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lunes, 9 de agosto de 2021

Reclamación por el inquilino de los alquileres adelantados, por desistimiento anticipado.

 

HECHOS:

Arrendamiento de vivienda con una duración pactada de octubre de 2018 a abril de 2019, en la que el inquilino ha anticipado el importe completo de los alquileres.

El inquilino abandona la vivienda, en noviembre de 2018, invocando malas condiciones de esa vivienda y reclama  por el tiempo no disfrutado pero abonado por adelantado, mientras que la propietaria había vuelto a alquilar la vivienda a un tercero, por cuyo alquiler percibe nuevamente una renta, enriqueciéndose así injustamente por cuanto el actor había abonado la suya por anticipado.

El juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda y condena al arrendador a pagar la cantidad de 3.100,00 euros.

La Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, sentencia de treinta y uno de mayo de dos mil veintiuno, estima el recurso de apelación del arrendador y revoca la sentencia apelada. En su lugar, se desestima la demanda interpuesta por el inquilino.

Considera la Audiencia que se constata la ausencia de prueba acerca del mal estado de la vivienda como causa legitimadora para el arrendatario para desistir del contrato o instar su resolución. Sólo se nos expone el hecho del abandono de la vivienda arrendada el 28.11.18 y se invoca como motivo -pero no se acredita a través de la prueba practicada- las malas condiciones de la vivienda y los incumplimientos de la parte arrendadora (aunque el único que parece concretarse sería el relativo a la forma escrita del contrato, para cuya formalización, simplemente, cada parte puede compeler a la otra, de ser obligatoria la forma escrita, a fin de verificarlo, de acuerdo con el art. 1.279 CC). Sin embargo, ni consta que se instara la resolución por incumplimiento, ni consta pacto alguno que permitiera al actor desistir del contrato, sin que, conforme resulta del art. 11 LAU, invocado al efecto por la parte apelada, resulte el derecho del arrendatario al reembolso de la cantidad en concepto de renta que anticipadamente hubiera satisfecho.

Así las cosas, no puede acogerse la tesis del demandante, expuesta en su escrito de demanda, según la cual, si durante el plazo de obligado cumplimiento se produce el desistimiento unilateral del inquilino, y, simultáneamente, el propietario arrienda nuevamente el inmueble, se estaría produciendo un doble ingreso por la tenencia de un mismo bien y, con ello, el enriquecimiento injusto del arrendador. Dicho planteamiento no resulta estimable cuando no se ha justificado que la causa del desistimiento unilateral del arrendatario sea el incumplimiento de sus obligaciones por el arrendador (lo que justificaría en su caso la reclamación de devolución de la renta anticipadamente pagada en razón a una causa imputable al arrendador), sin que la renta obtenida por el nuevo alquiler comporte un enriquecimiento injusto o sin causa correlativa al empobrecimiento del actor en la correlación derivada de un nexo de causalidad, necesario para su apreciación.

lunes, 2 de agosto de 2021

La responsabilidad del arrendatario por el deterioro de la cosa arrendada

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento distinto de vivienda, de fecha 1 de julio de 2012, en el que se excluye la aplicación de los artículos 30, 31, 32 y 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 29/1994 de 24 de noviembre, en lo referente a conservación, mejora y obras; derecho de adquisición preferente; cesión y subarriendo; e indemnizaciones al arrendatario.

Resuelto el contrato de común acuerdo, en el momento de ser restituida su posesión, el inmueble arrendado presenta una serie de daños (en el firme interior y en la acera perimetral, vados y zonas de acceso, en la nave y en la cubierta exterior trasera).

El arrendador reclama judicialmente la reparación de esos daños.

La sentencia de primera instancia estima parcialmente la demanda y condena al arrendatario a pagar 208.364,88 euros.

La Audiencia Provincial estima en parte el recurso de apelación del inquilino y reduce la cantidad a pagar a 23.378,53 euros.

El Tribunal Supremo, sentencia de 8 de julio de 2021, desestima el recurso de casación del arrendador y confirma la sentencia de la Audiencia.

Entiende el Supremo que, aunque el arrendador considera que el reconocimiento de los conceptos indemnizatorios rechazados por la sentencia recurrida procede de acuerdo con lo pactado en el contrato por lo que, al no entenderlo así, la sentencia no respeta el amplio margen de la autonomía privada que se reconoce en el ámbito de los arrendamientos para uso distinto del de viviendas.

Sucede sin embargo que la sentencia recurrida no prescinde del contenido del contrato, sino que, lo analiza y, a la vista del mismo y de su interpretación, concluye razonablemente que la arrendataria no debe responder de los daños en el aparcamiento-zona de maniobra y en las soleras de acera perimetral, lavadero y vados de acceso.

En el caso que juzgamos, la demandante ahora recurrente imputó en su demanda el deficiente estado de los terrenos y los daños en las soleras de hormigón adosadas (y al lavadero y los vados de acceso) al trasiego de la maquinaria pesada empleada por la demandada y al apilamiento excesivo de los contenedores. Basó su reclamación en los arts. 1561, 1563 y 1564 CC, que consideraba aplicables tal y como se recogía en el contrato. Pero la sentencia recurrida, al valorar la prueba, concluyó que ni el tránsito ni el apilamiento excesivos han quedado acreditados y que, por el contrario, los daños cuya indemnización no estima proceden de que la instalación no era apta para el desarrollo de la logística de almacén de contenedores, dada la ineptitud del firme de la parcela para la actividad desarrollada.

La atribución prevista en el contrato de responsabilidad al arrendatario por los daños causados en el inmueble no comprende el desgaste y deterioro natural conforme a los usos propios de la actividad pactada en el mismo contrato. En el contrato de arrendamiento celebrado por las partes expresamente se contemplaba el destino del local a la actividad de la arrendataria, que se recogía de forma detallada. Contra lo que alegó la demandante, ha quedado acreditado en la instancia que el deterioro del suelo procede de la ineptitud del firme de la parcela para el uso propio de la actividad para la que se celebró el contrato. Si partimos, como debemos en casación, de estos hechos probados, es correcto concluir que los daños discutidos no son daños imputables a la arrendataria y al ejercicio de su actividad, pues su causa es la inaptitud del firme para la actividad para la que la arrendadora cedió voluntariamente su uso, y por tanto deben ser asumidos por ella, conocedora del destino para el que arrendaba la finca.