Consultas legales - 807 520 008

viernes, 30 de abril de 2021

Propiedad Horizontal. Mayoría necesaria para instalar un ascensor “ex novo”

 

HECHOS:

En una junta de propietarios se somete a votación la instalación ex novo, -por primera vez- de ascensores, con repercusión del gasto a todos los propietarios (viviendas, locales y garajes). Al no obtenerse la mayoría necesaria, se procedió a la votación de un segundo acuerdo, de instalación de ascensores, con exoneración de contribuir a este gasto a los locales comerciales y garajes, lo que obtuvo la mayoría necesaria de propietarios y cuotas.

Como consecuencia del anterior, en el acuerdo tercero se acordó establecer una derrama extraordinaria a satisfacer exclusivamente por los propietarios de viviendas.

Los propietarios de viviendas de la planta baja impugnan esos acuerdos por considerar que son contrarios a la ley y a los estatutos.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda y declara nulos los acuerdos.

La Audiencia Provincial revoca esa sentencia y declara válidos los acuerdos

El Tribunal Supremo, sentencia de 12 de abril de 2021, desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que de acuerdo con los arts. 10.1 y 17.2 de la LPH procede la instalación de ascensor, aun cuando el importe exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, cuando el acuerdo haya sido objeto de aprobación por la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación, como en este caso.

Esencialmente lo que discuten los recurrentes es la repercusión de la exención de pago de los locales. Esta sala, (STS 7/11/2011 y 13/09/2010) entiende que: "En definitiva, para la adopción de los acuerdos que se hallen directamente asociados al acuerdo de instalación del ascensor, aunque impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, se exige la misma mayoría que la Ley de Propiedad Horizontal exige para tal acuerdo".

De la referida doctrina se deduce que el acuerdo destinado a la distribución de los gastos de instalación, se ha de aprobar con idéntico sistema de mayorías que el acuerdo de instalación del ascensor, es decir, por mayoría y ello con el fin de no obstaculizar la política legislativa de la LPH tendente a la eliminación de barreras arquitectónicas que dificultan el desenvolvimiento de personas con discapacidad.

Por tanto, es posible una distribución de gastos que no coincida con la cuota de participación en elementos comunes, en casos como el analizado, pues el propio art. 9 de la LPH permite que se contribuya con arreglo "a lo especialmente establecido", acuerdo que al estar "asociado" al de instalación se aprueba por mayoría, pero que no podrá lesionar gravemente a ningún propietario (STS 23/12/2014).

Por otro lado, no consta un grave perjuicio a los demandantes (art. 18 LPH), pues como ya hemos reflejado, en la sentencia recurrida se pondera que las obras han provocado la eliminación de barreras arquitectónicas que facilitan el acceso a los bajos, eliminando mediante rampas y rellanos una cota de 1,12 metros y les revaloriza el piso.

lunes, 26 de abril de 2021

La enervación de un desahucio por falta de pago

 

HECHOS

Demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad.

La entidad demandada invoca que no se había efectuado requerimiento de pago fehaciente que impidiera la enervación.

El juzgado de primera instancia estima en parte la demanda: condena al pago de la cantidad reclamada y declara enervado el desahucio.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación de la arrendadora y declara resuelto el arrendamiento porque no procedía la enervación, entiende que los requerimientos aportados como documentos 5 y 7 de la demanda se ajustan a los requisitos que exige la jurisprudencia para impedir la enervación.

El Tribunal Supremo, sentencia de 29 de marzo de 2021, estima el recurso de casación de la arrendataria, revoca la sentencia de la Audiencia y confirma la sentencia de primera instancia.

Recuerda el Supremo que esta sala tiene declarado que el requerimiento ha de serlo por impago de renta o cantidades asimiladas, ha de ser fehaciente y con la claridad suficiente.

Pues bien, el documento nº 5, que contenía los conceptos y el importe de las cantidades adeudadas, fue renunciado por la parte demandante, ante las alegaciones de falta de autenticidad de la demandada, por lo que le estaba vedado al tribunal de apelación valorar su contenido.

Examinado el requerimiento de 12 de abril de 2017 (doc. 7), único que podemos analizar, aparece redactado en estos términos:

En consecuencia, les requerimos: "a. Para que procedan a pagar la renta convenida en los términos acordados en el contrato de 10-02-2012. "b. Para que procedan a pagar los atrasos correspondientes.

No hace referencia alguna a los conceptos ni a las cantidades concretas adeudadas, por lo que no puede evitar la enervación del desahucio. Por lo tanto, procede estimar el recurso de casación declarando que la arrendataria podía enervar la acción de desahucio mediante la consignación que, de hecho, efectuó.

miércoles, 21 de abril de 2021

Efectos de la novación en un contrato de arrendamiento

 

HECHOS:

Con fecha 2 de junio de 1975, se firma contrato de arrendamiento de “local estudio primera”.

Con fecha 8 de noviembre de 2001 las partes suscribieron un contrato, en documento privado, bajo la rúbrica "Anexo al contrato de arrendamiento de fecha 2 de junio de 1975”.

En dicho documento, con efectos de 1 de febrero de 2002, entre otras cuestiones, se modifica el objeto del presente contrato, establecido como local estudio primera, por la anterior vivienda portería y se fija la renta en la cantidad de 15.000 (quince mil) pts. mensuales quedando incluidos los gastos de escalera e I.B.I., renunciando la propiedad a la aplicación sobre la misma de las variaciones experimentadas por los índices de Precios de Consumo.

Además, se hace constar que, con excepción de la novación de la renta y cambio de ubicación de la vivienda arrendada pactados en las cláusulas anteriores, las partes ratifican expresamente el contrato de arrendamiento cuya clase y número se especifican en el encabezamiento del presente anexo.

El arrendador interpone demanda solicitando el desalojo de la vivienda por entender que el contrato quedó extinguido el 1 de febrero de 2018, por expiración del plazo.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que se trata de un arrendamiento sujeto a la prórroga forzosa de la LAU 1964.

La Audiencia Provincial revoca la sentencia anterior y estima la demanda de desalojo, por entender que se ha producido una novación extintiva del contrato de fecha 2 de junio de 1975, y el arrendamiento se rige por la LAU 1994

El Tribunal Supremo, sentencia de 31 de marzo de 2021, estima el recurso del inquilino , revoca la sentencia de la Audiencia y declara que no procede el desalojo.

Considera el Supremo que el contrato de 8 de noviembre de 2011 no tiene el carácter de novación propia o extintiva, pues ni el efecto extintivo se declara "terminantemente" por las partes, ni de los términos del contrato puede deducirse una voluntad concorde en tal sentido, ni hay una absoluta incompatibilidad entre las obligaciones reflejadas en el contrato de 1975 y en su anexo de 2001 (art. 1.204 CC). Aun aceptando que el cambio del inmueble arrendado, dentro del mismo edificio, y la sustancial elevación de la renta pactada, afectan a las prestaciones esenciales del contrato (art. 1.543 CC), ello no es suficiente para, al margen de la verdadera voluntad de las partes, provocar una novación extintiva pues la variación del objeto o de las condiciones principales del contrato constituye precisamente una de las modalidades (novación objetiva) que pueden revestir los acuerdos novatorios modificativos. Por tanto, la variación del objeto o condiciones principales, por sí sola, no provoca el efecto extintivo ni es incompatible con la subsistencia del contrato novado (art. 1203.1º CC; y sentencias 4 de marzo de 2006 y 261/2020, de 8 de junio).

Por otra parte, en el documento de 8 de noviembre de 2011 las partes no declaran su voluntad de dar por finalizado el contrato de 1975 y su sustitución por otro nuevo, ni de los términos en que está redactado puede deducirse esa voluntad extintiva y de sustitución como voluntad presunta, pues esta apreciación no resulta conforme con una interpretación literal de su contenido.

Por lo tanto, la calificación jurídica más ajustada a la naturaleza de lo pactado en el documento de 8 de noviembre de 2011, con arreglo a su interpretación literal, ajustada a la verdadera voluntad de las partes según resulta de las reglas hermenéuticas legales y jurisprudenciales reseñadas, es la propia de una novación meramente modificativa del contrato de arrendamiento suscrito el 2 de junio de 1975. En consecuencia, la relación arrendaticia entre las partes sigue sujeta al régimen de la LAU 1964 y, por tanto, al sistema de prórroga forzosa de su art. 57.

lunes, 12 de abril de 2021

LAU 1994. La extinción de un arrendamiento de vivienda con garajes.

 

HECHOS:

En fecha 1 de agosto de 1998, se suscribe arrendamiento de la vivienda y de unas plazas de garaje sitas en el mismo edificio, todo ello propiedad de una sociedad limitada.

En fecha 12 de agosto de 2016, unos particulares adquirieron la propiedad de la vivienda (no de las plazas de garaje) en una subasta celebrada por la Agencia Tributaria.

En fecha 4 de enero de 2017, los propietarios formalizaron un acta de requerimiento, previo al desahucio, dirigido a los inquilinos "para que en el plazo de quince días a contar desde la notificación desalojen la indicada vivienda y hagan entrega de las llaves del mismo en la Notaría".

Después de las citadas actuaciones, los propietarios interpusieron demanda en la que ejercitaron una acción de desahucio por expiración del término contractual.

El juzgado de primera instancia estimó íntegramente la demanda y declaró extinguido el contrato de arrendamiento de 1 de agosto de 1998 respecto de la vivienda y de los anejos por expiración del plazo.

La Audiencia Provincial estimó la apelación y desestimó la demanda, por considerar que los actores solo pueden ejercitar la acción de desahucio del inmueble del que son propietarios y el contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende en la demanda tiene varios objetos, la vivienda de su propiedad y los garajes propiedad de un tercero ajeno al procedimiento.

El Tribunal Supremo, sentencia de 31 de marzo de 2021, estimó el recurso de los propietarios, revocó la sentencia de la Audiencia y declaró extinguido el alquiler por expiración del plazo.

Considera el Supremo que, la Audiencia ha errado en la calificación jurídica del supuesto de hecho, al estimar que nos encontramos ante un supuesto de resolución del contrato, y no de extinción de la relación arrendaticia por expiración del término de su duración y de una eventual tácita reconducción.

La tácita reconducción no provoca una prórroga o ampliación del plazo del mismo contrato anterior, pues, en caso de producirse, da lugar a un nuevo contrato, a un nuevo arrendamiento, lo que requiere, como requisito esencial, la concurrencia de la voluntad de las partes que consientan en obligarse sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato (arts. 1254, 1261 y 1262 CC). Una cosa es que el Código civil fije un criterio de interpretación legal de la voluntad presunta de las partes, a fin de suplir la omisión de unas declaraciones expresas de voluntad, mediante la figura de la tácita reconducción, y otra distinta es desnaturalizar el carácter contractual de la relación jurídica que nace de esa tácita reconducción, admitiendo la existencia de un nuevo contrato que vincule a una de las partes, en este caso a los propietarios de la vivienda, no sólo sin su consentimiento, sino aun en contra de su voluntad expresa.

La solución es, por tanto, la inversa al caso de la resolución por incumplimiento de un contrato único de arrendamiento de objeto plural, en el que la facultad resolutoria, salvo que otra cosa resulte de la interpretación del contrato, requiere su ejercicio conjunto por la totalidad de los propietarios de las cosas arrendadas de forma unitaria. En el caso de la tácita reconducción de un contrato único sobre una pluralidad de objetos, es necesario que la voluntad presunta favorable sea predicable de la totalidad de los potenciales arrendadores. Lo contrario implicaría someter de forma forzosa al propietario disconforme a un nuevo vínculo contractual, contrariando no sólo los preceptos y jurisprudencia que se citan en los motivos del recurso, sino incluso la misma naturaleza esencialmente voluntaria de los contratos (arts. 1254 CC y 31.3 CE), y la interdicción general de que la validez y cumplimiento de los contratos puedan dejarse al arbitrio de uno de los contratantes (art. 1256 CC).

lunes, 5 de abril de 2021

Propiedad Horizontal. La salida de humos de un local.

 

HECHOS:

Los propietarios de un local en planta baja, en el que se venía desarrollando la actividad de bar hasta junio de 2014, para actualizar la licencia municipal deciden acometer una serie de obras, entre las que se encontraba el desmantelamiento de salida de humos existente y la instalación de otra chimenea de acero que discurría por la fachada del patio con desembocadura en cubierta a 1,00 m por encima de las edificaciones, comunicando a los responsables de la Comunidad dicha circunstancia, aunque entendía que para la ejecución de dicha instalación no requería de autorización previa de la Junta de Propietarios.

Sin embargo, la Comunidad, en junta convocada al efecto, acordó no aprobar la referida instalación.

Los propietarios del local presentan demanda impugnando esos acuerdos.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia provincial estima la apelación declarando nulos los acuerdos de la Comunidad.

El Tribunal Supremo, sentencia de 3 de marzo de 2021, desestima el recurso de casación de la Comunidad y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que debe en primer lugar analizar el contenido de los estatutos de la comunidad y en concreto en el art. 11 antes transcrito se establece la posibilidad de desarrollar en los locales toda clase de actividades comerciales o industriales, instalando motores o maquinarias sin más limitación de las que resulten de las ordenanzas municipales. A lo que añade el art. 13 que podrán colocarse instalaciones de extracción de humos, aireación, ventilación o insonorización, instalaciones que habrá de sufragar a su costa el dueño del local. Terminando el art. 13 por concretar que "no podrá oponerse la Junta de Propietarios a estas instalaciones si de ellas no resulta molestia o perjuicio para nadie".

Del tenor de estos párrafos de los estatutos se puede deducir que el local se podía dedicar a servicio de bar, como con antelación lo hacía, y que puede efectuar instalaciones de extracción de humos, por lo que la interpretación que ha efectuado la Audiencia Provincial se ajusta a derecho (art. 7.2 LPH).

Entiende el recurrente que las instalaciones que aceptan los estatutos solo son las realizadas dentro del local, pero a ello debe objetarse que los estatutos no establecen dicha limitación, sino más bien al contrario eximen de autorización instalaciones que por su naturaleza deberían aprobarse en Comunidad. Dichos estatutos mientras no se modifiquen por unanimidad, son la norma que rige la comunidad de los propietarios y a la que deben atenerse todos los comuneros.

Por lo expuesto debemos concluir que los estatutos autorizaban las instalaciones de evacuación de humos, siendo un hecho probado que simplemente estaba anclada a la fachada, sin que se haya probado que afecte al forjado, constando que no produce molestia o perjuicio que sea constatable, al no perjudicar luces ni usos de los comuneros y sin que fuese precisa la autorización de la comunidad, la cual fue previamente informada antes de iniciar la instalación de la tubería.