La enervación del desahucio por falta de pago

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de enero de 1971

Se presenta demanda de desahucio por falta de pago de los meses marzo, abril y mayo de 2021, a razón de 362,91 euros al mes.

En el acto del juicio el inquilino se opone manifestando había pagado las rentas reclamadas y que se encontraba al corriente de pago.

No obstante, el juzgado estima la demanda, al considerar que había existido el impago en que se fundó.

 El inquilino apela la sentencia invocando que las rentas debidas fueron pagadas antes de que se le notificase la demanda y se le emplazase.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de veintiséis de Julio de dos mil veinticuatro, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia

Considera la Audiencia que lo que importa en estos casos es la situación existente en el momento de presentarse la demanda.

Cuando el arrendatario paga después de presentarse la demanda, el proceso termina porque se enerva la pretensión de desahucio. No porque el pago posterior a la presentación de la demanda prive a ésta de su fundamento jurídico, sino porque la ley permite que, en esos casos, continúe el arrendamiento, mediante la enervación. Pero esto lo permite una sola vez. En este caso ya se ha dicho que hubo una enervación en el año 2009, lo cual no se ha discutido y se acreditó mediante documento aportado con la demanda. Por tanto, conforme a este artículo 22, apartado 4 (LEC), la pretensión de resolución de contrato por impago de rentas debía ser aceptada, como hizo el Juzgado. Cuando se presentó la demanda, el demandado debía 3 meses de renta. Los pagó después, pero eso no puede producir efectos porque ya ocurrió algo así en otra ocasión, en que se enervó el desahucio. La ley solo permite una enervación.

Por consiguiente, como cuando se presentó la demanda el demandado había dejado de pagar 3 meses de renta, aunque los pagó después, procede la terminación del contrato por ese incumplimiento del arrendatario.

Esto puede considerarse una consecuencia muy grave. Estamos hablando de un contrato que data de 1971 y el arrendatario es ya un anciano. Tenía 26 años cuando se celebró el contrato, en 1971. Pero no hay ninguna alegación de que no sea una persona capaz. La prolongación por tiempo indefinido del arrendamiento es gravosa para el arrendador. La contrapartida es ésta: el arrendatario debe ser muy cuidadoso en el cumplimiento de sus obligaciones.

La enervación del desahucio por falta de pago.

HECHOS

En un alquiler de “renta antigua” el arrendador inicia juicio de desahucio por falta de pago de alquileres y servicios.

El juzgado de primera instancia dicta sentencia declarando enervada la acción de desahucio.

El casero apela la sentencia invocando que no se han abonado la totalidad de rentas devengadas y no satisfechas hasta el mes de mayo de 2021.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de dieciséis de noviembre de dos mil veintidós, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que el momento relevante para estimar o no producida la enervación es "el momento de dicho pago enervador del desahucio" (arts. 22.4 y 440.3 I LEC), que si los pagos son varios debe interpretarse como el momento del pago que completa la enervación, aquí el 30/3/2021. En efecto, el demandado acredita el demandado el pago hasta marzo de 2021 inclusive.

Por su parte, los apelantes sostienen que el demandado no estaba al corriente el día de la vista porque no había abonado el recibo de agua del mes de mayo. Sin embargo, los arrendadores no demuestran la fecha en que pasaron tal recibo al cobro (v. art. 17.4 LAU) y no es posible que lo hicieran antes del 9/4/2021 (día final del período facturado). Luego tal recibo no pudo haberse abonado antes del pago enervador.

Con la documentación presentada, el demandado demuestra el pago de mayo de y junio de 2020 con dos pagos en junio. Con posterioridad y hasta marzo de 2021 inclusive, se devengan nueve mensualidades, de las que el demandado demuestra el pago de seis. Las otras tres mensualidades quedan justo cubiertas con la consignación el 30/3/2021 por la suma de 1405,62 €.

Cierto es que el demandado no habría abonado 52,35 € de agua, pero la parte demandante no demuestra que hubiera pasado los recibos al cobro, que, de hecho, solo se aportan en el momento de la vista.

Desahucio por falta de pago en un subarriendo inconsentido

 

HECHOS:

Se interpone una demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas vencidas con base en un contrato suscrito el 1 de diciembre de 2018.

La inquilina se opone alegando que el demandante la había engañado al decirle que era el propietario de la finca arrendada, cuando solo era el arrendatario y no la podía subarrendar sin la autorización expresa de la propiedad, con la que aquel tenía contratado el arrendamiento con el exclusivo objeto de destinarla a vivienda permanente y alojamiento de él y los miembros de su unidad familiar, lo que también había incumplido al vivir en Alemania desde el año 2017.

El juzgado de primera instancia estimó la demanda al considerar que la demandada no había controvertido la falta de pago alegada en la demanda ni acreditado estar al corriente en el pago de la renta; que no concurría falta de legitimación activa; y que las cuestiones de fondo suscitadas en la contestación constituían una cuestión compleja que desbordaba el marco del juicio de desahucio.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación de la inquilina, revocando la sentencia apelada, desestimó la demanda, por entender que el demandante infringe la buena fe contractual al aparecer frente a la apelante como propietario de la finca, no siendo otra cosa que un mero arrendatario que por contrato firmado con la propiedad, tenía vedada la posibilidad de subarrendar sin autorización y considera que no estamos en presencia de la cuestión compleja en sentido técnico sino ante un antecedente lógico o presupuesto de la acción que repugna al derecho que, como dice el artículo 7 del Código Civil debe ejercitarse conforme a las reglas de la buena fe.

EL Tribunal Supremo, sentencia de14 de marzo de 2022, estima dos de los cinco motivos de casación alegados por el demandante inicial y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera el Supremo que el resultado de la aplicación del artículo 7 del Código Civil es paradójico por partida doble.

Por un lado, y pese a ser elementos esenciales del contrato el goce o uso de la cosa y el precio cierto (art. 1543 CC), exime a la subarrendataria que ha venido gozando pacíficamente del uso de la vivienda arrendada del pago de las rentas devengadas como contraprestación. Consecuencia que no se produciría, en tan radicales términos de gratuidad, ni declarado nulo el contrato, dado que el deber de restitución de la subarrendataria le obligaría a satisfacer la cantidad correspondiente por el tiempo que la disfrutó y el subarrendador estuvo privado de su uso.

Y, por otro lado, da a entender que la posición de la subarrendataria es legítima y, por lo tanto, y dado que el contrato de subarrendamiento sigue produciendo efectos, dado que no ha sido declarado nulo ni resuelto, que ella puede continuar disfrutando del uso de la vivienda sin que el subarrendador tenga derecho a reclamarle la renta ni ella, así las cosas, obligación de pagársela.

La Audiencia, aunque estima el recurso de apelación y revoca la sentencia de primera instancia no disiente de ésta en la afirmación de que la demandada no había controvertido la falta de pago alegada en la demanda ni acreditado estar al corriente en el pago de la renta. Por lo tanto, debía haber aplicado el art. 27.2.a) LAU. Al no hacerlo así, ha incurrido, por inaplicación, en la infracción del precepto mencionado

Juicio de desahucio por terminación del plazo pactado.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 30 de abril de 2014,  en el que se pactó una duración de un año, renovable por períodos de un año hasta un máximo de tres años, con arreglo a lo dispuesto en el art. 9.1 LAU.

El arrendador con fecha 29 de marzo de 2018, dirige burofax  al inquilino, recibido el 3 de abril, notificándole la voluntad de no prorrogar el contrato a su vencimiento, 30 de abril de 2018.

Llegada esa fecha la inquilina no entrega la vivienda, por lo que el casero presenta demanda de juicio verbal solicitando que se declare la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda.

El juzgado desestima esa petición por considerar que no se ha respetado el plazo de preaviso de 30 días del art. 10.1 LAU.

La inquilina recurre en apelación solicitando la nulidad de la sentencia por no haberse pronunciado sobre el carácter abusivo de la cláusula contractual, relativa a la renuncia por la arrendataria a los derechos de tanteo y retracto que pudieran corresponderle sobre la vivienda.

El casero recurre la sentencia, impugnando el pronunciamiento desestimatorio de la pretensión de declarar extinguido el contrato. Alega que no es de aplicación el art. 10 de la LAU sino el régimen de tácita reconducción regulado en los arts. 1566 y 1581 del Código Civil.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 28 de julio de 2020, desestima la apelación de la inquilina y estima la del casero, declarando resuelto el arrendamiento.

Considera la AP, respecto al recurso de la inquilina, que aunque el juicio verbal de desahucio por expiración del plazo contractual dada su naturaleza sumaria y privilegiada, es inidóneo para resolver cualquier cuestión compleja que rebase o exceda de su específico y reducido ámbito de aplicación y cuya constatación debe desencadenar una sentencia que declare no haber lugar al desahucio, con advertencia al arrendador para que ejercite su pretensión en un juicio declarativo ordinario, pues, de lo contrario, se convertiría a este juicio sumario en un medio de obtener con cierta violencia la resolución de un contrato sin las garantías de defensa e información que ofrece el juicio declarativo ordinario, tales principios no pueden tomarse con carácter absoluto, pues bastaría que el arrendatario empezase a introducir cuestiones complejas para que se desestimase siempre la acción de desahucio planteada. En el presente caso la declaración de nulidad por abusiva de una cláusula contractual relativa al retracto o tanteo no tiene relación con la duración del contrato de arrendamiento.

En cuanto al recurso del casero considera que en este caso, transcurridos los tres primeros años del contrato suscrito el 30 de abril de 2014,ninguna de las partes notificó la voluntad de no renovar el contrato, por lo que el contrato se prorrogó un año más, hasta el 1 de mayo de 2018, conforme al art.10.1 LAU, pero transcurrido ese plazo la duración del contrato se rige por la regulación del Código Civil, y no por el art. 10 LAU, renovándose, en su caso, por tácita reconducción, por tanto el contrato se extinguió el 1 de mayo de 2018, por el transcurso del plazo de duración mínima de tres años (artículo 9.1 LAU) y tras la prórroga del plazo de un año (art. 10.1 LAU), sin que se dieran los requisitos para la tácita reconducción a partir de mayo de 2018 por cuanto precedió el requerimiento del arrendador. De ahí que no se advierta ninguna voluntad de aquiescencia por parte de la arrendadora de continuar el contrato a su terminación (1 de mayo de 2018) mediante el requerimiento recibido por la arrendataria el 3 de abril de 2018 y posterior demanda.

Requisitos para enervar un desahucio.

Cómo es sabido la ley permite que el inquilino moroso pueda enervar, detener, un desahucio por falta de pago del alquiler, pagando o consignando su importe en el juzgado que tramita ese pleito.

Sin embargo no podrá hacer uso de esta facultad en dos supuestos: primero, si, con treinta días de antelación, ha sido requerido por el arrendador para pagar lo adeudado; segundo, si con anterioridad ha enervado otro desahucio.

En cuanto al primero de los supuestos la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 10 de julio de 2.019, precisa los requisitos que se han de cumplir para que el requerimiento previo del arrendador impida la enervación del desahucio.

HECHOS:

El arrendador requiere al inquilino el pago de 5.613,41 €, correspondientes a rentas impagadas así como otros conceptos, IBI, entrada de vehículos y tasa de basuras.

No habiendo sido atendido el pago, presenta demanda de desahucio con reclamación de cantidades adeudadas. El inquilino consigna en el juzgado la cantidad de 3 .775,14€.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda en cuanto al desahucio, por entender que el requerimiento no es correcto al no coincidir el mismo (5.613,41 €) con la suma reclamada en la demanda (3.775,14), en la que se excluyen una serie de recargos y no existe justificación documental pese haber sido ello requerido por el demandado, de manera que entiende la juez que falta claridad en los conceptos y cuantías que se reclaman, debiendo estarse al requerimiento judicial de pago.

La AP desestima el recurso de apelación del arrendador y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que aunque de conformidad con la doctrina jurisprudencial que emana de las S.S. T.S. 302/2.014, de 28 de mayo y 335/2.014, de 23 de junio , el requerimiento cursado por la arrendadora llena en principio y sin perjuicio de lo que se dirá, los requisitos previstos en el art. 22.4 en su párrafo segundo de la LEC, por cuanto contiene requerimiento de pago de cantidades asimiladas a la renta, es fehaciente en el sentido de que se acredita -no se discute- que llegó a conocimiento del arrendatario, con claridad suficiente y ha transcurrido el plazo previsto sin que el arrendatario haya puesto a disposición de la actora las cantidades reclamadas, pues sólo lo hizo una vez interpuesta la demanda.

  

Ahora bien, como también indica la S.T.S. nº 283/2.019, de 23 de mayo , el requerimiento extrajudicial previo dirigido al demandado y que neutraliza la posibilidad de enervar la acción sólo produce plenos efectos si se hace por cantidad no superior a la exactamente debida y, en nuestro caso, se efectuó por importe significativamente más alto que el que dio lugar a la demanda de reclamación de cantidad.

Así pues, dada tal incoincidencia, no podemos considerar el requerimiento extrajudicial efectuado como acto con eficacia para impedir la enervación de la acción, de forma que el recurso debe ser rechazado con la consiguiente imposición a la apelante de las costas de esta alzada.

La importancia del correo electrónico en un juicio de desahucio

El inquilino plantea ante el Tribunal Supremo, demanda de revisión contra la resolución judicial por la que se acordó  la resolución del contrato de arrendamiento y el desahucio, en un procedimiento en el que había sido declarado el rebeldía.

El Tribunal Supremo, sentencia de 4 de abril de 2019, estima la demanda y acuerda la rescisión de dicha resolución judicial, debiendo expedirse certificación del presente fallo, que se acompañará a la devolución de autos al Juzgado de procedencia para que las partes usen de su derecho, según les convenga, en el juicio correspondiente.

Considera el Supremo que no puede estimarse la alegación de que el demandante de revisión no ha agotado los remedios a su alcance antes de interponer la demanda de revisión por cuanto que, habida cuenta de la fecha en que se dictó el decreto cuya rescisión se solicita y de la fecha en que tuvo conocimiento de la existencia del proceso, había caducado la acción de rescisión de la resolución firme a instancias del rebelde.

La resolución firme que puso fin al juicio de desahucio con reclamación de rentas, en sentido estimatorio de las pretensiones del demandante, fue lograda mediante una maquinación, consistente en no facilitar al juzgado el teléfono y la dirección de correo electrónico que habría permitido localizar al demandado y en ocultar el domicilio real del demandado, que había sido comunicado por el demandado al demandante por correo electrónico, cuando el juzgado dio vista al demandante de la diligencia negativa de citación, pues el demandante solicitó que el acto de comunicación se practicara por edictos cuando ya conocía el nuevo domicilio del demandado.

En el presente caso, la parte demandante del proceso de desahucio y reclamación de rentas tenía conocimiento de cuál era el teléfono y la dirección de correo electrónico del demandado desde antes de iniciarse el litigio, pero no los facilitó ni con la demanda ni en un momento posterior. La Ley de Enjuiciamiento Civil, en su artículo 155.2, párrafo segundo, dispone que "el demandante deberá indicar cuantos datos conozca del demandado y que puedan ser de utilidad para la localización de éste, como números de teléfono, de fax ,dirección de correo electrónico o similares, que se utilizarán con sujeción a lo dispuesto en la Ley 18/2011,de 5 de julio, reguladora del uso de las tecnologías de la información y la comunicación en la Administración de Justicia".

Asimismo, el demandante tenía conocimiento de que el demandado había abandonado la vivienda arrendada y le había comunicado que la tenía a su disposición para que pudiera volver a arrendarla por un correo electrónico que le remitió en el mes de noviembre de 2016. En él, también le indicaba la nueva dirección en la que podía ser localizado. Sin embargo, cuando el juzgado le dio vista de la diligencia de citación negativa, en vez de comunicar estos datos al juzgado, instó que se citara al demandado por edictos. Esta citación edictal impidió que el demandado tuviera conocimiento de la demanda y pudiera personarse en el proceso.

Respecto del carácter no malicioso de la ocultación, pues no habría reportado ninguna ventaja al demandante del proceso de desahucio, debe recordarse que, de acuerdo con la doctrina de esta sala, basta con que la ocultación del domicilio del demandado sea imputable al demandante, como de forma evidente lo es en este caso.

El juicio verbal de desahucio y la cosa juzgada

HECHOS:

Al no haberse aportado el contrato de arrendamiento, el Juzgado de primera instancia desestima una demanda de desahucio por falta de pago, a la que el inquilino se opone invocando que no es arrendamiento sino derecho de habitación verbal, por considerar que: ...nos encontramos ante una cuestión compleja que excede del carácter sumario del presente procedimiento.

Posteriormente se vuelve a desestimar la demanda de desahucio, en la que se aportó el contrato de arrendamiento, al apreciar la existencia de cosa juzgada formal e inadecuación de procedimiento porque el Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia en anterior juicio de desahucio por falta de pago seguido entre las mismas partes y en relación al mismo inmueble y contrato, desestimó la demanda al entender que nos hallábamos ante una cuestión compleja.

La Audiencia Provincial de Valencia, sentencia de veinte de Mayo de dos mil dieciséis, estima el recurso de apelación, revoca sentencia de primera instancia declara resuelto el contrato y condena al inquilino a pagar los alquileres adeudados más los que se hayan devengado durante la pendencia de este juicio y las que se devenguen hasta la fecha de la puesta a disposición de la vivienda, y a las costas.

El Tribunal Supremo con fecha 26 de septiembre de 2018 inadmite los recursos contra la anterior sentencia.

Considera la Audiencia Provincial que la cosa juzgada produce dos efectos; el excluyente y el prejudicial. Ambos están basados en un único y esencial motivo; la seguridad jurídica que impone, entre otras cosas, la huida de la contradicción e incompatibilidad de resoluciones entre las mismas partes por el mismo objeto o con objetos conexos y relacionados.

Sobre esta base, el efecto excluyente o negativo de la cosa juzgada se rige por la regla de la identidad. Excluye otro proceso entre las mismas partes por el mismo objeto e idéntica causa de pedir. Por esa razón, la comparación entre la demanda de ambos pleitos dará la pauta a seguir.

Lo que causa cosa juzgada es el fallo, y no los fundamentos jurídicos de la resolución externa que se trae al proceso posterior. Esos razonamientos pueden servir de guía valiosa de interpretación de los límites objetivos y subjetivos de la cosa juzgada, pero no determinan su concurrencia.

En este caso, la sentencia que dictó el Juzgado de Primera Instancia, dejó imprejuzgada la acción de desahucio por falta de pago entablada al apreciar la inadecuación del procedimiento por considerar que la cuestión planteada presentaba complejidad y dispuso en el fallo: "Desestimar en la instancia la pretensión de la actora al entender que nos encontramos ante una cuestión compleja que excede del carácter sumario del presente procedimiento"

La demanda que ahora plantea el actor, aunque entabla la misma acción, frente al mismo demandado y con la misma causa de pedir, no permite apreciar la existencia de cosa juzgada porque el fundamento de la declaración de complejidad en el anterior juicio, que no entró en el fondo de la acción planteada, fueron los motivos de oposición del demandado que alegaba un derecho de habitación sobre la vivienda en cuestión, pero en este procedimiento tal causa de oposición no se ha planteado, de manera que no existe ahora cuestión compleja y se puede entrar en el fondo de la cuestión planteada.

Sobre el fondo, nada ha opuesto el demandado frente a la acreditación por parte del actor de la existencia de un contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el día 31 de Mayo de 1.994, y sobre la alegada falta de pago, sin que la parte demandada haya probado haber hecho pago de las rentas que se reclaman, por lo que la demanda ha de ser estimada.