La novación de un contrato de arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 23 de marzo de 2015, pactado por un plazo de tres años, hasta el 22 de marzo de 2018, prorrogándose posteriormente un año más, hasta el 22 de marzo de 2019. El arrendador es una SAU.

En ese momento, 22 de abril de 2019, las partes suscribieron una novación modificativa por la que se prorrogó la duración del contrato por tres años más, hasta el 21 de abril de 2022.

Llegado ese momento y previa notificación de fin de contrato la arrendadora insta demanda de desahucio por extinción del contrato.

Los demandados no se personaron ni contestaron la demanda, siendo declarados en rebeldía.

El juzgado de primera instancia desestimó la demanda.

La Audiencia Provincial de Tarragona, sentencia de 26 de marzo de 2026, desestima íntegramente el recurso de apelación de la sociedad arrendadora.

Considera la AP que la controversia en esta alzada se centra en la naturaleza jurídica del documento suscrito por las partes en fecha 22 de abril de 2019. La resolución recurrida considera que dicho documento constituye un nuevo contrato de arrendamiento celebrado tras la extinción del contrato inicial, por lo que resulta de aplicación la normativa vigente en ese momento. La parte apelante sostiene que dicho documento constituye una novación modificativa del contrato de arrendamiento suscrito en 2015.

Cuando en fecha 22 de abril de 2019 las partes suscribieron el documento que han denominado de "Novación modificativa del contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 23 de marzo de 2015",el contrato de arrendamiento de vivienda de 23 de marzo de 2015 ya no estaba vigente.

A partir del 22 de marzo de 2019, habiendo permanecido la parte arrendataria disfrutando al menos quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, operó la tácita reconducción del contrato inicialmente suscrito al amparo del artículo 1566 del Código Civil español.

La tácita reconducción no supone una prórroga del contrato anterior, sino que es un nuevo contrato con la vigencia inherente a la tácita reconducción.

De modo que cuando en fecha 22 de abril de 2019 las partes suscribieron el documento denominado "Novación modificativa del contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 23 de marzo de 2015”, en realidad no estaban llevando a cabo una novación modificativa del contrato de arrendamiento de vivienda de 23 de marzo de 2015, toda vez que dicho contrato ya se había extinguido.

Y por tanto lo que estaban suscribiendo era un nuevo contrato de arrendamiento, como afirma la sentencia de instancia.

Este nuevo contrato se suscribió en fecha 22 de abril de 2019, estando ya vigente el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, debiendo estarse a lo dispuesto en el artículo 9 del mismo que prevé una duración mínima, en beneficio del arrendatario, de siete años cuando el arrendador es persona jurídica.

Duración de un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 8 de enero de 2013. El plazo de duración pactado fue de 1 año y 24 días. El contrato se ha ido prorrogando conforme al régimen legal aplicable.

Con fecha 16 de enero de 2025 la arrendataria recibió burofax remitido por la arrendadora comunicando su voluntad de no renovar el contrato.

La entidad arrendadora ejercitó una acción de desahucio frente a la arrendataria basándose en la expiración del plazo contractual y en la reclamación de determinadas cantidades de renta adeudadas (1.355,36 €).

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda, considerando que la comunicación efectuada sobre no prórroga se realizó sin la antelación suficiente.

La Audiencia Provincial de Navarra, sentencia de 17 de marzo del 2026, estima en parte la apelación de la arrendadora y declara resuelto el contrato.

Considera la AP que si el arrendatario permanece en la posesión de la vivienda más de 15 días tras la finalización del contrato y el arrendador no exige la devolución de la posesión, establece el art. 1566 CC que surge un nuevo contrato con los mismos pactos esenciales (renta, resto de obligaciones de ambas partes...) salvo la cuestión referida al plazo, que se determina conforme a las reglas supletorias del Código Civil (art. 1581).

Tal como ha quedado señalado, a partir de que finalizaran las prórrogas del art. 9 y las del art. 10 LAU, el contrato entró en una situación de tácita reconducción. Y esa situación se prolongó por periodos anuales puesto que la renta se había pactado por anualidades (con independencia de que se fraccionase el pago mes a mes). En efecto, en el contrato de arrendamiento se convino que el importe de la renta era de 4.719,60 € al año y que la renta se pagaría por mensualidades anticipadas. Pero lo trascendente, como decimos, de cara a la duración del contrato "reconducido" es el modo en el que se fija la renta, y no el modo en el que se paga, y en el presente caso la renta se fijó por anualidades por lo que la reconducción se producía anualmente.

Esta situación cambia cuando el 15 de enero de 2025 la entidad arrendadora envió a la arrendataria un burofax que fue recibido el día 16 dando por finalizado el arriendo. Dado que la tácita reconducción anual del contrato en liza se producía cada 31 de enero y la arrendataria recibió la denuncia del contrato el día 16, el preaviso de no renovación se llevó a cabo en plazo (ex art. 5 CC), debiéndose dar por extinguido el contrato en cuestión.

En cuanto a la reclamación de alquileres, no puede estimarse esta pretensión. Por un lado, se encuentra el dato de que, según el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, el método de pago de las rentas y cantidades análogas era mediante el giro de recibos en la cuenta bancaria de la parte arrendataria por parte de la propiedad. De esta forma era la entidad arrendadora la que tenía que realizar la acción de cobro. En segundo lugar, la parte actora no ha aportado demostración alguna de que algún recibo hubiera sido devuelto por no haber sido pagado. A pesar de que tal circunstancia o extremo fue solicitado por la arrendataria, la única prueba válida era la de aportar al proceso los recibos girados en la cuenta de la inquilina que hubieran sido devueltos, y tal cosa no se ha producido.

“No conviene mezclar churras con merinas”

 

HECHOS

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de mayo de 2008, Se pactó un plazo de duración de 8 años, y una renta de 400 euros mensuales. El plazo fijado en el contrato se superó, sin que ninguna de las partes instase la extinción del arrendamiento.

La arrendadora emitió burofax en fecha 20 de septiembre de 2022, comunicando al arrendatario el vencimiento del contrato, y la extinción de éste a fecha 31 de octubre de 2022.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda, condenando en costas a la demandante. El contrato de arrendamiento estaba en tácita reconducción, y la prórroga legal finalizaba el 1 de mayo de 2023, por lo que la actora no podía pretender una extinción del contrato a fecha 31 de octubre de 2022.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de veintidós de enero de dos mil veintiséis, estima el recurso de apelación de la arrendadora en el único sentido de revocar el pronunciamiento relativo a las costas, que no se imponen a ninguna de las partes.

Considera la Audiencia que en este caso la aplicación de la tácita reconducción de los arts. 1566 y 1581 CC supondría la renovación del contrato entre las partes mes a mes. Si se examina el contrato se aprecia con toda claridad que ambas partes previeron una renta cuantificada con carácter mensual.

Eso sí, una vez admitido que la arrendadora estaba facultada en fecha 20 de septiembre de 2022 para notificar al arrendatario su intención de dar por finalizado el contrato de arrendamiento, y requerirle para desalojar la vivienda y entregar la posesión con efectos a 31 de octubre siguiente, debe entrarse a analizar si el requerimiento enviado era válido y eficaz a tal fin.

En la misma comunicación, la actora notificaba al demandado la actualización de la renta, requiriéndole para el abono de la nueva cuantía a partir de la mensualidad de octubre de 2023, e invitándole incluso a aportar una actualización contradictoria en caso de disconformidad con las operaciones matemáticas o con los porcentajes a aplicar; y, a la vez, le notificaba su voluntad de dar por finalizado el contrato con efectos a 31 de octubre de 2023. Se trata, desde luego, de dos mensajes contradictorios entre sí, que podían llevar a confusión al destinatario.

La AP ya se ha pronunciado en el sentido de que la comunicación dada por el arrendador, en los términos del art. 10 LAU, expresando su voluntad de que no se prorrogue el contrato a su vencimiento, y requiriendo al arrendatario para el desalojo y entrega de la posesión a la fecha de su vencimiento, ha de ser clara, terminante e inequívoca sobre la voluntad del remitente. En este caso, ese requisito no se cumple en la comunicación vertida por la arrendadora, en la medida en que contiene apartados aparentemente contradictorios entre sí. Y, cuando se intenta buscar una interpretación coherente e integradora de todos ellos, pueden darse distintas interpretaciones y significados al conjunto de la carta.

Con independencia de cuál de las posibles interpretaciones sea la más ajustada, la propia existencia de varias posibles interpretaciones ha de ser un argumento suficiente para impedir que prospere la pretensión de la arrendadora.

Si bien la existencia de dudas interpretativas en el documento de 20 de septiembre de 2022 debe suponer la desestimación de la demanda, esas mismas dudas han de suponer también que no se impongan, de modo automático, las costas a la actora.

La duración de la tácita reconducción en un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de septiembre de 2014, con una duración de un año, prorrogable a cinco.

El 4 de octubre de 2022 se comunica al inquilino que el contrato se encontraba en tácita reconducción y finalizaría el 30 de noviembre de 2022.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda de resolución del arriendo por considerar que el arrendador, que había notificado como fin del contrato el 30 de noviembre de 2022, con fecha 1 de diciembre de 2022, envió al inquilino un nuevo burofax pero que, llegado el vencimiento pretendido de contrario, el demandante siguió consintiendo tanto la ocupación de la vivienda arrendada, como el pago de las rentas, hasta el día en que interpone la demanda (abril de 2023). Por ello, considera que en virtud del artículo1.566 del Código Civil, si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por lo que, habiéndose fijado en este caso la duración del arrendamiento en un año, debe entenderse que existe tácita reconducción por un año más, extinguiéndose el contrato en fecha 29 de agosto de 2024.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 13 de noviembre de 2025, no comparte ese criterio y estimando el recurso de apelación del arrendador declara resuelto el contrato de arrendamiento.

Considera la AP que el en presente supuesto la cuestión objeto de debate se circunscribe a si la tácita reconducción debe ser anual o mensual.

Conforme al art. 1581 del Código Civil en el supuesto analizado el contrato entró en la tácita reconducción del artículo 1.566 del Código Civil, por meses, al estar fijada la renta por meses conforme a la cláusula tercera en la que claramente se indica que "la renta mensual será de 800 euros".

De forma que la tácita reconducción operaba por plazos mensuales, pues la renta estaba fijada en una cantidad mensual (800 euros), de modo que se iba renovando mes a mes, del 1 a 31 de cada mes.

Consta remitido burofax al domicilio arrendado, entregado el día 4 de octubre de 2022 indicando al arrendatario que el contrato finalizaba el día 30 de noviembre de 2022.

Consecuencia de lo dicho es que el requerimiento de 4 de octubre de 2022 evitó que la tácita reconducción operara de nuevo, debiendo recordar que, para evitar la tácita reconducción, el único requisito que establece el artículo 1.566 del Código Civil es que el arrendatario permanezca en el uso de la finca el arrendatario más de quince días sin expresión de voluntad en contra del arrendador. Pero esa manifestación en contra basta con expresarla antes de que transcurra ese plazo de quince días, lo que se hizo en este caso.

Finalmente, debemos recordar que el Tribunal Supremo ha declarado de forma reiterada que el cobro de rentas después del requerimiento no implica consentimiento a la renovación del contrato ni supone que entre en juego la tácita reconducción.

La tácita reconducción en los arrendamientos de vivienda

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Navarra, de fecha 26 de noviembre del 2025, ofrece un interesante examen acerca de la tácita reconducción en un arrendamiento de vivienda.

Recuerda en primer lugar, que conforme a su propia sentencia de 20 de febrero de 2023:

La tácita reconducción a que se refiere el art. 1.566 CC, da lugar en realidad a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes; consentimiento que se entiende producido por la permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa arrendada por el término de quince días una vez finalizada la vigencia temporal del contrato, y ello con la aquiescencia del arrendador que deja pasar dicho plazo desde la extinción sin requerir al arrendatario a fin de que proceda a la devolución de la posesión del inmueble. Se entiende que el citado art. 1.566 CC, da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento ("si al terminar el contrato",dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no ha de coincidir -salvo casos especiales- con el inicialmente previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito. De lo dispuesto por el art. 1.581 CC, al que se remite a estos efectos el 1566, se desprende la duración a que ha de referirse la "reconducción", pues este artículo, para el caso en que no se fije duración al arrendamiento, acude al criterio lógico de la fijación de la renta ("se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario").

Y no pude aplicarse un régimen de la tácita reconducción de la LAU, porque no lo tiene.

Es lo cierto que la STS 530/2018, de 26 de septiembre fijó la buena doctrina de que el plazo del nuevo contrato que surge por tácita reconducción lo es por años al establecerse en el contrato una renta anual, si bien el pago de la misma se articule por meses anticipados.

A diferencia de lo que sucede con la prórroga legal del art. 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la figura de la tácita reconducción no exige plazo de preaviso alguno a fin de poner en conocimiento el arrendador su voluntad de no renovar, por lo que no es exigible la comunicación con un plazo de preaviso determinado sino, simplemente, que el arrendador comunique su voluntad de dar por finalizado el contrato antes del transcurso de los quince primeros días tras finalizar el contrato.

En definitiva:

1. No hay plazo para preavisar el fin del contrato de arrendamiento, según lo pactado, y después de cumplido el plazo máximo de prórroga forzosa a voluntad del arrendatario.
2. La comunicación del arrendador al arrendatario es necesaria para que no se produzca la tácita reconducción de art. 1.566 CC.
3. No viene legalmente dispuesta ninguna forma especial para efectuar esta notificación, así que no se requiere que sea fehaciente

Finalización judicial de un contrato verbal de alquiler de vivienda

 

HECHOS:

Contrato verbal de arrendamiento de vivienda, suscrito -sic- el 1 de diciembre de 2001, por una renta de 240 € pagaderos por meses anticipados.

El arrendador presenta demanda por expiración del plazo.

El inquilino se opone invocando que ha seguido pagando las rentas, que han sido aceptadas por el arrendador, lo que supone un consentimiento tácito a la prórroga del contrato, por lo que el mismo no estaría extinguido y que el requerimiento aportado con la demanda no ha sido entregado en la persona de la demandada ni mucho menos firmada por ésta, ignorando hasta el presente procedimiento el tenor literal de la misma.

El juzgado de primera instancia estima la demanda de desahucio.

La Audiencia Provincial de Cantabria, sentencia 11 de septiembre del 2025, estima la apelación del inquilino y revoca la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que la hipótesis que ofrece la inquilina sobre la falsedad del documento de requerimiento de fin de contrato es de todo punto insostenible. Independientemente de cómo sea la firma plasmada en el burofax, es indiscutible que en el mismo consta que la receptora del documento es la inquilina, figurando junto al nombre su DNI, datos que, no cabe duda alguna, fueron tomados por el funcionario de correos que entregó el burofax, no se alcanza a comprender el interés que puede tener un funcionario de correos en falsear los datos de entrega de la comunicación.

Sin embargo, el burofax carece de virtualidad para extinguir el contrato.

Nos encontramos ante un contrato verbal suscrito por las partes en fecha 1 de diciembre de 2001. Siendo verbal, no consta la duración pactada, pero del contenido de la demanda y del recurso de apelación, se entiende fue suscrito por años.

Encontrándose el arriendo en tácita reconducción, para poder extinguir el mismo el arrendador debió remitir a la inquilina la correspondiente comunicación antes del 30 de noviembre de 2022 pues, de no mediar requerimiento, si el arrendatario permanece disfrutando de la vivienda con la aquiescencia del arrendador durante 15 días, se produce la tácita reconducción por otra anualidad (art. 1566 CC). Y en este caso, el arrendador no había dirigido requerimiento fehaciente alguno antes de finalizar la anualidad anterior, siendo la única comunicación la remitida mediante el burofax aportado, que, si bien fue remitido en fecha 15 de diciembre de 2022, fue entregado el día 16 de diciembre, siendo este el momento en que la arrendataria tuvo conocimiento de la voluntad del arrendador de no renovar el contrato. Así, la comunicación tuvo lugar un día después de transcurridos los primeros 15 días de la anualidad, por lo que se había producido la tácita reconducción y el contrato se encontraba prorrogado hasta el 30 de noviembre de 2023.

En consecuencia, en el momento de presentarse la demanda, no puede tenerse por extinguido el contrato por expiración del plazo contractual.

La duración de la tácita reconducción

 

Contrato de arrendamiento de vivienda, firmado el 18 de diciembre de 2013.

Con fecha 25 de mayo de 2019 el propietario arrendador dona la nuda propiedad de esa vivienda a su hijo, reservándose el usufructo.

Con fecha 25 de marzo de 2022, fallece el usufructuario consolidando en este momento la plena propiedad del inmueble en el nudo propietario.

El citado contrato se suscribió por un periodo de 5 años conforme consta en su cláusula segunda del contrato de arrendamiento. Habiendo transcurrido el plazo mínimo legal establecido y las prórrogas obligatorias, ninguna de las partes notificó a la otra su voluntad de no renovarlo, por lo que el contrato entró en tácita reconducción por la aquiescencia de la propiedad.

El actual propietario notificó fehacientemente al demandado su intención de dar por resuelto el referido contrato mediante burofax que se remitió el día 19 de mayo de 2023, recibido por el propio demandado el día 25 del mismo. Del texto del citado burofax se desprende sin ningún género de dudas la voluntad del arrendador de que la vivienda se dejara libre y expedita en fecha 30 de junio de 2023.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda, por interpretar que el art. 10 de la LAU, en la redacción vigente al firmarse el contrato, establecía prórrogas anuales para la tácita reconducción, una vez agotadas las previstas en la ley, con lo cual la notificación enviada carecía de eficacia, ya que no respetaba la anualidad en curso.

La Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, sentencia de cinco de mayo de dos mil veinticinco, estima la apelación del arrendador y declara resuelto el contrato por expiración del plazo.

Considera la Audiencia que, a partir de 18 de diciembre de 2019, agotada la duración pactada y la prórroga legal, entraba en juego la tácita reconducción prevista en el Código Civil, y que, por otra parte, y como señala la apelante, no había sido objeto de controversia.

El contrato se encontraba en periodo de tácita reconducción mensual, conforme los arts. 1566 y 1581 del C.C., dado que la renta pactada era de carácter mensual. En ese periodo resulta acreditado que la parte actora remitió burofax en fecha 19 de mayo de 2023 al arrendatario notificado su intención de dar por resulto el contrato de arrendamiento el día 30 de junio de 2023, por tanto, con un plazo de preaviso superior a los 30 días previstos, por lo que no puede estimarse el motivo de oposición esgrimido por el demandado, que por otra parte, según aprecia la sala, carecía de concreción necesaria para ser tenido en cuenta, ya que aludía a que no fue realizado de conformidad con lo que establece la Ley.

La duración de los arrendamientos urbanos hoy.

Aunque solo sea para intentar poner un poco de orden en el galimatías que las sucesivas reformas de la Ley de Arrendamientos Urbanos han provocado en esta delicada e importante cuestión, puede convenir establecer un cuadro sinóptico resumido de la duración posible de los arrendamientos urbanos en España atendiendo a la fecha en que se firmo el contrato.

A.-  Alquileres de vivienda firmados antes de 9 de mayo de 1985.

     1.- El inquilino podrá darlos por terminados a su voluntad.
     2.- El arrendador deberá respetar su duración hasta que fallezca el inquilino, su cónyuge, y los hijos que previamente convivieran  con él con minusvalía igual o superior al 65%.

B.- Alquileres de local de negocio firmados antes de 9 de mayo de 1985.

     1.- El arrendatario puede darlos por terminados a su voluntad.

     2.- El arrendador debe respetar su duración:

          a) Si el arrendatario es persona física: Hasta su fallecimiento o jubilación

          b) Si es persona jurídica: Hasta 31/12/2014

C.- Arrendamientos firmados entre 9 de mayo de 1985 y 1 de enero de 1995. (Decreto Boyer)

     1.- Si se pactó la renuncia a la prórroga forzosa, se encuentran terminados y en tácita reconducción.

     2.- Si no se pactó la renuncia se aplican los puntos A.- o B.- anteriores según corresponda.

D.- Alquileres  de vivienda firmados entre 1 de enero de 1995 y 6 de junio de 2013

      1.- Si no se pactó duración determinada:

            a) El inquilino podrá marcharse al término de la primera anualidad o de cualquiera de las sucesivas.

            b) El arrendador deberá respetar una duración obligatoria de cinco años que podrá prorrogarse tres más si no preavisa al inquilino un mes antes de cumplirse el quinto año.

      2.- Si se pactó una duración determinada, ambas partes están obligadas a cumplirla

E.- Alquileres de no vivienda firmados a partir de 1 de enero de1995

     Ambas partes está obligadas a cumplir el plazo de duración pactado.

F.- Alquileres de vivienda firmados conforme al RDL 6/2012.

     Procedente de viviendas entregadas al acreedor hipotecario en dación de pago. Se reduce a dos años la duración sin derecho a prórroga.

G.- Alquileres de vivienda firmados a partir de 6 de junio de 2013

     1.- El inquilino podrá darlo por terminado a los seis meses preavisando con treinta días.

     2.- El arrendador deberá respetar una duración obligatoria de tres años que podrá prorrogarse uno más si no preavisa al inquilino treinta días antes de cumplirse el tercer año.

H.- Alquileres de vivienda firmados a partir de 6 de marzo de 2019

     1.- El inquilino podrá darlo por terminado a los seis meses preavisando con treinta días.

     2.- El arrendador, persona física, deberá respetar una duración obligatoria de cinco años que podrá prorrogarse tres más si no preavisa al inquilino cuatro meses antes de cumplirse el quinto año.
     

        

     3.- El arrendador, persona jurídica, deberá respetar una duración obligatoria de siete años que podrá prorrogarse tres más si no preavisa al inquilino cuatro meses antes de cumplirse el quinto año.

I.- Alquileres de vivienda firmados a partir de 24 de mayo de 2023

     1.- El inquilino, acreditando situación de vulnerabilidad, podrá solicitar un año de prórroga, una vez agotadas las prórrogas legales.

      2.- Si el inmueble se ubica en zonas tensionadas, una vez agotadas todas las prórrogas, el inuqilino podrá obtener otra prórroga de tres años.

La tácita reconducción en un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 11 de septiembre de 2013. La renta pactada era 1.600 euros mensuales, que debían satisfacerse dentro de los cinco primeros días del mes. La duración del arrendamiento pactada era de un año, con prórrogas anuales hasta tres años (11 de septiembre de 2017). Cumplida esta última fecha, el contrato se prorrogó por un año, hasta el 11 de septiembre de 2018, al amparo del art. 10 LAU (según la redacción entonces vigente).

En 2019 se insta un desahucio por falta de pago, que fue enervado por el inquilino, consignado las rentas en el juzgado. Durante la pendencia de ese procedimiento. El arrendador notifica al inquilino su intención de dar por resuelto el contrato.

La demanda de resolución del arrendamiento por finalización del plazo es desestimada por el juzgado.

La audiencia provincial estima el recurso del arrendador y declara resuelto el contrato.

El Tribunal Supremo, sentencia de 20 de febrero de 2024, desestima el recurso de casación, fundado en la invocación de falta de validez de la comunicación remitida por el demandante en julio de 2019, y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que conforme a la jurisprudencia de esta sala, (STS 26/09/2018 y 28/03/2022) “se entiende que el artículo 1566 CC da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento ("si al terminar el contrato", dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no ha de coincidir -salvo casos especiales- con el inicialmente previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito". De tal forma que, como declaramos en la sentencia 184/2021, de 31 de marzo, "[...] Por ser un contrato nuevo se extinguen las garantías y su plazo no es el mismo del contrato anterior (que ya se consumió), sino el establecido supletoriamente por el Código en virtud de la remisión que el art. 1566 CC hace al art. 1581. Este recurso a la supletoriedad resulta preciso pues en la tácita reconducción el consentimiento de las partes es un consentimiento presunto derivado, por el lado del arrendatario, de su permanencia en el disfrute de la cosa arrendada durante quince días y, del lado del arrendador, de su aquiescencia a dicha situación, aquiescencia presunta que puede desvirtuarse mediante el correspondiente requerimiento".

Un presupuesto necesario para que opere la tácita reconducción del art. 1566 CC es que no haya precedido requerimiento de resolución, dirigido por el arrendador al arrendatario. En este caso, existe un requerimiento previo, la comunicación de 21 de julio de 2020, que constituye una voluntad contraria y expresamente manifestada por el arrendador a la tácita reconducción.

 Al margen de que cuando se hizo estaba en marcha el procedimiento anterior de resolución del arrendamiento por cumplimiento del plazo de duración, lo que impidió que sirviera en aquel primer procedimiento por ser posterior a la demanda, sí que puede servir en este segundo pleito, por ser anterior a la demanda. Lo relevante en este caso es que existe una voluntad contraria del arrendador a la tácita reconducción, manifestada de forma expresa unos meses antes de la presentación de la demanda.

¿Existe derecho de retracto para el inquilino en tácita reconducción?

 

A la vista de estas resoluciones judiciales al respecto parece que la respuesta no es muy pacífica:

SAP Málaga 5 de mayo de 2023: La interpretación de este precepto no deja lugar a dudas; el contrato tenía una duración prevista de 1 año, y en todo caso, en el momento de la primera transmisión del inmueble, el demandado ya se encontraba en situación de tácita reconducción, habiendo transcurrido los 5 primeros años tras la celebración del contrato, de manera que el adquirente no se subrogaba en el contrato, no había obligación legal de ofrecer el derecho de adquisición preferente o retracto y el arrendatario se encontraba en situación de precario, situación en la que se sigue encontrando en este momento.

STS 14/09/2010: "La tácita reconducción prevista en el artículo 1566 del CC supone un nuevo contrato de arrendamiento sobre la misma cosa regido por las previsiones contractuales anteriores, excepto por lo que se refiere a la duración del mismo, y a lo relativo a cualquier obligación accesoria incorporada al contrato, como son las garantías prestadas por un tercero para asegurar el cumplimiento de las obligaciones contraídas por el arrendatario, que no se extienden al nuevo contrato"

SAP Barcelona, 17 de marzo de 2023: Aquellas circunstancias justificaron la sucesiva aplicación de los efectos inherentes a la tácita reconducción, de modo que en el momento en el que el inquilino ejercitó la acción de retracto gozaba de legitimación activa -extremo que, como se dijo, se configura prácticamente como el único motivo del recurso de apelación- porque conservaba la cualidad jurídica de arrendatario -se recuerda que la tácita reconducción da lugar a un nuevo contrato de arrendamiento, lo que obviamente confiere al ocupante de la finca tal condición de arrendatario-, de modo que, no cuestionados los demás presupuestos de la mencionada acción, debe respaldarse la decisión adoptada al respecto por el magistrado de primera instancia.

La tácita reconducción de un alquiler de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de abril de 2003, en el que se pacta una duración de diez años.

Con fecha 27 de abril de 2021 el abogado de las propietarias notificó al demandado la finalización del arrendamiento en fecha 1 de junio de 2021.

Al no abandonar la vivienda el inquilino e la citada fecha, si promovió demanda por extinción del contrato.

El Juzgado de primera instancia declaro resuelto el contrato de arrendamiento-

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de dieciséis de octubre de dos mil veintitrés, estimo el recurso de apelación del inquilino y dejó sin efecto la anterior resolución.

Considera la Audiencia que, en el presente supuesto, las partes fijaron libremente la duración del contrato en 10 años, plazo que en principio expiraría el 1 de abril de 2013. Sin embargo, no consta que ni propiedad ni inquilino comunicaran a la otra parte, a la finalización de las anualidades de 2013, 2014 y 2015, su voluntad contraria a la prolongación del contrato, por lo que debe entenderse que el arrendamiento, conforme al artículo 10.1 entonces vigente, se prorrogó legalmente por otras tres anualidades sucesivas, es decir, hasta el 1 de abril de 2016.

A partir de aquella última fecha -que se correspondía con la finalización de las tres prórrogas legales anuales-, la permanencia del inquilino en la vivienda, sin que conste la oposición de la propiedad, debe incardinarse en la figura de la tácita reconducción, a la que se refiere el artículo 1566 del Código Civil.

La citada norma, mediante la remisión a los artículos 1577 y 1581 del Código Civil, fija la duración del período de tácita reconducción.

En el supuesto que se enjuicia, las partes convinieron en el contrato de arrendamiento de 1 de abril de 2003 que el alquiler ascendería a 2.880 euros "cada año", es decir, aunque se pactara que las rentas se abonarían "por meses anticipados", se fijó un alquiler anual, de modo que habrá de considerarse que también los periodos de tácita reconducción tendrán dicha duración anual.

De lo anterior se deduce que, una vez concluido la última de las tres prórrogas legales, el contrato entró en tácita reconducción por sucesivos períodos de un año de duración, computados desde el 1 de abril de cada año.

En función de ello, el último periodo anual de tácita reconducción antes de la interposición de la demanda se inició el 1 de abril de 2021 y habría de expirar, consecuentemente, el 31 de marzo de 2022.

Por ello, cuando la propiedad remitió a la inquilina el burofax de fecha 27 de abril de 2021 -mediante la que su asesor jurídico notificó al demandado su voluntad de poner fin al arrendamiento en fecha 1 de junio de 2021-, e incluso en la fecha de interposición de la demanda (16 de junio de 2021), el contrato se encontraba plenamente vigente en virtud de la tácita reconducción, cuyo período anual, se reitera, no expiraba hasta el 31 de marzo de 2022.

La prórroga y la tácita reconducción en un arrendamiento de vivienda.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda suscrito el 31 de mayo de 2013, por lo que, conforme a la normativa vigente en ese momento, el arriendo debería tener una duración de cinco años que se cumplía el 31 de mayo de 2018, y el de los tres años posteriores, el 31 de mayo de 2021. Es decir, el contrato finalizaba a 31 de mayo de 2021.

El juzgado de primera instancia estima la demanda del arrendador y declara resuelto el contrato, por finalización del plazo.

El inquilino apela la sentencia invocando que: "En el fundamento jurídico primero establece que el 5 de mayo de 2021 se comunica la finalización del contrato en fecha 29 de mayo de 2021, plazo inferior al establecido legalmente. Según artículo 10 LAU".

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de uno de marzo de dos mil veintitrés, desestima la apelación y confirma la resolución anterior.

Considera la Audiencia que la alegación impugnatoria de la demandada, que se ciñe a la indebida aplicación del artículo 10 LAU, no puede tener favorable acogida.

"Dado que el arrendador manifestó su intención de no prorrogar el contrato, por burofax recibido por los arrendatarios el 5 de mayo de 2021, a 31 de mayo de 2021 ya no se prorrogo porque la permanencia del arrendatario en la vivienda no contaba con la aquiescencia del arrendador que ya había manifestado su oposición a la prórroga del contrato, y, si bien es cierto que esta oposición a la prórroga no se produce con una antelación mínima de 30 días, debe tenerse en cuenta que no es de aplicación el plazo de la LAU, sino el Código Civil al haber finalizado la duración del contrato según la LAU, y que el Código Civil no prevé plazo mínimo de preaviso, por lo que el requerimiento fue suficiente para manifestar la oposición del propietario al mantenimiento del arrendamiento y dado que el arrendatario permaneció en la vivienda, debe estimarse la acción de desahucio ( art. 1569.1ª CC en relación con el art. 4 LAU)."

El contrato llego a su término, en conclusión, el día 30 de mayo de 2021, pues para ello no era preciso el requerimiento previo al arrendatario con plazo de un mes sino la manifestación de falta de aquiescencia del arrendador hasta quince días después de llegada esa fecha, de modo que cuando la demanda se insta el contrato ya había llegado a su término quedando extinguido a todos los efectos.

La finalización del arriendo por cumplimiento de la duración pactada

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda otorgado el 13 de abril de 2015, incorporando el contrato una opción de compra a favor de los arrendatarios, que podrían ejercitar hasta el día 1 de mayo de 2019. El plazo del contrato era de cuatro años, y se preveía su continuación por tácita reconducción mes a mes hasta que cualquiera de las partes se manifestara en contra.

Llegada esta fecha, el 7 de mayo de 2019 la parte arrendadora comunicó mediante burofax que daba por caducada la posibilidad de ejercitar el derecho de opción, y que no deseaba continuar con el contrato de arrendamiento.

En forma simultánea, también el 7 de mayo, el letrado de los actores remite un burofax a la arrendadora imputándole la responsabilidad de no haber facilitado documentación necesaria para obtener financiación hipotecaria para el ejercicio de la opción.

La parte arrendadora inicia procedimiento judicial solicitando el desahucio de los demandados por expiración del plazo contractual y la resolución del contrato de opción por incumplimiento de los demandados.

La parte demandada interpone, a su vez, demanda reconvencional interesando la declaración de validez de la opción de compra ejercitada en marzo de 2019, condenando a la demandada reconvencional a otorgar la escritura correspondiente.

La jueza de la primera instancia dicta sentencia estimando la demanda y desestimando la reconvención.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 15 de julio de 2022, desestima la apelación de los inquilinos.

Considera la Audiencia que, aunque efectos puramente dialécticos, admitamos que el día 24 de abril se manifestó a la arrendadora la voluntad de optar, y admitamos que ésta le dijera a la arrendataria que bien, que no había problemas. 

Pues esa manifestación, por sí sola, resultaría insuficiente para considerar ejercitado el derecho de opción, de acuerdo con la configuración que le dieron las partes en el contrato. En efecto, en el pacto 15 del contrato se dice que, del precio total de la compraventa, 'El 15 por ciento del precio, se habrá de pagar en el mismo día en que se comunique a la propiedad por parte de la parte optante su voluntad de hacer efectiva dicha opción...'. Es decir, la manifestación de optar debía acompañarse del ingreso del 15% de la cantidad de 220.000€, precio pactado.

Decir, como dice la apelante, que la propiedad no le facilitó número de cuenta en el que ingresar ese 15% es una excusa, ciertamente, pueril. El Ordenamiento jurídico provee de variados medios para hacer efectivo el pago en caso de que el acreedor se niegue a recibirlo.

En cuanto a la acción de desahucio, en el contrato se establece una duración de cuatro años, el contrato entró en vigor el 1º de mayo de 2015. La acción se ejercita el 13 de mayo de 2019. En el burofax que la arrendadora remite a la arrendataria el 7 de mayo previo, se comunica la voluntad de no renovar el contrato. Estos hechos son lo suficientemente objetivos y claros como para conformar la estimación de esta pretensión extintiva del arrendamiento. El contrato finalizó el 1º de mayo de 2019, y la parte arrendadora no quiere renovarlo.

Podría plantearse, aunque no lo hacen las partes, la duda acerca de si se había desencadenado la prórroga legal del artículo 10 Ley de arrendamientos urbanos al no haber avisado con antelación de 30 días la voluntad de no prorrogar.

Pero parece claro que en este caso no cabía tal prórroga, pues el plazo contractual previsto de cuatro años comprendía ya los tres años de duración obligatoria para el arrendador y el año de eventual prórroga. Por lo tanto, los plazos de orden público resultaban salvaguardados y desde esa perspectiva las partes podían pactar lo que tuvieran por conveniente, como efectivamente hicieron.

LAU 1994: Los plazos para notificar la resolución del arriendo

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda celebrado el 1 de noviembre de 2015

El 5 de diciembre de 2019 se remite burofax al inquilino, comunicándole la intención de los arrendadores de no prorrogar su vigencia.

Se estima la demanda del casero, declarando resuelto el contrato de arrendamiento por expiración del plazo pactado. El magistrado de instancia concluye que el contrato vigente es el suscrito el 1 de noviembre de 2015, que expiró el 1 de noviembre de 2019, por lo que desde dicha fecha el contrato se prorrogaba, mensualmente, por tácita reconducción, ya que la renta se pactó por meses, otorgando virtualidad a las comunicaciones remitidas por los arrendadores manifestando a la arrendataria su voluntad de no renovar el contrato por expiración del plazo pactado, no recepcionadas por causa imputable a esta última.

La Audiencia Provincial de Málaga, sentencia de veintiocho de enero de dos mil veintidós, estima la apelación del inquilino, revoca la sentencia y declara subsistente el contrato de arrendamiento que vincula a las partes.

Considera la Audiencia necesario que el arrendador notifique al arrendatario su voluntad de no renovar el contrato una vez transcurrido el plazo de duración mínima de tres años y, además, ha de hacerlo, por un lado, de forma fehaciente y recepticia y, por otro, respetando el plazo de antelación de treinta días que, con la calidad de mínimo, establece expresamente el precepto que obliga a un rigor en el cómputo del referido que es ese carácter de mínimo (el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos emplea la expresión "al menos con treinta días de antelación a aquella fecha"). Si no se observan estos requisitos en los términos que recoge el precepto, la notificación es defectuosa y ha de calificarse de ineficaz por contravenir una norma imperativa.  

Es doctrina reiterada que cuando la recepción no se produce por culpa exclusiva del arrendatario, con ánimo dilatorio y evidente mala fe, o por simple desinterés y negligencia, tal pasividad en ningún caso puede perjudicar el derecho del demandante.

Cuestión distinta, en lo que damos la razón a la recurrente, es que la notificación surta los efectos previstos en el art. 10 LAU, pues si el contrato expiraba el 1 de noviembre de 2019 (conclusión con la que coincidimos con el magistrado de instancia), el requerimiento debió remitirse con una antelación de 30 días, plazo que no se ha cumplido, pues fue remitido en diciembre de 2019, cuando el contrato estaba prorrogado por un año, conforme a lo dispuesto en el art. 10.1 LAU, sin que sea correcta la interpretación que realiza el magistrado de instancia del art. 1.581 CC, que regula supuestos en los que no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, que no es el caso, ya que se pactó una duración anual, y la demanda fue presentada en enero de 2020, antes de que venciera la anualidad (1 de noviembre de 2020), por lo que no concurren los requisitos exigidos por los arts. 9 y 10 LAU, pese a la virtualidad del notificación de los arrendadores de su voluntad de no prorrogar el contrato.

LAU 1994: La prórroga del alquiler de vivienda al término de su duración obligatoria

 

HECHOS:

Sentencia de primera instancia declarando la resolución del un contrato de arrendamiento de vivienda, por expiración del término contractual.

La inquilina apela esa sentencia invocando error en la valoración ya que no cabe renuncia por anticipado de la prórroga y en cuanto a la interpretación que se hace sobre la prórroga.

La Audiencia Provincial de Murcia, sentencia de veintiuno de dos mil veintiuno, estima el recurso y revoca la sentencia de instancia, desestimando la demanda del casero.

Considera la Audiencia tiene razón la apelante en lo que se refiere a la inexistencia de una renuncia al derecho de prórroga por cuanto el contrato, que expresa la voluntad de las partes, que es lo primero que se debe tener en consideración, una vez salvadas las obligaciones impuesta por la LAU, como es la prórroga forzosa de los tres años del art. 9, que es irrenunciable, la mayoría de las audiencias, admiten la renuncia incluso de antemano, de los derechos no amparados por la LAU, por primar la voluntad de las partes contratantes. Siendo que el contrato de arrendamiento lo único que establece es que la finalización del mismo tendría lugar por el trascurso de los tres años, pero sin expresar ninguna renuncia a cualquier otro derecho, y si efectivamente, y de acuerdo con el contrato el arrendamiento finalizado a los tres años, pero el arrendatario siguió ocupando la vivienda con el consentimiento del arrendador, se produjo la tacita reconducción, sobre la que no hay en el contrato ninguna renuncia expresa.

En cuanto a la notificación de la resolución del contrato, se alega en el recurso que el contrato se celebró el 30 de junio de 2017 y al tener una duración mínima de tres años, expiraba el 30 de junio de 2020, mientras que el burofax remitido por la actora fue recibido el 30 de septiembre de 2020,y aunque en dicho burofax se diga que el contrato finalizaba el 29 de diciembre 2020,lo cierto es que ya había finalizado, por lo que al no haber requerimiento previo, el contrato quedo prorrogado por un año más hasta el 30 de junio de 2021.

El arrendador considera que el contrato finalizaba el 29 de diciembre de 2020 porque el arrendatario se acogió a la moratoria de real decreto 30/2020.

Ciertamente el decreto ley 30/2020 de 29 de septiembre de medidas sociales y defensa del empleo por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID -19, establece que desde la fecha del Decreto ley hasta el 31 de enero de 2021, se prorrogará a solicitud del arrendatario la prórroga hasta seis meses, que deberá de ser aceptado por el arrendador. Ahora bien, la fecha del decreto 30/2020 es posterior a la de finalización del contrato de arrendamiento que expiro el 30 de junio de 2020, sin que hubiera petición de prórroga del contrato y por lo tanto finalizaba el 30 de junio de 2020 y en consecuencia no habiéndose notificado antes de dicha fecha, la voluntad del arrendador de resolver el contrato, el mismo se prorrogo un año más, por lo que se deberá de estimar el recurso.

La renovación verbal de un arrendamiento de vivienda.

 

HECHOS.

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de enero de 2006.

En fecha 27 de septiembre de 2018, cuando el contrato se encontraba en tácita reconducción una vez transcurrido el término ordinario legal de arrendamiento, el arrendador, notificó al inquilino su voluntad de dar por extinguido el arrendamiento a fecha 1 de noviembre de 2018 requiriéndole para que desalojara la vivienda y reintegrara la posesión de la misma. Dicho burofax no fue entregado por estar ausente el demandado y fue dejado aviso por el servicio de correos.

El inquilino se opone a la demanda de desahucio por fin de contrato invocando que las partes acordaron un nuevo contrato de carácter verbal. Además, afirma que prueba de ello es que a partir de entonces ha venido abonando las rentas.

El juzgado de primera instancia declaró resuelto el contrato y la Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 14 de julio de 2021, confirmó la sentencia, desestimando la apelación del inquilino.

Considera la Audiencia nuestro ordenamiento jurídico, en materia de obligaciones y contratos, aparece presidido por el principio espiritualista que, salvo excepciones que no concurren en este caso, conduce al criterio de libertad de forma, de tal modo que, al amparo de lo dispuesto en el art. 1.278 del Código Civil(CC), resultan perfectamente viables los contratos verbales siempre que se respeten los elementos de todo contrato exigidos por el art. 1261 del CC y no se permita que la validez y/o el cumplimento de los acuerdos quede al arbitrio de uno solo de los contratantes (art. 1256 del CC). Ahora bien, el problema que en la práctica presentan los contratos verbales es de naturaleza probatoria ya que si su existencia y/ o contenido es negado por alguna de las partes o es objeto de controversia, quien invoca una determinada relación contractual tiene la carga de acreditar su realidad y su contenido.

Trasladada esta consideración al supuesto de autos y revisadas en esta alzada las actuaciones, coincidimos con la valoración probatoria llevada a cabo por el juzgador de instancia y estimamos que, desde luego, no consta acreditada la concertación de un nuevo contrato. Así, para que el demandado lograra la justificación de nuevo contrato verbal que invoca no son suficientes ni adecuadas sus meras manifestaciones, que como alegaciones de parte no tienen virtualidad probatoria, sin que proceda efectuar sobre las mismas un acto de fe, máxime habida cuenta la incontrovertida existencia de un requerimiento resolutorio previo remitido formal y tempestivamente por el actor al demandado.

A las anteriores consideraciones no se opone el hecho, que tampoco ponemos en cuestión, de que el apelante se hiciera cargo del pago de la renta. En este sentido, siguiendo el criterio que hemos venido manteniendo en resoluciones anteriores, consideramos que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que, atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia, en su caso, de la fecha de la declaración judicial resolviendo o extinguiendo el contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC ), referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.

LAU 1994. La extinción de un arrendamiento de vivienda con garajes.

 

HECHOS:

En fecha 1 de agosto de 1998, se suscribe arrendamiento de la vivienda y de unas plazas de garaje sitas en el mismo edificio, todo ello propiedad de una sociedad limitada.

En fecha 12 de agosto de 2016, unos particulares adquirieron la propiedad de la vivienda (no de las plazas de garaje) en una subasta celebrada por la Agencia Tributaria.

En fecha 4 de enero de 2017, los propietarios formalizaron un acta de requerimiento, previo al desahucio, dirigido a los inquilinos "para que en el plazo de quince días a contar desde la notificación desalojen la indicada vivienda y hagan entrega de las llaves del mismo en la Notaría".

Después de las citadas actuaciones, los propietarios interpusieron demanda en la que ejercitaron una acción de desahucio por expiración del término contractual.

El juzgado de primera instancia estimó íntegramente la demanda y declaró extinguido el contrato de arrendamiento de 1 de agosto de 1998 respecto de la vivienda y de los anejos por expiración del plazo.

La Audiencia Provincial estimó la apelación y desestimó la demanda, por considerar que los actores solo pueden ejercitar la acción de desahucio del inmueble del que son propietarios y el contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende en la demanda tiene varios objetos, la vivienda de su propiedad y los garajes propiedad de un tercero ajeno al procedimiento.

El Tribunal Supremo, sentencia de 31 de marzo de 2021, estimó el recurso de los propietarios, revocó la sentencia de la Audiencia y declaró extinguido el alquiler por expiración del plazo.

Considera el Supremo que, la Audiencia ha errado en la calificación jurídica del supuesto de hecho, al estimar que nos encontramos ante un supuesto de resolución del contrato, y no de extinción de la relación arrendaticia por expiración del término de su duración y de una eventual tácita reconducción.

La tácita reconducción no provoca una prórroga o ampliación del plazo del mismo contrato anterior, pues, en caso de producirse, da lugar a un nuevo contrato, a un nuevo arrendamiento, lo que requiere, como requisito esencial, la concurrencia de la voluntad de las partes que consientan en obligarse sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato (arts. 1254, 1261 y 1262 CC). Una cosa es que el Código civil fije un criterio de interpretación legal de la voluntad presunta de las partes, a fin de suplir la omisión de unas declaraciones expresas de voluntad, mediante la figura de la tácita reconducción, y otra distinta es desnaturalizar el carácter contractual de la relación jurídica que nace de esa tácita reconducción, admitiendo la existencia de un nuevo contrato que vincule a una de las partes, en este caso a los propietarios de la vivienda, no sólo sin su consentimiento, sino aun en contra de su voluntad expresa.

La solución es, por tanto, la inversa al caso de la resolución por incumplimiento de un contrato único de arrendamiento de objeto plural, en el que la facultad resolutoria, salvo que otra cosa resulte de la interpretación del contrato, requiere su ejercicio conjunto por la totalidad de los propietarios de las cosas arrendadas de forma unitaria. En el caso de la tácita reconducción de un contrato único sobre una pluralidad de objetos, es necesario que la voluntad presunta favorable sea predicable de la totalidad de los potenciales arrendadores. Lo contrario implicaría someter de forma forzosa al propietario disconforme a un nuevo vínculo contractual, contrariando no sólo los preceptos y jurisprudencia que se citan en los motivos del recurso, sino incluso la misma naturaleza esencialmente voluntaria de los contratos (arts. 1254 CC y 31.3 CE), y la interdicción general de que la validez y cumplimiento de los contratos puedan dejarse al arbitrio de uno de los contratantes (art. 1256 CC).

La tácita reconducción en el alquiler de un local de negocio

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de local de negocio de 16 de mayo de 2007, por plazo inicial de dos años, susceptible de una única prórroga hasta un total de ocho años.

En las estipulaciones del contrato se establece: [...] al terminar el plazo contractual, la arrendataria vendrá obligada a devolver la oficina arrendada, sin que pueda alegar tácitas reconducciones, ni siquiera en el caso de que terminado el plazo pactado permaneciera ocupando Io arrendado más de 15 días". "[...] el término final acontecerá sin necesidad de preaviso por parte de la arrendadora, entendiéndose a la llegada de dicho término incumplida la obligación de la arrendataria de entregar la oficina arrendada, si ésta no las hubiera dejado libre, vacía y expedita en poder de la arrendadora".

No obstante lo cual, transcurrido el plazo contractual el 16 de mayo de 2015, la arrendataria continuó en el uso del local abonando mensualmente la renta.

Con fecha 7 de julio de 2017, la arrendadora vendió, junto con otros inmuebles, el antedicho local de negocio a un sociedad.

En fecha 7 de julio de 2017, lo sociedad compradora, remitió a la arrendataria, una carta en la cual le comunicaba que daba por extinguido el contrato de arriendo, con efectos fecha 16 de mayo de 2015, y requiriendo de desalojo a fecha 31 de julio de 2017.

Al negarse a desalojar el local objeto de contrato se promovió una acción de desahucio por expiración del plazo contractual.

Tanto el Juzgado de primera instancia, como la Audiencia Provincial en apelación estimaron la demanda de desahucio.

El Tribunal Supremo, sentencia de 10 de noviembre de 2020, desestimo el recurso de casación de la arrendataria, confirmando el desahucio.

Considera el Supremo que la casación se fundamenta en un motivo único, cual es la infracción del artículo 1581 del Código Civil, que fija como debe de ser interpretado el periodo de vigencia del contrato en tácita reconducción en función de la renta, según sea anual, mensual o diaria, con alegación de la única sentencia del Tribunal Supremo 530/2018, de 26 de septiembre, dictada al respecto, siendo contradictorio el criterio de las Audiencias Provinciales y, por ello, necesario, se dice en el recurso, establecer doctrina del Tribunal Supremo, lo que constituye el interés casacional alegado.

El recurso debe ser admitido a trámite, pues independientemente de ciertos defectos que supone la invocación de una sola sentencia, y que no se indican dos sentencias de una misma Audiencia con respecto a dos contrarias de la misma sección de otra Audiencia, lo cierto que, como ya se indicó en la sentencia 530/2018,se plantea un problema jurídico relevante con criterios divergentes en las Audiencias Provinciales.

Ahora bien, ello no significa que, en este caso, sean de aplicación los arts. 1566 y 1581 del CC y la doctrina expresada en la precitada sentencia de esta Sala.

El art. 1571 del CC es expresión de la regla general recogida en el aforismo "venta quita renta", que expresa el art. 1571 del CC, según el cual "[...] el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta ...".

Por lo tanto, producida la adquisición del inmueble arrendado, tratándose de un contrato regido por el Código Civil, y habiendo exteriorizado la entidad compradora mediante comunicación dirigida a la parte demandada, el mismo día de la compra del inmueble, la intención de dar por finalizada la ocupación del local arrendado por la parte demandada, dándole un plazo para dejarlo libre y expedito a su disposición, es evidente que no puede operar una supuesta tácita reconducción, siendo la demandada una tenedora de la cosa sin título para seguir usando y disfrutando de la cosa.

En definitiva, consta la voluntad expresa de dar por finalizado el arrendamiento por la parte demandante, no ha sido excluida esta facultad "por pacto en contrario", como establece el art. 1571 del CC, no nos hallamos ante un arriendo inscrito en el registro merecedor de protección jurídica, ni existe una disposición legal que exija respetar el vínculo arrendaticio anterior.

No se dan, por lo tanto, las circunstancias para dar por justificada una tácita reconducción que no concurre. Además, en cualquier caso, existen otras connotaciones. En efecto, en el contrato de arrendamiento se había renunciado expresamente a la tácita reconducción, considerándose a partir de los ocho años incumplida la obligación de la arrendataria de entregar la oficina arrendada (cláusulas 2.2 y 2.3 del contrato), por lo que incluso la continuidad en la posesión del local por la demandada no podría estimarse como manifestación de la continuidad tácita del contrato primitivo sino, en su caso, de un contrato renovado, cuya renta se abonaba mensualmente con una vigencia, por lo tanto, por periodos mensuales ( art. 1581 del CC) y no anuales como se pretende en el recurso. Independientemente, por supuesto, de lo establecido en el art. 1571 del CC.