HECHOS:
Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 31 de
julio de 2017
Adjudicación de la vivienda arrendada, en procedimiento de
ejecución hipotecaria, en fecha 28 de febrero de 2018.
Abandono de la vivienda por la inquilina el día 5 de
abril de 2019, por auto judicial que ordenaba el desalojo y lanzamiento de
los terceros ocupantes. Hasta ese momento la inquilina creía que su arrendador seguía
siendo legítimo propietario de la vivienda por ella arrendada.
La inquilina presenta demanda contra su arrendador
reclamando la cantidad de 7.940 euros, correspondientes a tres
conceptos: a) Devolución de la fianza, b) alquileres pagados al demandado con
posterioridad a la adjudicación de la finca por parte del Banco Santander, c)
pago de cuotas de la comunidad de propietarios.
La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la
demanda.
La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de dieciocho
de julio de dos mil veintidós, desestima la apelación del casero y confirma la
sentencia anterior.
Considera la Audiencia que la restitución de la fianza regulada
en el art. 36.4 LAU se configura como un derecho de crédito, del que es deudor
el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las
responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la
fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución). Ello supone una
previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida
la relación arrendaticia ("...al final del arriendo") y siempre que
el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un
lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el
arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado). En este sentido, la
LAU establece un tiempo de cumplimiento de restitución dentro del mes siguiente
a la fecha de la entrega de las llaves. En el caso, al casero incumbía la carga
de probar la devolución de la fianza, por aplicación de las reglas de
distribución de la carga probatoria (art. 217 LEC). Y, en este sentido, la
alegación exonerativa del demandado consistente en que la parte actora
incumplió su obligación de pago de la renta durante el tiempo de vigencia del
contrato, debió ser objeto de la oportuna prueba, la que en modo alguno consta
en las presentes actuaciones.
En cuanto a los alquileres que se reclaman, desde el momento
en que se dictó el auto de adjudicación, se resolvió ipso iure el contrato de
arrendamiento (art. 13.1 de la LAU en la redacción dada la mismo por la Ley
4/2013, de 4 de junio) y, por ello dejó, de existir la obligación del pago de
la renta por parte de la demandante al demandado y, por tanto, de dicho pago
indebido surge la ineludible obligación de restituirlo (art. 1.895 del CC). Es
por ello que debe mantenerse el pronunciamiento de condena al pago del importe
de 1.300 euros en concepto de rentas abonadas indebidamente por la arrendataria
al demandado cuando éste ya no era propietario de la vivienda. La alegación al
respecto formulada por el recurrente de que no consta que Banco Santander
notificase directamente a la demandante de que era el nuevo propietario, en
realidad, no hace sino redundar en la afirmación da la parte demandante que
sostiene su pretensión.
Finalmente, en cuanto a la tercera y última acción de
reclamación ejercitada al amparo del art. 1.158 del CC debe recordarse que la inquilina
acreditó que fue requerida judicialmente por el Juzgado de Primera Instancia
núm. 39 de Barcelona, con relación a una demanda de ejecución de títulos
judiciales instada por la comunidad de propietarios donde se halla la finca
arrendada, por impago de las cuotas de la comunidad por parte del demandado.
Según certificación expedida por la Letrada de la Administración de Justicia
del Juzgado de Primera Instancia núm. 39 de Barcelona, la hoy demandante
ingresó en tal concepto en la cuenta de dicho procedimiento la suma total de
4.980 euros y de esa certificación se advierte que era una deuda que el
demandado mantenía con la comunidad de propietarios, antes de la adjudicación.
