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lunes, 15 de febrero de 2021

La notificación del fin de contrato en alquiler compartido.

 

HECHOS

El arrendador solicita que se declare resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes por expiración del plazo y que se condene a los demandados a dejar libre, vacua y expedita y a su disposición la vivienda.

Los inquilinos se oponen alegando que no han recibido la carta por la cual se le comunicaba por la arrendadora que daba por finalizado el contrato, además se señala que no es válida la comunicación porque se dirigió a uno solo de los arrendatarios, y no a los dos arrendatarios que suscriben el contrato de arrendamiento.

Asimismo solicitan en reconvención la nulidad de la cláusula del contrato de renuncia a la prórroga forzosa teniéndola por no puesta y declarando prorrogado el contrato de arrendamiento.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Tarragona, sentencia de 22 de diciembre de 2020, estima la apelación del arrendador y declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes por expiración del plazo, y condena a los demandados a dejar libre, vacua y expedita la vivienda bajo apercibimiento de ser lanzada.

Considera la Audiencia que los demandados han incumplido sus obligaciones contractuales, ya que no han abandonado la vivienda al finalizar el plazo del arrendamiento, cuando por parte del arrendador y hoy actor, les fue comunicado con la antelación legalmente establecida su voluntad de no prorrogar el contrato. Comunicación, a los efectos de evitar la prórroga del contrato, que debe entenderse válidamente efectuada, y pues la recepción del documento enviado por la actora a los demandados, en el domicilio correspondiente al bien arrendado, no fue recogido por la voluntad reticente de los demandados, ya que aun cuando les fue dejado avisos para recoger la carta los mismos no acude a recogerla a las dependencias de la entidad SEUR.

El hecho de que en la carta enviada constara solo el nombre de uno de los arrendatarios y no de los dos, no le priva de eficacia a la comunicación, pues la responsabilidad de los arrendatarios frente al arrendador es solidaria, lo que hace que la comunicación a cualquiera de ellos surta los efectos de evitar la prórroga del contrato de arrendamiento.

En cuanto a la declaración de nulidad de la cláusula de renuncia a la prórroga forzosa se señala que no cabe la admisión de una reconvención en los procesos verbales de desahucio por expiración del plazo, como sucede en el caso de autos, así como tampoco procede el estudio de la posible nulidad de la cláusula, aun no habiéndose presentado la reconvención, pues ello excede de lo que puede ser objeto de estudio en este tipo de procedimientos , así como por el hecho de que esta petición no tiene relación de conexidad con la petición formulada en la demanda, pues no se está haciendo uso de la disposición donde los arrendatarios renuncian a la prórroga del contrato, sino que lo que se pide es la resolución del contrato por haber manifestado el arrendador su voluntad de no continuarlo antes de que procediera la prórroga del mismo.

viernes, 12 de febrero de 2021

La obligatoriedad de la prórroga forzosa en el alquiler de viviendas

 

HECHOS

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 20 de noviembre de 2015, con una duración de un año, prorrogable a tres.

Con fecha 21 de noviembre de 2018, se acordó entre las partes firmar un acuerdo de "Prórroga del contrato de Arrendamiento de vivienda", concretamente, se acordó que se pactaba una ampliación de mencionado alquiler hasta el día 20 de Julio de 2019, pactándose una modificación en la renta, que pasaba a ser de 700 euros mensuales.

Llegada esa fecha los arrendadores ejercen acción de desahucio por expiración del plazo contractual.

El inquilino se opone manifestando que, fruto de la ruptura sentimental con la codemandada, se había marchado de la vivienda. La demandada no compareció para contestar a la demanda, por lo que fue declarada en situación procesal de rebeldía.

La sentencia del juzgado de primera instancia es desestimatoria de la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 26 de noviembre de 2020, desestima el recurso de apelación de los arrendadores y confirma la sentencia del juzgado.

Considera la Audiencia que el hecho de que los arrendatarios no lo hayan alegado expresamente no evita la aplicación de lo dispuesto en el art.6 LAU, sin perjuicio de que el demandado basó su defensa en que ya no habitaba en la vivienda, y de que la demandada se mantuvo en situación procesal de rebeldía durante el procedimiento, lo cual, como se recuerda en la sentencia recurrida, no comporta allanamiento ni admisión de los hechos de la demanda, de modo que subsiste para los actores la carga de acreditar los hechos constitutivos de su pretensión. Además, no se niega la suscripción del documento de 21 de noviembre de 2018, sino que se concluye que es nulo.

La vigencia del contrato se extendió, pues, hasta la finalización de la prórroga obligatoria del año que prevé el art.10.1 LAU, esto es, el 20 de noviembre de 2019. Ello sin perjuicio de la tácita reconducción, que cabría excluir en este caso, al derivarse ya de la presentación de la demanda una clara voluntad de los actores de no mantener la relación contractual.

Los apelantes argumentan en su recurso que no puede entenderse en su perjuicio que no comunicaran a los demandados la voluntad de no renovar el contrato, sino más bien lo contrario, dado que el motivo por el que se llevó a cabo una prórroga pactada entre las partes, fue que, tras haberse comunicado la voluntad de no renovar el contrato, se decidió que se pactaba expresamente una prórroga de 8 meses. Pero también lo es que no consta acreditado a su instancia en forma alguna ex art.217.2 LEC que notificasen a los arrendatarios la voluntad de no renovar el contrato ("Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo"). Y dicha voluntad de no renovar no puede inferirse de la suscripción de un documento que, de modo contradictorio, denominaron, precisamente, prórroga, cuando ya había quedado prorrogado por ministerio de la Ley.

lunes, 8 de febrero de 2021

La resolución del arrendamiento por expiración del plazo.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 15.3.2016.

Se notifica a la inquilina, por correo electrónico certificado, que deberá abandonar la vivienda el 31 de marzo de 2019, fecha en que termina el contrato.

La arrendadora insta demanda de desahucio por expiración del plazo contractual.

El Juzgado de primera instancia declara resuelto el contrato.

La inquilina recurre esta sentencia en apelación alegando, entre otras cuestiones, que la demandante no ha comunicado oportunamente a la arrendataria su voluntad de dar por finalizado el contrato, porque la comunicación a través de correo electrónico aportada con la demanda no resulta válida ni eficaz a estos efectos y porque ha sido remitido por un tercero que no forma parte de la relación contractual.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 30 de diciembre de 2020, desestima esta alegación y confirma la resolución del arriendo.

Considera la Audiencia que en lo que se refiere a la acción de desahucio por expiración del plazo contractual, la sentencia ha de ser confirmada por sus propios fundamentos que este tribunal acepta, comparte y hace suyos, no habiendo sido desvirtuados por las alegaciones de la recurrente.

Respecto al firmante de la comunicación, lo relevante es que la parte arrendadora ponga en conocimiento de la arrendataria su voluntad de no renovarlo, con independencia de que lo haga por si misma, autorizando a un tercero, por medio de mandatario o cualquier otra forma que permita transmitir la declaración de voluntad, considerándose que la presentación de la demanda supone una ratificación de dicha actuación y que, aún en el caso de acreditarse que no fuese efectivamente firmado por el propietario sino por un tercero a su ruego, ello no supondría que no fuese una notificación valida, ya que procede igualmente de la propiedad.

Las comunicaciones electrónicas certificadas son un tipo de comunicación establecida por medios telemáticos en la que una tercera parte, ajena a la comunicación, da fe de que se ha producido. El servicio procesa el mensaje y sella la comunicación. De este modo se certifica, con un sellado de tiempo y una firma digital, que ese mensaje procedente de A con destino B y con ese contenido se remitió ese día a esa hora. Este tipo de comunicaciones son certificadas por los denominados "terceros de confianza", empresas que, ajenas a las partes, ofrecen la forma de obtener una evidencia de esa comunicación. En la actualidad existen empresas que disponen de servicios de firma digital o de certificación de comunicaciones, los prestadores de servicios de certificación. Estas empresas cumplen con lo dispuesto en el artículo 11 de la Ley 59/2003 de firma electrónica, según la cual el prestador del servicio deberá tener sus certificados reconocidos y dotados de una serie de elementos. Esta ley establece los certificados reconocidos (artículos 11 y siguientes) y los dispositivos de firma electrónica y sistemas de certificación de prestadores de servicios de certificación y de dispositivos de firma electrónica. Asimismo, esta figura está recogida en la Ley 34/2002 de servicios de la sociedad de la información y del comercio electrónico (art. 24). Es más, la posibilidad de la comunicación por este medio esta incluso reconocida en los arts. 152 y 162 LEC; este último dispone que cuando las partes a comunicarse dispusieran de medios electrónicos de comunicación que permitan el envío y recepción de forma que se garantice el contenido y el momento del envío y recepción, los actos de comunicación podrán efectuarse por estos medios.

martes, 26 de enero de 2021

La cesión o subarriendo de local de negocio.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de local de negocio por diez años en 1 de octubre de 2013, pactando expresamente la prohibición de ceder o subarrendar el local sin autorización expresa de la arrendadora.

Se discute si la arrendataria ha cedido el arrendamiento a un tercero o, como afirma en su contestación, explotan conjuntamente el negocio encargándose otra persona de la parte comercial y él de la gestión y compra de discos, que se venden en la tienda o por internet.

El juzgado de primera instancia estima la demanda y declara resuelto el contrato por cesión inconsentida.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de quince de octubre de dos mil veinte, desestima el recurso de apelación de la arrendataria y confirma la sentencia del juzgado.

Considera la Audiencia que, compartiendo las conclusiones alcanzadas por la magistrada de primera instancia, salvo la licencia de apertura y funcionamiento del local que datan del año 2001, y facturas de suministros del local no existe indicio probatorio alguno de la explotación del negocio de venta de discos por el arrendatario. No queda acreditado el consentimiento de la sociedad arrendadora, adquirente de todo el edificio, de que el negocio en el local se ejerza por persona distinta del arrendatario.

El contrato establecía expresamente la prohibición de cesión o subarriendo del local sin autorización de la propiedad. La introducción de un tercero ajeno al contrato en el uso o disfrute total o parcial de la cosa arrendada, en forma distinta a la determinada en la Ley y sin consentimiento del arrendador determina la resolución del contrato.

El artículo 32 LAU si bien autoriza la cesión y el subarriendo del contrato de arrendamiento de local de negocio exige su notificación de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado. El artículo 35 LAU establece que procede la resolución por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32.

Lo que determina la resolución del contrato de arrendamiento es la introducción en el local arrendado de una tercera persona en connivencia con el arrendatario, sin dar cumplimiento a los requisitos que la Ley previene para su validez. En palabras de la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 8 enero 1993 "la esencia tanto de la causa de resolución del contrato de arrendamiento referida al subarriendo ilegal como a la cesión inconsentida se encuentra en la introducción de un tercero ajeno a la inicial relación arrendaticia, que viene así a alterar o a modificar los propios términos y los elementos personales de ese contrato, y que se efectúa de manera clandestina u oculta a espaldas del arrendador, frustrando así las expectativas de esta parte en el contrato, y operando en definitiva un cambio de circunstancias sin contar con la voluntad de la misma".

No existe constancia en los autos de la existencia comunicación fehaciente de la cesión del contrato a la arrendadora, conforme a lo previsto en el artículo 32 LAU. La introducción en la relación arrendaticia de tercera persona incumpliendo los requisitos legales determina, conforme a lo pedido, la resolución del contrato

sábado, 23 de enero de 2021

La devolución de la fianza por el arrendador

 

HECHOS.

Al finalizar el arrendamiento de vivienda y entregar las llaves de la finca a la agente inmobiliaria, ésta incluyó en el documento suscrito en ese acto la expresión "Todo OK".

Posteriormente las inquilinas, al amparo de lo previsto en el art. 36 LAU 29/1994, reclaman judicialmente la suma de 3.000€ que entregaron en concepto de fianza y garantía complementaria a la suscripción del contrato de arrendamiento.

La arrendadora se opone a tal pretensión alegando que al reintegrarse la posesión la vivienda no se encontraba en el mismo estado que presentaba al concertarse el arriendo, pues existían numerosos desperfectos en ella que han debido ser reparados por la propiedad, solicitando la desestimación de la demanda y su absolución y, a su vez, formula reconvención por la cantidad utilizada para esa reparación, en cuanto excede de la fianza.

El juzgado de primera instancia estima la demanda y desestima la reconvención.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 7 de diciembre de 2020, desestima el recurso de apelación de la arrendadora y confirma la condena a devolver íntegra la fianza.

Considera la Audiencia que tanto la acción como la reconvención se reducen a una única cuestión controvertida: la existencia de desperfectos en la vivienda y su valoración.

Centrado así el objeto del pleito es preciso recordar la doctrina jurisprudencial desarrollada en la interpretación de los artículos 1561, 1563 y 1564 del Código Civil en relación con el artículo 1555.2º del mismo texto legal , y de la redacción del art. 21 LAU 29/94, de manera que en la aplicación de las reglas de la carga de la prueba establecidas en el artículo 217 LEC (corresponde al actor la prueba de los hechos constitutivos de la demanda y al demandado la de los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes), deben introducirse en el presente caso, como correctivo, las presunciones contenidas en los artículos 1562 y 1563 del Código Civil , a tenor de las cuales se presume, salvo prueba en contrario que el arrendatario recibió la cosa en buen estado al tiempo de arrendarla y que el mismo es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, debiendo puntualizarse al respecto que, en consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado de causa inevitable u ocasionados sin culpa.

Y en el caso de autos, tras un nuevo examen de cuanto se ha aportado y practicado, el tribunal comparte plenamente tanto la valoración probatoria como las conclusiones jurídicas alcanzadas por la juzgadora a quo, que hacemos nuestras para evitar repeticiones inútiles, en cuanto a las reparaciones contenidas en la factura aportada como prueba, si bien no se impugna la autenticidad de la factura ni se niega que las reparaciones se hayan llevado a cabo, lo cierto es que no sólo no se acredita de manera alguna que tales reparaciones fueran necesarias para subsanar desperfectos ocasionados durante el arriendo, y no consecuencia de la voluntad de la propiedad de introducir mejoras en la finca a efectos de un nuevo arrendamiento, ya que la agente inmobiliaria que actuó en representación de la propiedad en el acto de la entrega de llaves, manifestó que la vivienda se devolvió no sólo en las mismas condiciones en que fue entregada en su día sino incluso mejor, ratificando la observación contenida en el documento de entrega de llaves en la que se constató que "todo ok".

viernes, 22 de enero de 2021

ASNEF. EQUIFAX. La inclusión en registro de morosos sin requerimiento.

 HECHOS:

Se formula demanda de protección del derecho al honor contra el Corte Ingles, por haber incluido en un registro de morosos al demandante, con vulneración de la normativa sobre protección de datos, por entender que no había deuda cierta, líquida y exigible ni se realizó requerimiento previo de pago.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda y condena a Financiera el Corte Inglés a abonar al actor el importe de 3.000.-€ por daños morales.

La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación.

El Tribunal Supremo, sentencia de 11 de diciembre de 2020, desestima el recurso de casación.

Considera el Supremo que la cuestión jurídica controvertida reside en determinar si puede considerarse que hubo o no previo requerimiento de pago. La Audiencia Provincial de Asturias no considera cumplido este requisito porque lo que se acredita es un envío masivo de notificaciones a los deudores, pero no se acredita la recepción por el destinatario. Al no constar devuelta la carta no prueba la recepción, según indica la Audiencia, quien considera que la recurrente disponía de mecanismos adecuados para acreditar que ha realizado el requerimiento de pago, tales como el envío con acuse de recibo, telegrama, correo electrónico acreditando el envío, o similares. Frente a esta postura, la recurrente considera que el envío es suficiente para acreditar el requerimiento de pago.

Esta sala en sentencia 13/2013, de 29 de enero, entendió que se había producido el requerimiento, considerando como argumento principal, que la notificación se había efectuado con anterioridad a la inclusión en el fichero de morosos mediante envío postal, sin fehaciencia en la recepción, pero entendía indiciariamente justificado el recibo de la notificación, dado que posteriormente se recibieron en el mismo domicilio telegramas de cuya recepción hay constancia.

El supuesto al que hace referencia la mencionada sentencia de esta sala, es diferente de la actual, pues en aquel concurrían otros documentos (telegramas) de los que deducía el conocimiento por el deudor del requerimiento efectuado.

En el presente recurso se alega la infracción del art. 38.1. c) del Real Decreto 1720/2007, de 21 de diciembre, de protección de datos, y esta sala debe declarar que se ha efectuado una correcta interpretación del mismo por el Tribunal de apelación, dado que el mero envío del requerimiento de pago, por vía postal, no acredita la recepción del mismo, por lo que no se puede entender efectuado el preceptivo requerimiento de pago, previo a la inclusión en el fichero de morosos. En este sentido la sentencia 563/2019, de 23 de octubre, se declara:

"En la sentencia 740/2015, de 22 diciembre, hemos declarado que el requisito del requerimiento de pago previo no es simplemente un requisito "formal", de modo que su incumplimiento solo pueda dar lugar a una sanción administrativa. El requerimiento de pago previo es un requisito que responde a la finalidad del fichero automatizado sobre incumplimiento de obligaciones dinerarias, que no es simplemente un registro sobre deudas, sino sobre personas que incumplen sus obligaciones de pago porque no pueden afrontarlas o porque no quieren hacerlo de modo injustificado. Con la práctica de este requerimiento se impide que sean incluidas en estos registros personas que, por un simple descuido, por un error bancario al que son ajenas, o por cualquier otra circunstancia de similar naturaleza, han dejado de hacer rente a una obligación dineraria vencida y exigible sin que ese dato sea pertinente para enjuiciar su solvencia. Además, les permite ejercitar sus derechos de acceso, rectificación, oposición y cancelación".

lunes, 4 de enero de 2021

Propiedad Horizontal: Transformación de vivienda en local comercial.

 

HECHOS:

La propietaria de una vivienda, sita en planta baja de un edificio en régimen de propiedad horizontal decide convertir su propiedad en un local comercial para dedicarlo a bar. Para lograr dicho cambio, actúa sobre dos ventanas transformándolas en dos puertas para posibilitar el acceso desde la calle, sin solicitar autorización a la Comunidad de Propietarios.

La Comunidad de propietarios presenta demanda solicitando que se declarasen ilícitas y no ajustadas a derecho dichas obras y se condenase a los demandados a reponer el bajo a la situación anterior.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial estima la apelación de la Comunidad y la demanda de la Comunidad.

El Tribunal Supremo, sentencia de 15 de diciembre de 2020, estima el recurso de casación de la propietaria, revoca la sentencia de la Audiencia. y confirma la del juzgado

Considera el Supremo que hemos de partir de la base de que, en este caso, nos hallamos ante un supuesto de conversión de una vivienda, sita en la planta baja del edificio litigioso, en local comercial, así como que, en el título constitutivo, consistente en la escritura pública de declaración de obra nueva, segregación y división de propiedad horizontal de 4de junio de 1986, se hizo constar que: "Los propietarios de los diversos pisos y local del edificio podrán sin necesidad del consentimiento de los dueños de los demás departamentos ni de autorización de la Junta de Propietarios, agrupar, agregar, dividir y segregar los pisos o local de su propiedad, adicionando o distribuyendo las cuotas de participación".

No se ha cuestionado la legitimidad del cambio del destino de vivienda en local comercial, que las sentencias de instancia estiman procedente en aplicación de la doctrina sentada por la sentencia 542/2013, de 1 de octubre, que consideró conforme a derecho cambiar el destino de un local comercial en planta baja a vivienda, razonando al respecto que:"Existe una plena libertad a la hora de establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria ( SSTS 23 de febrero de 2006; 20 de octubre de2008, entre otras). La sentencia de esta Sala de 24 de octubre de 2011, declaró en su fallo "Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa". Esta doctrina se reitera en las sentencias de 4 de marzo y 25 de junio de 2013".

En efecto, este tribunal pudo observar las fotografías aportadas conforme las cuales la alteración del estado exterior del inmueble, en su fachada principal y lateral, convirtiendo los huecos de dos ventanas en dos puertas, mediante su prolongación hasta el suelo, produce escaso impacto visual, sin que, de las pruebas periciales practicadas, se haya determinado que las obras ejecutadas, antes descritas, menoscaben o alteren la seguridad del edificio o su estructura general y sin que se haya evidenciado que perjudiquen de alguna forma los intereses de la demandante, sin que conste que el resto de los copropietarios del inmueble se hayan manifestado contrarios a las obras ejecutadas con proyecto técnico y licencia municipal. Por último, el cambio de destino no está prohibido en el título constitutivo, lo que no es cuestionado, que, además, expresamente autoriza a agrupar, agregar, dividir y segregar los pisos o local de los copropietarios, sin la autorización de la comunidad, aunque ello suponga afectación a elementos comunes, siempre claro está que no se produzca menoscabo de la seguridad del edificio, como el caso que nos ocupa. Las puertas son necesarias para la explotación del local, en tanto en cuanto posibilitan el necesario acceso del público.

lunes, 28 de diciembre de 2020

La prórroga, forzosa para el arrendador, al término del arriendo.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de fecha 27 de mayo de 2013, con una duración de cinco años y un mes, por lo que el vencimiento del término pactado se produjo el 26 de junio de 2018.

En el contrato ambos cónyuges eran coarrendatarios. La esposa falleció el  22 de diciembre de 2017.

Por medio de burofax remitido el 23 de abril de 2018, recibido el 25, la arrendadora comunicó a la parte arrendataria su voluntad de extinguir el contrato el 26 de junio de 2018, Esta notificación, a nombre de la esposa, fue recibida  y firmada por el marido.

La arrendadora insta demanda de desahucio por finalización del arriendo.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 30 de noviembre de 2020, revoca la sentencia del juzgado,  declarando la extinción, por expiración del término pactado, del contrato de arrendamiento, de 27 de mayo de 2013.

Considera la Audiencia que en este caso, no es posible entender producida la prórroga del contrato prevista en el artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, por haber precedido la notificación, con más de un mes de antelación, de la voluntad del arrendador de no renovar el contrato, faltando el requisito legalmente exigido para la prórroga del contrato de arrendamiento.

En el presente caso, del tenor literal del contrato de arrendamiento de 27 de mayo de 2013, que se concertó con los cónyuges, como coarrendatarios, con una renta única,resulta claramente de la indicación de ambos como coarrendatarios, y de la fijación de una única renta, que existía una relación de solidaridad tácita, por la conexión o comunidad jurídica de objetivos o intereses entre las prestaciones de los arrendatarios, de modo que, con el fallecimiento de la coarrendataria, se produjo una subrogación automática del arrendatario solidario, que pasó a ser arrendatario único.

Por lo que, por razón de la solidaridad entre coarrendatarios, de acuerdo con los artículos 1137 y 1144 del Código Civil, el burofax de 23 de abril de 2018, el cual, según lo expuesto, aparece remitido indicando como destinataria a la esposa , constando entregado en la vivienda arrendada, extiende igualmente sus efectos extintivos al demandado coarrendatario quien, para entonces, por el fallecimiento de la coarrendataria,era arrendatario único, y por lo tanto único posible destinatario de la comunicación extintiva del arrendamiento, no habiendo posibilidad alguna de confusión por el error en la indicación como destinatario de la coarrendataria fallecida, por serle conocido al demandado el fallecimiento de su cónyuge coarrendataria, a pesar de lo cual no consta que se lo comunicara a la arrendadora, no habiendo constancia de que se lo comunicara a la arrendadora, en concreto, en el momento del otorgamiento del acuerdo de novación, de 24 de abril de 2018, en la que igualmente se indica como otorgante a la esposa , la cual, sin embargo, no aparece como firmante del documento por haber fallecido antes de su otorgamiento, no pudiendo beneficiar al arrendatario su propia pasividad, manteniendo en el error a la arrendadora para aprovecharse después de la indicación errónea en la indicación de la persona del destinatario en la comunicación dirigida a la parte arrendataria.

martes, 22 de diciembre de 2020

La compensación de la fianza con los alquileres impagados

 

HECHOS:

En un desahucio por falta de pago el inquilino es condenado a pagar la cantidad de 4.050 euros importe de las alquileres adeudados hasta la entrega de la vivienda arrendada.

El inquilino apela la sentencia  por considerar que no se ha compensado el importe de la fianza, 450 euros, y que por tanto la cantidad adeudada quede reducido a 3.600 euros.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 24 de noviembre de 2020, desestima esta petición con base en la siguiente argumentación:

La primera cuestión que debe ser advertida en esta instancia es que la excepción planteada por la parte demandada no fue introducida ni analizada en primera instancia, dado que la resolución del contrato y la entrega de las llaves se produce tras el dictado de la sentencia en primera instancia. En consecuencia, el motivo de apelación planteado debe ser íntegramente desestimado.

No obstante y a los meros efectos de dar respuesta a la cuestión planteada por la recurrente, conviene recordar que la resolución del contrato de arrendamiento se produce tras el dictado de la sentencia recurrida y no con anterioridad a la interposición de la demanda, de modo que no es posible plantear por vía de excepción la compensación de la fianza entregada al inicio del arriendo, pues el crédito es posterior a la interposición de la demanda, motivo por el que la excepción planteada también debería ser desestimada.

En consecuencia, reiterando nuevamente que la resolución del contrato de arrendamiento y la devolución de la posesión de la finca arrendada se llevó a cabo durante la pendencia del procedimiento de desahucio por impago de rentas, esto es, tras la interposición de la demanda de desahucio por impago y el dictado de la correspondiente sentencia estimatoria, no es posible plantear la compensación de la fianza en los términos previstos en el artículo 408 de la LEC, dado que en el momento en que el arrendador ejercitó la acción de desahucio el arrendatario todavía no había restituido la posesión de la finca ni había finalizado la relación arrendaticia que unía a ambas partes, siendo ello necesario para que nazca en el arrendador la obligación de devolución de la fianza y ostente el arrendatario el crédito que pretende compensar, de modo que, no siendo exigible en aquél momento la fianza arrendaticia, el objeto del procedimiento quedó ceñido a la resolución del contrato y al pago de las rentas debidas, todo ello sin perjuicio de las acciones que, según lo dispuesto en el artículo 36 de la LAU, pudieran corresponder a cada una de las partes por tales hechos.

La subrogación del cónyuge en el alquiler de vivienda.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de matrimonio, firmado por el marido como inquilino.

En virtud de la sentencia de divorcio se atribuye el uso disfrute de la vivienda conyugal a la esposa.

Se dicta sentencia de desahucio por falta de pago contra el marido.

La propiedad presenta demanda de desahucio contra la esposa para recuperar su posesión por cuanto venía siendo ocupada por la demandada sin su autorización o consentimiento, ni título alguno que la justificase.

El juzgado de primera instancia dicta sentencia estimando la demanda por cuanto la demandada no había dado exacto cumplimiento a lo dispuesto en el art. 15 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para subrogarse en el contrato que había suscrito su ex. marido.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 27 de noviembre de 2020, desestima el recurso de apelación de la demandada y confirma el desahucio dictado por el juzgado.

Considera la Audiencia que la sentencia apelada estimó la demanda presentada por cuanto la propia demandada había reconocido que no efectuó la comunicación, prevista en el artículo 15 de la LAU,  al arrendador en el plazo legalmente señalado.

La parte recurrente considera dicha valoración en exceso rigorista pues lo verdaderamente importante debía ser que la propiedad ya sabía que ella se había subrogado en el contrato arrendamiento de la vivienda suscrito por su ex. marido por cuanto, en el juicio desahucio que instó por falta de pago contra el mismo, aportó la sentencia de divorcio para respaldar la falta de legitimación pasiva que había excepcionado al contestar la demanda.

El recurso no puede prosperar y ello sin necesidad de entrar a considerar si el Juzgado actuó con un rigorismo o excesivo formalismo que pudiera considerarse contrario a la tutela judicial efectiva que sanciona el art. 24.1 CE y la doctrina que lo interpreta, que rechaza tales interpretaciones cuando suponen una desproporción entre los fines que preservan y la consecuencia que conllevan ( STC 231/12, de 10 de diciembre),pues en el caso de autos la pretensión de la recurrente no tiene ningún viso de prosperar pues sería necesario que el contrato de arrendamiento en el que pretende subrogarse se encontrase vigente y no lo está por cuanto quedó resuelto tras la sentencia dictada en el juicio verbal de desahucio seguido con anterioridad.