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miércoles, 30 de septiembre de 2020

Utilización incorrecta del desahucio por precario.

 

HECHOS:

El Juzgado de primera instancia dicta sentencia de desahucio por precario contra los ignorados ocupantes de la vivienda propiedad de la demandante.

Los perjudicados por la sentencia recurren en alzada invocando tener título para su ocupación, en virtud de un contrato de arrendamiento suscrito con el anterior propietario antes de que se lo hubiera adjudicado la demandante.

La Audiencia Provincial de Gerona, sentencia de 29 de julio de 2020, estima el recurso de apelación y revoca la sentencia  del Juzgado, dejando sin efecto el desahucio.

Recuerda la AP que no es pacífica en la doctrina de las Audiencias si las consecuencias de la extinción del contrato de arrendamiento, previstas en el artículo 13 de la L.A.U. por adjudicación de la finca en un procedimiento de ejecución, supone que el arrendatario se convierta en un precarista o por el contrario el nuevo propietario debe acudir al procedimiento declarativo correspondiente, para que se declare la extinción del contrato de arrendamiento.

En la primera postura podemos citar la sentencia de la AP de Jaén de 6 de noviembre del 2.019 y sentencia de la AP de Tarragona de 26 de septiembre del 2.019 y, aplicando la literalidad del artículo 13 de la LAU, consideran que la extinción del contrato supone que el arrendatario pierde el título para ocupar la finca y sería un mero precarista.

En la segunda postura se sostiene que la existencia del contrato de arrendamiento supone que el ocupante tiene título y que la aplicación del artículo 13 es ajeno al procedimiento de desahucio. En este sentido la sentencia de la AP de Pamplona de 22 de noviembre del 2.019 y la de Gijón de 15 de enero del 2020.

En esta última sentencia en un supuesto prácticamente idéntico al presente, en el que se ocultó la existencia de un contrato de arrendamiento y que estaba siendo ocupada por personas conocidas, se dice que: el presupuesto de la acción de desahucio por precario es que el ocupante carezca de título, no que tenga un título litigioso y así en la demanda se dice que la vivienda de autos, de su propiedad, está ocupada por personas desconocidas y solo en el acto de la vista alega la actora de forma totalmente extemporánea -ya que como hemos señalado conocía perfectamente la existencia de la relación arrendaticia- que éste ha perdido su vigencia por aplicación del artículo 13 de la LAU, al haberse extinguido el derecho del arrendador sobre la finca por la adjudicación de la misma, cambiándose totalmente la fundamentación de su demanda y por tanto si hay un contrato que el arrendador considera que se ha extinguido, deberá acudir a la acción pertinente para obtenerla declaración de la extinción de dicha relación, que no es la de precario, pues éste presupone la inexistencia de título.

Por lo tanto, si en la demanda no se identificaba a los ocupantes y se alegaba que eran desconocidos, cuando no lo eran. Se indicaba que la ocupación había sido ilícita, cuando no era cierto, pues la ocupación se basaba en un contrato de arrendamiento, por lo que, no se cuestionaba ni el contrato, ni que hubiera perdido vigencia por aplicación del artículo 13 de la L.A.U. Por lo que no habiéndose cuestionado en el momento procesal oportuno -la demanda- que el contrato de arrendamiento que amparaba la posesión del demandado de la finca, no cabe más que estimar el recurso y desestimar la demanda, debiendo el demandante acudir al procedimiento declarativo correspondiente a fin de que se decida sobre la extinción del contrato de arrendamiento que ampara la posesión del demandado.

lunes, 28 de septiembre de 2020

COVID 19: Una reflexión personal (II)

 

En mi anterior incursión en este tema, cinco meses han transcurrido, hacía una consideración introductoria que, para evitar innecesarias repeticiones, doy ahora por reproducida.

Evidentemente la situación no ha mejorado, más bien ha ido a peor, puesto que este es un blog dedicado a cuestiones inmobiliarias permítaseme el siguiente símil:

En España estamos como en una Comunidad de propietarios en la que se detectaran importante fallos estructurales en el edificio, que pueden provocar su derrumbamiento a medio plazo y el administrador, en lugar de encargar el estudio de la solución a un arquitecto y buscar la forma de financiar la reparación, dedica su esfuerzo a denostar al presidente de la Comunidad, porque fue elegido por turno y no democráticamente.

Al parecer su inconfesable interés es ese cargo de presidente de la Comunidad, a pesar de que sabe que la Ley no permite que lo ostente quien no sea copropietario del edificio.

Por otra parte ese único vecino, que existe en todas las comunidades, que se preocupa habitualmente por la marcha de los asuntos, en lugar de alertar a los demás sobre la gravedad del momento, se dedica a repartir cartas promoviendo la adhesión al presidente actual, precisamente porque fue elegido por turno , como siempre se ha hecho, aunque en alguna ocasión el turno no se respetó porque correspondía a un señor de edad provecta.

Por último otro copropietario ha anunciado que convocará una junta extraordinaria para destituir al administrador, proponiéndose como sustituto del mismo. Esta propuesta no parece que vaya prosperar porque ese señor no goza de las simpatías suficientes entre los miembros de la Comunidad de habitualmente asisten y votan en las juntas y tampoco tiene  suficiente poder de convocatoria para obtener la confianza y el voto de los demás condueños del edificio.

A lo mejor la solución consiste en llevar a cabo esa junta extraordinaria teniendo como único tema en el orden del día, la solución del grave problema estructural del edificio, proponiendo para ello un experto administrador libre de rastreros intereses, ajenos al asunto, y fomentando por todos los medios la participación de quienes se van a ver afectados si esa solución no se lleva a cabo en el tiempo oportuno.

viernes, 11 de septiembre de 2020

LAS PEQUEÑAS REPARACIONES A CARGO DEL INQUILINO (4)

Aunque este tema ya ha sido tratado con anterioridad, lo escaso de su regulación en la Ley de Arrendamientos Urbanos aconseja detallar nuevamente decisiones de los Tribunales sobre esta cuestión:

1.- Deterioros en el parquet. El suelo del parquet está anormalmente desgastado, está marcado por profundas ralladuras y también está pintado, y el desmerecido estado en que se encuentra exige para su reparación su pulido y barnizado, acreditada la existencia de los desperfectos en el parquet y siendo los mismos imputables a los arrendatarios, corresponde a ellos la reparación  (SAP Barcelona 24/07/2020).

2.- Pintura: La partida reclamada no puede ser estimada, pues nos encontramos ante desperfectos por pintura que no exceden del desgaste propio del transcurso del tiempo o del normal uso de la vivienda arrendada, tampoco puede obligarse al inquilino, por ejemplo, a que tape los agujeros hechos en la pared para colgar cuadros, si lo hecho se acomoda a criterios de normalidad, de modo que el tapado de agujeros en las paredes correspondientes a cosas colgadas en las paredes y pintura subsiguiente son conceptos que caen de pleno en el concepto de repaso de la vivienda al cesar en su ocupación por el inquilino. (SAP Barcelona 24/07/2020).

3.- Piscina: El vaciado, limpieza de la piscina y llenado, no es un daño, ni pequeña reparación a cargo del inquilino. (SAP Barcelona 13/07/2020)

4.- Daños por filtraciones: Corresponde asumirlos al inquilino que no ha determinado exactamente cuando han ocurrido los supuestos daños por filtración y que su origen fuera responsabilidad del arrendador, ni cual fue el origen de la filtración, o que el arrendador no hubiese actuado con diligencia necesaria. Tampoco se ha explicado porque no fueron separados los muebles de la pared para que no se dañasen. (SAP La Coruña 30/06/2020)

5.- Pavimento. Corresponde la reparación a la inquilina que no ha demostrado que el mal estado del mismo no es culpa suya, ya que la prueba practicada permite considerar acreditado que los daños en el suelo de la vivienda exceden del uso normal de la misma. (SAP La Coruña 19/06/2020)

6.- Pintura: Tras dos años de arrendamiento no está justificado que las paredes de la vivienda presentaran el estado que se refleja en el acta notarial, y el hecho de que los inquilinos tuvieran dos hijos menores no justifican los deterioros. En todo caso, el artículo 1564 CC dice que el arrendatario es responsable de los deterioros causados por personas de su casa, como es el caso de los niños. (SAP Barcelona 2/06/2020)

7.- Retirada de enseres: Sobre esta reclamación, es claro que el arrendatario debe desalojar la vivienda de aquellos enseres que no son de la propiedad y dejarla vacía. No se discute que se dejaron diversos enseres, debe asumir el coste de retirarlos. (SAP Barcelona 2/06/2020)

8.- Reparación de persianas y aire acondicionado. Por el tiempo transcurrido entre la devolución de la vivienda por el inquilino, en julio de 2015, y su reparación por la arrendadora, en junio y julio de 2016, no es posible alcanzar la conclusión probatoria, en los presentes