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martes, 18 de enero de 2022

LAU 1994. La subrogación en el arrendamiento, del comprador de una vivienda alquilada

 

HECHOS

El juzgado de primera instancia desestima una demanda de desahucio por falta de pago al considerar que no se habían ofrecido al arrendatario datos suficientes de la adquisición de la propiedad por el requirente de pago no incluyéndose en la comunicación documentación relativa a la compraventa por la parte actora hoy recurrente.

La Audiencia Provincial de Guadalajara, sentencia de veintiséis de octubre de dos mil veintiuno, estima la apelación del arrendador y condena a la inquilina a desalojar la vivienda.

Considera la Audiencia que no parece discutirse que la demandante es la actual legítima propietaria de la vivienda de autos, y, por lo tanto, ello comporta que es la actual arrendadora de la misma. En ningún precepto (salvo el artículo 25 de la LAU al regular el derecho de adquisición preferente del arrendatario en caso de venta de la finca arrendada) se impone a la propietaria que vende la obligación de comunicar al arrendatario el hecho de la venta.

El comprador, por razones obvias, deberá comunicar la nueva titularidad, para pasar a cobrar las rentas a partir de que ostenta la propiedad. Y así consta en autos esa notificación que el juzgador considera insuficiente pero que entiende esta Sala debía ser bastante a los efectos de reclamar la renta, no constando que el arrendatario haya pagado a un tercero la renta y debiendo mediante una actuación mínimamente diligente efectuarlas comprobaciones precisas máxime, insistimos cuanto el anterior propietario no le reclamaba ya las rentas devengadas lo que apuntaría claramente que había dejado de ser propietario.

En términos generales, y dejando a salvo el derecho de adquisición preferente establecido a favor del arrendatario, la propiedad del inmueble puede cambiar de mano, sin que el arrendatario tenga nada que decir al respecto.

Como claramente resulta del art. 14 de la LAU, la transmisión de la propiedad -y la posición de arrendador se produce al margen de la relación arrendaticia, siendo ésta la que puede verse influida por dicha transmisión.

Las transmisiones de propiedad que se hayan producido con anterioridad a la adquisición por parte de la actora, resultan totalmente irrelevantes de cara a la resolución del caso que nos ocupa. La demandante es propietaria y arrendadora, y ello le legitima para ejercitar la acción de desahucio una vez extinguido el plazo contractual y legal.

Nada hay que añadir en relación con el débito de las rentas y su extensión. En definitiva, no compartimos en absoluto el criterio de la sentencia apelada acerca de que el actual arrendador deba justificar la cadena de transmisiones o en mayor medida la adquisición cuando, nuevamente destacamos no se cuestiona su legitimación que deriva de la condición de propietario por adquirir del anterior titular y arrendador.

miércoles, 12 de enero de 2022

Las obligaciones del fiador en un arrendamiento de vivienda.

 

HECHOS

Contrato de arrendamiento de vivienda en el que se introduce una cláusula por la que se constituye un avalista personal y solidario que avala a todos los efectos a los arrendatarios en el contrato de arrendamiento haciéndose cargo de cualquier impago que se pudiera producir.

Al término del mismo, al entregar las llaves, se aprecian daños en la vivienda arrendada por importe de 1.944,56 euros, que son reclamados judicialmente tanto a los inquilinos como al avalista.

El Juzgado de primera instancia condena a los arrendatarios a pagar la cantidad reclamada, pero absuelve de ello al avalista.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 4 de noviembre de 2020, desestima el recurso de apelación y confirma la sentencia en cuanto a la absolución del avalista.

Considera la Audiencia que es doctrina comúnmente admitida que, conforme a los dispuesto en el artículo 1827 del Código Civil, según el cual la fianza debe ser expresa y no debe extenderse a más de lo contenido en ella, su interpretación debe ser restrictiva en beneficio del deudor, y no permite p.ej. su extensión a actos anteriores a su vigencia, ya que, en otro caso, no sería un aval sino una asunción de deuda.

En el presente caso dado que el contrato no parece extenderse (desde luego no lo hace de forma expresa) al cumplimiento de la totalidad de las obligaciones derivadas del contrato, sino únicamente a aquellas obligaciones de corte estrictamente pecuniario (habla hacerse "cargo de cualquier impago"); y dado que extender dicha cobertura a las obligaciones no dinerarias derivadas del contrato (como lo serían la conservación de la cosa arrendada y su devolución en el mismo estado en que la recibió, por ejemplo) solo sería posible acudiendo al principio de que el incumplimiento de toda obligación es traducible o convertible en una compensación económica (id quod interest), lo que implicaría una vulneración del principio de interpretación restrictiva antes expuesto; debe acogerse la conclusión alcanzada por la juez a quo y, entendiendo que las responsabilidades que nos ocupan no están cubiertas o amparadas por el contrato de afianzamiento o aval celebrado entre la demandante y el avalista , confirmar la desestimación de la demanda dirigida contra el mismo.

miércoles, 29 de diciembre de 2021

LAU 1994: La diferencia entre arrendamiento de vivienda y de temporada

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento, denominado de temporada, pactado con una duración desde el 23 de septiembre de 2018 al 23 de junio de 2019. En el documento, el inquilino señala un domicilio distinto del piso arrendado, si bien al término del contrato comunicó al arrendador que su domicilio coincidía con el piso arrendado

Al término del periodo pactado el arrendador insta demanda de desahucio por finalización del contrato y el juzgado dicta sentencia declarando la resolución del contrato de arrendamiento y condenando al demandado al desalojo del inmueble, así como al pago de las costas procesales.

La Audiencia Provincial de Murcia, sentencia de 19 de octubre de 2021, estima el recurso de apelación del inquilino, revoca la sentencia del juzgado y desestima la demanda del casero.

Considera la Audiencia que , la cuestión a dilucidar se limita a si el arrendamiento concertado tenía por finalidad "satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario" ( art. 2.1 LAU)o si debe entenderse que el mismo se celebró "por temporada" (art. 3.1 LAU), y todas las razones que tiene en cuenta la sentencia apelada para considerar que estamos ante este segundo caso, lo que en realidad nos indican es que al celebrar el contrato la parte arrendadora pretendía (con seguridad) que el mismo finalizara poco antes de la temporada de verano, desconociendo si la arrendataria tenía la misma intención en dicho momento, pero lo que en ningún caso se deriva de tales razones es que la necesidad de vivienda del arrendatario fuera temporal y no permanente, como el transcurso del tiempo ha demostrado, ya que no habiéndose alegado y acreditado otra cosa, el arrendatario sigue residiendo en la vivienda arrendada desde la firma del contrato hasta la actualidad, debiendo entenderse por la misma razón que ese otro domicilio que se estableció inicialmente en el contrato dejó de ser su residencia desde ese mismo momento.

jueves, 23 de diciembre de 2021

Las obligaciones del avalista del inquilino en los arrendamientos de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha, 24 de octubre de 2014 con avalista solidaria del arrendatario.

El plazo de duración del contrato era de un año, prorrogable hasta tres a voluntad de la parte arrendataria. La arrendadora comunicó por burofax de 11 de mayo de 2017 su voluntad de no continuar con el contrato.

La arrendadora presenta demanda, contra el inquilino y la avalista, solicitando el desahucio por terminación del contrato y las cantidades adeudadas por alquileres, más las cantidades que se devenguen hasta la entrega de la posesión.

El juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda.

La avalista recurre en apelación alegando:

a) carácter abusivo del aval, redactado por la inmobiliaria y, por tanto, su nulidad. 

b) expiración del aval por extinción del plazo anual de duración contractual pactado,

c) improcedencia de la condena de futuro a pagar 300€/mensuales hasta el desalojo de la vivienda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 13 de octubre de 2021, desestima el recurso de apelación y confirma la sentencia del juzgado.

 Considera la Audiencia que no es aplicable la legislación tuitiva de consumidores y usuarios, por cuanto ello necesita que la relación jurídica se establezca entre un consumidor y un profesional o empresario, el hecho de que el contrato fuera preparado por un agente de la propiedad, profesional, no desnaturaliza la condición del contratante. Quien contrata es el mandante, no el mandatario, y son las características de aquél las que determinan las circunstancias personales del contrato, de manera, que no ostentando la condición de empresaria la arrendadora, mal se convertirá en empresaria por el hecho de recabar asesoramiento de un profesional, sea API, administrador de fincas, abogado, etc.

En cuanto a la duración del aval, estamos plenamente de acuerdo con la apelante en que la fianza o aval no puede extenderse a supuestos no contemplados en el mismo, pero la extensión temporal a tres años (y la eventual prórroga posterior) está expresamente prevista en la cláusula.

Exactamente lo mismo cabe decir de la condena de futuro y hasta la recuperación de la posesión, de pago de 300€/mes. No estamos ante un 'ocupa', como pretende ahora la apelante, sino ante un arrendatario cuyo contrato, es cierto, se ha extinguido, pero que, a diferencia de lo que ocurriría con un precario, viene obligado a satisfacer la compensación por la posesión del inmueble.

viernes, 17 de diciembre de 2021

LAU 1994: La denegación de prórroga por necesidad del arrendador

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda celebrado el 13 de abril de 2017, con una duración de un año sin prórroga.

El 13 de marzo de 2018, consta entregado al inquilino una carta remitida por la parte arrendadora en la que ésta expresa, de manera sencilla pero clara, su voluntad de dar por finalizado el contrato por precisar el piso alquilado para su hijo.

Asimismo, a fecha 30 de octubre de 2018 consta remitido por la parte arrendadora un burofax en el que se deja constancia de la necesidad de dar por finalizada la relación contractual por precisar el piso alquilado para su hijo; dicho burofax consta no entregado por sobrante (no recogido en la oficina de correos después de dejado aviso). El arrendatario hizo caso omiso a tales misivas y continúa ocupando la vivienda arrendada.

Ante ello, se ejercita una acción de desahucio por expiración del plazo pactado en el contrato, solicitando la resolución del contrato de arrendamiento, pretensión que fue íntegramente estimada por la sentencia de la primera instancia.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de diecinueve de octubre de dos mil veintiuno, desestima el recurso de apelación del inquilino y confirma la sentencia anterior.

 Considera la Audiencia que a tenor del art. 9, 1º y 3º. 1º de la LAU, resulta claro en este caso que procede la resolución pretendida pues la parte actora manifestó al arrendatario, una vez transcurrido el año de duración del contrato, su inequívoca voluntad de precisar la vivienda arrendada para su hijo, voluntad que, ante la actitud del demandado, se vio obligada a reiterar en una segunda comunicación por burofax ya referida anteriormente.

El hecho de que se acordara un preaviso mínimo de dos meses antes de finalizar el año en curso (lo que debe entenderse referido antes de que finalizara el año de duración del contrato) no impide que se aplique lo establecido en el art. 9.3 de la LAU en el sentido de que no procede prórroga alguna del contrato después de transcurrido un año de su duración si, como en nuestro caso, la arrendadora comunica  al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción.

Esta comunicación consta, asimismo, enviada con dos meses de antelación a la fecha en la que se iba a necesitar la vivienda. El hecho de que el demandado no procediera a retirar en la oficina de Correos el aviso, como ya hemos reiterado en múltiples ocasiones, no implica que no deba entenderse efectuada correctamente la comunicación.

De ahí que un burofax no entregado por causa imputable al destinatario por rehusarlo o por no retirarlo de la oficina correspondiente es a todos los efectos una notificación efectuada.

Por último, ni la voluntad expresada en las referidas misivas resulta confusa ni el hecho de ir pagando la renta mientras se está posesión del inmueble arrendado con el contrato extinguido confiere al arrendatario derecho alguno más allá de la no posibilidad de reclamación de las mismas por parte del arrendador.

sábado, 11 de diciembre de 2021

Arrendamiento de vivienda: La notificación fehaciente del fin de contrato

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda celebrado el 1 de abril de 2014.

Duración: Tres años.

El 29 de enero de 2018 y con más de treinta días de antelación a la fecha de expiración de la duración del contrato, se remitió al arrendatario una comunicación por medio fehaciente, recordando que terminaba el contrato llegado ese vencimiento, siendo que el demandado no procedió a entregar la vivienda expirada la duración pactada.

Se presenta demanda de desahucio por finalización de contrato.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda por considerar que el arrendador no fue lo suficientemente diligente al remitir la comunicación expresando la voluntad de no prorrogar el contrato, pues se remitió un único burofax que se intentó entregar en días muy próximos, sin repetir la remisión una segunda vez.

La Audiencia Provincial de Tarragona, sentencia de 7 de octubre de 2021, desestima el recurso de apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que está de acuerdo en que la declaración de voluntad de poner fin al contrato antes de que opere la prórroga del mismo o la tácita reconducción tiene naturaleza recepticia, lo cual no quiere decir que el demandado deba conocer necesariamente el contenido de la comunicación, sino solo que la ha recibido, teniendo oportunidad de conocer tal contenido, de acuerdo con el ejercicio normal y de buena fe de los derechos subjetivos. Y así se ha venido considerando en variadas resoluciones que si se intenta la comunicación y el arrendatario se niega a recibirla o si se encuentra ausente, pero se le deja aviso para que recoja la comunicación el servicio de correos o mensajería y se abstiene de hacerlo, la frustración de la notificación resulta imputable al arrendatario y debe considerarse cumplido el requisito de la notificación de la voluntad de poner fin al contrato.

Sin embargo, en este caso la certificación aportada del servicio de mensajería privado empleado por la parte actora en ningún momento indica que, en los dos intentos de notificación que se verificaron dos días consecutivos prácticamente a la misma hora de la tarde, se dejara aviso alguno de que se estaba intentando una notificación y que se podía recoger el burofax en la oficina designada. No se utiliza la expresión frecuente en el Servicio de Correos "ausente, dejado aviso". Simplemente se indica "ausente" en los dos intentos consecutivos de notificación. El hecho de que se indique que la comunicación quedara pendiente de recoger en la oficina y no se retirara hasta el día 12 de febrero de 2018, no especifica si no se recogió por el remitente o por el destinatario y no permite dar por supuesto categóricamente o entender probado que se dejara aviso de la comunicación en el domicilio, sin que tal cosa diga el tenor literal de la certificación y sin que la parte actora haya practicado prueba al respecto, pudiendo hacerlo. Por tanto, si no consta que se anunciara en el domicilio el intento de comunicación, no cabe concluir que el demandado obrara negligentemente al no acudir a la oficina a comunicarse u actuara con la intención de no recibir la comunicación de extinción del contrato.

viernes, 3 de diciembre de 2021

LAU 1994. Reclamación de alquileres y cuotas de comunidad durante la pandemia

 

HECHOS:

En un juicio verbal de reclamación de cantidad el arrendatario de un local de negocio se opone a la demanda solicitando a moderación o condonación de las mensualidades de mayo y junio de 2020 por mor de la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, conforme al RDL 15/2020, así como que se considere como cuota extraordinaria, y por tanto a cargo del arrendador, las cantidades que se le reclaman por este concepto.

La clausula sexta del contrato de arrendamiento señala que el inquilino asumirá la cuota anual ordinaria de gastos de comunidad, no así posibles derramas o gastos extraordinarios.

El Juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda y condena al inquilino a pagar 3.158,56 euros, con el incremento en el interés legal del dinero a computar desde el 17 de julio de 2020.

La Audiencia Provincial de Pontevedra, sentencia de treinta de septiembre de dos mil veintiuno, desestima la apelación del inquilino y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que para que pueda repercutirse al inquilino el gasto o no según lo pactado en la cláusula Sexta del contrato, es lo cierto que ello no dependerá tampoco de la calificación que el secretario o presidente de la comunidad hagan de él, denominándole "cuota ordinaria o no", sino de que jurídicamente lo sea. Y es en este punto en el que coincidimos con el juzgador a quo, en el sentido de que tal y como está redactado el acuerdo, y siguiendo la interpretación que de su toma hemos realizado en relación con la suscripción de un seguro del edificio a fin de proveer a necesidades futuras sin solución de continuidad, el gasto merece la calificación de ordinario porque la Comunidad está dispuesto a asumirlo sine die y no para una actuación concreta o puntual. A ello no es óbice que se haya previsto "salvo acuerdo en contrario", dicha previsión es redundante y predicable de cualquier decisión comunitaria que se tome en junta en términos generales.

En cuanto a los alquileres de mayo y junio de 2020, el motivo de oposición no tiene acogida y no lo tiene porque no se dan los presupuestos para su aplicación. Veamos, la parte apelante no solicitó la adopción de la medida de suspensión del contrato en su día tal como prevé el art. 2 del RD ley citado que fue publicado en el BOE el 22 de abril de 2020 y entró en vigor al día siguiente, no ha sido sino hasta la formulación del Juicio Monitorio cuando lo ha opuesto en octubre de 2020.

Por otra parte, lo que autoriza el RD ley es la concesión de una moratoria extraordinaria y temporal, no una condonación, además de sujetar el pago de la fianza exclusivamente a la existencia de "marco de acuerdo" inexistente en el caso. Habida cuenta del tiempo transcurrido, y la ausencia de información fiscal relevante, consideramos que no se han los requisitos necesarios para que, con fundamento en dicha cláusula, proceda la estimación del recurso.

martes, 23 de noviembre de 2021

La devolución de la fianza al término del alquiler.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda firmado el 13 de diciembre de 2012, con una duración pactada de 1 año prorrogable de acuerdo con la LAU hasta alcanzar una duración de 5 años. En consecuencia, el contrato quedaba extinguido el día 31 de diciembre de 2017

El día 11 de diciembre de 2017 el arrendatario dejó depositadas las llaves de la vivienda ante notario con instrucción realizada finalmente el 27 de diciembre de 2017 de su entrega finalmente a cualquier representante de la arrendadora legal o voluntario con facultades suficientes para su retirada.

El día 2 de enero de 2018 compareció en la notaría representante de la arrendadora a retirar las llaves.

La arrendataria interpone demanda de reclamación de la cantidad de 2.303,48 € a que asciende el importe de la fianza del arrendamiento ya extinguido.

La arrendadora se opone y reclama a su vez la cantidad de 8.529,85 € en concepto daños causados a la vivienda arrendada.

El juzgado de primera instancia estima la demanda de la inquilina y desestima la reconvención de la arrendadora.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de treinta de julio de dos mil veintiuno, desestima la apelación y confirma la sentencia del Juzgado.

Considera la AP que la fianza prevista en el art. 36 de la LAU tiene por objeto responder de los posibles daños y perjuicios derivados del incumplimiento de los pactos contractuales. En particular viene a asegurar al arrendador la devolución de la cosa arrendada en buen estado y la posible indemnización por los desperfectos que en el inmueble se hubieran podido producir durante la vigencia del contrato de arrendamiento más allá del menoscabo del mismo por el uso ordinario o por el mero transcurso del tiempo.

Que, en el presente supuesto, aunque se había pactado que el arrendatario debía dejar el inmueble en el mismo estado que tenía cuando lo ocupó, lo que debe ser puesto en relación con lo previsto en el art. 1561 del CC al establecer que el arrendatario debe entregar la finca tal como la recibió, expresión ésta que es reflejo de la obligación del arrendatario de no realizar obras inconsentidas y según interpretación de tradicional jurisprudencia tiene un significado relativo y equivalente a tal como deba entregarla, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable.

Y en el presente caso la prueba practicada, en particular el acta notarial de presencia 11 de diciembre de 2017 en la que el notario da fe del estado de la vivienda arrendada en el momento en que el arrendatario deposita las llaves en la notaría y que queda reflejado en las fotografías unidas a dicho instrumento público, demuestra el buen estado general del inmueble, sin que se aprecien deterioros o desperfectos más allá de los propios del uso normal del mismo durante los cinco años de vigencia del contrato.

Que las facturas aportadas por la arrendadora llevan a la conclusión de que las "rayaduras", los desperfectos en armarios y los agujeros en piezas de madera de la escalera (realizados según la propia parte reconviniente para la instalación de puerta de protección de niños y que se encuentran dentro de lo autorizado a sensu contrario por el art. 23.1 de la LAU) y de las paredes a que asimismo alude, como también en este último caso en la factura al incluir el concepto de "retirada de barras de cortinas y remates en el techo", así como el óxido derivado del mobiliario de la terraza que permanece en ella, son consecuencia todos ellos del uso, desgaste y roce propios de la utilización normal de la vivienda. Junto a esos desperfectos ahora en el recurso se añade como hechos no referidos en la reconvención que hay baldosas rajadas, pegatinas en pared y la pintura en colores difíciles de cubrir, cuyos desperfectos siendo hechos novedosos no pueden ser admitidos en apelación.

jueves, 18 de noviembre de 2021

La solidaridad y el beneficio de excusión para el avalista

 

HECHOS:

El 7 de febrero de 2008 los demandantes intervienen, como avalistas, en la escritura de otorgamiento de un préstamo hipotecario por importe de 114.000 €, contratado por sus hijos, en cuya clausula 14ª, se expresaba:

"Los esposos ******* garantizan la obligación contraída por los prestatarios en la presente escritura con las condiciones expresadas, constituyéndose en fiadores obligados solidariamente con los deudores principales, al pago, con renuncia expresa a los beneficios de división, orden y excusión con arreglo a los artículos 439 y siguientes del Código de Comercio, relativos a los afianzamientos mercantiles y 1144, 1822 y 1831 y concordantes del Código Civil, hasta que el principal del préstamo pendiente de amortizar sea inferior a la suma de sesenta y cinco trescientos diez euros (€ 65.310)".

Los avalistas presentan demanda solicitando la nulidad de su aval por vicio del consentimiento de la cláusula de fianza antes transcrita.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda y declara la nulidad por error vicio del consentimiento de la cláusula de afianzamiento, por considerar que los fiadores habían prestado su consentimiento por error, al no haber sido informados sobre la diferencia entre la fianza simple y la solidaria y no haber sido conscientes de las implicaciones que conllevaba su renuncia a los beneficios que comporta la fianza simple.

La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación de la entidad bancaria avalada.

El Tribunal Supremo, sentencia de 2 de noviembre de 2021, estima el recurso de casación de la entidad avalada y declara válido y eficaz el aval.

Considera el Supremo que conforme al art. 1266 CC, para que el error en el consentimiento tenga efecto invalidante "deberá recaer sobre la sustancia de la cosa que fuere objeto del contrato, o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubiesen dado motivo a celebrarlo". Es decir, debe recaer sobre elementos del negocio considerados básicos por los contratantes.

Desde ese punto de vista, el beneficio de excusión no constituye un elemento esencial del contrato de fianza, en tanto que puede ser excluido, sin merma de la validez de la garantía, en los supuestos que prevé el art. 1831 CC, entre los que se encuentran expresamente la renuncia a este beneficio y que el fiador se haya obligado solidariamente con el deudor.

Es decir, si la propia ley permite que el derecho de excusión no forme parte del negocio jurídico de fianza, a lo sumo el error se proyectaría sobre su consecuencia: la solidaridad, pero no sobre la fianza en sí. La solidaridad elimina la subsidiariedad de la fianza, de la que el beneficio de excusión constituye tan solo su manifestación más destacada, por lo que una cláusula que, al mismo tiempo, establece la solidaridad de la fianza y la renuncia al beneficio de excusión es, cuando menos, redundante.

martes, 9 de noviembre de 2021

Desistimiento del contrato por incendio de la vivienda arrendada.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda firmado el 22 de marzo de 2017 con un plazo de duración anual que finalizaba el 14 de mayo de 2018

El 10 de noviembre de 2018 se produce un incendio que deja la vivienda inhabitable, hasta que no se reparen los daños de la misma.

El día 28 de noviembre de 2018 la parte arrendadora recibió comunicación remitida por los arrendatarios que indicaba que procedían a resolver el contrato de arrendamiento con efectos del día 30 de noviembre de 2018 y solicitaban que se les indicara el lugar de entrega de llaves de la vivienda. Mediante correo electrónico la arrendadora comunicó su disconformidad.

La arrendadora presenta demanda solicitando, en concepto de lucro cesante, los alquileres hasta la finalización del contrato.

El Juzgado de primera instancia estima parcialmente la demanda condenando a los inquilinos a pagar la cantidad de 2.150 euros, suma de los alquileres correspondientes al tiempo en que, presumiblemente, la vivienda estuvo inhabitable.

La sentencia se basa en los siguientes razonamientos:

1.- Apreciar la responsabilidad solidaria (art.1564 CC) de los arrendatarios conforme al art. 1563 CC y la jurisprudencia que lo interpreta, debido a que no obraron con la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso, siendo intrascendente que uno de ellos no se encontrara en la vivienda en el momento del siniestro.

2.- Estimar que el lucro cesante consistía en la renta dejada de percibir durante el tiempo en el que la vivienda estuvo inhabitable como consecuencia de los daños ocasionados por el incendio.

3.- Considerar que los arrendatarios desistieron del contrato mediante su comunicación de 28 de noviembre al amparo del art. 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, lo cual no impediría exigir la indemnización del daño debido a la negligencia de los demandados.

4.- Pese a apreciar que no se habría probado exactamente cuándo terminaron las obras de reparación del inmueble, en atención a la prueba indirecta practicada se concluyó que las obras debieron concluir a final del mes de marzo de 2019.

Contra esta sentencia recurrieron ambas partes.

La sentencia de la Audiencia Provincial de Pamplona de 30 de julio de 2021, desestima ambos recursos y confirma la del juzgado.

miércoles, 27 de octubre de 2021

Daños por agua en vivienda arrendada

 

HECHOS:

1.- El hijo de la inquilina, por descuido, dejó el grifo del lavabo abierto durante bastante tiempo, que al desbordarse y caer el agua se produjo la inundación. La causa de la inundación, tiene su origen tanto en el descuido por dejarse el lavabo abierto durante tiempo y el atasco producido al existir suciedad en la tubería de desagüe.

2.- La aseguradora del casero indemniza por la reparación la cantidad de 3.717, 42 euros y a la perjudicada 3.365, 40 euros.

3.- No consta que desde que se inició el arriendo la inquilina o cualquier otra persona en su nombre comunicara a la arrendadora, o a su padre como administrador o gestor de sus intereses, la necesidad de sustituir, reparar o limpiar la tubería de desagüe del lavabo por su incorrecto funcionamiento -por acumular suciedad e impedir un correcto desaguado-.

La aseguradora reclama a la inquilina de la vivienda, la cantidad de seis mil setecientos cuarenta y seis euros con veintiocho céntimos (6.746,28 €), ejercitando la acción subrogatoria prevista en el art. 43 LCS tras pagar a su asegurado.

El juzgado de primera instancia estima la demanda y condena a la demandada al pago de la cantidad reclamada.

La Audiencia Provincial de Cantabria, sentencia de trece de septiembre de dos mil veintiuno, desestima la apelación de la inquilina y confirma la sentencia del Juzgado,

Considera la Audiencia que coincide con el juzgado en la identificación de la causa del siniestro, el descuido y el atasco -siquiera parcial- que provocó la inundación. Pero sobre todo coincide también en la apreciación relativa a la imputación de la responsabilidad, que parte de considerar que tanto el descuido -sobre el que no existe duda- como el atasco puntual derivado de la suciedad que obturaba en parte la tubería le son atribuibles a título de negligencia como ocupante de la vivienda y usuaria de sus elementos, con el matiz de que la justa distribución de la carga probatoria (art. 217 LEC) le impone, para excluir su responsabilidad, la prueba suficiente de que la suciedad que pudiera obturar la tubería de desagüe hubiera sido comunicada a la propiedad para que adoptara las medidas oportunas para su adecuado funcionamiento, consecuencia de garantizar a la arrendataria el goce pacífico. Pero no existiendo dicha prueba, mal puede hacerse a la arrendadora copartícipe de la causa que contribuyó a la causación del daño.

Cita la STS de 15 de Abril de. 2021, que afirma como conclusión principal que “no puede imputarse responsabilidad al propietario de vivienda arrendada cuando el inquilino no ha advertido de la existencia de deficiencias en el inmueble, descartando la aplicación del art. 1907 del C. Civil, al no estar previsto para los supuestos de daños por inundación”.

Experian-Badexcug. La indemnización por inclusión indebida en registro de morosos

 

HECHOS:

El perjudicado interpone demanda contra una entidad bancaria por su indebida inclusión en un fichero de los conocidos como "de morosos".

El Juzgado de primera instancia estima la demanda, fijando una indemnización de 8.000 euros por estimarse la misma proporcionada a los hechos acreditados, y teniendo en cuenta que atribuía al demandante, una condición pública de moroso significativa, privándole totalmente de cualquier acceso al crédito y a la financiación por terceros durante 16 meses.

La Audiencia Provincial estima en parte el recurso de la entidad bancaria y reduce la indemnización a 2.000 €, como cuantía proporcional a la situación de intranquilidad, impotencia, molestias y desasosiego, sufridos por el demandante, que tampoco debieron ser excesivas, pues como hemos dicho, no precisó de acudir a los Tribunales para que se procediese a la baja en el Registro.

El Tribunal Supremo, sentencia de 14 de octubre de 2021, revoca la sentencia anterior y confirma la del Juzgado, condenando a la entidad bancaria a las costas de la apelación.

Considera el Supremo que el perjuicio indemnizable ha de incluir el daño patrimonial, y en él, tanto los daños patrimoniales concretos, fácilmente verificables y cuantificables (por ejemplo, el derivado de que el afectado hubiera tenido que pagar un mayor interés por conseguir financiación al estar incluidos sus datos personales en uno de estos registros), como los daños patrimoniales más difusos pero también reales e indemnizables, como son los derivados de la imposibilidad o dificultad para obtener crédito o contratar servicios (puesto que este tipo de registros está destinado justamente a advertir a los operadores económicos de los incumplimientos de obligaciones dinerarias de las personas cuyos datos han sido incluidos en ellos) y también los daños derivados del desprestigio y deterioro de la imagen de solvencia personal y profesional causados por dicha inclusión en el registro, cuya cuantificación ha de ser necesariamente estimativa. STS 18/02/2015)

Precisamente la información sobre incumplimiento de obligaciones dinerarias que se incluye en estos registros va destinada justamente a las empresas asociadas a dichos ficheros, que no solo les comunican los datos de sus clientes morosos, sino que también los consultan cuando alguien solicita sus servicios para evitar contratar y conceder crédito a quienes no cumplen sus obligaciones dinerarias.

Por ello, estos registros de morosos son consultados por las empresas asociadas para denegar financiación, o para denegar la facilitación de suministros u otras prestaciones periódicas o continuadas, a quien no merezca confianza por haber incumplido sus obligaciones dinerarias.

Es claro, que el demandante ha precisado la protección de los tribunales, pues es manifiesto que tuvo que acudir a ellos en demanda de tutela judicial frente a la intromisión ilegítima en su derecho al honor por parte de la entidad demandada. Y también lo es que esta ni siquiera al verse demandada admitió su improcedente actuación, dado que se opuso a la demanda, alegando una inexistente excepción de litispendencia, al tiempo que negaba haber cometido alguna infracción y defendía la legítima inclusión del actor en el registro de morosos.

En conclusión, la indemnización fijada por la sentencia recurrida, que reduce de forma significativa la establecida por la sentencia de primera instancia, no se ajusta a lo previsto en el art. 9.3 LOPDH, dado que la disminuye sin apreciar y valorar adecuadamente las circunstancias relevantes del caso convirtiendo de forma injustificada una indemnización de justo contenido reparador en una indemnización meramente simbólica.

miércoles, 20 de octubre de 2021

LAU 1994: La denegación de prórroga en un arrendamiento de vivienda.

 

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda del casero para resolver un contrato de arrendamiento de vivienda por el transcurso del plazo, al apreciar la excepción planteada de contrario por el arrendatario, de inadecuación del procedimiento, ya que debería haber acudido al juicio de retracto, habiendo adquirido la demandante la propiedad del inmueble por medio de escritura pública inscrita en el Registro el 16 de abril de 2015, sin efectuar al arrendatario la notificación fehaciente de la compraventa y de sus condiciones esenciales, prevista en el art 25 de la LAU.

La Audiencia Provincial de Toledo, sentencia de veintitrés de junio de dos mil veintiuno, estima el recurso de apelación, revoca la sentencia anterior y declara resuelto el contrato.

Considera la Audiencia que no puede compartir la tesis del juzgador de que el adquirente de la vivienda haya de ser quien ejercite la acción del art 249.1.7º de la LEC, es decir, el juicio de retracto, porque este corresponde no al propietario, que ya es dueño de la vivienda, sino evidentemente al arrendatario, que es quien pretende acceder a la propiedad de la misma. El adquirente de la vivienda tiene que comunicar las condiciones esenciales de la misma al arrendatario, para que sea este quien, si le interesa, ejercite el retracto, y si se incumple esa obligación, será el arrendatario retrayente quien interponga la acción por el cauce del 249.1.7º de la LEC.

El adquirente de la vivienda, haya o no cumplido con su obligación prevista en el art 25 de la LAU, puede ejercitar las acciones que le asistan si se cumple el plazo del contrato, o si el inquilino no paga la renta o si realiza obras inconsentidas, etc. Cosa diferente es que la acción prospere o no en cuanto al fondo.

Por parte del arrendatario, éste es quien tiene el derecho a acudir al procedimiento de retracto si se cree asistido del mismo por no haber sido convenientemente informado de las condiciones de la venta, pero mientras siga siendo inquilino, debe soportar las acciones que frente a él dirija el arrendador, como en este caso la de extinción del contrato por expiración del plazo. Por otra parte, es de hacer notar que al menos desde diciembre de 2015 tiene conocimiento si no de las condiciones esenciales, precio y demás, si de la venta de la vivienda arrendada a la nueva propietaria, con quien negocia y firma unas nuevas condiciones del contrato en cuanto a la reducción de renta, sin que haya realizado acción alguna tendente a ser informada conforme al art 25 de la LAU, adoptando una actitud completamente pasiva. En cualquier caso, no es este el procedimiento adecuado para determinar si la arrendataria tiene o no derecho de retracto, sino simplemente si ha transcurrido el plazo del arriendo y se ha denegado correctamente la prórroga del mismo.

Respecto al requerimiento denegando la concesión de prórroga, el mismo se realiza antes de los cuatro meses de vencimiento del plazo y en él se expresa con rotundidad la voluntad de no prorrogar el contrato.

El recurso en definitiva debe prosperar, sin perjuicio evidentemente del derecho de la demandada de acudir a un juicio ejercitando la acción de retracto si es que considera que se encuentra en plazo y tiene derecho al mismo.

martes, 19 de octubre de 2021

La subrogación por fallecimiento del inquilino

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda suscrito el 18 de febrero de 1935.

El inquilino fallece el 12 de febrero de 1951

El 14 de septiembre de 1956, se celebra acto de conciliación al que no comparece la arrendadora para hacer constar que la demandante, hija del inquilino fallecido, se halla subrogada en los derechos y obligaciones dimanantes del contrato de arrendamiento antes referenciado.

El día 23 de noviembre de 1977, fallece la inquilina subrogada, el día 18 de noviembre de 1978, su esposo contrae segundas nupcias y fallece el 21 de mayo de 2009.

Desde 1935 hasta el año 2015, los recibos se han girado a nombre del inquilino inicial, si bien a partir de esta fecha se han abonado a través de una cuenta en la que era cotitular la segunda esposa del inquilino subrogado.

La arrendadora insta demanda de resolución del arrendamiento, contra la actual ocupante de la vivienda.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que la arrendadora demandante ha tenido conocimiento del fallecimiento del inquilino subrogado, pues tras su fallecimiento se produjo un cambio de la cuenta corriente a la que se gira el recibo de la renta, por lo que existió un consentimiento tácito a la subrogación arrendaticia en su esposa hoy demandada.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación y declara resuelto el arrendamiento, revocando la sentencia del juzgado.

El Tribunal Supremo, sentencia de 27 de septiembre de 2021, estima el recurso de casación, revoca la sentencia de la Audiencia y confirma la del juzgado.

Considera el Supremo que, aunque esta sala ha venido entendiendo que, para que tenga lugar la subrogación, es imprescindible el cumplimiento de los requisitos exigidos en el art. 16 LAU, que incluyen la comunicación por escrito del fallecimiento y de la identidad de la persona que tiene la voluntad de subrogarse, ahora, reunida nuevamente en pleno, la sala considera que la doctrina anterior resulta excesivamente rígida y que no puede ser mantenida de manera inflexible sin atender en cada caso a las exigencias que imponga la buena fe, principio general del derecho que informa nuestro ordenamiento jurídico (arts. 1.4 y 7 CC).

“Por razón de la buena fe, el efecto extintivo del contrato puede ser un resultado injusto cuando, a pesar de no haberse llevado a cabo una notificación formal por escrito, el arrendador tiene un conocimiento efectivo de que se ha producido el fallecimiento del arrendatario y de la voluntad de subrogación de quien tiene derecho a ello.

No debe perderse de vista que, de acuerdo con el régimen legal, el consentimiento del arrendador no es un requisito para que se produzca la subrogación y que la exigencia de notificación lo que pretende es que el arrendador tenga conocimiento en un plazo razonable del ejercicio de un derecho que le afecta. Invocar la falta de notificación para extinguir el contrato cuando el arrendador conoce la voluntad del ejercicio del derecho de subrogarse resulta, por tanto, contrario a la buena fe”. (STS 20/07/2018)

martes, 5 de octubre de 2021

Propiedad Horizontal: Deterioro de una terraza de uso privativo.

 

HECHOS:

La Comunidad de propietarios es condenada a ejecutar las obras necesarias para la reparación del origen de los daños situados en una terraza del edificio, de uso privativo, a realizar el mantenimiento y conservación de dicha terraza, y a indemnizar a otro copropietario por los daños ocasionados en su vivienda, situada en el mismo edificio, valorados en 1.079,14 euros.

El titular de la terraza privativa es absuelto de las reclamaciones dirigidas contra él.

La Audiencia Provincial de La Coruña, sentencia de veinte de julio de dos mil veintiuno, desestima el recurso de apelación de la comunidad de propietarios.

Señala la Audiencia que dentro de los elementos comunes en un edificio en propiedad horizontal, algunos tienen la consideración de elementos comunes por su propia naturaleza, que no pueden quedar desafectados, al resultar imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales que configuran el edificio, y otros de elementos comunes por destino, los cuales, a través del título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, o por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios, pueden ser objeto de desafectación.

En cuanto al deber de mantenimiento y conservación de los distintos elementos de un edificio sometido al régimen de la propiedad horizontal, el art. 10.1 a) de la Ley de Propiedad Horizontal, establece que tienen carácter obligatorio para la comunidad de propietarios, sin necesidad de acuerdo previo de la Junta de propietarios, los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad, accesibilidad universal.

La terraza de uso privativo del demandado como elemento común del edificio, aun cuando su uso y disfrute le corresponda en exclusividad, en la medida en que cumple la función estructural de servir, al mismo tiempo, como cubierta del edificio comunitario,  de acuerdo con lo establecido con carácter general en el art. 1 de la LPH, en relación con el art. 396 del CC, habiendo declarado la jurisprudencia que las terrazas son uno de los denominados elementos comunes por destino y por tanto pueden ser objeto de desafectación, pero ello no significa que la parte de ellas que configura la cubierta y el forjado del edificio, que son elementos comunes por naturaleza, pueda convertirse en elemento de naturaleza privativa, ya que la cubierta del edificio no puede perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumple en el ámbito de la propiedad horizontal, aunque la terraza se configure como privativa.

En definitiva, dado que los desperfectos apreciados en la vivienda de los demandantes son consecuencia del mal estado de la terraza por su deficiente impermeabilización y la falta continuada de mantenimiento, y que esta situación afecta a un elemento estructural y común del edificio, destinado en su conjunto a servir de cubierta parcial del mismo, en la medida en que su estado afecta básicamente al aislamiento, estanqueidad y habitabilidad del inmueble, cuya conservación y mantenimiento incumbe a la comunidad de propietarios, no siendo tal deterioro efecto de una utilización inadecuada o negligente de la terraza por el propietario que tiene su uso privativo, con incumplimiento de las obligaciones establecidas en el art. 9.1 a) de la LPH, el deber de realizar las obras de reparación o adecuación necesarias para evitar el daño, así como las labores de mantenimiento y conservación de este elemento común, incluida su limpieza regular, a fin de eliminar restos vegetales, materiales o sedimentos acumulados, de acuerdo con lo establecido en el dictamen pericial al que se remite el fallo apelado, corresponde únicamente a la comunidad demandada, de conformidad con el art. 10.1 a) de la LPH, lo que conduce a la desestimación del recurso interpuesto por esta parte y de la impugnación formulada por la actora.