El tanteo y el retracto del inquilino.

 

HECHOS:

Los propietarios de una vivienda la entregan en dación de pago a una sociedad mercantil.

Esta sociedad esa absorbida por otra, que otorga contrato de arrendamiento sobre esa vivienda a los anteriores propietarios.

La arrendadora ofreció en un principio a los arrendatarios derecho de tanteo sobre esa vivienda, que luego negó.

Luego la vendió a terceras personas y los inquilinos ejercitan judicialmente la acción de retracto contra los compradores de la vivienda.

La sentencia de primera instancia declara haber lugar al derecho de retracto.

Los compradores apelan la sentencia alegando que "la única cuestión a resolver en el presente recurso es dilucidar si, para que pueda considerarse debidamente ejercitado el derecho de tanteo (y, en su caso, pueda ejercitarse posteriormente el de retracto) es o no preciso el pago, consignación o depósito por el arrendatario del precio de la venta de la vivienda dentro del plazo de 30 días a contar de la notificación que le haya hecho el arrendador de su decisión de proceder a la venta de aquélla". Si bien es cierto que la parte ahora demandante manifestó dentro del plazo previsto en la Ley su intención de ejercitar el derecho de tanteo que le fue ofrecido, no habría pagado, consignado o depositado el precio de la venta dentro de dicho plazo.

La Audiencia Provincial de Cantabria, sentencia de 8 de julio del 2026 desestima el recurso de apelación de los compradores.

Considera la AP que el recurso debe decaer por las siguientes razones. (1) La parte demandada, en su recurso, no se enfrenta al fundamento principal del que se sirve la sentencia para estimar la demanda, esto es, que no existe norma legal que exija al arrendatario que tantea, el pago, consignación o depósito del precio de la vivienda dentro del plazo de 30 días. (2) Ese pago, consignación o depósito solo están previstos para el ejercicio de la acción de retracto. (3) Siendo distintas esas acciones, no es aplicable al derecho de tanteo la legislación o doctrina aplicable al de retracto. (4) La doctrina que cita la parte apelante (sentencias del Tribunal Supremo de 19 de octubre de 2005, 23 de diciembre de 2005, 4 de noviembre de 2008 o 14 de enero de 2015) no es de aplicación al caso que nos ocupa.

El precario y el comodato

 

HECHOS:

La propietaria de una vivienda demanda de juicio verbal de desahucio por precario a la ocupante de la misma.

En el acto del juicio la demandada presenta testigo que presenció un acuerdo entre ambas:  La propietaria de la vivienda le dijo a la demandada que se podía quedar en la vivienda todo el tiempo que quisiera mientras lo necesitara. Le guardaría el apartamento porque estaba vacío y no tendría que pagar ninguna cantidad.

El juzgado estimó íntegramente la demanda.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación revoca la sentencia de primera instancia y absuelve a la demandada, por considerar que las partes celebraron un contrato de comodato «consistente en el uso de la vivienda mientras dure la situación de necesidad de la demandada siendo ello un tiempo limitado y un uso concreto y determinado por la actora».

El Tribunal Supremo, sentencia de 21 de julio de 2026, estima el recurso de casación y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera el Supremo que el contrato de comodato «comporta la exigencia de que se pacte su duración o, en su caso, el uso que se ha de dar a la cosa prestada, cubierto el cual cesa el derecho a poseer del comodatario, sin que por su propia naturaleza pueda entenderse que el uso haya de ser de carácter vitalicio»

La jurisprudencia de esta sala también ha reiterado que en las cesiones gratuitas de uso en las que no se ha establecido, de manera expresa, que la cesión se hace durante un tiempo determinado, si no media contraprestación, "el título tiende al precario". De tal manera que si no consta el tiempo de uso ni el uso determinado para el que se cede la cosa, el cedente puede reclamarla «a su voluntad» (art. 1750 CC).

Esta doctrina se ha aplicado frecuentemente en el ámbito de cesión del uso de viviendas entre familiares, donde la jurisprudencia ha excluido que la simple necesidad de vivienda constituya un uso determinado de la misma en el sentido del art. 1750 CC. (...) Por lo que aquí interesa, es doctrina de la sala que la situación de quien ocupa una vivienda cedida sin contraprestación y sin fijación de plazo por el titular del derecho de uso, para ser utilizada por el cesionario y su familia como domicilio familiar, es la propia de un precarista.

No obstante, la presencia inicial de un título habilitante de la ocupación gratuita, como es el comodato, e, incluso, con la existencia del uso autorizado para un fin concreto, esta Sala, con base en el carácter temporal y la duración limitada del mentado contrato, como sus características esenciales, declara que cuando dicha situación se alarga temporalmente o queda al arbitrio de la voluntad unilateral del ocupante, la posición se convierte en precario. (STS 25/02/2010)

En un caso como este, la calificación del acuerdo como comodato o precario es irrelevante. Tanto si se entiende que fue un comodato que devino en precario, o que es un precario porque el uso pactado fue la necesidad de la vivienda, con lo que la duración del contrato quedaría al arbitrio de la precarista, la solución es la misma: la propietaria puede reclamar la vivienda «a su voluntad».

 

Los MASC en los pleitos arrendaticios.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 24 de abril de 2023, con una duración pactada de un año prorrogable a cinco.

Con fecha 14 de noviembre de 2025, el arrendador dirige burofax al inquilino requiriendo el desalojo de la vivienda arrendada antes del 1 de mayo de 2026, para que su hija MJ, que cumple 18 años, pudiera satisfacer su necesidad de vivienda independiente a partir del 1 de mayo de 2026, siendo entregado el burofax el 19 de noviembre de 2025.

En dicho requerimiento, redactado y remitido por el letrado de la arrendadora, se hacía constar, entre otros extremos, lo siguiente: “Quedo afectuoso a su disposición, o a la de su dirección letrada, en las direcciones y teléfonos obrantes al pie".

En primera instancia, sentencia de 9 de abril de 2026, se estima la demanda del arrendador declarando resuelto el contrato y condenando a los inquilinos a desalojar la vivienda.

La Audiencia Provincial de Navarra, sentencia de 2 de julio de 2026, estima la apelación de los inquilinos y revoca la sentencia de primera instancia, condenando al arrendador a las costas procesales de ambas instancias.

Considera la AP que, en el orden jurisdiccional civil, con carácter general, para que sea admisible la demanda debe acudirse previamente a algún MASC (medios adecuados de solución de controversias en vía no jurisdiccional) de los que la Ley regula, configurándolo los arts. 264.4 y 399.3 LEC como requisito de procedibilidad insubsanable.

Atendido el contenido del burofax de 14 de noviembre de 2025, esta Sección considera, en contra de lo que mantiene la juez de primera instancia, que no se acredita el intento de negociación por el mero hecho de que al final del requerimiento el letrado de la propietaria expresara que quedaba a disposición de los arrendatarios "o a la de su dirección letrada, en las direcciones y teléfonos obrantes al pie", al no constituir una invitación formal a negociar.

El MASC exige exteriorizar una voluntad real de llegar a un acuerdo, proponiendo un marco o alternativas, sin que pueda considerarse un intento de negociación la simple invitación a ponerse en contacto con el abogado, sin más.

Errónea notificación de la necesidad de una vivienda alquilada

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de agosto de 2021.

En fechas sucesivas 7 de octubre y 21 de octubre de 2025 los arrendadores notifican al inquilino que "necesitan la vivienda objeto de su alquiler (...) para ellos" (énfasis añadido por la AP).

Con fecha 27 de noviembre de 2025, la representación procesal de los arrendadores interpuso demanda de desahucio frente al inquilino, en la que solicitaba la resolución del contrato de arrendamiento con base, además de en una supuesta falta de pago, en la concurrencia de una situación de necesidad en favor de su hijo.

La sentencia de primera instancia de fecha 9 de abril de 2026 estima sustancialmente la demanda de desahucio.

La Audiencia Provincial de Navarra, sentencia de 30 de junio del 2026 estima el recurso de apelación del inquilino, con expresa imposición de las costas procesales de primera instancia y de esta alzada a la arrendadora.

Considera la Audiencia que, respecto del contenido del contenido mínimo del preaviso o comunicación previa del artículo 9.3 de la LAU, "se trata de unos requisitos imperativos y esenciales para que el requerimiento sea válido y eficaz. La comunicación debe contener suficientemente detalladas las circunstancias de hecho que sirven de base a la denegación de la prórroga y debe cumplir los requisitos formales de la misma. No porque se trate de simples formalidades, sino porque garantizan los derechos del arrendatario, para que disponga de un tiempo mínimo de residencia en la finca arrendada (un mínimo de un año), para que tenga tiempo suficiente para buscar otro lugar en el que vivir (un plazo de preaviso de dos meses) y para que conozca las necesidades exactas del arrendador”.

En el presente caso, en primer lugar, se advierte que, en el contrato de arrendamiento formalizado entre las partes en fecha 1 de agosto de 2021, únicamente se previó la posibilidad de resolución o rescisión anticipada del contrato de arrendamiento por necesidad del "arrendador".

En segundo lugar, en ningún momento se alude en el escrito inicial de demanda a la voluntad, deseo o intención de la demandante (o de su marido) de recuperar el inmueble arrendado para satisfacer su propia necesidad de vivienda, apreciándose una evidente contradicción entre la necesidad alegada en la comunicación o preaviso remitido al arrendatario -en favor de ellos mismos- y la expuesta (de forma ciertamente somera o sin mayor justificación o detalle) en el escrito rector (demanda) de la parte apelada -en favor de su hijo-.

En tercer lugar, en la demanda no se explica o justifica en forma alguna, ni la modificación o (sobrevenida) alteración del sujeto (hijo) con base en cuya necesidad se sustenta la acción de desahucio ejercitada en el ámbito del presente procedimiento -respecto a la (meramente) alegada en la comunicación previa, en favor de los propios arrendadores-, ni se expone o detalla, siquiera de forma mínimamente descriptiva o introductoria, la concreta necesidad que ampara dicha acción o, en todo caso, la específica causa que justifica dicha necesidad

Un supuesto de acoso inmobiliario

 

HECHOS:

Los propietarios de una vivienda son condenados en primera instancia como autores responsables de un delito leve de coacciones, sin concurrir circunstancias modificativas de la responsabilidad criminal, por considerar probado que cambiaron la cerradura a la vivienda que tenían alquilada con opción a compra, posteriormente los inquilinos fueron a entrar en la vivienda detectando que su llave no entraba.

Los arrendadores apelaron esta sentencia invocando error en la valoración de la prueba.

La Audiencia Provincial de Córdoba, sentencia de veintiséis de septiembre de dos mil veinticinco, desestima la apelación

Considera la Audiencia que conforme señala la juzgadora de instancia que ha llegado a la conclusión expuesta en el fallo atendiendo fundamentalmente a lo declarado por el denunciante y dado que los propios denunciados han reconocido que habían cambiado la cerradura, si bien alegando que desconocían que estaban cometiendo un delito, sin embargo, resulta evidente que los recurrentes, hoy condenados, eran plenamente conocedores de que si cambiaban la cerradura los legítimos poseedores del inmueble (contrato de alquiler con opción de compra) no podrían entrar en la vivienda para desarrollar su actividad personal en la misma.

No puede servir de justificación para llevar a cabo estas conductas las conjeturas de que parecía que el inquilino se estaba mudando a otra localidad porque no podía adquirir la vivienda y que, ante tales rumores, conocidos por todo el pueblo, es por lo que decidieron cambiar la cerradura, mal aconsejados, para evitar el peligro de que les ocuparán la vivienda, ya que no podían contactar con el inquilino para resolver el contrato, ni les atendía, ni les cogía el teléfono, ni nada de nada. Y decimos que estas alegaciones no pueden servir de justificación puesto que ha hecho uso de una vía de hecho, como es el cambio de la cerradura, para impedir el acceso al inmueble de quién era su legítimo morador, de tal manera que para conseguir los fines que pretendía tenía que haber acudido a la vía civil.

Por tanto, concurre el elemento objetivo del delito leve de coacciones, ya que los condenados sin estar legítimamente autorizados han impedido al legítimo morador del inmueble que haga uso del mismo cambiando la cerradura para impedirle el acceso. Igualmente concurre el elemento subjetivo, pues se alega ignorancia, pero en ningún momento se prueba el motivo de dicha ignorancia, puesto que el desconocimiento de las leyes no impide su cumplimiento y además en la esfera del profano todo el mundo sabe que el actuar llevado a cabo por los condenados es delictivo y que no se debe de acudir a una vía de hecho sino a los tribunales para ejercer y hacer valer los derechos.

 

Arrendamiento de vivienda: Denegación de prórroga por necesidad

 

HECHOS:

La sentencia de primera instancia declara resuelto el contrato de arrendamiento por necesidad del arrendador y condena a la inquilina desalojar la vivienda.

La Audiencia Provincial de Álava, sentencia de 2 de marzo de 2026, desestima la apelación y confirma la sentencia anterior.

Considera la AP que se apela la sentencia invocando en primer lugar que la ubicación de la cláusula de necesidad en el contrato no es correcta, se incluye en el apartado de las causas de rescisión del contrato y no en el apartado que regula la duración del contrato, lo que lleva a confusión que a partir de estas disposiciones tiene la expectativa de una relación arrendaticia de cinco años, creándole confusión.

Esta causa se incluye en la cláusula dedicada a las causas de terminación del contrato, lo cual resulta totalmente lógico. El contrato debe interpretarse como un todo, igual de importantes son las cláusulas dedicadas a la duración, al pago de rentas, al aval o a la terminación del contrato, cada una de ellas regula un aspecto diferente.

En el segundo apartado refiere la falta de concreción en el contrato de la causa de necesidad, afirma que cuando se firmó el contrato el arrendador ya conocía que su hijo había iniciado una relación sentimental y debió hacerlo constar.

Que su hijo mantenga una relación sentimental es una cuestión personal que no interesa al inquilino y no resulta exigible incluirlo en el contrato. Aunque la relación del hijo con su novia se remonte al año 2.022 no significa que entonces necesitasen la vivienda, quizás la decisión de independizarse fue posterior. Además, la independencia de una persona no tiene por qué ir ligada a una relación sentimental, puede que el hijo desee vivir solo.

En el segundo motivo se alega que la comunicación sobre la necesidad de ocupar la vivienda "un familiar del propietario en primer grado de consanguineidad" fue insuficiente, no especificaba de modo preciso los motivos de la necesidad de ocupar la vivienda ni se concretaba la persona que necesitaba la vivienda, solo mediante el procedimiento judicial se ha podido conocer que se trataba del hijo del propietario y que el motivo era su deseo de independizarse. Añade que no cuestiona el motivo de fondo, lo que alega es infracción de los requisitos formales para el ejercicio del derecho de resolución anticipada, cual es "especificar" la causa legal de necesidad.

La sentencia de instancia analiza este argumento aportando jurisprudencia de esta Audiencia sobre la causa de necesidad, que no requiere concreción, no se puede pretender que la propiedad cumpla con una obligación no impuesta legal o contractualmente. El burofax cumplió la exigencia legal contenida en la cláusula décima g) del contrato pactado.

Reñida finalización de un alquiler de vivienda.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 19 de agosto de 2020.

La arrendadora fallece el 4 de agosto de 2021, aceptándose la herencia el 13 de octubre de 2021.

El 8 de agosto de 2021 se firmó un nuevo documento contractual.

Las arrendadoras en enero de 2025 preavisaron de su intención de no renovar el contrato, lo que reiteraron en julio de 2025. interpusieron demanda contra el inquilino reclamando desahucio por expiración del plazo.

La sentencia de primera instancia estima la demanda.

La Audiencia Provincial de Navarra, sentencia de 04 de junio de 2026, desestima la apelación del inquilino.

Considera la Audiencia que el recurrente pretende una valoración aislada de una única prueba documental, como es el documento contractual suscrito entre las partes en 8 agosto de 2021. Sin embargo, la prueba practicada en esta litis es bastante más amplia que dicho documento y, valorada en su globalidad como decimos, es una prueba que no sustenta la pretensión de novación contractual en agosto de 2021.

Consta que ese documento fue firmado por la hija en nombre de la arrendadora, lo que conforma un relevante déficit desde el momento en que ésta había fallecido, el día 4 de agosto de 2021 y la aceptación de herencia por sus herederos tuvo lugar con posterioridad, el 13 de octubre de 2021. Por tanto, la seriedad y eficacia de este documento se muestra desde inicio bastante dudosa.

Decisivo resulta, finalmente, el hecho de que este nuevo documento fija un plazo limitado de vigencia contractual, entre el 19 de agosto de 2021 y el 31 de diciembre de 2021, lo que por tanto convertiría al contrato (si se quisiera interpretar que es un contrato nuevo) en contrato de temporada y no de vivienda habitual. Y el contrato de temporada no se encuentra sujeto a las prórrogas legales obligatorias de los arts. 9 y 10 de la LAU. El art. 3 de la LAU diferencia y separa el arrendamiento de temporada del arrendamiento de vivienda (lo considera arrendamiento para uso distinto de vivienda), y el art. 4 LAU remite a los arrendamientos para uso distinto de vivienda a lo pactado, al título tercero de la LAU y al Código Civil. Las prórrogas obligatorias de la LAU solamente se contemplan para el arrendamiento de vivienda, no para el de temporada (o el de uso distinto de vivienda), ya que quedan incluidas dentro del título II de la LAU (regulador del arrendamiento de vivienda) y no existen en el título III (regulador del arrendamiento para uso distinto del de vivienda).

Así, la parte demandante documentó la firma por ambas partes contratantes en fecha 8 de agosto de 2021 de otro documento particular con el siguiente contenido: "Estimado XXX: Por la presente le comunico que, al fallecer mi madre, hemos decidido poner en venta el piso del que es usted arrendatario. Al finalizar su contrato de alquiler el próximo 18 de agosto lo prorrogaremos hasta el 31 de diciembre para darles tiempo a buscar nuevas acomodaciones". Como decimos este documento contiene la rúbrica de ambas partes contratantes. Y es un documento esencial para contextualizar y comprender el desatinado formato dado al otro documento de la misma fecha en el que el recurrente pretende identificar un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda. Con este otro documento queda evidenciado que el 8 de agosto de 2021 no existía voluntad de las partes de firmar un nuevo contrato.

La obligación del inquilino de dedicar el inmueble a vivienda

 

HECHOS:

La sentencia de primera instancia declara resuelto el contrato de arrendamiento por haber dejado de estar destinado el inmueble arrendado a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino, conforme a lo previsto en el artículo 27.2 de la LAU.

El inquilino apela la sentencia alegando los siguientes motivos: 1 conocimiento previo por la arrendadora de que el inmueble no se ocupaba como vivienda habitual; 2 abuso de derecho; 3 infracción del art 14 LAU.

La Audiencia Provincial de Cantabria, sentencia de 10 de junio del 2026, desestima la apelación.

Considera la AP que la causa de la resolución del contrato no guarda relación con el conocimiento que la arrendadora pudiera tener del tipo de uso que el arrendatario daba a la vivienda, sino con la infracción tanto del contrato, como de la LAU. En ambas fuentes el arrendatario de vivienda queda obligado a destinar de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 27. Se acepta que no es ese el destino dado al inmueble, y por lo tanto procede la resolución acordada.

No apreciamos infracción del art 14 LAU, que establece la subrogación del adquirente de una vivienda arrendada en los derechos y obligaciones del arrendador. Pero no una derogación de las causas de resolución de pleno derecho del art 27.2 LAU, ni de las contractuales previstas.

La apelante vincula el abuso de derecho que propone con una intención puramente especulativa en la adquisición de la vivienda. Como recuerda la STS de 20/02/2025 para la apreciación del abuso de derecho es necesario la concurrencia de «una base fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo)», y como la Sala indicó en sentencia de 20/09/2017 «la aplicación de la doctrina del abuso del derecho, o la apreciación de mala fe, depende de las circunstancias del caso concreto».

No apreciamos inmoralidad de la conducta, ni subjetiva (intención de dañar o ausencia interés en su ejercicio), ni objetiva (ejercicio anormal, contrario a fines económico-sociales). Como regla, y así lo recuerda la STS de 23/07/2024, no se puede considerar que incurra en abuso de derecho (art.7 CC), el arrendador que ante el incumplimiento del pago de la renta ejercita su derecho a la resolución del contrato, pues la regla general consiste en que quien usa de su derecho, no ocasiona daño (qui iure sui utitur neminem laedit), aunque no obtenga una solución positiva a su demanda.

El desahucio por actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 17 de diciembre de 2017, que fue objeto de novación en fecha 16 de diciembre de 2021.

El arrendador presenta demanda de resolución del contrato al amparo del artículo 27 de la ley de arrendamientos urbanos.

El juzgado de primera instancia estima la demanda y declara la resolución del contrato.

El inquilino apela la sentencia invocando error en la apreciación de la prueba

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 11 de junio de 2026, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la AP que la nueva valoración de la prueba a que obliga el recurso de apelación no permite llegar a conclusión distinta de la alcanzada por el magistrado juez de primera instancia, quien ha valorado de forma correcta la prueba relevante para resolver sobre la cuestión objeto del recurso, esto es, la realización de actividades molestas y peligrosas como causa de resolución del contrato de arrendamiento de vivienda vigente entre las partes.

Por un lado, el escrito firmado por siete de los nueve arrendatarios del edificio en el que radica la vivienda arrendada, en fecha 22 de agosto de 2022, refleja las quejas de los vecinos ante la situación provocada por los continuos ruidos, gritos y golpes del apelante, describiendo como una situación "preocupante, que genera gran intranquilidad".

De igual forma, la instancia a los Servicios Sociales del Ayuntamiento de Barcelona, el día 3 de octubre de 2022, en la que exponen una situación de alarma por las actuaciones provocadas por el demandado, expresan mucha preocupación por el hecho de que pudiera producirse alguna desgracia, y piden la adopción de medidas de seguimiento del demandado por parte del Centre de Serveis Socials Franja Besòs, pone de manifiesto la preocupación del resto de arrendatarios de la finca ante las actuaciones del demandado.

Del mismo modo, los testigos que han declarado en el acto de la vista, el administrador de fincas del edificio y dos arrendatarios del inmueble, han puesto de manifiesto la existencia de gritos, golpes y presencia de policía y sanitarios en el inmueble, lo que altera la convivencia vecinal.

No se ha cuestionado la veracidad del episodio que tuvo lugar en enero de 2021 cuando el demandado arrojó inmuebles -sic- por la ventana de la vivienda a la vía pública, con el consiguiente peligro para los viandantes.

Tampoco se niega la existencia de un incendio en la cocina de la vivienda arrendada el día 22 de agosto de 2022. Igualmente, las fotografías aportadas junto con el escrito de demanda, reflejan la situación en la que quedó la vivienda arrendada tras el referido incendio.

En definitiva, las actuaciones descritas crean situaciones de riesgo para el resto de los arrendatarios del inmueble y alteran la convivencia. Tales hechos y circunstancias determinan que concurran los requisitos necesarios para considerar que el recurrente lleva a cabo en la vivienda arrendada actividades molestas y peligrosas que justifican la resolución del contrato al amparo del artículo 27.1.e) de la LAU.

Un recurso de apelación ¿absurdo?

 

HECHOS:

El tribunal de instancia dicta sentencia, con fecha 12 de diciembre del 2024, declarando resuelto por expiración del plazo el contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de julio de 2015, y condenando a la inquilina a estar y pasar por esta declaración y a restituir a los actores en la posesión sobre la finca alquilada y todo ello con expresa imposición de las costas causadas.

La Audiencia Provincial de Cantabria, sentencia de 27 de mayo del 2026, desestima el recurso de apelación de la inquilina, confirma la sentencia de instancia y condena en costas a la apelante.

Considera la Audiencia que dos son los motivos de recurso que plantea la demandada, ninguno de los cuales puede prosperar.

El primero denuncia infracción del artículo 10 LAU según redacción dada por la Ley 12/23, que exige que el arrendador que desista del contrato lo notifique al arrendatario "al menos con cuatro meses de antelación".

El motivo debe decaer por las siguientes razones.

(1) No es de aplicación esa redacción al contrato de autos, puesto que fue celebrado el 1 de junio de 2015, antes de esa reforma.

(2) La redacción del artículo 10 LAU aplicable al contrato es la introducida por Ley 4/2013, de 4 de junio, que contempla un preaviso de 30 días.

(3) No cuestiona la apelante que el arrendador le notificó su voluntad de no renovar el contrato 30 días antes de que expirara el plazo.

El segundo motivo del recurso sostiene que, encontrándose la apelante en situación de especial vulnerabilidad, no procede declarar extinguido el contrato por expiración del término. El motivo debe decaer, porque que esa situación debe hacerse valer no en la fase declarativa del juicio de arrendamiento, sino en la de ejecución, esto es, en fase de lanzamiento.

El pago del precio en un retracto de inquilino

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de 6 de febrero de 2013.

Con fecha 1 de febrero de 2017 se comunica a los inquilinos el cambio de arrendadora, por subrogación en la posición de la arrendadora inicial.

Los inquilinos presentan demanda de retracto de arrendatarios frente a la actual arrendadora.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda porque la consignación del precio de venta se produce pasados más de 30 días del conocimiento por los inquilinos  de todos los extremos de la subasta, y en todo caso, en tiempo posterior a la interposición de la demanda.

La Audiencia Provincial estima la apelación de los inquilinos por considerar que la consignación del precio ha dejado de ser un presupuesto procesal o un requisito de procedibilidad para el ejercicio de la acción de retracto, equiparándose el tratamiento de la consignación del precio al que hasta ahora la ley y la jurisprudencia había seguido respecto de la consignación de los gastos legítimos contemplados en los apartados 1.º y 2.º del art. 1518 CC.

En consecuencia, presentada la demanda en tiempo y forma, dentro del plazo de 30 días, la demanda se interpuso el 10 de abril y el 23 de marzo se les había notificado el decreto de adjudicación, ejercitando con ello la acción de retracto, no puede considerarse en modo alguno ésta caducada, por lo que procede, estimando el recurso, revocar la sentencia dictada y en su lugar dictar otra estimando la demanda y declarando, en favor de los actores la existencia y el ejercicio de la acción de retracto de arrendatarios sobre la finca.

El Tribunal Supremo, sentencia de 11 de mayo de 2026, desestima el recurso de casación de la arrendadora y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo "el reembolso al comprador del precio de la venta y de los gastos derivados que impone el art. 1518 CC" no constituye "un requisito para la admisión a trámite de la demanda», sino «un requisito sustantivo para el ejercicio del derecho de retracto, esto es, una vez obtenida sentencia estimatoria del mismo" (STC: 27/10/2008)

El Tribunal constitucional ha declarado (i) la inexistencia de una carga procesal de consignar o caucionar para la admisión de la demanda, salvo que la imponga la ley o el contrato; y (ii) la naturaleza sustantiva del reembolso del precio y de los gastos; (iii) sino que también ha dicho que dicho reembolso como requisito sustantivo para el ejercicio del retracto, opera una vez obtenida sentencia estimatoria.

En el caso que ahora juzgamos, al igual que sucedía en el resuelto por la mencionada sentencia 1834/2025, de 12 de diciembre, la tesis de la recurrente presupone, en contra de lo afirmado por el Tribunal Constitucional, que la consignación o caución debe haberse efectuado antes de obtener sentencia estimatoria.

Esta premisa es incorrecta, y de ella depende por completo el fundamento del motivo del recurso de casación, que por esta razón se desestima.

El contrato de arrendamiento en una separación conyugal.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda matrimonial de fecha 26 de enero de 2019, concertado por uno de los cónyuges como inquilino.

El inquilino abandonó la vivienda arrendada en febrero de 2020, dejándose de pagar las rentas devengadas a partir de la mensualidad de febrero de 2020.

La arrendadora concertó con la esposa del inquilino una novación subjetiva del contrato de arrendamiento, mediante un anexo, de 1 de agosto de 2020, a cuyo otorgamiento compareció ésta "en calidad de arrendataria", y sus padres en calidad de fiadores, y en el que se convino que adquiría la condición de "arrendataria desde el día 01 de febrero del 2020, subrogándose al contrato inicial".

El juzgado de primera instancia condena a la inquilina y a sus avalistas a pagar la cantidad de 8.900 €, en concepto de rentas adeudadas de las mensualidades de febrero de 2020 a junio de 2022.

La inquilina apela la sentencia alegando que no tiene la obligación de pagar las rentas, por cuanto el pago de las rentas de febrero a julio de 2020 correspondería al anterior arrendatario; y el pago de las rentas de agosto de 2020 a junio de 2022 correspondería a los fiadores, solicitando la codemandada apelante su absolución.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 14 de mayo de 2026, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia, con costas.

Considera la Audiencia que a partir de la interpretación literal del conjunto orgánico del acuerdo de novación subjetiva, de 1 de agosto de 2020, es posible alcanzar la conclusión interpretativa de que la inquilina adquirió la condición de arrendataria en el contrato de arrendamiento desde el de febrero de 2020, y en la condición de arrendataria, se encuentra plenamente legitimada pasivamente para soportar el ejercicio de la acción de reclamación de las rentas adeudadas de las mensualidades de febrero de 2020 a junio de 2022, devengadas en virtud del contrato de arrendamiento, de 26 de enero de 2019, de la vivienda, que son objeto del presente pleito.

Ello sin perjuicio de las acciones de repetición que, en su caso, puedan asistir a la inquilina contra el anterior arrendatario, que no es parte en los presentes autos, en virtud de la relación interna entre ellos, como tal inoponible a la demandante; y sin perjuicio, asimismo, de la responsabilidad solidaria de los codemandados, en su condición de fiadores solidarios de las obligaciones de la arrendataria, la cual no es discutida en la segunda instancia, habiendo devenido firme el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia, por no haber sido expresamente impugnado por ninguna de las partes litigantes.

Declaración de nulidad de una usucapión, obtenida por maquinación fraudulenta.

 

HECHOS:

Un grupo de personas obtiene sentencia declarativa de la propiedad por usucapión sobre determinadas fincas registrales.

Se presenta demanda de revisión contra dicha sentencia por nulidad de actuaciones alegando que se obtuvo mediante maquinación maliciosa, cual es la ocultación del domicilio real del demandado, al objeto de evitar que se oponga a las pretensiones de la demanda, vulnerándose su derecho a la defensa.

El Tribunal Supremo, sentencia de 12 de mayo de 2026, estima la demanda contra dicha sentencia y devuelve las actuaciones al tribunal de origen.

Considera el Supremo que la maquinación fraudulenta consiste en una actuación maliciosa que comporte aprovechamiento deliberado de determinada situación, llevada a cabo por el litigante vencedor, mediante actos procesales voluntarios que ocasionan una grave irregularidad procesal y originan indefensión. La estimación de este motivo exige una irrefutable verificación de que se ha llegado al fallo por medio de argucias, artificios o ardides encaminados a impedir la defensa del adversario, de suerte que exista nexo causal suficiente entre el proceso malicioso y la resolución judicial y ha de resultar de hechos ajenos al pleito, pero no de los alegados y discutidos en él.

El análisis del caso revela que la conducta de los demandantes en el proceso originario no puede calificarse como una mera falta de diligencia, sino que integra un comportamiento objetivamente idóneo para excluir del proceso a quienes ostentaban un interés directo y legítimo en la controversia, mediante la ocultación de datos relevantes de los que disponían.

En efecto, la demanda de usucapión se dirigió exclusivamente contra los titulares registrales, pese a que, atendida la antigüedad de la inscripción a su favor -datada en 1928-, resultaba altamente probable que hubieran fallecido. Esta circunstancia, por sí sola, ya imponía un estándar reforzado de diligencia en la identificación de sus posibles causahabientes, dado que la acción ejercitada estaba destinada a producir efectos definitivos sobre la titularidad dominical de las fincas.

Pero, además, concurre un elemento decisivo que cualifica la conducta de los actores: la existencia, en la propia documentación aportada con la demanda -en particular, la escritura notarial de 16 de diciembre de 2016-, de referencias catastrales cuya consulta había permitido identificar a los titulares catastrales de las fincas, entre los que se encontraba el hoy demandante junto con otros señalados como coherederos de los titulares registrales, constando sus nombres, domicilios y documentos identificativos. Este dato, además de evidenciar la relevancia de la información omitida, pone de manifiesto la existencia de un interés directo y legítimo del demandante en el litigio, suficiente para afirmar su legitimación activa en este proceso de revisión, sin que resulte exigible en este momento una acreditación plena de su condición de heredero, que precisamente no pudo hacer valer en el proceso originario por causa de la conducta que aquí se enjuicia.

Esta conducta no puede ser neutralizada mediante la invocación del principio de legitimación registral del art. 38 LH. Dicho principio permite, ciertamente, dirigir la demanda frente al titular registral, pero no legitima la ocultación de la existencia de terceros identificados, con interés directo en el litigio y perfectamente localizables. La utilización formal de una base jurídica correcta no excluye el carácter fraudulento de la actuación cuando se emplea como instrumento para eludir el emplazamiento de quienes, de haber sido llamados al proceso, habrían podido oponerse eficazmente a la pretensión.

LPH: Quórum necesario para prohibir el alquiler turístico

 

Ahora que se acerca la temporada de verano parece interesante volver a tratar este tema.

HECHOS: 

La Comunidad de propietarios de un edificio de Orense, reunida en junta general extraordinaria, aprobó por mayoría de 3/5 del total de los propietarios, "la prohibición de alquiler de vivienda para uso turístico en ese edificio”

A demanda de los propietarios afectados la juez de primera instancia acordó la nulidad del acuerdo, por considerar que necesitaba la unanimidad para su aprobación.

La Audiencia Provincial de Orense sentencia de cuatro de septiembre de dos mil veinticuatro, desestima la apelación de la comunidad de propietarios.

Considera la Audiencia que en el caso presente no consta prohibición expresa ni en el título constitutivo ni en los Estatutos, ni tampoco consta que ninguna de las viviendas se estuviera dedicando a dicha actividad previamente a la adopción del acuerdo. Por tanto, la cuestión se ciñe a si la mayoría cualificada de los copropietarios pueden prohibir esa actividad ex novo y para el futuro.

Esa prohibición supone claramente limitar el derecho de uso y disfrute de su elemento privativo, facultad contenida en el derecho singular y exclusivo de propiedad que se reconoce a cada uno de los integrantes de la comunidad (art.3 LPH).

No se puede deducir, a juicio de esta Sala, que el art.17.12 LPH permita a la Junta de Propietarios prohibir la actividad del alquiler vacacional mediante acuerdo adoptado con el quorum de solamente las 3/5 partes de los comuneros. Esencialmente, porque dicho precepto no incluye el verbo "prohibir", sino los verbos "limitar" o "condicionar" el ejercicio de la actividad de alquiler vacacional. Es decir, y reiteramos, no se trata de limitar el derecho de uso del comunero. El legislador no ha utilizado el verbo prohibir pudiendo hacerlo, como lo hace en otros preceptos.

Otra cuestión distinta es que, establecida una normativa por acuerdo aprobado por 3/5 sobre el alquiler vacacional que fije los requisitos para quienes quieran destinar su inmueble a dicha actividad, estos deberán serán cumplidos de forma escrupulosa por los propietarios que obtengan las autorizaciones administrativas correspondientes. Y si no fuera así, se pueda prever en dicho acuerdo las consecuencias del incumplimiento de las condiciones y límites fijados, que podría ser la prohibición, quedando legitimada la comunidad para llevarla a cabo por mayoría simple. Y de esto sería conocedor con carácter previo el arrendador del piso turístico, que no podría alegar desconocimiento, y que justificaría la prohibición, pero derivada del incumplimiento de las condiciones límites o requisitos impuestos por la comunidad.

La novación de un contrato de arrendamiento de vivienda. 2

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 20 de octubre de 2017, por un plazo de un año prorrogable de mutuo acuerdo por periodos de un año.

El 17 de abril se remite burofax al arrendatario para notificar que el contrato no se prorrogaría a partir del 1 de octubre de 2023.

Se interpone demanda de desahucio por expiración del plazo.

El inquilino se opone a la demanda alegando que no ha expirado el plazo porque se firmó un nuevo contrato de fecha 20 de octubre de 2019, que aporta con la contestación a la demanda, con efectos a partir del 1 de octubre de 2019.

El juzgado de primera instancia estima parcialmente la demanda declarando extinguido el contrato de arrendamiento.

La Audiencia Provincial de Palma, sentencia de veinticinco de marzo de dos mil veintiséis, estima la apelación del inquilino y revoca la sentencia de primera instancia

Considera la AP que constan en autos dos contratos de arrendamiento entre las mismas partes, con la misma renta, la misma duración y las mismas obligaciones entre las partes recogidas en nueve cláusulas, aunque la actora solo aportó con la demanda el de 2.017. Posteriormente en la vista, la parte actora afirma que el contrato a tener en cuenta es el del año 2017, que el 2019 solo fue una modificación del primero, que según esta parte sigue vigente. La parte demandada, apelante, entiende que el contrato en vigor es el del 2019, que sustituyó el de 2017.

Ambas partes estuvieron de acuerdo en firmar el segundo contrato en 2019 y las cláusulas eran prácticamente idénticas, salvo la fecha. No consta en ningún momento ninguna referencia al primer contrato, sino que es como si se firmara de nuevo.

Hay un hecho a tener en cuenta y es que el cambio de fecha resultaba esencial en este caso ya que, después del cambio normativo, cambiaba la duración del contrato de arrendamiento de vivienda y, en consecuencia, se le aplicaría diferente plazo. Por lo que, hay que entender que las partes lo que pretendían era la firma de un nuevo contrato con diferente ley aplicable, después de la modificación normativa, y diferente plazo. Este cambio lo marcaba la fecha del contrato. Al constar las mismas cláusulas, se entiende que el segundo sustituye al primero y es el que está vigente.

El artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos aplicable al contrato de 2017 establecía una duración mínima de tres años y al contrato de 2019 se le aplica una duración mínima de cinco años, por la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo que el cambio de fecha sí es trascendente para este contrato y hay que entender que se ha producido una novación extintiva del primero.

En consecuencia, el contrato está vigente y no puede estimarse una demanda de desahucio por expiración del plazo.