En un arrendamiento con opción de compra, la demandante
sostiene que había adquirido válidamente por cesión el derecho de opción
reconocido al arrendatario originario y que dicho derecho fue ejercitado en
plazo, encontrándose íntegramente satisfecho el precio de venta mediante las
rentas abonadas durante la vigencia del contrato.
La sentencia de instancia desestimó íntegramente la demanda
formulada por la arrendataria y estimó la reconvención planteada por la
arrendadora al considerar acreditada la concurrencia de una causa de resolución
del contrato de arrendamiento previa al ejercicio del derecho de opción de
compra.
La Audiencia Provincial de Alicante, sentencia de veintisiete
de octubre de dos mil veintiséis, desestima la apelación y confirma la
sentencia de instancia.
Considera la AP que la prueba practicada permite considerar
acreditado que la vivienda fue objeto de una cesión o subarriendo
inconsentidos, conducta expresamente prohibida tanto por la legislación
arrendaticia como por las estipulaciones contractuales.
Conforme a la jurisprudencia (STS 6/11/2009) la causa
resolutoria nace desde el momento mismo en que tiene lugar el incumplimiento
legal o contractualmente previsto como determinante de la resolución, sin que
sea la sentencia la que la crea o constituye, sino únicamente la que la declara
y verifica sus efectos jurídicos. Por ello, aun cuando la declaración judicial
de resolución sea posterior, el arrendatario no puede pretender consolidar
derechos cuya existencia presupone la pervivencia regular de la relación
arrendaticia cuando ésta ya ha quedado afectada por una causa legal de
extinción imputable a su propia conducta.
Consecuentemente, esta Sala considera que la causa legal de
resolución prevista en el artículo 27.2.c) LAU surgió desde el momento en que
se produjo el subarriendo inconsentido de la vivienda. Desde esa fecha el
arrendatario quedó sujeto a una situación jurídica incompatible con el
ejercicio de facultades contractuales destinadas a adquirir la propiedad del
inmueble frente a la voluntad del arrendador.
La opción de compra fue concedida al arrendatario en su
condición de tal y como facultad integrada en el propio contrato de
arrendamiento. No consta la configuración de un derecho autónomo e
independiente susceptible de sobrevivir a los avatares de la relación
arrendaticia ni tampoco un pacto expreso que permitiera su ejercicio pese a la
concurrencia de causas de resolución imputables al arrendatario.
Por ello, cuando tuvo lugar la cesión de la opción a favor
de la entidad demandante, el cedente ya no se encontraba en una posición
jurídica apta para transmitir eficazmente dicho derecho. La facultad de optar
había quedado comprometida por la previa existencia de una causa resolutoria
que afectaba directamente al contrato del que nacía.
Por ello, cuando tuvo lugar la cesión de la opción a favor
de la entidad demandante, el cedente ya no se encontraba en una posición
jurídica apta para transmitir eficazmente dicho derecho. La facultad de optar
había quedado comprometida por la previa existencia de una causa resolutoria
que afectaba directamente al contrato del que nacía.
La posterior declaración de ejercicio de la opción tampoco
pudo producir la perfección de la compraventa. El ejercicio de la opción exige
la subsistencia de un derecho de opción válido y eficaz en el patrimonio del
optante. Si dicho derecho había quedado afectado por una causa resolutoria
anterior inherente al propio contrato del que procedía, la declaración de
ejercicio carecía de aptitud para imponer al arrendador la celebración de la
compraventa.
