Consultas legales - 807 520 008

miércoles, 1 de abril de 2020

El Real Decreto Ley del COVID-19 y los alquileres


Resumen esquemático de las medidas adoptadas por el gobierno para hacer frente al COVID-19 en el ámbito de los arrendamientos urbanos.

MEDIDAS:

1.- Suspensión del plazo de desalojo en los desahucios por falta de pago

2.- Suspensión de la vista en los juicios de desahucio por falta de pago

3.- Ampliación de la prórroga obligatoria para el arrendador.

4.- Aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta

5.- Reducción del alquiler en un 50%

6.- Préstamos bancarios hasta un importe máximo de seis meses de alquiler, con un plazo de devolución de hasta seis años.

7.- Ayudas de hasta 900 €/mes y de hasta el 100% de la renta arrendaticia o del préstamo bancario antedicho.

Las medidas 4 y 5 son alternativas a elección del inquilino.

AMBITO OBJETIVO:

Estas medidas se refieren a los arrendamientos de vivienda, en el sentido descrito en el artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo tanto no se aplican a los arrendamientos para uso distinto de vivienda, descritos en el artículo 3 de la citada ley o a los arrendamientos excluidos de la repetida ley, con la excepción de las personas físicas usuarias de vivienda militar sujetos a la Ley 26/1999.

ÁMBITO SUBJETIVO:

Arrendatarios o inquilinos en situación de vulnerabilidad económica, entendiéndose por tal quienes reúnan los siguientes requisitos:

a) Disminución del conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior  hasta el límite máximo de tres veces el IPREM. Este límite se incrementa por circunstancias familiares: Personas mayores, discapacitados, etc.

b) Renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, que resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

A estos efectos se entiende por unidad familiar la compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda.

Se entenderá excluido de esta situación de vulnerabilidad económica cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquella sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España.

Acreditación de las condiciones subjetivas

Las distintas circunstancias antes descritas habrán de acreditarse ante el arrendador por medio de lo siguientes documentos:

I. Certificado de desempleo en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.

II.- Certificado de cese de actividades

III.- Declaración de cese de actividades

IV.- Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho

V.- Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores

VI.- Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

VII: Titularidad de los bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.

VIII.- Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos.

DURACION

-Seis meses máximo para la suspensión de desalojos y vistas en los juicios de desahucio

-Seis meses máximo para el aplazamiento del pago de la renta

-Cuatro meses para la prórroga forzosa del alquiler.

Nota: Hay que destacar la premura de lo anteriormente escrito, dada la inmediata entrada en vigor de tan farragosa norma, se agradecerá  por tanto cualquier rectificación, aclaración o ampliación debidamente fundada.

sábado, 28 de marzo de 2020

COVID 19: Una reflexión personal


Siempre he dedicado este espacio a comentar temas jurídicos, sin embargo, a riesgo de ser abandonado por mi escasa pero fiel audiencia, considero que la situación que atravesamos, por lo insólita, merece reflexionar sobre ella.

En mi ingenuidad pensaba que después de haber vivido, treinta años, el régimen de Franco y luego, en vivo y en directo, la transición, ya no me quedaba por presenciar ningún acontecimiento que mereciera la pena. ¡Qué equivocación!. Llevo quince días recluido en mi casa y sin expectativas claras de que esta situación vaya a mejorar por ahora, sin embargo lo inusitado es que este confinamiento tiene alcance mundial.

Hay dos aspectos de la cuestión que me resultan incomprensibles. El primero la disputa que aparece en todas partes para determinar quién es el culpable de lo que nos está ocurriendo, si no fuera algo tan sumamente grave parecería un chiste que trae a la memoria la antigua fábula, que leíamos de niños, de las liebres acosadas que se detenían a discutir si "eran galgos o podencos los perseguidores"... el final ya lo conocemos.

Por otra parte no acierto a entender cómo no nos percatamos de que este escenario no tiene parangón en la historia del mundo, parece indudable que estamos en el fin de una era, es decir 2020 será sin duda el último año de la llamada Edad Contemporánea, los libros de historia se referirán a estos hechos como análogos a la toma de Constantinopla o de La Bastilla, que pusieron fin a eras históricas, por eso no tienen, a mi entender, mucho sentido ni la antedicha discusión acerca de la culpabilidad, ni los "parches" para paliarlo, ni las "profecías" para cuando esto pase. Nadie puede pronosticar cómo va a quedar la economía, la política o la sencilla vida de los ciudadanos, después de este cataclismo.

Quienes no tenemos ningún mando ¿Qué debemos hacer? Está claro que procurar no agravar la realidad. ¿Cómo? Cumpliendo esta condena de reclusión, es posible que no impida la propagación del virus, pero desde luego lo que no hace es aumentar esa propagación.

En otro orden de ideas podemos dedicar estas interminables horas a afianzar y reforzar lazos de amistad y de cariño con nuestros semejantes, gracias a Dios tenemos los medios técnicos suficientes para casi sustituir el trato personal .

También es una ocasión pintiparada para recapacitar sobre la fragilidad y vulnerabilidad del ser humano y las obras de sus manos, y para asumir las consecuencias de esa reflexión.

Para finalizar, puestos a arbitrar soluciones utópicas, siquiera sean sólo para nuestro maltrecho país, me viene a la memoria lo ocurrido en la segunda guerra púnica, cuando con Aníbal "ad portas", los romanos nombraron a Fabio Máximo "dictator" con plenos poderes durante seis meses. En España, más que nada por la alergia que la ciudadanía puede tener a un "dictator", podíamos sustituirlo por un triunvirato de próceres, se me ocurren estos tres nombres, Amancio Ortega, Julio Anguita y Emilio Calatayud. Un hombre emprendedor de eficacia demostrada, un ideólogo honesto y un jurista con mucho sentido común.

Por lo demás ¡Que Dios nos coja confesados!. Aunque ni siquiera eso es fácil en los días que corren.

lunes, 23 de marzo de 2020

Ley Contrato de Seguro. El interés moratorio a las aseguradoras (2)



Como es sabido el artículo 20 de la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro, señala, entre otras cosas:
... 4.º La indemnización por mora se impondrá de oficio por el órgano judicial y consistirá en el pago de un interés anual igual al del interés legal del dinero vigente en el momento en que se devengue, incrementado en el 50 por 100; estos intereses se considerarán producidos por días, sin necesidad de reclamación judicial.
No obstante, transcurridos dos años desde la producción del siniestro, el interés anual no podrá ser inferior al 20 por 100.

El juzgado de primera instancia condena a la aseguradora a pagar al perjudicado en un accidente de tráfico, la cantidad de 61.285,33 euros por la agravación de las secuelas y de 100.000euros por incapacidad, imponiendo además a la aseguradora el pago de los intereses del artículo 20 de la Ley de Contrato de Seguro respecto de ambas cantidades desde el 22 de noviembre de 2011, fecha en la que se reclamó a la aseguradora mediante burofax por las consecuencias sobrevenidas del siniestro.

La Audiencia Provincial estima en parte la apelación de la aseguradora modificando la fecha de inicio del interés moratorio,  para las secuelas confirma el criterio de primera instancia, para la incapacidad aplica dicho interés desde la presentación de la demanda, porque considera que la situación de incapacidad fue declarada en una resolución administrativa dos años después de comunicarse las secuelas a la aseguradora y ésta no tuvo conocimiento de esa situación hasta la presentación de la demanda.

El Tribunal Supremo, sentencia de 2 de marzo de 2020, estima el recurso de casación del perjudicado confirmando la sentencia de primera instancia en el sentido de que la totalidad de la cantidad establecida en la condena devengará los intereses previstos en el artículo 20 de la Ley de Contrato de Seguro desde el 22 de noviembre de 2011 hasta el 16 de septiembre de 2016, fecha en que se produjo la consignación judicial del principal objeto de la condena para su entrega al demandante.

Considera el Supremo que en caso presente, cuando se envía a la aseguradora el burofax en fecha 22 de noviembre de 2011,acompañando la documentación médica existente hasta ese momento, lo que se pide es que valore la nueva situación y realice una oferta motivada. En concreto se le dice que "nuestra intención es que la compañía valore el agravamiento sufrido por mi mandante y efectúe oferta para intentar llegar a un acuerdo extrajudicial". No se contesta por la aseguradora y de esa forma incumple sus obligaciones legales, pues el artículo 7.2 del Real Decreto Legislativo 8/2004, de 29 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley sobre responsabilidad civil y seguro en la circulación de vehículos a motor, establece que: "El asegurador deberá observar desde el momento en que conozca, por cualquier medio, la existencia del siniestro, una conducta diligente en la cuantificación del daño y la liquidación de la indemnización". No existió esa conducta diligente por parte de la aseguradora respecto de la reclamación efectuada por el demandante en virtud de un siniestro a cuya indemnización por los daños y perjuicios sufridos por el demandante le correspondía y de hecho ya había indemnizado inicialmente en virtud de sentencia dictada en juicio de faltas respecto de los que se pudieron acreditar en aquel momento.

El mismo artículo 7.2 del Real Decreto Legislativo 8/2004, de 29 de octubre, dispone que "Transcurrido el plazo de tres meses sin que haya presentado una oferta motivada de indemnización por una causa no justificada o que le fuera imputable al asegurador, se devengarán intereses de demora, de acuerdo con lo previsto en el artículo 9 de esta Ley". El citado artículo 9 remite a lo dispuesto en el artículo 20 de la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro".

La propia aseguradora, al contestar a la demanda, afirmaba que la situación de incapacidad no es sobrevenida sino que existía desde la misma fecha del accidente. Así, en su antecedente décimo, afirma textualmente que "la declaración de incapacidad permanente del actor no es una secuela que se haya agravado después, es, como dice el T.S. en su sentencia del 12 de diciembre de 2007, un reconocimiento de las secuelas que le dejó el accidente".

martes, 17 de marzo de 2020

Propiedad Horizontal: La impugnación de acuerdos de la Junta.


HECHOS:

La comunidad de propietarios demanda a uno de ellos solicitando sea condenado a permitir sustituir la puerta del trastero correspondiente a su vivienda por otra igual a las ya instaladas en el resto de los trasteros del inmueble y de conformidad con lo acordado en la Junta de Propietarios celebrada el 15 de octubre de 2.015.

 El propietario demandado se opone a la demanda y formula reconvención solicitando la nulidad del referido acuerdo de la Junta de Propietarios por el que se acordó el cambio de todas las puertas de los trasteros a costa de la Comunidad .

El Juzgado de primera instancia estima la demanda y desestima la reconvención, al considerar que el acuerdo de la Comunidad que se quería hacer cumplir era válido y eficaz, por no haber sido impugnado en plazo y que por ello debía ser ejecutado.

La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación del propietario aunque considera que la acción ejercitada por vía reconvencional no estaba caducada.

El Tribunal Supremo, 27 de febrero de 2020, sentencia de  desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia.

El Supremo no acoge el motivo de recurso invocado por el propietario al decir que en la sentencia recurrida se declaró que la única razón para cambiar las puertas de los trasteros era por ornato y en base a ello considera infringido el art. 17 de la LPH, al entender que no se había respetado el quórum necesario para las mejoras.

Esta sala debe declarar que el recurrente no respeta los hechos probados de la sentencia recurrida, dado que en la misma se declara:
 "Se trataba sólo de la sustitución de unas puertas deterioradas por otras nuevas"."...pero habida cuenta el mal estado en que se encontraban las puertas de los trasteros-solárium del demandado, y resultando inviable su reparación, tanto desde el punto de vista técnico como económico, como se desprende del informe pericial aportado a los autos por la Comunidad actora, es evidente que en base al citado precepto estaba legitimada para imponer a su propietario la sustitución de dichas puertas".

Por lo tanto, procede desestimar el motivo, dado que pretende la aplicación de un precepto pensado para las mejoras no necesarias, cuando el supuesto analizado es el de sustitución de unas puertas por su estado de manifiesto deterioro, lo que entra dentro de las obras de conservación ( art. 10 de la LPH).

Tampoco es posible estimar la existencia de abuso de derecho, invocada por el propietario demandado, cuando la comunidad acuerda la sustitución de todas las puertas de los trasteros, incluida la del demandado y decide afrontar los gastos, conforme al coeficiente de participación, ya que no consta que el demandado deba afrontar un gasto superior al del importe de su puerta ( art. 7 del C. Civil).