HECHOS:
Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 18 de
diciembre de 2009.
Dos días antes de la firma del referido contrato, la
vivienda había sido vendida por la arrendataria a la sociedad ahora
arrendadora.
La duración del contrato se pacta así: "Plazo
de duración, se fija en 5 años. Llegada la fecha de terminación del contrato o
cualquiera de sus prórrogas, el arrendatario podrá notificar al arrendador de
forma fehaciente, al menos con un mes de antelación, su voluntad de no renovar
dicho contrato; si esta comunicación no se produjera, el contrato se
prorrogaría anualmente de forma automática. El arrendador no podrá rescindir
unilateralmente este contrato de alquiler por ninguna causa o motivo, salvo que
se lo autorice y esté de acuerdo el arrendatario”
Se pacta así mismo una opción de compra a favor de la
inquilina en los siguientes términos: "Las partes acuerdan que, en
cualquier momento de la vida del contrato y sus prórrogas, el arrendatario
tendrá opción de comprar la vivienda objeto del mismo notificando
fehacientemente al arrendador su decisión con un mes de antelación, no pudiendo
este vender a terceros esta propiedad sin el consentimiento de la arrendataria”.
Se señala como precio de compra la cantidad de 188.000.-€,
regularizable anualmente, incrementando esa cifra en 6.000€.
Con fecha 20 de mayo de 2017, se mandó requerimiento
a la arrendataria, por el que se comunicaba la voluntad de la arrendadora de no
prorrogar el contrato, al cumplirse la anualidad en curso.
La sentencia de primera instancia desestima la
demanda, de desahucio por cumplimiento del plazo.
La Audiencia Provincial estima la apelación de la arrendadora,
revoca la sentencia de instancia y declara resuelto el arrendamiento, por
extinción del plazo de duración.
El Tribunal Supremo, sentencia de 9 de marzo de 2021, estima
el recurso de casación, casa la sentencia de la Audiencia y confirma la de
primera instancia.
Considera el Supremo que, ante la peculiaridad del contrato
analizado, ha de declarar que nos encontramos ante un contrato de naturaleza
compleja, que excede del ámbito de un arrendamiento típico, dado que la hoy
arrendataria transmitió la propiedad del inmueble al actual propietario
(demandante) dos días antes de que la sociedad, ahora demandante le arrendase
el inmueble con opción de compra y con una prórroga convencional que solo podía
ser rescindida por la arrendataria. Por tanto, no nos encontramos ante una mera
prestación arrendaticia sino ante una relación negocial coligada (sentencia
14/2020, de 16 de enero y las que ella cita) que ha de analizarse como un todo
y con prestaciones enlazadas bajo la mutua dependencia hasta el punto que
constituyen una unidad funcional que no puede desarticularse so riesgo de
alterar la voluntad de los contratantes, siendo ambos profesionales del sector (art.
1255 del C. Civil). De lo expuesto se deduce que el haberse pactado la prórroga
convencional al exclusivo criterio de la arrendataria no supone quebranto legal
alguno, sino que constituye una facultad pactada con el arrendador dentro del
marco de una previa venta al mismo del inmueble, y de la pendencia de una
opción de compra que podría, en su caso, ejercer la arrendataria sobre la
vivienda que ya fue de su propiedad con anterioridad, pacto establecido entre
profesionales del sector.