Arrendamiento de vivienda. La exigencia de aval bancario

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda en el que se establece la siguiente cláusula: "El pago de los recibos de alquiler correspondientes a todo el periodo de vigencia del contrato será AVALADO por una Entidad Bancaria o Caja de Ahorros”.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda de resolución del arriendo formulada por el arrendador al considerar que "la obligación de prestar aval que garantice las rentas sólo puede calificarse como no esencial en cuanto accesoria en un grado secundario y no determinante de la satisfacción de la principal finalidad que tiene para el arrendador dicho contrato, cual es el cobro de la renta"

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de doce de enero de dos mil veintitrés, estima en parte la apelación de la arrendadora y declara resuelto el contrato de arrendamiento.

Considera la Audiencia que el pacto que impone al arrendatario la prestación de un aval para garantizar el pago de la renta debe considerarse plenamente válido conforme al art. 36.5 LAU, precepto que permite a las partes en un contrato de alquiler "pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico". Igualmente se debe reputar válido un pacto que, como ocurre en nuestro caso, faculta al arrendador a resolver el contrato por la no renovación del aval con fundamento en el art. 1124 CC.

Por lo que se refiere a la relevancia del incumplimiento del arrendatario de no renovación del aval, discrepamos de que se considere incumplimiento de una obligación no esencial del contrato al estar estrechamente ligada a una obligación principal del arrendatario, cual es el pago del alquiler o renta (art. 1555.1º CC). El aval garantiza el pago de la correspondiente renta mensual y, como se ha dicho, es un pacto plenamente válido. No calificar de esencial la obligación de no prestar o de no renovar el aval supone tanto como hacer ilusorio el pacto que analizamos por carecer su incumpliendo de cualquier trascendencia porque resultaría irrelevante que el arrendatario cumpliese o no con su obligación de prestar o de no renovar el aval. La arrendadora nunca estaría facultada para resolver el contrato dado que se trataría de una obligación no esencial, algo que resulta incoherente si partimos de que estamos ante un pacto válido y eficaz.

Lo pactado sobre el aval fue lo pactado y no es una cuestión caprichosa o baladí. Los arrendadores, antes de celebrar el contrato, querían contar con seguridades fácilmente realizables para hacer frente a eventuales incumplimientos de los arrendatarios. No vale decir que como los arrendatarios pagaron puntualmente la renta durante el primer año de vigencia del contrato la exigencia contratada del aval ha quedado privada de razón de ser. Los arrendatarios no pueden imponer a la otra parte una modificación de las garantías concertadas (artículo 1.256 del Código Civil). El aval garantizaba seis meses de renta (el tiempo mínimo entre el impago y el lanzamiento en un desahucio por falta de pago). La cláusula exigida de mantenimiento del aval -vinculada al obligado pago de la renta y a la conservación del inmueble- era consustancial al contrato, en los términos en que el mismo se celebró. Procede, en consecuencia, la resolución contractual al amparo de los artículos 27,apartado uno, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 y 1.124 del Código Civi

El Tribunal Supremo reitera la vigencia de la vetusta Ley 57/1968 sobre avales inmobiliarios

En tres ocasiones hemos comentado en este blog la Ley 57/1968 que pronto cumplirá cincuenta años y continúa exigiendo a los que reciban dinero a cuenta de la venta de inmuebles la constitución de avales bancarios que garanticen la devolución de lo percibido anticipadamente, con sus intereses, para el caso de que no se entregue el inmueble adquirido en la fecha prevista.

La estafas inmobiliarias en España

Las estafas inmobiliarias en España (2)

La vigencia imperecedera de la Ley 57/1968: Responsabilidad de administradores sociales.

En este caso, los compradores de una vivienda, cuyo precio de compra era de 261.500 euros, más 18.305 euros de IVA entregaron a la constructora 56.400 euros en 2007, estando prevista la entrega de la vivienda en diciembre de 2008.

En el contrato de compraventa figuraba la siguiente cláusula: "De otro lado, el retraso en la entrega de la vivienda no supondrá incumplimiento contractual ni originará derecho a indemnización por parte del vendedor"

El 15 de marzo de 2007, la promotora concertó con una línea de avales bancarios, para garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta por dichos compradores de conformidad con la Ley 57/68.

En el año 2013, la vivienda todavía no había sido entregada, la obra estaba inacabada y paralizada.

El Tribunal Supremo s. 21 de diciembre de 2016, revoca la sentencia de la Audiencia Provincial y condena a la entidad bancaria avalista a pagar, solidariamente con la constructora, a la parte demandante la cantidad de 56.400 euros más los intereses legales desde la interposición de la demanda.

La entidad bancaria cuestiona en casación  si debe responder frente a los compradores de la devolución del dinero entregado a cuenta, ante el incumplimiento declarado de la promotora, puesto que ésta concertó una póliza colectiva de avales para garantizar las cantidades entregadas a cuenta, sin que se llegarán a otorgar los avales particulares a los compradores que entregaron dinero a cuenta.

El Tribunal Supremo desestima esta interpretación ya que para evitar que pudiera quedar insatisfecha la previsión de garantía contenida en los arts. 1, 2 y 3 de la Ley 57/68 , porque bajo la apariencia de la garantía concertada en la póliza colectiva, cuya copia se entregaba al comprador, éste no tiene por qué conocer que todavía debe recibir el aval individualizado y queda a merced de la mayor o menor diligencia del promotor solicitar los concretos certificados o avales individuales.

Así mismo considera el Supremo, recogiendo doctrina de otras sentencias, que se puede entender en estos casos que:

i) al concertar el seguro o aval colectivo con la promotora y la percepción de las correspondientes primas, la entidad aseguradora o avalista pasaba a cubrir la eventualidad garantizada, que era la obligación de restitución de las cantidades percibidas, junto con los intereses previstos en la norma legal, referidas a la promoción o construcción a la que se refería la garantía

ii) la emisión de los correspondientes certificados o avales individuales, por la entidad aseguradora o avalista, a favor de cada uno de los compradores, legitima a estos para hacer efectivo el aval por vía ejecutiva, conforme al art. 3 Ley 57/1968 ;

iii) la ausencia de los correspondientes avales individuales no impide que la obligación de restituir las cantidades entregadas, con sus intereses, quede cubierta a favor de los compradores que han concertado un contrato de compraventa y entregado esas cantidades a cuenta, al amparo de la existencia de la póliza colectiva.

La vigencia imperecedera de la Ley 57/1968: Responsabilidad de administradores sociales.

Ahora que estamos inmersos en un continuo tejer y destejer legislativo causa admiración que una Ley promulgada hace casi cincuenta años, la  Ley 57/1968,  siga teniendo eficacia tuitiva de los intereses de los compradores de viviendas.

El Tribunal Supremo en sentencia de veintitrés de Mayo de dos mil catorce, nuevamente la aplica parar casar y dejar sin efecto una sentencia de la Audiencia Provincial que si bien confirmaba la resolución de una compraventa y condenaba a la sociedad promotora a devolver las cantidades percibidas exoneraba a los administradores de la misma por entender que su responsabilidad era subsidiaria, no solidaria, y, por tanto, hasta que no se declare la insolvencia de la sociedad, no existe legitimación para dirigirse contra ellos.

Por el contrario el Supremo considera:

La cuestión nuclear que se plantea en el presente recurso es resolver si el incumplimiento por la sociedad demandada promotora de la obligación de garantizar al comprador las cantidades entregadas anticipadamente en caso de resolución del contrato de compraventa, exigida legalmente por la Ley 57/1968 y por la Disposición Adicional Primera de la Ley 23/1999 , constituye un incumplimiento que puede ser, además, imputable a los administradores para exigirles responsabilidad a título individual y si tal responsabilidad es solidaria con la sociedad.

La percepción por la promotora de cantidades anticipadas de los compradores durante la construcción de viviendas cuenta con una regulación antigua, pero vigente. La Ley 57/1968, de 27 de julio vino a poner coto a ciertos abusos que propició un desarrollo inmobiliario sin escrúpulos, (siguiendo la Exposición de Motivos: "la justificada alarma que en la opinión pública ha producido la reiterada comisión de abusos, que, de una parte, constituyen grave alteración de la convivencia social, y de otra, evidentes hechos delictivos, ocasionando además perjuicios irreparables a quienes confiados y de buena fe aceptan sin reparo alguno aquellos ofrecimientos"). La referida norma, es sectorial, de ius cogens , imperativa, de obligado cumplimiento por parte de las promotoras (art. 7 de la Ley) que, necesitadas de financiación, acudían a los anticipos a cuenta del precio de los compradores, sin esperar a la finalización de la construcción. La Ley trataba de establecer con carácter general normas preventivas que garantizasen "tanto la aplicación real y efectiva de los medios económicos anticipados por los adquirentes y futuros usuarios a la construcción de su vivienda como su devolución en el supuesto de que ésta no se lleve a efecto" (Exposición de motivos). El ámbito subjetivo de la ley se extiende a toda persona física o jurídica que "promueva la construcción de viviendas que pretendan obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma" que "deberán" cumplir, entre otras las siguientes condiciones: " Garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el seis por ciento de interés anual, mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora inscrita y autorizada en el Registro de la Subdirección General de Seguros o por aval solidario prestado por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros, o Caja de Ahorros, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.

Del daño en principio, responde la sociedad, sin perjuicio de que ésta pueda repetir contra sus administradores una vez reparado mediante el ejercicio de la acción social de responsabilidad (art. 133 LSA y arts. 236 - 240 LCS ). Pero llevados al extremo que contempla la sentencia recurrida que considera la acción individual, como subsidiaria y sólo ejercitable en caso de insolvencia de la sociedad, supondría un blindaje y, en la práctica, una exoneración de responsabilidad de los administradores. El art. 241 LCS permite una acción individual contra los administradores, cuando en el ejercicio de sus funciones, incumplen normas específicas que se imponen a su actividad social y tienden a proteger al más débil, en este caso, al comprador de una vivienda que anticipa su precio antes de serle entregada, y sufre directamente el daño como consecuencia del incumplimiento de sus obligaciones.

En el presente supuesto se dan todos los presupuestos para que deba prosperar la acción individual de responsabilidad, de acuerdo con la doctrina sentada por esta Sala:

A.-  incumplimiento de una norma, en el presente caso, Ley 57/1986, debido al comportamiento omisivo de los administradores.

B.-  imputabilidad de tal conducta omisiva a los administradores, como órgano social

C.- que la conducta antijurídica, culposa o negligente, sea susceptible de producir un daño

D.- el daño que se infiere debe ser directo al tercero que contrata, en este caso, al acreedor, sin necesidad de lesionar los intereses de la sociedad.

E.- relación de causalidad entre la conducta contraria a la ley y el daño directo ocasionado al tercero

El incumplimiento de la obligación de garantizar la devolución de las cantidades ha producido un daño al comprador que, al optar, de acuerdo con el art. 3 de la Ley, entre la prórroga del contrato o el de la resolución con devolución de las cantidades anticipadas, no puede obtener la satisfacción de ésta última pretensión, al no hallarse garantizadas las sumas entregadas.

Por último, de acuerdo con lo expuesto y con la doctrina sentada por esta Sala, la acción individual de responsabilidad es una acción directa y principal, no subsidiaria, que se otorga a los accionistas, socios y terceros, para recomponer su patrimonio particular (STS 11 de marzo de 2005), que resultó afectado directamente por los actos de administración.

Las estafas inmobiliarias en España (2)

No hace mucho tiempo nos referíamos en este mismo blog a la vetusta  Ley 57/1968 de 27 de julio, dictada hace casi cincuenta años , para proteger al comprador de una vivienda.

Pues hace menos de un mes, el 8 de abril de 2014, el Tribunal Supremo, sala de lo Penal, ha dictado una sentencia en la que se condena a distintas personas a penas de prisión como autores de un delito de apropiación indebida, por incumplimiento de las obligaciones previstas en la mencionada Ley.

El Tribunal Supremo desestima la alegación de los condenados de que la Ley 57/1968 está derogada: Antes de dar solución a la impugnación conviene precisar un error en la argumentación del recurrente cuando refiere la derogación del art. 6 de la ley 57/1968 y sus efectos. La promulgación del Código penal de 1995, con su Disposición derogatoria única que refiere la del mencionado art. 6 de la ley, ha sido interpretada por esta Sala en el sentido siguiente: "Es cierto que la Ley Orgánica 10/1995, de 23 de noviembre, deroga, entre otras disposiciones, el artículo 6º de la Ley 57/68, de 27 de julio, sobre Percibo de Cantidades Anticipadas en la Construcción y Venta de Viviendas , sin embargo ello no determina la automática despenalización de los hechos enjuiciados en esta causa, ya que sigue manteniéndose la subsunción de los mismos en el delito de apropiación indebida por el que fue condenado el recurrente, a pesar de la derogación del artículo 6º antes citado... aplicando a la conducta del recurrente el artículo 535 del Código Penal al ser constitutiva, en todo caso, de un delito de apropiación indebida, ... Y sigue afirmando que del dinero recibido "sólo puede disponer, en cuanto depósito irregular, aplicándolo al fin previsto, de modo que si con desvío de esa finalidad lo hace suyo incurre en el "modus operandi" del delito del artículo 535 del Código Penal ". ( STS 1893/97 de 23 de diciembre ).

Se considera hecho probado que los recurrentes realizaron contratos de arras con distintas personas por lo que recibieron 147.110 euros. En los siete contratos que se relacionan en el hecho probado se refiere la propiedad de un solar, la construcción ya iniciada y la entrega de la vivienda en el plazo de 26 meses, y la constitución de un aval para garantizar la devolución de las cantidades abonadas por los compradores, que no llegó a realizarse pese al contrato. Al tiempo habían contratado un préstamo hipotecario que al no atender sus vencimientos fue ejecutado y vendido el solar a otra empresa, vinculada con el banco que había concedido la hipoteca, sin que los compradores de las viviendas recuperaran el dinero ingresado en los contratos de venta, ni se ingresaran las cantidades recibidas en una cuenta diferenciada, ni se constituyeran los avales comprometidos para cubrir un hipotético incumplimiento del contrato.

En definitiva concurre prueba de cargo suficiente y hábil sobre los presupuestos básicos y esenciales del delito objeto de la condena:

1º) la recepción del dinero en una actividad negocial especialmente regulada para la protección del comprador, situación de riesgo de éstos que ha dado lugar a unas obligaciones específicas del constructor;

2º) estas garantías dispuestas son las que han propiciado la realización por los perjudicados de los desembolsos;

3º) la sociedad administrada por los acusados no ha devuelto los desembolsos realizados porque tampoco ha acometido las garantías dispuestas en el ordenamiento lo que provoca el perjuicio patrimonial para las víctimas y el beneficio ilícito para los acusados concertados en la maniobra fraudulenta

Señala la Sala sentenciadora que su convicción a partir de las declaraciones de los perjudicados y el examen de la documentación aportada y de la realidad societaria existente y destaca que las garantías dispuestas en la ley, para la protección de los compradores, no fueron atendidas, y que los perjudicados, merced a este incumplimiento obligatorio han realizado los desembolsos y se han visto perjudicados, al no serles devueltas las cantidades entregadas y que debieron ser aseguradas en su devolución.

Por último el hecho de que únicamente se realizaran tareas de desmonte y limpieza del solar, paralizadas inmediatamente cuando los perjudicados realizaron el desplazamiento patrimonial, y que después de recibido el dinero no se ejecutase obra alguna, pone igualmente de relieve que se iniciaron las tareas de desmonte para reforzar el engaño, pero sin voluntad alguna de cumplir el contrato, pues una vez cobrado el anticipo se paralizó la obra.

La estafas inmobiliarias en España

Los que ya tenemos alguna edad recordamos la promulgación de la Ley 57/1968 de 27 de julio, dictada como consecuencia de la  justificada alarma que en la opinión pública ha producido la reiterada comisión de abusos que, de una parte, constituyen grave alteración de la convivencia social, y de otra, evidentes hechos delictivos, ocasionando además perjuicios irreparables a quienes confiados y de buena fe aceptan sin reparo alguno aquellos ofrecimientos, obliga a establecer con carácter general normas preventivas que garanticen tanto la aplicación real y efectiva de los medios económicos anticipados por los adquirentes y futuros usuarios a la construcción de su vivienda como su devolución en el supuesto de que ésta no se lleve a efecto

Pues bien a pesar del tiempo transcurrido, más de cuarenta y cinco años, como ha recordado el Tribunal Supremo en una reciente sentencia, 6 de marzo de 2014, esa norma continúa en vigor, si bien su aplicación ha sido más bien escasa durante la época de bonanza económica en el ámbito de la construcción, pues aunque generalmente los promotores inmobiliarios introducían en los contratos de compraventa la referencia a los preceptos de la ley, estos compromisos no siempre se traducían en la formalización efectiva del aval o contrato de seguro previsto en dicha norma.

La llegada de la crisis económica ha vuelto a reproducir los abusos que justificaron la aprobación de la Ley 57/68, pionera en la defensa de los derechos de los consumidores, y a resaltar la necesidad de garantizar su cumplimiento, con la exigencia de las responsabilidades correspondientes, administrativas o penales, en caso de incumplimiento.

Conviene recordar que esta ley inicialmente tipificaba y sancionaba  penalmente conductas delictivas, hoy teóricamente incorporadas al Código Penal, para quienes no cumplieran la obligación establecida y actualmente vigente de proporcionar al futuro comprador un seguro o aval que garantizara la devolución de las cantidades entregadas a cuenta para la compra de un piso y sus intereses.

En la sentencia antes referida los hechos que se juzgan son la recepción de cantidades por el acusado en concepto de entrega a cuenta por la compra de un inmueble que el acusado no construyó, porque no pensaba hacerlo, ya que lo que pretendía era obtener dinero.

Por estos hechos fue condenado como autor de un delito de estafa a la pena de un año y medio de prisión, accesoria legal de inhabilitación especial para el derecho de sufragio pasivo durante el tiempo de la condena, multa de seis meses a seis euros con la responsabilidad personal subsidiaria establecida así como al pago de las costas procesales incluidas las de la acusación particular, y por vía de responsabilidad civil a indemnizar a la perjudicada.

Recurrida en casación la sentencia el Supremo desestima el recurso, condenando en costas al recurrente.

Recuerda el Supremo que  la estafa requiere como elemento esencial la concurrencia del engaño que debe ser suficiente, además de precedente o concurrente con el acto de disposición de la víctima. El acto de disposición tiene que ser la consecuencia o efecto de la actuación engañosa, sin la cual no se habría producido el traspaso patrimonial, acto de disposición que se realiza, por tanto, bajo la influencia del engaño que es el que mueve la voluntad del engañado.

Cuando se trata de dinero adelantado como parte del precio de una vivienda, la jurisprudencia ha sostenido que, incluso después de la derogación del art sexto de la L 57/68,la entrega de cantidades a cuenta del precio no invertidas en el cumplimiento de las obligaciones asumidas por el constructor o promotor pueden ser objeto de la alternativa típica de la distracción de dinero del art. 252 Código Penal. El fundamento de esta jurisprudencia es claro. En el contrato de compraventa de una vivienda de futura construcción financiada en parte por los adquirentes la relación jurídica entre comprador y vendedor tiene unas características especiales. Por lo tanto la interpretación de las normas que rigen la compraventa debe ser completada por los principios aplicables al mandato y particularmente podispuesto en los arts. 244 y 252 Códr lo igo de Comercio. y 1720 del C. Civil , de tal manera que el vendedor queda constituido, en realidad, en un administrador cuya remuneración es la ganancia que puede obtener de la diferencia entre la cantidad recibida como precio y la empleada en la construcción.

El delito de apropiación indebida lo cometerá, conforme al art. 252 del CP quien, habiendo recibido cantidades que, conforme al art. 1° de la Ley 57/68, tenía obligación de garantizar y de no confundir con el patrimonio propio afectándolas a un destino específico , se apropiare de tales cantidades o las distrajere de su destino, no entregando la vivienda ni devolviendo las cantidades percibidas anticipadamente.

El promotor tiene la obligación legal de garantizar la devolución de dichas cantidades, y la prohibición de gastarlas si no están garantizadas. Si las emplea, incumpliendo su obligación de garantía, las está distrayendo, aun cuando las dedique a la construcción, pues la ley le obliga a ingresarlas en una cuenta especial, y le prohíbe disponer de ellas si no están garantizadas en la forma que imperativamente establece la normativa legal.

En este caso concreto  conociendo el promotor las obligaciones que legalmente se derivaban del contrato en garantía de los derechos de la compradora, así como el carácter irrenunciable de dichos derechos, decidió deliberadamente incumplirlas desde el momento inicial, engañando a la compradora, pues constituye una norma elemental de la experiencia que la compradora no habría entregado las cantidades adelantadas en el caso de que hubiese conocido que el promotor no tenía intención alguna de cumplir las obligaciones establecidas legalmente en garantía de sus derechos, aun cuando no conociese específicamente dichas garantías legales.