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sábado, 23 de enero de 2021

La devolución de la fianza por el arrendador

 

HECHOS.

Al finalizar el arrendamiento de vivienda y entregar las llaves de la finca a la agente inmobiliaria, ésta incluyó en el documento suscrito en ese acto la expresión "Todo OK".

Posteriormente las inquilinas, al amparo de lo previsto en el art. 36 LAU 29/1994, reclaman judicialmente la suma de 3.000€ que entregaron en concepto de fianza y garantía complementaria a la suscripción del contrato de arrendamiento.

La arrendadora se opone a tal pretensión alegando que al reintegrarse la posesión la vivienda no se encontraba en el mismo estado que presentaba al concertarse el arriendo, pues existían numerosos desperfectos en ella que han debido ser reparados por la propiedad, solicitando la desestimación de la demanda y su absolución y, a su vez, formula reconvención por la cantidad utilizada para esa reparación, en cuanto excede de la fianza.

El juzgado de primera instancia estima la demanda y desestima la reconvención.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 7 de diciembre de 2020, desestima el recurso de apelación de la arrendadora y confirma la condena a devolver íntegra la fianza.

Considera la Audiencia que tanto la acción como la reconvención se reducen a una única cuestión controvertida: la existencia de desperfectos en la vivienda y su valoración.

Centrado así el objeto del pleito es preciso recordar la doctrina jurisprudencial desarrollada en la interpretación de los artículos 1561, 1563 y 1564 del Código Civil en relación con el artículo 1555.2º del mismo texto legal , y de la redacción del art. 21 LAU 29/94, de manera que en la aplicación de las reglas de la carga de la prueba establecidas en el artículo 217 LEC (corresponde al actor la prueba de los hechos constitutivos de la demanda y al demandado la de los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes), deben introducirse en el presente caso, como correctivo, las presunciones contenidas en los artículos 1562 y 1563 del Código Civil , a tenor de las cuales se presume, salvo prueba en contrario que el arrendatario recibió la cosa en buen estado al tiempo de arrendarla y que el mismo es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, debiendo puntualizarse al respecto que, en consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado de causa inevitable u ocasionados sin culpa.

Y en el caso de autos, tras un nuevo examen de cuanto se ha aportado y practicado, el tribunal comparte plenamente tanto la valoración probatoria como las conclusiones jurídicas alcanzadas por la juzgadora a quo, que hacemos nuestras para evitar repeticiones inútiles, en cuanto a las reparaciones contenidas en la factura aportada como prueba, si bien no se impugna la autenticidad de la factura ni se niega que las reparaciones se hayan llevado a cabo, lo cierto es que no sólo no se acredita de manera alguna que tales reparaciones fueran necesarias para subsanar desperfectos ocasionados durante el arriendo, y no consecuencia de la voluntad de la propiedad de introducir mejoras en la finca a efectos de un nuevo arrendamiento, ya que la agente inmobiliaria que actuó en representación de la propiedad en el acto de la entrega de llaves, manifestó que la vivienda se devolvió no sólo en las mismas condiciones en que fue entregada en su día sino incluso mejor, ratificando la observación contenida en el documento de entrega de llaves en la que se constató que "todo ok".

viernes, 22 de enero de 2021

ASNEF. EQUIFAX. La inclusión en registro de morosos sin requerimiento.

 HECHOS:

Se formula demanda de protección del derecho al honor contra el Corte Ingles, por haber incluido en un registro de morosos al demandante, con vulneración de la normativa sobre protección de datos, por entender que no había deuda cierta, líquida y exigible ni se realizó requerimiento previo de pago.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda y condena a Financiera el Corte Inglés a abonar al actor el importe de 3.000.-€ por daños morales.

La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación.

El Tribunal Supremo, sentencia de 11 de diciembre de 2020, desestima el recurso de casación.

Considera el Supremo que la cuestión jurídica controvertida reside en determinar si puede considerarse que hubo o no previo requerimiento de pago. La Audiencia Provincial de Asturias no considera cumplido este requisito porque lo que se acredita es un envío masivo de notificaciones a los deudores, pero no se acredita la recepción por el destinatario. Al no constar devuelta la carta no prueba la recepción, según indica la Audiencia, quien considera que la recurrente disponía de mecanismos adecuados para acreditar que ha realizado el requerimiento de pago, tales como el envío con acuse de recibo, telegrama, correo electrónico acreditando el envío, o similares. Frente a esta postura, la recurrente considera que el envío es suficiente para acreditar el requerimiento de pago.

Esta sala en sentencia 13/2013, de 29 de enero, entendió que se había producido el requerimiento, considerando como argumento principal, que la notificación se había efectuado con anterioridad a la inclusión en el fichero de morosos mediante envío postal, sin fehaciencia en la recepción, pero entendía indiciariamente justificado el recibo de la notificación, dado que posteriormente se recibieron en el mismo domicilio telegramas de cuya recepción hay constancia.

El supuesto al que hace referencia la mencionada sentencia de esta sala, es diferente de la actual, pues en aquel concurrían otros documentos (telegramas) de los que deducía el conocimiento por el deudor del requerimiento efectuado.

En el presente recurso se alega la infracción del art. 38.1. c) del Real Decreto 1720/2007, de 21 de diciembre, de protección de datos, y esta sala debe declarar que se ha efectuado una correcta interpretación del mismo por el Tribunal de apelación, dado que el mero envío del requerimiento de pago, por vía postal, no acredita la recepción del mismo, por lo que no se puede entender efectuado el preceptivo requerimiento de pago, previo a la inclusión en el fichero de morosos. En este sentido la sentencia 563/2019, de 23 de octubre, se declara:

"En la sentencia 740/2015, de 22 diciembre, hemos declarado que el requisito del requerimiento de pago previo no es simplemente un requisito "formal", de modo que su incumplimiento solo pueda dar lugar a una sanción administrativa. El requerimiento de pago previo es un requisito que responde a la finalidad del fichero automatizado sobre incumplimiento de obligaciones dinerarias, que no es simplemente un registro sobre deudas, sino sobre personas que incumplen sus obligaciones de pago porque no pueden afrontarlas o porque no quieren hacerlo de modo injustificado. Con la práctica de este requerimiento se impide que sean incluidas en estos registros personas que, por un simple descuido, por un error bancario al que son ajenas, o por cualquier otra circunstancia de similar naturaleza, han dejado de hacer rente a una obligación dineraria vencida y exigible sin que ese dato sea pertinente para enjuiciar su solvencia. Además, les permite ejercitar sus derechos de acceso, rectificación, oposición y cancelación".

lunes, 4 de enero de 2021

Propiedad Horizontal: Transformación de vivienda en local comercial.

 

HECHOS:

La propietaria de una vivienda, sita en planta baja de un edificio en régimen de propiedad horizontal decide convertir su propiedad en un local comercial para dedicarlo a bar. Para lograr dicho cambio, actúa sobre dos ventanas transformándolas en dos puertas para posibilitar el acceso desde la calle, sin solicitar autorización a la Comunidad de Propietarios.

La Comunidad de propietarios presenta demanda solicitando que se declarasen ilícitas y no ajustadas a derecho dichas obras y se condenase a los demandados a reponer el bajo a la situación anterior.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial estima la apelación de la Comunidad y la demanda de la Comunidad.

El Tribunal Supremo, sentencia de 15 de diciembre de 2020, estima el recurso de casación de la propietaria, revoca la sentencia de la Audiencia. y confirma la del juzgado

Considera el Supremo que hemos de partir de la base de que, en este caso, nos hallamos ante un supuesto de conversión de una vivienda, sita en la planta baja del edificio litigioso, en local comercial, así como que, en el título constitutivo, consistente en la escritura pública de declaración de obra nueva, segregación y división de propiedad horizontal de 4de junio de 1986, se hizo constar que: "Los propietarios de los diversos pisos y local del edificio podrán sin necesidad del consentimiento de los dueños de los demás departamentos ni de autorización de la Junta de Propietarios, agrupar, agregar, dividir y segregar los pisos o local de su propiedad, adicionando o distribuyendo las cuotas de participación".

No se ha cuestionado la legitimidad del cambio del destino de vivienda en local comercial, que las sentencias de instancia estiman procedente en aplicación de la doctrina sentada por la sentencia 542/2013, de 1 de octubre, que consideró conforme a derecho cambiar el destino de un local comercial en planta baja a vivienda, razonando al respecto que:"Existe una plena libertad a la hora de establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria ( SSTS 23 de febrero de 2006; 20 de octubre de2008, entre otras). La sentencia de esta Sala de 24 de octubre de 2011, declaró en su fallo "Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa". Esta doctrina se reitera en las sentencias de 4 de marzo y 25 de junio de 2013".

En efecto, este tribunal pudo observar las fotografías aportadas conforme las cuales la alteración del estado exterior del inmueble, en su fachada principal y lateral, convirtiendo los huecos de dos ventanas en dos puertas, mediante su prolongación hasta el suelo, produce escaso impacto visual, sin que, de las pruebas periciales practicadas, se haya determinado que las obras ejecutadas, antes descritas, menoscaben o alteren la seguridad del edificio o su estructura general y sin que se haya evidenciado que perjudiquen de alguna forma los intereses de la demandante, sin que conste que el resto de los copropietarios del inmueble se hayan manifestado contrarios a las obras ejecutadas con proyecto técnico y licencia municipal. Por último, el cambio de destino no está prohibido en el título constitutivo, lo que no es cuestionado, que, además, expresamente autoriza a agrupar, agregar, dividir y segregar los pisos o local de los copropietarios, sin la autorización de la comunidad, aunque ello suponga afectación a elementos comunes, siempre claro está que no se produzca menoscabo de la seguridad del edificio, como el caso que nos ocupa. Las puertas son necesarias para la explotación del local, en tanto en cuanto posibilitan el necesario acceso del público.

lunes, 28 de diciembre de 2020

La prórroga, forzosa para el arrendador, al término del arriendo.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de fecha 27 de mayo de 2013, con una duración de cinco años y un mes, por lo que el vencimiento del término pactado se produjo el 26 de junio de 2018.

En el contrato ambos cónyuges eran coarrendatarios. La esposa falleció el  22 de diciembre de 2017.

Por medio de burofax remitido el 23 de abril de 2018, recibido el 25, la arrendadora comunicó a la parte arrendataria su voluntad de extinguir el contrato el 26 de junio de 2018, Esta notificación, a nombre de la esposa, fue recibida  y firmada por el marido.

La arrendadora insta demanda de desahucio por finalización del arriendo.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 30 de noviembre de 2020, revoca la sentencia del juzgado,  declarando la extinción, por expiración del término pactado, del contrato de arrendamiento, de 27 de mayo de 2013.

Considera la Audiencia que en este caso, no es posible entender producida la prórroga del contrato prevista en el artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, por haber precedido la notificación, con más de un mes de antelación, de la voluntad del arrendador de no renovar el contrato, faltando el requisito legalmente exigido para la prórroga del contrato de arrendamiento.

En el presente caso, del tenor literal del contrato de arrendamiento de 27 de mayo de 2013, que se concertó con los cónyuges, como coarrendatarios, con una renta única,resulta claramente de la indicación de ambos como coarrendatarios, y de la fijación de una única renta, que existía una relación de solidaridad tácita, por la conexión o comunidad jurídica de objetivos o intereses entre las prestaciones de los arrendatarios, de modo que, con el fallecimiento de la coarrendataria, se produjo una subrogación automática del arrendatario solidario, que pasó a ser arrendatario único.

Por lo que, por razón de la solidaridad entre coarrendatarios, de acuerdo con los artículos 1137 y 1144 del Código Civil, el burofax de 23 de abril de 2018, el cual, según lo expuesto, aparece remitido indicando como destinataria a la esposa , constando entregado en la vivienda arrendada, extiende igualmente sus efectos extintivos al demandado coarrendatario quien, para entonces, por el fallecimiento de la coarrendataria,era arrendatario único, y por lo tanto único posible destinatario de la comunicación extintiva del arrendamiento, no habiendo posibilidad alguna de confusión por el error en la indicación como destinatario de la coarrendataria fallecida, por serle conocido al demandado el fallecimiento de su cónyuge coarrendataria, a pesar de lo cual no consta que se lo comunicara a la arrendadora, no habiendo constancia de que se lo comunicara a la arrendadora, en concreto, en el momento del otorgamiento del acuerdo de novación, de 24 de abril de 2018, en la que igualmente se indica como otorgante a la esposa , la cual, sin embargo, no aparece como firmante del documento por haber fallecido antes de su otorgamiento, no pudiendo beneficiar al arrendatario su propia pasividad, manteniendo en el error a la arrendadora para aprovecharse después de la indicación errónea en la indicación de la persona del destinatario en la comunicación dirigida a la parte arrendataria.

martes, 22 de diciembre de 2020

La compensación de la fianza con los alquileres impagados

 

HECHOS:

En un desahucio por falta de pago el inquilino es condenado a pagar la cantidad de 4.050 euros importe de las alquileres adeudados hasta la entrega de la vivienda arrendada.

El inquilino apela la sentencia  por considerar que no se ha compensado el importe de la fianza, 450 euros, y que por tanto la cantidad adeudada quede reducido a 3.600 euros.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 24 de noviembre de 2020, desestima esta petición con base en la siguiente argumentación:

La primera cuestión que debe ser advertida en esta instancia es que la excepción planteada por la parte demandada no fue introducida ni analizada en primera instancia, dado que la resolución del contrato y la entrega de las llaves se produce tras el dictado de la sentencia en primera instancia. En consecuencia, el motivo de apelación planteado debe ser íntegramente desestimado.

No obstante y a los meros efectos de dar respuesta a la cuestión planteada por la recurrente, conviene recordar que la resolución del contrato de arrendamiento se produce tras el dictado de la sentencia recurrida y no con anterioridad a la interposición de la demanda, de modo que no es posible plantear por vía de excepción la compensación de la fianza entregada al inicio del arriendo, pues el crédito es posterior a la interposición de la demanda, motivo por el que la excepción planteada también debería ser desestimada.

En consecuencia, reiterando nuevamente que la resolución del contrato de arrendamiento y la devolución de la posesión de la finca arrendada se llevó a cabo durante la pendencia del procedimiento de desahucio por impago de rentas, esto es, tras la interposición de la demanda de desahucio por impago y el dictado de la correspondiente sentencia estimatoria, no es posible plantear la compensación de la fianza en los términos previstos en el artículo 408 de la LEC, dado que en el momento en que el arrendador ejercitó la acción de desahucio el arrendatario todavía no había restituido la posesión de la finca ni había finalizado la relación arrendaticia que unía a ambas partes, siendo ello necesario para que nazca en el arrendador la obligación de devolución de la fianza y ostente el arrendatario el crédito que pretende compensar, de modo que, no siendo exigible en aquél momento la fianza arrendaticia, el objeto del procedimiento quedó ceñido a la resolución del contrato y al pago de las rentas debidas, todo ello sin perjuicio de las acciones que, según lo dispuesto en el artículo 36 de la LAU, pudieran corresponder a cada una de las partes por tales hechos.

La subrogación del cónyuge en el alquiler de vivienda.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de matrimonio, firmado por el marido como inquilino.

En virtud de la sentencia de divorcio se atribuye el uso disfrute de la vivienda conyugal a la esposa.

Se dicta sentencia de desahucio por falta de pago contra el marido.

La propiedad presenta demanda de desahucio contra la esposa para recuperar su posesión por cuanto venía siendo ocupada por la demandada sin su autorización o consentimiento, ni título alguno que la justificase.

El juzgado de primera instancia dicta sentencia estimando la demanda por cuanto la demandada no había dado exacto cumplimiento a lo dispuesto en el art. 15 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para subrogarse en el contrato que había suscrito su ex. marido.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 27 de noviembre de 2020, desestima el recurso de apelación de la demandada y confirma el desahucio dictado por el juzgado.

Considera la Audiencia que la sentencia apelada estimó la demanda presentada por cuanto la propia demandada había reconocido que no efectuó la comunicación, prevista en el artículo 15 de la LAU,  al arrendador en el plazo legalmente señalado.

La parte recurrente considera dicha valoración en exceso rigorista pues lo verdaderamente importante debía ser que la propiedad ya sabía que ella se había subrogado en el contrato arrendamiento de la vivienda suscrito por su ex. marido por cuanto, en el juicio desahucio que instó por falta de pago contra el mismo, aportó la sentencia de divorcio para respaldar la falta de legitimación pasiva que había excepcionado al contestar la demanda.

El recurso no puede prosperar y ello sin necesidad de entrar a considerar si el Juzgado actuó con un rigorismo o excesivo formalismo que pudiera considerarse contrario a la tutela judicial efectiva que sanciona el art. 24.1 CE y la doctrina que lo interpreta, que rechaza tales interpretaciones cuando suponen una desproporción entre los fines que preservan y la consecuencia que conllevan ( STC 231/12, de 10 de diciembre),pues en el caso de autos la pretensión de la recurrente no tiene ningún viso de prosperar pues sería necesario que el contrato de arrendamiento en el que pretende subrogarse se encontrase vigente y no lo está por cuanto quedó resuelto tras la sentencia dictada en el juicio verbal de desahucio seguido con anterioridad.

lunes, 7 de diciembre de 2020

La tácita reconducción en el alquiler de un local de negocio

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de local de negocio de 16 de mayo de 2007, por plazo inicial de dos años, susceptible de una única prórroga hasta un total de ocho años.

En las estipulaciones del contrato se establece: [...] al terminar el plazo contractual, la arrendataria vendrá obligada a devolver la oficina arrendada, sin que pueda alegar tácitas reconducciones, ni siquiera en el caso de que terminado el plazo pactado permaneciera ocupando Io arrendado más de 15 días". "[...] el término final acontecerá sin necesidad de preaviso por parte de la arrendadora, entendiéndose a la llegada de dicho término incumplida la obligación de la arrendataria de entregar la oficina arrendada, si ésta no las hubiera dejado libre, vacía y expedita en poder de la arrendadora".

No obstante lo cual, transcurrido el plazo contractual el 16 de mayo de 2015, la arrendataria continuó en el uso del local abonando mensualmente la renta.

Con fecha 7 de julio de 2017, la arrendadora vendió, junto con otros inmuebles, el antedicho local de negocio a un sociedad.

En fecha 7 de julio de 2017, lo sociedad compradora, remitió a la arrendataria, una carta en la cual le comunicaba que daba por extinguido el contrato de arriendo, con efectos fecha 16 de mayo de 2015, y requiriendo de desalojo a fecha 31 de julio de 2017.

Al negarse a desalojar el local objeto de contrato se promovió una acción de desahucio por expiración del plazo contractual.

Tanto el Juzgado de primera instancia, como la Audiencia Provincial en apelación estimaron la demanda de desahucio.

El Tribunal Supremo, sentencia de 10 de noviembre de 2020, desestimo el recurso de casación de la arrendataria, confirmando el desahucio.

Considera el Supremo que la casación se fundamenta en un motivo único, cual es la infracción del artículo 1581 del Código Civil, que fija como debe de ser interpretado el periodo de vigencia del contrato en tácita reconducción en función de la renta, según sea anual, mensual o diaria, con alegación de la única sentencia del Tribunal Supremo 530/2018, de 26 de septiembre, dictada al respecto, siendo contradictorio el criterio de las Audiencias Provinciales y, por ello, necesario, se dice en el recurso, establecer doctrina del Tribunal Supremo, lo que constituye el interés casacional alegado.

El recurso debe ser admitido a trámite, pues independientemente de ciertos defectos que supone la invocación de una sola sentencia, y que no se indican dos sentencias de una misma Audiencia con respecto a dos contrarias de la misma sección de otra Audiencia, lo cierto que, como ya se indicó en la sentencia 530/2018,se plantea un problema jurídico relevante con criterios divergentes en las Audiencias Provinciales.

Ahora bien, ello no significa que, en este caso, sean de aplicación los arts. 1566 y 1581 del CC y la doctrina expresada en la precitada sentencia de esta Sala.

El art. 1571 del CC es expresión de la regla general recogida en el aforismo "venta quita renta", que expresa el art. 1571 del CC, según el cual "[...] el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta ...".

Por lo tanto, producida la adquisición del inmueble arrendado, tratándose de un contrato regido por el Código Civil, y habiendo exteriorizado la entidad compradora mediante comunicación dirigida a la parte demandada, el mismo día de la compra del inmueble, la intención de dar por finalizada la ocupación del local arrendado por la parte demandada, dándole un plazo para dejarlo libre y expedito a su disposición, es evidente que no puede operar una supuesta tácita reconducción, siendo la demandada una tenedora de la cosa sin título para seguir usando y disfrutando de la cosa.

En definitiva, consta la voluntad expresa de dar por finalizado el arrendamiento por la parte demandante, no ha sido excluida esta facultad "por pacto en contrario", como establece el art. 1571 del CC, no nos hallamos ante un arriendo inscrito en el registro merecedor de protección jurídica, ni existe una disposición legal que exija respetar el vínculo arrendaticio anterior.

No se dan, por lo tanto, las circunstancias para dar por justificada una tácita reconducción que no concurre. Además, en cualquier caso, existen otras connotaciones. En efecto, en el contrato de arrendamiento se había renunciado expresamente a la tácita reconducción, considerándose a partir de los ocho años incumplida la obligación de la arrendataria de entregar la oficina arrendada (cláusulas 2.2 y 2.3 del contrato), por lo que incluso la continuidad en la posesión del local por la demandada no podría estimarse como manifestación de la continuidad tácita del contrato primitivo sino, en su caso, de un contrato renovado, cuya renta se abonaba mensualmente con una vigencia, por lo tanto, por periodos mensuales ( art. 1581 del CC) y no anuales como se pretende en el recurso. Independientemente, por supuesto, de lo establecido en el art. 1571 del CC.