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miércoles, 9 de junio de 2021

La inviolabilidad de la vivienda arrendada (2)

 

Aunque este tema ya ha sido tratado anteriormente, no parece ocioso volver sobre él, ya que es frecuente el caso del inquilino que no paga, abandona la vivienda y deja al casero sin saber qué postura adoptar.

La sentencia del Tribunal Supremo de fecha tres de marzo de mil novecientos noventa y nueve, es interesante a este respecto:

Se refiere a un supuesto en el que se realizó un contrato de alquiler de temporada con un súbdito francés. Finalizado el plazo pactado, el 30 de marzo de 1994, el gerente de la sociedad arrendadora, como quiera que no se hubiese presentado el alquilado a entregar las llaves o a ampliar el contrato y ante la perplejidad de lo que hubiera ocurrido, poco antes de las doce horas del día 30 de marzo referido, con llaves que obraban en su poder como encargado de la agencia inmobiliaria, abrió el apartamento, encontrando en el mismo bolsas y ropas viejas, la cama revuelta, y una pistola semiautomática de simple acción, marca SACM, calibre 7,65 mm. modelo 1935-A, número 7392A, fabricada en Francia.

Ante el hallazgo del arma, llamó inmediatamente, a la Comandancia de la Guardia Civil de Castellón, pasando la Fuerza por la oficina de la inmobiliaria para investigar quien era el que había alquilado el apartamento, procediendo a la entrada y registro del mismo, previo mandamiento judicial.

Por estos hechos el inquilino fue condenado como responsable en concepto de autor de un delito de tenencia de arma corta de fuego reglamentada, careciendo de las licencias o permisos necesarios, introducida ilegalmente en territorio español.

En el recurso ante el Tribunal Supremo invocó que la entrada del gerente de la Agencia inmobiliaria en el piso dado en alquiler al acusado, supuso la infracción del art. 18.2 de la CE., que establece la inviolabilidad del domicilio, y vició de nulidad las actuaciones procesales posteriores.

El Tribunal Supremo, confirmó la sentencia, considerando que el motivo debe ser desestimado, por las razones que a continuación se exponen:

A) Porque, según lo dictaminado por el Fiscal, no puede considerarse que vulneró la inviolabilidad del domicilio la entrada del gerente de la Agencia Inmobiliaria, en el apartamento alquilado, ya que había terminado el derecho de dicho inquilino, por haber expirado el plazo del contrato, según lo establecido en el art. 1581 del C.c., aplicable por tratarse de arrendamiento de temporada, de conformidad con lo dispuesto en el art. 2.1 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos urbanos de 1964. Actuó, por tanto, el administrador de la Agencia en la creencia de que el inquilino había desocupado el apartamento, dejando en él la llave, o de que podría sufrir algún mal, que le impedía abandonar el piso.

La permanencia  en el apartamento alquilado, tras comprobar que en el mismo había efectos del inquilino, y el registro de la mesita del dormitorio, donde encontró la pistola carecen de entidad bastante para integrar allanamiento de morada, dado el breve espacio de tiempo en que transcurrió la estancia del gerente en el piso; aparte de que el mismo no podía estimarse ya domicilio del inquilino, cuando éste estaba preso a disposición de un Juzgado desde el 28 de febrero de 1994

B) Porque no estimándose vulnerado el derecho a la intimidad del inquilino, por la entrada en su apartamento, la comunicación del hallazgo de la pistola, encontrada en el mismo, a la Guardia Civil, no puede considerarse viciada de nulidad, ni tampoco la diligencia de registro domiciliario acordada y practicada en virtud de tal comunicación, con sujeción a los requisitos legales y procedimientos, y cuya regularidad no ha sido cuestionada.

martes, 1 de junio de 2021

El COVID19 y la cláusula rebus sic stantibus

 

El juzgado de primera instancia nº 6 de Pamplona, en una reclamación de cantidad por impago de alquileres de un local destinado a panadería, ha dictado sentencia de 13 de abril del 2021, en la que se absuelve de esa reclamación a la entidad arrendataria, en rebeldía procesal, por aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

La arrendadora reclama la suma de 2.418,14 euros, en concepto de diferencia entre los 7.523,14 euros adeudados de alquileres, y los 5.100 euros que la demandada le entregó en concepto de fianza y que el actor no le ha devuelto, finalizado el arriendo, dedicando por ello, el importe íntegro de la fianza al abono de dicha deuda.

Argumenta el juzgado: 

A la vista de esta reclamación y de lo acaecido con el contrato de arrendamiento objeto de litigio, es de aplicación al presente supuesto, dado que la pandemia de coronavirus y sus consecuencias sobre el entramado mercantil español, era imprevisible en el momento de suscribir el contrato, la cláusula rebus sic stantibus, cumpliéndose todos los requisitos establecidos en la jurisprudencia para ello.

Así, la pandemia y las limitaciones al normal funcionamiento de los establecimientos comerciales establecidas por las autoridades, han provocado una evidente alteración de las circunstancias en las que las partes celebraron el contrato, ocasionando una pérdida de ingresos en la demandada de gran entidad. No se puede olvidar que la medida de confinamiento de la totalidad de los españoles y la suspensión del comercio, acordada por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo y que entró en vigor el 14/03/2020 no fue alzada hasta el 4 de junio siguiente.

Ello ha provocado una desproporción inusitada y exorbitante acontecida entre las prestaciones de las partes contratantes, que supone la ruptura del equilibrio entre dichas prestaciones, pues a la parte arrendataria, de repente el cumplimiento del pago de la renta pactada se le torna inviable o muy costosa desde el punto de vista económico.

Además, dicha alteración de las circunstancias ha sido radicalmente imprevisible, pues desde hace 100 años no se repetía en el mundo una pandemia de tales proporciones.

 Por otro lado, la relación contractual carece de otros mecanismos para restablecer el equilibrio, previstos por el contrato de arrendamiento.

Dado que la parte actora ya ha descontado de la suma inicialmente debida en concepto de rentas y cantidades asimiladas el importe de 5.100 euros de la fianza, que constituye la mayor parte de esa deuda, se puede considerar que ya ha cumplido la arrendataria con todas sus obligaciones contractuales, y que en virtud de la cláusula rebus sic stantibus ya no debe más al arrendador, por lo que, no procede condenar a la parte demandada a abonar cantidad alguna en concepto de renta adeudada total o parcialmente, ni tampoco a abonar la suma reclamada en concepto de cantidad asimilada, pues no se le puede imputar incumplimiento contractual alguno que justifique tal condena.

martes, 25 de mayo de 2021

Propiedad Horizontal. Bajada a “cota cero” del ascensor.

 

HECHOS:

En los estatutos de la Comunidad de propietarios se declara "...los locales en planta baja no participarán en los gastos de entretenimiento, conservación y reparación ordinaria del patio, zaguán y escalera, ni de su alumbrado, ascensor y equipos de presión hidráulica".

Como consecuencia de ello, la sentencia de primera instancia desestima la demanda interpuesta por los propietarios del bajo izquierda, en la que solicitaban la nulidad del acuerdo de 26 de mayo de 2016. Y lo hace en base a que la cláusula estatutaria de exoneración de gastos a los bajos sólo exime del pago de gastos ordinarios y, por tanto, a sensu contrario, no de los gastos extraordinarios, estableciendo que la bajada a "cota cero" del ascensor es un gasto extraordinario.

Sin embargo la Audiencia Provincial estima la apelación y declara la nulidad del acuerdo, en base a que las obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resultan comparable a los supuestos de instalación del ascensor por primera vez.

El Tribunal Supremo, sentencia de 10 de mayo de 2021, revoca la sentencia de la Audiencia y confirma la del juzgado, declarando que los bajos/locales de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, han de abonar los gastos derivados de la bajada a "cota cero" del ascensor.

Cita el Supremo la STS 5/04/2019 cuando dice que “Esta sala ha declarado, entre otras en sentencia 678/2016 de 17 de noviembre (y en las que ella cita) que la instalación de un nuevo servicio de ascensor, debe ser sufragado asimismo por los dueños de los locales, ya que solo estaban exentos de su conservación o mantenimiento (art. 10 de la LPH)”

Así mismo la STS 21/06/2018: “La instalación del ascensor, y aquí la ampliación de su trayectoria ("a cota cero"), ha de reputarse no solo exigible, sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble, impuesta por la normalización de su disfrute por todos los vecinos, y no como una simple obra innovadora de mejora; accesibilidad que está presente tanto cuando se instala ex novo el ascensor, como cuando se modifica de forma relevante para bajarlo a "cota cero", y si obligado está el comunero a contribuir a los gastos de instalación de ascensor, obligado lo estará también, en casos como el enjuiciado, de los destinados a completar la instalación ya existente para la eliminación de barreras arquitectónicas, más propios de una obra nueva que de mantenimiento o adaptación del ascensor".

A la vista de la doctrina expuesta, debe entenderse que la bajada a cota 0, se encuentra comprendida dentro de los gastos de instalación, que no de conservación o mantenimiento. Por tanto, la bajada del ascensor a cota 0 no es una mera obra de conservación sino de ubicación ex novo del ascensor en una planta.

miércoles, 19 de mayo de 2021

LAU 1994. La resolución del arrendamiento de vivienda por subarriendo o cesión

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia declara resuelto un contrato de arrendamiento de vivienda por subarriendo inconsentido y condena al inquilino al inmediato desalojo.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 10 de marzo de 2021, desestima el recurso de apelación del inquilino y confirma la sentencia del juzgado.

Esta sentencia, con abundante cita jurisprudencial, pormenoriza los principios aplicables a estos casos, que podemos resumir del siguiente modo:

 La Ley de Arrendamientos Urbanos, fuera de los casos en que expresamente lo establece, no consiente que el inmueble arrendado por una persona individual o jurídica sea ocupado por otra, llámese cesión, traspaso, o subarriendo a la relación jurídica que diese lugar a tal ocupación, pues toda modificación subjetiva, introduciendo a terceros en la relación arrendaticia, sin el consentimiento de la parte arrendadora o sin el cumplimiento de los requisitos legales, da causa a la resolución contractual.

Tal supuesto ocurre:

-Cuando hay un simple cambio, cualquiera que fuere, en la parte arrendataria.

-Cuando los arrendatarios crean o introducen una sociedad o cuando ésta es sustituida por sus socios.

-Cuando una utilización compartida se convierte en individual, o la pactada como individual se comparte posteriormente.

Lo prohibido es el aprovechamiento, la ventaja o el beneficio obtenido por un tercero, aun con la anuencia del arrendatario, que puede resultar también beneficiado, sin respetar la voluntad del arrendador, a quien pertenecen las facultades dispositivas, dado que el uso y goce corresponden en exclusiva al arrendatario y no a un tercero.

Lo que determina la resolución del contrato es la sustitución del arrendatario por un tercero en el uso o goce de la cosa arrendada sin dar cumplimiento a los requisitos que la Ley previene para su validez, aunque no sea necesario precisar si tal sustitución constituye una cesión, traspaso, o subarriendo, siempre que opere el del goce de la cosa en cuestión.

Es indiferente que la ocupación de la finca por el tercero tenga lugar de manera exclusiva y excluyente, o compartida con el arrendatario, o que la ocupación sea total o parcial, siendo lo decisivo el aprovechamiento, ventaja, o beneficio obtenido por ese tercero, sin que sea necesario que el actor pruebe de una manera circunstanciada y precisa las condiciones de esa introducción y siendo igualmente irrelevante a estos efectos que la cesión haya sido onerosa, o a título gratuito.

Por lo tanto, la consecuencia de la prueba por el arrendador del hecho de la introducción de un tercero es la inversión de la carga de la prueba, porque el arrendatario demandado ha de justificar la legalidad de la introducción del tercero en el uso y disfrute de la cosa arrendada, de una manera plena, ya que la ocupación ha de ser satisfactoriamente justificada por el arrendatario para destruir la presunción de ilegalidad que se deriva de aquella ocupación, de modo que la introducción de un tercero en la relación arrendaticia, para quedar legitimada, necesita fundarse en título legal o contractual que lo autorice, título que debe estar plenamente justificado por la parte que lo invoque.

martes, 11 de mayo de 2021

La responsabilidad de daños por agua en una vivienda arrendada

 

HECHOS

Se reclama por los daños sufridos por terceros como consecuencia de las filtraciones derivadas de la rotura del tubo flexible del lavamanos de la vivienda arrendada, contra la propietaria y los inquilinos de esa vivienda.

La sentencia de primera instancia desestima íntegramente la demanda respecto a la propietaria y su aseguradora.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación y condena a la aseguradora de la propietaria de la vivienda a pagar la suma de 18.265,91 euros, más los intereses legales y las costas de primera instancia.

El Tribunal Supremo, sentencia de 15 de abril de 2021, revoca la anterior sentencia y confirma la del juzgado en el sentido de desestimar la demanda interpuesta contra la propietaria.

Considera el Supremo que es un hecho declarado probado que el día 28 de marzo de 2012 por las filtraciones derivadas de la rotura del tubo flexible del lavamanos sito en el piso 3.º - 1.ª de la calle Balmes 203 destinado a consultorio/oficina, que se produjo durante la noche, según las declaraciones de los testigos, sin que conste cual es la causa que originó esa rotura.

De la doctrina jurisprudencial se infiere que no puede imputarse responsabilidad al propietario de vivienda arrendada cuando el inquilino no ha advertido de la existencia de deficiencias en el inmueble, descartando la aplicación del art. 1907 del C. Civil, al no estar previsto para los supuestos de daños por inundación.

Por otro lado, el art. 1910 del C. Civil (supuesto de «responsabilidad objetiva o por riesgo») imputa la responsabilidad al que habite la casa o parte de ella, y es un hecho probado que el propietario no la habitaba dado que estaba arrendada.

En el caso de autos es un hecho probado que nadie avisó a la propiedad de la existencia de una posible rotura por fuga, ni de la necesidad de reparaciones. También consta que los arrendatarios tampoco eran conscientes de la necesidad de reparaciones, por lo que lógicamente ningún aviso efectuaron a la propietaria.

La jurisprudencia ha realizado una interpretación extensiva del contenido del art. 1910 CC, argumentando sobre el espíritu y la finalidad del precepto, para permitir la inclusión de supuestos como los daños ocasionados por cosas que son arrojadas o que se caen dentro de las dependencias del inmueble o edificio y, en particular, los daños causados por filtraciones de líquidos y por cosas arrojadas dentro del edificio.

Procede estimar el recurso de casación interpuesto, y casar en parte la sentencia recurrida, en tanto no procede la condena de la propietaria de la vivienda arrendada (de la que procedía el agua que generó la inundación) y que, por tanto, no la habitaba (art. 1910 del C. Civil). Igualmente, no fue advertida la propiedad de necesidad del mantenimiento de la vivienda (art. 21.3 LAU)

viernes, 30 de abril de 2021

Propiedad Horizontal. Mayoría necesaria para instalar un ascensor “ex novo”

 

HECHOS:

En una junta de propietarios se somete a votación la instalación ex novo, -por primera vez- de ascensores, con repercusión del gasto a todos los propietarios (viviendas, locales y garajes). Al no obtenerse la mayoría necesaria, se procedió a la votación de un segundo acuerdo, de instalación de ascensores, con exoneración de contribuir a este gasto a los locales comerciales y garajes, lo que obtuvo la mayoría necesaria de propietarios y cuotas.

Como consecuencia del anterior, en el acuerdo tercero se acordó establecer una derrama extraordinaria a satisfacer exclusivamente por los propietarios de viviendas.

Los propietarios de viviendas de la planta baja impugnan esos acuerdos por considerar que son contrarios a la ley y a los estatutos.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda y declara nulos los acuerdos.

La Audiencia Provincial revoca esa sentencia y declara válidos los acuerdos

El Tribunal Supremo, sentencia de 12 de abril de 2021, desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que de acuerdo con los arts. 10.1 y 17.2 de la LPH procede la instalación de ascensor, aun cuando el importe exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, cuando el acuerdo haya sido objeto de aprobación por la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación, como en este caso.

Esencialmente lo que discuten los recurrentes es la repercusión de la exención de pago de los locales. Esta sala, (STS 7/11/2011 y 13/09/2010) entiende que: "En definitiva, para la adopción de los acuerdos que se hallen directamente asociados al acuerdo de instalación del ascensor, aunque impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, se exige la misma mayoría que la Ley de Propiedad Horizontal exige para tal acuerdo".

De la referida doctrina se deduce que el acuerdo destinado a la distribución de los gastos de instalación, se ha de aprobar con idéntico sistema de mayorías que el acuerdo de instalación del ascensor, es decir, por mayoría y ello con el fin de no obstaculizar la política legislativa de la LPH tendente a la eliminación de barreras arquitectónicas que dificultan el desenvolvimiento de personas con discapacidad.

Por tanto, es posible una distribución de gastos que no coincida con la cuota de participación en elementos comunes, en casos como el analizado, pues el propio art. 9 de la LPH permite que se contribuya con arreglo "a lo especialmente establecido", acuerdo que al estar "asociado" al de instalación se aprueba por mayoría, pero que no podrá lesionar gravemente a ningún propietario (STS 23/12/2014).

Por otro lado, no consta un grave perjuicio a los demandantes (art. 18 LPH), pues como ya hemos reflejado, en la sentencia recurrida se pondera que las obras han provocado la eliminación de barreras arquitectónicas que facilitan el acceso a los bajos, eliminando mediante rampas y rellanos una cota de 1,12 metros y les revaloriza el piso.

lunes, 26 de abril de 2021

La enervación de un desahucio por falta de pago

 

HECHOS

Demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad.

La entidad demandada invoca que no se había efectuado requerimiento de pago fehaciente que impidiera la enervación.

El juzgado de primera instancia estima en parte la demanda: condena al pago de la cantidad reclamada y declara enervado el desahucio.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación de la arrendadora y declara resuelto el arrendamiento porque no procedía la enervación, entiende que los requerimientos aportados como documentos 5 y 7 de la demanda se ajustan a los requisitos que exige la jurisprudencia para impedir la enervación.

El Tribunal Supremo, sentencia de 29 de marzo de 2021, estima el recurso de casación de la arrendataria, revoca la sentencia de la Audiencia y confirma la sentencia de primera instancia.

Recuerda el Supremo que esta sala tiene declarado que el requerimiento ha de serlo por impago de renta o cantidades asimiladas, ha de ser fehaciente y con la claridad suficiente.

Pues bien, el documento nº 5, que contenía los conceptos y el importe de las cantidades adeudadas, fue renunciado por la parte demandante, ante las alegaciones de falta de autenticidad de la demandada, por lo que le estaba vedado al tribunal de apelación valorar su contenido.

Examinado el requerimiento de 12 de abril de 2017 (doc. 7), único que podemos analizar, aparece redactado en estos términos:

En consecuencia, les requerimos: "a. Para que procedan a pagar la renta convenida en los términos acordados en el contrato de 10-02-2012. "b. Para que procedan a pagar los atrasos correspondientes.

No hace referencia alguna a los conceptos ni a las cantidades concretas adeudadas, por lo que no puede evitar la enervación del desahucio. Por lo tanto, procede estimar el recurso de casación declarando que la arrendataria podía enervar la acción de desahucio mediante la consignación que, de hecho, efectuó.

miércoles, 21 de abril de 2021

Efectos de la novación en un contrato de arrendamiento

 

HECHOS:

Con fecha 2 de junio de 1975, se firma contrato de arrendamiento de “local estudio primera”.

Con fecha 8 de noviembre de 2001 las partes suscribieron un contrato, en documento privado, bajo la rúbrica "Anexo al contrato de arrendamiento de fecha 2 de junio de 1975”.

En dicho documento, con efectos de 1 de febrero de 2002, entre otras cuestiones, se modifica el objeto del presente contrato, establecido como local estudio primera, por la anterior vivienda portería y se fija la renta en la cantidad de 15.000 (quince mil) pts. mensuales quedando incluidos los gastos de escalera e I.B.I., renunciando la propiedad a la aplicación sobre la misma de las variaciones experimentadas por los índices de Precios de Consumo.

Además, se hace constar que, con excepción de la novación de la renta y cambio de ubicación de la vivienda arrendada pactados en las cláusulas anteriores, las partes ratifican expresamente el contrato de arrendamiento cuya clase y número se especifican en el encabezamiento del presente anexo.

El arrendador interpone demanda solicitando el desalojo de la vivienda por entender que el contrato quedó extinguido el 1 de febrero de 2018, por expiración del plazo.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que se trata de un arrendamiento sujeto a la prórroga forzosa de la LAU 1964.

La Audiencia Provincial revoca la sentencia anterior y estima la demanda de desalojo, por entender que se ha producido una novación extintiva del contrato de fecha 2 de junio de 1975, y el arrendamiento se rige por la LAU 1994

El Tribunal Supremo, sentencia de 31 de marzo de 2021, estima el recurso del inquilino , revoca la sentencia de la Audiencia y declara que no procede el desalojo.

Considera el Supremo que el contrato de 8 de noviembre de 2011 no tiene el carácter de novación propia o extintiva, pues ni el efecto extintivo se declara "terminantemente" por las partes, ni de los términos del contrato puede deducirse una voluntad concorde en tal sentido, ni hay una absoluta incompatibilidad entre las obligaciones reflejadas en el contrato de 1975 y en su anexo de 2001 (art. 1.204 CC). Aun aceptando que el cambio del inmueble arrendado, dentro del mismo edificio, y la sustancial elevación de la renta pactada, afectan a las prestaciones esenciales del contrato (art. 1.543 CC), ello no es suficiente para, al margen de la verdadera voluntad de las partes, provocar una novación extintiva pues la variación del objeto o de las condiciones principales del contrato constituye precisamente una de las modalidades (novación objetiva) que pueden revestir los acuerdos novatorios modificativos. Por tanto, la variación del objeto o condiciones principales, por sí sola, no provoca el efecto extintivo ni es incompatible con la subsistencia del contrato novado (art. 1203.1º CC; y sentencias 4 de marzo de 2006 y 261/2020, de 8 de junio).

Por otra parte, en el documento de 8 de noviembre de 2011 las partes no declaran su voluntad de dar por finalizado el contrato de 1975 y su sustitución por otro nuevo, ni de los términos en que está redactado puede deducirse esa voluntad extintiva y de sustitución como voluntad presunta, pues esta apreciación no resulta conforme con una interpretación literal de su contenido.

Por lo tanto, la calificación jurídica más ajustada a la naturaleza de lo pactado en el documento de 8 de noviembre de 2011, con arreglo a su interpretación literal, ajustada a la verdadera voluntad de las partes según resulta de las reglas hermenéuticas legales y jurisprudenciales reseñadas, es la propia de una novación meramente modificativa del contrato de arrendamiento suscrito el 2 de junio de 1975. En consecuencia, la relación arrendaticia entre las partes sigue sujeta al régimen de la LAU 1964 y, por tanto, al sistema de prórroga forzosa de su art. 57.

lunes, 12 de abril de 2021

LAU 1994. La extinción de un arrendamiento de vivienda con garajes.

 

HECHOS:

En fecha 1 de agosto de 1998, se suscribe arrendamiento de la vivienda y de unas plazas de garaje sitas en el mismo edificio, todo ello propiedad de una sociedad limitada.

En fecha 12 de agosto de 2016, unos particulares adquirieron la propiedad de la vivienda (no de las plazas de garaje) en una subasta celebrada por la Agencia Tributaria.

En fecha 4 de enero de 2017, los propietarios formalizaron un acta de requerimiento, previo al desahucio, dirigido a los inquilinos "para que en el plazo de quince días a contar desde la notificación desalojen la indicada vivienda y hagan entrega de las llaves del mismo en la Notaría".

Después de las citadas actuaciones, los propietarios interpusieron demanda en la que ejercitaron una acción de desahucio por expiración del término contractual.

El juzgado de primera instancia estimó íntegramente la demanda y declaró extinguido el contrato de arrendamiento de 1 de agosto de 1998 respecto de la vivienda y de los anejos por expiración del plazo.

La Audiencia Provincial estimó la apelación y desestimó la demanda, por considerar que los actores solo pueden ejercitar la acción de desahucio del inmueble del que son propietarios y el contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende en la demanda tiene varios objetos, la vivienda de su propiedad y los garajes propiedad de un tercero ajeno al procedimiento.

El Tribunal Supremo, sentencia de 31 de marzo de 2021, estimó el recurso de los propietarios, revocó la sentencia de la Audiencia y declaró extinguido el alquiler por expiración del plazo.

Considera el Supremo que, la Audiencia ha errado en la calificación jurídica del supuesto de hecho, al estimar que nos encontramos ante un supuesto de resolución del contrato, y no de extinción de la relación arrendaticia por expiración del término de su duración y de una eventual tácita reconducción.

La tácita reconducción no provoca una prórroga o ampliación del plazo del mismo contrato anterior, pues, en caso de producirse, da lugar a un nuevo contrato, a un nuevo arrendamiento, lo que requiere, como requisito esencial, la concurrencia de la voluntad de las partes que consientan en obligarse sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato (arts. 1254, 1261 y 1262 CC). Una cosa es que el Código civil fije un criterio de interpretación legal de la voluntad presunta de las partes, a fin de suplir la omisión de unas declaraciones expresas de voluntad, mediante la figura de la tácita reconducción, y otra distinta es desnaturalizar el carácter contractual de la relación jurídica que nace de esa tácita reconducción, admitiendo la existencia de un nuevo contrato que vincule a una de las partes, en este caso a los propietarios de la vivienda, no sólo sin su consentimiento, sino aun en contra de su voluntad expresa.

La solución es, por tanto, la inversa al caso de la resolución por incumplimiento de un contrato único de arrendamiento de objeto plural, en el que la facultad resolutoria, salvo que otra cosa resulte de la interpretación del contrato, requiere su ejercicio conjunto por la totalidad de los propietarios de las cosas arrendadas de forma unitaria. En el caso de la tácita reconducción de un contrato único sobre una pluralidad de objetos, es necesario que la voluntad presunta favorable sea predicable de la totalidad de los potenciales arrendadores. Lo contrario implicaría someter de forma forzosa al propietario disconforme a un nuevo vínculo contractual, contrariando no sólo los preceptos y jurisprudencia que se citan en los motivos del recurso, sino incluso la misma naturaleza esencialmente voluntaria de los contratos (arts. 1254 CC y 31.3 CE), y la interdicción general de que la validez y cumplimiento de los contratos puedan dejarse al arbitrio de uno de los contratantes (art. 1256 CC).

lunes, 5 de abril de 2021

Propiedad Horizontal. La salida de humos de un local.

 

HECHOS:

Los propietarios de un local en planta baja, en el que se venía desarrollando la actividad de bar hasta junio de 2014, para actualizar la licencia municipal deciden acometer una serie de obras, entre las que se encontraba el desmantelamiento de salida de humos existente y la instalación de otra chimenea de acero que discurría por la fachada del patio con desembocadura en cubierta a 1,00 m por encima de las edificaciones, comunicando a los responsables de la Comunidad dicha circunstancia, aunque entendía que para la ejecución de dicha instalación no requería de autorización previa de la Junta de Propietarios.

Sin embargo, la Comunidad, en junta convocada al efecto, acordó no aprobar la referida instalación.

Los propietarios del local presentan demanda impugnando esos acuerdos.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia provincial estima la apelación declarando nulos los acuerdos de la Comunidad.

El Tribunal Supremo, sentencia de 3 de marzo de 2021, desestima el recurso de casación de la Comunidad y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que debe en primer lugar analizar el contenido de los estatutos de la comunidad y en concreto en el art. 11 antes transcrito se establece la posibilidad de desarrollar en los locales toda clase de actividades comerciales o industriales, instalando motores o maquinarias sin más limitación de las que resulten de las ordenanzas municipales. A lo que añade el art. 13 que podrán colocarse instalaciones de extracción de humos, aireación, ventilación o insonorización, instalaciones que habrá de sufragar a su costa el dueño del local. Terminando el art. 13 por concretar que "no podrá oponerse la Junta de Propietarios a estas instalaciones si de ellas no resulta molestia o perjuicio para nadie".

Del tenor de estos párrafos de los estatutos se puede deducir que el local se podía dedicar a servicio de bar, como con antelación lo hacía, y que puede efectuar instalaciones de extracción de humos, por lo que la interpretación que ha efectuado la Audiencia Provincial se ajusta a derecho (art. 7.2 LPH).

Entiende el recurrente que las instalaciones que aceptan los estatutos solo son las realizadas dentro del local, pero a ello debe objetarse que los estatutos no establecen dicha limitación, sino más bien al contrario eximen de autorización instalaciones que por su naturaleza deberían aprobarse en Comunidad. Dichos estatutos mientras no se modifiquen por unanimidad, son la norma que rige la comunidad de los propietarios y a la que deben atenerse todos los comuneros.

Por lo expuesto debemos concluir que los estatutos autorizaban las instalaciones de evacuación de humos, siendo un hecho probado que simplemente estaba anclada a la fachada, sin que se haya probado que afecte al forjado, constando que no produce molestia o perjuicio que sea constatable, al no perjudicar luces ni usos de los comuneros y sin que fuese precisa la autorización de la comunidad, la cual fue previamente informada antes de iniciar la instalación de la tubería.

martes, 30 de marzo de 2021

Contrato de alquiler de vivienda, con prórroga ilimitada a favor del inquilino.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 18 de diciembre de 2009.

Dos días antes de la firma del referido contrato, la vivienda había sido vendida por la arrendataria a la sociedad ahora arrendadora.

La duración del contrato se pacta así: "Plazo de duración, se fija en 5 años. Llegada la fecha de terminación del contrato o cualquiera de sus prórrogas, el arrendatario podrá notificar al arrendador de forma fehaciente, al menos con un mes de antelación, su voluntad de no renovar dicho contrato; si esta comunicación no se produjera, el contrato se prorrogaría anualmente de forma automática. El arrendador no podrá rescindir unilateralmente este contrato de alquiler por ninguna causa o motivo, salvo que se lo autorice y esté de acuerdo el arrendatario

Se pacta así mismo una opción de compra a favor de la inquilina en los siguientes términos: "Las partes acuerdan que, en cualquier momento de la vida del contrato y sus prórrogas, el arrendatario tendrá opción de comprar la vivienda objeto del mismo notificando fehacientemente al arrendador su decisión con un mes de antelación, no pudiendo este vender a terceros esta propiedad sin el consentimiento de la arrendataria”.

Se señala como precio de compra la cantidad de 188.000.-€, regularizable anualmente, incrementando esa cifra en 6.000€.

Con fecha 20 de mayo de 2017, se mandó requerimiento a la arrendataria, por el que se comunicaba la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato, al cumplirse la anualidad en curso.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda, de desahucio por cumplimiento del plazo.

La Audiencia Provincial estima la apelación de la arrendadora, revoca la sentencia de instancia y declara resuelto el arrendamiento, por extinción del plazo de duración.

El Tribunal Supremo, sentencia de 9 de marzo de 2021, estima el recurso de casación, casa la sentencia de la Audiencia y confirma la de primera instancia.

Considera el Supremo que, ante la peculiaridad del contrato analizado, ha de declarar que nos encontramos ante un contrato de naturaleza compleja, que excede del ámbito de un arrendamiento típico, dado que la hoy arrendataria transmitió la propiedad del inmueble al actual propietario (demandante) dos días antes de que la sociedad, ahora demandante le arrendase el inmueble con opción de compra y con una prórroga convencional que solo podía ser rescindida por la arrendataria. Por tanto, no nos encontramos ante una mera prestación arrendaticia sino ante una relación negocial coligada (sentencia 14/2020, de 16 de enero y las que ella cita) que ha de analizarse como un todo y con prestaciones enlazadas bajo la mutua dependencia hasta el punto que constituyen una unidad funcional que no puede desarticularse so riesgo de alterar la voluntad de los contratantes, siendo ambos profesionales del sector (art. 1255 del C. Civil). De lo expuesto se deduce que el haberse pactado la prórroga convencional al exclusivo criterio de la arrendataria no supone quebranto legal alguno, sino que constituye una facultad pactada con el arrendador dentro del marco de una previa venta al mismo del inmueble, y de la pendencia de una opción de compra que podría, en su caso, ejercer la arrendataria sobre la vivienda que ya fue de su propiedad con anterioridad, pacto establecido entre profesionales del sector.

lunes, 22 de marzo de 2021

Efectos de la ejecución hipotecaria sobre una vivienda arrendada

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 5 de marzo de 2014.

Con fecha 1 de septiembre de 2014 la "Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A." (en adelante Sareb), se adjudica la vivienda antedicha.

SAREB demanda al inquilino solicitando la resolución del contrato, el desahucio por impago y la cantidad de 17.904,40 euros, correspondientes al alquiler de los meses de octubre de 2014 a mayo de 2017 y de las que se devenguen durante la tramitación del procedimiento.

El Juzgado de 1ª instancia desestima la demanda por considerar que en el presente caso no consta que el arrendamiento estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad, por lo que quedó extinguido por ministerio de la ley por su ejecución de la hipoteca que gravaba la finca, pasando los antiguos arrendatarios a la situación jurídica de precario, al devenir ineficaz su título arrendaticio.

La Audiencia Provincial estimó la apelación y revocó la pronunciada por el juzgado, por entender subsistente el arriendo en aplicación del principio de conservación de los contratos.

El Tribunal Supremo, sentencia de 1 de marzo de 2021, estima el recurso de casación, casa y anula la sentencia de la Audiencia en cuanto a la condena al pago de las rentas arrendaticias impagadas y a la declaración de resolución del contrato de arrendamiento suscrito, y la mantiene en cuanto a la pretensión de condenar a los demandados al desalojo de la finca ocupada.

Considera el Supremo que, teniendo en cuenta la redacción vigente en el momento de otorgarse este contrato, el recurso queda circunscrito a resolver una cuestión de naturaleza jurídica, cual es si adjudicada a la SAREB la propiedad de la vivienda arrendada en un procedimiento de ejecución hipotecaria es posible considerar vigente un vínculo contractual arrendaticio entre la entidad actora y los demandados, de manera tal que justificase una pretensión pecuniaria de reclamación de las rentas de un subsistente contrato de alquiler de vivienda; o si, por el contrario, se encuentran los demandados, tras la adjudicación de la vivienda a la entidad actora y extinguido el arrendamiento concertado con el anterior propietario, en situación de precario, poseyendo la vivienda litigiosa por mera condescendencia de su nuevo titular, al quedar extinguido ipso iure el contrato de arrendamiento que constituía el título justificante de la ocupación de la cosa arrendada por los demandados y del que nacía, como justa contraprestación, el derecho a la percepción del precio del alquiler.

Una cuestión idéntica a la aquí controvertida, como se ha anticipado, fue resuelta por esta sala en la sentencia 577/2020, de 4 de noviembre, en la que asumimos la segunda de las tesis citadas. La razón fundamental de tal decisión fue que, tras la reforma del art. 13 de la LAU por la ley 4/2013, se establece expresamente que el contrato de arrendamiento quedará extinguido (art.13.1 párrafo I) y que el art. 7.2 de la precitada disposición señala, por su parte, que el contrato deja de surtir efectos con respecto al tercero adquirente, si no está inscrito el arrendamiento en el Registro de la Propiedad, como es el caso que nos ocupa.

lunes, 15 de marzo de 2021

Resolución de un alquiler de vivienda por una plaga de hormigas.

 

HECHOS

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 18/7/2016.

Con fecha 1/8/2016 los inquilinos entran en la vivienda, en un momento posterior descubren una gran cantidad de insecticidas que tenían los propietarios y también una plaga de hormigas y en aplicación del artículo 1554 del código civil en relación con el 21.1º LAU solicitan una solución a estos. Como consecuencia de los servicios de una empresa de fumigaciones prestados el 14/9/2016 proceden a la segunda fumigación de la vivienda siendo la primera el 6/9/2016.  Ante la imposibilidad de llevar a cabo una limpieza correcta y mantener a salvo la vivienda de las plagas de hormigas, los arrendatarios se ven en la obligación de tener que ubicarse en otra vivienda entregando las llaves el 3/11/2016 firmándose nuevo contrato el 20/10/2016.

Los inquilinos solicitan judicialmente la resolución del contrato y el pago de la cantidad de 2.119,47€ con el depósito judicial de las llaves.

El juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Valencia, sentencia de veintitrés de enero de dos mil veinte, estima parcialmente el recurso de apelación de los inquilinos, declara resuelto el contrato y condena a los arrendadores a pagar a los inquilinos la cantidad de 900 € más intereses legales desde la demanda.

Considera la Audiencia que en este caso se comprueba que la situación es imputable a la propiedad que entregó una vivienda que no estaba en condiciones de ser usada como tal, inhabitabilidad que se evidenció por una plaga de hormigas poco después de su entrega, sin que concurra culpa o negligencia alguna de los demandados, que antes al contrario se vieron perjudicados por tan incómoda situación que determinó que finalmente tuvieran que abandonar el piso arrendado. En consecuencia, debe estimarse la reclamación de los mismos, y declarar ajustada a derecho la resolución contractual acordada extrajudicialmente, lo que conlleva la obligación de los arrendadores de indemnizar los daños y perjuicios causados como consecuencia del incumplimiento ( arts. 1101, 1106 y 1124 CC) que se cifran en las sumas indebidamente pagadas en concepto de fianza y rentas de agosto y septiembre de 2016 por una vivienda inhabitable que el arrendador no entregó en estado para servir al uso al que estaba destinada, y que no realizó las actuaciones oportunas y necesarias para evitar dicha situación, incumpliendo su obligación de garantizar la pacífica posesión de la cosa ( art. 1556 apartados 2º y 3º Cc), siendo evidentes las molestias ocasionadas a los demandados como consecuencia de dicha situación.

Se considera que no procede integrar en la indemnización ni  la fianza del nuevo arrendamiento (que en definitiva será reintegrada en su momento al finalizar el arriendo ex art. 36 LAU), ni la renta por la primera mensualidad de la nueva vivienda (ya que es el precio por el efectivo uso de la misma), ni el importe del frigorífico (cuya sustitución no se ha demostrado fuera necesaria), ni tampoco los gastos de reclamación extrajudicial (que no integran el concepto de costas) o los honorarios de la agencia inmobiliaria (cuya intervención no es imprescindible), importes que se descuentan de la cantidad reclamada.

lunes, 8 de marzo de 2021

La resolución del alquiler en viviendas de protección oficial y promoción pública.

 

HECHOS:

El Instituto de la Vivienda de Madrid (IVIMA) suscribe contrato de arrendamiento de una vivienda "de promoción pública" con fecha seis de marzo de 2009, con una duración de UN AÑO, sin perjuicio de las prórrogas que se puedan producir.

Con fecha 25 de octubre de 2013 el IVIMA vende a Encasa Cibeles S.L.U. (en adelante Encasa), un total de 2.935 viviendas pertenecientes a 32 promociones ubicadas en distintas zonas de la Comunidad de Madrid, entre las que se encontraba la vivienda anteriormente citada.

Con fecha 13 de diciembre de 2016 Encasa requirió a la arrendataria comunicándole que el contrato finalizaría el 6 de marzo de 2017, extinguiéndose en esta fecha.

La arrendataria contestó alegando no reconocer la propiedad de la requirente por la existencia de indicios de criminalidad que ponían en duda la legalidad de la venta y que estaban investigándose por un juzgado de instrucción, y negando que el plazo del contrato hubiera expirado.

La sentencia de primera instancia desestimó íntegramente la demanda e impuso las costas a la demandante.

La sentencia de segunda instancia, desestimando el recurso de apelación de la demandante, confirmó la sentencia apelada con imposición costas a la apelante.

El Tribunal Supremo, sentencia de 23 de febrero de 2021, desestima el recurso de casación interpuesto por Encasa.

Considera el Supremo que, aunque la parte recurrente, en su escrito de oposición a la admisión de los referidos documentos, afirma "su posición de dueña", lo hace únicamente por constar todavía como titular registral de la vivienda arrendada, pero no porque niegue la nulidad de la compraventa entre ella y el IVIMA documentada en escritura pública de 25 de octubre de 2013.

La realidad indiscutible es la firmeza del pronunciamiento de la jurisdicción contencioso-administrativa que declara la nulidad de todo el procedimiento que culminó en el otorgamiento de dicha escritura, nulidad fundada en la falta de justificación de la no necesidad de las viviendas para el cumplimiento de los fines del IVIMA.

Además, es especialmente relevante que el fundamento jurisprudencial de la nulidad sea la doctrina de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo (sentencias 1792/2017, de 7 de noviembre, y 518/2018, de 20 de marzo) de que al arrendatario de una vivienda protegida no le es indiferente quién sea el arrendador, "dadas las futuras, pero ciertas, consecuencias negativas derivadas de la desaparición de los beneficios y fines sociales inherentes a la actuación que corresponde al IVIMA. Nos encontramos ante un interés legítimo amparado por el ordenamiento jurídico, que consiste en la defensa del mantenimiento de las condiciones sociales del arrendamiento, con el disfrute de los beneficios propios de la actuación del IVIMA -cuya esencia radica en la vinculación de su actividad al cumplimiento de los fines para los que fue creada como son la bonificación temporal de la renta, prórrogas y otros beneficios e incentivos sociales en relación a la vivienda arrendada que es claro que no subsistirán a partir del momento en el que pierdan vigencia las condiciones del arrendamiento. Así pues, la anulación de los acuerdos impugnados reportaría un beneficio al recurrente, que podría seguir disfrutando del régimen público de la vivienda arrendada, esto es, conllevaría una ventaja o beneficio para su esfera de intereses".

En consecuencia, procede concluir que en virtud de la nulidad de la adquisición de la vivienda por Encasa Cibeles S.L., que comporta además la nulidad de su subrogación en la posición de arrendadora, se ha producido una falta sobrevenida de acción por nulidad del título en que dicha acción se fundaba. Hasta tal punto es así que la propia recurrente, en su demanda, lo que pedía era que dejase la vivienda "a disposición del propietario", que en este momento no puede ser otro que el IVIMA, con la particularidad de que este organismo, en atención a sus fines y a las circunstancias de la demandada, podría no haber promovido el desahucio por expiración del plazo.

domingo, 28 de febrero de 2021

Extinción del alquiler de vivienda por subarriendo inconsentido

 

HECHOS

El inquilino de una vivienda abandona la misma, aunque continúa pagando el alquiler y la subarrienda a tres personas, sin firmar ningún contrato y, recibiendo de estos una fianza y la renta.

Para obtener el pago de la renta acude a la finca cada dos meses, sin pernoctar en la misma, o la recibe a través de una tercera persona designada por éste.

El arrendador tiene noticia del hecho del subarriendo, así como la falta de residencia en la finca del inquilino, firmando documento con los subarrendatarios, en los que éstos muestran su interés por permanecer en la finca y arreglar su situación con el titular de la misma.

A continuación, procede, a petición de los subarrendatarios, a cambiar la cerradura de entrada en la finca, dando a cada uno de los moradores un juego de llaves.

El inquilino denuncia al casero, acusándolo del delito leve de coacciones del art. 172 del Código Penal: “El que, sin estar legítimamente autorizado, impidiere a otro con violencia hacer lo que la ley no prohíbe”

El Juzgado de Instrucción absuelve al casero de esa acusación.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de 10 de julio de 2019, desestima la apelación del inquilino y confirma la sentencia del juzgado.

Considera la Audiencia que del contenido de los hechos probados se infiere la ausencia de consentimiento por parte del arrendador para que se produjese el subarrendamiento, circunstancia que, de conformidad con el artículo 27.2.c) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de ArrendamientosUrbanos, daría derecho al arrendador a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil, lo que no consta que se produjese en el presente caso, habiendo procedido por la vía de hecho el hijo del arrendador,  a cambiar las cerraduras de la vivienda de su padre.

Dicho lo anterior, la jurisprudencia de la Sala de lo Penal, al configurar los requisitos del delito de coacciones (entre otras, STS 595/2012, de 12 de julio), exige como elemento subjetivo, con cita de precedentes, la "intención dirigida a restringir la libertad ajena para someterla a deseos o criterios propios" (SSTS 362/1999, de 11 de marzo y 731/2006, de 3 de julio). Ahora bien, en el presente caso, del contenido del relato de hechos probados de la sentencia recurrida se deriva que el derecho al uso y disfrute de la vivienda arrendada por parte del recurrente quedó autolimitado por su propia conducta al subarrendar la vivienda y comportarse de tal forma que se infiere sin forzar las reglas de la lógica una renuncia tácita a dicho uso y disfrute ya que, como se ha dicho anteriormente, ni pernoctaba en la vivienda, ni residía en la misma, ni disponía de dormitorio y únicamente la visitaba, y no siempre, para cobrar la renta. Amén de ello, se ha de tener en cuenta la existencia de una situación "de facto" en la que el uso y disfrute de la vivienda se estaba llevando a cabo por los subarrendatarios con el consentimiento del arrendador, infiriéndose de sus actos su voluntad de convalidarla jurídicamente. En consecuencia, de lo expuesto se deriva la inexistencia de un sustrato fáctico derivado de la prueba practicada que permita subsumir la conducta del acusado en el ámbito del artículo 172.3 del Código Penal, motivo por el que procede desestimar el recurso de apelación planteado y confirmar la sentencia dictada por el Juzgado de Instrucción.