Propiedad Horizontal: Los elementos comunes en las Supracomunidades de Propietarios.

Las Comunidades de propietarios de distintos edificios y bloques demandan a otras Comunidades de propietarios por haber realizado modificaciones en los elementos comunes de la urbanización sin la debida autorización de la comunidad general de propietarios, integrada por los presidentes de las comunidades de propietarios de cada uno de los 10 edificios que conforman el conjunto residencial.

En concreto, dichas alteraciones consistieron en el cerramiento de los porches o soportales y su utilización como trasteros.

El Juzgado de primera instancia estimó la demanda. Consideró que en el título constitutivo del conjunto residencial dicho soportales no tenían la calificación de elementos privativos de cada uno de los edificios, por lo que condenó a las demandadas a demoler a su costa las obras realizadas a los efectos de restablecer dichos elementos comunes al estado anterior a las modificaciones realizadas.

La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación.

El Tribunal Supremo, sentencia de 17 de enero de 2019, desestima el recurso de casación, confirmando las anteriores sentencias.

Considera el Supremo que aunque las recurrentes denuncian la infracción del art. 396 CC y de la doctrina jurisprudencial actualmente vigente sobre la determinación del carácter privativo o común de los elementos de propiedad horizontal que no han sido expresamente identificados en el título constitutivo. Argumentan que la moderna doctrina jurisprudencial ha relativizado el valor de la denominada presunción de comunidad en el supuesto de omisiones o inexactitudes en el título constitutivo.

El motivo debe ser desestimado. En el presente caso, si bien en el título constitutivo del conjunto residencial, no se mencionan expresamente los referidos soportales, su condición de elementos comunes por destino se infiere de la propia interpretación de dicho título constitutivo, que destina el "resto de la parcela" a "zonas libres de paso y ajardinadas, zonas de recreo, piscinas y zonas de uso común".

También conviene señalar, a mayor abundamiento, que esta sala no ha modificado su doctrina acerca de que la enumeración que contiene el art. 396 CC debe ser interpretada de un modo meramente enunciativo y no taxativo

En el motivo segundo, las recurrentes denuncian la infracción del art. 24.2 b) Ley de Propiedad Horizontal (en adelante, LPH) y de la doctrina jurisprudencial que establece la singularidad o especificidad del régimen jurídico de las supracomunidades o agrupaciones de comunidades a las que dicho precepto se refiere, de forma que la denominada presunción de comunidad no resulta de aplicación en este caso de supracomunidades.

El motivo debe ser desestimado. Como se desprende del título constitutivo, el art. 24.2 b LPH no resulta aplicable al presente caso, pues el conjunto residencial no se constituyó como una agrupación de comunidades de propietarios, tal y como requiere el citado precepto, sino como una sola comunidad general compuesta por todos los propietarios del conjunto residencial; sin que le resulte aplicable, por tanto, la previsión normativa con relación a las citadas agrupaciones de comunidades del art. 24.2 b LPH.

Pagarés en blanco. Cláusula abusiva en un préstamo personal.

HECHOS

La entidad de crédito concede tres préstamos personales por importes de 16.000 euros, 6.000 euros y 2.000 euros, respectivamente, exigiendo la entrega de tres pagarés en blanco, emitidos y firmados por el beneficiario del préstamo. Al no cumplir el demandado sus obligaciones en cuanto a la amortización del préstamo, la entidad bancaria dio por vencidos anticipadamente los préstamos considerando que quedaban pendientes de pago los importes que se reclaman en el oportuno juicio cambiario mediante la presentación al cobro de los pagarés una vez rellenados.

Tanto el Juzgado de primera instancia como la Audiencia Provincial, en apelación, condenan al demandado a pagar las cantidades reclamadas, más los intereses legales, gastos y costas.

Sin embargo el Tribunal Supremo, sentencia de 12 de diciembre de 2018, estima el recurso de casación del demandado y estima la demanda de oposición cambiaria formulada por el hoy recurrente con desestimación de la demanda interpuesta por el Banco.

Considera el Supremo que el recurso de casación ha de ser estimado ya que esta sala ha fijado doctrina jurisprudencial sobre casos sustancialmente iguales al presente en sentido contrario al mantenido por la sentencia que se recurre, lo que pone de manifiesto la concurrencia del interés casacional del presente recurso.

Ha quedado establecida en distinta sentencias de esta sala la siguiente doctrina: :"La condición general de los contratos de préstamo concertados con los consumidores, en la que se prevea la firma por el prestatario (y en su caso por fiador) de un pagaré, en garantía de aquél, en el que el importe por el que se presentará la demanda de juicio cambiario es complementado por el prestamista con base a la liquidación realizada unilateralmente por él, es abusiva y, por tanto, nula, no pudiendo ser tenida por incorporada al contrato de préstamo, y, por ende, conlleva la ineficacia de la declaración cambiaria".

Esta sala ha declarado que se trata de una práctica abusiva porque, como se razonaba en la citada sentencia 466/2014 y se reitera en la 645/2015 respecto de la condición general, esta "permite al profesional el acceso a un proceso privilegiado que comienza con un embargo cautelar sin necesidad de oír al demandado y sin que tenga que prestar caución ni justificar el periculum in mora, con base en un contrato que requiere una previa liquidación para determinar la cantidad adeudada en un momento concreto, sin que el acreedor deba justificar los elementos de hecho y de cálculo utilizados para fijar la cantidad reclamada y sin que la corrección de la liquidación haya sido controlada por un fedatario público. Por tanto se impide que el demandado tenga los elementos de hecho y de cálculo que le permitan enjuiciar la corrección de la cantidad que se le reclama y, en su caso, impugnarla, invirtiéndose además la carga de la prueba en el perjuicio del consumidor". En definitiva, siendo abusiva la condición general por tales razones, no puede reconocerse validez a la declaración cambiaria y, en consecuencia, procede la estimación del recurso.

El concepto de denegación de prórroga por necesidad en la LAU actual

Parece claro que conforme a lo previsto en el artículo 9.3 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, el derecho que se concede al arrendador es denegar la prórroga del contrato al inquilino, si necesita la vivienda; ello permite afirmar que si se pacta una duración del alquiler de cinco años, el arrendador no podrá ejercer ese derecho hasta que no transcurra el plazo pactado, que será cuando ese alquiler entre en prórroga.

Por otra parte el precepto citado, en ningún momento establece que el casero deba acreditar la necesidad que invoca, solamente se le exige ocupar esa vivienda en el plazo de tres meses.

Pues bien, una peculiar sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 9 de noviembre de 2018, parece contradecir lo anteriormente expresado.

El arrendador de una vivienda, contrato firmado el 15 de octubre de 2013, por un plazo de cinco años, es decir hasta 15 de octubre de 2018, solicita y obtiene del Juzgado, en sentencia de 9 de octubre de 2017, la extinción del contrato de arrendamiento por rquedar acreditada la necesidad de la vivienda arrendada por parte de la arrendadora para destinarla a vivienda permanente para sí .

La Audiencia Provincial de Barcelona en la sentencia citada desestima el recurso y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera la AP que las alegaciones de las partes se mueven en planos distintos, pues mientras la actora hace hincapié en la necesidad que tiene de ocupar la vivienda de su propiedad arrendada a la demandada, ésta se refiere a la mala fe y al enriquecimiento de la actora como consecuencia de su desleal proceder que determinó al arrendatario a hacer obras que, de saber que tendría que marchar, no hubiera emprendido.

Es de destacar que, no obstante sus alegaciones, la parte demandada no reconviene interesando las consecuencias que serían lógicas desde su propia argumentación (particularmente, la indemnización de los perjuicios seguidos a la arrendataria por la situación que denuncia).

Por ello, nos encontramos con una sola acción, la de resolución por necesidad. Pues bien, partiendo de esta situación, hay que concluir con la sentencia apelada que la situación de necesidad invocada se ha acreditado, puesto que la vivienda que ocupaba la actora ha pasado a propiedad del Banco y no se ha probado que tenga otra con la que satisfacer su necesidad de vivienda.

El motivo por el que la apelante dice que no hay necesidad es porque dice que la causa de la misma ya existía al tiempo de la contratación del arrendamiento. Pero, siendo ello cierto, no lo es menos que de ahí no puede colegirse, sin más, ánimo fraudulento cuando al alquilar la vivienda de autos, precisamente la actora pasaba a percibir unas rentas con las que, en principio al menos, su economía mejoraba y podría hacer frente a las deudas que dieron lugar a la ejecución.

 
Hay que subrayar sin embargo el comentario final de la sentencia, que parece tener en cuenta el argumento expresado al inicio: Y no podemos perder de vista, además, que ahora mismo ha transcurrido el plazo de cinco años previsto en el contrato, y la parte demandada continúa en la posesión de la finca.

¿Responde el Notario del asesoramiento fiscal a sus clientes?

HECHOS

El perjudicado demanda al notario, reclamando a cantidad de 251.359,58€, en concepto de responsabilidad por negligente asesoramiento fiscal prestado por un notario en el ejercicio de su profesión, ya que, como consecuencia del defectuoso asesoramiento prestado por el demandado, no pudo aplicar a una donación que le hicieron sus padres la reducción en la cuota prevista en la legislación valenciana.

El Juzgado de primera instancia desestimó la demanda. Descartó que hubiera quedado acreditado el dolo, culpa o ignorancia inexcusable requeridos para declarar la responsabilidad civil (art. 146 del Reglamento notarial), puesto que el notario actuó en la convicción jurídicamente razonable de que la donación se perfeccionaba en el momento de la escritura pública y no con la mera transferencia bancaria realizada con anterioridad.

La Audiencia Provincial estimó en parte el recurso de apelación y condenó al notario a indemnizar por entender que el notario incurrió en error, que debió informar previamente de los requisitos exigidos por la normativa fiscal para disfrutar de la reducción de la base imponible y luego advertir en el momento de la escritura pública que había transcurrido el plazo para solicitar la reducción.

El Tribunal Supremo, sentencia de 19 de diciembre de 2018, casó la sentencia de la Audiencia, desestimó íntegramente la demanda y confirmó la sentencia de primera instancia.

Considera el Supremo que con carácter general debe afirmarse que el asesoramiento erróneo prestado por un profesional en materia propia de su actividad, aunque sea fuera del lugar en el que presta sus servicios, puede dar lugar a responsabilidad cuando, del conjunto de circunstancias, sea razonable deducir que tal asesoramiento ha sido la causa de un daño. Con todo, es indudable que no puede merecer la misma valoración el asesoramiento prestado en una consulta profesional realizada en la sede de trabajo del profesional, a la que el cliente acude buscando consejo, en especial cuando el negocio proyectado es de elevada cuantía, que la información improvisada suministrada en una conversación mantenida en un encuentro casual en un lugar estival. Este dato, unido a las demás circunstancias del caso, incluido el otorgamiento previo de otra donación ante otro notario, según resulta de la liquidación del órgano tributario a la que se refiere la sentencia de la Audiencia, impide valorar como razonable la explicación de que el modo de proceder del demandante y sus padres, esto es la transferencia de los primeros al segundo en el mes de agosto y que todos ellos comparecieran en la notaría en noviembre para otorgar la escritura de donación, obedeciera al asesoramiento del demandado.

Por lo que se refiere al momento del otorgamiento de la escritura la Audiencia considera que hubo negligencia "por cuanto al testimoniar la transferencia del importe de la donación y conocer que esta se había efectuado el 11 de agosto de 2010, debió advertir al demandante de que había transcurrido el plazo para solicitar la reducción del impuesto, lo que no hizo, procediendo el personal de la notaría a confeccionar la autoliquidación del impuesto solicitando en el mismo la reducción de la base liquidable". Esta sala no comparte la valoración de la Audiencia y considera que en el caso examinado no se advierte que la conducta del notario demandado sea susceptible de ser calificada como integrante de una infracción del deber de diligencia profesional. En el caso, no puede hablarse de un error que permita apreciar la culpa o ignorancia inexcusable del notario porque el tema ha sido discutido en los tribunales de justicia.

Con independencia de cuál sea la interpretación técnicamente correcta y con independencia de la solución que se haya podido imponer en la práctica tributaria, lo cierto es que la cuestión ha sido discutida en los tribunales y el actor no intentó agotar la vía administrativa, por lo que ni puede apreciarse negligencia profesional del notario ni el actor puede pretender que sea el notario quien asuma el pago de las cantidades liquidadas por el órgano tributario.