El pago o consignación de los alquileres para apelar una sentencia de desahucio.

 

HECHOS:

Sentencia de desahucio, con apercibimiento de lanzamiento, por expiración del plazo pactado en contrato.

El inquilino apela la sentencia.

El arrendador se opone, solicitando la inadmisión del recurso conforme al art. 449.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que dispone que “no se admitirán al demandado los recursos de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación si, al interponerlos, no manifiesta, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas"

La Audiencia Provincial de Gerona, sentencia de 23 de diciembre de 2022  desestima por inadmisión el recurso de la inquilina y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que por infracción del art. 449 LEC, al ser las causas de inadmisión causas de desestimación cuando el procedimiento está pendiente de resolución. La norma legal quiere garantizar el equilibrio que ha de existir en los contratos de arrendamiento entre la posesión de la finca alquilada y el pago puntual de la renta.

Por tanto, se incumple el deber de consignar del art. 449.1 y 2 LEC, por tratarse de un proceso de desahucio que aun por expiración del término, lleva aparejado el lanzamiento.

En el supuesto de autos la demandada aquí recurrente no ha consignado cantidad alguna. No ha justificado estar el corriente en el pago de las rentas

Al no acreditar la recurrente, "al interponer" el recurso de apelación, así como tampoco durante la tramitación del mismo, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas, la causa de inadmisión se erige en causa de desestimación del recurso.

Y esto último, sigue siendo aplicable aun cuando el recurrente disponga del beneficio de justicia gratuita. Nos encontramos ante un presupuesto cuya inobservancia impedirá al demandado el acceso a los recursos legalmente previstos en todos aquellos procesos que lleven aparejado el lanzamiento. Es más, cabe destacar que se trata de un requisito procesal preceptivo que operará, tal y como explicó el Tribunal Supremo, con independencia de las acciones que se hubieren podido acumular en el proceso, y sin importar que los pronunciamientos impugnados no sean aquellos vinculados con la ejecución forzosa a la nos referimos.

Y no se opone a lo dicho que la parte demandada tenga concedido el beneficio de justicia gratuita ya que si bien es cierto que la Ley 1/96, de 10 de enero establece que "el derecho a la asistencia gratuita comprende... la exención del pago de depósitos necesarios para la interposición de recursos...", lo cierto es que la exigencia del art. 449.1 de la LEC no puede conceptuarse como un depósito para recurrir, sino como presupuesto necesario para la admisibilidad del recurso de apelación, consistente en el pago de las rentas vencidas al tiempo de preparar el recurso, precisamente para evitar que este pueda ser utilizado con la finalidad exclusiva de demorar el lanzamiento del arrendatario moroso en el pago de las rentas o en el desalojo de un contrato que se ha extinguido por haber vencido el plazo."

 

La economía de los abogados (Transcripción)

 

Con la oportuna licencia de su autor, D. José Muelas, me ha parecido oportuno reproducir lo que sigue:

Mi vida ha sido ser abogado y no economista y es seguramente por eso que mi vida no la han gobernado principios económicos sino los principios éticos que, al menos hasta hace unos años, yo daba por sentado que regían nuestra profesión.

En estos más de 35 años de ejercicio profesional y debido a mi ignorancia de los principios que rigen la ciencia económica, he tratado de ajustar mi comportamiento antes a los principios que yo entendía que gobernaban desde antiguo mi profesión que a otras consideraciones de naturaleza mercantil. Seguramente me he estado equivocando toda mi vida y es ahora, al cabo de los años, cuando la CNMC (Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia), algunos muy concretos LAJ (Letrados de la Administración de Justicia) y alguna que otra sentencia de nuestro Tribunal Supremo, han venido a sacarme de este error vital que, sin duda, he padecido y aún padezco.

Durante la carrera la fijación y cobro de honorarios es una ciencia que no se estudia y seguramente por eso cobrar ha sido siempre la asignatura más difícil para los abogados y abogadas en ejercicio; pocos de ellos dominan este arte y lo optimizan de forma que les permita vivir y ejercer dignamente y no desnaturalice por ello su profesión. Analizar el por qué de esta dificultad nos retrotrae miles de años atrás; pero no desesperes y sigue leyendo porque, aunque triste, la historia es interesante.

La antigüedad romana

Ayudar a quien te llama para ello era para los antiguos romanos una obligación cívica de naturaleza cuasi sacral, de ahí que el llamado en auxilio de alguien (el ad auxilium vocatus) no pudiese cobrar por su trabajo. Si recuerdas tus estudios de derecho canónico (aunque no se bien si todavía se estudia) recordarás que entre los delitos más execrables que podía cometer un hombre de iglesia se encontraba el de la simonía; es decir, la venta de bienes espirituales (sacramentos) a cambio de dinero. Dicho en corto y por derecho: comete delito de simonía quien vende los sacramentos: quien otorga el perdón de los pecados, la comunión, el viático, etc. a cambio de dinero es reo de dicho delito.

No te extrañará saber que el oficio del abogado (del ad auxilium vocatus) era, en la antigua Roma, como el de los sacerdotes o pontífices de los cultos, un «oficio». Porque con la palabra oficio (officium) no se designaba en latín ningún tipo de trabajo sino que con ella se hacía referencia a un deber moral para con el resto de los ciudadanos, un deber que se ejercía con liberalidad (gratuitamente) y de buena fe. Similar en su naturaleza a los servicios religiosos (que todavía se llaman oficios hoy día) los servicios jurídicos se prestaban ex officio a impulsos de ese deber cívico y sin salario alguno a cambio. Cobrar salario (merces) era para los juristas algo tan reprobable (mercennaria vox) como vender los sacramentos para los sacerdotes (delito de simonía).

Parece que en pleno siglo XXI los clientes de los abogados aún siguen teniendo presente esa naturaleza eminentemente gratuita de los oficios de los letrados pues en ningún otro lugar distinto de los despachos de abogados se echa más de menos la expresión «¿se debe algo?» en boca de los clientes. Al parecer los consumidores españoles estudian derecho romano antes de acudir a la consulta de un letrado.

Y ¿de qué vivía un abogado? Bueno, pues de las donaciones que el cliente quisiera hacerle «en honor» a sus servicios. De ahí que, aquello que reciben los letrados de sus clientes en honor a los servicios prestados no se denomine salario, indemnización, estipendio, suma, unto, gato, guita, pasta ni parné; sino que recibe un nombre bien distinto.

La vieja virtud romana llevó al tribuno de la plebe Cincio Alimento (el nombrecito del tribuno tiene su guasa) a someter a plebiscito en el 204 a.C. una ley que prohibía a los abogados cobrar por sus oficios y así promulgó una «lex muneralis» que convirtió a la abogacía en la profesión «liberal» que ahora es. Porque liberal viene tanto de libre como de liberalidad (donación); es decir, que los ingresos del abogado provenían en exclusiva de las «liberalidades» (las donaciones) que el cliente satisfecho le hacía en «honor» a sus servicios. Por eso los abogados llamamos a nuestros ingresos «honorarios» y por eso nos decimos profesionales liberales. Y así quedó nuestra profesión en aquel año 204 a.C., llena de gloria y virtud pero famélica y ayuna de numerario.

El pago de los abogados, como constató Cicerón, consistía apenas en tres cosas, todas ellas muy virtuosas pero poco nutritivas: la admiración de los oyentes, la esperanza de los necesitados y el agradecimiento de los favorecidos.

No es poca cosa esto que señaló Cicerón, luego volveremos sobre ello.

Sin embargo los dirigentes romanos pronto descubrieron que de la admiración, la gratitud y la esperanza no se vive por lo que, años después, Alejandro Severo, hombre sin duda piadoso y práctico a la vez, acordó asignar víveres a los abogados, fijándolos siglo y medio más tarde Ulpino Marisciano en 15 modii de harina por todo asunto in urgenti que finendo sit. Las penas, ya se sabe, con pan son menos y con 15 modii de harina las fatigas se conllevan mejor que pasando hambre; al fin y al cabo once arrobas de harina por un pleito, viendo lo que pagan ahora en el turno, oiga, no está nada mal. Sin duda Ulpino Marisciano tenía fondos de LAJ avant la lettre.

Quizá comprendas ahora cuan exacto es el término «de oficio» aplicado a los letrados y letradas de España; Cicerón se reconocería en ellos. En medio de una inacabable procesión de bellos discursos agradeciendo su labor, admirándose de su ejecutoria y constituyéndolos en la única esperanza de los desfavorecidos, las administraciones de España no les entregan ni los miserables 15 modii de harina que hace dos mil años ya les entregaba Ulpino Marisciano.

Obligados a trabajar por lo que se les quiera pagar ¿conoces un diseño de sistema más parecido a la esclavitud que este?

Sin embargo el mundo fue cambiando y con el advenimiento de la ilustración llegaron las teorías clásicas y hasta marxistas de la economía, cualquiera de las cuales, sobre ser absolutamente inaplicables a nuestro oficio —y escribo «oficio» con toda la intención— dieron pie a que Comisiones Nacionales de la Competencia y al resto de los «operadores» que enumeré arriba demostrasen más allá de toda duda su incapacidad para entender la esencia de una profesión que, quizá por ser demasiado grande, no les cabe en la cabeza.

Pero de eso escribiré otro día.

(Continuará)

Fuente: La economía de los abogados – El blog de José Muelas (josemuelas.org)

 

El aseguramiento de daños en caso de ocupación de un inmueble.

 

HECHOS:

26 de marzo de 2015 adquisición de un inmueble por subasta judicial, en ejecución de hipoteca.

La finca se inscribió en el registro de la propiedad con fecha 14 de abril de 2016 a favor de los adquirentes.

El 20 de mayo de 2016, se solicitó orden de lanzamiento contra el ocupante del inmueble adjudicado, y el 22 de junio de 2016 se concertó por teléfono, un contrato de seguro multirriesgo del hogar.

En la póliza se expresa, entre las sumas aseguradas, como valor de reposición de la edificación y del mobiliario 54.000 y 7.000 euros respectivamente. En los casos de vandalismo se pactó el 100% de las sumas aseguradas.

Con fecha 27 de julio de 2016, la comisión judicial procedió a la entrega de la vivienda a la demandante. Al tomar posesión del inmueble, comprobaron los destrozos que presentaba en su interior y que el mobiliario había sido retirado. Ese mismo día, la actora presentó denuncia ante la guardia civil y, al día siguiente, comunicó el siniestro a la aseguradora.

La compañía, tras abrir expediente por vandalismo, rehusó el siniestro con el argumento de que «las consecuencias declaradas no se correspondían con la realidad de los hechos»

El juzgado de primera instancia estima en parte la demanda de los asegurados condenando a la aseguradora a pagar un total de 37.686,18 euros, más los intereses del art. 20 de la LCS.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación y revoca la anterior sentencia.

El Tribunal Supremo, sentencia de 1 de marzo de 2023, estima en parte el recurso de casación y revoca la anterior sentencia en el único sentido de rebajar la indemnización procedente a la suma de 35.203,18 €, con confirmación de la sentencia de primera instancia en el resto de sus pronunciamientos.

Considera el Supremo que la relación económica que la  asegurada ostenta con la cosa es evidente, y que pretenda prevenirse del deterioro o menoscabo que pueda sufrir, por un acto de vandalismo, constituye un indiscutible fin legítimo. Su interés es pues difícilmente cuestionable desde el momento en que adquirió la vivienda y se integró como activo de su sociedad ganancial. La propiedad se encuentra, en contra de lo que sostiene la compañía demandada, activamente legitimada para la presentación de la demanda.

Cuestión distinta es si, al tiempo de contratar el seguro, se había producido ya el siniestro, en cuyo caso el contrato sería nulo, pero por aplicación del art. 4 de la LCS, y no del art. 25 de la misma disposición general, que se refiere al interés asegurado.

No obstante, la aplicación de este último precepto ( art. 25 LCS) sí procede en cuanto a los bienes muebles existentes en el interior de la vivienda, toda vez que, con respecto a éstos, la actora carece de interés asegurable, puesto que el título que justifica su dominio proviene de la venta judicial celebrada en el procedimiento de apremio, sin que el mobiliario existente fuera objeto de subasta y correlativa adjudicación al marido de la demandante, como con acierto resolvió el juzgado en pronunciamiento, además, no cuestionado por la recurrente.

Es necesario tener en cuenta, que la compañía no ha sometido a cuestionario a la demandante a la hora de concertar el contrato de seguro (art. 10 LCS)

De acuerdo con la jurisprudencia de esta Sala, el art. 10 LCS concibe el deber de declarar, como un deber de dar respuesta al cuestionario que el asegurador somete al asegurado. Si no existe cuestionario, las partes deben someterse a lo pactado en la póliza, y singularmente a la designación del objeto asegurado y de su situación, la naturaleza del riesgo cubierto y el alcance de la cobertura. (STS 14/07/2015)

Tampoco existe prueba de que el daño se hubiera producido antes de la concertación del contrato. Es más, tal conclusión es la menos lógica, pues el inmueble era entonces poseído por el hijo del ejecutado, y es altamente improbable que, de forma intencionada, lo dañase, dado que un proceder de tal clase le causaría un evidente perjuicio en las condiciones de disfrute de la vivienda al menoscabar su estado y condiciones de uso; por otra parte, los técnicos informantes señalaron que su habitabilidad sería incompatible con los desperfectos que presentaba. El contrato de seguro se celebra el 22 de junio de 2016, y la diligencia de entrega de la posesión se produce un mes después, la cual se notifica a la parte ejecutada con posterioridad a la concertación del contrato de seguro.

En cualquier caso y, desde luego, la compañía no acreditó que, al suscribirse la póliza, ya se hubieran producido los actos de vandalismo, objeto de cobertura, para que fuera de aplicación el invocado art. 4 de la LCS.

En otro orden de cosas, la compañía aseguradora se opone a la cuantificación del daño.

Hemos de considerar correcta la inclusión y valoración de los desperfectos descritos en la factura proforma aportada con la demanda, que fue ratificada, y, por consiguiente, la cuantificación de los daños en el continente. No obstante, tiene razón la compañía de seguros cuando sostiene que existe duplicación en distintas partidas, por un total de 2.483 euros.

Arrendamiento de vivienda. La exigencia de aval bancario

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda en el que se establece la siguiente cláusula: "El pago de los recibos de alquiler correspondientes a todo el periodo de vigencia del contrato será AVALADO por una Entidad Bancaria o Caja de Ahorros”.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda de resolución del arriendo formulada por el arrendador al considerar que "la obligación de prestar aval que garantice las rentas sólo puede calificarse como no esencial en cuanto accesoria en un grado secundario y no determinante de la satisfacción de la principal finalidad que tiene para el arrendador dicho contrato, cual es el cobro de la renta"

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de doce de enero de dos mil veintitrés, estima en parte la apelación de la arrendadora y declara resuelto el contrato de arrendamiento.

Considera la Audiencia que el pacto que impone al arrendatario la prestación de un aval para garantizar el pago de la renta debe considerarse plenamente válido conforme al art. 36.5 LAU, precepto que permite a las partes en un contrato de alquiler "pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico". Igualmente se debe reputar válido un pacto que, como ocurre en nuestro caso, faculta al arrendador a resolver el contrato por la no renovación del aval con fundamento en el art. 1124 CC.

Por lo que se refiere a la relevancia del incumplimiento del arrendatario de no renovación del aval, discrepamos de que se considere incumplimiento de una obligación no esencial del contrato al estar estrechamente ligada a una obligación principal del arrendatario, cual es el pago del alquiler o renta (art. 1555.1º CC). El aval garantiza el pago de la correspondiente renta mensual y, como se ha dicho, es un pacto plenamente válido. No calificar de esencial la obligación de no prestar o de no renovar el aval supone tanto como hacer ilusorio el pacto que analizamos por carecer su incumpliendo de cualquier trascendencia porque resultaría irrelevante que el arrendatario cumpliese o no con su obligación de prestar o de no renovar el aval. La arrendadora nunca estaría facultada para resolver el contrato dado que se trataría de una obligación no esencial, algo que resulta incoherente si partimos de que estamos ante un pacto válido y eficaz.

Lo pactado sobre el aval fue lo pactado y no es una cuestión caprichosa o baladí. Los arrendadores, antes de celebrar el contrato, querían contar con seguridades fácilmente realizables para hacer frente a eventuales incumplimientos de los arrendatarios. No vale decir que como los arrendatarios pagaron puntualmente la renta durante el primer año de vigencia del contrato la exigencia contratada del aval ha quedado privada de razón de ser. Los arrendatarios no pueden imponer a la otra parte una modificación de las garantías concertadas (artículo 1.256 del Código Civil). El aval garantizaba seis meses de renta (el tiempo mínimo entre el impago y el lanzamiento en un desahucio por falta de pago). La cláusula exigida de mantenimiento del aval -vinculada al obligado pago de la renta y a la conservación del inmueble- era consustancial al contrato, en los términos en que el mismo se celebró. Procede, en consecuencia, la resolución contractual al amparo de los artículos 27,apartado uno, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 y 1.124 del Código Civi

Impago de alquileres para compensar reparaciones en la vivienda arrendada (2)

 

HECHOS:

Sentencia de primera instancia desestimando el desahucio por falta de pago del inquilino, por considerar que las cantidades de renta que faltaban por pagar debían compensarse con los trabajos de pintura realizados por el demandado en la vivienda arrendada, y con el coste de la revisión de la instalación del gas.

La Audiencia Provincial de Burgos, sentencia de veinticinco de enero de dos mil veintitrés, estima la apelación del arrendador y declara resuelto el arrendamiento, por falta de pago.

Considera la Audiencia que aparte que en el contrato de arrendamiento consta que la vivienda se recibe en perfecto estado de conservación y habitabilidad y plena idoneidad para servir al destino de vivienda permanente del arrendatario, los trabajos de pintura han de considerarse pequeñas reparaciones que corresponde realizar al arrendatario. A la parte arrendadora solo le corresponde por el contrato las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario, y ello conforme al régimen de obras de los artículos 23, 24 y 26 de la LAU.

Tampoco se puso en conocimiento del arrendador la necesidad de acometer trabajos de pintura, como establece el artículo 23 de la LAU, por esta sala ya se dijo: Teniendo en cuenta que es obligación del arrendatario poner en conocimiento del arrendador, a la mayor brevedad posible, la necesidad de todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en estado de servir al uso a que está destinada; en modo alguno puede quedar justificado que el arrendatario que no ha quedado cumplido con esta obligación, ni ha comunicado ni requerido al arrendador para realizar obras de conservación; y que mantiene la posesión de la vivienda, deje de pagar unilateralmente la renta, con el argumento , no expuesto nunca con anterioridad, (no ya al impago de la renta de hasta cuatro mensualidades, sino después de requerido del pago ya adeudado), de que la vivienda no reunía condiciones de habitabilidad por falta de obras de conservación.

Si el demandado consideraba que la vivienda precisaba de obras de conservación a cargo del arrendador, debió cumplir con la obligación que le impone el articulo 21.3 LAU y requerirle al efecto, y en su caso haber ejercitado las acciones judiciales correspondientes.

 Sin esta previa comunicación al arrendador de la necesidad de realizar obras de conservación de la vivienda para mantener el uso conforme a su destino; no es posible entender justificado, la suspensión unilateral del pago de la renta pactada, manteniendo la posesión del inmueble. (SAP 17/01/2007)

Por lo que se refiere a los gastos de inspección de la instalación de gas y de reparación de la caldera por importe de 44,79 euros y 100 euros, también correspondía su pago al arrendatario, por lo que carecía del derecho a realizar ninguna compensación. La cláusula cuarta del contrato de alquiler pone de cargo del arrendatario " los gastos por consumo, instalación, reparación, contratación, o ampliación de los servicios y suministros de gas", debiendo entenderse comprendidos los gastos de revisión de la instalación, que pueden dar lugar a un gasto de reparación.

Arrendamiento de local de negocio. Indemnización por desistimiento anticipado

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de local de negocio de fecha 1 de enero de 2012, posteriormente novado el 1 de abril de 2013, por una duración de 23 años.

En dicho contrato se pacta la siguiente cláusula: "si el arrendatario quisiera rescindir el contrato durante su vigencia y la de sus prórrogas, cada una de las administradoras de la sociedad arrendataria que suscriben el presente contrato deberán abonar al arrendador la cantidad de cincuenta mil euros (50.000 euros) salvo causas de fuerza mayor"

Con fecha 1 de abril de 2018, alegando, como causa, la concurrencia de fuerza mayor, las inquilinas desisten del arriendo. El 27 de marzo de 2018 la arrendataria depositó las llaves en la notaría, poniéndolas a disposición de la arrendadora, que no las recibió.

El Juzgado de primera instancia condena a las inquilinas a abonar a la arrendadora 50.000 euros cada una de ellas.

La Audiencia Provincial de Guadalajara, sentencia de dieciséis de enero de dos mil veintitrés, estima en parte el recurso de apelación de las inquilinas y reduce la cifra a pagar a  36.232 euros cada una de ellas.

Considera la Audiencia que, conforme a la doctrina del Tribunal Supremo, fuerza mayor requiere para su apreciación de la concurrencia de los requisitos de la imprevisibilidad y la inevitabilidad mediante una prueba cumplida y satisfactoria, incumbiendo la carga de la prueba a quien alega la existencia del caso fortuito o la fuerza mayor, debiendo haber una total ausencia de culpa. La fuerza mayor ha de consistir en una fuerza superior a todo control y previsión, y para ponderar su concurrencia habrá de estarse a la normal y razonable previsión que las circunstancias exijan adoptar en cada supuesto concreto, o inevitabilidad en una posibilidad de orden práctico

En el presente caso, no puede estimarse la alegación de fuerza mayor invocada por las arrendatarias ya que no es un hecho imprevisible la superveniencia de una crisis, puesto que, en la actividad económica, y en concreto en los negocios de asesoría fiscal, la alternancia de épocas de bonanza y de crisis es algo habitual, pese a lo cual se concertó un contrato de arrendamiento por un tiempo prolongado, 23 años, y con una determinada renta. Por otra parte, no es suficiente invocar la existencia de una disminución de la facturación sin probar las concretas circunstancias que lo determinaron y que le haría injustificadamente gravoso el cumplimiento del contrato. No consta acreditado que hubiera una alteración sobrevenida de la situación existente o circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato en relación con las existentes con posterioridad. La falta de justificación de dichos extremos no permite acoger las pretensiones de las recurrentes. A mayor abundamiento, cabe decir que el desistimiento del arrendamiento se produce no por imposibilidad de seguir ejerciendo el negocio sino por traslado a otro local con unas condiciones más económicas, como la propia parte acredita.

Sin embargo no se puede descartar la moderación de la cláusula penal, como hace la sentencia de instancia, puesto que en el presente caso la misma contempla el incumplimiento total de la obligación de permanecer el tiempo pactado en arrendamiento en los locales; no se pacta la aplicación de la cláusula penal para el incumplimiento defectuoso o parcial, por lo que es posible la aplicación de la facultad moderadora prevista en el art. 1154 CC del importe fijado como pena, tal como argumenta la parte recurrente.

Así pues, atendiendo a que la cláusula penal por importe de 50.000 euros por cada una de las arrendatarias contempla el incumplimiento total del contrato por parte de la entidad arrendataria en cuanto al tiempo de duración establecido, que se fijó por 23 años (276 meses), y el contrato de arrendamiento se mantuvo desde la fecha de 1 de enero de 2012 hasta el 1 de abril de 2018 (76 meses), en que se desistió unilateralmente por las arrendatarias, resulta evidente que la indemnización fijada en la cláusula duodécima para el caso de resolución unilateral y anticipada es desproporcionada, procediéndose a moderar dicha cantidad de forma proporcional al tiempo que faltaba para finalizar el contrato, resultando la cantidad de 36.232 euros para cada una de las arrendatarias, cantidad que se considera equitativa y ponderada a los términos pactados por las partes.

Arrendamiento con opción de compra: Resolución anticipada.

 

HECHOS:

Con fecha 1 de junio del 2.017 se pacta un arrendamiento de vivienda, con duración de tres años; se pacta asimismo una opción de compra con la misma duración a partir de la fecha del contrato mediante la entrega de la suma de 15.000 euros.

La resolución del arriendo con entrega de las llaves se produjo en fecha 31 de enero del 2.019.

La sentencia de instancia estima la pretensión del inquilino/optante consistente en la devolución del precio de la opción por importe de 15.000 euros

La Audiencia Provincial de Santander, sentencia de uno de febrero de dos mil veintitrés, desestima la demanda del arrendador/oferente y confirma la sentencia del juzgado.

Considera la Audiencia que el apelante sostiene erróneamente que se ejercita una acción por defectos ocultos del art. 1.484 del CC que ya estaría caducada. Mantiene también que la parte actora carece de una acción contractual para exigir la devolución del precio de la opción cuando el arrendamiento ya está resuelto.

No existe caducidad y tampoco se puede negar la legitimación del arrendatario para obtener el reintegro de las prestaciones del contrato que sean consecuencia del incumplimiento resolutorio debido a culpa del contrario.

Conforme al artículo 21 de la LAU el arrendador debe mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, si no lo hace el artículo 27 de la LAU faculta al inquilino a promover la resolución del contrato.

En el presente caso ha quedado demostrado que el inmueble arrendado presenta manchas generalizadas de condensación en paredes y techos que menoscaban las condiciones de habitabilidad y salubridad de la vivienda.

Existe por tanto un reconocido incumplimiento de los esenciales deberes de conservación y mantenimiento impuestos por el art. 21 de la LAU que autoriza a la arrendataria a ejercitar la acción resolutoria del art. 1.124 del CC por expresa previsión del art. 27 del mismo texto legal, por lo que no cabe cuestionar la gravedad de este incumplimiento.

La resolución anticipada del arrendamiento se ha producido por culpa del arrendador y de esta resolución resulta la imposibilidad del ejercicio de la opción por los arrendatarios en el plazo pactado, coincidente con la vigencia del contrato de alquiler, por lo que la devolución acordada en la sentencia no es sino el efecto normal de carácter restitutorio "ex tunc" del contrato con prestaciones recíprocas, cuya naturaleza tiene también la opción con prima.

La prohibición de mascotas en un piso alquilado

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento en el que se prohibía al arrendatario introducir mascotas en la vivienda cedida en arriendo´.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda del casero en la que se exponía que la arrendataria introdujo en la vivienda dos perros, extremo que la sentencia no considera probado y es fundamento de la desestimación.

La Audiencia Provincial de Oviedo, sentencia de veintidós de diciembre de dos mil veintidós, estima la apelación del casero, revoca la sentencia de instancia y declara la resolución del contrato de arrendamiento celebrado por las partes por incumplimiento de la arrendataria.

Considera la Audiencia que el art. 27 de la LAU establece que el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.

Revisada la prueba, no se puede compartir la conclusión alcanzada en la Instancia. La demandada se trasladó a Asturias con sus dos mascotas, manifestando desconocer la cláusula incluida en el contrato y tratando de que el arrendador la modificara, a lo que éste no accedió. Igualmente, la demandada publicó un comentario en el anuncio de la agencia inmobiliaria en internet, en la que indicaba, tras insultar al arrendador, que no tenía disposición a abandonar la vivienda en tanto no le resarcieran en el coste de varios muebles que había adquirido y del traslado. Y, finalmente, no puede desconocerse que la parte demandante aportó varias grabaciones de las cámaras de seguridad instaladas en los servicios comunes del edificio, en donde se advierte a la demandada saliendo y entrando con los perros por el garaje y el portal de acceso a la vivienda, según fue identificada por el presidente de la Comunidad de Propietarios en el acto de juicio. La demandada adujo en su contestación a la demanda que ella había permanecido en la vivienda pero que había cedido la posesión de los animales a un pariente, afirmación que no fue seguida de la prueba testifical de dicha persona, pero que tampoco se asienta en ningún otro elemento probatorio. La conclusión indubitada que debe alcanzarse es que la demandada continuó ocupando la vivienda con los animales, lo que determina la concurrencia de la causa resolutoria invocada en la demanda, sin que se alcance a advertir la transcendencia que pueda tener que la demandada haya intervenido en el contrato representada por otra persona, cuando no se ha formulado acción alguna de anulación del citado contrato. Y ello determina, el acogimiento del recurso de apelación y la estimación de la demanda.

Impago de alquileres para compensar reparaciones en la vivienda arrendada.

 

HECHOS:

El arrendador inicia juicio de desahucio por impago de alquileres, reclamando además esos alquileres impagados.

El inquilino se opone invocando que retuvieron el importe de una reparación imprescindible que correspondía asumir a la propiedad después de que esta se negase sistemáticamente a dar cumplimiento a sus obligaciones como arrendadora.

El juzgado de primera instancia concluyó que los arrendatarios demandados habían justificado documentalmente el abono de las rentas reclamadas en la demanda, por lo que desestimó las pretensiones del arrendador.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de veintitrés de diciembre de dos mil veintidós, estima la apelación del casero y condena a los inquilinos a pagar las cantidades adeudadas.

Considera la Audiencia que, no puede reconocerse a los inquilinos el derecho a retener el pago de las rentas, aunque sea de forma parcial, por razón de aquella presunta anomalía en el funcionamiento de la caldera. Consta como hecho no controvertido que, con independencia de que los eventuales defectos en la mencionada instalación pudieran o no menguar la habitabilidad de la vivienda, los inquilinos continuaron ocupándola, y que no emprendieron ninguna acción legal frente a la propiedad para exigir judicialmente el cumplimiento de la obligación que entendían desatendida.

Se introducen aquellas precisiones porque la interpretación de las previsiones genéricas del artículo 1124 del Código civil común debe acomodarse a las especialidades del juicio de desahucio por falta de pago, y en concreto, a la norma del artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que únicamente permite al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

Ello no significa que el inquilino no pueda exigir al arrendador el cumplimiento de las obligaciones que atañen a este último, conforme dispone el artículo 27.1 LAU. Pero aquella facultad no legitima más que para formular la correspondiente reclamación judicial en caso de incumplimiento del propietario, y nunca para acudir a vías de hecho, como es el impago de la renta, como respuesta a aquel incumplimiento.

Sin embargo, en el supuesto que se enjuicia los inquilinos no solo no han emprendido actuación judicial alguna frente al arrendador por razón del hipotético incumplimiento contractual que se le atribuye en relación con el funcionamiento de una de las instalaciones, sino que han continuado en la posesión de la vivienda sin abonar las rentas devengadas durante varias mensualidades.

Sin embargo, las obligaciones de pago de la renta arrendaticia y de conservación del inmueble arrendado para el uso pactado no se condicionan recíprocamente en su cumplimiento, sino que son obligaciones autónomas, y cada parte puede ejercitar la acción frente a la otra cuando se produce el hecho que la fundamenta.

Por tanto, si la vivienda arrendada se vio privada del suministro de gas durante 44 días, el demandado debía haber ejercitado la acción correspondiente si no surtía efecto su reclamación extrajudicial o resolver el contrato, pero no acudir a vías de hecho, dejando de pagar la renta.

Y ya finalmente, debe señalarse que, en el caso de autos, el demandado no se vio privado, ni total ni parcialmente, del uso de la vivienda arrendada, sino que continuó residiendo en la misma ya que únicamente se produjo una avería en el suministro de gas que no supuso la privación del uso de la vivienda arrendada (SAP Barcelona 9/10/2020).

La terminación de un alquiler por desistimiento del inquilino.

 

El arrendador insta desahucio por falta de pago contra los inquilinos, reclamando las rentas impagadas desde 2018 a 2021.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que el contrato había quedado resuelto y el arrendador no ha aportado al procedimiento la devolución de los recibos ni la certificación de la Caixa de la devolución de los mismos a pesar de que en la cláusula 5ª del contrato se establece que la arrendadora girará los recibos a una cuenta que la arrendataria tenía abierta en La Caixa, y, al no haberse aportado, considera que no ha acreditado que el contrato estuviera vigente ni tampoco la existencia de la deuda.

La Audiencia Provincial de Badajoz, sentencia de uno de diciembre de dos mil veintidós, estima la apelación del arrendador, revoca la sentencia de instancia y condena a los inquilinos, a pagar a  la arrendadora la cantidad de TRES MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y CINCO EUROS CON NOVENTA Y CINCO CÉNTIMOS (3.455,95.-€), en concepto de rentas vencidas no satisfechas a la fecha de la expiración del contrato y otras cantidades asimiladas, así como al pago de los intereses legales desde la interpelación judicial sobre la reseñada cantidad.

Considera la Audiencia que, como consta en la sentencia, el inquilino no comunicó a la arrendadora que abandonara el piso, la inquilina no comunicó su voluntad de desistir ni tampoco ha probado que devolviera la posesión remitiendo las llaves por correo, cuando habría resultado muy sencillo acreditar documentalmente tal remisión, por lo que se ha de considerar que el contrato continuaba vigente para ambos arrendatarios, utilizaran o no la vivienda.

"La restitución posesoria después de finalizado el contrato de arrendamiento no se satisface con el abandono del inmueble por el inquilino. Hace falta un acto positivo de reintegro por entrega de llaves al arrendador o a su representante, y si se negase a recibirlas por consignación judicial o notarial de las mismas.

Mientras ese acto positivo no se produzca, se entiende que el inquilino retiene la posesión indebidamente y en consecuencia debe indemnizar por ello. Nótese que el arrendador no puede recuperar violentamente la posesión; cometería un delito, y si no se le entrega voluntariamente debe pedir el auxilio de la autoridad competente; en este caso el lanzamiento y la posesión judicial." (SAP Madrid 28/11/2014).

En cuanto al pago de los alquileres no se han aplicado correctamente en la sentencia recurrida las reglas de distribución de la carga de la prueba: La arrendadora ha aportado el contrato, en el que se pactó su prórroga por tácita reconducción, por lo que cabe entender que en el momento en que se remite un burofax a los inquilinos, el contrato se encontraba en vigor. Por otra parte, también de conformidad con el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la prueba del pago incumbe a quien afirma haberlo realizado, o a quien debió realizarlo, en modo alguno corresponde a la parte actora acreditar un hecho negativo como sería la falta de pago de la parte demandada, por lo que tampoco puede considerarse acreditado que la inquilina pagase las rentas del periodo 2018-21

Obras inconsentidas en una vivienda arrendada

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de protección pública de fecha 13 de febrero de 2017, por tres años, prorrogables a instancia del arrendatario por períodos sucesivos de dos años, sin más requisito que mantener el arrendatario las condiciones en cuanto a ingresos y titularidades y no se haya incurrido en causa de resolución.

En marzo del mismo año el arrendatario comenzó a hacer obras en la vivienda arrendada sin autorización de la arrendadora, a la que solo le comunicó que iba a realizar obras, ejecutándolas antes de que aquella las autorizara.

El arrendador presenta demanda solicitando la resolución del arriendo y el desahucio de la parte demandada, apercibiéndole de lanzamiento.

El inquilino se opone invocando el artículo 24 de la ley de arrendamientos urbanos

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de 7 de diciembre de dos mil veintidós, estima el recurso de apelación, revoca la sentencia de instancia y declara resuelto el contrato.

Considera la Audiencia que el artículo 24 de la LAU contempla la única excepción posible al artículo 23 (el arrendatario siempre tiene que obtener el permiso del arrendador para hacer obras de mejora): cuando las obras son para mejorar la accesibilidad del inmueble, bien porque el arrendatario, su cónyuge o algún familiar conviviente tenga una discapacidad reconocida o más de 70 años. Ese precepto establece que el arrendatario podrá realizar en la vivienda las obras que sean necesarias para adecuar ésta a su condición de minusválido, "previa notificación escrita al arrendador".

Se exige que la notificación se realice por escrito, es decir, no requiere que se realice en forma fehaciente, pero que sí se acredite que el arrendador tenía conocimiento previo de la realización de las obras. A tal efecto, debe ponerse en conocimiento del arrendador, y acompañarse a la notificación la certificación oficial acreditativa de la condición de minusválido en el arrendatario, un informe favorable de la autoridad administrativa competente sobre la necesidad de las obras de adecuación y sobre el proyecto técnico, y el informe técnico y detallado de las obras que se pretenden realizar, suscrito por un facultativo habilitado para ejecutar las obras. Este último informe técnico deberá, además de describir sus características técnicas y materiales, hacer mención a las dependencias de la vivienda o de sus accesorios que van a quedar afectados por la realización de las obras de reforma.

En el presente caso es inexistente un informe técnico,(tiene especial importancia) por parte del demandado presentado a la arrendadora que acredite la necesidad de las obras para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad o a la edad superior a setenta años ,que realizó sin esperar a la autorización de la arrendadora, y que según la contestación a la demanda fueron motivadas por la caída de su madre en la cocina, la cual no convive con el hijo en esa vivienda, como se deduce de la afirmación de la demanda de que la madre del demandado " acude diariamente a cuidar a su hijo, limpiar la casa y prepararle la comida".

Expuesto lo anterior, las obras realizadas por el demandado no se consideran necesarias para adecuar la vivienda a su minusvalía, consistentes en modificar los falsos techos para colocar luminarias, para facilitar el acceso a la vivienda del arrendatario, ni enrasillar las paredes, ni quitar la grifería del baño y cocina, cuando se le ha entregado una vivienda apropiada a minusválidos.

El pago por el inquilino de conceptos distintos al alquiler.

 

HECHOS:

A término de un arrendamiento el casero reclama al inquilino además de los alquileres pendientes, el abono de una parte de la prima de un seguro de alquiler, así como de un seguro de hogar.

El Juzgado de primera instancia desestima esta última reclamación.

La Audiencia Provincial de Toledo, sentencia de 14 de noviembre de 2022, desestima la apelación del arrendador y confirma la resolución del juzgado.

Considera la Audiencia que debemos partir del contenido del artículo 20 LAU.  Este precepto impone un doble requisito para que el arrendador pueda exigir cuantías adicionales al arrendatario, además del pago de la renta, cuando estos importes se refieran a gastos no susceptibles de individualización: que consten por escrito y que se refleje en el contrato su importe. La finalidad de esta previsión es la de dejar una perfecta constancia de la cuantía anual de los gastos a fin de posibilitar la aplicación de los límites que impone para su incremento el artículo 20.2; asimismo, la constancia escrita permitirá que el arrendador pueda exigir del arrendatario las cantidades pactadas e instar la resolución del contrato en caso de impago de las mismas.

En la cláusula novena del contrato de arrendamiento, "gastos", se expone que la parte arrendataria debe "mantener el seguro multirriesgo de hogar que posee la vivienda y asume  el abono del 50% del mismo en cada uno de sus vencimientos." En este caso la estipulación novena, si bien está redactada por escrito, no indica la cuantía concreta de lo que debe abonar de forma anual el arrendatario por este concepto, tal y como exige el artículo 20 LAU, razón por la cual, al vulnerarse lo dispuesto en la ley, el pacto que impone el pago del arrendatario de este concreto concepto ha de ser considerado nulo en virtud del artículo 6 LAU. Y ello al entender que la imposición de pago de una prima sin expresión de la cuantía que supone para el arrendatario incumple, en perjuicio de este último, el artículo 20 LAU, en la medida en que priva al arrendatario de una información relevante para calcular el coste que, para él, implica el contrato suscrito. Por ende, la reclamación de este concepto debe ser rechazada. Debemos considerar que, al menos de forma aproximada o en base a los importes de prima exigidos por la aseguradora en anualidades precedentes, se pudo incluir una cuantía, cuando menos orientativa, de la cifra que podría suponer el pago de este concepto para el arrendatario.

Igual suerte desestimatoria ha de implicar la reclamación de la prima del seguro de impago de alquiler, que no está incluida en el contrato ni tampoco el mismo expresa el importe que conllevaría para la parte arrendataria, por lo que esta cuantía deberá ser satisfecha por quien asumió la posición de tomador en la contratación de este específico seguro.

En todo caso, la jurisprudencia menor se ha pronunciado en contra de la posible repercusión sobre el arrendatario de determinados gastos, como los relacionados con el seguro de responsabilidad civil o los gastos de administración, por no poder considerarse propiamente suministros ni servicios. Se confirma en esta pretensión el pronunciamiento de la sentencia de instancia, aunque por razones diferentes, dado que las cláusulas analizadas, relativas a seguros concertados, no son abusivas, sino nulas de pleno derecho por vulneración de legislación imperativa (artículo 6.3 del Código Civil en relación con el artículo 6 de la LAU).

 

Eficacia de una clausula penal de desistimiento, contraria a la ley.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de fecha 31 de diciembre de 2017 por plazo de cinco años.

El inquilino desiste del mismo con fecha 19 de junio de 2019.

En dicho contrato se pactó la siguiente clausula: “En el supuesto de que antes de que finalizara el plazo estipulado, en el contrato, la arrendataria desistiera del mismo, deberá preavisar a los arrendadores con una antelación, mínima de 60 días y además les indemnizará con una cantidad equivalente a tres mensualidades de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. El período de tiempo inferior dará lugar a la parte proporcional de la indemnización".

El casero demanda, entre otros pedimentos, una indemnización por desistimiento del contrato antes del transcurso del plazo pactado de vigencia del arrendamiento por un importe de 7.500€ correspondiente a tres mensualidades de renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, con la parte proporcional del periodo inferior a un año conforme a la Cláusula 2ª del contrato y subsidiariamente la suma de 2.500€ correspondiente a una mensualidad de renta.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda en cuanto a este pedimento.

La Audiencia Provincial de Burgos, sentencia de 10 de noviembre de 2022, estima la apelación en cuanto a este pedimento fijando la indemnización en 2.500€ (2.250€ por tres años x 750€ + 250€ por los 4 meses correspondientes al 2019).

Considera la Audiencia que conforme al artículo 6 de la Ley de arrendamientos urbanos de 1994, la indemnización pactada es abusiva y perjudica a la arrendataria, por lo que procede aplicar el artículo 11 de la Ley que fija la indemnización en una mensualidad de renta.

 

La enervación del desahucio por falta de pago.

HECHOS

En un alquiler de “renta antigua” el arrendador inicia juicio de desahucio por falta de pago de alquileres y servicios.

El juzgado de primera instancia dicta sentencia declarando enervada la acción de desahucio.

El casero apela la sentencia invocando que no se han abonado la totalidad de rentas devengadas y no satisfechas hasta el mes de mayo de 2021.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de dieciséis de noviembre de dos mil veintidós, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que el momento relevante para estimar o no producida la enervación es "el momento de dicho pago enervador del desahucio" (arts. 22.4 y 440.3 I LEC), que si los pagos son varios debe interpretarse como el momento del pago que completa la enervación, aquí el 30/3/2021. En efecto, el demandado acredita el demandado el pago hasta marzo de 2021 inclusive.

Por su parte, los apelantes sostienen que el demandado no estaba al corriente el día de la vista porque no había abonado el recibo de agua del mes de mayo. Sin embargo, los arrendadores no demuestran la fecha en que pasaron tal recibo al cobro (v. art. 17.4 LAU) y no es posible que lo hicieran antes del 9/4/2021 (día final del período facturado). Luego tal recibo no pudo haberse abonado antes del pago enervador.

Con la documentación presentada, el demandado demuestra el pago de mayo de y junio de 2020 con dos pagos en junio. Con posterioridad y hasta marzo de 2021 inclusive, se devengan nueve mensualidades, de las que el demandado demuestra el pago de seis. Las otras tres mensualidades quedan justo cubiertas con la consignación el 30/3/2021 por la suma de 1405,62 €.

Cierto es que el demandado no habría abonado 52,35 € de agua, pero la parte demandante no demuestra que hubiera pasado los recibos al cobro, que, de hecho, solo se aportan en el momento de la vista.

El desahucio del inquilino, condueño de la vivienda arrendada

 

HECHOS:
Arrendamiento de vivienda, copropiedad de cinco personas, al esposo de una de ellas que posee el 20% del condominio.

El juzgado de primera instancia dicta sentencia condenando al inquilino a abandonar la vivienda por término del plazo pactado en contrato.

El inquilino apela la sentencia invocando la infracción del art. 398 del Código Civil sobre el acuerdo de los partícipes para el ejercicio de la acción y, en segundo lugar, infracción del art. 9 de la LAU de 1994 y la voluntad de las partes de someter el contrato a prórroga forzosa.

La Audiencia Provincial de Cádiz, sentencia de 22 de noviembre de 2022, desestima el recurso y confirma la sentencia de instancia.

En cuanto al primer motivo de recurso, considera la Audiencia que debe ser rechazado en tanto que habiéndose ejercitado por las actoras una acción de desahucio por expiración del término del contrato de arrendamiento que las une con el demandado, tratándose de un acto de administración y siendo las cuatro demandantes y la esposa del demandado copropietarias de la vivienda objeto del arrendamiento, el hecho de que sean cuatro propietarias que representan un 80% del dominio las que ejercitan la acción de desahucio revela, sin duda, el acuerdo mayoritario necesario para la administración y disfrute de la cosa común que exige el art. 398 del Código civil. La forma de adopción del acuerdo es intrascendente, lo relevante es que las cuatro han decidido poner fin al arrendamiento y han formulado la demanda origen de este pleito.

En este caso, la legitimación de las propietarias que actúan es incuestionable pues representan el 80% de la propiedad de la vivienda arrendada y pueden por ello adoptar la decisión sobre un acto de administración.

En cuanto al segundo motivo la apelación parte de la voluntad de las partes de someter el arriendo a prórroga forzosa, al expresar, en los sucesivos contratos que han firmado, suscritos en 1/09/2006 y 1/06/2017, en los que se pacta que la duración del contrato será de carácter indefinido.

La Audiencia invoca la doctrina del Tribunal Supremo, sobre este particular, destacando la sentencia de 21 de mayo de 1958: "por naturaleza, por Ley y por la doctrina jurisprudencial, el término indefinido es incompatible con el concepto de arrendamiento"

La sentencia de 25 de noviembre de 2008 declaró que "la expresión "duración del contrato por tiempo indefinido" constituye un concepto contrario al arrendamiento, que se caracteriza por su naturaleza temporal, y siempre ha sido considerado nulo por la jurisprudencia". Y por ello rechazó la tesis de la recurrente en el sentido de que la indefinición temporal del contrato equivalía a una especie de prórroga forzosa por su sola voluntad, porque sería necesario que este pacto de prórroga forzosa constase con toda claridad y sin duda alguna.

Encontrándose el contrato de arrendamiento suscrito en 2010 en período de tácita reconducción, las partes suscriben un nuevo contrato el día 1/06/2017 que por disposición legal, tras la reforma operada en dicho art.9 de la LAU por Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcanza una duración mínima de tres años, produciéndose una nueva prórroga de un año al amparo del art. 10, tras lo cual las demandantes mediante escrito de fecha 27/04/2021 evitan la tácita reconducción comunicando al demandado su voluntad de no prorrogar el contrato y poner fin al arrendamiento al vencimiento de la anualidad en curso, el 31/05/2021, procediendo en consecuencia declarar resuelto el contrato por expiración del plazo