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lunes, 14 de octubre de 2019

Plazo para impugnar un testamento por desheredación injusta


HECHOS

El hijo, desheredado en el testamento de su madre, demanda a sus dos hermanos solicitando que se declare nula y sin efecto la cláusula testamentaria de desheredación, reconociéndose el derecho del demandante a percibir la legítima que le corresponde con cargo a los bienes que integran el caudal hereditario.

El Juzgado de primera instancia estima parcialmente la demanda, declarando injusta la desheredación del demandante y dejándola sin efecto, por lo que declaró al demandante heredero forzoso.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación de los hermanos revocando la sentencia de instancia y desestimando la demanda, por considerar caducada la acción de impugnación del testamento.

El Tribunal Supremo, sentencia de 25 de septiembre de 2019 desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la AP.

Trae a colación el TS que la Audiencia señala en su sentencia que pese a su aparente contradicción, estima la Sala que la doctrina correcta a aplicar en el caso que nos ocupa, es la que refleja la sentencia de 10 de diciembre de 2014 y para ello tenemos que diferenciar que ambas resoluciones se han dictado en el marco del ejercicio de la rescisión del testamento por preterición, esto es en el ámbito del artículo 814 del CC , mientras que la que nos ocupa se refiere a la desheredación y no hay que confundir una y otra, ya que mientras que la preterición, -sea o no intencional-, supone la omisión del heredero preterido a quien no se designa en el testamento, sin desheredarle expresamente, la desheredación por el contrario implica la designación expresa del heredero desheredado en una de las disposiciones del   quien se priva de su legítima en virtud de una de las cláusulas legalmente previstas, por lo que obliga al desheredado, si quiere hacer valer sus derechos, a impugnar esta exclusión específica por vulnerar la citada disposición lo establecido en el Art. 848 y siguientes, con el efecto anulatorio que dicta el artículo 851 CC ,no totalmente coincidente con el artículo 814 CC , por lo que el ejercicio de dicha acción de impugnación se sujeta al plazo del artículo 1301 y no admite periodo superior para su ejercicio.

Como pone de manifiesto la sentencia recurrida, han de ser los herederos designados quienes prueben la certeza de la causa invocada para la desheredación, lo que resulta imposible o de muy difícil logro si se sujeta el ejercicio de la acción a un plazo de prescripción tan amplio como el general de quince años de las acciones personales (aunque ahora se haya visto reducido a cinco años por la reciente reforma del artículo1964 CC) dado el trascurso del tiempo entre la fecha en que ocurrieron los hechos en que se funda y la discusión posible sobre su realidad, máxime -insiste la sentencia recurrida- al haber incluido el TS (sentencia de 3 de junio de 2014 ) dentro de las causas contempladas, el maltrato psicológico, "causas legales que por sus características deben ser combatidas en el breve lapso de tiempo propio de las acciones anulatorias para permitir la adecuada contradicción y defensa de los demandados que sostienen la validez del testamento y por elementales principios de seguridad jurídica".

En consecuencia no puede considerarse infringido el artículo 1301 CC por el hecho de haber sido extendido el plazo de cuatro años propio de las acciones de anulabilidad al presente supuesto y el motivo ha de ser desestimado, declarando como doctrina jurisprudencial que la acción para impugnar la desheredación que se considera injusta está sujeta en su ejercicio al plazo de cuatro años desde que se abre la sucesión y puede ser conocido el contenido del testamento.

lunes, 7 de octubre de 2019

Eficacia de la opción de compra otorgada por un solo copropietario


HECHOS

El día 1 de septiembre de 2001 se otorga por un cónyuge contrato de arrendamiento rústico por un periodo de diez años, al término del cual se concedía al arrendatario un derecho de opción de compra sobre las fincas,  bienes pertenecientes a la sociedad conyugal de gananciales, que no había sido disuelta pese a que el matrimonio se encontraba en situación legal de separación de bienes desde el  5 de septiembre de 1984.

El arrendador falleció el 11 de agosto de 2002, no obstante lo cual el contrato se siguió desarrollando con pleno conocimiento de los componentes de la comunidad hereditaria, esposa e hijos del finado. El arrendatario ha pagado cada año las rentas acordadas sobre la totalidad de las fincas y los demandados las han aceptado sin tacha alguna.

Concluido el contrato de arrendamiento, por el arrendatario se ejercitó al opción de compra a que el contrato le daba derecho, remitiendo notificaciones notariales a los miembros de la comunidad hereditaria, algunas de las cuales no fueron recogidas por algún heredero pese a su reiteración. Los que recibieron las comunicaciones se opusieron al ejercicio de dicha opción de compra.

El arrendatario solicita del Juzgado solicita que se declare la validez del contrato de arrendamiento y de la cláusula de opción de compra, se condene a los demandados a otorgar escritura pública de compraventa.

El Juzgado de primera instancia  desestima la demanda, y declara la nulidad de la estipulación relativa a la opción de compra por entender que la opción de compra comporta un acto dispositivo sobre bienes pertenecientes a la sociedad postganancial que fue realizado sin consentimiento del otro titular y, por tanto, es nulo y no es susceptible de convalidación por los actos propios de los demandados.

La Audiencia provincial estima la apelación del arrendatario y la pretensión de elevación a público de la opción de compra, razonando que la sentencia del juzgado ha prescindido de la mala fe y abuso de derecho de la conducta de los demandados, que pretenden la nulidad del contrato celebrado por el esposo y padre después de haber venido cobrando las rentas del arrendamiento durante años tras su fallecimiento.

El Tribunal Supremo, sentencia de 17 de septiembre de 2019, desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la AP.

Considera el Supremo que aunque en el momento de celebrar el contrato litigioso los esposos estaban separados judicialmente, por lo que la sociedad de gananciales se había extinguido. Las fincas gananciales integraban la comunidad postganancial, de modo que para realizar actos de disposición era preciso el consentimiento de los dos esposos. 

Sin embargo, la consecuencia de la falta de intervención de la esposa en el otorgamiento del contrato no es su nulidad. Cierto que en sentencias más antiguas, entre las que se encuentran algunas que citan los recurrentes, se mantuvo la nulidad de los actos de disposición realizados por uno solo de los partícipes en la comunidad pero, como explicamos en las sentencias 672/2018, de 29 de noviembre , y 21/2018, de 17 de enero , en nuestro sistema jurídico el poder de disposición no es un requisito de la validez del contrato sino de la tradición como modo de adquirir y la validez obligacional del contrato de venta común sin el consentimiento de todos los comuneros fue doctrina sostenida en la sentencia 827/2012, de 15 de enero , con cita de la anterior 620/2011,de 28 de marzo. En definitiva, la falta de poder de disposición del esposo sobre los bienes de la comunidad postganancial no determina la invalidez del contrato celebrado, que sí produce efectos obligacionales entre las partes y sus herederos. 
En consecuencia los hijos, en cuanto que herederos del esposo otorgante del contrato, no pueden impugnarlo.

En cuanto a la esposa debemos concluir que la aceptación de la relación contractual por la recurrente, al menos desde el fallecimiento del marido, le impide ahora oponerse al ejercicio de la opción por el demandante, pues con posterioridad al fallecimiento del esposo otorgante consintió la relación contractual que, forma parte de una única relación jurídica, conforme señala la sentencia de la Audiencia: 
Como vemos en el año 2001 se perfeccionó un contrato de arrendamiento con opción de compra. Resaltar que no se trata de dos contratos independientes sino de un mismo acuerdo contractual, en el que por tanto no cabe escindir el arriendo de la opción, que versan sobre los mismos bienes, que liga de forma insoslayable el ejercicio de la opción a la finalización del contrato y que seguramente se tuvo en cuenta a la hora de determinarle precio del arriendo y la venta del resto de los elementos propios de la industria ganadera realizados en el otro contrato de compraventa a cuya validez se allanaron los demandados.

viernes, 20 de septiembre de 2019

La reparación de la vivienda al término del arriendo


Una interesante y reciente sentencia, 25 de julio de 2019, de la Audiencia Provincial de Barcelona enumera pormenorizadamente  las reparaciones y gastos que debe asumir el inquilino al término del contrato de arrendamiento, distinguiéndolas de las que corren por cuenta del casero.

HECHOS

Contrato de arrendamiento de vivienda firmado en 15 de diciembre de 2011.

En la primera quincena de mayo de 2016 los arrendatarios hicieron entrega de las llaves de la vivienda en el juzgado.

El arrendador reclama en  concepto de  suministros, daños y desperfectos de la vivienda arrendada la cantidad de 6606 euros.

El Juzgado de primera instancia estima en parte la demanda y condena a pagar al inquilino la cantidad de 3.992,63 euros.

La Audiencia Provincial estima en parte el recurso de apelación del inquilino y reduce la cantidad a pagar a la suma de 721,99 euros en la que se incluye el pago de suministros adeudados por el inquilino, conforme al siguiente razonamiento, que examina distintos aspectos del informe pericial, que sirvió de base a la sentencia apelada:

Partiendo de la presunción de buen estado de conservación de la finca objeto de autos, del juego de los artículos 1563 y 1564 del Código Civil , los arrendatarios son responsables del "deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada", causada por ellos o por las personas de su casa, salvo que se acredite que no se ocasionaron por su culpa. Sin embargo, el artículo 1561 CC  exime de responsabilidad en relación a "lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable".

Falta de limpieza, aunque se constata una manifiesta falta de limpieza de las estancias y de los paramentos verticales y horizontales, así como del mobiliario, valorando la "limpieza general de la vivienda y retirada de muebles dejados por el inquilino" en 384 euros y el coste de "sanear, preparar y pintar" toda la vivienda en 1200 euros (Sin IVA). Conforme a la doctrina de la Sala, atendida la prueba documental obrante en autos, la valoración conjunta en un único concepto de la limpieza y la retirada de muebles y la falta de pacto expreso en el contrato de arrendamiento por el que los arrendatarios deban asumir la obligación de pintar el inmueble al finalizar el arriendo; ambas partidas deben considerarse que son consecuencia normal del uso de la vivienda arrendada.

Falta de un adecuado mantenimiento y conservación, se incluye en este concepto "Recolocación de persianas de ventana que se han desencajado e instalación de topes de persiana rotos", por valor de 150 euros así como "Sustitución de puerta cancela de jardín rota por zona de bisagras" por valor de 190 euros. Apreciándose que, efectivamente, existen dichos deterioros y constatándose que no puede atribuirse al mero uso normal de la vivienda y el transcurso del tiempo, el coste de su reparación debe ser asumido por los arrendatarios.
Sin embargo, no merecen la misma consideración las partidas incluidas de:
  
Limpieza de canales de evacuación pluvial que están embozados de pinaza y rotas o dobladas siendo un elemento exterior de la vivienda (que se encuentra a la intemperie) y constando qu
e la inspección ocular por el perito se produce en fecha 21 de junio de 2016 (transcurrido un mes desde la entrega de las llaves), se produce la ruptura de la necesaria relación espacio temporal, por lo que no puede repercutirse en los arrendatarios.

Sustituir piezas vierteaguas en alfeizar de ventanas y  Lijar y pintar ventanas de madera en todas las estancias se trata de desperfectos propios del menoscabo sufrido en la vivienda por el transcurso del tiempo y no puede repercutirse en los arrendatarios.

Sustituir cristal de ventana en aseo y ajuste de marco y hoja de madera y sustituir dos puertas de armarios de cocina, ninguna prueba concurre sobre la realidad de dichos desperfectos. En consecuencia, dichas partidas no pueden ser repercutidas a los arrendatarios.

viernes, 13 de septiembre de 2019

Pago anticipado del alquiler y desistimiento del inquilino.


HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda firmado el 25 de enero de 2013. Modificado el  22 de marzo de 2013.

El inquilino desiste del contrato el 2 de octubre de 2015.

El inquilino reclama judicialmente a la arrendadora, entre otras cuestiones, la cantidad de 58.300.-euros de alquileres anticipados, correspondientes a fechas posteriores al desistimiento.

El juzgado de primera instancia condena a la demandada a pagar la cantidad anteriormente citada.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 25 de julio de 2019, estima parcialmente el recurso de apelación de la arrendadora y revoca la sentencia de instancia en el sentido de absolver a la demandada del pago de la cantidad anteriormente expresada.

Considera la Audiencia que conforme al art. 11 de la LAU, en su redacción vigente a la firma del contrato, cabe distinguir dos supuestos: (i) en los casos de contratos de arrendamiento de vivienda cuya duración inicialmente pactada fuera de más de cinco años y, además, el contrato ya llevara vigente al menos cinco años, la posibilidad de desistimiento unilateral del arrendatario venía legalmente prevista y por tanto no precisaba pacto al respecto, siempre y cuando el inquilino preavisara al arrendador de su intención de desistir con una antelación mínima de dos meses. Y (ii) en los supuestos de contrato, como lo era el de autos en cualquiera de sus versiones, en que el plazo pactado fuera inferior a cinco años, la posibilidad de desistimiento anticipado en cualquier momento del contrato, incluso antes del quinto año, solo podía establecerse a través de un pacto expreso de las partes al respecto que tenía carácter facultativo. Ese pacto autorizando el desistimiento podía prever o no una indemnización en caso de ejercitarse tal desistimiento por el inquilino, pero, si se establecía, era el mismo art. 11 LAU , en la redacción que señalamos, el que establecía la cuantía indemnizatoria.

La AP discrepa de la interpretación que la juzgadora de instancia realiza del alcance de la modificación contractual operada por el documento suscrito por las partes el día 22 de marzo de 2013 y que, a nuestro juicio, no se limitó a prolongar el plazo máximo contractual (hasta septiembre de 2016, esto es, tres años y siete meses), para lo que hubiera bastado una mera especificación sin otros actos, sino que, además, determinó que todo el término contractual se considerara de obligado cumplimiento, y, consecuentemente, impidió la posibilidad de desistimiento unilateral del contrato por parte del arrendatario durante el nuevo plazo fijado.

Este documento introdujo una novación, no extintiva, sino impropia o modificativa (ex. arts. 1203 y siguientes del Código Civil ), siendo el elemento consustancial a toda novación la sustitución de una relación obligatoria por otra, hecha con el designio bien de extinguir bien de modificar la anterior. En particular, la novación modificativa se caracteriza por suponer un cambio en el contrato único que permanece subsistente. En este sentido, efectivamente, es doctrina jurisprudencial consolidada la que establece que la novación modificativa o impropia, como su denominación implica, no tiene efectos extintivos, sino únicamente de simple cambio o alteración de alguno de los aspectos no fundamentales en cuanto a su carácter y naturaleza, del negocio u obligación por ella afectado, razón por la cual el contrato en cuestión se mantiene, aun modificado en alguno de sus aspectos, concluyendo que la novación modificativa o impropia " no extingue las obligaciones sino que las varía únicamente en el aspecto a que afecta la modificación.

Consideramos que el pacto contenido en el documento modificatorio supone una variación de toda la cláusula tercera del contrato de 5 de enero de 2013, y no solo de su primer párrafo, como sostenía el actor en la interpretación que acoge la sentencia recurrida, porque no podemos desconocer que se firmó, como se especifica en el mismo, a solicitud del propio arrendatario (1.288 CC), que por la razón que fuese quería asegurarse una duración superior a la inicialmente pactada, y lo propuso siguiendo la misma ordenación sistemática y obligacional que la recogida en el contrato primitivo.

Así, es de observar que en el primer contrato se fija un plazo mínimo de un año, aunque se pacte hasta tres, año durante el cual, por ser de obligado cumplimiento, se vetó la posibilidad de desistimiento unilateral del contrato y se garantizó mediante el pago anticipado de la rentas arrendaticias correspondientes a ese primer año obligatorio.

En el documento modificatorio, siguiendo ese mismo patrón o sistemática, y respetando la misma base orgánica del contrato ( 1.285 CC), se amplía el plazo máximo pero, además, se blinda el plazo de duración, convirtiéndolo en un elemento esencial del contrato, que se garantiza también con el pago por adelantado de la renta arrendaticia de esos tres años y siete meses, pues se adelantan todas las mensualidades que restan hasta el término de extinción previsto.

Estos hechos propios del arrendatario coetáneos a la celebración del contrato (1.282 CC), al margen de los equívocos términos del contrato, nos parecen reveladores de la voluntad común de las partes contratantes y resultan incompatibles con el mantenimiento de la posibilidad de desistimiento unilateral tras el primer año de vigencia del contrato, que era una posibilidad que, de aceptarse la tesis del actor, suponía la obligación de la arrendadora de reintegrar (en todo o en parte, en función de cuándo se produjese el desistimiento) las rentas ya cobradas por anticipado y que se apartaba del régimen legal entonces aplicable, por lo que consideramos hubiera exigido una mención expresa en el documento de modificación contractual de subsistencia del pacto que facultaba el desistimiento unilateral.