Los que ya tenemos alguna edad recordamos la promulgación de
la Ley 57/1968 de 27 de julio, dictada como consecuencia de la justificada alarma que en la opinión
pública ha producido la reiterada comisión de abusos que, de una parte,
constituyen grave alteración de la convivencia social, y de otra, evidentes
hechos delictivos, ocasionando además perjuicios irreparables a quienes
confiados y de buena fe aceptan sin reparo alguno aquellos ofrecimientos,
obliga a establecer con carácter general normas preventivas que garanticen tanto la aplicación real y
efectiva de los medios económicos anticipados por los adquirentes y futuros
usuarios a la construcción de su vivienda como su devolución en el supuesto de que
ésta no se lleve a efecto
Pues bien a pesar del tiempo transcurrido, más de cuarenta y
cinco años, como ha recordado el Tribunal
Supremo en una reciente sentencia, 6 de marzo de 2014, esa norma continúa
en vigor, si bien su aplicación ha sido
más bien escasa durante la época de bonanza económica en el ámbito de la
construcción, pues aunque generalmente los promotores inmobiliarios introducían
en los contratos de compraventa la referencia a los preceptos de la ley, estos
compromisos no siempre se traducían en la formalización efectiva del aval o
contrato de seguro previsto en dicha norma.
La llegada de la
crisis económica ha vuelto a reproducir los abusos que justificaron la
aprobación de la Ley 57/68, pionera en la defensa de los derechos de los
consumidores, y a resaltar la necesidad de garantizar su cumplimiento, con la
exigencia de las responsabilidades correspondientes, administrativas o penales,
en caso de incumplimiento.
Conviene recordar que esta ley inicialmente tipificaba y sancionaba
penalmente conductas delictivas, hoy teóricamente
incorporadas al Código Penal, para quienes no cumplieran la obligación
establecida y actualmente vigente de proporcionar al futuro comprador un seguro
o aval que garantizara la devolución de las cantidades entregadas a cuenta para
la compra de un piso y sus intereses.
En la sentencia antes
referida los hechos que se juzgan son la recepción de cantidades por el
acusado en concepto de entrega a cuenta por la compra de un inmueble que el
acusado no construyó, porque no pensaba hacerlo, ya que lo que pretendía era
obtener dinero.
Por estos hechos fue condenado como autor de un delito de
estafa a la pena de un año y medio de prisión, accesoria legal de
inhabilitación especial para el derecho de sufragio pasivo durante el tiempo de
la condena, multa de seis meses a seis euros con la responsabilidad personal
subsidiaria establecida así como al pago de las costas procesales incluidas las
de la acusación particular, y por vía de responsabilidad civil a indemnizar a
la perjudicada.
Recurrida en casación la sentencia el Supremo desestima el recurso,
condenando en costas al recurrente.
Recuerda el Supremo que la estafa requiere como elemento esencial la
concurrencia del engaño que debe ser suficiente, además de precedente o
concurrente con el acto de disposición de la víctima. El acto de disposición
tiene que ser la consecuencia o efecto de la actuación engañosa, sin la cual no
se habría producido el traspaso patrimonial, acto de disposición que se
realiza, por tanto, bajo la influencia del engaño que es el que mueve la
voluntad del engañado.
Cuando se trata de
dinero adelantado como parte del precio de una vivienda, la jurisprudencia ha
sostenido que, incluso después de la derogación del art sexto de la L 57/68,la
entrega de cantidades a cuenta del precio no invertidas en el cumplimiento de
las obligaciones asumidas por el constructor o promotor pueden ser objeto de la
alternativa típica de la distracción de dinero del art. 252 Código Penal. El
fundamento de esta jurisprudencia es claro. En el contrato de compraventa de
una vivienda de futura construcción financiada en parte por los adquirentes la
relación jurídica entre comprador y vendedor tiene unas características
especiales. Por lo tanto la interpretación de las normas que rigen la compraventa
debe ser completada por los principios aplicables al mandato y particularmente
podispuesto en los arts. 244 y 252 Códr lo igo de Comercio. y 1720 del C. Civil
, de tal manera que el vendedor queda constituido, en realidad, en un
administrador cuya remuneración es la ganancia que puede obtener de la
diferencia entre la cantidad recibida como precio y la empleada en la
construcción.
El delito de apropiación indebida lo cometerá, conforme al
art. 252 del CP quien, habiendo recibido cantidades que, conforme al art. 1° de
la Ley 57/68, tenía obligación de garantizar y de no confundir con el
patrimonio propio afectándolas a un destino específico , se apropiare de
tales cantidades o las distrajere de su destino, no entregando la vivienda ni devolviendo
las cantidades percibidas anticipadamente.
El promotor tiene la obligación legal de garantizar la devolución
de dichas cantidades, y la prohibición de gastarlas si no están garantizadas.
Si las emplea, incumpliendo su obligación de garantía, las está distrayendo, aun
cuando las dedique a la construcción, pues la ley le obliga a ingresarlas en
una cuenta especial, y le prohíbe disponer de ellas si no están garantizadas en
la forma que imperativamente establece la normativa legal.
En este caso
concreto conociendo el promotor las obligaciones
que legalmente se derivaban del contrato en garantía de los derechos de la
compradora, así como el carácter irrenunciable de dichos derechos, decidió deliberadamente
incumplirlas desde el momento inicial, engañando a la compradora, pues
constituye una norma elemental de la experiencia que la compradora no habría
entregado las cantidades adelantadas en el caso de que hubiese conocido que el
promotor no tenía intención alguna de cumplir las obligaciones establecidas
legalmente en garantía de sus derechos, aun cuando no conociese específicamente
dichas garantías legales.
