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lunes, 6 de julio de 2020

Renta antigua: El precio de tanteo y retracto del inquilino


El Tribunal Supremo en sentencia de 3 de junio de 2020,ha reiterado el derecho del inquilino de renta antigua a que le sea ofrecida la vivienda por el valor de capitalización de la renta.

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda firmado en 1 de agosto de 1981.

Se vende la vivienda a un tercero por 450.000 euros, cantidad que excede de la capitalización anual de la renta pagada por la inquilina.

La inquilina demanda impugnando esa compraventa y solicitando que se declare que, en consecuencia, la adquirente demandada no puede denegar la prórroga del contrato de arrendamiento por causa de necesidad, supuesto previsto en el artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

El Juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial estima la apelación de la inquilina, declarando que la demandada no podrá denegar la prórroga del contrato con fundamento en la causa primera del artículo 62 de la LAU 1964.

El Tribunal Supremo desestima los recursos de la demandante, confirmando la sentencia de la AP.

Considera el Supremo que el motivo de impugnación invocado, que la finca transmitida -que consta de una sola vivienda-forma parte de terrenos de mayor valor que el que realmente corresponda al edificado, no puede ser tenido en cuenta, puesto que, como señala la sentencia recurrida, "no son necesarias especiales consideraciones técnicas, mucho menos sesgadas, para concluir que el valor de la casa, que se ve multiplicado por encontrarse catalogada, esto es, merecedora de una especial protección precisamente por su interés arquitectónico histórico, es muy superior al de los terrenos que la circundan, que también están protegidos por la declaración administrativa, en los que no es posible levantar otra edificación ex novo, salvo la piscina mencionada y también con las limitaciones administrativamente impuestas, ni obtener rendimientos económicos comparables a otros solares de su entorno".

En definitiva la resolución del caso depende de la valoración de los terrenos, cuestión fáctica no impugnable por vía casacional, sin o a través del recurso por infracción procesal cuya admisión depende de la existencia de dicho interés casacional. En este caso la Audiencia ha razonado correctamente, al apreciar la prueba, acerca del valor de los terrenos circundantes y esta es la verdadera cuestión, de carácter fáctico, sobre la que se discute. Así lo que viene a reconocer la propia parte recurrente cuando, en la página 19 de su escrito de recurso, dice que "una vez estimado el recurso extraordinario por infracción procesal, deviene obligado estimar el de casación, no porque la sentencia impugnada ignore la doctrina de la Sala - puesto que incluso la reproduce en sus fundamentos jurídicos- sino porque ha hecho una valoración diferente del supuesto fáctico sometido a su enjuiciamiento".

lunes, 29 de junio de 2020

Propiedad Horizontal: La prescripción de las cuotas de comunidad


HECHOS:

La comunidad de propietarios reclama a dos copropietarios la cantidad de 8.229,51 euros por cuotas de comunidad impagadas.

El juzgado de primera instancia dictó sentencia estimando parcialmente la demanda y condenando a los demandados a satisfacer a la demandante la cantidad de 5.682,22 euros, correspondiente a la deuda acumulada de los cinco años anteriores a la interposición de la demanda, al entender que respecto de las cuotas anteriores ha prescrito la acción para exigir su pago por aplicación de lo dispuesto en el artículo 1966-3.º CC.

La Audiencia Provincial estima el recurso de la comunidad por considerar que el plazo de prescripción aplicable es el de quince años del artículo 1964 CC. Argumenta que la obligación de pago de cuotas comunitarias no es contractual ni extracontractual, sino legal, y que la finalidad del plazo reducido del artículo 1966.3.° CC es la de proteger al deudor respecto de los intereses de los préstamos, y se ha de aplicar exclusivamente a las acciones dirigidas a obtener el cumplimiento de derechos de crédito derivados de relaciones obligacionales y no de obligaciones nacidas de la ley.

El Tribunal Supremo, sentencia de 3 de junio de 2020, estima el recurso de casación, deja sin efecto la sentencia de la Audiencia y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera el Supremo que se ha de considerar aplicable a este supuesto el plazo de cinco años previsto en el citado artículo 1966-3.º,referido a las acciones ordenadas a exigir pagos que deban hacerse por años o en plazos más breves, situación en la que resulta plenamente subsumible el caso de la contribución de los comuneros a los gastos comunes establecida como obligación en el artículo 9.1.e)LPH, sin que el hecho de tratarse de una obligación prevista en la propia ley haya de determinar la aplicación de un plazo distinto de prescripción. Los presupuestos de la comunidad son anuales y en el ejercicio económico anual se producen los gastos correspondientes que han de ser satisfechos por los comuneros según la cuota asignada. Precisamente el aplazamiento por mensualidades de los pagos, en este caso de las cuotas de comunidad, responde a la necesidad de no sobrecargar a las economías familiares que podrían ser destinatarias de una reclamación muy cuantiosa. Es cierto que se trata de una obligación esencial para el desarrollo de la vida comunitaria y que cesar en los pagos supone -salvo casos especialmente justificados- una actuación insolidaria, pero del mismo modo resulta incomprensible quela comunidad deje transcurrir tan largo período de tiempo -en este caso, notablemente superior a los cinco años- para exigir el pago del comunero que reiteradamente falta al cumplimiento de sus obligaciones.

Como destaca parte de la doctrina, la regla se encuentra íntimamente ligada con la condena de la usura y trata de impedir la capitalización. Se trata de una norma inspirada en el favor debitoris, pues a través de ellas e pretende impedir que los deudores se vean perjudicados mediante una continua y sucesiva acumulación que puede incluso en ocasiones conducirles, a través de elevadas demandas judiciales y el embargo de sus bienes, a la ruina; porque si el pago distanciado y periódico de las pequeñas sumas es algo que cabe dentro de las posibilidades económicas del deudor, la conversión de un cúmulo de posibilidades temporalmente distanciadas en una única deuda acumulada de mayor importe, por obra de la voluntad del acreedor que deja intencionadamente de reclamar las prestaciones durante algún tiempo, puede conducir a graves perjuicios. Tales consideraciones no han de perder su efectividad por el lógico rechazo social que produce el hecho de la existencia de deudores morosos en las comunidades de propietarios. Son los responsables en cada caso de dichas comunidades -presidente y administrador- quienes han de velar por el cumplimiento adecuado de tales obligaciones y quienes, en su caso, deberán responder ante la comunidad a la que administran y representan.

lunes, 15 de junio de 2020

El retracto de inquilino


¿Puede el inquilino que no ha ejercido el derecho de tanteo, ejercer el de retracto? Una sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, 16 de abril de 2020, que cita otra de la AP de Málaga de de 26 de noviembre de 2019,da cumplida respuesta al asunto.

HECHOS:

La entidad propietaria de la vivienda comunica al inquilino por burofax de 1 de febrero de2017, que iba a transmitir la finca y que tenía el plazo de treinta días naturales para ejercitar su derecho de tanteo mediante el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, con la advertencia de que, de lo contrario, procedería a la venta del inmueble a una tercera entidad.

La inquilina contestó a la notificación en fecha 14 de febrero de 2017, donde comunicó expresamente su intención de reservarse el ejercicio de los derechos de adquisición preferente, ya fuera vía de tanteo o de retracto, e informó de que estaba explorando distintas operaciones de financiación y recursos a su acceso para afrontar el pago del precio.

La sentencia de primera instancia desestimó la petición de la inquilina e que se declarase su derecho de adquisición preferente y de que se declarase haber lugar al retracto de la finca.

La AP de Barcelona desestima el recurso de apelación y confirma la sentencia.

Recuerda la AP con cita de la SAP de Málaga que: Tanteo y retracto son dos opciones excluyentes entre sí, pues ejercitado el primero no procede el segundo, pues el retracto exige, como presupuesto indispensable, que no se haya dado al arrendatario la oportunidad de ejercitar el tanteo, lo que permite concluir la imposibilidad, desde un punto de vista jurídico, de impetrar el derecho de retracto si previamente la recurrente pudo, y debió, ejercitar el tanteo, y es que, como indica la sentencia del Tribunal Supremo de 19 de diciembre de 1991, "por la relación que se produce, preparatoria de la venta al arrendatario, si así conviene a sus derechos, a éste se le impone una respuesta que no sólo es de intención y declarativa, sin contundente y realizativa, ya que en el plazo legal de sesenta días naturales, plazo de caducidad , a contar desde el siguiente en que fue notificado, deberá manifestar de manera eficaz y auténtica su voluntad de ejercitar el tanteo y realizar la compra, que, en el caso de ausencia, retraso, demora o reticencia de la parte arrendadora, que asume la condición de vendedora, habrá de ir acompañada de la necesaria satisfacción, depósito o consignación del precio señalado dentro del espacio temporal del plazo legal".

Consideramos que, tampoco en este caso, la actora ejercitó el derecho de tanteo que la entonces propietaria de la finca, sin género de dudas, le reconoció. No ejercitó dicho derecho de adquisición preferente, pese a que la vendedora le notificó conforme al art.25.2 LAU 1994 -texto legal vigente y aplicable al contrato-las condiciones esenciales de la compraventa, entre las cuales no se halla la identificación de la persona del comprador, mientras que el art.47.1 LAU 1964 sí exigía la notificación de "las condiciones esenciales de la transmisión y el nombre, domicilio y circunstancias del comprador". No figura ya esa exigencia en el art.25.2LAU vigente, por lo que no cabe exigirla a la vendedora en relación con el ejercicio del derecho de adquisición preferente de la arrendataria.

Reservarse un derecho, como hizo la actora en su respuesta al arrendador de 14 de febrero de 2017, no es ejercitar un derecho, por lo que, al no haber ejercitado su derecho de tanteo en el plazo de treinta días naturales que prevé el art.25.2 LAU, no llegó, realmente, a ponerse en riesgo su derecho.

lunes, 1 de junio de 2020

Propiedad Horizontal: Contrato de mantenimiento de ascensor


HECHOS:

La Comunidad de Propietarios contrata el mantenimiento de sus ascensores por un precio anual de  2.620 € más IVA, según contrato celebrado en fecha 19 de diciembre de 2013 con una duración de cinco años prorrogable por períodos de la misma duración. En dicho contrato se señalaba una indemnización en caso de desistimiento anticipado.

Con fecha 22 de febrero de 2016 la Comunidad comunicó a la empresa de mantenimiento la pérdida de confianza en la misma y su descontento con la forma de llevar a cabo el servicio informando de su voluntad de resolver el contrato.

La empresa de mantenimiento reclama un importe de 4.307,90 € en aplicación de la citada cláusula así como 322,69 € por pérdida de la bonificación.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 24 de febrero de 2020, desestima el recurso de apelación de la empresa y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera la Audiencia que nos encontramos ante un contrato de adhesión, siendo precisamente la cláusula de penalización una cláusula predispuesta en el contrato y siendo una de las partes, la Comunidad de Propietarios consumidora en cuanto destinataria final del servicio prestado por la empresa de mantenimiento de ascensores.

Se refiere a su sentencia de 2 de mayo de 2018 y afirma que  son circunstancias similares por no decir idénticas que las analizadas en este procedimiento, lo que lleva a concluir que un plazo de cinco años, al no haberse justificado por la actora su necesidad para amortizar las inversiones realizadas, debe considerarse una "duración excesiva" y, consecuentemente, nula la cláusula que la establece y deberá tenerse por no puesta en el contrato.

Si la cláusula de duración del contrato es nula la de penalización por su incumplimiento queda vacía de contenido al no existir ya "plazo pactado" que pudiera ser incumplido.

Por ello, y teniendo en cuanta la doctrina jurisprudencial fijada por el Tribunal Supremo en Sentencia de 11 de marzo de 2014 debe confirmarse la resolución recurrida: la declaración de abusividad de las cláusulas predispuestas bajo condiciones generales, que expresamente prevean una pena convencional para el caso del desistimiento unilateral de las partes, no permite la facultad judicial de moderación equitativa de la pena convencionalmente predispuesta; sin perjuicio del posible contenido indemnizatorio que, según los casos, pueda derivarse de la resolución contractual efectuada

Y es que la actora no ha desarrollado prueba alguna del perjuicio sufrido con la resolución anticipada limitándose a reclamar la cantidad resultante de aplicar la cláusula declarada nula. La pretensión habría de fundarse en el art. 1124 CC, pero como quiera que la actora no ha acreditado haber sufrido perjuicio alguno por la resolución contractual, tampoco cabe efectuar pronunciamiento de condena conforme a dicho precepto.

lunes, 25 de mayo de 2020

Notificación a inmobiliaria del desistimiento del inquilino


HECHOS:


Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de Abril de 2017 con una duración de un año.


Se pacta un alquiler de TREINTA MIL EUROS (30.000€) anuales, pagaderos en anualidades anticipadas.


A la firma del contrato se entrega la cantidad antedicha y 2.500€ en concepto de fianza.


Con fecha 4 de diciembre de 2017 el inquilino notifica a la agencia inmobiliaria su voluntad de dar por terminado el contrato el 1 de enero de 2018, si bien desde el 3 de enero de 2018.


El inquilino reclama judicialmente la cantidad de 9.750 euros, correspondientes a los meses de enero a marzo de 2018, menos la parte proporcional de dichos tres días del mes de enero, así como la cantidad de 2.500 euros entregada en concepto de fianza.


El Juzgado de 1ª Instancia desestima íntegramente la demanda por no considerar que pueda surtir efectos liberatorios para el arrendatario y afectar o vincular a la propiedad, el hecho de que los actores manifestaran la agencia inmobiliaria su voluntad de desistir del contrato, manifestación que, conforme a lo previsto en el propio contrato, debía ser puesta en conocimiento directo del propietario arrendador ahora demandado, lo que no tuvo lugar.


La Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, sentencia de tres de marzo de dos mil veinte, estima el recurso de apelación de los inquilinos y condena a la parte arrendadora a pagar la suma de nueve mil setecientos cincuenta euros (9.750.-€).


Considera la Audiencia que es preciso relativizar la trascendencia de las formalidades en las notificaciones, dentro incluso de la LAU, cabe citar (pese a que el fondo del asunto difiere del que ahora nos ocupa) al Tribunal Supremo en su reciente sentencia número 475/2018, de fecha 20/07/2018, recaída en un supuesto de falta de notificación escrita de la subrogación en relación con el conocimiento por el arrendador del fallecimiento de la arrendataria y de la voluntad del viudo de subrogarse.


En dicho entorno jurisprudencial, en el que se relativiza la necesidad de una notificación escrita con las formalidades legales en un supuesto incluso más trascendente que el presente -puesto que en aquél producía un continuismo arrendaticio no deseado por el arrendador-, no puede concluirse, por el mero hecho de que la notificación no fuese remitida al domicilio indicado en el contrato, que toda otra notificación es necesariamente ineficaz.


Por otro lado, ya en orden a determinar si el responsable de la Agencia Inmobiliaria que medió en su día en el otorgamiento del contrato -como admite la propia parte demandada-, extendió su gestión a comunicaciones posteriores entre la parte arrendataria y la parte arrendadora. Aprecia la Sala que la prueba obrante en autos y, de hecho, analizada en la sentencia de instancia, evidencia que así era. No viendo el Tribunal -a diferencia del Juzgador de instancia-, a partir de la premisa anterior sobre la relativización de los formalismos en determinadas notificaciones, que se deban restringir las consecuencias de la notificación de la voluntad de no continuar el contrato, la cual fue llevada a cabo.


Por lo tanto , pese a que la parte demandada admite solo la intermediación de la agencia para lo que a la propiedad conviene, no así para lo que puede perjudicarle, ello no es de recibo desde el momento en que, no residiendo el demandado en Ibiza, consta en autos que la inmobiliaria era quien se ocupaba de todo lo relativo al piso. De modo que, no puede ir ahora la parte demandada en contra de sus propios actos y afirmar que el la agencia era un mero intermediario en cuestiones menores, al menos no sin violentar los principios "Adversus proprium factum quid venire non potest" y «Qui est conmodum debet esse etiam in inconmodo».