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martes, 20 de julio de 2021

Los requisitos para la denegación de prórroga/renovación al inquilino.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda suscrito en 20 de octubre de 2016, siendo su duración pactada de un año desde el 1 de octubre del citado año.

Con fecha 12 de abril de 2018, mediante burofax se comunica al arrendatario el propósito de que el contrato quedase extinguido el 30 de septiembre de 2019.

Llegada dicha fecha, sin que el inquilino abandone la vivienda, el arrendador ejerce la acción de desahucio por terminación del plazo pactado.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda, por considerar que no se había hecho correctamente la denegación de prórroga y, consecuentemente, el arrendamiento estaba en la prórroga legal del cuarto año.

La Audiencia Provincial de Ciudad Real, sentencia de diecisiete de mayo de dos mil veintiuno, estima el recurso de apelación del arrendador y declara resuelto el contrato de arrendamiento de vivienda, condenando al inquilino a dejar libre y expedita la misma.

Considera la Audiencia que una cosa es que debe notificar quien sea parte en el contrato (arrendador o arrendatario) a la otra parte y otra bien diferente que ello no puede conducir a una interpretación restrictiva y exigir que solamente puedan hacerlo ellos personalmente. Nada obsta a que la comunicación la remita el representante legal o voluntario de una de las partes, como pueden ser los administradores, gestores o abogados que actúen como mandatarios.

Que, aunque en el contrato son dos las personas que figuran como arrendatario, un hombre y una mujer, ambos conforman la otra parte del contrato y la notificación se realiza al que figura en primer lugar, en el domicilio señalado a efectos de notificaciones, que tal y como se expuso es la vivienda arrendada, sin que sea preciso la notificación individualizada a cada uno de los arrendatarios cuando el objeto arrendado es un todo bastando con la materializada a uno de ellos.

Que tampoco tiene cabida el impedimento de que la notificación fue extemporánea, pues tal y como avanzamos anteriormente al reseñar las exigencias del precepto, la ley tan solo impone un plazo mínimo de anticipación (un mes), que se ha cumplido, pero sin que ello impida que se pueda realizar con una antelación muy superior cuando consta la voluntad inequívoca de extinguir el contrato a su finalización como aquí sucede y sin que quepa confundir la misma con la comunicación a que alude el art. 9 de la LAU, como lo hace el juzgador a quo, pues dicha prerrogativa tan solo la ostenta el arrendatario y a los fines de manifestar su voluntad de no renovarlo.

Las obligaciones del mediador inmobiliario.

 

HECHOS:

Dos personas, consumidores extranjeros, compradores respectivos de dos viviendas, demandan a una sociedad limitada como prestadora de servicios inmobiliarios y asesoramiento integral, por incumplimiento de contrato, con base en la negligencia de la inmobiliaria demandada al no informarles sobre las cargas hipotecarias de los inmuebles adquiridos.

Solicitan la condena al abono de las cantidades necesarias para la cancelación de las hipotecas y subsidiariamente, si los compradores demandantes perdieran la titularidad de los inmuebles por la ejecución hipotecaria que les afecta, la condena al pago de perjuicios.

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda, por considerar que no había una relación contractual entre los demandantes y la mercantil demandada.

La sentencia de segunda instancia estimó el recurso de apelación de los demandantes y estimó la demanda, por considerar que la agencia inmobiliaria ha incurrido en una negligencia inexcusable al no cumplir sus obligaciones de asesoramiento a los compradores cuando actuaba en funciones de agente de la propiedad inmobiliaria y condena a la agencia inmobiliaria.

El Tribunal Supremo, sentencia de 28 de junio de 2021, desestima el recurso de casación de la inmobiliaria y la condena a pagar las cantidades que sean necesarias para la cancelación de las cargas hipotecarias existentes sobre las fincas y subsidiariamente, si como consecuencia de la ejecución de la carga hipotecaria los demandantes perdiesen la titularidad del inmueble, a que indemnice a uno de los compradores con  133.392,26 euros y al otro con 132.030 euros, más intereses legales desde la presentación de la demanda, que serán incrementados en dos puntos desde la fecha de la presente resolución.

Considera el Supremo que entre compradores e inmobiliaria concurre una relación contractual tendente al asesoramiento integral en la compra de vivienda en España generadora de derechos y obligaciones; contrato que es diferente del contrato de mediación entre vendedora y compradora, por lo que no se infringe el art. 1257 del C. Civil, cuando se demanda a la inmobiliaria.

Que siendo cierto que la hipoteca se concertó con posterioridad al documento privado de compraventa, esta sala debe declarar que en el contrato de compraventa se pactó que el último pago se efectuaría al otorgamiento de la escritura de compraventa, y sin embargo la demandada posibilitó que los compradores hicieran el pago antes del otorgamiento de la escritura. Ese pago se realizó cuando la hipoteca ya estaba constituida, y dicho desembolso no se habría efectuado de haberse conocido la carga hipotecaria, de lo que debieron ser advertidos por la demandada (en cuanto asesora). En suma, la demandada infringió el art. 1091 del C. Civil, al incumplir su deber de información, y al posibilitar que se adquiriesen bienes hipotecados sin informar a sus representados o bien facilitando pagos directos al promotor, cuando la finca había sido hipotecada por este, sin consentimiento del comprador.

Que la sala de apelación ha efectuado una acertada interpretación de los pactos entre las partes, en cuanto la demandada incumplió sus obligaciones de asesoramiento, posibilitando que los compradores desconociesen las cargas hipotecarias que pesaban sobre las vivienda adquiridas, que se encuentran sometidas a procesos de ejecución hipotecaria, frustrando la confianza que los demandados (súbditos británicos) habían puesto en sus representantes para poder desenvolverse en un mercado inmobiliario ajeno, del que desconocían hasta el idioma.

En suma, los demandados depositaron su confianza, en la parte demandada, en base a un sistema de acompañamiento integral. Así como asesoramiento cualificado, con gestión de sus desplazamientos desde Reino Unido, hospedajes en España, interpretación de lengua, elección de inmueble del elenco ofrecido y, sin embargo, la demandada no veló por los intereses de la parte demandada, como se había comprometido contractualmente.

lunes, 12 de julio de 2021

La devolución de la fianza y la imputación de desperfectos al inquilino.

 HECHOS:

La sentencia del juzgado de primera instancia estima  la demanda del inquilino, condenando al casero a devolver íntegramente la fianza del arrendamiento, por importe de 2.500 euros, con sus intereses legales desde el día 1 de junio de 2018, por entender que los daños reclamados por el casero son menoscabos que se producen por el simple uso de la vivienda, máxime cuando éste ha durado cinco años

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de siete de mayo de dos mil veintiuno, desestima la apelación del casero y confirma la anterior sentencia.

La sentencia de la Audiencia enumera los gastos reclamados y su valoración, resolviendo que no puede considerarse su compensación contra la fianza:

- Arañazos y manchas en el suelo de parquet de toda la vivienda (1.440 euros)

- Instalación de cableados en el techo, colocación de adhesivos en paramentos, taladros en varios paramentos y manchas afectando a la pintura del techo y paramentos en varias estancias de la vivienda (820 euros).

- Avería en el aparato de aire acondicionado (220 euros)

- Rotura del canto de cajonera en armario empotrado (40 euros)

- Pegado de espejo y apliques al paramento de un baño (80 euros)

- Daños en tapa de inodoro (40 euros)

- Colocación de adhesivos en puerta de paso (80 euros)

 - Daños en cerradura de puerta de salida al patio (80 euros)

- Daños por descuadres y modificación o retirada de accesorios en vestidor (120 euros)

- Daños en tarima laminada de la cocina (675 euros)

- Manchas en papel pegado en cocina (360 euros)

- Rotura de la estructura de un cenador (120 euros)

 - Rotura de la lona del cenador (350 euros)

- Rotura de la caseta decorativa para ocultar cuadro de maniobras del riego automático (100 euros)

- Rotura de un interruptor (40 euros)

- Daños en una arizónica y en una jardinera (80 euros).

No merecen la consideración de desperfectos la realización de cableados o taladros para las instalaciones que los inquilinos efectúen en la vivienda, o la colocación de adhesivos o espejos y apliques de baño. El objeto del arrendamiento es vivienda sin muebles y a la instalación de los propios de los arrendatarios y sus elementos decorativos es consustancial la colocación de elementos de fijación o conexión.

En cuanto a las manchas o pequeñas roturas en elementos interiores se consideran consecuencia del uso ordinario de un arriendo que ha durado casi 5 años, siendo los elementos exteriores como el cenador más sensibles a los agentes atmosféricos y al desgaste, por lo que no se imputa su daño a la acción negligente de los arrendatarios.

 Las partidas cuyo daño no se reputan probadas, bien por no constar el estado anterior, bien por no haberse acreditado el gasto de reparación, son las de daños en parquet, avería del aire acondicionado y modificación de un vestidor.

lunes, 5 de julio de 2021

La rebeldía del inquilino en un pleito de desahucio.

 

HECHOS:

El arrendador demanda al inquilino, solicitando la extinción del arriendo por expiración del término contractual a cuya pretensión se acumula la reclamación de rentas y tasa de basuras.

Se notifica al juzgado que la demandada había abandonado la vivienda, recuperando las llaves y la posesión de la vivienda, así como la falta de pago de la renta desde julio a noviembre de 2017. La demandada fue declarada en rebeldía procesal.

El Juzgado dicta sentencia en la estima parcialmente la demanda, declarando resuelto el contrato y condenando al desalojo, pero la desestima "respecto a las cantidades debidas en concepto de rentas y cantidades asimiladas", pues "no consta ningún tipo de prueba que acredite el impago de la renta, ni de otras cantidades asimiladas, por lo que esta acción debe desestimarse." (sic), sin declaración sobre las costas.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 7 de mayo de 2021, estima el recurso de apelación del arrendador y revoca parcialmente la demanda y condena a la inquilina a pagar las cantidades reclamadas y las costas de ambas instancias.

Considera la Audiencia que es al deudor a quien corresponde la alegación de la prueba del pago (como hecho extintivo) o de cualquier otro hecho que la impida, excluya o extinga. Así, en el supuesto de autos, al arrendador demandante les basta con probar la existencia del contrato de arrendamiento en vigor al tiempo de devengarse las rentas que se reclaman (de donde resulta la obligación del arrendatario del pago de la correspondiente renta mensual) y su importe de la renta, debiendo el arrendatario demandado alegar y probar los hechos de los que se derive la extinción de la deuda.

Que la carga de la prueba del pago debe atribuirse al demandado arrendatario, que es quien se encuentra con la disponibilidad y facilidad probatoria en tanto que está en posesión de los recibos o de las acreditaciones del pago o de los reflejos contables o bancarios del mismo, siquiera, como mínimo, de las extracciones de efectivo, el artículo 217 de la LEC establece que incumbe la carga de la prueba de los hechos constitutivos de la demanda al actor y la de los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes al demandado; de modo que, probada la existencia de una obligación, es al deudor a quien corresponde la prueba del pago (como hecho extintivo). En definitiva, es a la parte demandada a quien corresponde probar las rentas satisfechas por la misma, a través de cualquier medio a su alcance que justifique el pago o consignación y, no lo ha hecho.

Que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que, atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia incluso de la fecha de la declaración judicial resolviendo el contrato,  por ser el pago la simple consecuencia de la posesión. En el mismo sentido, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de "devolver" la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, sin que baste con el mero desalojo, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves.

lunes, 28 de junio de 2021

Propiedad Horizontal. Las costas judiciales en pleito contra la Comunidad.

 

HECHOS

Un copropietario demanda a la Comunidad solicitando se declaren nulos los acuerdos tomados en una Junta extraordinaria celebrada.

El Juzgado de Primera Instancia desestima la demanda y condena en costas al copropietario demandante.

La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación del copropietario, imponiendo a la parte apelante las costas del recurso.

El Tribunal Supremo, sentencia de 31 de mayo de 2021, estima en parte el recurso de casación de dicho copropietario, en el único sentido de que no procede imputar al demandante el pago de los gastos procesales de la comunidad en su litigio con dicho copropietario, y declarar que no procede la condena en costas en ninguna de las instancias.

Invoca el Supremo su sentencia de 23 mayo 1990, cuando señala que: "si ciertamente son a cargo de todos los integrantes de la Comunidad de Propietarios, conforme a las respectivas cuotas de todos los que la integran, los gastos judiciales que se produzcan en litigios con terceros, o sea con quienes no vengan integrados en la Comunidad correspondiente, no sucede lo mismo cuando, como en el presente caso ocurre, provengan de actividad judicial producida en que la razón corresponda a los miembros de la comunidad demandantes o demandados, puesto que en tal caso no puede hacerse recaer sobre éstos los que tienen su causa generadora en la actitud procesal que se estimó judicialmente inadecuada pues lo contrario tanto supondría hacer recaer, de forma improcedente, las consecuencias económicas de reclamación u oposición estimada inadecuada sobre aquellos cuyo derecho es reconocido, sin generar por tanto beneficio para la Comunidad la reclamación de oposición formulada por ésta, creando con ello una situación fáctica, con la consiguiente proyección jurídica, que hace que, a tal fin, el propietario partícipe que ha obtenido resolución favorable tenga la consideración de tercero en relación a la tan citada Comunidad".

Asimismo la sentencia de 26 de marzo de 2012:  "Si a todo lo anterior se une que la sentencia de esta Sala de 24 de junio de 2011 declaró como doctrina jurisprudencial que "cuando la comunidad de propietarios se enfrenta judicialmente contra alguno de sus miembros, los desembolsos impuestos por la situación litigiosa no son gastos generales en relación a esta pero sí respecto del resto de los integrantes de la comunidad de propietarios", la desestimación de los motivos no viene sino a corroborarse".

Aplicando la referida doctrina jurisprudencial en el presente caso, podemos entender que la sentencia recurrida vulnera la doctrina citada, pues se reconoció parcialmente al recurrente su derecho, lo que nos lleva a entender que tiene la consideración de tercero en relación a la comunidad y, por tanto, no podrían calificarse los costes procesales como gastos generales como hace la sentencia recurrida.

miércoles, 23 de junio de 2021

Propiedad Horizontal: Actividades molestas de un copropietario

 

HECHOS:

La comunidad de propietarios demanda a una sociedad mercantil, propietaria de una de las viviendas del edificio, para que cese en la actividad desarrollada en esa vivienda, consistente en el alquiler de una habitación compartida a estudiantes universitarios, con servicios comunes, y que resultaría prohibida por los estatutos de la comunidad de propietarios.

El juzgado de primera instancia estimó la demanda formulada, al considerar que la actividad desarrollada en el inmueble, que la circunstancia de un elevado número de personas que entran y salen del edificio, al tratarse de una comunidad de vecinos pequeña, puede resultar, en efecto, una molestia real para los vecinos, generando problemas de seguridad. Y que lo estatutos de la comunidad prevén expresamente (en su cláusula sexta) la imposibilidad de destinar los inmuebles a pensiones o fondas, ni otra finalidad alguna que suponga afluencia superior de público a la normal en una casa destinada exclusivamente a vivienda de sus habitantes. Estatutos que constan en escritura pública de 1952 y debieron ser inscritos en el Registro de la Propiedad, y si no se hubieran inscrito le hubiera sido muy fácil a la parte demandada poder acreditarlo, y no lo hizo pese a que le incumbe a la parte demandada al tratarse de un hecho extintivo de la pretensión.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación con desestimación de la demanda ejercitada, puesto que resulta evidente que la prueba de la existencia de los estatutos y de su inscripción, corresponde a quien invoca la fuerza de dichos estatutos, y que en el caso de autos no existe prueba y, en consecuencia, no puede admitirse la fuerza legal de los mismos.

El Tribunal Supremo, sentencia de 31 de mayo de 2021, desestima el recurso de casación, confirma la decisión de la Audiencia y desestima la demanda.

Considera el Supremo probado en la sentencia recurrida que la limitación estatutaria no estaba inscrita en el Registro de la Propiedad, no puede mantenerse que se haya infringido el art. 5.3 de la LPH. Igualmente se razona en la sentencia recurrida, que no consta que la parte demandada conociese la referida limitación por otra vía. Centrándose las alegaciones del recurrente en la inscripción de los estatutos (que no consta), procede desestimar el motivo y el recurso de casación interpuesto.

lunes, 14 de junio de 2021

LAU 1994: Pago de alquileres habiendo terminado el contrato

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 6 de noviembre de 2013, con una duración pactada de un año.

Por burofax de 21 de septiembre de 2017 los arrendadores notificaron al inquilino su voluntad de dar por extinguido el arrendamiento con fecha 30 de noviembre de 2017 requiriéndole para que desalojara la vivienda y les reintegrara la posesión de la misma.

El inquilino no ha cumplido este requerimiento, manteniéndose en la posesión de la vivienda y abonando las rentas.

Presentada demanda de desahucio por finalización del plazo el inquilino se opone alegando que no procede declarar la extinción de la relación contractual, pues debe estimarse que el contrato se ha renovado parcialmente, y que prueba de ello es el hecho de que ha seguido abonando las rentas habiendo sido aceptados los pagos por los arrendadores.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda y declara terminado el contrato.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 26 de abril de 2021, desestima el recurso del inquilino y confirma la sentencia del juzgado.

Considera la Audiencia que la controversia que plantea el recurrente en esta alzada se centra en establecer si cabe estimar que la aceptación de rentas posteriores a la demanda comporta una renovación de contrato que superaría la situación creada a partir del burofax remitido por los arrendadores.

Pues bien, siguiendo un criterio jurisprudencial que hemos venido manteniendo en resoluciones anteriores, consideramos que el pago de la renta es una contraprestación a la tenencia de la cosa, de modo que, atendida la bilateralidad consustancial al contrato de arrendamiento, hasta el momento de la extinción de la prestación del arrendador, consistente en la cesión del uso de la finca, no queda extinguida también la prestación periódica a cargo del arrendatario, consistente en el pago de las rentas, con independencia, en su caso, de la fecha de la declaración judicial resolviendo el contrato, como lo demuestran los artículos 449 y concordantes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC ), referidos a la obligación de pago de la renta tras la resolución del contrato, por ser el pago la simple consecuencia de la posesión.

En este mismo sentido, imponiendo el artículo 1561 del Código Civil al arrendatario la obligación de devolver la finca al concluir el arriendo, significa que las obligaciones propias del contrato subsisten en tanto el arrendatario no desista de la ocupación, mediante un acto devolutivo de la posesión al arrendador, devolución que únicamente se entiende producida cuando la finca es puesta de nuevo en poder y posesión del arrendador, normalmente mediante la devolución de las llaves u otro acto de tradición ficticia, en aplicación de la doctrina de los artículos 1462 y 1463 del Código Civil .

Por lo expuesto y en conclusión, consideramos que la aceptación de pagos de rentas posteriores por la arrendadora no entraña la renovación del contrato, que debe considerarse correctamente resuelto por extinción del plazo contractual conforme a los razonamientos expuestos en el fundamento precedente.

miércoles, 9 de junio de 2021

La inviolabilidad de la vivienda arrendada (2)

 

Aunque este tema ya ha sido tratado anteriormente, no parece ocioso volver sobre él, ya que es frecuente el caso del inquilino que no paga, abandona la vivienda y deja al casero sin saber qué postura adoptar.

La sentencia del Tribunal Supremo de fecha tres de marzo de mil novecientos noventa y nueve, es interesante a este respecto:

Se refiere a un supuesto en el que se realizó un contrato de alquiler de temporada con un súbdito francés. Finalizado el plazo pactado, el 30 de marzo de 1994, el gerente de la sociedad arrendadora, como quiera que no se hubiese presentado el alquilado a entregar las llaves o a ampliar el contrato y ante la perplejidad de lo que hubiera ocurrido, poco antes de las doce horas del día 30 de marzo referido, con llaves que obraban en su poder como encargado de la agencia inmobiliaria, abrió el apartamento, encontrando en el mismo bolsas y ropas viejas, la cama revuelta, y una pistola semiautomática de simple acción, marca SACM, calibre 7,65 mm. modelo 1935-A, número 7392A, fabricada en Francia.

Ante el hallazgo del arma, llamó inmediatamente, a la Comandancia de la Guardia Civil de Castellón, pasando la Fuerza por la oficina de la inmobiliaria para investigar quien era el que había alquilado el apartamento, procediendo a la entrada y registro del mismo, previo mandamiento judicial.

Por estos hechos el inquilino fue condenado como responsable en concepto de autor de un delito de tenencia de arma corta de fuego reglamentada, careciendo de las licencias o permisos necesarios, introducida ilegalmente en territorio español.

En el recurso ante el Tribunal Supremo invocó que la entrada del gerente de la Agencia inmobiliaria en el piso dado en alquiler al acusado, supuso la infracción del art. 18.2 de la CE., que establece la inviolabilidad del domicilio, y vició de nulidad las actuaciones procesales posteriores.

El Tribunal Supremo, confirmó la sentencia, considerando que el motivo debe ser desestimado, por las razones que a continuación se exponen:

A) Porque, según lo dictaminado por el Fiscal, no puede considerarse que vulneró la inviolabilidad del domicilio la entrada del gerente de la Agencia Inmobiliaria, en el apartamento alquilado, ya que había terminado el derecho de dicho inquilino, por haber expirado el plazo del contrato, según lo establecido en el art. 1581 del C.c., aplicable por tratarse de arrendamiento de temporada, de conformidad con lo dispuesto en el art. 2.1 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos urbanos de 1964. Actuó, por tanto, el administrador de la Agencia en la creencia de que el inquilino había desocupado el apartamento, dejando en él la llave, o de que podría sufrir algún mal, que le impedía abandonar el piso.

La permanencia  en el apartamento alquilado, tras comprobar que en el mismo había efectos del inquilino, y el registro de la mesita del dormitorio, donde encontró la pistola carecen de entidad bastante para integrar allanamiento de morada, dado el breve espacio de tiempo en que transcurrió la estancia del gerente en el piso; aparte de que el mismo no podía estimarse ya domicilio del inquilino, cuando éste estaba preso a disposición de un Juzgado desde el 28 de febrero de 1994

B) Porque no estimándose vulnerado el derecho a la intimidad del inquilino, por la entrada en su apartamento, la comunicación del hallazgo de la pistola, encontrada en el mismo, a la Guardia Civil, no puede considerarse viciada de nulidad, ni tampoco la diligencia de registro domiciliario acordada y practicada en virtud de tal comunicación, con sujeción a los requisitos legales y procedimientos, y cuya regularidad no ha sido cuestionada.

martes, 1 de junio de 2021

El COVID19 y la cláusula rebus sic stantibus

 

El juzgado de primera instancia nº 6 de Pamplona, en una reclamación de cantidad por impago de alquileres de un local destinado a panadería, ha dictado sentencia de 13 de abril del 2021, en la que se absuelve de esa reclamación a la entidad arrendataria, en rebeldía procesal, por aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

La arrendadora reclama la suma de 2.418,14 euros, en concepto de diferencia entre los 7.523,14 euros adeudados de alquileres, y los 5.100 euros que la demandada le entregó en concepto de fianza y que el actor no le ha devuelto, finalizado el arriendo, dedicando por ello, el importe íntegro de la fianza al abono de dicha deuda.

Argumenta el juzgado: 

A la vista de esta reclamación y de lo acaecido con el contrato de arrendamiento objeto de litigio, es de aplicación al presente supuesto, dado que la pandemia de coronavirus y sus consecuencias sobre el entramado mercantil español, era imprevisible en el momento de suscribir el contrato, la cláusula rebus sic stantibus, cumpliéndose todos los requisitos establecidos en la jurisprudencia para ello.

Así, la pandemia y las limitaciones al normal funcionamiento de los establecimientos comerciales establecidas por las autoridades, han provocado una evidente alteración de las circunstancias en las que las partes celebraron el contrato, ocasionando una pérdida de ingresos en la demandada de gran entidad. No se puede olvidar que la medida de confinamiento de la totalidad de los españoles y la suspensión del comercio, acordada por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo y que entró en vigor el 14/03/2020 no fue alzada hasta el 4 de junio siguiente.

Ello ha provocado una desproporción inusitada y exorbitante acontecida entre las prestaciones de las partes contratantes, que supone la ruptura del equilibrio entre dichas prestaciones, pues a la parte arrendataria, de repente el cumplimiento del pago de la renta pactada se le torna inviable o muy costosa desde el punto de vista económico.

Además, dicha alteración de las circunstancias ha sido radicalmente imprevisible, pues desde hace 100 años no se repetía en el mundo una pandemia de tales proporciones.

 Por otro lado, la relación contractual carece de otros mecanismos para restablecer el equilibrio, previstos por el contrato de arrendamiento.

Dado que la parte actora ya ha descontado de la suma inicialmente debida en concepto de rentas y cantidades asimiladas el importe de 5.100 euros de la fianza, que constituye la mayor parte de esa deuda, se puede considerar que ya ha cumplido la arrendataria con todas sus obligaciones contractuales, y que en virtud de la cláusula rebus sic stantibus ya no debe más al arrendador, por lo que, no procede condenar a la parte demandada a abonar cantidad alguna en concepto de renta adeudada total o parcialmente, ni tampoco a abonar la suma reclamada en concepto de cantidad asimilada, pues no se le puede imputar incumplimiento contractual alguno que justifique tal condena.

martes, 25 de mayo de 2021

Propiedad Horizontal. Bajada a “cota cero” del ascensor.

 

HECHOS:

En los estatutos de la Comunidad de propietarios se declara "...los locales en planta baja no participarán en los gastos de entretenimiento, conservación y reparación ordinaria del patio, zaguán y escalera, ni de su alumbrado, ascensor y equipos de presión hidráulica".

Como consecuencia de ello, la sentencia de primera instancia desestima la demanda interpuesta por los propietarios del bajo izquierda, en la que solicitaban la nulidad del acuerdo de 26 de mayo de 2016. Y lo hace en base a que la cláusula estatutaria de exoneración de gastos a los bajos sólo exime del pago de gastos ordinarios y, por tanto, a sensu contrario, no de los gastos extraordinarios, estableciendo que la bajada a "cota cero" del ascensor es un gasto extraordinario.

Sin embargo la Audiencia Provincial estima la apelación y declara la nulidad del acuerdo, en base a que las obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resultan comparable a los supuestos de instalación del ascensor por primera vez.

El Tribunal Supremo, sentencia de 10 de mayo de 2021, revoca la sentencia de la Audiencia y confirma la del juzgado, declarando que los bajos/locales de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, han de abonar los gastos derivados de la bajada a "cota cero" del ascensor.

Cita el Supremo la STS 5/04/2019 cuando dice que “Esta sala ha declarado, entre otras en sentencia 678/2016 de 17 de noviembre (y en las que ella cita) que la instalación de un nuevo servicio de ascensor, debe ser sufragado asimismo por los dueños de los locales, ya que solo estaban exentos de su conservación o mantenimiento (art. 10 de la LPH)”

Así mismo la STS 21/06/2018: “La instalación del ascensor, y aquí la ampliación de su trayectoria ("a cota cero"), ha de reputarse no solo exigible, sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble, impuesta por la normalización de su disfrute por todos los vecinos, y no como una simple obra innovadora de mejora; accesibilidad que está presente tanto cuando se instala ex novo el ascensor, como cuando se modifica de forma relevante para bajarlo a "cota cero", y si obligado está el comunero a contribuir a los gastos de instalación de ascensor, obligado lo estará también, en casos como el enjuiciado, de los destinados a completar la instalación ya existente para la eliminación de barreras arquitectónicas, más propios de una obra nueva que de mantenimiento o adaptación del ascensor".

A la vista de la doctrina expuesta, debe entenderse que la bajada a cota 0, se encuentra comprendida dentro de los gastos de instalación, que no de conservación o mantenimiento. Por tanto, la bajada del ascensor a cota 0 no es una mera obra de conservación sino de ubicación ex novo del ascensor en una planta.

miércoles, 19 de mayo de 2021

LAU 1994. La resolución del arrendamiento de vivienda por subarriendo o cesión

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia declara resuelto un contrato de arrendamiento de vivienda por subarriendo inconsentido y condena al inquilino al inmediato desalojo.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 10 de marzo de 2021, desestima el recurso de apelación del inquilino y confirma la sentencia del juzgado.

Esta sentencia, con abundante cita jurisprudencial, pormenoriza los principios aplicables a estos casos, que podemos resumir del siguiente modo:

 La Ley de Arrendamientos Urbanos, fuera de los casos en que expresamente lo establece, no consiente que el inmueble arrendado por una persona individual o jurídica sea ocupado por otra, llámese cesión, traspaso, o subarriendo a la relación jurídica que diese lugar a tal ocupación, pues toda modificación subjetiva, introduciendo a terceros en la relación arrendaticia, sin el consentimiento de la parte arrendadora o sin el cumplimiento de los requisitos legales, da causa a la resolución contractual.

Tal supuesto ocurre:

-Cuando hay un simple cambio, cualquiera que fuere, en la parte arrendataria.

-Cuando los arrendatarios crean o introducen una sociedad o cuando ésta es sustituida por sus socios.

-Cuando una utilización compartida se convierte en individual, o la pactada como individual se comparte posteriormente.

Lo prohibido es el aprovechamiento, la ventaja o el beneficio obtenido por un tercero, aun con la anuencia del arrendatario, que puede resultar también beneficiado, sin respetar la voluntad del arrendador, a quien pertenecen las facultades dispositivas, dado que el uso y goce corresponden en exclusiva al arrendatario y no a un tercero.

Lo que determina la resolución del contrato es la sustitución del arrendatario por un tercero en el uso o goce de la cosa arrendada sin dar cumplimiento a los requisitos que la Ley previene para su validez, aunque no sea necesario precisar si tal sustitución constituye una cesión, traspaso, o subarriendo, siempre que opere el del goce de la cosa en cuestión.

Es indiferente que la ocupación de la finca por el tercero tenga lugar de manera exclusiva y excluyente, o compartida con el arrendatario, o que la ocupación sea total o parcial, siendo lo decisivo el aprovechamiento, ventaja, o beneficio obtenido por ese tercero, sin que sea necesario que el actor pruebe de una manera circunstanciada y precisa las condiciones de esa introducción y siendo igualmente irrelevante a estos efectos que la cesión haya sido onerosa, o a título gratuito.

Por lo tanto, la consecuencia de la prueba por el arrendador del hecho de la introducción de un tercero es la inversión de la carga de la prueba, porque el arrendatario demandado ha de justificar la legalidad de la introducción del tercero en el uso y disfrute de la cosa arrendada, de una manera plena, ya que la ocupación ha de ser satisfactoriamente justificada por el arrendatario para destruir la presunción de ilegalidad que se deriva de aquella ocupación, de modo que la introducción de un tercero en la relación arrendaticia, para quedar legitimada, necesita fundarse en título legal o contractual que lo autorice, título que debe estar plenamente justificado por la parte que lo invoque.

martes, 11 de mayo de 2021

La responsabilidad de daños por agua en una vivienda arrendada

 

HECHOS

Se reclama por los daños sufridos por terceros como consecuencia de las filtraciones derivadas de la rotura del tubo flexible del lavamanos de la vivienda arrendada, contra la propietaria y los inquilinos de esa vivienda.

La sentencia de primera instancia desestima íntegramente la demanda respecto a la propietaria y su aseguradora.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación y condena a la aseguradora de la propietaria de la vivienda a pagar la suma de 18.265,91 euros, más los intereses legales y las costas de primera instancia.

El Tribunal Supremo, sentencia de 15 de abril de 2021, revoca la anterior sentencia y confirma la del juzgado en el sentido de desestimar la demanda interpuesta contra la propietaria.

Considera el Supremo que es un hecho declarado probado que el día 28 de marzo de 2012 por las filtraciones derivadas de la rotura del tubo flexible del lavamanos sito en el piso 3.º - 1.ª de la calle Balmes 203 destinado a consultorio/oficina, que se produjo durante la noche, según las declaraciones de los testigos, sin que conste cual es la causa que originó esa rotura.

De la doctrina jurisprudencial se infiere que no puede imputarse responsabilidad al propietario de vivienda arrendada cuando el inquilino no ha advertido de la existencia de deficiencias en el inmueble, descartando la aplicación del art. 1907 del C. Civil, al no estar previsto para los supuestos de daños por inundación.

Por otro lado, el art. 1910 del C. Civil (supuesto de «responsabilidad objetiva o por riesgo») imputa la responsabilidad al que habite la casa o parte de ella, y es un hecho probado que el propietario no la habitaba dado que estaba arrendada.

En el caso de autos es un hecho probado que nadie avisó a la propiedad de la existencia de una posible rotura por fuga, ni de la necesidad de reparaciones. También consta que los arrendatarios tampoco eran conscientes de la necesidad de reparaciones, por lo que lógicamente ningún aviso efectuaron a la propietaria.

La jurisprudencia ha realizado una interpretación extensiva del contenido del art. 1910 CC, argumentando sobre el espíritu y la finalidad del precepto, para permitir la inclusión de supuestos como los daños ocasionados por cosas que son arrojadas o que se caen dentro de las dependencias del inmueble o edificio y, en particular, los daños causados por filtraciones de líquidos y por cosas arrojadas dentro del edificio.

Procede estimar el recurso de casación interpuesto, y casar en parte la sentencia recurrida, en tanto no procede la condena de la propietaria de la vivienda arrendada (de la que procedía el agua que generó la inundación) y que, por tanto, no la habitaba (art. 1910 del C. Civil). Igualmente, no fue advertida la propiedad de necesidad del mantenimiento de la vivienda (art. 21.3 LAU)

viernes, 30 de abril de 2021

Propiedad Horizontal. Mayoría necesaria para instalar un ascensor “ex novo”

 

HECHOS:

En una junta de propietarios se somete a votación la instalación ex novo, -por primera vez- de ascensores, con repercusión del gasto a todos los propietarios (viviendas, locales y garajes). Al no obtenerse la mayoría necesaria, se procedió a la votación de un segundo acuerdo, de instalación de ascensores, con exoneración de contribuir a este gasto a los locales comerciales y garajes, lo que obtuvo la mayoría necesaria de propietarios y cuotas.

Como consecuencia del anterior, en el acuerdo tercero se acordó establecer una derrama extraordinaria a satisfacer exclusivamente por los propietarios de viviendas.

Los propietarios de viviendas de la planta baja impugnan esos acuerdos por considerar que son contrarios a la ley y a los estatutos.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda y declara nulos los acuerdos.

La Audiencia Provincial revoca esa sentencia y declara válidos los acuerdos

El Tribunal Supremo, sentencia de 12 de abril de 2021, desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que de acuerdo con los arts. 10.1 y 17.2 de la LPH procede la instalación de ascensor, aun cuando el importe exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, cuando el acuerdo haya sido objeto de aprobación por la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación, como en este caso.

Esencialmente lo que discuten los recurrentes es la repercusión de la exención de pago de los locales. Esta sala, (STS 7/11/2011 y 13/09/2010) entiende que: "En definitiva, para la adopción de los acuerdos que se hallen directamente asociados al acuerdo de instalación del ascensor, aunque impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, se exige la misma mayoría que la Ley de Propiedad Horizontal exige para tal acuerdo".

De la referida doctrina se deduce que el acuerdo destinado a la distribución de los gastos de instalación, se ha de aprobar con idéntico sistema de mayorías que el acuerdo de instalación del ascensor, es decir, por mayoría y ello con el fin de no obstaculizar la política legislativa de la LPH tendente a la eliminación de barreras arquitectónicas que dificultan el desenvolvimiento de personas con discapacidad.

Por tanto, es posible una distribución de gastos que no coincida con la cuota de participación en elementos comunes, en casos como el analizado, pues el propio art. 9 de la LPH permite que se contribuya con arreglo "a lo especialmente establecido", acuerdo que al estar "asociado" al de instalación se aprueba por mayoría, pero que no podrá lesionar gravemente a ningún propietario (STS 23/12/2014).

Por otro lado, no consta un grave perjuicio a los demandantes (art. 18 LPH), pues como ya hemos reflejado, en la sentencia recurrida se pondera que las obras han provocado la eliminación de barreras arquitectónicas que facilitan el acceso a los bajos, eliminando mediante rampas y rellanos una cota de 1,12 metros y les revaloriza el piso.

lunes, 26 de abril de 2021

La enervación de un desahucio por falta de pago

 

HECHOS

Demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad.

La entidad demandada invoca que no se había efectuado requerimiento de pago fehaciente que impidiera la enervación.

El juzgado de primera instancia estima en parte la demanda: condena al pago de la cantidad reclamada y declara enervado el desahucio.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación de la arrendadora y declara resuelto el arrendamiento porque no procedía la enervación, entiende que los requerimientos aportados como documentos 5 y 7 de la demanda se ajustan a los requisitos que exige la jurisprudencia para impedir la enervación.

El Tribunal Supremo, sentencia de 29 de marzo de 2021, estima el recurso de casación de la arrendataria, revoca la sentencia de la Audiencia y confirma la sentencia de primera instancia.

Recuerda el Supremo que esta sala tiene declarado que el requerimiento ha de serlo por impago de renta o cantidades asimiladas, ha de ser fehaciente y con la claridad suficiente.

Pues bien, el documento nº 5, que contenía los conceptos y el importe de las cantidades adeudadas, fue renunciado por la parte demandante, ante las alegaciones de falta de autenticidad de la demandada, por lo que le estaba vedado al tribunal de apelación valorar su contenido.

Examinado el requerimiento de 12 de abril de 2017 (doc. 7), único que podemos analizar, aparece redactado en estos términos:

En consecuencia, les requerimos: "a. Para que procedan a pagar la renta convenida en los términos acordados en el contrato de 10-02-2012. "b. Para que procedan a pagar los atrasos correspondientes.

No hace referencia alguna a los conceptos ni a las cantidades concretas adeudadas, por lo que no puede evitar la enervación del desahucio. Por lo tanto, procede estimar el recurso de casación declarando que la arrendataria podía enervar la acción de desahucio mediante la consignación que, de hecho, efectuó.

miércoles, 21 de abril de 2021

Efectos de la novación en un contrato de arrendamiento

 

HECHOS:

Con fecha 2 de junio de 1975, se firma contrato de arrendamiento de “local estudio primera”.

Con fecha 8 de noviembre de 2001 las partes suscribieron un contrato, en documento privado, bajo la rúbrica "Anexo al contrato de arrendamiento de fecha 2 de junio de 1975”.

En dicho documento, con efectos de 1 de febrero de 2002, entre otras cuestiones, se modifica el objeto del presente contrato, establecido como local estudio primera, por la anterior vivienda portería y se fija la renta en la cantidad de 15.000 (quince mil) pts. mensuales quedando incluidos los gastos de escalera e I.B.I., renunciando la propiedad a la aplicación sobre la misma de las variaciones experimentadas por los índices de Precios de Consumo.

Además, se hace constar que, con excepción de la novación de la renta y cambio de ubicación de la vivienda arrendada pactados en las cláusulas anteriores, las partes ratifican expresamente el contrato de arrendamiento cuya clase y número se especifican en el encabezamiento del presente anexo.

El arrendador interpone demanda solicitando el desalojo de la vivienda por entender que el contrato quedó extinguido el 1 de febrero de 2018, por expiración del plazo.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que se trata de un arrendamiento sujeto a la prórroga forzosa de la LAU 1964.

La Audiencia Provincial revoca la sentencia anterior y estima la demanda de desalojo, por entender que se ha producido una novación extintiva del contrato de fecha 2 de junio de 1975, y el arrendamiento se rige por la LAU 1994

El Tribunal Supremo, sentencia de 31 de marzo de 2021, estima el recurso del inquilino , revoca la sentencia de la Audiencia y declara que no procede el desalojo.

Considera el Supremo que el contrato de 8 de noviembre de 2011 no tiene el carácter de novación propia o extintiva, pues ni el efecto extintivo se declara "terminantemente" por las partes, ni de los términos del contrato puede deducirse una voluntad concorde en tal sentido, ni hay una absoluta incompatibilidad entre las obligaciones reflejadas en el contrato de 1975 y en su anexo de 2001 (art. 1.204 CC). Aun aceptando que el cambio del inmueble arrendado, dentro del mismo edificio, y la sustancial elevación de la renta pactada, afectan a las prestaciones esenciales del contrato (art. 1.543 CC), ello no es suficiente para, al margen de la verdadera voluntad de las partes, provocar una novación extintiva pues la variación del objeto o de las condiciones principales del contrato constituye precisamente una de las modalidades (novación objetiva) que pueden revestir los acuerdos novatorios modificativos. Por tanto, la variación del objeto o condiciones principales, por sí sola, no provoca el efecto extintivo ni es incompatible con la subsistencia del contrato novado (art. 1203.1º CC; y sentencias 4 de marzo de 2006 y 261/2020, de 8 de junio).

Por otra parte, en el documento de 8 de noviembre de 2011 las partes no declaran su voluntad de dar por finalizado el contrato de 1975 y su sustitución por otro nuevo, ni de los términos en que está redactado puede deducirse esa voluntad extintiva y de sustitución como voluntad presunta, pues esta apreciación no resulta conforme con una interpretación literal de su contenido.

Por lo tanto, la calificación jurídica más ajustada a la naturaleza de lo pactado en el documento de 8 de noviembre de 2011, con arreglo a su interpretación literal, ajustada a la verdadera voluntad de las partes según resulta de las reglas hermenéuticas legales y jurisprudenciales reseñadas, es la propia de una novación meramente modificativa del contrato de arrendamiento suscrito el 2 de junio de 1975. En consecuencia, la relación arrendaticia entre las partes sigue sujeta al régimen de la LAU 1964 y, por tanto, al sistema de prórroga forzosa de su art. 57.