Las obligaciones del avalista de un inquilino

 

HECHOS:

El avalista del inquilino en un arrendamiento de fecha 1 de septiembre de 2021, es condenado a pagar la cantidad de 3.875 euros en concepto de rentas impagadas por el inquilino durante las mensualidades de julio a octubre de 2022 y posteriores a la demanda, y el importe de 399,82 euros por cantidades asimiladas.

El fiador apela la sentencia invocando que la obligación del garante no puede extenderse más allá de lo que constituye su objeto, y que aquella obligación se extingue a la finalización de plazo inicialmente convenido, no debiendo responder por los periodos de tácita reconducción, si es este el momento en que se genera la deuda. Cita al efecto el artículo 1851 Civil que establece la prórroga concedida al deudor por el acreedor sin el consentimiento del fiador extingue la fianza.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de ocho de mayo de dos mil veinticinco, desestima la apelación y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera la Audiencia que, según contrato, el recurrente se constituye como fiador con expresa renuncia a los derechos de excusión, orden y división respecto a posibles responsabilidades que se produzcan por el arrendamiento de la vivienda, avalando con todo su patrimonio el cumplimiento de todas las estipulaciones del presente contrato.

Así mismo se pacta una duración por un año, con finalización el 30 de agosto de 2022 y que, llegado el día del vencimiento de contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración de siete años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, dos meses de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

La STS 14/04/2004 analiza un supuesto en el que el recurrente, que resultó condenado, se constituía junto con otros en fiador solidario de todas las obligaciones asumidas por la arrendataria en un contrato de arrendamiento y en sus posibles prórrogas, y la garantía personal se extendía por voluntad de las partes a todo el tiempo en que la arrendataria siguiera en posesión de la industria. En dicha sentencia se dispone que "Es cierto que la tácita reconducción genera una nueva relación de arrendamiento, como ha declarado reiteradamente la jurisprudencia con la consecuencia de que, como resultado de ese efecto novatorio extintivo, los terceros garantes queden liberados (artículo 1.567 del Código Civil)", pero se añade que la ratio de la decisión "se identifica con el entendimiento de que la voluntad de las partes del contrato de fianza, incorporado al de arrendamiento, fue la de garantizar el pago de la prestación debida por la arrendataria hasta el cese de su posesión.

La traslación de la anterior fundamentación jurídica al caso enjuiciado determina la desestimación de los motivos del recurso, dado que lo esencial es la extensión de la fianza locativa prestada por el apelante por voluntad de consentir la garantía del pago hasta el cese de la posesión -voluntad ajena al concepto de garantía adicional del artículo 36.5 LAU que se alega en el recurso- y la inaplicabilidad del precepto del artículo 1851 Ccivil, ya que, según recuerda la apelada al oponerse al recurso, no se trata de aplicar una prórroga facultativa sino legal forzosa para el arrendador, artículo 9 LAU.

Los riesgos del avalista

El avalista de un inquilino es condenado en primera instancia a pagar al arrendador la cantidad de 4.207,09 euros, adeudados por su avalado.

El avalista recurre en apelación la sentencia alegando error en la valoración de la prueba practicada.

La Audiencia Provincial de Vigo (s. 27/07/2015) desestima el recurso y confirma la condena con costas.

Considera la AP que no existe duda de que la parte demandada reconoció de forma expresa su condición de fiador, en el contrato de arrendamiento, y se allanó parcialmente a la reclamación planteada, reconociendo así la existencia de una deuda que le es imputable, por lo que no cabe instar a través del recurso de apelación que se revoque la sentencia y se desestime la demanda. Con dicha alegación la parte recurrente introduce una cuestión nueva, no planteada en su contestación a la demanda y cabe entonces recordar el criterio establecido por el Tribunal Supremo: rige en nuestro ordenamiento un sistema de apelación limitada, no plena, en el que la regla general es que no cabe introducir cuestiones nuevas "pendente apellatione nihil innovetur". Por lo tanto no cabe en esta alzada solicitar la desestimación de la demanda cuando en la instancia ha existido un allanamiento parcial a la misma.

Obviamente el hecho de que el fiador comunique que una tercera persona ocupa la vivienda no le libera de las obligaciones asumidas en el contrato, ya que para que la arrendadora recupere la posesión de la vivienda debe existir una entrega de llaves por parte de la arrendataria, lo que implica la resolución del contrato, pero en el caso de que la inquilina no proceda de dicha manera de forma voluntaria, necesariamente debe la arrendadora acudir a un procedimiento judicial para obtener la tutela jurídica correspondiente, tal y como ha sucedido en este caso, sin que pueda pretenderse que se proceda al corte de los suministros como medida de presión para obtener el desalojo de la ocupante, pues tal medida podría implicar un ilícito penal. El fiador no puede desvincularse por su propia voluntad del contrato, pues tal pretensión contraviene el principio establecido en el art. 1256 Código Civil. Cabe además apuntar que no se aprecia negligencia alguna en la propiedad pues ha dejado transcurrir varios meses con el fin de asegurarse que no existía un mero retraso en el pago y seguidamente, tras comunicar a la arrendataria y al fiador la existencia del impago y no abonarse las rentas, procedió a ejercitar las acciones judiciales oportunas para resolver el contrato.

La segunda cuestión que se plantea a través del recurso es la del carácter solidario o no de la fianza establecida. Como indica el juez a quo el propio hecho del allanamiento parcial constituye una asunción expresa de dicho carácter solidario, ya que asume la obligación de abonar, al menos, parte de la suma reclamada, ante el impago de la afianzada.

La oposición en la instancia por parte del avalista se concretó en considerar que únicamente debe abonar las cantidades adeudadas hasta el momento en que se le comunicó la existencia de la deuda, correspondiente a cuatro mensualidades, pero, como ya hemos apuntado, no cabe limitar su responsabilidad a dicho importe si no a la totalidad de la deuda que cabe imputar a la arrendataria por impago de rentas y suministros, ante la obligación asumida por aquel.

¿Cuando se extingue la obligación del avalista por novación o prórroga del contrato afianzado?

HECHOS

En distintos contratos de renting de automóviles entre sociedades mercantiles se pacta el aval de dos personas físicas, que afianzan solidariamente las operaciones.

Entregados los vehículos a la arrendataria, ésta empezó a dejar de pagar las rentas convenidas y se procedió a la resolución de los contratos por incumplimiento de la arrendataria.

La arrendataria devolvió la totalidad de los vehículos, excepto uno, pues manifestó estar interesada en continuar con el contrato, en tal sentido se llegó a un acuerdo en que la arrendataria reconocía adeudar 39.459,44 euros, por distintos conceptos y se comprometía a liquidar esta deuda pagando 5.000 euros al mes. Las partes convenían mantener la vigencia del contrato, con determinadas condiciones

No habiéndose  cumplido esas condiciones  se reclama judicialmente contra  la arrendataria y los avalistas.

La sentencia de 1ª Instancia absolvió a los dos fiadores,  por entender que la concesión de un nuevo plazo a la arrendataria, deudora principal, les liberó de la obligación nacida de la fianza, como consecuencia del art. 1851 CC.

La sentencia de apelación sin embargo condena a los avalistas por considerar, respecto de uno de los contratos cuyo cumplimiento se exigía que no existió prórroga alguna que determinara la extinción de la fianza conforme al art. 1851 CC y respecto de otro que a pesar de haberse concedido en el acuerdo de 18 de noviembre de 2008 un aplazamiento de pago, el aplazamiento (de noviembre de 2008 a noviembre de 2009) estaba dentro del periodo comprendido hasta la fecha en que el fiador respondía del cumplimiento del contrato, en agosto 2010

Recurrida en casación por lo avalistas, el Tribunal Supremo (S. 17/03/2015) desestima el recurso y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial con costas.

Considera el Supremo:

En la Sentencia 77/2014, de 3 de marzo , hicimos referencia al régimen legal de los efectos de la novación del contenido de la obligación garantizada, respecto de la fianza: «La modificación de los términos de la obligación principal, en principio, no extingue la fianza, sin perjuicio de que al fiador sólo le sea exigible el cumplimiento en los términos inicialmente convenidos. Sin embargo, si la modificación afecta al plazo de cumplimiento y resulta de aplicación el art. 1851 CC , la fianza sí que se extingue como consecuencia de la prórroga».

Pero en esta misma sentencia atemperamos la interpretación literal del art. 1851 CC : «en atención a la ratio del precepto, que puede hallarse en la protección del fiador frente al perjuicio que le puede deparar la concesión de la prórroga al deudor. Este perjuicio afloraría cuando la prórroga alargara la incertidumbre y con ello empeorara la situación económica del deudor, e hiciera ilusoria la vía de regreso. Por eso, en esos casos, el fiador podría liberarse de la fianza porque, aun no siéndole oponible la prórroga, le impide una vez pagada la fianza utilizar la subrogación en el derecho del acreedor para ejercer el regreso inmediato contra el deudor. De este modo, como se ha concluido en la doctrina, "el art. 1851 CC sólo tiene sentido en cuanto protege la vía subrogatoria, y siempre que ésta sea procedente en beneficio del fiador"».

En el caso del primer contrato, la resolución del contrato como consecuencia del primer incumplimiento, determinaba la responsabilidad del fiador de su cumplimiento. Si con posterioridad se accede por la arrendadora a rehabilitar el contrato, previo pago de las cuotas o rentas vencidas y adeudadas, debe entenderse que el fiador seguía respondiendo del cumplimiento del contrato, pues, en puridad, la novación que conlleva la resolución y posterior rehabilitación del contrato, no perjudica al fiador alargando la incertidumbre y haciendo ilusoria la vía de regreso, sino que, al contrario, manteniendo los mismos términos de la obligación afianzada por él, supuso una reducción de la deuda garantizada.

Y por lo que respecta al segundo contrato, su incumplimiento dio lugar a la responsabilidad del fiador y la concesión de unos plazos fraccionados para el pago de las obligaciones derivadas de aquel incumplimiento, dentro del inicial plazo de vigencia del contrato, lo que tampoco perjudica al fiador en el sentido antes apuntado, al que responde la protección conferida por el art. 1851 CC .

La extinción del aval en un alquiler

En un contrato de arrendamiento de vivienda, el casero una vez finalizado el alquiler reclama judicialmente contra el inquilino y contra su avalista por los daños y desperfectos existentes en la vivienda arrendada imputables al inquilino.

El avalista se opone invocando falta de legitimación pasiva, por considerar extinguido su aval, alegando que el contrato de arrendamiento tenía una duración contractual de un año, por prórroga legal alcanzó los cinco años de duración, pero posteriormente fue prorrogado por acuerdo entre arrendadora y arrendatario, al margen del fiador, por lo que conforme a lo dispuesto en el artículo 1851 del Código Civil , la fianza se extinguió.

La Audiencia Provincial de La Coruña en sentencia de  veintinueve de noviembre de dos mil trece, desestima la alegación y el recurso de apelación por considerar que:

1º.- El artículo 1851 del Código Civil contempla una causa de extinción del contrato de fianza referida a la prórroga en el cumplimiento de la obligación concedida al deudor, por deudas nacidas, vencidas, líquidas y exigibles. Es decir, si se hubiese concedido una prórroga para el pago de rentas, por ejemplo, pero no a la tardanza en reclamarla. Ni a la prórroga de la vigencia del contrato arrendaticio.

2º.- Como indica la sentencia apelada, lo pactado es que la fianza solidaria se extendía a todo el tiempo que se ocupa el piso, bien como consecuencia del arriendo, bien por simple tenencia o cualquier otra causa, y, en todo caso, los daños y perjuicios que puedan ocasionarse en la vivienda mientras estuviese bajo la disposición del codemandado.

En definitiva condena al avalista de forma conjunta y solidaria con el inquilino a abonar al  casero la cantidad de 3.516,47 euros más el IVA correspondiente, con los intereses legales correspondientes desde la interpelación judicial, y a las costas de la apelación.

La responsabilidad del avalista en un alquiler

En un contrato de arrendamiento se establece la siguiente clausula:

 El inquilino presenta en este acto a D., quien se constituye en fiador solidario de aquel o de quien sus derechos ostente, en el cumplimiento de todas las obligaciones que puedan derivarse del presente contrato (pago de rentas, de indemnizaciones por daños causados en la finca, por resolución anticipada del contrato, etc.) durante toda la duración del mismo, incluso en el caso de tácita reconducción, sin que resulte, por tanto, aplicable lo dispuesto en el art. 1.567 del Código Civil.

Con base en ella, el casero dirige directamente demanda contra el fiador en reclamación de determinadas cantidades derivadas del contrato.

La demanda es desestimada por el Juzgado al considerar extinguida la fianza por aplicación de la doctrina normativa del art. 1.851 del Código Civil , a cuyo tenor la prórroga concedida al deudor por el acreedor sin el consentimiento del fiador extingue la fianza.

Sin embargo la Audiencia Provincial de Vigo (s. 2/12/2013) no considera extinguida la fianza por ese motivo ya que lo que la sentencia califica como "prórroga" se recoge en un convenio de fecha 2 de abril de 2012, suscrito por arrendador y arrendatario, en cuya virtud la arrendataria se compromete a abonar la deuda pendiente de pago en diecinueve mensualidades a razón de 200 euros por mes y teniendo en cuenta que la presente demanda se presentó el 25 de enero de 2012 (y, por tanto, el referido convenio de arrendador y arrendatario es de época posterior), difícil resulta admitir la posibilidad de que pueda valorarse tal hecho posterior, en la medida en que el principio de la perpetuatio iurisdictionis impide al tribunal resolver en base a hechos ocurridos después de presentada la demanda, más aún cuando tales hechos son anómalos e impredecibles al deducirse aquella.

Más aún debe recordarse, en relación con el art. 1.851 del Código Civil , la doctrina jurisprudencial expresiva de que la mera tolerancia del acreedor en recibir aplazadamente el pago no constituye prórroga.

Tampoco admite el invocado vicio de consentimiento, por cuanto -se dice - el demandado "nunca tuvo la convicción de que era fiador de nadie, ni se le leyó el contenido de la cláusula, ni se le informó de las consecuencias económicas", debe precisarse que la pretensión en base a tal denuncia no puede ser otra que la declaración de nulidad contractual y la misma no podría prosperar, primero y desde un punto de vista adjetivo, por cuanto tal alegato solamente puede hacerse procesalmente por vía de acción, mediante demanda o reconvención, sin que sea posible por el cauce de la excepción y segundo, desde el plano sustantivo, toda vez que, el contrato, cual consta consignado en el mismo, fue leído por el ahora demandado quien, después de prestar conformidad a su contenido ("conformes con este contrato...", expone el documento), estampó su firma en el mismo, en muestra de tal anuencia, sin que, de otro lado, conste la menor actividad probatoria de la que pueda deducirse la existencia de error, engaño o fraude.

Tampoco estima la invocación de falta de legitimación pasiva con amparo en dos consideraciones: a) el aquí demandado no fue llamado al anterior proceso de desahucio por falta de pago y b) la presente reclamación se insta sin haberse dirigido antes contra el deudor principal.

Respecto a la legitimación pasiva, debe precisarse que la presente demanda se formula contra el demandado precisamente en su calidad de fiador, condición que asumió al suscribir el contrato de arrendamiento y que nadie cuestiona. Y, desde luego, no hay razón alguna para que se llamare como demandado al fiador en un proceso de desahucio por falta de pago, en el que se perseguía la resolución contractual frente al arrendatario. Y, en cuanto a la reclamación frente al deudor, simplemente recordar que cuando el fiador lo es con carácter solidario como ocurre en el caso aquí enjuiciado, el acreedor puede dirigirse directamente contra éste, sin tener que hacer reclamación previa o simultánea alguna al deudor.

 
En definitiva condena al fiador/avalista a pagar la suma de MIL OCHOCIENTOS VEINTICUATRO EUROS CON CUARENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (1.824,44 EUROS), más los intereses legales correspondientes

LA EXTINCIÓN DE LA FIANZA

La sentencia del Tribunal Supremo de treinta de Septiembre de dos mil diez, que casa las de la Audiencia y Juzgado de 1ª Instancia, declara una interesante doctrina sobre la extinción de la responsabilidad de los fiadores.

Los fiadores fueron condenados en sentencia firme a pagar las cantidades avaladas habiéndose ordenado seguir adelante la ejecución hasta hacer trance y remate de los bienes embargados a los fiadores para, son sus importes, efectuar cumplido y entero pago de las responsabilidades pecuniarias reclamadas.

Posteriormente se produjo la declaración de quiebra de la entidad avalada que finalizó con un convenio aprobado por la acreedora ejecutante de los avalistas en el que se acordó que la deudora/avalada: “Pagará a sus acreedores dándose así por saldados y finiquitados, mediante la dación en pago de todos los créditos que ostenta frente a terceros”.

Con esta base el TS acoge la solicitud de los fiadores considerando que se ha extinguido por pago la obligación principal ya que la acreedora, mediante su voto a favor del convenio alcanzado en la quiebra dio por saldado y finiquitado su crédito mediante la dación en pago efectuada por esta última de todos los créditos que ostentaba frente a terceros. De este modo la aplicación de los artículos 1847 y 1849 del Código Civil determinaría la liberación de los fiadores por extinción de la fianza.

El artículo 1847 del Código Civil dispone que la obligación del fiador se extingue al mismo tiempo que la del deudor, y por las mismas causas que las demás obligaciones ; y el 1849 que si el acreedor acepta voluntariamente un inmueble, u otros cualesquiera efectos en pago de la deuda, aunque después los pierda por evicción, queda libre el fiador.

La sentencia del TS de 25 de mayo de 1999, con cita de la de 12 de noviembre de 1991, señala que la obligación del fiador se extingue al mismo tiempo que la del deudor, y por las mismas causas que las demás obligaciones y la dación en pago es una forma de extinguir la obligación, mientras que la de 26 de mayo de 1988, alude a que el convenio aprobado judicialmente refleja una "datio in solutum", con renuncia al resto no cubierto por los bienes adjudicados "in valorem" o "in genere" -como sucede en este caso en que los acreedores dan "por saldados y finiquitados sus créditos"- lo que supone pago del crédito con exoneración de responsabilidades accesorias, aunque sean solidarias, de los fiadores.