La novación de un contrato de arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 23 de marzo de 2015, pactado por un plazo de tres años, hasta el 22 de marzo de 2018, prorrogándose posteriormente un año más, hasta el 22 de marzo de 2019. El arrendador es una SAU.

En ese momento, 22 de abril de 2019, las partes suscribieron una novación modificativa por la que se prorrogó la duración del contrato por tres años más, hasta el 21 de abril de 2022.

Llegado ese momento y previa notificación de fin de contrato la arrendadora insta demanda de desahucio por extinción del contrato.

Los demandados no se personaron ni contestaron la demanda, siendo declarados en rebeldía.

El juzgado de primera instancia desestimó la demanda.

La Audiencia Provincial de Tarragona, sentencia de 26 de marzo de 2026, desestima íntegramente el recurso de apelación de la sociedad arrendadora.

Considera la AP que la controversia en esta alzada se centra en la naturaleza jurídica del documento suscrito por las partes en fecha 22 de abril de 2019. La resolución recurrida considera que dicho documento constituye un nuevo contrato de arrendamiento celebrado tras la extinción del contrato inicial, por lo que resulta de aplicación la normativa vigente en ese momento. La parte apelante sostiene que dicho documento constituye una novación modificativa del contrato de arrendamiento suscrito en 2015.

Cuando en fecha 22 de abril de 2019 las partes suscribieron el documento que han denominado de "Novación modificativa del contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 23 de marzo de 2015",el contrato de arrendamiento de vivienda de 23 de marzo de 2015 ya no estaba vigente.

A partir del 22 de marzo de 2019, habiendo permanecido la parte arrendataria disfrutando al menos quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, operó la tácita reconducción del contrato inicialmente suscrito al amparo del artículo 1566 del Código Civil español.

La tácita reconducción no supone una prórroga del contrato anterior, sino que es un nuevo contrato con la vigencia inherente a la tácita reconducción.

De modo que cuando en fecha 22 de abril de 2019 las partes suscribieron el documento denominado "Novación modificativa del contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 23 de marzo de 2015”, en realidad no estaban llevando a cabo una novación modificativa del contrato de arrendamiento de vivienda de 23 de marzo de 2015, toda vez que dicho contrato ya se había extinguido.

Y por tanto lo que estaban suscribiendo era un nuevo contrato de arrendamiento, como afirma la sentencia de instancia.

Este nuevo contrato se suscribió en fecha 22 de abril de 2019, estando ya vigente el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, debiendo estarse a lo dispuesto en el artículo 9 del mismo que prevé una duración mínima, en beneficio del arrendatario, de siete años cuando el arrendador es persona jurídica.

Insólita reclamación del tanteo y retracto del inquilino

 

HECHOS:

La inquilina de una vivienda recibe notificación de que ésta ha sido vendida y el comprador se subroga en los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento, indicándole los datos bancarios para continuar con el pago de la renta.

Con posterioridad comprueba que en la escritura de compraventa se hacía constar en el apartado "situación posesoria" que el inmueble no estaba arrendado.

La  inquilina entabla denuncia por falsedad y estafa considerando intencional y deliberadamente incierto, la omisión de cualquier referencia a la arrendataria y a su derecho de preferencia de compra del inmueble transmitido por mor de lo señalado en el art. 25 de laLey de Arrendamientos Urbanos, no habiendo renunciado en momento alguno al derecho de adquisición preferente, asimismo el piso le fue ofertado por el denunciado en la suma de 70.000 euros, consignándose en la escritura que fue transmitido por la suma de 20.000 euros, lo que le ha ocasionado un perjuicio económico estimando que está siendo engañada.

El juzgado de instrucción dicta auto de sobreseimiento y archivo.

La Audiencia Provincial de Oviedo, sentencia de quince de octubre de dos mil veinticinco, desestima la apelación de la inquilina.

Considera la Audiencia que de los hechos relatados en la denuncia no se desprende, ni la intención de lucro, ni el ánimo de defraudar, requisito imprescindible para que se dé la figura penal de estafa, subyaciendo en el supuesto contemplado, una cuestión de carácter civil derivada de la transmisión de un inmueble arrendado, en la que se ha impedido a la arrendataria ejercitar su derecho de tanteo y adquirir la finca con preferencia a la persona que terminó comprando.

No existen elementos indiciarios suficientes para la continuación de un proceso penal respecto de un posible delito de estafa y falsedad documental puesto que, como se indica por la Instructora, entre particulares, faltar a la verdad en la narración de los hechos (como lo sería decir en el momento del otorgamiento de la escritura de venta que la finca está libre de cargas pese a conocer que estaba alquilada) no es una conducta típica conforme al Código Penal vigente que ha excluido de las falsedades punibles las cometidas por particulares cuando se ejecutan faltando a la verdad en la narración de los hechos. De esta forma, en general, las afirmaciones mendaces realizadas por particulares, documentadas en cualquier clase de documentos, resultan impunes, al no reconocerse una obligación de veracidad.

En definitiva, estima la Sala que se trata de una cuestión que debe resolverse en la vía civil, por todo lo cual, y habida cuenta de que el Derecho Penal sólo debe intervenir cuando, para proteger los bienes Jurídicos, se revelen como ineficaces los demás medios de tutela y sanción preferentes, debiendo el principio de intervención mínima inspirar la aplicación del Derecho Penal, procede desestimar el recurso de apelación interpuesto y confirmar la resolución impugnada.

Retracto de inquilino en una disolución de sociedad

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda suscrito el 28 de diciembre de 2010, entre la sociedad propietaria de una vivienda y dos inquilinos.

Con fecha 20 de julio de 2018, se acuerda la disolución y extinción de la sociedad y se adjudica esa vivienda a una de las socias.

Los inquilinos, al amparo del art. 25 de la LAU, interponen demanda de retracto contra la actual propietaria.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación de los inquilinos.

El Tribunal Supremo, sentencia de 16 de abril de 2026, desestima el recurso de casación

Considera el Supremo que la controversia se contrae a determinar si la adjudicación de la finca arrendada a la demandada con ocasión de la liquidación de la sociedad propietaria -y de la que aquella era socia- constituye el presupuesto habilitante del derecho de retracto del arrendatario previsto en el art. 25 LAU. La respuesta ha de ser negativa. Dicho precepto anuda el nacimiento de los derechos de tanteo y retracto a la venta de la vivienda arrendada, lo que, conforme a una interpretación constante, exige una transmisión onerosa susceptible de ser sustituida por el retrayente sin alteración de la contraprestación propia del negocio del que trae causa. Así lo recuerda la sentencia de 19/01/2026, al señalar que, en materia de retractos legales, el negocio que los permite ha de ser alguno de los tipos contemplados por el legislador o, al menos, uno en el que el ejercicio del retracto no altere la contraprestación pactada, quedando excluidos aquellos supuestos en los que no concurre una transmisión onerosa o en los que, como acontece en las adquisiciones a título gratuito o hereditario, no existe un precio o equivalente que pueda ser asumido por el retrayente; en la misma línea, las sentencias de 19/11/1992, y de 22/11/1994, excluyen el retracto en los supuestos de donación, y la sentencia  de 15/02/2013, niega su procedencia cuando no ha existido una transmisión onerosa.

En consecuencia, la adjudicación de la finca litigiosa a la socia en satisfacción de su cuota de liquidación no integra el supuesto de hecho del art. 25 LAU, por lo que no nace a favor del arrendatario el derecho de adquisición preferente que se invoca. La interpretación sostenida por la parte recurrente, basada en una pretendida aplicación analógica del precepto a cualquier transmisión de dominio, no puede ser acogida, por cuanto supone una extensión de un derecho de carácter excepcional más allá de sus estrictos términos legales, en contra de la doctrina jurisprudencial que impone una interpretación restrictiva de los retractos legales (STS 23/02/2026).

Vano intento de convertir un precario en alquiler

 

HECHOS

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de noviembre de 2022 por un plazo de 3 años (prorrogables).

Con fecha 19 de mayo de 2025, previa solicitud del arrendatario, las partes convinieron de mutuo acuerdo la finalización o extinción del contrato de arrendamiento, con la consiguiente entrega de llaves, en ese momento el inquilino notificó al arrendador que existía una persona residiendo en la vivienda desde hacía unos meses.

El arrendador inicia demanda de desahucio por precario contra esa persona.

El juzgado de primera instancia estima la demanda declarando haber lugar al desahucio.

El demandado interpone recurso de apelación impugnando la valoración de la prueba en la primera instancia.

La Audiencia Provincial de Navarra, sentencia de 1 de abril de 2026, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que tal y como acertadamente concluye la juzgadora de instancia, no consta suficientemente acreditado que las partes formalizaran, de manera verbal o no escrita, un nuevo contrato de arrendamiento respecto de la vivienda en cuestión, que legitime o justifique la posesión o tenencia actual de la finca por parte del demandado.

En tal sentido, el demandado, aportó a las actuaciones, ciertamente de forma poco ortodoxa, una captura de pantalla de un mensaje de WhatsApp, en la que, a las 12:26 horas del día 19 de junio de 2025, el demandante le ofrecía la posibilidad de formalizar un contrato de arrendamiento (borrador de "contrato standard"),reflejándose en dicha comunicación la falta de anuencia o conformidad previa del demandado con el mismo (aludiendo el demandante a la posibilidad de quitar la fianza o de suprimir una cláusula, pero en ningún caso bajar el importe de la renta mensual de 450 euros), solicitándole encarecidamente que le diera respuesta ("respóndeme pero por favor si o no").

El actor afirma en su demanda inicial que "finalmente no se acordó ni se firmó documento alguno entre las partes, al dar largas el demandado y adoptar un comportamiento agresivo frente a mi representado, negándose a cualquier solución para el abandono de la vivienda".

Nos hallamos, por tanto, ante simples conversaciones o negociaciones preliminares, entendiéndose como tales, el conjunto de actos y operaciones que los intervinientes y "ad lateres" realizan con el fin de discutir y preparar un contrato, sin eficacia obligacional o vinculante alguna para ninguna de las partes.

Tampoco se desprende la existencia o perfección del mencionado contrato de arrendamiento con base en los, supuestos, pagos efectuados por el demandado, en concepto de renta mensual y de gastos de suministro de la vivienda.

Careciendo, en definitiva, el demandado de título alguno que justifique o legitime la ocupación de la vivienda propiedad del demandante, resulta acertado el pronunciamiento de la sentencia de instancia en virtud del cual se estimó la acción de desahucio por precario ejercitada en su contra.

El alquiler de una habitación. Normativa reguladora

 

La innegable carestía de la vivienda ha obligado a muchas personas a establecer su hogar en una habitación alquilada, sea en un piso compartido con otras personas o conviviendo con la dueña del inmueble.

Es de evidente importancia determinar si ese tipo de arrendamiento puede considerarse la vivienda permanente del inquilino a los efectos prevenidos en el art. 2 de la LAU, y beneficiarse por tanto de la protección legal al arrendamiento de vivienda.

Aunque la LAU no menciona este alquiler entre los arrendamientos excluidos, art. 5, lo cierto es que se ha venido interpretando con base en que el arrendamiento debe recaer sobre una edificación habitable, que una habitación no lo es y, por tanto, su alquiler se rige por el Código Civil.

Pues bien, una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria, de diez de marzo de dos mil veintiséis, estima la apelación de una inquilina y revoca la sentencia que había considerado extinguido por expiración del plazo su contrato de arrendamiento de habitación.

Considera la Audiencia que el contrato litigioso es un contrato de arrendamiento sometido a la LAU, ya que el objeto del contrato es una habitación del piso para su uso como alojamiento, siendo tal piso ocupado en su totalidad por tres inquilinos con uso compartido de baño y elementos comunes. Igualmente consta acreditado que la recurrente se encuentra empadronada en la indicada vivienda. De los términos recogidos en la estipulación primera del contrato se desprende que el destino principal de la habitación y servicios comunes arrendados es el de necesidad de vivienda permanente de la recurrente.

Sentado lo anterior y visto que el contrato litigioso es del año 2023 tal y como se afirma en la demanda, es evidente que no ha transcurrido el plazo de prorroga que establece el Art 9 de la LAU por lo que procede con estimación del recurso, la desestimación de la demanda.

Sin embargo, la Audiencia Provincial de La Coruña, sentencia de veintidós de octubre de dos mil veinticinco, en un supuesto análogo al anterior, confirma la sentencia de instancia.

Considera la AP que el arrendamiento de vivienda es el que recae sobre una edificación habitable que el arrendatario destine a atender su necesidad permanente de vivienda. La cuestión es si una habitación responde a tales exigencias y este tribunal considera que la respuesta ha de ser negativa. La razón es que la habitación es una de las dependencias de la vivienda, es decir, uno de los espacios que la conforman que, por sí sola, no reúne los requisitos de habitabilidad porque carece de servicios esenciales como son el baño o la cocina cuyo uso sería compartido. Si por vivienda entendemos la parte de un edificio de carácter privativo en el cual la persona desarrolla su vida íntima, no se comparte la tesis del apelante cuando dice que el uso de la habitación permite al arrendatario preservar su intimidad familiar de la introspección ajena.

El precio del retracto arrendaticio

 

HECHOS:

Los arrendatarios de dos fincas rústicas presentan demanda de retracto, habiendo depositado notarialmente el importe que constaba en la escritura como precio de compraventa (60.000 euros) más una suma adicional de 6.000 euros en concepto de impuestos y gastos previsiblemente abonados por la compradora.

La demandada se opuso a la demanda alegando que los demandantes conocían el precio real de la venta, 160.000 euros, y no los 60.000 euros que se hicieron constar en la escritura por «razones fiscales», antes de recibir la comunicación notarial, pues fueron informados de ello a la firma del documento privado de compraventa de 23 de mayo de 2016, que precedió a la firma de la escritura pública; y, por otro lado, calificó el ejercicio de la acción de «temerario» por pretender la adjudicación de las fincas pagando 100.000 euros menos del precio abonado por la compradora, lo que supondría un evidente enriquecimiento injusto.

La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda.

La audiencia provincial estimó parcialmente el recurso de apelación, en el único sentido de establecer que el precio que los demandantes debían abonar en el ejercicio de la acción de retracto era de 160.000 euros

El Tribunal Supremo, sentencia de 7 de abril de 2026, desestimó el recurso de casación de los arrendatarios.

Considera el Supremo que por lo que se refiere a la doctrina de los actos propios, que los recurrentes pretenden derivar únicamente de la comunicación notarial de la escritura de compraventa, lo cierto es que dicha comunicación fue instada por los vendedores, contando con la información del notario de la obligatoriedad de dicha comunicación que, como antes se ha explicado, constituye además un requisito inexcusable para la inscripción de la compraventa. No es posible deducir de estas circunstancias, que competen al notario y a la parte vendedora, un acto propio de la compradora del que deducir su obligación de admitir la subrogación de los retrayentes con una pérdida patrimonial de 100.000 euros.

No se aprecia en la conducta de la compradora (ni siquiera se invoca en el recurso) ningún acto que haya creado en los demandantes la confianza legítima de que admitiría la subrogación que supone el retracto por un precio inferior al pagado por ella.

La jurisprudencia de esta sala se ha ocupado en varias sentencias de los supuestos en los que, como el que ahora enjuiciamos, existe una discrepancia entre el precio real abonado por el comprador y el inferior precio que se ha hecho constar en la escritura pública de enajenación: “Hay que estar al precio real que es el que debe prevalecer y se ha de reembolsar», pero con la condición indispensable «de que se conozca el verdadero precio, es decir que resulte probado en los autos” (STS 21/09/1993). “Finalmente y por no hacer la enumeración interminable, en el mismo sentido de que el retracto ha de realizarse por el precio real y verdadero en que fue vendida la finca y no por el simulado e inferior que se hizo constar en la escritura pública de venta, por razones de elemental justicia y en evitación de un lucro reprobable” (STS 30/04/1991 con cita de otras varias).

Ello no implica que, ante la evidente concurrencia de voluntades de los vendedores y del comprador para indicar en la escritura pública un precio inferior al real para beneficiarse fiscalmente de forma ilícita, los tribunales debamos permanecer impasibles. La cesión de datos de carácter personal que se deba efectuar a la Administración tributaria conforme a lo dispuesto en la normativa tributaria, no requerirá el consentimiento del afectado.

 

La prórroga de un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 26 de septiembre de 2013, con una duración pactada de siete años.

En el contrato hay esta cláusula: “Tácita reconducción: Las partes acuerdan que, a la finalización del contrato, no será aplicable la tácita reconducción prevenida en el artículo 1566 del Código Civil o en la Ley de Arrendamientos Urbanos”

Con fecha 11 de octubre de 2021 se comunica a la arrendataria la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato más allá del día 31 de marzo de 2022.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda de resolución del arriendo por finalización del plazo

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de doce de marzo de dos mil veintiséis, desestima el recurso de apelación de los arrendadores.

 Considera la Audiencia que la notificación  que contiene una denuncia del contrato y exterioriza la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato más allá del día 31 de marzo de 2022, es de fecha 11 de octubre de 2021, posterior al nuevo vencimiento, y fue entregado a la arrendataria el mismo día. Por consiguiente, no pudo impedir la prórroga obligatoria del contrato por segunda vez, al no respetar la antelación de 30 días contemplada en el artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en su redacción introducida por art. 1.5 de la Ley 4/2013, de 4 de junio.

La consecuencia no puede ser otra que el contrato se prorrogó nuevamente por disposición de la ley un año más, hasta el día 26 de septiembre de 2022, por lo que, al tiempo de presentarse la demanda rectora de los presentes autos, 6 de junio de 2022, no había trascurrido por completo la última prórroga legal, con la consecuencia de que el contrato de arrendamiento estaba vigente, y la arrendadora carecía, a la fecha de la intimación judicial, de acción para solicitar el desahucio por expiración del término del contrato de arrendamiento litigioso, por lo que la demanda rectora del presente procedimiento resulta prematura e inacogible.

En cuanto a la segunda de las alegaciones del recurso, tampoco puede ser acogida, ya que las partes no pueden pactar la exclusión de la aplicación de la prórroga obligatoria prevista en el artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en su redacción introducida por art. 1.5 de la Ley 4/2013, de 4 de junio, vigente al tiempo de la celebración del arriendo litigioso, por lo que la consecuencia no puede ser otra de que se tendrá por no puesta la cláusula establecida en el párrafo cuarto del apartado 2 de la estipulación segunda del contrato de arrendamiento suscrito por las partes con fecha 26 de septiembre de 2013

Duración de un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 8 de enero de 2013. El plazo de duración pactado fue de 1 año y 24 días. El contrato se ha ido prorrogando conforme al régimen legal aplicable.

Con fecha 16 de enero de 2025 la arrendataria recibió burofax remitido por la arrendadora comunicando su voluntad de no renovar el contrato.

La entidad arrendadora ejercitó una acción de desahucio frente a la arrendataria basándose en la expiración del plazo contractual y en la reclamación de determinadas cantidades de renta adeudadas (1.355,36 €).

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda, considerando que la comunicación efectuada sobre no prórroga se realizó sin la antelación suficiente.

La Audiencia Provincial de Navarra, sentencia de 17 de marzo del 2026, estima en parte la apelación de la arrendadora y declara resuelto el contrato.

Considera la AP que si el arrendatario permanece en la posesión de la vivienda más de 15 días tras la finalización del contrato y el arrendador no exige la devolución de la posesión, establece el art. 1566 CC que surge un nuevo contrato con los mismos pactos esenciales (renta, resto de obligaciones de ambas partes...) salvo la cuestión referida al plazo, que se determina conforme a las reglas supletorias del Código Civil (art. 1581).

Tal como ha quedado señalado, a partir de que finalizaran las prórrogas del art. 9 y las del art. 10 LAU, el contrato entró en una situación de tácita reconducción. Y esa situación se prolongó por periodos anuales puesto que la renta se había pactado por anualidades (con independencia de que se fraccionase el pago mes a mes). En efecto, en el contrato de arrendamiento se convino que el importe de la renta era de 4.719,60 € al año y que la renta se pagaría por mensualidades anticipadas. Pero lo trascendente, como decimos, de cara a la duración del contrato "reconducido" es el modo en el que se fija la renta, y no el modo en el que se paga, y en el presente caso la renta se fijó por anualidades por lo que la reconducción se producía anualmente.

Esta situación cambia cuando el 15 de enero de 2025 la entidad arrendadora envió a la arrendataria un burofax que fue recibido el día 16 dando por finalizado el arriendo. Dado que la tácita reconducción anual del contrato en liza se producía cada 31 de enero y la arrendataria recibió la denuncia del contrato el día 16, el preaviso de no renovación se llevó a cabo en plazo (ex art. 5 CC), debiéndose dar por extinguido el contrato en cuestión.

En cuanto a la reclamación de alquileres, no puede estimarse esta pretensión. Por un lado, se encuentra el dato de que, según el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, el método de pago de las rentas y cantidades análogas era mediante el giro de recibos en la cuenta bancaria de la parte arrendataria por parte de la propiedad. De esta forma era la entidad arrendadora la que tenía que realizar la acción de cobro. En segundo lugar, la parte actora no ha aportado demostración alguna de que algún recibo hubiera sido devuelto por no haber sido pagado. A pesar de que tal circunstancia o extremo fue solicitado por la arrendataria, la única prueba válida era la de aportar al proceso los recibos girados en la cuenta de la inquilina que hubieran sido devueltos, y tal cosa no se ha producido.

La reparación de los daños al terminar el arriendo de una vivienda

 

HECHOS:

La sociedad arrendadora de una vivienda reclama la indemnización de los daños causados por la arrendataria en dicha vivienda.

La inquilina se opone a la demanda y formula reconvención por el importe de las rentas que considera no viene obligada a abonar debido al incumplimiento de sus obligaciones por parte de la arrendadora, que no solucionó los problemas de humedades y filtraciones que sufría la vivienda, debido a las cuales se vio obligada a abandonar la misma

La sentencia de primera instancia estima íntegramente la demanda, desestima la reconvención y condena a la inquilina a abonar la cantidad de 11.983,55 €.

La Audiencia Provincial de Cantabria, sentencia de 19 de marzo del 2026, estima en parte el recurso de la inquilina y la condena a abonar a la actora la suma de 9.647,80 €.

Considera la Audiencia que procede una nueva valoración de la prueba que solo permite compartir, en parte, las conclusiones alcanzadas por la juez de instancia en cuanto a la imputación a un mal uso de la vivienda por parte de la inquilina los daños que se reclaman y en modo alguno pueden imputarse a la arrendataria los siguientes daños:

1. Colocación de suelo laminado de madera con rodapié sobre el solado de gres existente en buen estado en cocina y baño de la planta cuarta.

2.- Sustitución de la lavadora instalada en la vivienda al tiempo del arrendamiento por otra de distinta marca.

3.- Desmontaje de focos empotrados en habitación cocina y habitación pequeña.

4.- Pintura de techos de cocina, baño y habitación principal y habitación de la buhardilla y de tabique del vestíbulo de acceso.

5.- Cambio de ubicación del radiador en la buhardilla

6. Lavabos de los baños.

En cuanto al contenido de la reconvención, el edificio, todo él propiedad de la arrendadora que, por tanto, es la única obligada a su mantenimiento, presenta un deficiente estado de mantenimiento, con humedades imputables a esa falta de mantenimiento.

Sentado lo anterior, la existencia de humedades es, indudablemente, una de las causas más habituales de inhabitabilidad de una vivienda, no ya por las evidentes molestias, sino por los efectos que puede provocar en la salud de los ocupantes. Lo único que puede considerarse probado es que, hasta la entrega de las llaves la inquilina ocupó la vivienda en condiciones nada aceptables, pero no que abandonase la vivienda, sino que siguió ocupándola.

La ocupación de la vivienda por parte de la inquilina comporta que, hasta la entrega de las llaves al arrendador, mantiene la posesión de la vivienda viniendo por ello obligada al pago de la renta pactada. Ciertamente estamos ante un supuesto de incumplimiento por parte del arrendador de las obligaciones que le impone el art. 1.554 CC, de hacer en la vivienda durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada y mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato, pero el incumplimiento de tales obligaciones por parte del arrendador no faculta al inquilino para interrumpir, sin más, de modo unilateral el pago de la renta pactada.

La duración de un arrendamiento suntuario

 

HECHOS

Contrato de arrendamiento de vivienda de 27 de julio de 2021. Renta 10.000 euros mensuales; como esta cifra, en cómputo anual, excede en más de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, el contrato se regiría por la voluntad de las partes, en su defecto por el título II de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil (CC)

Duración pactada de un año, por lo que el contrato vencería el 31 de agosto de 2022, sin prórrogas automáticas, salvo que el arrendador y los arrendatarios alcanzaran un acuerdo con una antelación mínima de sesenta días respecto de la fecha inicial de terminación del contrato.

El arrendador interpuso una demanda de juicio verbal de desahucio por expiración del plazo contractual, en la que se indicaba que los arrendatarios habían incumplido la obligación de abandonar la vivienda antes del 30 de abril de 2022 y permanecían en su uso. Se aportó documento firmado por los inquilinos en el que acordaron terminar el contrato de arrendamiento y vaciar la propiedad antes del 30 de abril de 2022.

La parte demandada se opuso alegando distintas razones.

El 10 de enero de 2024, día anterior a la celebración del juicio oral la representación del inquilino presentó escrito “urgente” en el que solicitó la suspensión de la celebración de la vista señalada para el día siguiente por enfermedad del abogado e imposibilidad de sustitución por otro compañero. Se acompañaba informe médico.

La solicitud fue denegada y se celebró la vista.

El 16 de enero de 2024 el abogado de los inquilinos presentó un escrito en el que solicitaba la nulidad de la vista, justificada en la no suspensión del acto procesal pese a la acreditación de su situación de enfermedad. La solicitud de nulidad de actuaciones fue inadmitida a trámite.

La sentencia de primera instancia estimó la demanda.

La sentencia de la Audiencia de 14 de abril de 2025 desestimó el recurso de apelación, puesto que, aunque la vista debió ser suspendida por enfermedad del letrado de los inquilinos, la decisión de no suspender dicha vista no vulneraba de forma automática el derecho a la tutela judicial efectiva.

El Tribunal Supremo, sentencia de 19 de marzo de 2026, estimó el recurso de casación de los inquilinos y resolvió anular las actuaciones de segunda y de primera instancia y retrotraerlas al momento anterior a la celebración de la vista del juicio verbal de desahucio, para que continúe la tramitación con la celebración de dicha vista con todas las garantías legales.

Considera el Supremo que como regla general, la denegación injustificada de la suspensión de la vista por enfermedad acreditada y documentada del abogado provoca la nulidad de la misma, salvo que se aprecien circunstancias excepcionales relacionadas con el ánimo dilatorio, el abuso del derecho, la mala fe procesal, la falta de diligencia, el no agotamiento de las posibilidades de ser sustituido por otro profesional (por ejemplo, en los casos en los que en un mismo procedimiento han intervenido indistintamente varios letrados) o, en casos aún más excepcionales, cuando se conculquen principios más generales como el derecho de la otra parte a no sufrir dilaciones indebidas o el buen orden del proceso.

La audiencia no debió hacer depender la nulidad solicitada en el recurso de apelación del juicio hipotético de lo que hubiera sucedido si la vista se hubiera celebrado con la asistencia del abogado enfermo, ni denegar la indefensión de los recurrentes con los argumentos que empleó, después de considerar justificada y diligente la actuación de dicho abogado. La vista había sido solicitada por las dos partes y era preceptiva su celebración, por lo que no es un argumento válido adoptar como punto de partida que se trataba de una vista completamente innecesaria. En ella debían resolverse las excepciones planteadas en la contestación a la demanda, sin perjuicio de que motivadamente pudiera diferirse la decisión de alguna de ellas hasta el dictado de la sentencia, y tal resolución, de ser desfavorable a los demandados, como de hecho sucedió, era especialmente importante para ellos que, de haber estado asistidos de abogado, hubieran tenido la posibilidad de formular recurso de reposición contra las decisiones orales tomadas en la vista. Sobre la proposición de prueba como acto típicamente propio de la primera instancia, nos remitimos a las consideraciones expuestas más arriba.

Somos conscientes de que la declaración de nulidad de la sentencia y de las actuaciones desde el momento indicado va a suponer una dilación en la duración del procedimiento y que este alargamiento del proceso puede perjudicar a la parte demandante, pero la ponderación de los intereses en juego nos lleva a primar el derecho de los demandados a que la vista del desahucio se celebre con todas las garantías, y en particular, con la debida asistencia de su abogado, sobre el derecho de la parte demandante a no demorar la obtención de una resolución de fondo del litigio, más aún cuando está en marcha un incidente de ejecución provisional de la sentencia y cuando el art. 449 LEC garantiza la puntual recepción de las rentas del arrendamiento.

Finalización de un alquiler de vivienda por necesidad del arrendador

 

Este asunto es recurrente y ha sido tratado en distintas ocasiones, sin embargo, este supuesto concreto ofrece unas peculiaridades que me llevan a comentarlo.

El juzgado de primera instancia dicta sentencia (12/12/2024), estimando la demanda del arrendador declarando extinguido el arrendamiento, por la causa de necesidad invocada por el arrendador y condenando al inquilino a dejar libre la vivienda, además añade lo siguiente en el fallo:

Si transcurridos tres meses desde el efectivo desalojo de la vivienda el hijo de los demandantes por cuya causa se acuerda la resolución del contrato, D. XXX , no hubiera procedido a ocupar esta por sí, los arrendatarios podrán optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuestos en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación; o ser indemnizados por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años. En ambos casos salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, según prevé el art. 9.3 dela Ley de Arrendamientos Urbanos , que fundamenta esta resolución.

El inquilino apela la sentencia invocando que la sentencia ha errado en la valoración de la prueba porque no concurren los requisitos del art. 95 (sic) de la LAU, ya que no hay verdadera necesidad de que el hijo de los actores ocupe la vivienda y que la verdadera intención es la venta del inmueble; e, igualmente, que no se ha cumplido el art. 9.3 de la LAU porque no ha transcurrido el plazo de un año desde que se firma el contrato de arrendamiento hasta que se le notifica que deje libre la vivienda, no sabiendo la causa hasta que se tiene conocimiento de la demanda de desahucio.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de veinticinco de febrero de dos mil veintiséis, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que el recurso de apelación, planteado en los términos que antecede, está destinado al fracaso.

En primer lugar, y como se advierte de contrario, porque la LAU no contiene precepto alguno con dicha numeración (art. 95) ni tampoco el art. 9 contiene un apartado 5º que pudiera haberse infringido.

En segundo lugar, porque resultando de la documentación adjunta a la demanda y del resto de la prueba practicada, detallada en la sentencia y no combatida, cual es la situación laboral del hijo de los demandantes, que éstos no tiene otra vivienda en Móstoles, que el contrato de arrendamiento fue suscrito el 7 de julio de 2022, que en dicho contrato se hizo uso de la facultad prevista en el art. 9.3 de la LAU, que la comunicación efectuada a la ahora recurrente se hizo transcurrida la primera anualidad, con un preaviso de dos meses, y, desde luego, indicando la causa por la que se daba por finalizado el contrato, es claro que tampoco se infringe el mencionado art. 9.3 de la LAU que se cita.

LPH: La cuota de participación en los elementos comunes.

 

HECHOS:

El propietario de un local comercial, en régimen de propiedad horizontal, notifica a la comunidad de propietarios que deberán girarle los gastos de la comunidad con arreglo al porcentaje del 1,30%, en lugar del 2,40% que se había repercutido y pagado hasta ese momento.

La comunidad de propietarios presenta demanda por la que se solicita que se declare que al local del demandado le corresponde una participación en los elementos comunes de 2,40% y no del 1,30% que, por error, se recoge en el título constitutivo, ya que la cuota del 1,30% es la que corresponde a locales muchos más pequeños en el mismo edificio.

Del Juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda.

La Audiencia Provincial estima la apelación y declara que la cuota de participación del local del demandado es del 1,3%, pues ese es el porcentaje que consta en la inscripción registral.

El Tribunal Supremo, sentencia de 27 de febrero de 2026, desestima el recurso de casación de la comunidad de propietarios.

Recoge el Supremo que, la sentencia de la Audiencia, considera debe estarse a la cuota de participación que figura en el título constitutivo de propiedad horizontal inscrito en el Registro de la Propiedad y en la escritura de adquisición del local. Ello, de conformidad con lo argumentado por el demandado-apelante, que explicó que la cuota del 1,30% que aparecía en la escritura de adquisición coincidía con la que se le asignaba en la certificación de obra nueva, propiedad horizontal y reglas de condominio inscrita en el Registro de la Propiedad. Igualmente rechaza que, contra la cuota fijada en el título constitutivo, pueda fijarse una cuota distinta por el hecho de que se haya estado aplicando para el cobro de derramas y gastos de comunidad al demandado, que invocó desconocer que se le estaba aplicando incorrectamente la cuota. También alude a que la superficie no es el único criterio que se toma en consideración legalmente para fijar la cuota de participación, con lo que asume las alegaciones del demandado apelante efectuadas con apoyo en el art. 5 LPH.

Partiendo de lo anterior, el motivo se desestima porque no consideramos que la sentencia recurrida incurra en un error en la valoración de la prueba que se refiera a la base fáctica sobre la que se sustenta la decisión de la sentencia.

En realidad, la comunidad recurrente, bajo la invocación de un error, lo que pretende es que se modifique el título constitutivo, sin contar con la unanimidad requerida para ello, puesto que el art. 5.IV LPH exige para la modificación del título los mismos requisitos que para su constitución. Naturalmente que, a falta de acuerdo de todos los propietarios existentes, es posible acudir a la vía judicial para modificar el título constitutivo cuando en su otorgamiento no se hayan respetado los criterios que deben tomarse en consideración para la fijación de la cuota, de acuerdo con lo previsto en el art. 5.II LPH. Pero, verdaderamente, la demanda no se ha dirigido a que se modifique por resolución judicial el título con este argumento para lo que, por lo demás, deberían ser parte en este procedimiento todos los copropietarios. Lo que se ha pretendido por la comunidad es que, sin modificación del título constitutivo, se declare que al local del demandado le corresponde una cuota diferente de la asignada en el título constitutivo con el argumento de que se trata de un error material.

Tampoco puede ser aceptada la doctrina de los actos propios, ya que el demandado ha venido manteniendo en las instancias que el hecho de que pagara los recibos que se le giraban por parte del administrador y que no impugnara las juntas en las que se aprobaban los gastos obedecía, sencillamente, a que confiaba que el administrador de la comunidad procedía de manera correcta. También ha puesto de relieve las escasas relaciones con la comunidad y su residencia fuera de la localidad. De modo que, cabe apreciar a la vista de las actuaciones, solo cuando con ocasión de un conflicto con la comunidad, que no le autorizó la realización de unas obras que pretendía con la finalidad de revalorizar el local, ha analizado las escrituras y las cuotas que se le giraban y ha advertido el incorrecto proceder de la comunidad. En estas circunstancias no podemos apreciar que este comportamiento del recurrido tenga entidad como para que se le atribuya, en contra del título constitutivo, una cuota superior a la que se le asignó.

Las humedades en una vivienda arrendada

 

HECHOS:

El inquilino de una vivienda ejercita acciones frente a la arrendadora y frente a la comunidad de propietarios del inmueble solicitando su condena a la reparación de daños por humedad cuyo origen sitúa en el deficiente estado de un elemento común de la edificación.

El juzgado de primera instancia desestima íntegramente la reclamación.

Apela el inquilino insistiendo, en primer término, en la responsabilidad contractual de la arrendadora.

La Audiencia Provincial de Cantabria, sentencia de veinticuatro de febrero de dos mil veintiséis desestima la apelación

Considera la Audiencia que no cabe imputar a la arrendadora de la vivienda los daños derivados de defectos en los elementos comunes.

De acuerdo con reiterada doctrina jurisprudencial, el artículo 1554 CC , en sus números 2 y 3, con carácter general, así como el artículo 21 LAU de 1994, de forma más específica, obligan al arrendador, por el tiempo del contrato, a hacer en la cosa objeto del contrato todas las reparaciones a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, y a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento.

No obstante lo anterior, la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo ha declarado que: "no cabe confundir las reparaciones relativas a la vivienda o local como finca individual, con las que correspondan a la comunidad de propietarios del inmueble, ya que las irregularidades en los elementos comunes no pueden ser imputadas a la arrendadora del local, como tampoco las posibles innovaciones para prevenir nuevos daños, pues ello carece de oportunidad en el régimen de propiedad horizontal cuando el menoscabo hay que referirlo a los elementos comunes y son por entero ajenos los daños a las instalaciones y componentes propios del inmueble arrendado". (SSTS de 7/12/1984 y 18/05/ 2006 y de 29 /02/ 2.012).

En cuanto a la responsabilidad legal o extracontractual que se pretende hacer efectiva frente a la comunidad demandada, ha de quedar igualmente excluida a la vista del resultado de las periciales practicadas.

Aunque uno de los peritos se ha referido a la posibilidad- no comprobada- de que no exista aislamiento en la fachada del inmueble, atendiendo exclusivamente a la antigüedad de la construcción, los tres expertos que han depuesto coinciden finalmente en señalar que no existen filtraciones de agua sino manchas de condensación cuyo origen se encuentra en un mal uso de la vivienda en términos de ventilación, gestión de temperatura y deficiente limpieza del moho, por lo que no cabe achacar a la comunidad la inadecuada conservación de un elemento propio, que es el presupuesto fáctico que determina la viabilidad de la pretensión frente a ella deducida.

 

Diccionario Jurídico del Alquiler - Usucapión

 Usucapión: Modo de adquirir la propiedad o un derecho real mediante su posesión continuada, ejercida en las condiciones y durante el tiempo que legalmente establecido.

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Falsedad en un contrato de arrendamiento

 

HECHOS:

Un individuo, con el ánimo de alterar la verdad y aparentar solvencia económica de la que carecía, exhibió ante el arrendador como si fueran suyas y quedando unidos como anexos al contrato, nóminas pertenecientes a otra persona,  el permiso de conducir, que este último voluntariamente le había dejado, ignorando el ánimo y el concreto fin que les iba a dar, así como una copia del documento nacional de identidad, al que accedió de manera que se desconoce.

Finalmente estampó una firma imitando la del perjudicado en el contrato de arrendamiento de la vivienda. Posteriormente, y una vez en vigor el contrato no abonó las mensualidades correspondientes.

En el juicio de desahucio y reclamación de rentas, el supuesto inquilino fue citado por edictos fijados en el tablón de anuncios pues no se le encontró en el domicilio arrendado, finalmente le embargaron diferentes cantidades de sus nóminas, que hicieron un total de 10.133,89 €

El perjudicado ha interpuesto una demanda de revisión contra la anterior resolución judicial, invocando que ha sido dictada en virtud de documentos que al tiempo de dictarse ignoraba una de las partes haber sido declarados falsos en un proceso penal, o cuya falsedad declarare después penalmente.

No existe controversia sobre la concurrencia de la causa de revisión. La controversia estriba en si la demanda ha sido presentada dentro del plazo de 5 años previsto en la Ley.

La duda estriba en si puede considerarse como día inicial de tal plazo el de la publicación del edicto fijado en el tablón de anuncios del juzgado por el que se notificó al hoy demandante de revisión el decreto que resolvió el contrato de arrendamiento y acordó el lanzamiento.

El presente caso es ciertamente singular. Una persona cuya identidad se suplanta aparece como arrendatario de una determinada vivienda en un contrato de arrendamiento. Una sentencia penal ha declarado como hecho probado la suplantación de esa identidad, de lo que se desprende la ajenidad total del hoy demandante de revisión respecto del citado contrato pues no intervino en el mismo, sino que lo hizo un tercero, en calidad de arrendatario, que suplantó su identidad.

A la vista de lo anterior, no puede entenderse que el hoy demandante de revisión hubiera acordado o dejado de acordar con el arrendador un domicilio para llevar a cabo los actos de comunicación, pues no participó en el contrato.

Por tanto, dado que no puede considerarse, a efectos de fijar el día de inicio del plazo de cinco años previsto en la ley, que la resolución que acordó la resolución del contrato de arrendamiento y el desahucio y permitió al arrendador iniciar la ejecución para el cobro de las rentas y cantidades asimiladas impagadas, hubiera sido notificada al arrendatario, y vista la singularidad de este caso, es posible atender a su petición de que el momento inicial del plazo sea aquel en que tuvo la primera noticia de la existencia del proceso en que había resultado condenado.

El Tribunal Supremo sentencia de 17 de febrero de 2026, estima el recurso de revisión contra el decreto de desahucio por falta de pago de fecha 9 de diciembre de 2015, que queda rescindido y sin efecto alguno.