Efectos de la separación de la pareja en un arrendamiento de vivienda.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda, de fecha 31.05.2019 y una renta mensual de 2.448 €, para destinarlo a residencia permanente del inquilino con su familia siendo en ese momento su pareja Rosa.

En julio de 2023 el inquilino exige que las rentas se giren a la Sra. Rosa subrogándose ésta en el contrato al habérsele atribuido en un procedimiento de familia el uso de la vivienda familiar. Desde agosto de 2023 el inquilino dejó de abonar la renta.

La Sra. Rosa no se quiso subrogar en el contrato así indicándolo a la propiedad cuando se le requirió al efecto.

Por su parte el inquilino el 29.09.2023 puso de manifiesto su voluntad de desistir del contrato con efectos 28.11.2023.

La cantidad pendiente de pago al tiempo de interponerse la demanda se precisa que es la de 9.792 € correspondientes a los meses de agosto a noviembre de 2023 (ambos incluidos).

La sentencia de primera instancia declara resuelto el contrato y condena a ambos, inquilino y Sra. Rosa a desalojar la vivienda y al inquilino a pagar la suma de 9.762 euros más el importe de las rentas que venzan con posterioridad a la sentencia, intereses y costas.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 22 de enero de 2026, estima en parte el recurso del inquilino y le condena exclusivamente en 9.792 € más intereses desde la interpelación judicial.

Considera la Audiencia que la problemática que se suscita aquí viene referida a quien tenga que abonar las rentas en lo que es el contrato objeto de las presentes actuaciones respecto del que se debe destacar que quien lo suscribió fue únicamente el inquilino y no Rosa, si bien fue a ésta a quien se adjudicó la vivienda en el proceso de familia.

En cuanto a las circunstancias concurrentes en este caso, la sentencia de primera instancia entiende que no han implicado la adquisición de la condición de arrendataria por la Sra. Rosa al no haber hecho uso la arrendataria de las posibilidades previstas en los arts. 12 y 15 LAU. Ello hace que a la misma no se le condene al pago de renta alguna y sí al inquilino.

Desde el momento de la extinción del contrato, cabe considerar que la obligación de pago del monto equivalente a la renta (ya no cabe hablar de renta como tal pues el contrato se ha extinguido) sería del cónyuge/ pareja de la parte arrendataria pues ya no existe contrato que es el que determina la condición de arrendatario y la responsabilidad derivada de la permanencia en el inmueble es de su cónyuge/pareja quien conforme al precepto de la LAU que se viene comentando ya asume obligaciones en relación al mismo (incluso la del pago de la renta aún vigente el contrato desde la recepción del requerimiento salvo que la hubiere abonado el arrendatario).

Ello supone que el recurso de apelación se debe estimar en lo que es este motivo que comporta que el inquilino solamente puede ser obligado a pagar las rentas generadas hasta el 29.11.2023, sin ser posible hacer en esta sede de apelación ninguna condena al pago a la Sra. Rosa ya que la sentencia desestima la demanda en lo que es la condena solicitada frente a ella y la parte actora no la ha apelado ni impugnado la sentencia.

“No conviene mezclar churras con merinas”

 

HECHOS

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de mayo de 2008, Se pactó un plazo de duración de 8 años, y una renta de 400 euros mensuales. El plazo fijado en el contrato se superó, sin que ninguna de las partes instase la extinción del arrendamiento.

La arrendadora emitió burofax en fecha 20 de septiembre de 2022, comunicando al arrendatario el vencimiento del contrato, y la extinción de éste a fecha 31 de octubre de 2022.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda, condenando en costas a la demandante. El contrato de arrendamiento estaba en tácita reconducción, y la prórroga legal finalizaba el 1 de mayo de 2023, por lo que la actora no podía pretender una extinción del contrato a fecha 31 de octubre de 2022.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de veintidós de enero de dos mil veintiséis, estima el recurso de apelación de la arrendadora en el único sentido de revocar el pronunciamiento relativo a las costas, que no se imponen a ninguna de las partes.

Considera la Audiencia que en este caso la aplicación de la tácita reconducción de los arts. 1566 y 1581 CC supondría la renovación del contrato entre las partes mes a mes. Si se examina el contrato se aprecia con toda claridad que ambas partes previeron una renta cuantificada con carácter mensual.

Eso sí, una vez admitido que la arrendadora estaba facultada en fecha 20 de septiembre de 2022 para notificar al arrendatario su intención de dar por finalizado el contrato de arrendamiento, y requerirle para desalojar la vivienda y entregar la posesión con efectos a 31 de octubre siguiente, debe entrarse a analizar si el requerimiento enviado era válido y eficaz a tal fin.

En la misma comunicación, la actora notificaba al demandado la actualización de la renta, requiriéndole para el abono de la nueva cuantía a partir de la mensualidad de octubre de 2023, e invitándole incluso a aportar una actualización contradictoria en caso de disconformidad con las operaciones matemáticas o con los porcentajes a aplicar; y, a la vez, le notificaba su voluntad de dar por finalizado el contrato con efectos a 31 de octubre de 2023. Se trata, desde luego, de dos mensajes contradictorios entre sí, que podían llevar a confusión al destinatario.

La AP ya se ha pronunciado en el sentido de que la comunicación dada por el arrendador, en los términos del art. 10 LAU, expresando su voluntad de que no se prorrogue el contrato a su vencimiento, y requiriendo al arrendatario para el desalojo y entrega de la posesión a la fecha de su vencimiento, ha de ser clara, terminante e inequívoca sobre la voluntad del remitente. En este caso, ese requisito no se cumple en la comunicación vertida por la arrendadora, en la medida en que contiene apartados aparentemente contradictorios entre sí. Y, cuando se intenta buscar una interpretación coherente e integradora de todos ellos, pueden darse distintas interpretaciones y significados al conjunto de la carta.

Con independencia de cuál de las posibles interpretaciones sea la más ajustada, la propia existencia de varias posibles interpretaciones ha de ser un argumento suficiente para impedir que prospere la pretensión de la arrendadora.

Si bien la existencia de dudas interpretativas en el documento de 20 de septiembre de 2022 debe suponer la desestimación de la demanda, esas mismas dudas han de suponer también que no se impongan, de modo automático, las costas a la actora.

LPH: Elementos comunes y elementos privativos

 

HECHOS:

Mancomunidad de propietarios constituida por un edificio único, formado por cinco casas que consta de 185 departamentos, destinados a locales comerciales, vivienda u oficinas.

Las sociedades titulares de propiedades colindantes procedieron a la apertura de dos huecos o puertas en el muro divisorio que sirven de comunicación entre ambos, uniendo los dos inmuebles.

La junta de la Mancomunidad expresó la oposición mayoritaria de los asistentes a las obras realizadas, que no cuentan con ningún tipo de autorización de la mancomunidad, y se autorizó expresamente a la junta de gobierno para la interposición de la demanda judicial.

El Juzgado de primera instancia estimó la demanda, consideró acreditada la ilegalidad de las obras realizadas por las demandadas y, en consecuencia, ordenó la reposición del muro y de los elementos comunes.

La Audiencia Provincial estimó la apelación de los copropietarios y dejó sin efecto la sentencia anterior por considerar que el tabique existente entre los dos departamentos, en el que se abrieron los huecos es un elemento privativo o común solo a los dos comuneros colindantes, quienes consintieron la obra, y que esa apertura de los huecos no afecta a la estructura, a la seguridad ni a la configuración del edificio.

El Tribunal Supremo, sentencia de 15 de enero de 2026, estimó el recurso de casación de la mancomunidad, confirmando íntegramente la sentencia de primera instancia.

Considera el Supremo que lo que se ha hecho ha sido convertir una oficina en vivienda, unirla a la vivienda de la casa contigua, y crear con ello una agrupación diferente que supone una modificación del título constitutivo.

Esta actuación se ha realizado sin la autorización de la mancomunidad, y tampoco consta la autorización de las comunidades restringidas de las casas afectadas, pese a que el supuesto de hecho cae de lleno en el ámbito de aplicación del art. 10.3.b) LPH.

.Los argumentos de la Audiencia sobre la concentración de la titularidad de los departamentos en un único dueño tampoco son convincentes, ya que a la fecha de realización de las obras y de la presentación de la demanda uno y otro departamento pertenecían a dos sociedades diferentes, y el hecho de que ambas tuvieran la misma representante legal no significa en modo alguno que los dos inmuebles compartieran una única titularidad, pues es evidente que cada sociedad poseía personalidad jurídica propia.

No compartimos tampoco la valoración jurídica de la sentencia sobre la condición de muro medianero. Está probado que el art. 3 de los estatutos incluye entre los elementos comunes los «muros medianeros», y también que el edificio no comparte medianería con otras edificaciones, por lo que tiene sentido interpretar dicho art. 3, como hizo el juzgado de primera instancia, en el sentido de que los muros medianeros son los que separan las cinco casas que componen el edificio, pues sirven para delimitar los elementos comunes de cada comunidad restringida a los que se refieren los arts. 4 a 8 de los estatutos.

Por otro lado, el que los dos departamentos mantengan sus distintos accesos y acometidas no impide que, una vez agregados, compartan también las instalaciones y servicios comunes a los que se refieren los arts. 5 y 8 de los estatutos, por lo que la supuesta independencia que mantienen los inmuebles no es realmente tal.

 

 

Un insólito contrato de arrendamiento “distinto” de vivienda.

 

HECHOS:

Con fecha 4 de septiembre de 2023, se pacta entre las partes un contrato de arrendamiento. En el encabezamiento se califica el contrato como de "arrendamiento de vivienda". Sin embargo, en la cláusula segunda se habla de "contrato de arrendamiento temporal de vivienda".

En la cláusula primera se hace constar: "La vivienda se encuentra en la actualidad a la venta en una inmobiliaria, lo que el arrendatario conoce y acepta, quedando obligado a dejar libre la vivienda en el plazo de 10 días en el caso de que el propietario ejecute la venta".

Así mismo se estipula: "el arrendamiento se establece por un plazo de 15 días, a contar desde el día 4 de septiembre de 2023”

La sentencia de primera instancia desestima la demanda de desahucio por extinción del plazo pactado por tres razones: 1: Constituye doctrina legal que la nota esencial de los arrendamientos de temporada es la existencia de un plazo concertado en atención, no a la necesidad permanente que el arrendatario tenga de ocupar la vivienda que le sirva de habitual residencia familiar, sino para desarrollar de una manera accidental y en épocas determinadas la vivienda, debiendo entenderse el requisito de la "temporalidad de modo amplio y flexible". 2: El contrato se titula "arrendamiento de vivienda". 3: En la cláusula segunda se hace constar que el interés del arrendatario es "habitar la vivienda en calidad de arrendatario", y la del arrendador "arrendar la vivienda".

La Audiencia Provincial de Cantabria, sentencia de 14 de enero del 2026, estima el recurso de apelación y declara concluido el arriendo y condena al inquilino a dejar libre la vivienda.

Considera la Audiencia que el recurso debe prosperar por las siguientes razones: 1: El plazo de arrendamiento pactado es tan extraordinariamente breve (15 días), que abona la conclusión de que el arrendamiento fue de temporada. 2: Aunque admitiéramos que el arrendatario pensaba hacer un uso de la vivienda equivalente al de un arrendatario ordinario, la brevedad del plazo no puede dejar de ser un elemento fundamental para matizar que el uso no se previó como permanente. 3: Otro dato importante que abona la anterior conclusión es que en el contrato se reconoce que el piso "se encuentra en la actualidad a la venta en una inmobiliaria, lo que el arrendatario conoce y acepta".

Todo lo cual lleva a pensar que el uso de la vivienda que los contratantes pactaron no tenía vocación de permanencia.

Daños al inquilino en una inundación

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda suscrito en 15 de noviembre de 2017 entre el inquilino y el BBVA.

El 8 de agosto de 2020 se registró en la vivienda arrendada una inundación de grandes proporciones a causa de una fuga de agua procedente del piso situado en la planta inmediatamente superior. Ello motivó que el 19 de agosto siguiente la inquilina, mediante correo electrónico, requiriera a la entidad arrendadora a fin de ejecutar urgentemente las obras necesarias para reparar los numerosos desperfectos ocasionados por el agua y la humedad y reestablecer la habitabilidad de la finca.

Como quiera que la arrendadora se ha desentendido de sus obligaciones y no ha otorgado una respuesta adecuada y definitiva durante prácticamente seis meses, la inquilina decidió acometer por su cuenta los trabajos y asumió íntegramente y en exclusiva el coste de tal reparación, que ha ascendido a un total de 41.384,97 euros.

Se interpone demanda contra el BBVA reclamando la cantidad antedicha.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda por entender que habría de responder de los daños la propiedad de la vivienda en la que se originaron las filtraciones y que no se había acreditado que la inquilina hubiera abonado cantidad alguna por las obras ejecutadas en la vivienda arrendada.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 23 de diciembre de dos mil veinticinco estima en parte la demanda y condena a Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A. a abonar a la inquilina la suma de 19.758,09 euros.

Considera la AP que no puede compartirse que la jueza de primera instancia cuestione la legitimación pasiva de BBVA. Es evidente que la causación material de los desperfectos no es imputable a la ahora demandada desde la perspectiva de que no ostenta la condición de propietaria del inmueble sito en la planta inmediatamente superior, pero no se le demanda en su condición de agente productor del daño, sino como arrendadora y obligada, al menos sobre el papel, a asumir la reparación de los deterioros a los que hace referencia el artículo 21.1.

Sin embargo, la eventual responsabilidad de BBVA no puede alcanzar a unos elementos o efectos que, precisamente por no formar parte del ámbito objetivo del arrendamiento -porque eran propiedad, de la misma inquilina-, no pueden incluirse en las previsiones del artículo 21 de la LAU y debe inicialmente excluirse la cuantía de 6.525,97 euros, correspondientes al coste del mobiliario y electrodomésticos deteriorados por el agua.

El derecho de la inquilina a percibir una cantidad queda supeditado a la debida acreditación de que efectivamente la abonó a la persona o empresa que ejecutó la reforma y debe admitirse como razonablemente verosímil -teniendo en consideración también que, según el informe pericial, varias partidas no llegaron a ejecutarse-, que el coste real de los trabajos efectivamente realizados y abonados se pondere precisamente en una cantidad aproximada a la apuntada por el perito, es decir, 19.758,09 euros.

La condena en costas en un juicio de arrendamiento

 

HECHOS:

La parte arrendadora insta demanda de resolución del contrato de arrendamiento de vivienda suscrito con la parte demandada, por precisar la vivienda para que en ella resida su hija, fundamentando su pretensión en el artículo 9 de la LAU.

Los demandados, se opusieron a la demanda interpuesta en su contra y, a su vez, formularon reconvención. En su oposición, alegaron que no se les comunicó la necesidad de la vivienda para el hijo mayor de la actora, por lo que -a su entender- no concurren los requisitos legales exigidos para la resolución contractual.

Asimismo, en la reconvención solicitaron el cumplimiento de la opción de compra de la vivienda pactada en el contrato, así como la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.

El juzgado de primera instancia dicta sentencia acordando: 1: Desestimar la demanda, con imposición de costas a la arrendadora. 2. Estimar la demanda reconvencional en lo que se refiere a otorgar escritura pública de compraventa a favor de la parte demandada sobre la vivienda, sin imposición de costas al ser estimada en parte la demanda reconvencional.

Los inquilinos demandados apelan la sentencia en lo que se refiere exclusivamente a la no imposición de costas en relación con la reconvención, alegando que no solicitaron una indemnización por daños y perjuicios, por lo que la estimación habría sido íntegra y procedería la imposición de costas a la arrendadora.

La Audiencia Provincial de Navarra, sentencia de 10 de diciembre del 2025, desestima la apelación, condenando en costas a los apelantes.

Considera la Audiencia que revisadas las actuaciones y visionado el acto de la audiencia previa, la sentencia de primera instancia debe ser confirmada.

En efecto, en el FD 6º de la demanda reconvencional se solicita "el cumplimiento de la opción de compra, cláusula décimo tercera, del contrato de arrendamiento de 3 de enero de 2019 y los daños y perjuicios que está causando la situación incumplimiento que se determinarán en ejecución de sentencia".

En la audiencia previa se fijó como hecho controvertido la procedencia de dicha indemnización.

Y, la sentencia apelada, en su FD 4º, desestima expresamente dicha pretensión.

Por lo tanto, resulta evidente que la estimación de la demanda reconvencional fue parcial, y no íntegra, por lo que no procede la imposición de costas.

El retracto de inquilino en una ejecución hipotecaria

 

La arrendataria en virtud de contrato de arrendamiento suscrito el 1 de abril de 2013, formula demanda de retracto frente a la sociedad propietaria actual de su vivienda y garaje.

Manifiesta que estando vigente dicho arrendamiento, un banco las adquirió, mediante escritura de compraventa de fincas subastadas el 28 de noviembre de 2014, y que posteriormente, el 5 de abril de 2017, las transmitió a la actual propietaria, sin que ninguna de dichas transmisiones le fuera comunicada en cumplimiento del art. 25 de la LAU.

Que no tuvo conocimiento de la venta con todas sus condiciones esenciales, y en particular del precio, hasta el 28 de junio de 2019.

El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia estimando la demanda.

La Audiencia Provincial estimo en parte el recurso de apelación, “en el único extremo de establecer que la inquilina dispone del plazo máximo de 30 días para la consignación del importe correspondiente para el retracto de las fincas arrendadas”.

El Tribunal Supremo sentencia de 12 de diciembre de 2025, desestima el recurso de la sociedad demandada.

Considera el Supremo que el Tribunal Constitucional no solo ha declarado: (i) la inexistencia de una carga procesal de consignar o caucionar para la admisión de la demanda, salvo que la imponga la ley o el contrato; y (ii) la naturaleza sustantiva del reembolso del precio y de los gastos; (iii) sino que también ha dicho que dicho reembolso como requisito sustantivo para el ejercicio del retracto, opera “una vez obtenida sentencia estimatoria”.

La tesis de la recurrente ignora esta tercera declaración y presupone, en contra de lo afirmado por el Tribunal Constitucional, que la consignación o caución debe haberse efectuado antes de obtener sentencia estimatoria. Esta premisa es incorrecta, y de ella depende por completo el fundamento del motivo.

Así mismo ni el art. 25.7 LAU -en la redacción cronológicamente aplicable- ni la doctrina de esta Sala excluyen el ejercicio del derecho de retracto por el arrendatario en los supuestos de venta en globo o transmisión de carteras inmobiliarias.

Como hemos afirmado, la «venta conjunta» no puede operar como una simulación dirigida a eludir los derechos de adquisición preferente (STS 17/06/2025).

Para apreciar la excepción del art. 25.7 LAU es necesario verificar que concurren los supuestos de «venta conjunta» que el precepto contempla: (i) que el objeto de la transmisión comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias del transmitente en el edificio; o (ii) que se enajenen conjuntamente todos los pisos y locales del inmueble, aunque pertenezcan a distintos propietarios. Solo en estos casos procede excluir el tanteo y el retracto (STS 21/04/2025).

Al no concurrir esta excepción, rigen los párrafos anteriores del precepto y, por tanto, son aplicables las reglas generales del retracto.

COVID-19: La cláusula rebus sic stantibus en el arrendamiento de un bar

 

HECHOS:

El arrendatario de un local de negocio dedicado a bar, solicita la reducción del alquiler que viene pagando en un 30%, durante las restricciones acordadas por el gobierno en la pandemia, por aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

El juzgado de primera instancia estimó parcialmente la demanda y modificó el contrato de arrendamiento de local suscrito entre las partes el 1 de febrero de 2019 y redujo la renta pactada en un 30%, con carácter retroactivo a abril de 2020 y hasta que cesen las restricciones acordadas.

La Audiencia Provincial estima la apelación del casero y deja sin efecto la anterior sentencia.

El Tribunal Supremo, sentencia de 18 de diciembre de 2025, desestima el recurso de casación del inquilino.

Considera el Supremo que la cuestión controvertida es si, partiendo de la existencia de una alteración de las circunstancias que tuvieron en cuenta las partes al contratar como consecuencia del covid-19, la aplicación de la doctrina de la denominada cláusula rebus sic stantibus debe llevar en este caso a la reducción de la renta arrendaticia.

Según la doctrina jurisprudencial de la rebus sic stantibus, la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato. Y por supuesto, es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes. Es condición necesaria para la aplicación de la regla "rebus" la imprevisibilidad del cambio de circunstancias. (STS 6/03/2020).

En el caso que tenemos que juzgar, el razonamiento de la sentencia recurrida no desconoce los efectos extraordinarios derivados de la pandemia y sus consecuencias sociales y económicas en todos los sectores, y en concreto en el sector de la hostelería. También reconoce el impacto que las restricciones sobre horarios, aforos y movilidad que se aprobaron por las autoridades sanitarias tuvieron en la economía de los contratos.

Pero, partiendo del principio de congruencia con lo pedido por el demandante ahora recurrente, que lo que ha solicitado es una reducción de la renta en atención al descenso de volumen de negocio, la sentencia ha descartado la aplicación al caso de la doctrina rebus por entender que el actor no ha probado la concurrencia de las circunstancias exigibles para ello. En especial, por no haber acreditado el perjuicio económico sufrido como consecuencia de la pandemia y de las restricciones imperativamente impuestas por las autoridades sanitarias.

En consecuencia, el recurso de casación se desestima. Si partimos de la ausencia de prueba sobre la concurrencia de los datos económicos que permitirían valorar si en el caso concreto concurrían los presupuestos para la aplicación de la cláusula, la mera reiteración de la invocación genérica de las consecuencias que tuvo la pandemia en el sector de la hostelería no puede justificar la estimación de las pretensiones del recurrente.

La duración de la tácita reconducción en un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de septiembre de 2014, con una duración de un año, prorrogable a cinco.

El 4 de octubre de 2022 se comunica al inquilino que el contrato se encontraba en tácita reconducción y finalizaría el 30 de noviembre de 2022.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda de resolución del arriendo por considerar que el arrendador, que había notificado como fin del contrato el 30 de noviembre de 2022, con fecha 1 de diciembre de 2022, envió al inquilino un nuevo burofax pero que, llegado el vencimiento pretendido de contrario, el demandante siguió consintiendo tanto la ocupación de la vivienda arrendada, como el pago de las rentas, hasta el día en que interpone la demanda (abril de 2023). Por ello, considera que en virtud del artículo1.566 del Código Civil, si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por lo que, habiéndose fijado en este caso la duración del arrendamiento en un año, debe entenderse que existe tácita reconducción por un año más, extinguiéndose el contrato en fecha 29 de agosto de 2024.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 13 de noviembre de 2025, no comparte ese criterio y estimando el recurso de apelación del arrendador declara resuelto el contrato de arrendamiento.

Considera la AP que el en presente supuesto la cuestión objeto de debate se circunscribe a si la tácita reconducción debe ser anual o mensual.

Conforme al art. 1581 del Código Civil en el supuesto analizado el contrato entró en la tácita reconducción del artículo 1.566 del Código Civil, por meses, al estar fijada la renta por meses conforme a la cláusula tercera en la que claramente se indica que "la renta mensual será de 800 euros".

De forma que la tácita reconducción operaba por plazos mensuales, pues la renta estaba fijada en una cantidad mensual (800 euros), de modo que se iba renovando mes a mes, del 1 a 31 de cada mes.

Consta remitido burofax al domicilio arrendado, entregado el día 4 de octubre de 2022 indicando al arrendatario que el contrato finalizaba el día 30 de noviembre de 2022.

Consecuencia de lo dicho es que el requerimiento de 4 de octubre de 2022 evitó que la tácita reconducción operara de nuevo, debiendo recordar que, para evitar la tácita reconducción, el único requisito que establece el artículo 1.566 del Código Civil es que el arrendatario permanezca en el uso de la finca el arrendatario más de quince días sin expresión de voluntad en contra del arrendador. Pero esa manifestación en contra basta con expresarla antes de que transcurra ese plazo de quince días, lo que se hizo en este caso.

Finalmente, debemos recordar que el Tribunal Supremo ha declarado de forma reiterada que el cobro de rentas después del requerimiento no implica consentimiento a la renovación del contrato ni supone que entre en juego la tácita reconducción.

La reparación de daños en el inmueble arrendado

 

HECHOS:

La sociedad arrendadora de un local es condenada a pagar 43.267,18 € a la sociedad arrendataria en concepto de devolución de la fianza en un arrendamiento de local de negocio terminado.

Se recurre la sentencia invocando error en la valoración de la prueba, así como en cuanto al momento de comprobación del estado del local; valoración de la prueba ilógica o absurda.

La Audiencia Provincial de Murcia, sentencia de 21 de octubre 2025, desestima la apelación.

Considera la Audiencia que la devolución de la cosa arrendada en el mismo estado en que se entregó no significa que deba entregarse en perfecto estado. Pues no puede exigirse al arrendatario que repare aquellos menoscabos que se hayan producido por el uso ordinario o por causa inevitable.

Pero, además, en este caso, debe tenerse en cuenta que la entrega de la posesión al arrendador tuvo lugar el día 21 de diciembre de 2021 y en ella se firmó un acta por la arrendataria y por la persona que acudió en nombre de la parte arrendadora, el cual no ha sido propuesto como testigo por ninguna de las partes, él fue la persona que firmó el documento donde se recoge que no existen disconformidades.  Así como que la posterior visita de inspección se hizo 14 de enero de 2022.

La valoración conjunta de la prueba lleva a esta Sala a concluir que no pueden tenerse por acreditados los daños evidentes y que exceden del uso ordinario sean imputables al arrendatario. Lo mismo respecto a los desperfectos que se encuentran en el muelle de carga. Ya que, al ser todos ellos elementos claramente visibles, de existir al tiempo de la entrega de la posesión, el arrendador no debería haber utilizado la expresión sin disconformidad. De este documento junto a la testifical , unido al transcurso de veinticuatro días, nos llevan a no tener por acreditada la existencia de nexo causal entre los daños y el comportamiento del arrendatario. Pues, como señala la juzgadora de primera instancia, dado el tiempo transcurrido entre la entrega de la posesión y la visita del perito, pueden achacarse a terceros esos daños, pues se trata de daños que tanto porque han sido negados por el testigo como porque se trata de desperfectos evidentes y que debieron ponerse de manifiesto bien al tiempo de la entrega de la posesión o al menos en una fecha muy próxima a este acto. Reiterando una vez más que dada su visibilidad no resulta compatible con la declaración documentada: sin disconformidades.

En el informe pericial se declara que es necesario sanear y repintar todas las paredes interiores de todo el edificio, se trata de un deterioro imputable al uso ordinario del inmueble y por tanto su reparación no es exigible al arrendatario.

Por último, llegados a este punto, procede analizar si el deterioro de la fachada debido a la colocación, y su posterior retirada, de carteles y rótulos pueden considerarse como un uso ordinario o excede del mismo. resulta que es normal que los locales comerciales precisen la instalación de elementos externos que los identifiquen y atraigan a los clientes. Ahora bien, su uso no debe dañar o exceder de lo tolerable. En este caso no se dice que afecte a la estructura o seguridad del edificio. De manera que cabe exigir al arrendatario que lo retire correctamente pero no que pinte completamente la fachada, eso resulta excesivo. A la vista de presupuesto que se contiene en la pericial no puede desglosarse el concepto retirada de anclajes de la reparación de fachada por lo que no podemos compensarlo.

La tácita reconducción en los arrendamientos de vivienda

 

La sentencia de la Audiencia Provincial de Navarra, de fecha 26 de noviembre del 2025, ofrece un interesante examen acerca de la tácita reconducción en un arrendamiento de vivienda.

Recuerda en primer lugar, que conforme a su propia sentencia de 20 de febrero de 2023:

La tácita reconducción a que se refiere el art. 1.566 CC, da lugar en realidad a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes; consentimiento que se entiende producido por la permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa arrendada por el término de quince días una vez finalizada la vigencia temporal del contrato, y ello con la aquiescencia del arrendador que deja pasar dicho plazo desde la extinción sin requerir al arrendatario a fin de que proceda a la devolución de la posesión del inmueble. Se entiende que el citado art. 1.566 CC, da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento ("si al terminar el contrato",dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no ha de coincidir -salvo casos especiales- con el inicialmente previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito. De lo dispuesto por el art. 1.581 CC, al que se remite a estos efectos el 1566, se desprende la duración a que ha de referirse la "reconducción", pues este artículo, para el caso en que no se fije duración al arrendamiento, acude al criterio lógico de la fijación de la renta ("se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario").

Y no pude aplicarse un régimen de la tácita reconducción de la LAU, porque no lo tiene.

Es lo cierto que la STS 530/2018, de 26 de septiembre fijó la buena doctrina de que el plazo del nuevo contrato que surge por tácita reconducción lo es por años al establecerse en el contrato una renta anual, si bien el pago de la misma se articule por meses anticipados.

A diferencia de lo que sucede con la prórroga legal del art. 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la figura de la tácita reconducción no exige plazo de preaviso alguno a fin de poner en conocimiento el arrendador su voluntad de no renovar, por lo que no es exigible la comunicación con un plazo de preaviso determinado sino, simplemente, que el arrendador comunique su voluntad de dar por finalizado el contrato antes del transcurso de los quince primeros días tras finalizar el contrato.

En definitiva:

1. No hay plazo para preavisar el fin del contrato de arrendamiento, según lo pactado, y después de cumplido el plazo máximo de prórroga forzosa a voluntad del arrendatario.
2. La comunicación del arrendador al arrendatario es necesaria para que no se produzca la tácita reconducción de art. 1.566 CC.
3. No viene legalmente dispuesta ninguna forma especial para efectuar esta notificación, así que no se requiere que sea fehaciente

LPH La duración del contrato de mantenimiento de ascensores

 

HECHOS:

La comunidad de propietarios en fecha 19 de febrero de 2013 suscribe un contrato de mantenimiento del ascensor con la empresa Thyssenkrupp, con una duración de dos años y prórroga del contrato por períodos iguales, salvo indicación en contra con un preaviso de 60 días.

Se pacta así mismo, en caso de rescisión unilateral e injustificada del contrato, una indemnización del importe del 50% de las mensualidades que se hubieran debido abonar hasta la fecha de finalización de este contrato, o de su prórroga en vigor.

El 6 de junio de 2017, durante la vigencia de la segunda prórroga, la comunidad de propietarios comunicó a Thyssenkrupp la denuncia del contrato de mantenimiento de todos los ascensores de la finca.

El 30 de noviembre de 2017 Thyssenkrupp interpuso la demanda contra la comunidad de propietarios, en la que solicitaba que se condenara a ésta al pago de 11.472,82 €.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial estima el recurso, por lo que revoca la sentencia del juzgado, con la consiguiente estimación de la demanda.

El Tribunal Supremo, sentencia de 27 de noviembre de 2025, estima el recurso de casación de la comunidad y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera el Supremo que la inclusión de una cláusula penal para el caso de denuncia unilateral del contrato no es per se abusiva. Sin embargo, esta abusividad sí puede predicarse por el establecimiento de un parámetro para la determinación del importe de la penalidad que resulte «desproporcionado», por tratarse de una «indemnización que no se corresponda con los daños efectivamente causados.

En el presente caso, la cláusula penal se cifra en «una cantidad ascendente al 50 % del importe correspondiente a las mensualidades que se hubieran debido abonar hasta la fecha de finalización de este contrato, o de su prórroga en vigor»

La cuestión estriba en determinar la desproporción (o la falta de correspondencia) que conlleva dicha cláusula penal, porque su contenido excede la función indemnizatoria, para considerarse disuasorio o incluso intimidatorio, ya que no es meramente estimativo. A este respecto, merece subrayarse que la propia cláusula causaliza esta cuantía como «el pago en concepto de indemnización por los perjuicios ocasionados»

En el presente caso, en principio, valdría una fijación apriorística de la indemnización y de la penalidad. Ahora bien, los términos en que se formula la cláusula (el «50 % del importe correspondiente a las mensualidades que se hubieran debido abonar hasta la fecha de finalización de este contrato, o de su prórroga en vigor») hacen que, prima facie, la cuantía resulte desproporcionada.

La cláusula penal tiene por finalidad prefijar la indemnización de los daños y perjuicios, sin necesidad de que el predisponente pruebe (en caso de que el consumidor o usuario se oponga) que, efectivamente, los daños y perjuicios ascienden a esa cuantía. Sin embargo, la cuestión es que cuando, a primera vista, la cláusula se muestra como desproporcionada, es preciso que el predisponente justifique, no tanto que los daños y perjuicios reclamados son los efectivamente causados (porque puede incluirse un cierto componente disuasorio), sino que no existe esa desproporción aparente.

El problema que plantea esta cláusula es que la cuantía resulta, a primera vista, desproporcionada (el 50 % de las cantidades pendientes hasta la finalización del contrato o de su prórroga), y el predisponente no ha justificado mínimamente que no exista esa desproporción que se aprecia prima facie.

LPH: La propiedad de la terraza existente en la cubierta del edificio

 

 

La Comunidad de propietarios acuerda requerir a una propietaria para que los inquilinos que residen en su vivienda despejasen la terraza existente en la cubierta del edificio y retiraran los enseres (mobiliario de exterior y plantas, básicamente) que se encontraban en la misma, por no estar permitida la ocupación permanente o temporal de dicha terraza, que tiene la condición de elemento común.

La propietaria impugnó el acuerdo en cuestión y acumuló a la acción de impugnación una acción declarativa del dominio sobre una parte de la terraza de cubierta de 34,49 m2, con acceso directo desde la vivienda.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial estima en parte la apelación y considera que la terraza, a diferencia de la cubierta en sí, era un elemento común por destino susceptible de desafectación, y declara como hecho probado que una parte de la terraza, se utiliza de manera exclusiva por la parte demandante desde la adquisición de la vivienda.

Respecto de la acción declarativa acumulada a la de impugnación del acuerdo, la Audiencia concluyó que concurrían los requisitos tanto de la usucapión ordinaria como de la extraordinaria, lo que le llevó a estimar parcialmente la demanda, tanto en la impugnación del acuerdo de la junta relativo a los 34,49 m2 de tendedero terraza como en la acción declarativa del dominio ejercitada sobre esa superficie. Desestima la acción de impugnación del acuerdo comunitario en lo que afectaba al exceso del espacio ocupado.

El Tribunal Supremo, sentencia de 17 de noviembre de 2025, desestima el recurso de casación de la Comunidad y confirma la sentencia de la AP.

Considera el Supremo que la recurrente se aparta de la base fáctica de la sentencia a lo largo de todo el planteamiento del recurso, hasta en cinco ocasiones que detalla.

Además, el recurso hace supuesto de la cuestión 

(i) al dar por sentado que la terraza del edificio es un elemento común por naturaleza que no puede ser objeto de usucapión, contraviniendo la afirmación de la sentencia recurrida, que diferencia la cubierta del edificio como elemento común por naturaleza, de la terraza como tal, que es un elemento común por destino; 

(ii) al obviar que por la configuración del espacio controvertido solo los propietarios de la vivienda podían acceder a esa zona que utilizaron de forma exclusiva desde al menos desde el año 1974; 

(iii) y también al negar la buena fe de la demandante, pese a que adquirió la vivienda con la descripción que incluía el tendedero de 34,49 m2 en el espacio de la terraza, que al igual que los anteriores propietarios ha utilizado ese espacio con carácter privativo en la creencia de que integraba la propiedad del inmueble conforme a lo consignado en las escrituras de compraventa inscritas en el Registro de la Propiedad desde 1974.

 

El pago del IBI y la tasa de basuras por el inquilino

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de 19 de noviembre de 2020 en el que se especificaba que en el precio del alquiler no estaban comprendidos los consumos por suministros con los que contaba la finca, tales como agua, electricidad, teléfono, así como aquellos susceptibles de individualización, los que serían en todo caso de cuenta y cargo del arrendatario. En el tercer párrafo de la misma cláusula se decía expresamente: Los gastos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, Comunidad de Propietarios y tasas de basuras, serán de cuenta de los arrendatarios.

Los arrendatarios abonaron el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y las tasas de basura correspondientes al año 2021 y dejaron de abonar las cantidades en el año 2022. Los arrendatarios fueron requeridos de pago por la arrendadora, pero se opusieron manifestando que la cláusula que les imputaba el pago del IBI y de la tasa de basuras era nula porque el contrato no especificaba cuál era su importe.

El Juzgado de primera instancia desestimó la demanda de desahucio por falta de pago del IBI y de la tasa de recogida de basuras del año 2022.

La Audiencia Provincial estimó el recurso del arrendador declaró resuelto el contrato de arrendamiento y la procedencia del desahucio por falta de pago del IBI y de las tasas de basuras.

El Tribunal Supremo, sentencia de 17 de noviembre de 2025, desestima el recurso de casación del inquilino y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que la mención que se contiene a los tributos en el primer párrafo del art. 20.1 LAU debe entenderse referida únicamente a los tributos «no susceptibles de individualización» que recaigan sobre el edificio en su totalidad y cuyo pago corresponda al titular del edificio, es decir, al único propietario del edificio o a los copropietarios cuando se trate de un edificio sometido al régimen de copropiedad ordinaria o al régimen de propiedad horizontal.

Por el contrario, cuando se trata de «tributos» que están individualizados para cada una de las viviendas, no nos encontramos ante el supuesto al que se refiere el primer párrafo del art. 20.1 LAU. En consecuencia, no son de aplicación las exigencias que se establecen en el párrafo cuarto de este mismo art. 20.1 y no es preciso «determinar el importe anual» a la fecha del contrato, exigencia que, por lo demás, literalmente, solo se establece para los «gastos».

Por lo que se refiere a la tasa por los servicios de recogida de residuos, el sujeto pasivo es quien resulte beneficiado por el servicio, conforme a lo dispuesto en los arts. 20.4.s) y 23.1.b) del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Si bien, para las tasas establecidas por razón de servicios o actividades que beneficien o afecten a los ocupantes de viviendas o locales, el art. 23.2.a) del mismo Real Decreto Legislativo atribuye la condición de sustituto del contribuyente a «los propietarios de dichos inmuebles, quienes podrán repercutir, en su caso, las cuotas sobre los respectivos beneficiarios».

En el caso que juzgamos, en el contrato se previó de manera expresa que los arrendatarios asumían el pago del IBI y de las tasas de basuras, y así lo hicieron el primer año, pagando las cantidades correspondientes a tales conceptos. Tal pacto es válido y, puesto que, de acuerdo con los hechos acreditados por la sentencia recurrida a la vista de los recibos aportados por la actora, los importes anuales se encuentran individualizados para la vivienda arrendada, no era preciso para su exigibilidad que en el contrato se determinara el importe anual a la fecha del contrato.

 

Utilización de local de negocio como vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de local comercial, de fecha 23 de mayo de 2023, por una duración de cinco años, y para el destino de almacén tal y como figura en el expositivo II del contrato.

En dicho contrato se pacta lo siguiente: Uso, conservación y reparación El Arrendatario se obliga: A destinar la Finca exclusivamente para el desarrollo de la actividad pactada, no pudiendo destinarlas a uso o actividad distinta de la pactada, si no media autorización previa, expresa y por escrito del ARRENDADOR.

El arrendador, en marzo de 2024 recibió una llamada telefónica de Policía Municipal de Pamplona, comunicándole que el local de su propiedad estaba siendo utilizado como vivienda. Fue entonces cuando se enteró de que arrendatario utilizaba el local como vivienda, subarrendándola a terceras personas.

Como consecuencia de tales hechos interpuso demanda para que se declare resuelto el contrato de arrendamiento.

El Juzgado de primera instancia declaró resuelto el contrato.

La Audiencia Provincial de Navarra, sentencia de 11 de noviembre del 2025, desestima el recurso del inquilino y confirma la sentencia de instancia, ante la falta de consistencia de los argumentos esgrimidos en el mismo.

Considera la Audiencia que ha quedado acreditado que en el contrato suscrito por las partes en fecha 23 de mayo de 2023 se acordó ceder en arrendamiento para destinarlo a uso como almacén del local sito en Pamplona pactándose expresamente en la CLAUSULA NOVENA que el arrendatario no podrá realizar obras en la Finca si no media autorización expresa y por escrito del arrendador.

También en la CLAUSULA DECIMA se pactó que Arrendatario se obliga destinar la finca exclusivamente para el desarrollo de la actividad pactada, no pudiendo destinarlas a uso o actividad distinta de la pactada, si no media autorización previa, expresa y por escrito del ARRENDADOR.

Ha quedado acreditado a través de la prueba documental aportada y más concretamente en el expediente abierto por el Ayuntamiento de Pamplona no solo que el local se está destinado a uso como vivienda, sino también que el demandado ha subarrendado el uso del mismo a terceras personas.

Alegándose por la demandada como único motivo de oposición a la demanda que ha presentado proyecto de reforma del local, no consta en las actuaciones prueba alguna de que el propietario haya autorizado la realización de dichas obras y mucho menos cuando con las mismas se pretende modificar el uso del objeto de arrendamiento de almacén a vivienda. Por otra parte, carece de relevancia en la resolución del presente recurso el alcance de las obras a realizar, cuando ha quedado acreditada la voluntad del arrendatario de modificar el destino del local la desestimación del recurso interpuesto y la ratificación de la sentencia dictada.