Los intereses de demora en la devolución de la fianza

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 4 de marzo de 2014, que, tras sucesivas prórrogas se da por terminado el día 1 de febrero de 2021, suscribiendo las partes un documento en donde se acordaba que quedaba pendiente la liquidación de la fianza (y garantía adicional) entregada, por importe de 3.900 euros, a expensas de la existencia de posibles suministros pendientes o desperfectos de los que debiera responder el arrendatario, que no se hacen constar en dicho documento.

El inquilino presenta demanda reclamando la devolución de la fianza con intereses de demora.

El Juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 27 de junio de 2024, desestima la apelación del casero y confirma la sentencia de instancia.

Considera la AP que la factura que aporta el casero por el concepto de repaso zócalos, reparación persiana, reposición tela mosquiteras , reparación guía armario, sustitución embellecedor cisterna, cambio flexo de ducha , reparación guía cajón fregadero, repasos muebles cocina y baños, repaso luces, grifos y baños, techo tejadillo barbacoa y cambio de cerradura no acredita suficientemente  la realidad de los desperfectos que se tratan de reparar, pues el daño no se justifica con la factura aportada (no adverada) y, en consecuencia, tampoco la necesidad de su reparación.

Pero es que, incluso de admitirse, siquiera a efectos dialécticos, la realidad de los desperfectos cuya reparación se factura, consideramos que, en puridad, se trataría de repasos necesarios derivados del uso normal de la vivienda después de casi ocho años de contrato, repasos que deben ser acometidos por el arrendador por resultar necesarios para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad, sin que puedan englobarse dentro de la pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda que la Ley pone de cargo del arrendatario.

En segundo lugar, por lo que se refiere a las sumas reclamadas en concepto de limpieza en profundidad de la vivienda, este tribunal viene considerando, manteniendo un criterio que esta sala ha expuesto en muchas resoluciones anteriores, que la obligación de mantenimiento ordinario no incluye, salvo que se contenga una mención específica al efecto en el contrato que no consta en el contrato de autos, los trabajos de limpieza.

En cuanto a los intereses, una vez extinguido o resuelto el contrato de arrendamiento, el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación.

Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.

La renuncia del inquilino a la conservación y mantenimiento del inmueble por parte del arrendador.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de locales de negocio de fecha 21 de diciembre de 2017, con una duración de ocho años y una renta mensual de 12.750 euros.

En dicho contrato se pacta la siguiente cláusula: "Con renuncia expresa a lo dispuesto en el art. 30, en relación con el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la ARRENDATARIA se obliga a hacer por su cuenta, a su cargo y bajo su responsabilidad, las obras de reparación, conservación, sustitución y mantenimiento de los LOCALES y sus instalaciones, incluyendo las relativas a los desperfectos que se produzcan, y las derivadas del desgaste por el uso ordinario"

La arrendadora insta desahucio por falta de pago de la renta y cantidades asimiladas, con reclamación de 261.326,86 euros.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que a la fecha de interposición de la demanda de desahucio por falta de pago de la renta y asimilados, cual es el objeto de esta demanda, la arrendataria estaba exenta de su pago conforme al Real Decreto Ley 15/2020 (Declaración de moratoria por el COVID).

La Audiencia Provincial desestima la apelación del arrendador y confirma la sentencia por considerar, entre otras razones, que la clausula antes transcrita era nula y, además, la arrendadora había incumplido sus obligaciones contractuales, con lo que la demandada quedaba liberada del cumplimiento de las suyas; es decir, del abono de las cantidades asimiladas en concepto de renta, toda vez que el local litigioso no se encontraba en el estado debido, lo que determinó la apertura de expediente administrativo por sanidad.

EL Tribunal Supremo, sentencia de 8 de mayo de 2024, estima el recurso de casación del arrendador,  declara resuelto el contrato de arrendamiento para uso distinto al de vivienda y condena, solidariamente, a la arrendataria y a su avalista al pago de 261.326,86 €, en concepto de rentas adeudadas y cantidades asimiladas, así como al pago de las cantidades que, en concepto de renta o cantidades asimiladas, se vayan devengando desde la interposición de la demanda hasta la efectiva entrega del inmueble.

Considera el Supremo que la antedicha condición 8ª del contrato, suscrita al amparo de la libertad de pacto consagrada en el art. 1255 CC, y viable en los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda que, conforme al art. 4.3 de la LAU, se rigen por la voluntad de las partes, sin perjuicio de lo dispuesto en los títulos I y IV de la misma, en los que no se encuentra ubicado el art. 21 de la LAU, incluido en el título II de la ley; y, en este caso, la renuncia es expresa y clara como resulta de la precitada estipulación del contrato, antes transcrita, cuya lectura no permite albergar dudas interpretativas.

Como hemos manifestado, con reiteración, la renuncia supone una declaración de voluntad, recepticia o no, según los casos, dirigida al abandono o dejación de un beneficio, cosa, derecho, expectativa o posición jurídica, que, como manifestación de voluntad llevada a cabo por el titular de un derecho, hace dejación del mismo, y para cuya validez se exige que sea clara, terminante e inequívoca, sin quepa deducirla de actos susceptibles de ambiguos o divergentes significados, y que, en cualquier caso, debe interpretarse restrictivamente.

Pues bien, en el presente caso, ninguna duda ofrece lo pactado por las partes en la cláusula octava del contrato, que reúne los requisitos legalmente exigidos para su operatividad jurídica.  

Por otra parte, concurren, en este concreto caso, circunstancias que deben ser valoradas. La primera de ellas, que la demandada era perfecta conocedora del estado del inmueble en tanto en cuanto vendió el sótano a la demandante.

Las reparaciones en la vivienda arrendada.

 

Este es un tema recurrente en las relaciones casero/inquilino. La resolución que glosamos, sentencia de la Audiencia Provincial de Salamanca, de treinta y uno de marzo de dos mil veintitrés, establece unos criterios generales en esta materia que parece interesante recoger aquí.

Se trata de un recurso de apelación contra una sentencia de instancia que desestimaba la pretensión del arrendador de ser indemnizado por su inquilina al finalizar el arriendo por los daños existentes en la vivienda arrendada, relativos al suelo de parquet o tarima de la vivienda y a desperfectos y/o humedades en paredes y techos por falta de pintura, de aireación y ventilación, del humo de fumar.

La audiencia desestima el recurso.

Señala que, pese a los meritorios esfuerzos de la defensa del recurrente, el recurso que nos entretiene, pese a las dudas de hecho que se plantean al efecto en este caso y que darán lugar a lo que se dirá más adelante, no puede ser estimado

Todos los preceptos legales relativos a quien corresponden las obras de conservación de una vivienda arrendada establecen y apuntan a que la obligación lo es, en principio, del arrendador (así, art. 1554.2 del CC, art. 107 de la LAU de 1964 y art. 21 de la LAU de 1994), de modo que solo las pequeñas reparaciones que se hacen necesarias por el uso ordinario de los elementos que la componen, corresponden al arrendatario, hasta el punto de que si el arrendador no cumple con la premisa legal de reparar la vivienda arrendada, el arrendatario podrá exigir las obras necesarias cuando resulte procedente, acudiendo a la correspondiente acción judicial.

 Sin duda, el problema es el de la fijación de los límites entre obras necesarias y pequeñas reparaciones, y al respecto la jurisprudencia menor viene delimitando las reparaciones que corresponden a la estructura o configuración de la vivienda, con elementos estáticos, estableciendo que las mismas serán de cargo del arrendador, enumerando como tales el arreglo de tuberías, la sustitución y mantenimiento de la caldera, la pintura de las paredes o el arreglo del suelo.

Por otro lado, todos aquellos elementos y objetos que se utilizan diariamente y que no forman parte de las instalaciones o servicios generales del inmueble, cuyo efecto se produce por el desgaste que genera el uso ordinario de la vivienda tendrán el concepto de pequeñas reparaciones y de ellas será responsable el arrendatario, estando constatado que en la práctica no resulta sencillo determinar donde se encuentra la frontera, pues, se trata de una cuestión subjetiva, por lo que será el juez, en cada caso, el que considere cuando estamos ante una pequeña reparación, mas, siendo los ejemplos más habituales a cargo del arrendatario los de arreglos de grifos y cisterna, de cerraduras y de puertas o ventanas; de electrodomésticos como un frigorífico, lavadora o cocina....

Impago de alquileres para compensar reparaciones en la vivienda arrendada (2)

 

HECHOS:

Sentencia de primera instancia desestimando el desahucio por falta de pago del inquilino, por considerar que las cantidades de renta que faltaban por pagar debían compensarse con los trabajos de pintura realizados por el demandado en la vivienda arrendada, y con el coste de la revisión de la instalación del gas.

La Audiencia Provincial de Burgos, sentencia de veinticinco de enero de dos mil veintitrés, estima la apelación del arrendador y declara resuelto el arrendamiento, por falta de pago.

Considera la Audiencia que aparte que en el contrato de arrendamiento consta que la vivienda se recibe en perfecto estado de conservación y habitabilidad y plena idoneidad para servir al destino de vivienda permanente del arrendatario, los trabajos de pintura han de considerarse pequeñas reparaciones que corresponde realizar al arrendatario. A la parte arrendadora solo le corresponde por el contrato las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario, y ello conforme al régimen de obras de los artículos 23, 24 y 26 de la LAU.

Tampoco se puso en conocimiento del arrendador la necesidad de acometer trabajos de pintura, como establece el artículo 23 de la LAU, por esta sala ya se dijo: Teniendo en cuenta que es obligación del arrendatario poner en conocimiento del arrendador, a la mayor brevedad posible, la necesidad de todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en estado de servir al uso a que está destinada; en modo alguno puede quedar justificado que el arrendatario que no ha quedado cumplido con esta obligación, ni ha comunicado ni requerido al arrendador para realizar obras de conservación; y que mantiene la posesión de la vivienda, deje de pagar unilateralmente la renta, con el argumento , no expuesto nunca con anterioridad, (no ya al impago de la renta de hasta cuatro mensualidades, sino después de requerido del pago ya adeudado), de que la vivienda no reunía condiciones de habitabilidad por falta de obras de conservación.

Si el demandado consideraba que la vivienda precisaba de obras de conservación a cargo del arrendador, debió cumplir con la obligación que le impone el articulo 21.3 LAU y requerirle al efecto, y en su caso haber ejercitado las acciones judiciales correspondientes.

 Sin esta previa comunicación al arrendador de la necesidad de realizar obras de conservación de la vivienda para mantener el uso conforme a su destino; no es posible entender justificado, la suspensión unilateral del pago de la renta pactada, manteniendo la posesión del inmueble. (SAP 17/01/2007)

Por lo que se refiere a los gastos de inspección de la instalación de gas y de reparación de la caldera por importe de 44,79 euros y 100 euros, también correspondía su pago al arrendatario, por lo que carecía del derecho a realizar ninguna compensación. La cláusula cuarta del contrato de alquiler pone de cargo del arrendatario " los gastos por consumo, instalación, reparación, contratación, o ampliación de los servicios y suministros de gas", debiendo entenderse comprendidos los gastos de revisión de la instalación, que pueden dar lugar a un gasto de reparación.

LAU 1994: Reparaciones a cargo del inquilino.

 

La Audiencia Provincial de Santander, sentencia de 04 de julio del 2022, resolviendo un recurso de apelación sobre reclamación de desperfectos al término de un arrendamiento de vivienda, establece los siguientes criterios:

Partiendo del art. 1561 del código civil, del artículo 21 de la ley de arrendamientos urbanos y del informe pericial aportado, examinando ahora las diversas partidas por las que se reclama, hay que indicar:

a)      Enchufes y salida de humo. Son pequeños desperfectos que deben asumirse enteramente por la parte arrendataria de conformidad con lo establecido en el art. 21 LAU y la previsión contractual del segundo contrato, expresamente referida a enchufes. El valor es de 100 y 50 respectivamente, más IVA, para la plena restitución del arrendador.

b)     Paredes, techo y solado. Las actuaciones que propone el perito exceden claramente de las pequeñas reparaciones exigidas por el desgaste por el uso ordinario de la vivienda y no tienen en consideración la depreciación de esos elementos tras tres años ininterrumpidos de uso. Estimando que las tareas de pintura y barnizado de paredes y suelos deben realizarse cada 6 años para mantener esos elementos en un estado excelente, como nuevo o casi nuevo, parece adecuado reducir al 50% el importe señalado por el perito para esas partidas a fin de evitar enriquecimientos injustos al arrendador. En consecuencia, la indemnización por estos conceptos se establece en 315 y 250 respectivamente, más IVA.

c)      Limpieza de alfombras y tapicería. Desde la consideración de que lo que se propone es la limpieza y no la sustitución de esos elementos dañados, una vez más hay que tener en consideración que es conveniente la limpieza más o menos intensa de alfombras y tapicería, cada cierto tiempo, pues estos elementos se ensucian con el uso, aun normal. De ahí que no pueda establecerse obligación alguna con cargo a la parte arrendataria, porque esta actuación, por el importe, excede de las pequeñas reparaciones (sobre todo si se comparan con la renta convenida), y de accederse a ello se estaría atribuyendo a la parte demandante un beneficio que no tiene justificación legal o contractual.

d)     Lavadora. La revisión de este electrodoméstico, se entiende que, como paso previo para su reparación, no corresponde al arrendatario toda vez que no puede calificarse esa actuación como de pequeña reparación, ni puede obviarse que la lavadora con 6-8 años de indiscutida antigüedad pudiera estar cerca de su obsolescencia.

e)     Cortinaje. Los defectos advertidos en relación con este elemento (decoloración, desprendimiento) no se resuelven con una pequeña reparación y corresponden al paso del tiempo, tras tres años de uso de la vivienda. De ahí que se opte por aplicar también un factor de corrección similar al aplicado respecto de paredes y suelos. En consecuencia, se reduce al 50% el importe señalado por el perito para esta partida, evitando así enriquecimientos injustos para el arrendador. Por tanto, la indemnización por esta partida se establece en 225 euros más IVA correspondiente.

¿Puede el inquilino deducir del alquiler gastos que haya atendido?

Suele ser relativamente habitual que el inquilino se vea obligado por razones de urgencia u otras a llevar a cabo reparaciones en la vivienda arrendada que, considera debe afrontar el casero, por lo que decide descontar su importe del primer alquiler que deba pagar.

La sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de nueve de octubre de dos mil diecisiete, viene a resolver, salomónicamente, un supuesto de estas características.

HECHOS.

La inquilina en un contrato de "renta antigua", atiende el pago de la sustitución de la válvula de un radiador de calefacción, impuesta por la Comunidad de Propietarios, por importe de 120 euros que procede a descontar del alquiler correspondiente a octubre del 2015.

El casero solicita el desahucio, invocando que la obligación del pago de la sustitución de una válvula es por cuenta de la arrendataria, y que el impago unilateral y arbitrario es causa de resolución del arrendamiento, según la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que la compensación operada unilateralmente por la arrendataria que deduce el importe de la válvula (120€) de la renta correspondiente a octubre del 2015, no tiene virtualidad para justificar la resolución contractual y el desahucio de la misma, pues no es demostrativo de una voluntad rebelde y renuente al pago. No impone las costas por entender que la cuestión es susceptible de interpretaciones jurisprudenciales dispares.

La Audiencia Provincial ratifica esa resolución, desestimando el recurso de apelación, ya que si bien la cuestión es discutible, como el propio juzgador manifiesta, hay razones suficientes para mantener que el contrato no es totalmente claro y que existe cierta discordancia en su cláusula V, que por un lado establece que las averías son de cuenta del arrendador y por otro dice que corren por cuenta del arrendatario las reparaciones por desperfectos en las...válvulas.

No se evidencia, como dice la sentencia apelada, una voluntad de impago pues desde 1977 apenas ha habido conflictos entre las partes, pudiendo decir que la renta se ha pagado de forma constante durante todo este tiempo.

Conviene subrayar la recomendación final que se hace al inquilino:

En todo caso el Juzgador también advierte a la arrendataria que el que se haya entendido en este caso que el impago/compensación no tiene virtualidad suficiente para acordar el desahucio, no habilita a la demandada para actuar por su cuenta deduciendo cantidades de la renta por conceptos que pueden discutirse en el futuro.

Propiedad Horizontal: Alcance de la exención de gastos comunitarios a los locales.

La Comunidad de Propietarios acuerda repercutir a los propietarios de locales comerciales el importe de la obra de reparación de bovedillas en los aseos de la piscina y sustitución de las puertas del portal.

En los Estatutos de la Comunidad se establece: b) Quienes no sean propietarios o usuarios de viviendas del conjunto no disfrutarán de la sala multiuso de la Comunidad, de la piscina y su zona ajardinada, así como de sus servicios de botiquín, vestuarios y aseos, viniendo los propietarios de las viviendas obligados al pago, por partes iguales, de los gastos de conservación, limpieza, entretenimiento, plantaciones y cualesquiera otros servicios y suministros precisos para la perfecta utilización de la zona, de cuyos gastos están excluidos los propietarios de los locales comerciales y del local garaje, de cuyos servicios no podrán hacer uso (...)f) Los locales comerciales no participarán en los gastos de iluminación del portal, escalera y ascensores ni del mantenimiento, limpieza y decoración de tales servicios, de los que no hacen uso.

Tanto el juzgado de primera instancia como la Audiencia Provincial, en apelación, desestiman la demanda de nulidad del citado acuerdo interpuesta por el propietario de los locales.

El Tribunal Supremo, sentencia de 4 de octubre de 2017, estima el recurso de casación y declara nulo el acuerdo de la Comunidad, exonerando al propietario de los locales del pago de los gastos derivados de la sustitución de las bovedillas y de la instalación de la puerta del portal.

Considera el Supremo que la doctrina jurisprudencial al respecto tiene declarado que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios.

La mayor parte de las sentencias de esta sala se refieren a la instalación de ascensores, es decir, a la inclusión de un servicio nuevo dentro de la comunidad, con la especificidad que dicha cuestión genera.

En el presente caso se trata de sustitución de unas bovedillas por otras y la colocación de una puerta en el portal y, por otro lado, de unos estatutos que incluyen una exención «específica», en relación con los gastos de conservación. Es decir, no se trata de una exención «genérica» como la analizada en la doctrina jurisprudencial mencionada.

En la sentencia recurrida se mantiene la condena al pago de los conceptos impugnados, pues parece deducirse que no los considera gastos de conservación, sin mayor análisis.

De lo expuesto debemos declarar que de acuerdo con el art. 9.1 de la LPH , la comunidad pactó unos estatutos que exoneraban a los titulares de los locales, del pago de los gastos relativos a la conservación de las instalaciones de la piscina y del portal, por lo que en este aspecto ha de estimarse el recurso, pues las partidas que se impugnan son claramente referentes a la conservación del inmueble, como es la instalación de una puerta en el portal y la sustitución de las bovedillas existentes, obras con las que se pretende el mantenimiento de los elementos comunes referidos, sin que conste que sean instalaciones ex novo, es decir, que no existieran antes.

Pequeñas reparaciones en los alquileres

SAP Pamplona 16/05/2013: Se condena al arrendador a reintegrar a la Compañía de seguros de los daños causados por una inundación, puesto que: El mantenimiento adecuado de sumideros y arquetas en caso de precisar una reparación debió llevarse a cabo por el arrendador para facilitar la habitabilidad de lo arrendado conforme al uso convenido, siempre y cuando el deterioro que hizo precisa la reparación no fuese imputable al arrendatario extremo que no se ha alegado ni probado, sin que tampoco se haya acreditado que la inundación se produjera por un desgaste de sumidero y/o arqueta por el uso ordinario, que hiciera precisa una pequeña reparación, motivo por el cual en aplicación de lo dispuesto en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , acreditado que los elementos de desagüe precisaron una reparación para llevar a cabo adecuadamente su función, el arrendador debió llevar a cabo la obra correspondiente ya que no consta que el deterioro fuese imputable al arrendatario, ni tampoco que se debiera al uso ordinario del inmueble, extremos que debieron ser acreditados por la parte demandada

SAP Barcelona 23/01/2013: En relación con la cuestión de las reparaciones, resulta de la prueba documental, y la ausencia de prueba en contrario, que la factura de por la reparación de la puerta de la terraza, por importe de 96'69€, es de fecha 17 de septiembre de 2003, por lo tanto del mismo mes del contrato de arrendamiento, de 1 de septiembre de 2003, por lo que no puede entenderse que se trate de una pequeña reparación que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda a cargo del arrendatario, en los términos del artículo 21.4 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos, siendo, por el contrario, una reparación a cargo del arrendador, quien, según el artículo 21.1, está obligado a realizar las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.

SAP Madrid 16/03/2012: Por otra parte, la entidad de la avería del radiador, por su importancia y por su carácter repentino, impide considerar su reparación como "pequeña" y debida su "desgaste por el uso ordinario de la vivienda" a efectos de aplicar el art. 21.4 de la Ley Locativa .

En cuanto a la presunción establecida en el artículo 1563 del Código Civil según la cual el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviese la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, ha sido interpretado por la jurisprudencia en el sentido de que " el arrendatario puede, por el artículo 1563, probar que el deterioro o pérdida se ha producido sin culpa suya, o por la acción del tiempo o por causa inevitable, como dice el artículo 1561, ya que la presunción de culpabilidad de este artículo, y la responsabilidad por culpa, requieren una mínima negligencia del agente " ( STS de 8 de junio de 1990 ).

En el presente caso, habiéndose probado que el deterioro del radiador no fue consecuencia de su desgaste por el uso ordinario de la vivienda; que los arrendatarios tampoco pudieron evitar ni disminuir los daños comunicando al arrendador la fuga de agua antes de cuando éste lo supo, toda vez que de la prueba pericial practicada se infiere que dada la antigüedad de la instalación y su falta de mantenimiento por la propiedad, una vez que comenzó a salir el agua se aceleró su pérdida, lo que excluye el goteo previo que hubiese permitido a los inquilinos evitar los daños; y, sobre todo, la antigüedad de toda la instalación y su falta de mantenimiento por la propiedad, impiden apreciar el más mínimo grado de negligencia exigible al arrendatario.

SAP Vigo 4/05/2012: Es evidente que el uso de la vivienda supone un desgaste o deterioro inevitable, producto del uso y paso del tiempo; a él se refiere el citado art. 1561 del CC cuando exime del deber de reparar el perecimiento o menoscabo debido al paso del tiempo o por causa inevitable. Se trataría, fundamentalmente del envejecimiento de las cosas propio del uso continuado en el tiempo. Pero la excusa no comprende aquellos desperfectos que, aun producidos por el uso, son susceptibles de pequeña reparación, pues en este caso el arrendatario debe asumirla, hacerse cargo de ella; lo dice claramente el art. 21.4 de la LAU : "las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo de los arrendatarios." Entrarían aquí las roturas producidas por el uso de las cosas cuya reparación se hace precisa para la continuidad de ese uso. Ocurre así, por ejemplo, con la avería del sistema de recogida de la persiana

Lo mismo cabe decir de otros pequeños desperfectos a que alude el informe del perito que por pequeña que sea su entidad no dejan de estar incluidos tanto en la obligación de reposición de la cosa que ha de ser restituida sin merma o carencias, como por tratarse, al cabo, de reparación que corre a cargo del arrendatario según dispone el art. 21.4 de a LAU . Como destaca la doctrina, las reparaciones a que este (novedoso) precepto alude son aquellas que aunque sin revestir importante entidad económica, si hasta ahora, y por no afectar a la habitabilidad de la vivienda y escasa cuantía, corrían hasta ahora a cargo del arrendador, pasan en virtud de este precepto a ser incumbencia del arrendatario que ha de restituir la vivienda, si no exactamente como se recibió, sí en el estado equivalente

¿Deben contribuir los locales a la reparación de ascensores de la finca?

En un edificio en régimen de propiedad horizontal, los estatutos señalan que los locales de la planta baja y sótanos quedaban exentos de contribuir a los gastos que originaren la conservación y reparación de los portales, escaleras y ascensores, ni tampoco a los de calefacción, cuyos gastos serían satisfechos proporcionalmente por los propietarios de las viviendas, quienes disfrutan los mencionados servicios

Como consecuencia de una inspección obligatoria se exige a la Comunidad la reparación y reforma de los ascensores con un gasto por cuantía de 52.893,74 euros IVA no incluido.

La Comunidad acuerda en Junta General Extraordinaria convocada al efecto derramas extraordinarias dado el carácter obligatorio de las obras y que su pago correspondía a todos los propietarios sin excepción alguna.

Los propietarios de los locales obtienen en apelación sentencia anulando el acuerdo de la Junta de Propietarios, entendiendo que aún cuando fuesen gastos extraordinarios son de mera reparación y han de entenderse incluidos en la causa de exención estatutaria, al ser gastos susceptibles de individualización.

El Tribunal Supremo (s. 3/10/2013) confirma la sentencia de la AP y reitera como doctrina jurisprudencial que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios

Recuerda además frente a una corriente jurisprudencial, ya superada, que entendía que los gastos extraordinarios no tenían cabida en las exenciones estatutarias que pretendían la exclusión de los gastos derivados del mantenimiento del ascensor, surge otra, reciente, que entiende que no cabe distinguir dónde los estatutos no han diferenciado, por lo que la exención a favor de locales ha de incluir también los gastos extraordinarios.

Las sentencias de esta Sala de 3 de febrero de 1994 y 30 de diciembre de 1993,establecen que cuando se fija un régimen peculiar en los estatutos para los locales del sótano y planta baja, basado en el «no uso» del ascensor, caracterizado por la exención de contribuir a los «gastos y obligaciones que afecten a los servicios del ascensor», tal exoneración comprende no solo los puros y simples de conservación y mantenimiento sino que debe hacerse extensiva a cuantos requiera el ascensor, con independencia de su naturaleza ordinaria o extraordinaria y por tanto, a los derivados del cambio o sustitución del ascensor existente por otro nuevo.

Esta Sala ha declarado en STS 18 de noviembre de 2009, en un supuesto de sustitución del ascensor, en el que el título constitutivo disponía que los departamentos situados en sótano y planta baja, que no tenían acceso al portal ni a la entrada, no contribuirían en los gastos de estos ni en los de la escalera ni ascensor, que las exenciones de gastos globales, genéricas deben interpretarse sin hacer distinción entre unos y otros conceptos, incluyéndose por tanto, dentro del término «gastos» tanto los ordinarios como los extraordinarios, porque donde la regla no distingue no hay razón para interpretar lo contrario, razón por la que excluye a estos propietarios de los gastos necesarios tanto para la conservación y funcionamiento del ascensor, como de los precisos para la reforma o sustitución de este.