El precio del retracto arrendaticio

 

HECHOS:

Los arrendatarios de dos fincas rústicas presentan demanda de retracto, habiendo depositado notarialmente el importe que constaba en la escritura como precio de compraventa (60.000 euros) más una suma adicional de 6.000 euros en concepto de impuestos y gastos previsiblemente abonados por la compradora.

La demandada se opuso a la demanda alegando que los demandantes conocían el precio real de la venta, 160.000 euros, y no los 60.000 euros que se hicieron constar en la escritura por «razones fiscales», antes de recibir la comunicación notarial, pues fueron informados de ello a la firma del documento privado de compraventa de 23 de mayo de 2016, que precedió a la firma de la escritura pública; y, por otro lado, calificó el ejercicio de la acción de «temerario» por pretender la adjudicación de las fincas pagando 100.000 euros menos del precio abonado por la compradora, lo que supondría un evidente enriquecimiento injusto.

La sentencia de primera instancia estimó íntegramente la demanda.

La audiencia provincial estimó parcialmente el recurso de apelación, en el único sentido de establecer que el precio que los demandantes debían abonar en el ejercicio de la acción de retracto era de 160.000 euros

El Tribunal Supremo, sentencia de 7 de abril de 2026, desestimó el recurso de casación de los arrendatarios.

Considera el Supremo que por lo que se refiere a la doctrina de los actos propios, que los recurrentes pretenden derivar únicamente de la comunicación notarial de la escritura de compraventa, lo cierto es que dicha comunicación fue instada por los vendedores, contando con la información del notario de la obligatoriedad de dicha comunicación que, como antes se ha explicado, constituye además un requisito inexcusable para la inscripción de la compraventa. No es posible deducir de estas circunstancias, que competen al notario y a la parte vendedora, un acto propio de la compradora del que deducir su obligación de admitir la subrogación de los retrayentes con una pérdida patrimonial de 100.000 euros.

No se aprecia en la conducta de la compradora (ni siquiera se invoca en el recurso) ningún acto que haya creado en los demandantes la confianza legítima de que admitiría la subrogación que supone el retracto por un precio inferior al pagado por ella.

La jurisprudencia de esta sala se ha ocupado en varias sentencias de los supuestos en los que, como el que ahora enjuiciamos, existe una discrepancia entre el precio real abonado por el comprador y el inferior precio que se ha hecho constar en la escritura pública de enajenación: “Hay que estar al precio real que es el que debe prevalecer y se ha de reembolsar», pero con la condición indispensable «de que se conozca el verdadero precio, es decir que resulte probado en los autos” (STS 21/09/1993). “Finalmente y por no hacer la enumeración interminable, en el mismo sentido de que el retracto ha de realizarse por el precio real y verdadero en que fue vendida la finca y no por el simulado e inferior que se hizo constar en la escritura pública de venta, por razones de elemental justicia y en evitación de un lucro reprobable” (STS 30/04/1991 con cita de otras varias).

Ello no implica que, ante la evidente concurrencia de voluntades de los vendedores y del comprador para indicar en la escritura pública un precio inferior al real para beneficiarse fiscalmente de forma ilícita, los tribunales debamos permanecer impasibles. La cesión de datos de carácter personal que se deba efectuar a la Administración tributaria conforme a lo dispuesto en la normativa tributaria, no requerirá el consentimiento del afectado.

 

La prórroga de un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 26 de septiembre de 2013, con una duración pactada de siete años.

En el contrato hay esta cláusula: “Tácita reconducción: Las partes acuerdan que, a la finalización del contrato, no será aplicable la tácita reconducción prevenida en el artículo 1566 del Código Civil o en la Ley de Arrendamientos Urbanos”

Con fecha 11 de octubre de 2021 se comunica a la arrendataria la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato más allá del día 31 de marzo de 2022.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda de resolución del arriendo por finalización del plazo

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de doce de marzo de dos mil veintiséis, desestima el recurso de apelación de los arrendadores.

 Considera la Audiencia que la notificación  que contiene una denuncia del contrato y exterioriza la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato más allá del día 31 de marzo de 2022, es de fecha 11 de octubre de 2021, posterior al nuevo vencimiento, y fue entregado a la arrendataria el mismo día. Por consiguiente, no pudo impedir la prórroga obligatoria del contrato por segunda vez, al no respetar la antelación de 30 días contemplada en el artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en su redacción introducida por art. 1.5 de la Ley 4/2013, de 4 de junio.

La consecuencia no puede ser otra que el contrato se prorrogó nuevamente por disposición de la ley un año más, hasta el día 26 de septiembre de 2022, por lo que, al tiempo de presentarse la demanda rectora de los presentes autos, 6 de junio de 2022, no había trascurrido por completo la última prórroga legal, con la consecuencia de que el contrato de arrendamiento estaba vigente, y la arrendadora carecía, a la fecha de la intimación judicial, de acción para solicitar el desahucio por expiración del término del contrato de arrendamiento litigioso, por lo que la demanda rectora del presente procedimiento resulta prematura e inacogible.

En cuanto a la segunda de las alegaciones del recurso, tampoco puede ser acogida, ya que las partes no pueden pactar la exclusión de la aplicación de la prórroga obligatoria prevista en el artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en su redacción introducida por art. 1.5 de la Ley 4/2013, de 4 de junio, vigente al tiempo de la celebración del arriendo litigioso, por lo que la consecuencia no puede ser otra de que se tendrá por no puesta la cláusula establecida en el párrafo cuarto del apartado 2 de la estipulación segunda del contrato de arrendamiento suscrito por las partes con fecha 26 de septiembre de 2013

Duración de un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 8 de enero de 2013. El plazo de duración pactado fue de 1 año y 24 días. El contrato se ha ido prorrogando conforme al régimen legal aplicable.

Con fecha 16 de enero de 2025 la arrendataria recibió burofax remitido por la arrendadora comunicando su voluntad de no renovar el contrato.

La entidad arrendadora ejercitó una acción de desahucio frente a la arrendataria basándose en la expiración del plazo contractual y en la reclamación de determinadas cantidades de renta adeudadas (1.355,36 €).

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda, considerando que la comunicación efectuada sobre no prórroga se realizó sin la antelación suficiente.

La Audiencia Provincial de Navarra, sentencia de 17 de marzo del 2026, estima en parte la apelación de la arrendadora y declara resuelto el contrato.

Considera la AP que si el arrendatario permanece en la posesión de la vivienda más de 15 días tras la finalización del contrato y el arrendador no exige la devolución de la posesión, establece el art. 1566 CC que surge un nuevo contrato con los mismos pactos esenciales (renta, resto de obligaciones de ambas partes...) salvo la cuestión referida al plazo, que se determina conforme a las reglas supletorias del Código Civil (art. 1581).

Tal como ha quedado señalado, a partir de que finalizaran las prórrogas del art. 9 y las del art. 10 LAU, el contrato entró en una situación de tácita reconducción. Y esa situación se prolongó por periodos anuales puesto que la renta se había pactado por anualidades (con independencia de que se fraccionase el pago mes a mes). En efecto, en el contrato de arrendamiento se convino que el importe de la renta era de 4.719,60 € al año y que la renta se pagaría por mensualidades anticipadas. Pero lo trascendente, como decimos, de cara a la duración del contrato "reconducido" es el modo en el que se fija la renta, y no el modo en el que se paga, y en el presente caso la renta se fijó por anualidades por lo que la reconducción se producía anualmente.

Esta situación cambia cuando el 15 de enero de 2025 la entidad arrendadora envió a la arrendataria un burofax que fue recibido el día 16 dando por finalizado el arriendo. Dado que la tácita reconducción anual del contrato en liza se producía cada 31 de enero y la arrendataria recibió la denuncia del contrato el día 16, el preaviso de no renovación se llevó a cabo en plazo (ex art. 5 CC), debiéndose dar por extinguido el contrato en cuestión.

En cuanto a la reclamación de alquileres, no puede estimarse esta pretensión. Por un lado, se encuentra el dato de que, según el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, el método de pago de las rentas y cantidades análogas era mediante el giro de recibos en la cuenta bancaria de la parte arrendataria por parte de la propiedad. De esta forma era la entidad arrendadora la que tenía que realizar la acción de cobro. En segundo lugar, la parte actora no ha aportado demostración alguna de que algún recibo hubiera sido devuelto por no haber sido pagado. A pesar de que tal circunstancia o extremo fue solicitado por la arrendataria, la única prueba válida era la de aportar al proceso los recibos girados en la cuenta de la inquilina que hubieran sido devueltos, y tal cosa no se ha producido.

La reparación de los daños al terminar el arriendo de una vivienda

 

HECHOS:

La sociedad arrendadora de una vivienda reclama la indemnización de los daños causados por la arrendataria en dicha vivienda.

La inquilina se opone a la demanda y formula reconvención por el importe de las rentas que considera no viene obligada a abonar debido al incumplimiento de sus obligaciones por parte de la arrendadora, que no solucionó los problemas de humedades y filtraciones que sufría la vivienda, debido a las cuales se vio obligada a abandonar la misma

La sentencia de primera instancia estima íntegramente la demanda, desestima la reconvención y condena a la inquilina a abonar la cantidad de 11.983,55 €.

La Audiencia Provincial de Cantabria, sentencia de 19 de marzo del 2026, estima en parte el recurso de la inquilina y la condena a abonar a la actora la suma de 9.647,80 €.

Considera la Audiencia que procede una nueva valoración de la prueba que solo permite compartir, en parte, las conclusiones alcanzadas por la juez de instancia en cuanto a la imputación a un mal uso de la vivienda por parte de la inquilina los daños que se reclaman y en modo alguno pueden imputarse a la arrendataria los siguientes daños:

1. Colocación de suelo laminado de madera con rodapié sobre el solado de gres existente en buen estado en cocina y baño de la planta cuarta.

2.- Sustitución de la lavadora instalada en la vivienda al tiempo del arrendamiento por otra de distinta marca.

3.- Desmontaje de focos empotrados en habitación cocina y habitación pequeña.

4.- Pintura de techos de cocina, baño y habitación principal y habitación de la buhardilla y de tabique del vestíbulo de acceso.

5.- Cambio de ubicación del radiador en la buhardilla

6. Lavabos de los baños.

En cuanto al contenido de la reconvención, el edificio, todo él propiedad de la arrendadora que, por tanto, es la única obligada a su mantenimiento, presenta un deficiente estado de mantenimiento, con humedades imputables a esa falta de mantenimiento.

Sentado lo anterior, la existencia de humedades es, indudablemente, una de las causas más habituales de inhabitabilidad de una vivienda, no ya por las evidentes molestias, sino por los efectos que puede provocar en la salud de los ocupantes. Lo único que puede considerarse probado es que, hasta la entrega de las llaves la inquilina ocupó la vivienda en condiciones nada aceptables, pero no que abandonase la vivienda, sino que siguió ocupándola.

La ocupación de la vivienda por parte de la inquilina comporta que, hasta la entrega de las llaves al arrendador, mantiene la posesión de la vivienda viniendo por ello obligada al pago de la renta pactada. Ciertamente estamos ante un supuesto de incumplimiento por parte del arrendador de las obligaciones que le impone el art. 1.554 CC, de hacer en la vivienda durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada y mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato, pero el incumplimiento de tales obligaciones por parte del arrendador no faculta al inquilino para interrumpir, sin más, de modo unilateral el pago de la renta pactada.

La duración de un arrendamiento suntuario

 

HECHOS

Contrato de arrendamiento de vivienda de 27 de julio de 2021. Renta 10.000 euros mensuales; como esta cifra, en cómputo anual, excede en más de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional, el contrato se regiría por la voluntad de las partes, en su defecto por el título II de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil (CC)

Duración pactada de un año, por lo que el contrato vencería el 31 de agosto de 2022, sin prórrogas automáticas, salvo que el arrendador y los arrendatarios alcanzaran un acuerdo con una antelación mínima de sesenta días respecto de la fecha inicial de terminación del contrato.

El arrendador interpuso una demanda de juicio verbal de desahucio por expiración del plazo contractual, en la que se indicaba que los arrendatarios habían incumplido la obligación de abandonar la vivienda antes del 30 de abril de 2022 y permanecían en su uso. Se aportó documento firmado por los inquilinos en el que acordaron terminar el contrato de arrendamiento y vaciar la propiedad antes del 30 de abril de 2022.

La parte demandada se opuso alegando distintas razones.

El 10 de enero de 2024, día anterior a la celebración del juicio oral la representación del inquilino presentó escrito “urgente” en el que solicitó la suspensión de la celebración de la vista señalada para el día siguiente por enfermedad del abogado e imposibilidad de sustitución por otro compañero. Se acompañaba informe médico.

La solicitud fue denegada y se celebró la vista.

El 16 de enero de 2024 el abogado de los inquilinos presentó un escrito en el que solicitaba la nulidad de la vista, justificada en la no suspensión del acto procesal pese a la acreditación de su situación de enfermedad. La solicitud de nulidad de actuaciones fue inadmitida a trámite.

La sentencia de primera instancia estimó la demanda.

La sentencia de la Audiencia de 14 de abril de 2025 desestimó el recurso de apelación, puesto que, aunque la vista debió ser suspendida por enfermedad del letrado de los inquilinos, la decisión de no suspender dicha vista no vulneraba de forma automática el derecho a la tutela judicial efectiva.

El Tribunal Supremo, sentencia de 19 de marzo de 2026, estimó el recurso de casación de los inquilinos y resolvió anular las actuaciones de segunda y de primera instancia y retrotraerlas al momento anterior a la celebración de la vista del juicio verbal de desahucio, para que continúe la tramitación con la celebración de dicha vista con todas las garantías legales.

Considera el Supremo que como regla general, la denegación injustificada de la suspensión de la vista por enfermedad acreditada y documentada del abogado provoca la nulidad de la misma, salvo que se aprecien circunstancias excepcionales relacionadas con el ánimo dilatorio, el abuso del derecho, la mala fe procesal, la falta de diligencia, el no agotamiento de las posibilidades de ser sustituido por otro profesional (por ejemplo, en los casos en los que en un mismo procedimiento han intervenido indistintamente varios letrados) o, en casos aún más excepcionales, cuando se conculquen principios más generales como el derecho de la otra parte a no sufrir dilaciones indebidas o el buen orden del proceso.

La audiencia no debió hacer depender la nulidad solicitada en el recurso de apelación del juicio hipotético de lo que hubiera sucedido si la vista se hubiera celebrado con la asistencia del abogado enfermo, ni denegar la indefensión de los recurrentes con los argumentos que empleó, después de considerar justificada y diligente la actuación de dicho abogado. La vista había sido solicitada por las dos partes y era preceptiva su celebración, por lo que no es un argumento válido adoptar como punto de partida que se trataba de una vista completamente innecesaria. En ella debían resolverse las excepciones planteadas en la contestación a la demanda, sin perjuicio de que motivadamente pudiera diferirse la decisión de alguna de ellas hasta el dictado de la sentencia, y tal resolución, de ser desfavorable a los demandados, como de hecho sucedió, era especialmente importante para ellos que, de haber estado asistidos de abogado, hubieran tenido la posibilidad de formular recurso de reposición contra las decisiones orales tomadas en la vista. Sobre la proposición de prueba como acto típicamente propio de la primera instancia, nos remitimos a las consideraciones expuestas más arriba.

Somos conscientes de que la declaración de nulidad de la sentencia y de las actuaciones desde el momento indicado va a suponer una dilación en la duración del procedimiento y que este alargamiento del proceso puede perjudicar a la parte demandante, pero la ponderación de los intereses en juego nos lleva a primar el derecho de los demandados a que la vista del desahucio se celebre con todas las garantías, y en particular, con la debida asistencia de su abogado, sobre el derecho de la parte demandante a no demorar la obtención de una resolución de fondo del litigio, más aún cuando está en marcha un incidente de ejecución provisional de la sentencia y cuando el art. 449 LEC garantiza la puntual recepción de las rentas del arrendamiento.

Finalización de un alquiler de vivienda por necesidad del arrendador

 

Este asunto es recurrente y ha sido tratado en distintas ocasiones, sin embargo, este supuesto concreto ofrece unas peculiaridades que me llevan a comentarlo.

El juzgado de primera instancia dicta sentencia (12/12/2024), estimando la demanda del arrendador declarando extinguido el arrendamiento, por la causa de necesidad invocada por el arrendador y condenando al inquilino a dejar libre la vivienda, además añade lo siguiente en el fallo:

Si transcurridos tres meses desde el efectivo desalojo de la vivienda el hijo de los demandantes por cuya causa se acuerda la resolución del contrato, D. XXX , no hubiera procedido a ocupar esta por sí, los arrendatarios podrán optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuestos en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación; o ser indemnizados por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años. En ambos casos salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, según prevé el art. 9.3 dela Ley de Arrendamientos Urbanos , que fundamenta esta resolución.

El inquilino apela la sentencia invocando que la sentencia ha errado en la valoración de la prueba porque no concurren los requisitos del art. 95 (sic) de la LAU, ya que no hay verdadera necesidad de que el hijo de los actores ocupe la vivienda y que la verdadera intención es la venta del inmueble; e, igualmente, que no se ha cumplido el art. 9.3 de la LAU porque no ha transcurrido el plazo de un año desde que se firma el contrato de arrendamiento hasta que se le notifica que deje libre la vivienda, no sabiendo la causa hasta que se tiene conocimiento de la demanda de desahucio.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de veinticinco de febrero de dos mil veintiséis, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que el recurso de apelación, planteado en los términos que antecede, está destinado al fracaso.

En primer lugar, y como se advierte de contrario, porque la LAU no contiene precepto alguno con dicha numeración (art. 95) ni tampoco el art. 9 contiene un apartado 5º que pudiera haberse infringido.

En segundo lugar, porque resultando de la documentación adjunta a la demanda y del resto de la prueba practicada, detallada en la sentencia y no combatida, cual es la situación laboral del hijo de los demandantes, que éstos no tiene otra vivienda en Móstoles, que el contrato de arrendamiento fue suscrito el 7 de julio de 2022, que en dicho contrato se hizo uso de la facultad prevista en el art. 9.3 de la LAU, que la comunicación efectuada a la ahora recurrente se hizo transcurrida la primera anualidad, con un preaviso de dos meses, y, desde luego, indicando la causa por la que se daba por finalizado el contrato, es claro que tampoco se infringe el mencionado art. 9.3 de la LAU que se cita.

LPH: La cuota de participación en los elementos comunes.

 

HECHOS:

El propietario de un local comercial, en régimen de propiedad horizontal, notifica a la comunidad de propietarios que deberán girarle los gastos de la comunidad con arreglo al porcentaje del 1,30%, en lugar del 2,40% que se había repercutido y pagado hasta ese momento.

La comunidad de propietarios presenta demanda por la que se solicita que se declare que al local del demandado le corresponde una participación en los elementos comunes de 2,40% y no del 1,30% que, por error, se recoge en el título constitutivo, ya que la cuota del 1,30% es la que corresponde a locales muchos más pequeños en el mismo edificio.

Del Juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda.

La Audiencia Provincial estima la apelación y declara que la cuota de participación del local del demandado es del 1,3%, pues ese es el porcentaje que consta en la inscripción registral.

El Tribunal Supremo, sentencia de 27 de febrero de 2026, desestima el recurso de casación de la comunidad de propietarios.

Recoge el Supremo que, la sentencia de la Audiencia, considera debe estarse a la cuota de participación que figura en el título constitutivo de propiedad horizontal inscrito en el Registro de la Propiedad y en la escritura de adquisición del local. Ello, de conformidad con lo argumentado por el demandado-apelante, que explicó que la cuota del 1,30% que aparecía en la escritura de adquisición coincidía con la que se le asignaba en la certificación de obra nueva, propiedad horizontal y reglas de condominio inscrita en el Registro de la Propiedad. Igualmente rechaza que, contra la cuota fijada en el título constitutivo, pueda fijarse una cuota distinta por el hecho de que se haya estado aplicando para el cobro de derramas y gastos de comunidad al demandado, que invocó desconocer que se le estaba aplicando incorrectamente la cuota. También alude a que la superficie no es el único criterio que se toma en consideración legalmente para fijar la cuota de participación, con lo que asume las alegaciones del demandado apelante efectuadas con apoyo en el art. 5 LPH.

Partiendo de lo anterior, el motivo se desestima porque no consideramos que la sentencia recurrida incurra en un error en la valoración de la prueba que se refiera a la base fáctica sobre la que se sustenta la decisión de la sentencia.

En realidad, la comunidad recurrente, bajo la invocación de un error, lo que pretende es que se modifique el título constitutivo, sin contar con la unanimidad requerida para ello, puesto que el art. 5.IV LPH exige para la modificación del título los mismos requisitos que para su constitución. Naturalmente que, a falta de acuerdo de todos los propietarios existentes, es posible acudir a la vía judicial para modificar el título constitutivo cuando en su otorgamiento no se hayan respetado los criterios que deben tomarse en consideración para la fijación de la cuota, de acuerdo con lo previsto en el art. 5.II LPH. Pero, verdaderamente, la demanda no se ha dirigido a que se modifique por resolución judicial el título con este argumento para lo que, por lo demás, deberían ser parte en este procedimiento todos los copropietarios. Lo que se ha pretendido por la comunidad es que, sin modificación del título constitutivo, se declare que al local del demandado le corresponde una cuota diferente de la asignada en el título constitutivo con el argumento de que se trata de un error material.

Tampoco puede ser aceptada la doctrina de los actos propios, ya que el demandado ha venido manteniendo en las instancias que el hecho de que pagara los recibos que se le giraban por parte del administrador y que no impugnara las juntas en las que se aprobaban los gastos obedecía, sencillamente, a que confiaba que el administrador de la comunidad procedía de manera correcta. También ha puesto de relieve las escasas relaciones con la comunidad y su residencia fuera de la localidad. De modo que, cabe apreciar a la vista de las actuaciones, solo cuando con ocasión de un conflicto con la comunidad, que no le autorizó la realización de unas obras que pretendía con la finalidad de revalorizar el local, ha analizado las escrituras y las cuotas que se le giraban y ha advertido el incorrecto proceder de la comunidad. En estas circunstancias no podemos apreciar que este comportamiento del recurrido tenga entidad como para que se le atribuya, en contra del título constitutivo, una cuota superior a la que se le asignó.

Las humedades en una vivienda arrendada

 

HECHOS:

El inquilino de una vivienda ejercita acciones frente a la arrendadora y frente a la comunidad de propietarios del inmueble solicitando su condena a la reparación de daños por humedad cuyo origen sitúa en el deficiente estado de un elemento común de la edificación.

El juzgado de primera instancia desestima íntegramente la reclamación.

Apela el inquilino insistiendo, en primer término, en la responsabilidad contractual de la arrendadora.

La Audiencia Provincial de Cantabria, sentencia de veinticuatro de febrero de dos mil veintiséis desestima la apelación

Considera la Audiencia que no cabe imputar a la arrendadora de la vivienda los daños derivados de defectos en los elementos comunes.

De acuerdo con reiterada doctrina jurisprudencial, el artículo 1554 CC , en sus números 2 y 3, con carácter general, así como el artículo 21 LAU de 1994, de forma más específica, obligan al arrendador, por el tiempo del contrato, a hacer en la cosa objeto del contrato todas las reparaciones a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada, y a mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento.

No obstante lo anterior, la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo ha declarado que: "no cabe confundir las reparaciones relativas a la vivienda o local como finca individual, con las que correspondan a la comunidad de propietarios del inmueble, ya que las irregularidades en los elementos comunes no pueden ser imputadas a la arrendadora del local, como tampoco las posibles innovaciones para prevenir nuevos daños, pues ello carece de oportunidad en el régimen de propiedad horizontal cuando el menoscabo hay que referirlo a los elementos comunes y son por entero ajenos los daños a las instalaciones y componentes propios del inmueble arrendado". (SSTS de 7/12/1984 y 18/05/ 2006 y de 29 /02/ 2.012).

En cuanto a la responsabilidad legal o extracontractual que se pretende hacer efectiva frente a la comunidad demandada, ha de quedar igualmente excluida a la vista del resultado de las periciales practicadas.

Aunque uno de los peritos se ha referido a la posibilidad- no comprobada- de que no exista aislamiento en la fachada del inmueble, atendiendo exclusivamente a la antigüedad de la construcción, los tres expertos que han depuesto coinciden finalmente en señalar que no existen filtraciones de agua sino manchas de condensación cuyo origen se encuentra en un mal uso de la vivienda en términos de ventilación, gestión de temperatura y deficiente limpieza del moho, por lo que no cabe achacar a la comunidad la inadecuada conservación de un elemento propio, que es el presupuesto fáctico que determina la viabilidad de la pretensión frente a ella deducida.

 

Diccionario Jurídico del Alquiler - Usucapión

 Usucapión: Modo de adquirir la propiedad o un derecho real mediante su posesión continuada, ejercida en las condiciones y durante el tiempo que legalmente establecido.

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Falsedad en un contrato de arrendamiento

 

HECHOS:

Un individuo, con el ánimo de alterar la verdad y aparentar solvencia económica de la que carecía, exhibió ante el arrendador como si fueran suyas y quedando unidos como anexos al contrato, nóminas pertenecientes a otra persona,  el permiso de conducir, que este último voluntariamente le había dejado, ignorando el ánimo y el concreto fin que les iba a dar, así como una copia del documento nacional de identidad, al que accedió de manera que se desconoce.

Finalmente estampó una firma imitando la del perjudicado en el contrato de arrendamiento de la vivienda. Posteriormente, y una vez en vigor el contrato no abonó las mensualidades correspondientes.

En el juicio de desahucio y reclamación de rentas, el supuesto inquilino fue citado por edictos fijados en el tablón de anuncios pues no se le encontró en el domicilio arrendado, finalmente le embargaron diferentes cantidades de sus nóminas, que hicieron un total de 10.133,89 €

El perjudicado ha interpuesto una demanda de revisión contra la anterior resolución judicial, invocando que ha sido dictada en virtud de documentos que al tiempo de dictarse ignoraba una de las partes haber sido declarados falsos en un proceso penal, o cuya falsedad declarare después penalmente.

No existe controversia sobre la concurrencia de la causa de revisión. La controversia estriba en si la demanda ha sido presentada dentro del plazo de 5 años previsto en la Ley.

La duda estriba en si puede considerarse como día inicial de tal plazo el de la publicación del edicto fijado en el tablón de anuncios del juzgado por el que se notificó al hoy demandante de revisión el decreto que resolvió el contrato de arrendamiento y acordó el lanzamiento.

El presente caso es ciertamente singular. Una persona cuya identidad se suplanta aparece como arrendatario de una determinada vivienda en un contrato de arrendamiento. Una sentencia penal ha declarado como hecho probado la suplantación de esa identidad, de lo que se desprende la ajenidad total del hoy demandante de revisión respecto del citado contrato pues no intervino en el mismo, sino que lo hizo un tercero, en calidad de arrendatario, que suplantó su identidad.

A la vista de lo anterior, no puede entenderse que el hoy demandante de revisión hubiera acordado o dejado de acordar con el arrendador un domicilio para llevar a cabo los actos de comunicación, pues no participó en el contrato.

Por tanto, dado que no puede considerarse, a efectos de fijar el día de inicio del plazo de cinco años previsto en la ley, que la resolución que acordó la resolución del contrato de arrendamiento y el desahucio y permitió al arrendador iniciar la ejecución para el cobro de las rentas y cantidades asimiladas impagadas, hubiera sido notificada al arrendatario, y vista la singularidad de este caso, es posible atender a su petición de que el momento inicial del plazo sea aquel en que tuvo la primera noticia de la existencia del proceso en que había resultado condenado.

El Tribunal Supremo sentencia de 17 de febrero de 2026, estima el recurso de revisión contra el decreto de desahucio por falta de pago de fecha 9 de diciembre de 2015, que queda rescindido y sin efecto alguno.

La importancia de redactar correctamente un contrato

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento, distinto de vivienda, de local de negocio para taller de automoción, de fecha 30 de septiembre de 2006.

La duración de este se pacta de este modo: El presente contrato entrará en vigor a partir del día 1 de octubre de 2006 arrendamiento, y se considera un contrato por duración indeterminada regida por la tácita reconducción anual.

Con fecha 1 de mayo de 2013 se procede a la cesión del contrato de arrendamiento sobre el local por parte del arrendatario a favor de tercera persona quien pasó a ser el nuevo arrendatario del local.

Con fecha 2 de septiembre de 2024 el arrendador remitió burofax comunicando la denegación de nueva prórroga del citado contrato de arrendamiento, con el consiguiente abandono del inmueble de la parte arrendataria, la pertinente entrega de llaves y posesión del local arrendado a partir del 1 de octubre de dicho año.

El arrendador insta demanda de desahucio por expiración del plazo contractual.

El arrendatario se opone invocando que no procede la resolución contractual por estar vigente el contrato de arriendo, al haber transcurrido únicamente 11 años, debiendo sustituir la cláusula segunda de duración indeterminada por un plazo de 30 años. Fundamentaba dicha alegación en la consideración de que al tratarse de un arrendamiento para un negocio de taller de reparación de vehículos se denota la existencia de una voluntad de las partes de que sea de larga duración, ya que lo contrario frustraría la finalidad y esencia del contrato, dejando por ello, vacío de contenido uno de los elementos esenciales del mismo.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda y declara resuelto el contrato.

La Audiencia Provincial de Navarra, sentencia de 09 de febrero del 2026, desestima el recurso de apelación del arrendatario y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que el plazo de vigencia del contrato de arrendamiento se podrá fijar, como señaló esta sala en aquella sentencia, de acuerdo con la regla general del art. 1.125 CC, bien fijando un período cierto y determinado, bien refiriendo el término de la vigencia del contrato a un acontecimiento futuro, pero que necesariamente haya de suceder. El carácter esencialmente temporal del arrendamiento determina que el Código civil, para el caso de que los contratantes omitan la fijación del plazo, establezca supletoriamente la norma que ha de integrar y completar la autorregulación contractual, para lo que el art. 1.581 CC establece las reglas que han de regir en tal supuesto. La conclusión que se extrae de ello es que el contrato de arrendamiento no puede ser indefinido. Como declaró la sentencia de 21 de mayo de 1958: "por naturaleza, por Ley y por la doctrina jurisprudencial, el término indefinido es incompatible con el concepto de arrendamiento".

Además  y en relación con la posible aplicación analógica de la normativa recogida en torno al usufructo procede igualmente su desestimación.

No procede sin embargo su aplicación en este caso no solo por no darse los requisitos en ella recogidos entendiendo además que la posible aplicación analógica del plazo de 30 años podría generar un desequilibrio grave en perjuicio del arrendador, si se tiene en cuenta que el precio mensual pactado de 293,92€ y el sistema de actualización previsto en el propio contrato.

La enervación en un desahucio por falta de pago

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de dos naves de fecha 8 de marzo de 2014, con una duración pactada de 23 años, y renta mensual de 300 euros (150 euros dos mensuales por cada nave).

El arrendador presenta demanda de desahucio por falta de pago, alegando que, dada la continua situación de impago por parte del arrendatario, al tiempo de la presentación de la demanda, el impago de rentas ascendía a 4.142,92 euros, correspondientes a recibos devengados entre el 17 de junio de 2019 y el 5 de julio de 2021, le había remitido en varias ocasiones burofax con acuse de recibo, instándole a efectuar el pago de las rentas vencidas y no pagadas, y añadiendo que al haber transcurrido un mes desde el requerimiento efectuado, no procedía la opción de enervación de la acción por parte del arrendatario.

El inquilino se opuso a la demanda, negando el requerimiento previo, consignando las rentas adeudadas, para obtener la enervación del desahucio.

Invocó además la llamada "exceptio non adimpleti contractus" puesto que la arrendadora no había realizado obras necesarias para reparar filtraciones de agua en el tejado de las naves arrendadas.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda y declara resuelto el contrato.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 2 de febrero de 2026, desestima el recurso de apelación del inquilino y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que al tiempo de interponer el recurso de apelación en fecha 18 de julio de 2023, el apelante no había dado cumplimiento a lo dispuesto en el art.449.1 LEC, sino que lo hizo tras serle concedido el oportuno plazo para subsanar, no el pago, sino la falta de acreditación del pago.

El tribunal de apelación no queda vinculado por las resoluciones del juzgado que conducen a la admisión del recurso, incluso aunque la parte vencedora no las haya impugnado, porque los requisitos de admisión del recurso son controlables de oficio por el tribunal de apelación.

La consignación para recurrir no constituye un mero requisito formal, sino una exigencia sustantiva o esencial, cuya finalidad es asegurar los intereses a quien ha obtenido una sentencia favorable, es un requisito esencial para acceder a los recursos que no cabe reputar desproporcionado, atendidos los fines a los que está ordenado.

El Tribunal Supremo ha declarado, siguiendo la doctrina del Tribunal Constitucional, que la comprobación de los presupuestos procesales para la viabilidad del recurso puede abordarse de nuevo o reconsiderarse en la sentencia, de oficio o a instancia de parte, dando lugar, en su caso, a un pronunciamiento de inadmisión cuando falten de tales presupuestos

Por consiguiente, la causa de inadmisión misma deviene causa de desestimación del recurso.

En cualquier caso, a los solos efectos de agotar el debate, damos aquí por reproducidos los acertados razonamientos contenidos en la sentencia recurrida y, especialmente, dado que ha sido el motivo de recurso, el razonamiento relativo a que no cabía tener por enervada la acción de desahucio ejercitada, a la vista de la remisión de un requerimiento previo de pago conforme a lo previsto en el art.22.4 párrafo segundo LEC

Efectos de la separación de la pareja en un arrendamiento de vivienda.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda, de fecha 31.05.2019 y una renta mensual de 2.448 €, para destinarlo a residencia permanente del inquilino con su familia siendo en ese momento su pareja Rosa.

En julio de 2023 el inquilino exige que las rentas se giren a la Sra. Rosa subrogándose ésta en el contrato al habérsele atribuido en un procedimiento de familia el uso de la vivienda familiar. Desde agosto de 2023 el inquilino dejó de abonar la renta.

La Sra. Rosa no se quiso subrogar en el contrato así indicándolo a la propiedad cuando se le requirió al efecto.

Por su parte el inquilino el 29.09.2023 puso de manifiesto su voluntad de desistir del contrato con efectos 28.11.2023.

La cantidad pendiente de pago al tiempo de interponerse la demanda se precisa que es la de 9.792 € correspondientes a los meses de agosto a noviembre de 2023 (ambos incluidos).

La sentencia de primera instancia declara resuelto el contrato y condena a ambos, inquilino y Sra. Rosa a desalojar la vivienda y al inquilino a pagar la suma de 9.762 euros más el importe de las rentas que venzan con posterioridad a la sentencia, intereses y costas.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 22 de enero de 2026, estima en parte el recurso del inquilino y le condena exclusivamente en 9.792 € más intereses desde la interpelación judicial.

Considera la Audiencia que la problemática que se suscita aquí viene referida a quien tenga que abonar las rentas en lo que es el contrato objeto de las presentes actuaciones respecto del que se debe destacar que quien lo suscribió fue únicamente el inquilino y no Rosa, si bien fue a ésta a quien se adjudicó la vivienda en el proceso de familia.

En cuanto a las circunstancias concurrentes en este caso, la sentencia de primera instancia entiende que no han implicado la adquisición de la condición de arrendataria por la Sra. Rosa al no haber hecho uso la arrendataria de las posibilidades previstas en los arts. 12 y 15 LAU. Ello hace que a la misma no se le condene al pago de renta alguna y sí al inquilino.

Desde el momento de la extinción del contrato, cabe considerar que la obligación de pago del monto equivalente a la renta (ya no cabe hablar de renta como tal pues el contrato se ha extinguido) sería del cónyuge/ pareja de la parte arrendataria pues ya no existe contrato que es el que determina la condición de arrendatario y la responsabilidad derivada de la permanencia en el inmueble es de su cónyuge/pareja quien conforme al precepto de la LAU que se viene comentando ya asume obligaciones en relación al mismo (incluso la del pago de la renta aún vigente el contrato desde la recepción del requerimiento salvo que la hubiere abonado el arrendatario).

Ello supone que el recurso de apelación se debe estimar en lo que es este motivo que comporta que el inquilino solamente puede ser obligado a pagar las rentas generadas hasta el 29.11.2023, sin ser posible hacer en esta sede de apelación ninguna condena al pago a la Sra. Rosa ya que la sentencia desestima la demanda en lo que es la condena solicitada frente a ella y la parte actora no la ha apelado ni impugnado la sentencia.

“No conviene mezclar churras con merinas”

 

HECHOS

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de mayo de 2008, Se pactó un plazo de duración de 8 años, y una renta de 400 euros mensuales. El plazo fijado en el contrato se superó, sin que ninguna de las partes instase la extinción del arrendamiento.

La arrendadora emitió burofax en fecha 20 de septiembre de 2022, comunicando al arrendatario el vencimiento del contrato, y la extinción de éste a fecha 31 de octubre de 2022.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda, condenando en costas a la demandante. El contrato de arrendamiento estaba en tácita reconducción, y la prórroga legal finalizaba el 1 de mayo de 2023, por lo que la actora no podía pretender una extinción del contrato a fecha 31 de octubre de 2022.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de veintidós de enero de dos mil veintiséis, estima el recurso de apelación de la arrendadora en el único sentido de revocar el pronunciamiento relativo a las costas, que no se imponen a ninguna de las partes.

Considera la Audiencia que en este caso la aplicación de la tácita reconducción de los arts. 1566 y 1581 CC supondría la renovación del contrato entre las partes mes a mes. Si se examina el contrato se aprecia con toda claridad que ambas partes previeron una renta cuantificada con carácter mensual.

Eso sí, una vez admitido que la arrendadora estaba facultada en fecha 20 de septiembre de 2022 para notificar al arrendatario su intención de dar por finalizado el contrato de arrendamiento, y requerirle para desalojar la vivienda y entregar la posesión con efectos a 31 de octubre siguiente, debe entrarse a analizar si el requerimiento enviado era válido y eficaz a tal fin.

En la misma comunicación, la actora notificaba al demandado la actualización de la renta, requiriéndole para el abono de la nueva cuantía a partir de la mensualidad de octubre de 2023, e invitándole incluso a aportar una actualización contradictoria en caso de disconformidad con las operaciones matemáticas o con los porcentajes a aplicar; y, a la vez, le notificaba su voluntad de dar por finalizado el contrato con efectos a 31 de octubre de 2023. Se trata, desde luego, de dos mensajes contradictorios entre sí, que podían llevar a confusión al destinatario.

La AP ya se ha pronunciado en el sentido de que la comunicación dada por el arrendador, en los términos del art. 10 LAU, expresando su voluntad de que no se prorrogue el contrato a su vencimiento, y requiriendo al arrendatario para el desalojo y entrega de la posesión a la fecha de su vencimiento, ha de ser clara, terminante e inequívoca sobre la voluntad del remitente. En este caso, ese requisito no se cumple en la comunicación vertida por la arrendadora, en la medida en que contiene apartados aparentemente contradictorios entre sí. Y, cuando se intenta buscar una interpretación coherente e integradora de todos ellos, pueden darse distintas interpretaciones y significados al conjunto de la carta.

Con independencia de cuál de las posibles interpretaciones sea la más ajustada, la propia existencia de varias posibles interpretaciones ha de ser un argumento suficiente para impedir que prospere la pretensión de la arrendadora.

Si bien la existencia de dudas interpretativas en el documento de 20 de septiembre de 2022 debe suponer la desestimación de la demanda, esas mismas dudas han de suponer también que no se impongan, de modo automático, las costas a la actora.

LPH: Elementos comunes y elementos privativos

 

HECHOS:

Mancomunidad de propietarios constituida por un edificio único, formado por cinco casas que consta de 185 departamentos, destinados a locales comerciales, vivienda u oficinas.

Las sociedades titulares de propiedades colindantes procedieron a la apertura de dos huecos o puertas en el muro divisorio que sirven de comunicación entre ambos, uniendo los dos inmuebles.

La junta de la Mancomunidad expresó la oposición mayoritaria de los asistentes a las obras realizadas, que no cuentan con ningún tipo de autorización de la mancomunidad, y se autorizó expresamente a la junta de gobierno para la interposición de la demanda judicial.

El Juzgado de primera instancia estimó la demanda, consideró acreditada la ilegalidad de las obras realizadas por las demandadas y, en consecuencia, ordenó la reposición del muro y de los elementos comunes.

La Audiencia Provincial estimó la apelación de los copropietarios y dejó sin efecto la sentencia anterior por considerar que el tabique existente entre los dos departamentos, en el que se abrieron los huecos es un elemento privativo o común solo a los dos comuneros colindantes, quienes consintieron la obra, y que esa apertura de los huecos no afecta a la estructura, a la seguridad ni a la configuración del edificio.

El Tribunal Supremo, sentencia de 15 de enero de 2026, estimó el recurso de casación de la mancomunidad, confirmando íntegramente la sentencia de primera instancia.

Considera el Supremo que lo que se ha hecho ha sido convertir una oficina en vivienda, unirla a la vivienda de la casa contigua, y crear con ello una agrupación diferente que supone una modificación del título constitutivo.

Esta actuación se ha realizado sin la autorización de la mancomunidad, y tampoco consta la autorización de las comunidades restringidas de las casas afectadas, pese a que el supuesto de hecho cae de lleno en el ámbito de aplicación del art. 10.3.b) LPH.

.Los argumentos de la Audiencia sobre la concentración de la titularidad de los departamentos en un único dueño tampoco son convincentes, ya que a la fecha de realización de las obras y de la presentación de la demanda uno y otro departamento pertenecían a dos sociedades diferentes, y el hecho de que ambas tuvieran la misma representante legal no significa en modo alguno que los dos inmuebles compartieran una única titularidad, pues es evidente que cada sociedad poseía personalidad jurídica propia.

No compartimos tampoco la valoración jurídica de la sentencia sobre la condición de muro medianero. Está probado que el art. 3 de los estatutos incluye entre los elementos comunes los «muros medianeros», y también que el edificio no comparte medianería con otras edificaciones, por lo que tiene sentido interpretar dicho art. 3, como hizo el juzgado de primera instancia, en el sentido de que los muros medianeros son los que separan las cinco casas que componen el edificio, pues sirven para delimitar los elementos comunes de cada comunidad restringida a los que se refieren los arts. 4 a 8 de los estatutos.

Por otro lado, el que los dos departamentos mantengan sus distintos accesos y acometidas no impide que, una vez agregados, compartan también las instalaciones y servicios comunes a los que se refieren los arts. 5 y 8 de los estatutos, por lo que la supuesta independencia que mantienen los inmuebles no es realmente tal.