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lunes, 9 de noviembre de 2020

LAU 1964. La duración de un alquiler de local de negocio.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de local de negocio firmado en 1 de septiembre de 1977.

Se pacta en el mismo que la duración sería "por años prorrogables".

La arrendadora insta desahucio al considerar que se encuentra extinguido por aplicación de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU 1994.

El Juzgado de 1ª instancia no entró a resolver sobre el fondo del asunto por entender que existía una "cuestión compleja" y, por tanto, había inadecuación de procedimiento.

La Audiencia Provincial no obstante rechazar la argumentación del Juzgado sobre inadecuación de procedimiento, desestimó la demanda al entender que la parte actora no ha conseguido acreditar la expiración del plazo.

El Tribunal Supremo, sentencia de 29 de octubre de 2020, desestima el recurso de casación interpuesto por la arrendadora.

Considera el  Supremo que el recurso de casación está basado en dos motivos. el primero se alega la infracción de los artículos 1203 y 1204 CC por oposición a la jurisprudencia del TS, con cita y análisis de varias sentencias de la sala. Entiende que, en caso de duda, se ha de estimar que concurre la novación modificativa y no la novación extintiva, a pesar de que se hayan modificado tanto la extensión del local arrendado como el importe de la renta. En el segundo se denuncia la infracción de los artículos 1581 CC y 37 LAU 1994 por oposición a la jurisprudencia del TS al entender que, de apreciarse la novación extintiva, no cabe considerar que el contrato no habría vencido porque, vigente la LAU, el plazo de los contratos ha de ser determinado y no cabe que los arrendamientos sin plazo sean equivalentes a la antigua prórroga forzosa del artículo 57 de la LAU de 1964.

En atención a ello, la posición mayoritaria en la sala considera que no se puede pretender ahora la extinción del contrato primitivo del año 1977 -que lo estaría por aplicación de la Disposición TransitoriaTercera de la LAU 1994- cuando, con posterioridad a dicha fecha y pese a concurrir causa legal de extinción, las partes han realizado actos reveladores de su voluntad de continuar con la relación arrendaticia.

En efecto se ha reducido el local arrendado dejando fuera toda la superficie dedicada a cafetería -unos 90metros cuadrados- y los primitivos arrendatarios dejan todos los elementos necesarios para el funcionamiento de la cafetería, de modo que la parte demandante se hace con las llaves del nuevo local y se las entregan a una inmobiliaria para gestionar su arriendo; se pacta, además, una nueva renta para el nuevo local, en el que se llevan a cabo las obras necesarias para servir exclusivamente como restaurante, con una fuerte inversión.

Nos encontramos, en consecuencia, ante una nueva situación que afecta a la relación jurídica entre las partes que no se puede reconducir, por obra exclusiva de la demandante, a la procedencia de declarar la extinción del arrendamiento inicialmente concertado en el año 1977, pues los propios actos de la parte arrendadora revelan que no fue esta su intención hasta que -por posibles diferencias entre dichas partes- pretende ahora hacer valer sus derechos de conformidad a la Disposición Transitoria Tercera de la LAU 1994.

viernes, 6 de noviembre de 2020

Alquiler de vivienda. Cuantía de la indemnización por desistimiento anticipado

 

HECHOS.

Contrato de arrendamiento de vivienda suscrito entre las partes el 1 de diciembre de 2014, con una duración de 3 años, y en el que se produjo la terminación anticipada del mismo en febrero de 2016 por la decisión unilateral de la parte arrendataria.

La vivienda se vuelve a arrendar un mes después del desistimiento del inquilino.

No existe en el contrato cláusula de penalización por desistimiento anticipado.

El juzgado de primera instancia condena al inquilino a pagar como indemnización por desistimiento anticipado un mes en que estuvo el piso sin alquilar.

La Audiencia Provincial de Lérida, sentencia de 7 de mayo de 2020, confirma la resolución del juzgado y desestima la apelación del arrendador en el sentido de que la indemnización comprenda un mes por cada año dejado de cumplir.

Considera la Audiencia que en cuanto al importe en que deben cuantificarse los daños y perjuicios por desistimiento anticipado del inquilino, y la posible aplicación supletoria del art. 11 Ley Arrendamientos Urbanos como pretende la apelante para su cálculo, hay que considerar que en materia de indemnización de los daños y perjuicios por incumplimiento contractual (art. 1101 y concordantes del Código Civil) rigen una serie de principios como son que respecto de los daños debe acreditarse por quien los reclama su efectiva producción y extensión o cuantía de los mismos, y que si bien son indemnizables tanto los daños emergentes como el lucro cesante no es admisible que como consecuencia de la indemnización se produzca una mejora o lucro a favor del perjudicado.

Tomando como presupuesto las anteriores consideraciones, y constando en autos que el piso se volvió a arrendar en abril de 2016, no podemos sino compartir las conclusiones a tal respecto de la Sentencia de instancia, estimando que los perjuicios efectivamente producidos en este caso deben contraerse a la suma de una renta (325 €) correspondiente al mes en el que la vivienda estuvo sin alquilarse entre la finalización del contrato de autos sin preaviso y la firma de un nuevo contrato, no procediendo la aplicación del art. 11 LAU por cuanto no fue la voluntad de las partes establecer una indemnización con un carácter punitivo y por cuanto la aplicación de dicha norma llevaría a una indemnización superior a los perjuicios económicos que efectivamente se han producido en el caso concreto de autos. Debiendo desestimar el recurso de apelación en este extremo.

lunes, 26 de octubre de 2020

El retracto de inquilino en una ejecución hipotecaria

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda 30 de octubre de 2008.

Posteriormente esa vivienda fue adjudicada a una entidad inmobiliaria como consecuencia de un procedimiento de ejecución hipotecaria

El 27 de diciembre de 2012, la vivienda fue aportada en la ampliación de capital de otra inmobiliaria.

Consecuencia de ello el inquilino formula demanda en la que ejercita la acción de retracto.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que la transmisión de la vivienda no se había realizado mediante compraventa sino en virtud de aportación no dineraria en el aumento de capital social.

El inquilino apela la sentencia invocando que no resulta pacífica la jurisprudencia del Tribunal Supremo para poder considerar que el único motivo de aplicación del retracto de un inmueble arrendado sea la venta de éste.

La Audiencia Provincial de Córdoba, sentencia de trece de julio de dos mil veinte, estima el recurso y reconoce al inquilino el derecho de retracto sobre esa vivienda.

Recuerda la AP que el Tribunal Supremo en sentencia de 15 de febrero de 2013 contempla la transmisión onerosa como presupuesto del retracto, es decir un concepto más amplio que la venta.

En el caso que nos ocupa, nos encontramos que la adjudicataria de la vivienda en el procedimiento de ejecución hipotecaria,  realizó una aportación no dineraria consistente en diversas fincas registrales (entre otras las que es objeto del presente procedimiento) en la ampliación de capital de otra inmobiliaria.

La aportación social no dineraria presenta una naturaleza traslativa tal y como ha señalado la jurisprudencia del Tribunal Supremo (STS 13/12/1982 y 7/09/1998). En este sentido el artículo 60 de la Ley de Sociedades de Capital establece que " toda aportación se entiende realizada a título de propiedad, salvo que expresamente se estipule de otro modo". Es por ello que el aportante está obligado a "la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la aportación en los términos establecidos en el Código Civil para el contrato de compraventa y se aplicarán las reglas del Código de Comercio sobre el mismo contrato en materia de transmisión de riesgos" (artículo 64 de la Ley de Sociedades de Capital).

Por lo tanto y a tenor de lo expuesto, la aportación social no dineraria constituye una transmisión onerosa que constituye el presupuesto legitimador del derecho de retracto.

Por otra parte el hecho que se hayan aportado una pluralidad de fincas no priva del ejercicio del derecho de retracto. Tal y como indicaba la Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de abril de 2000: "No puede aceptarse que por haberse realizado una venta en globo, por un único precio, se burlen los derechos del arrendatario".

No puede considerarse notificación válida, derecho de tanteo, los burofax recibido por el inquilino, ya que tanto uno como el otro burofax únicamente se limita a poner en conocimiento de éste quien es el nuevo titular, sin que se aporten los datos necesarios para el ejercicio del derecho de retracto (fecha de la transmisión y precio).

En cuanto al precio de la transmisión habrá que estar a lo dispuesto en el artículo 67 de la Ley de Sociedades de Capital contempla que las aportaciones no dinerarias (en los supuestos de ampliación de capital) habrán de ser objeto de un informe elaborado por uno o varios expertos independientes. Por lo tanto, habrá que estar a esta valoración de la finca registral objeto del presente procedimiento en el momento de su transmisión.

La eficacia de un finiquito de alquiler firmado de conformidad por el casero.

HECHOS:

El 12 de febrero de 2018 se da por terminado un arrendamiento de vivienda, firmándose un documento por el que el arrendador aceptaba la entrega de la vivienda y acordaba que la misma se encontraba en buen estado por lo que nada había que reclamar por ese concepto y se comprometía a la devolución de la fianza adicional, por importe de 6.000 euros.

El 15 de febrero de 2018 el inquilino reclama por buro fax,  recibido el 20 de febrero,  la devolución de la fianza.

El 21 de febrero el casero contesta por burofax negándose a devolver la fianza por los daños y deterioros existentes en la finca.

El 5 de mayo de 2018 el casero, por burofax, remite liquidación unilateral de esos gastos por importe de 5.821,89€., poniendo a disposición del inquilino la cantidad de 178,11€.

El inquilino demanda judicialmente la devolución de 5.821,89

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Valencia, sentencia de veinte de noviembre de dos mil diecinueve, desestima la apelación del inquilino y confirma la sentencia del juzgado.

Considera la Audiencia que el documento de 12 de febrero de 2018, en modo alguno debe interpretarse como una renuncia del derecho que el arrendador tiene a reclamar del arrendatario por el deterioro en continente, instalaciones y mobiliario de la vivienda, pues atendiendo a las circunstancias que concurrieron consta acreditado que el arrendador llevó preparado un documento de entrega de la vivienda guiado por la buena fe y en la confianza de que se le iba a devolver en perfecto estado de conservación, al igual que la había entregado, y al comprobar el deterioro que presentaban algunas partes visibles ya manifestó de forma oral que toda la cuestión de los desperfectos debía tratarse y ante la reacción del arrendatario cargada de tensión y con la finalidad de evitar una confrontación o discusión en términos no coloquiales, optó por la entrega del documento y recepción de la posesión de la vivienda.

Los actos del arrendador en modo alguno pueden interpretarse como de renuncia, más bien, son los idóneos para acreditar los desperfectos que presenta la vivienda en el momento de su entrega. El hecho de que no se inspeccionara al serle entregada se debe a las dimensiones de la vivienda con distintas plantas y numerosas dependencias, (habitaciones, baños, terrazas) que requieren de una inspección detallada, no existiendo el mínimo indicio de que no estuvieran producidos al tiempo de la entrega.

La secuencia temporal de los actos promovidos por el arrendador permite valorar que fue diligente y que intentó que existiera una documentación fotográfica del estado de la vivienda al tiempo en que fue entregada. Ya se ha indicado que no se aprecia mala fe en el arrendador, no existe ningún indicio de que el arrendador provocase esos daños y desperfectos en el tiempo que medió entre la entrega de la posesión de la vivienda y el acta de presencia notarial, 12 días después de la entrega de la posesión, lo que evidencia la voluntad del arrendador de documentar el estado de deterioro y desperfectos que presentaba la vivienda.

 

Juicio de desahucio por terminación del plazo pactado.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 30 de abril de 2014,  en el que se pactó una duración de un año, renovable por períodos de un año hasta un máximo de tres años, con arreglo a lo dispuesto en el art. 9.1 LAU.

El arrendador con fecha 29 de marzo de 2018, dirige burofax  al inquilino, recibido el 3 de abril, notificándole la voluntad de no prorrogar el contrato a su vencimiento, 30 de abril de 2018.

Llegada esa fecha la inquilina no entrega la vivienda, por lo que el casero presenta demanda de juicio verbal solicitando que se declare la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda.

El juzgado desestima esa petición por considerar que no se ha respetado el plazo de preaviso de 30 días del art. 10.1 LAU.

La inquilina recurre en apelación solicitando la nulidad de la sentencia por no haberse pronunciado sobre el carácter abusivo de la cláusula contractual, relativa a la renuncia por la arrendataria a los derechos de tanteo y retracto que pudieran corresponderle sobre la vivienda.

El casero recurre la sentencia, impugnando el pronunciamiento desestimatorio de la pretensión de declarar extinguido el contrato. Alega que no es de aplicación el art. 10 de la LAU sino el régimen de tácita reconducción regulado en los arts. 1566 y 1581 del Código Civil.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 28 de julio de 2020, desestima la apelación de la inquilina y estima la del casero, declarando resuelto el arrendamiento.

Considera la AP, respecto al recurso de la inquilina, que aunque el juicio verbal de desahucio por expiración del plazo contractual dada su naturaleza sumaria y privilegiada, es inidóneo para resolver cualquier cuestión compleja que rebase o exceda de su específico y reducido ámbito de aplicación y cuya constatación debe desencadenar una sentencia que declare no haber lugar al desahucio, con advertencia al arrendador para que ejercite su pretensión en un juicio declarativo ordinario, pues, de lo contrario, se convertiría a este juicio sumario en un medio de obtener con cierta violencia la resolución de un contrato sin las garantías de defensa e información que ofrece el juicio declarativo ordinario, tales principios no pueden tomarse con carácter absoluto, pues bastaría que el arrendatario empezase a introducir cuestiones complejas para que se desestimase siempre la acción de desahucio planteada. En el presente caso la declaración de nulidad por abusiva de una cláusula contractual relativa al retracto o tanteo no tiene relación con la duración del contrato de arrendamiento.

En cuanto al recurso del casero considera que en este caso, transcurridos los tres primeros años del contrato suscrito el 30 de abril de 2014,ninguna de las partes notificó la voluntad de no renovar el contrato, por lo que el contrato se prorrogó un año más, hasta el 1 de mayo de 2018, conforme al art.10.1 LAU, pero transcurrido ese plazo la duración del contrato se rige por la regulación del Código Civil, y no por el art. 10 LAU, renovándose, en su caso, por tácita reconducción, por tanto el contrato se extinguió el 1 de mayo de 2018, por el transcurso del plazo de duración mínima de tres años (artículo 9.1 LAU) y tras la prórroga del plazo de un año (art. 10.1 LAU), sin que se dieran los requisitos para la tácita reconducción a partir de mayo de 2018 por cuanto precedió el requerimiento del arrendador. De ahí que no se advierta ninguna voluntad de aquiescencia por parte de la arrendadora de continuar el contrato a su terminación (1 de mayo de 2018) mediante el requerimiento recibido por la arrendataria el 3 de abril de 2018 y posterior demanda.