EL IRPF 2011 Y LOS ALQUILERES

La Ley de Presupuestos publicada en el BOE de 23/12/2010 modifica el tratamiento fiscal del arrendamiento de vivienda habitual, tanto en el ámbito de deducciones al arrendatario como en la reducción al arrendador, en el sentido siguiente:

En cuanto a las deducciones al arrendatario quedan configuradas así:
Los contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales podrán deducirse el 10,05 por ciento de las cantidades satisfechas en el período será de:
a) cuando la base imponible sea igual o inferior a 17.707,20 euros anuales: 9.040 euros anuales.
b) cuando la base imponible esté comprendida entre 17.707,20 y 24.107,20 euros anuales: 9.040 euros menos el resultado de multiplicar por 1,4125 la diferencia entre la base imponible y 17.707,20 euros anuales.

En cuanto a las reducciones aplicable a su declaración de alquileres por el arrendador:
1.º En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto, se reducirá en un 60 por ciento. Tratándose de rendimientos netos positivos, a reducción sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente.
2.º Dicha reducción será del 100 por ciento, cuando el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 30 años y unos rendimientos netos del trabajo o de actividades económicas en el período impositivo superiores al indicador público de renta de efectos múltiples.
El arrendatario deberá comunicar anualmente al arrendador, en la forma que reglamentariamente se determine, el cumplimiento de estos requisitos.
Cuando existan varios arrendatarios de una misma vivienda, esta reducción se aplicará sobre la parte del rendimiento neto que proporcionalmente corresponda a los arrendatarios que cumplan los requisitos previstos en este número 2º

Transitoriamente se determina que efectos de la aplicación de la reducción del 100 por 100 prevista en el número 2.º del artículo 23.2 de esta Ley, la edad del arrendatario se ampliará hasta la fecha en que cumpla 35 años cuando el contrato de arrendamiento se hubiera celebrado con anterioridad a 1 de enero de 2011 con dicho arrendatario

La subrogación en el arrendamiento por fallecimiento del inquilino

La sentencia del Tribunal Supremo de veintidós de Noviembre de dos mil diez reitera la doctrina jurisprudencial de que el contrato de arrendamiento concluido por uno de los cónyuges constante matrimonio no forma parte de los bienes gananciales y se rige por lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos en lo relativo a la subrogación por causa de muerte del cónyuge titular del arrendamiento

Como consecuencia de ello declara resuelto un contrato de arrendamiento al no haberse practicado en tiempo y forma la notificación al arrendador del fallecimiento del inquilino y consecuente subrogación de la esposa en dicho arriendo puesto que:

a) El contrato de arrendamiento se celebra entre dos personas, que adquieren la condición de arrendador y arrendatario, respectivamente, en la relación jurídica creada por el contrato. Los derechos y obligaciones que se generan con el contrato afectan exclusivamente a las partes y a sus herederos

b) Puede producirse la sustitución de una de las partes del contrato por fallecimiento del titular, en aplicación de la normativa específica que regula el contrato de arrendamiento. Para que se produzca la subrogación, es imprescindible que se cumplan los requisitos exigidos en el artículo 58 TRLAU, por remisión de lo prescrito en la DT 2ª LAU.

c) La subrogación en la posición del arrendatario forma parte del contenido del contrato de arrendamiento y no tiene relación con el régimen de bienes del matrimonio. Las posiciones contractuales de cada uno de los cónyuges en los contratos de arrendamiento que hayan concluido no forman parte de la sociedad de gananciales, porque, además, se trata de derechos personales

OBRAS EN LOCALES COMERCIALES

La sentencia del TS de nueve de Diciembre de dos mil diez da respuesta a una interesante cuestión: ¿Pueden los propietarios de locales comerciales hacer obras que afecten a los elementos comunes de la finca sin contar con la Comunidad de Propietarios?

Parece que la respuesta inicial ha de ser negativa y en tal sentido esta sentencia recuerda que la Ley de Propiedad Horizontal establece que sólo por unanimidad de los copropietarios reunidos en Junta pueden adoptarse válidamente acuerdos que impliquen una modificación de elementos comunes. e incluso subraya la imposibilidad de que el Título Constitutivo de la Comunidad pueda contener normas que contraríen preceptos de naturaleza imperativa recogidos en la Ley de Propiedad Horizontal

Sin embargo a continuación declara que la más reciente Jurisprudencia, al analizar situaciones relativas a locales comerciales que se encuentran ubicados en Comunidades de Propietarios, ha venido flexibilizando las exigencias normativas en materia de las mayorías necesarias para la aprobación de acuerdos con el objeto de posibilitar la actividad de los locales comerciales, que no es otra que servir de sede de diferentes negocios económicos, más o menos duraderos en el tiempo, con proyección comercial. En definitiva, para el desarrollo de las actividades comerciales que les son propias, puede resultar imprescindible la instalación de elementos que van a afectar a otros elementos comunes y cuya instalación no puede dejarse al arbitrio de que una minoría de copropietarios, sin razón legal que lo justifique, impidan su realización

Para fundamentar esa postura trae a colación otra sentencia reciente del TS (15 de octubre de 2009) que afirma: "en la aplicación del artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal , no cabe idéntica interpretación entre locales de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, donde cualquier modificación puede romper la armonía del conjunto, mientras que en las plantas bajas existe una mayor flexibilidad, tanto en su inicial construcción y acabado, a veces elemental, rudimentario y sin división alguna, como en cualquier cambio de su configuración o aspecto externo, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar en los locales, siempre mudable, y susceptible de notables transformaciones de destino surgidas por iniciativa de los iniciales titulares, o de sus sucesores, pues, como ejemplo, es distinta su conformación, entre otras, para una cafetería, un supermercado o una oficina bancaria, de manera que la realidad operativa exige alteraciones esenciales para el fin perseguido, que a veces afectarán a la fachada, siempre que no perjudique a otros copropietarios y que la porción utilizada de la misma no sea susceptible de uso o aprovechamiento por el resto de los comuneros".

En definitiva decide que en estos casos, las obras realizadas por el titular de locales comerciales que afecten a elementos comunes y que estén autorizadas por el Título o los Estatutos no se consideran contrarias a derecho, siempre que no afecten a la seguridad o estabilidad del edificio ni perjudiquen el derecho de otro propietario. entendiendo que así ocurre en el caso estudiado las obras realizadas por el titular del local comercial, consistentes en la apertura de los dos huecos en el forjado o placa de separación del bajo y del piso primero para la instalación de un pequeño montacargas y hueco de una escalera interior de unión de los dos plantas, en modo alguno menoscaba o altera la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, ni perjudica los derechos de otro propietario

La deducción por adquisición de vivienda en 2011

La ley 39/2010 de Presupuestos Generales del Estado para el año 2011 publicada en el BOE de 23/12/2010, pone en vigor la modificación de la deducción por adquisición de vivienda habitual anunciada a lo largo de este año, que puede resumirse así:

Para la deducción por adquisición de vivienda habitual o por las cantidades que se depositen en entidades de crédito, en cuentas que cumplan los requisitos de formalización y disposición que se establezcan reglamentariamente, y siempre que se destinen a la primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual, en ambos casos se establece una limitación antes inexistente solamente podrán optar a ello los contribuyentes cuya base imponible sea inferior a 24.107,20 euros anuales.

Además se establece otra limitación complementaria antes inexistente:

La base máxima de esta deducción será de:

a) cuando la base imponible sea igual o inferior a 17.707,20 euros anuales: 9.040 euros anuales

b) cuando la base imponible esté comprendida entre 17.707,20 y 24.107,20 euros anuales: 9.040 euros menos el resultado de multiplicar por 1,4125 la diferencia entre la base imponible y 17.707,20 euros anuales

Así mismo se establece que los contribuyentes cuya base imponible sea superior a 17.724,90 euros anuales que hubieran adquirido su vivienda habitual con anterioridad a 1 de enero de 2011 o satisfecho cantidades con anterioridad a dicha fecha para la construcción de la misma, tendrán como base máxima de deducción respecto de dicha vivienda la establecida en el artículo 68.1.1º de esta ley en su redacción en vigor a 31 de diciembre de 2010, aún cuando su base imponible sea igual o superior a 24.107,20 euros anuales

Estatutos/tipo para las sociedades de responsabilidad limitada

El Ministerio de Justicia por Orden JUS/3185/2010, de 9 de diciembre, publicada en el BOE nº 301 (11/12/2010) ha aprobado los Estatutos-tipo de las sociedades de responsabilidad limitada.

Dichos estatutos tipo podrán aplicarse en la constitución de las sociedades de responsabilidad limitada constituidas por uno o varios socios cuando reúna las siguientes características:

1. La constitución de la sociedad se realice por vía telemática
2. El capital social no sea superior a 3.100 euros.
3. Los socios sean personas físicas
4. El órgano de administración sea un administrador único, varios administradores con facultades solidarias o dos administradores con facultades mancomunadas


El modelo figura como anexo a la referida Orden ministerial y consta de los siguientes artículos:

Artículo 1. Denominación
Artículo 2. Objeto
Artículo 3. Domicilio social
Artículo 4. Capital social y participaciones
Artículo 5. Periodicidad, convocatoria y lugar de celebración de la junta general.
Artículo 6. Comunicaciones de la sociedad a los socios
Artículo 7. Mesa de la junta. Deliberaciones y votación
Artículo 8. Modos de organizar la administración
Artículo 10. Ámbito de representación y facultades del órgano de administración
Artículo 11. Notificaciones a la sociedad
Artículo 12. Sociedad de responsabilidad limitada unipersonal

El estado de alarma

La Constitución española en su artículo 116 dispone:
1. Una Ley orgánica regulará los estados de alarma, de excepción y de sitio y las competencias y limitaciones correspondientes.
2. El estado de alarma será declarado por el Gobierno mediante decreto acordado en Consejo de Ministros por un plazo máximo de quince días, dando cuenta al Congreso de los Diputados, reunido inmediatamente al efecto y sin cuya autorización no podrá ser prorrogado dicho plazo. El decreto determinará el ámbito territorial a que se extienden los efectos de la declaración.

La Ley Orgánica 4/1981 determina:
Art. 1º: Procederá la declaración de los Estados de Alarma, Excepción o Sitio cuando circunstancias extraordinarias hiciesen imposible el mantenimiento de la normalidad mediante los poderes ordinarios de las autoridades competentes.
Art. 4: El Gobierno, en uso de las facultades que le otorga el artículo 116.2 de la Constitución podrá declarar el Estado de Alarma, en todo o parte del territorio nacional, cuando se produzca alguna de las siguientes alteraciones graves de la normalidad: (…) c. Paralización de servicios públicos esenciales para la comunidad, cuando no se garantice lo dispuesto en los artículos 28.2 y 37.2 de la Constitución, y concurra alguna de las demás circunstancias o situaciones contenidas en este artículo
Art. 12: Dos. En los casos previstos en los apartados C) y D) del artículo cuarto el Gobierno podrá acordar la intervención de empresas o servicios, así como la movilización de su personal, con el fin de asegurar su funcionamiento. Será de aplicación al personal movilizado la normativa vigente sobre movilización que, en todo caso, será supletoria respecto de lo dispuesto en el presente artículo.

Desaparece la "cuota cameral obligatoria"

El Real Decreto-ley 13/2010, dado en la Embajada de España en Buenos Aires, el 3 de diciembre de 2010, de actuaciones en el ámbito fiscal, laboral y liberalizadoras para fomentar la inversión y la creación de empleo considera que en el contexto de dificultades financieras del sector productivo y de incertidumbre sobre la fortaleza y ritmo de recuperación, se hace necesario eliminar aquellas cargas económicas que recaen sobre las empresas de forma directa y hace voluntaria la pertenencia a las Cámaras y la contribución a la ahora denominada cuota cameral. Su eliminación liberará recursos que actualmente recaen directamente sobre dos millones y medio de empresas activas en el mercado y contribuirá a mejorar su competitividad.

Por otro lado, la voluntariedad de la pertenencia a las Cámaras debe ser un incentivo para que cumplan sus funciones con mayor eficiencia que hasta el momento. La necesidad de asegurar el interés de las empresas por seguir contribuyendo servirá de estímulo para impulsar su modernización y consolidación como prestadoras de servicios de mayor utilidad para sus asociados

Los “motivos” de los controladores aéreos

En el contexto del Real Decreto-ley 13/2010, dado en la Embajada de España en Buenos Aires, el 3 de diciembre de 2010, de actuaciones en el ámbito fiscal, laboral y liberalizadoras para fomentar la inversión y la creación de empleo, publicado en el BOE nº 293 de 3/12/2010 se encuentra la disposición adicional segunda, con el siguiente contenido:

1. Los controladores al servicio de la entidad pública empresarial AENA, así como al servicio del resto de proveedores de servicio de tránsito aéreo, deberán ajustar su tiempo de actividad aeronáutica, descansos y turnos a lo establecido en el Real Decreto 1001/2010, de 5 de agosto. De acuerdo con lo establecido en el artículo 5 del citado Real Decreto 1001/2010, la actividad aeronáutica anual no excederá de 1.670 horas, sin perjuicio de la posibilidad de ser incrementada con horas extraordinarias hasta un máximo de 80 horas anuales. En el cómputo de este límite anual de actividad aeronáutica no se tendrán en cuenta otras actividades laborales de carácter no aeronáutico, tales como imaginarias y periodos de formación no computables como actividad aeronáutica, permisos sindicales, licencias y ausencias por incapacidad laboral. Estas actividades, al no afectar a los límites de seguridad aeronáutica, se tomarán en consideración exclusivamente a afectos laborales de conformidad con lo establecido en la disposición adicional única del Real Decreto 1001/2010

2. Asimismo se modifica el apartado 4 del artículo 34 de la Ley 21/2003, de 7 de julio, de Seguridad Aérea – Obligaciones específicas del personal aeronáutico- : Abstenerse de ejercer dichas funciones y de realizar tales actividades en caso de disminución de la capacidad física o psíquica requerida. El personal de control al servicio de la Entidad Pública Empresarial «Aeropuertos Españoles y Navegación Aérea», que aprecie dicha circunstancia, deberá someterse de manera inmediata a reconocimiento por parte de los Servicios Médicos que facilite la Entidad, quienes verificarán la concurrencia de la misma, y determinarán si ello ha de dar lugar al apartamiento de su puesto de trabajo.-se añade el párrafo en cursiva-

DAÑOS POR INTERRUPCION DEL SUMINISTRO ELECTRICO

Iberdrola Distribución Eléctrica, S.A.U ha sido condenada a pagar a la entidad mercantil Avícola Jiménez S.L. la suma de 152.045,98 euros así como el interés legal del dinero incrementado en dos puntos de la citada suma desde la fecha de la presente sentencia hasta que sea totalmente ejecutada, en concepto lucro cesante por la muerte por asfixia de gallinas ponedoras, debido a la falta de funcionamiento del sistema de ventilación por una avería en el suministro eléctrico.

El Tribunal Supremo en sentencia de doce de Noviembre de dos mil diez desestima el recurso se casación de la demandada que invocaba que la interrupción del suministro de energía eléctrica que se produjo se encuentra enmarcada dentro de los márgenes de tolerancia legal y reglamentariamente admitidos, habiendo actuado los servicios técnicos con absoluta celeridad y diligencia, identificando el problema y resolviéndolo dentro de los parámetros de calidad legalmente previstos, de manera que Iberdrola cumplió con sus obligaciones legales y contractuales.

En tal sentido considera nuestro Alto Tribunal que las normas reguladoras de la distribución de energía eléctrica contemplan la suspensión del suministro cuando conste dicha posibilidad en el contrato de suministro o de acceso que nunca podrá invocar problemas de orden técnico o económico que lo dificulten, o por causa de fuerza mayor o situaciones de las que se pueda derivar amenaza cierta para la seguridad de las personas o las cosas, salvo las excepciones en el mismo previstas, ninguna de las cuales concurre en este caso en el que la interrupción del servicio durante más de una hora fue la determinante de los daños y perjuicios por los que se demanda, y de los que debe responder al no estar justificada ninguna de las causas que, de concurrir en ese ámbito regulador de prestación del servicio que establece la obligación de la empresa suministradora de garantizar el suministro sin interrupciones, enervarían la obligación de pago: contrato, corte programado y fuerza mayor

La necesidad del arrendador

Aunque referida a un supuesto de arrendamiento de los llamados de renta antigua la sentencia de la AP de Barcelona de treinta de septiembre de dos mil diez, lleva a cabo un interesante estudio acerca de la existencia de necesidad por parte del propietario como causa de resolución de un arrendamiento.

En tal sentido se afirma en dicha resolución judicial que "el solo hecho de vivir en casa ajena puede ser considerado muy razonablemente como causa de necesidad y no mera conveniencia”.

La denegación de prórroga de un arrendamiento de vivienda por motivos económicos (nadie tiene porqué pagar ninguna renta correspondiente a otra vivienda si puede disfrutar de una vivienda que le es propia) constituye una verdadera necesidad, puesto que se trata no de una mera conveniencia sino de un fin útil y necesario, no requiriendo razones apremiantes ni angustiosas, sino simplemente de beneficio, ventaja o utilidad, tratándose de una afirmación que se asienta en obvios patrones de justicia y que corresponde al reiterado criterio jurisprudencial que define, como recoge la sentencia, el concepto de necesidad y en este sentido, se ha dicho con reiteración que a estos efectos es suficiente que el propietario de una vivienda carezca de otra en que habitar y no debe imponerse a una persona adulta, que puede disponer de una vivienda independiente, una convivencia familiar no deseada.

En definitiva afirma la sentencia que la Ley de Arrendamientos Urbanos, concebida como protección de los derechos de los inquilinos y arrendatarios, no concede, sin embargo, a éstos un haz tan amplio de derechos y facultades que lleven a enervar el derecho que el arrendador tiene sobre la cosa arrendada, por lo que el conflicto entre el derecho del arrendatario de continuar en el disfrute arrendaticio y la necesidad del arrendador de disfrutar del inmueble se resuelven en beneficio del segundo, dando lugar a la causa denegatoria de prórroga contractual del párrafo 1º del art. 62 de la LAU , en cuya aplicación no cabe oponer una mayor necesidad del arrendatario a la vivienda en términos comparativos, si bien es obligado proceder a un análisis detallado de cada caso concreto para apreciar si existe o no la necesidad invocada por el arrendador, necesidad que en el presente caso se ha estimado concurrente y suficientemente acreditada.