Los acuerdos de la Junta de Propietarios

Las decisiones adoptadas, conforme al orden del día, con el quórum necesario por la Junta de una Comunidad de Propietarios, debidamente convocada, son obligatorias para todos los copropietarios, incluso ausentes y disidentes, y ejecutivas aunque hayan sido impugnadas, salvo que el Juez ordene la suspensión.

No obstante estos acuerdos pueden ser impugnables ante los tribunales en los siguientes supuestos:

a. Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
b. Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c. Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

El copropietario que pretenda impugnar un acuerdo deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas y encontrarse en alguno de los siguientes supuestos:

a) Haber salvado su voto en la Junta
b) No haber asistido a la misma por cualquier razón.
c) Haber sido indebidamente privado de su derecho a voto.

El plazo de caducidad para impugnar acuerdos es de tres meses, si se trata de actos contrarios a la ley o los estatutos será de un año. Para los ausentes el plazo comienza a contar a partir de la comunicación del acuerdo.

En este sentido es interesante la doctrina de la SAP (19/04/2010) de Madrid que declara: Como consecuencia, en este supuesto y ante la carencia de más precisiones, la Junta de Propietarios se limitó a no oponerse a que los codemandados ejecutaran el cerramiento de una parte de la azotea, lo que constituye una clara manifestación de mera tolerancia. Por otra parte, es evidente que se han obviado, íntegramente, los requisitos formales imprescindibles para generar un acuerdo comunitario, que pudiese afectar al título constitutivo. Tampoco el apelante ejercitó la acción adecuada para la defensa de los intereses comunitarios y de los suyos propios, por lo que se debe confirmar la desestimación de su demanda, el copropietario disidente no había utilizado la vía de impugnación de los acuerdos de la Junta de Propietarios que establece el artículo 18 de la LPH, y por virtud de la que, evidentemente, se podían combatir los actos de la Junta que fueran contrarios a la Ley o a los Estatutos.

También es de interés la SAP (24/07/2006) de Baleares cuando señala: El incumplimiento de los requisitos establecidos en la Ley produce, en principio, la nulidad de la convocatoria, la cual acarrea la de los acuerdos tomados en la Junta defectuosamente convocada (Sentencias del Tribunal Supremo de 29 de diciembre de 1992 y 29 de octubre de 1993 ). Sin embargo, la nulidad no se produce si no se ejercita acción de impugnación en plazo legal, incluso cuando la convocatoria se hubiese realizado con infracción de algún precepto de carácter imperativo de la Ley de Propiedad Horizontal.

Costas en un litigio entre un vecino y la Comunidad de propietarios

El Tribunal Supremo en sentencia de 24 de junio de 2011 ha reiterado que en un pleito de la Comunidad de Propietarios contra un condueño, las costas causadas no pueden repercutirse al vecino litigante, vencedor en el pleito en atención a las siguientes consideraciones:

La obligación que a cada propietario alcanza de contribuir a los gastos generales en la necesidad de acudir al "adecuado sostenimiento del inmueble" o de afrontar las responsabilidades o cargas comunes, con el régimen consiguiente de distribución, es de toda lógica concluir que sí la Comunidad de Propietarios no actúa de consuno sino que rota la armonía surge la contienda judicial enfrentándose aquélla y uno de sus componentes, los desembolsos impuestos por la situación litigiosa no merecen la calificación de "gastos generales" con relación al segundo, por lo mismo que han sido causados en conflicto seguido entre el disidente y los propietarios restantes, y en consecuencia sí el enfrentado al grupo ha de soportar el pago de las expensas propias, no podrá imponérsele contribución en el de las correspondientes a la otra parte aplicando la cuota de participación, pues de mantener distinto criterio podría llegarse al injusto resultado de que el titular agraviado por un acuerdo de la Comunidad, que se vio en la precisión de combatir judicialmente para restablecer el orden conculcado, tendría que soportar en parte los gastos procesales causados por la Comunidad de Propietarios vencida

No obstante las notas de carácter asociativo o comunitario que presenta la propiedad horizontal, no constituye una verdadera comunidad, sino unión de propiedades singulares cuya sustantividad y relevancia permanecen, y por lo tanto la representación que ostenta el Presidente de todos y cada uno de los titulares de los pisos se entenderá que desaparece por lo que respecta al propietario contra el que se litiga.

PROPIEDAD HORIZONTAL: El Presidente

En la exposición de motivos de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, ya se expresaba que “El cargo de Presidente, que ha de ser elegido del seno de la Junta, lleva implícita la representación de todos los titulares en juicio y fuera de él, con lo que se resuelve el delicado problema de legitimación que se ha venido produciendo”.

En el articulado de dicha norma (art. 13) se define al Presidente como uno de los órganos de gobierno de la Comunidad.
Así mismo se establece el sistema de designación que habrá de ser entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo.

Hay que subrayar también la obligatoriedad del ejercicio del cargo de Presidente de la Comunidad.

Esta obligatoriedad es interpretada:
A) Por la Audiencia Provincial de León (s. 18/09/2008) en el siguiente sentido:
La Ley de reforma de 1999 se marcó como objetivo el poner fin a la expuesta inseguridad, instaurando -ahora de forma expresa- en su nueva redacción del art. 13,2 LPH , el desempeño del cargo de presidente como un auténtico derecho-deber inherente a la condición de copropietario. De lo expuesto se colige que una vez producido el nombramiento, la aceptación del cargo tiene lugar "ope legis", sin necesidad de que el copropietario nombrado lleve a cabo ningún acto positivo (ni expreso ni tácito). Es decir, el cargo de presidente es un derecho ejercitable por aquellos propietarios en los que no concurra motivo que lo impida y su desempeño es un deber para quienes no estén incursos en causa de excusión. Pese a la rotundidad inicial con la que se expresa el legislador, acto seguido introduce previsiones que la suavizan disponiendo que el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez invocando las razones que le asistan para ello. Por tanto, partiendo de que efectivamente, como argumenta la parte actora, la aceptación del cargo de Presidente es obligatoria, según establece el art. 13.2 LPH , no puede olvidarse que dicha obligación no es inamovible, pues puede haber casos en que la negativa a su asunción, por razones de imposibilidad física u otras, más allá de la mera conveniencia, estén justificadas, y es por ello por lo que la propia ley prevé que el propietario designado podrá solicitar el relevo al Juez, invocando las razones que le asistan para ello, y el Juez resolverá de plano lo procedente.
El demandado entonces tenía la posibilidad de pedir su relevo a través del juicio de equidad a que antes nos hemos referido, por lo que tendría que haber sido en ese procedimiento donde se hubiera analizado si esa negativa estaba o no justificada. En consecuencia las alegaciones formuladas en la contestación a la demanda sobre las causas de imposibilidad para el ejercicio del cargo son efectuadas de forma extemporánea y al margen del procedimiento previsto para ello en el plazo de un mes desde el nombramiento y el resultado será que no podrán examinarse en esta litis pues no puede entenderse justificada una negativa que no se hace valer en forma adecuada.
B) Por la Audiencia Provincial de Málaga (s. 12/06/2009) en el siguiente sentido:
Esta Sala no comparte las alegaciones de la parte demandante, que parten de un supuesto (carácter obligatorio del procedimiento establecido en el art. 17.3ª LPH para obtener el relevo del cargo de presidente de Comunidad de propietarios) que carece de fundamento legal. Una adecuada interpretación de las normas que rigen las materia lleva a entender que cualquier renuncia o relevo del cargo de presidente de una Comunidad de propietarios puede ser tratada y decidida en el seno de la Comunidad, previéndose un procedimiento judicial para el supuesto en que la cuestión no sea resuelta por el órgano decisor de la Comunidad, la junta de propietarios, contemplándose la vía judicial como un medio subsidiario para garantizar el funcionamiento de la Comunidad.
La propia dicción del precepto legal evidencia la interpretación expresada (podrá solicitar, reza el art.13.2 LPH ), existiendo numerosas resoluciones judiciales en las que se refleja la realidad de vacantes producidas en la presidencia de la Comunidad de propietarios por renuncia o dimisión aceptada por la junta de propietarios y seguida del nombramiento de nuevo presidente (STS Sala 1ª, 26 julio 2007; SAP Barcelona, sec. 14ª, 20 marzo 2007; SAP Santa Cruz, sec. 3ª, S 7 julio 2006; SAP Las Palmas, sec. 5ª, 4 octubre 2005 ; entre otras).

No obstante el designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello.
El Juez, oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolverá en equidad lo que proceda dentro de veinte días, contados desde la petición, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.
La Audiencia Provincial de Zaragoza en sentencia de dos de marzo de dos mil diez considera no haber lugar al relevo de Presidente por su edad, 66 años, su escasa preparación cultural y la enfermedad de su esposa, considerando que las razones invocadas por el recurrente carecen de la necesaria consistencia para el relevo de su nombramiento, si se tiene en cuenta que la Comunidad de autos es pequeña (cuenta con pocos copropietarios) y las gestiones que el cargo conlleva pueden ser perfectamente desarrolladas por cualquier persona capaz sin una preparación específica.

El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten.

Además corresponde al Presidente:
-La convocatoria de las Juntas.
-La inclusión en el orden del día de las Juntas de los temas de interés propuestos por los condueños.
-La reclamación judicial de las cuotas impagadas, si así lo acordase la junta de propietarios.

Duración del cargo: Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.

Remoción del cargo: Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria.

PROPIEDAD HORIZONTAL: CAMBIO DE CALDERA DE CARBÓN A GAS

Una reciente sentencia del Tribunal Supremo determina una interesante doctrina sobre el tema que titula este trabajo, que en los próximos años va a estar de actualidad por la obligación de las Comunidades de vecinos de modificar el sistema de calefacción cuando tengan caldera de carbón.

La Comunidad demandada en este caso decidió, tras aprobar la sustitución de la caldera de carbón por una de gas, que la derrama de participación en el coste de la obra a realizar se determinase por partes iguales entre todos los copropietarios, y no de acuerdo con la cuota de participación fijada en los Estatutos de la Comunidad.

La copropietaria demandante estimó por el contrario que la modificación de la cuota de participación en los gastos comunes exigía la unanimidad de todos los propietarios, unanimidad que no había sido alcanzada.

Sobre estas bases el Tribunal Supremo decide que:

En el caso que se examina, por una mayoría de 3/5 de los propietarios se aprobó la realización de unas obras, de interés general, consistentes en la sustitución de un antiguo sistema de calefacción alimentado de carbón por otro más moderno. Este acuerdo resulta válido, sin que su eficacia haya sido puesta en entredicho por la parte ahora recurrente.

Pero la Audiencia considera que, como la mayoría cualificada citada es suficiente para la aprobación del gasto, la misma es igualmente capaz para establecer el modo en el que se distribuirá el importe entre los propietarios, dado que, según se indica en el Fundamento de Derecho Segundo, la distribución de los gastos que implique el nuevo servicio no puede requerir una mayoría superior a la que exija su establecimiento.

Sin embargo tal argumento debe ser rechazado. La Audiencia confunde la mayoría exigible para el establecimiento de un servicio de interés general con la necesaria unanimidad que se requiere para modificar el modo de participación en los gastos, que en el presente caso aparece fijado en los Estatutos de la Comunidad, y que atiende al coeficiente de participación. No cabe duda de que, conforme a lo dispuesto en el artículo 9, regla 5ª, de la Ley de Propiedad Horizontal, la primera pauta que ha de tenerse en cuenta para distribuir los gastos comunes es la referida al coeficiente o cuota de participación, y, si bien tal forma de distribución puede ser alterada (artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal ), ello exige la conformidad de todos y cada uno de los propietarios, al suponer una alteración de la cuota de participación prevista en el título.

Procede manifestar que para variar el modo de contribución a los gastos comunes establecida en el título constitutivo debe existir acuerdo unánime de los copropietarios, no siendo suficiente la mayoría de 3/5, por lo que debe declararse la nulidad del acuerdo contenido en el punto segundo del orden del día, adoptado, respecto de la distribución de los gastos a acometer para el cambio del sistema de calefacción.

QUORUM PARA INSTALAR ASCENSOR

La obligatoriedad de pago, para los copropietarios disidentes, en el acuerdo de la Junta para instalar un ascensor nuevo en la finca viene siendo objeto de polémica, pues bien el Tribunal Supremo ha declarado como doctrina jurisprudencial en sentencia de dieciocho de Diciembre de dos mil ocho lo siguiente: El acuerdo de la Junta de Propietarios validamente adoptado obliga a todos los comuneros desde la óptica de que existe una norma específica que regula la instalación del servicio de ascensor, con la añadidura de que su interpretación se efectuará de acuerdo con la realidad social del tiempo en que ha de ser aplicada.


La recurrente había solicitado la determinación de si la instalación del ascensor es una realización de obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, resultando necesario o no para su habitabilidad, a efectos de establecer la obligación o no de la actora -propietaria de un piso principal, según la división horizontal del edificio, que en el recurso se denomina piso bajo- de contribuir a su abono.

El Tribunal Supremo pone de manifiesto que la instalación de un ascensor en el edificio comunitario, amén del derecho de que gozan para ello los minusválidos según lo dispuesto en la Ley 15/1995 , sin olvidar que esta cualificación la tienen quienes hayan cumplido setenta años de edad por el artículo 1.3 de la referida Ley , dicha cuestión ha sido objeto del artículo 17, regla 1ª, en virtud de la Ley 8/1999 , a fin de que se pueda acordar, con la obligaciones de todos los comuneros de participación y pago, cuando se alcance el "quórum" determinado en ese precepto, lo que no es objeto de controversia en el debate.

Además subraya que en definitiva, el acuerdo validamente adoptado obliga a todos los comuneros desde la óptica de que existe una norma específica que regula la instalación del servicio de ascensor, con la añadidura de que su interpretación ha de efectuarse de acuerdo con la realidad social del tiempo en que ha de ser aplicada (artículo 3 del Código Civil ), y las normas sobre la construcción exigen su existencia cuando en un edificio se elevan tres o más plantas, cuyo presupuesto viene también impuesto por el mercado inmobiliario, y con referencia a fincas antiguas, aparte de satisfacer las referidas necesidades de personas minusválidas, es un elemento esencial para la utilización de un edificio, que redunda en beneficio, sin excepción, de los propietarios de un inmueble, no solo a los efectos de las mentadas atenciones y del bienestar material, sino también porque incrementa el valor de los pisos o apartamentos y revaloriza la finca en su conjunto, y resultaría abusivo que la contribución a su pago no tuviera que ser asumida por todos los condueños.