Requisitos para enervar un desahucio.

Cómo es sabido la ley permite que el inquilino moroso pueda enervar, detener, un desahucio por falta de pago del alquiler, pagando o consignando su importe en el juzgado que tramita ese pleito.

Sin embargo no podrá hacer uso de esta facultad en dos supuestos: primero, si, con treinta días de antelación, ha sido requerido por el arrendador para pagar lo adeudado; segundo, si con anterioridad ha enervado otro desahucio.

En cuanto al primero de los supuestos la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 10 de julio de 2.019, precisa los requisitos que se han de cumplir para que el requerimiento previo del arrendador impida la enervación del desahucio.

HECHOS:

El arrendador requiere al inquilino el pago de 5.613,41 €, correspondientes a rentas impagadas así como otros conceptos, IBI, entrada de vehículos y tasa de basuras.

No habiendo sido atendido el pago, presenta demanda de desahucio con reclamación de cantidades adeudadas. El inquilino consigna en el juzgado la cantidad de 3 .775,14€.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda en cuanto al desahucio, por entender que el requerimiento no es correcto al no coincidir el mismo (5.613,41 €) con la suma reclamada en la demanda (3.775,14), en la que se excluyen una serie de recargos y no existe justificación documental pese haber sido ello requerido por el demandado, de manera que entiende la juez que falta claridad en los conceptos y cuantías que se reclaman, debiendo estarse al requerimiento judicial de pago.

La AP desestima el recurso de apelación del arrendador y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que aunque de conformidad con la doctrina jurisprudencial que emana de las S.S. T.S. 302/2.014, de 28 de mayo y 335/2.014, de 23 de junio , el requerimiento cursado por la arrendadora llena en principio y sin perjuicio de lo que se dirá, los requisitos previstos en el art. 22.4 en su párrafo segundo de la LEC, por cuanto contiene requerimiento de pago de cantidades asimiladas a la renta, es fehaciente en el sentido de que se acredita -no se discute- que llegó a conocimiento del arrendatario, con claridad suficiente y ha transcurrido el plazo previsto sin que el arrendatario haya puesto a disposición de la actora las cantidades reclamadas, pues sólo lo hizo una vez interpuesta la demanda.

  

Ahora bien, como también indica la S.T.S. nº 283/2.019, de 23 de mayo , el requerimiento extrajudicial previo dirigido al demandado y que neutraliza la posibilidad de enervar la acción sólo produce plenos efectos si se hace por cantidad no superior a la exactamente debida y, en nuestro caso, se efectuó por importe significativamente más alto que el que dio lugar a la demanda de reclamación de cantidad.

Así pues, dada tal incoincidencia, no podemos considerar el requerimiento extrajudicial efectuado como acto con eficacia para impedir la enervación de la acción, de forma que el recurso debe ser rechazado con la consiguiente imposición a la apelante de las costas de esta alzada.

Indemnización por incumplimiento en la celebración de una boda

HECHOS

Para la celebración de una boda se contrata el transporte fluvial en barco, con consumo de bebidas a bordo, para 130 invitados desde un determinado lugar hasta el embarcadero del hotel donde se iba a celebrar el convite nupcial.

Llegado el momento no pudo realizarse ese viaje turístico por avería de la embarcación, debiendo ser trasladados los invitados en autobús, hasta el hotel.

Por dicho motivo se demanda a la empresa organizadora del evento reclamando los siguientes conceptos:

a) 780 euros a que ascendió el precio abonado por el viaje.
b) 455 euros adelantados en calidad de depósito para el consumo de bebidas.
c) 308 euros a que ascendió el precio pagado por el transporte en autobús .
d) 1.516,36 euros en que cifran el perjuicio que les irrogó el menor tiempo de celebración del festejo
e) 2.000 euros a mayores en concepto de daño moral.

El Juzgado de primera instancia solamente concedió los 780 euros del precio del viaje no realizado.

La Audiencia Provincial de Valladolid, sentencia de veintisiete de noviembre de dos mil diecisiete., estimo en parte el recurso de apelación de los contrayentes y concedió de lo anterior el importe del transporte en autobús, 308 euros, y una indemnización por daños morales de  1.500 euros, en total 2.588 euros.

Considera la AP que ha de incluirse en primer término el precio abonado por el transporte en autobuses hasta el hotel de los invitados. Ello por cuanto no existía otro modo igual de eficaz, rápido y económico para conseguir el traslado de ese gran número de personas hasta el hotel y así poder proseguir sin mayores trastornos con las celebraciones programadas en términos de mínima normalidad.

Así mismo debe estimarse el daño moral, dadas las especiales circunstancias que concurren en el presente caso. Tal y como ha quedado precedentemente expuesto los actores habían preparado con una notable antelación de muchos meses su boda, programando una multiplicidad de actividades con también notable coste para dar satisfacción al considerable número de sus invitados, en un intento de que el acontecimiento reuniera unas especiales características y con ello se distinguiera de eventos al uso. Tales planes y la consideración que del evento percibieron los invitados es obvio se vieron frustrados por el incidente acaecido, que no solo impidió realizar el viaje con bebidas en barco por el rio y la llegada de tan particular forma al hotel, sino que a mayores desencadenó protestas y una notable situación de tensión (que según la demandada llevó a que se tirase parte de la vajilla de la embarcación al rio), seguida de un traslado precipitado en autobuses para poder continuar las celebraciones. Considero que ello generó a los actores un daño moral, derivado tanto de la lesión a su propia estimación al ver frustrada una celebración en día tal señalado para ellos a la que habían dedicado notable tiempo, esfuerzo y dinero, cuanto de la consideración que ello mereció en sus numerosos invitados, daño que entiendo prudencialmente ha de resarcirse con la cantidad de 1.500 euros.

Plazo para impugnar un testamento por desheredación injusta

HECHOS

El hijo, desheredado en el testamento de su madre, demanda a sus dos hermanos solicitando que se declare nula y sin efecto la cláusula testamentaria de desheredación, reconociéndose el derecho del demandante a percibir la legítima que le corresponde con cargo a los bienes que integran el caudal hereditario.

El Juzgado de primera instancia estima parcialmente la demanda, declarando injusta la desheredación del demandante y dejándola sin efecto, por lo que declaró al demandante heredero forzoso.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación de los hermanos revocando la sentencia de instancia y desestimando la demanda, por considerar caducada la acción de impugnación del testamento.

El Tribunal Supremo, sentencia de 25 de septiembre de 2019 desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la AP.

Trae a colación el TS que la Audiencia señala en su sentencia que pese a su aparente contradicción, estima la Sala que la doctrina correcta a aplicar en el caso que nos ocupa, es la que refleja la sentencia de 10 de diciembre de 2014 y para ello tenemos que diferenciar que ambas resoluciones se han dictado en el marco del ejercicio de la rescisión del testamento por preterición, esto es en el ámbito del artículo 814 del CC , mientras que la que nos ocupa se refiere a la desheredación y no hay que confundir una y otra, ya que mientras que la preterición, -sea o no intencional-, supone la omisión del heredero preterido a quien no se designa en el testamento, sin desheredarle expresamente, la desheredación por el contrario implica la designación expresa del heredero desheredado en una de las disposiciones del   quien se priva de su legítima en virtud de una de las cláusulas legalmente previstas, por lo que obliga al desheredado, si quiere hacer valer sus derechos, a impugnar esta exclusión específica por vulnerar la citada disposición lo establecido en el Art. 848 y siguientes, con el efecto anulatorio que dicta el artículo 851 CC ,no totalmente coincidente con el artículo 814 CC , por lo que el ejercicio de dicha acción de impugnación se sujeta al plazo del artículo 1301 y no admite periodo superior para su ejercicio.

Como pone de manifiesto la sentencia recurrida, han de ser los herederos designados quienes prueben la certeza de la causa invocada para la desheredación, lo que resulta imposible o de muy difícil logro si se sujeta el ejercicio de la acción a un plazo de prescripción tan amplio como el general de quince años de las acciones personales (aunque ahora se haya visto reducido a cinco años por la reciente reforma del artículo1964 CC) dado el trascurso del tiempo entre la fecha en que ocurrieron los hechos en que se funda y la discusión posible sobre su realidad, máxime -insiste la sentencia recurrida- al haber incluido el TS (sentencia de 3 de junio de 2014 ) dentro de las causas contempladas, el maltrato psicológico, "causas legales que por sus características deben ser combatidas en el breve lapso de tiempo propio de las acciones anulatorias para permitir la adecuada contradicción y defensa de los demandados que sostienen la validez del testamento y por elementales principios de seguridad jurídica".

En consecuencia no puede considerarse infringido el artículo 1301 CC por el hecho de haber sido extendido el plazo de cuatro años propio de las acciones de anulabilidad al presente supuesto y el motivo ha de ser desestimado, declarando como doctrina jurisprudencial que la acción para impugnar la desheredación que se considera injusta está sujeta en su ejercicio al plazo de cuatro años desde que se abre la sucesión y puede ser conocido el contenido del testamento.

Eficacia de la opción de compra otorgada por un solo copropietario

HECHOS

El día 1 de septiembre de 2001 se otorga por un cónyuge contrato de arrendamiento rústico por un periodo de diez años, al término del cual se concedía al arrendatario un derecho de opción de compra sobre las fincas,  bienes pertenecientes a la sociedad conyugal de gananciales, que no había sido disuelta pese a que el matrimonio se encontraba en situación legal de separación de bienes desde el  5 de septiembre de 1984.

El arrendador falleció el 11 de agosto de 2002, no obstante lo cual el contrato se siguió desarrollando con pleno conocimiento de los componentes de la comunidad hereditaria, esposa e hijos del finado. El arrendatario ha pagado cada año las rentas acordadas sobre la totalidad de las fincas y los demandados las han aceptado sin tacha alguna.

Concluido el contrato de arrendamiento, por el arrendatario se ejercitó al opción de compra a que el contrato le daba derecho, remitiendo notificaciones notariales a los miembros de la comunidad hereditaria, algunas de las cuales no fueron recogidas por algún heredero pese a su reiteración. Los que recibieron las comunicaciones se opusieron al ejercicio de dicha opción de compra.

El arrendatario solicita del Juzgado solicita que se declare la validez del contrato de arrendamiento y de la cláusula de opción de compra, se condene a los demandados a otorgar escritura pública de compraventa.

El Juzgado de primera instancia  desestima la demanda, y declara la nulidad de la estipulación relativa a la opción de compra por entender que la opción de compra comporta un acto dispositivo sobre bienes pertenecientes a la sociedad postganancial que fue realizado sin consentimiento del otro titular y, por tanto, es nulo y no es susceptible de convalidación por los actos propios de los demandados.

La Audiencia provincial estima la apelación del arrendatario y la pretensión de elevación a público de la opción de compra, razonando que la sentencia del juzgado ha prescindido de la mala fe y abuso de derecho de la conducta de los demandados, que pretenden la nulidad del contrato celebrado por el esposo y padre después de haber venido cobrando las rentas del arrendamiento durante años tras su fallecimiento.

El Tribunal Supremo, sentencia de 17 de septiembre de 2019, desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la AP.

Considera el Supremo que aunque en el momento de celebrar el contrato litigioso los esposos estaban separados judicialmente, por lo que la sociedad de gananciales se había extinguido. Las fincas gananciales integraban la comunidad postganancial, de modo que para realizar actos de disposición era preciso el consentimiento de los dos esposos. 

Sin embargo, la consecuencia de la falta de intervención de la esposa en el otorgamiento del contrato no es su nulidad. Cierto que en sentencias más antiguas, entre las que se encuentran algunas que citan los recurrentes, se mantuvo la nulidad de los actos de disposición realizados por uno solo de los partícipes en la comunidad pero, como explicamos en las sentencias 672/2018, de 29 de noviembre , y 21/2018, de 17 de enero , en nuestro sistema jurídico el poder de disposición no es un requisito de la validez del contrato sino de la tradición como modo de adquirir y la validez obligacional del contrato de venta común sin el consentimiento de todos los comuneros fue doctrina sostenida en la sentencia 827/2012, de 15 de enero , con cita de la anterior 620/2011,de 28 de marzo. En definitiva, la falta de poder de disposición del esposo sobre los bienes de la comunidad postganancial no determina la invalidez del contrato celebrado, que sí produce efectos obligacionales entre las partes y sus herederos. 

En consecuencia los hijos, en cuanto que herederos del esposo otorgante del contrato, no pueden impugnarlo.

En cuanto a la esposa debemos concluir que la aceptación de la relación contractual por la recurrente, al menos desde el fallecimiento del marido, le impide ahora oponerse al ejercicio de la opción por el demandante, pues con posterioridad al fallecimiento del esposo otorgante consintió la relación contractual que, forma parte de una única relación jurídica, conforme señala la sentencia de la Audiencia: 

Como vemos en el año 2001 se perfeccionó un contrato de arrendamiento con opción de compra. Resaltar que no se trata de dos contratos independientes sino de un mismo acuerdo contractual, en el que por tanto no cabe escindir el arriendo de la opción, que versan sobre los mismos bienes, que liga de forma insoslayable el ejercicio de la opción a la finalización del contrato y que seguramente se tuvo en cuenta a la hora de determinarle precio del arriendo y la venta del resto de los elementos propios de la industria ganadera realizados en el otro contrato de compraventa a cuya validez se allanaron los demandados.