de la cláusula penal para el incumplimiento defectuoso o parcial, por lo que es posible la aplicación de la facultad moderadora prevista en el art. 1154 CC del importe fijado como pena, tal como argumenta la parte recurrente.

Así pues, atendiendo a que la cláusula penal por importe de 50.000 euros por cada una de las arrendatarias contempla el incumplimiento total del contrato por parte de la entidad arrendataria en cuanto al tiempo de duración establecido, que se fijó por 23 años (276 meses), y el contrato de arrendamiento se mantuvo desde la fecha de 1 de enero de 2012 hasta el 1 de abril de 2018 (76 meses), en que se desistió unilateralmente por las arrendatarias, resulta evidente que la indemnización fijada en la cláusula duodécima para el caso de resolución unilateral y anticipada es desproporcionada, procediéndose a moderar dicha cantidad de forma proporcional al tiempo que faltaba para finalizar el contrato, resultando la cantidad de 36.232 euros para cada una de las arrendatarias, cantidad que se considera equitativa y ponderada a los términos pactados por las partes.