La fianza en una cesión de contrato de arrendamiento

 

HECHOS:

La inquilina de un local de negocio es condenada a pagar 4.356 euros correspondientes a las rentas impagadas al finalizar el arriendo.

Apela la sentencia invocando que no aceptó su oposición subsidiaria de compensación de 2800 euros, fianza del contrato de alquiler de ese local de negocio, firmado inicialmente entre la arrendadora y la tercera procesal, como arrendataria, en 2015, cláusula 9.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 31 de julio de 2026, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la AP que no habiendo pagado la apelante, cesionaria arrendaticia por contrato de 2019 tenido entre aquella arrendataria inicial y la misma demandada, dicha fianza de 2800 euros que venía sujeta a toda suerte de obligaciones derivadas del contrato de alquiler, es claro que no concurría el requisito de reciprocidad en las deudas establecido en los artículos 1195 y 1196.1º del Código Civil, no mencionando siquiera la apelante que abonara en su día, contra toda lógica, ni un euro de dichos dos mil ochocientos pagados por la arrendataria para garantizar sus obligaciones arrendaticias frente a la arrendadora.

A la vista del contrato de cesión de negocio -denominado aun como traspaso- y, en concreto, las cláusulas primera y segunda, es claro que no se cedió el derecho de crédito que se pudiera generar, eventualmente, en favor de la arrendataria a la devolución a la arrendadora de dicho local, comprendiendo la cesión solo los derechos arrendaticios sobre el local mismo, incluyendo utillaje, así como los derechos derivados de las licencias, permisos y/o autorizaciones administrativas y de cualquier otro tipo necesarias para desarrollar la actividad de comercio al por menor y las instalaciones que fueron objeto de transmisión en 31 de octubre de 2019.

En definitiva, la cesión del contrato de 2015 referida anteriormente, a tenor de lo dispuesto en el art. 32 LAU, no fue nunca la de un eventual derecho de crédito que pudiera haber surgido a la liquidación final contractual de ese arriendo, ex art. 36.4 LAU, no previéndose nada al respecto en octubre de 2019, conforme a la regla interpretativa del artículo 1283 CC, atendida la literalidad de dicho contrato de cesión arrendaticia, por lo que el recurso no puede prosperar, comprendiendo los motivos de intereses moratorios y costas.

MARICAMEN

 

Es verdaderamente llamativo el tratamiento que ha recibido por parte de los medios el desahucio de esta persona.

A lo mejor conviene analizar objetivamente los hechos que se han publicado.

El 3 de septiembre de 1956, es decir hace SETENTA AÑOS, el entonces propietario de una vivienda en la calle Sainz de Baranda, cerca del Retiro, en uno de los barrios elegantes de Madrid, alquila una vivienda a los padres de Maricarmen que en ese momento tenía 16 años.

Conviene subrayar que, en 1956, momento de máximo esplendor de la dictadura franquista, alquilar una vivienda equivalía a cedérsela al inquilino a perpetuidad, ya que éste podía prorrogar el arriendo a su antojo y transmitir a sus herederos esa facultad por lo que el arrendamiento era eterno y su costo invariable, que, en este caso, podemos estimar entre 100 y 200 pesetas mensuales (0,60/1,20€), teniendo en cuenta que ahora estaba pagando 440–500 €.

En 1960 fallece el inquilino de la vivienda y se subroga su esposa, en las mismas condiciones.

En 1985 se dicta el llamado Decreto Boyer, cuyo nombre se debe a su autor el ministro socialista Miguel Boyer, por el que desaparece la obligatoriedad de esa facultad de prorrogar indefinidamente el arriendo, pero que no afecta a los contratos existentes.

En 1994 se produce un hecho inusitado, a instancias del gobierno socialista en el poder, desaparece definitivamente la prórroga forzosa y obligatoria para el casero, y eso afecta tímidamente a los 500.000 contratos de renta antigua existentes en España, cuyos inquilinos seguirían disfrutando de ella, pero al fallecer solamente la podría transmitir una vez al favor del cónyuge o de los hijos con minusvalía igual o superior al 65% y los alquileres congelados experimentarían una exigua actualización.

En 2001 la demandada se empadrona en esa vivienda

En 2005 fallece la inquilina y su hija Maricarmen notifica al propietario su voluntad de subrogarse en el contrato de arrendamiento de 1956.

En 2018 una empresa compra esa vivienda al propietario aburrido de no obtener ningún rendimiento de ella y actualiza el importe del alquiler.

El nuevo propietario demanda el desahucio de la inquilina por extinción del contrato, ya que habían transcurrido los dos años que le concede la ley.

En 2022 el juzgado de primera instancia da la razón a la inquilina que había alegado que el casero había admitido, al menos tácitamente que ella continuara por tiempo indefinido.

En 2023 La Audiencia Provincial de Madrid, revoca la anterior sentencia y declara extinguido el contrato, puesto que la inquilina no cumple los requisitos para disfrutar una prórroga ilimitada en el tiempo.

Ese mismo año, 2023, el Tribunal Supremo no admite el recurso de la inquilina contra la sentencia de la Audiencia, por no tener los requisitos necesarios.

Conclusión final:

¿Debemos volver a la ley franquista que hacía recaer sobre los caseros un injustificado esfuerzo para paliar la carestía de la vivienda?

Duración de un arrendamiento distinto de vivienda

 

HECHOS:

Contrato verbal de arrendamiento, con intervención de gestor inmobiliario,  de fecha 9 de octubre de 2020, en el que se entrega una fianza de 1.250 euros y se pagó la cantidad de 483,84 euros, correspondiente al prorrateo de los días del mes de octubre.

Al no ponerse de acuerdo en la formalización del contrato los arrendatarios decidieron la resolución del mismo y la entrega de llaves, poniendo el inmueble a disposición del arrendador, que se hizo a través del gestor inmobiliario.

Ante la negativa de devolver la fianza el inquilino reclama su importe, más la parte proporcional de las rentas del mes de octubre no consumidas y el interés legal del artículo 36.4 de la LAU.

La arrendadora se opuso a la demanda, reconoció la existencia del arrendamiento, que era un arrendamiento de temporada, pero el contrato se celebró hasta el día 30 de junio de 2021, existiendo la obligación de respetar  todas las rentas hasta esa fecha, por lo que formula reconvención por dichas rentas, descontando el importe de la fianza. 

La única prueba relevante que se ha practicado para decidir el litigio, especialmente, en lo que se refiere a la duración del arrendamiento, es la testifical de la gestora inmobiliaria 

La sentencia de primera instancia estimó la demanda principal y desestimó la reconvención.

La Audiencia Provincial de Logroño, sentencia de treinta y uno de julio de dos mil veintiséis, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia

Considera la AP que no existe controversia en que la parte demandante arrendó la vivienda al demandado, pues, a parte de no discutirse, consta acreditado la entrega de una fianza por dos mensualidades de renta (1250 euros) y la parte proporcional de la mensualidad de octubre, accediendo a la vivienda arrendada. Ello excluye totalmente que pudiera tratarse de un arrendamiento de naturaleza turístico, pues estos se contratan por ciertos días, no se presta fianza y se pagan todos los días de una vez.

Se reconoce que el contrato debía ser firmado con posterioridad, alegando la parte arrendataria en la contestación a la reconvención que se incluía una cláusula en la que se le obligaba a la parte arrendataria a permanecer en la vivienda hasta el 30 de junio de 2021, lo cual iba en contra de lo acordado con la inmobiliaria, con la cual había pactado la posibilidad de abandonar la vivienda en cualquier momento.

Evidentemente, tal manifestación no queda acreditada, pero puede ser lógica si la previsión de permanecer en la vivienda puede ser más corta o se ignora el tiempo en el que se estará ocupando la vivienda, por ejemplo, por razones laborales.

En cuanto a la prueba testifical aportada por la arrendadora la sana crítica aconseja no dejar determinados los elementos esenciales del contrato de arrendamiento con base simplemente a lo declarado por un testigo, cuya objetividad e imparcialidad no quedan patentes y no se acordaba exactamente del proceso contractual concreto.

El fallecimiento del inquilino

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de 1 de mayo de 2016.

La inquilina fallece el 10 de enero de 2018.

La arrendadora inicia procedimiento civil de desahucio por falta de pago contra la inquilina, y toma conocimiento que la misma ha fallecido, mediante diligencia de notificación del emplazamiento de fecha 6 de agosto de 2022, según manifestaciones del hijo de ésta.

Dicha circunstancia provoca el archivo del procedimiento por falta de capacidad procesal de la demandada por fallecimiento.

La arrendadora sostiene que el hijo de la arrendataria fallecida, convivía con ella en la vivienda. Continuó ocupándola de forma exclusiva después del fallecimiento, mantuvo comunicaciones y gestiones con la arrendadora para regularizar su situación y recibió requerimientos de pago dirigidos personalmente a él.

La arrendadora dirige la demanda de desahucio y reclamación de rentas por importe de 20.571,42€, contra el hijo de la inquilina.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Baleares, sentencia de veinticuatro de julio del año dos mil veintiséis, desestima la apelación de la arrendadora.

Considera la AP que no consta acreditado que el arrendatario haya mostrado su voluntad de subrogación en el contrato de arrendamiento urbano suscrito por su fallecida madre.

En particular, dicha voluntad no puede presumirse, sino que en todo caso debe deducirse por un acto propio.

No existen comunicaciones reciprocas entre la arrendadora y el hijo de la inquilina.

No se acredita pago de renta alguna por esta persona.

En consecuencia, no existe un acto propio por parte del demandado que exprese su voluntad de querer subrogarse en la posición de arrendataria de su difunta madre.

En definitiva, no consta de ninguna manera acreditado, conforme las reglas de la interpretación de los contratos y el principio de buena fe, la subrogación del demandado en el contrato de arrendamiento suscrito con la arrendadora por su difunta madre, en fecha 1 de mayo de 2016. Dicha circunstancia, tal y como aprecia el Magistrado de Primera Instancia, determina que el demandado carezca de legitimación pasiva al no reunir la condición de arrendatario, y por ello decaigan igualmente las dos acciones ejercitadas al amparo del contrato de arrendamiento urbano suscrito el día 1 de mayo de 2016.

La doctrina de los actos propios, expresada en la máxima venire contra factum proprium non valet, constituye una manifestación del principio general de buena fe consagrado en el artículo 7.1 del Código Civil y opera como límite al ejercicio de los derechos subjetivos. Su fundamento reside en la protección de la confianza legítima suscitada en la contraparte y en la exigencia de mantener, en el tráfico jurídico, un comportamiento coherente con la conducta anterior.

La doctrina no sanciona cualquier cambio de actitud o toda contradicción entre conductas sucesivas. Para que el acto propio despliegue eficacia vinculante debe poseer plena significación jurídica, no bastando comportamientos ambiguos, equívocos, provisionales, meramente tolerantes o susceptibles de distintas interpretaciones. Tampoco constituyen actos propios las simples manifestaciones de intención, las actuaciones realizadas por error ni aquellas que no hayan generado razonablemente en la contraparte una confianza legítima digna de protección.

¿Qué duración debe pactarse en un alquiler de vivienda?

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de mayo de 2015.

En dicho contrato se pacta la siguiente duración: Se fija como tiempo de duración del presente contrato de arrendamiento del 1 de Mayo del 2.015 al 31 de Abril del 2.025, prorrogable anualmente hasta un máximo de diez años, salvo que el arrendatario manifestase al arrendador con dos meses de antelación, como mínimo, a la fecha de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo, en virtud de lo establecido en la L.A.U. de 3 de Noviembre del 1.994. El presente contrato sirve de expresa comunicación del arrendador al arrendatario de su voluntad de no renovarlo al término de los diez años, salvo que de común acuerdo entre ambos se prorrogue por periodos anuales hasta un máximo de tres años más, estableciéndose libremente por las partes una nueva renta y fianza.

Al cumplirse el plazo de diez años, la arrendadora solicita la extinción del arriendo.

La sentencia de primera instancia estima la demanda y declara resuelto el contrato.

La Audiencia Provincial de Pontevedra, sentencia de trece de julio de dos mil veintiséis, estima la apelación del inquilino desestimando la demanda del casero.

Considera la AP que para la interpretación de los contratos ha de estarse a lo dispuesto en el capítulo IV del Título II del Libro IV del Código Civil, en cuanto que “si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas”, “para juzgar de la intención de los contratantes, deberá atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato”, “si alguna cláusula de los contratos admitiere diversos sentidos, deberá entenderse en el más adecuado para que produzca efecto”.

Respecto a la literalidad de los términos de la cláusula, la estipulación indica, por una parte, -desde el inicio hasta el punto seguido- que se pactó un plazo de diez años de fecha a fecha, prorrogable a continuación con carácter anual hasta un plazo máximo similar; y, por otra parte, -desde dicho punto seguido- que al término de los diez años (debe entenderse los prorrogados) no se renovará, cabiendo sólo nueva prórroga de común acuerdo por ambos contratantes por un máximo de 3 años adicionales con fijación de nueva renta y fianza, lo que implica el otorgamiento de un nuevo contrato.

Debemos tener en cuenta, como dato fundamental, que en el contrato no se indica de forma genérica que la duración del contrato es de diez años, sino que se establece de forma expresa que la duración es "del 1 de Mayo del 2.015 al 31 de Abril del 2.025", fijando así de forma específica los términos inicial y final. La prórroga sólo puede comenzar tras haber finalizado la duración inicial pactada, conviniendo las partes en el documento que dicha prórroga anual se realiza de forma automática (salvo que el arrendatario comunique con una antelación de dos meses su voluntad de no renovarlo) y hasta un máximo de diez años.

Las partes fijaron el plazo de duración que estimaron oportuno y acordaron que la prórroga anual posterior llegase hasta un máximo de diez años.

Desahucio por precario

 

HECHOS:

En 2022 la SAREB insta demanda de desahucio por precario contra los ignorados ocupantes de un inmueble de su propiedad, que se oponen a la misma aduciendo la existencia de un contrato de arrendamiento, de 1 de marzo de 2018, por el que la persona que se identifica como propietaria de la vivienda objeto de este procedimiento, la arrienda al demandado por un periodo de cinco años y una renta anual de 3.600 €..

La sentencia de primera instancia estima la demanda, condenando a los demandados a que desalojen y dejen libre la vivienda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 20 de julio de 2026, desestima la apelación de los demandados y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que no ha quedado acreditada la existencia de un contrato de arrendamiento que convierta a los precaristas en inquilinos por cuanto:

1. El pretendido contrato de arrendamiento, aportado por la parte demandada, no consta inscrito en un registro público. Atendiendo a la fecha del contrato, únicamente se admite que puedan surtir efectos frente a terceros los que hayan inscrito su derecho en el Registro de la Propiedad los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas que se hayan inscrito en el Registro de la Propiedad.

2. No consta el ingreso o depósito obligatorio de cualquier fianza (se dicen entregados 300 € en concepto de fianza legal y 300 € en concepto de garantía complementaria), en el Instituto Catalán del Suelo de la fianza en metálico establecida en el artículo 36.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, en el plazo de dos meses a contar desde la formalización del contrato.

3. El pretendido contrato aparece otorgado después de la adquisición de la propiedad por la actual propietaria, Sareb S.A., que conforme a la nota simple registral es titular desde el 12 de julio de 2013, no habiendo constancia de que la mencionada como arrendadora en el contrato, estuviera autorizada por la propietaria actual para otorgar un contrato de arrendamiento.

4. No consta acreditado que la parte demandada arrendataria haya efectuado pago alguno en concepto de renta, encontrándose este extremo huérfano de toda prueba.

 

La venta de la vivienda arrendada

 HECHOS: 

En un contrato de arrendamiento de vivienda se pacta la siguiente cláusula:

No procederá la prórroga obligatoria del contrato, ya que los ARRENDADORES han comunicado a los ARRENDATARIOS, antes de la firma del mismo y los cuales aceptan, que transcurrido dicho año la vivienda se pondrá en venta por necesidad de los ARRENDADORES. Ambas partes acuerdan que los ARRENDATARIOS deberán abandonar la vivienda en el momento en el que se proceda a la venta, sin derecho a indemnización alguna y renunciando expresamente a la prórroga legal establecida por la LAU.

Con base en este pacto el arrendador interpone demanda de desahucio.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de dos de julio de dos mil veintiséis, desestima la apelación del arrendador.

Considera la AP que de conformidad con lo establecido en los arts. 4.1 y 2 LAU , las normas que regulan el arrendamiento de vivienda tienen carácter imperativo y que el artículo 6 ("Naturaleza de las normas") establece que "Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice"

El artículo 10 no faculta a las partes para excluir sus prevenciones, por lo que tratándose de un pacto que modifica (excluye su aplicación) dicho precepto en perjuicio del arrendatario ha de considerarse un pacto nulo y tenerse por no puesto.

Así, a diferencia de lo manifestado en el recurso interpuesto por el arrendador, la autonomía de la voluntad en los arrendamientos de vivienda se ve limitada por los parámetros que establece la Ley de manera imperativa en cuanto a la duración de los mismos, siendo el art. 10 LAU de aplicación a pesar de la estipulación contractual que la excluye. La prórroga inicial prevista en el art. 9 LAU (de duración diversa según las sucesivas redacciones del precepto) se configura como forzosa para el arrendador y facultativa para el arrendatario; por el contrario, la prórroga legal tácita prevista en el art. 10 del mismo texto legal es facultativa para ambos, pudiendo excluirla en su momento cualquiera de las partes con el correspondiente preaviso. Así pues, dicha prórroga se configura como facultativa, pudiendo el arrendador excluirla observando los requisitos y plazos legalmente previstos, pero lo que no cabe es la exclusión ab initio de la aplicación de una norma legal de carácter imperativo, y ello como recoge en su Exposición de Motivos la LAU 29/1994 al mantener el carácter tuitivo de la regulación de los arrendamientos de vivienda.

Notificación de la denegación de prórroga por necesidad del arrendador

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de febrero de 2024, en el que se pacta la denegación de la prórroga forzosa por necesidad del arrendador para sí, su cónyuge o familiares consanguíneos de primer grado.

Con fecha 24/11/2024 se pone en conocimiento del inquilino la necesidad de que la vivienda alquilada sea utilizada por su hijo y su novia con el objeto de poder independizarse, con lo cual el contrato quedará finalizado al cumplirse el primer año, 31 de enero de 2025.

El juzgado de primera instancia dicta sentencia declarando resuelto el contrato.

El inquilino apela la sentencia invocando haberse infringido el art. 9.3 de la LAU 29/1994, al permitirse la recuperación de la vivienda antes de que transcurriera el primer año del contrato y que no se tuvo en cuenta la imposibilidad material de la arrendataria para recibir el burofax, debiendo ser la notificación fehaciente y la misma se encontraba fuera del país.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de tres de julio de dos mil veintiséis, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que, de acuerdo con lo afirmado en primera instancia, deben considerarse cumplidos los requisitos exigidos en el art. 9.3 de la LAU 29/1994, al no exigir el mismo que transcurra un año desde la celebración del contrato para realizar la comunicación de expiración por causa de necesidad, sino que haya transcurrido el primer año de duración del contrato, y siendo el contrato de 01/02/2024 el requisito debe entenderse cumplido al haberse puesto por el arrendador como límite para que la arrendataria abandonara la casa el 31 de enero de 2025, efectuando la comunicación con dos meses de antelación al momento en que se precisaba ocupar la vivienda, en concreto, el 28/11/2024.

Así mismo, que no debe considerarse infringido el mencionado art. 9.3 LAU, cuando no puede negarse valor al burofax porque no pudo ser entregado personalmente en el domicilio de la demandada, dicha comunicación especifica la causa por la que necesita la vivienda y se está reclamando la entrega de la vivienda con una antelación superior a dos meses a la fecha en la que se necesitaba la vivienda.

“Más vale un mal arreglo que un buen pleito”

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda 11/02/2017. Dicho contrato debía finalizar el 11/03/20 pero ante la falta de comunicación se prorrogó por un año más.

El arrendador envía burofax al inquilino en fecha 26/08/20, el cual no fue recogido por el interesado. Informado de la intención de no continuar con el arrendamiento

A dicho burofax el inquilino contesta expresamente: "Vale, perfecto, no hay problema".

El día 04/09/20 se presenta demanda solicitando que se declare que el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 11 de febrero de 2017, anteriormente citado, finalizará sin más dilación por todo el día 11 de febrero de 2021.

En fecha 24/03/21 se comunica al Juzgado que el demandado había abandonado la vivienda y que, de conformidad a ello, desistía del procedimiento por falta sobrevenida de objeto en el caso de que el demandado renunciara a la pretensión de reclamar costas. En caso contrario, debería continuarse el procedimiento para determinar la imposición de las costas devengadas.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda condenando en costas al demandante.

La Audiencia Provincial de sentencia de 1 de julio de 2026, desestima el recurso de apelación condenando en costas al apelante.

Considera la AP que cuando se envió el burofax a la parte demandada el 26/08/20, comunicando la intención de no renovar el contrato suscrito, ésta contestó dos días más tarde no mostrando oposición a la finalización de contrato.

A pesar de la aceptación por la parte arrendataria a la extinción del contrato por expiración del plazo, la parte actora presentó demanda el 09/02/21, obligando a la parte contraria a contestar a la demanda con la asistencia de Procurador y Abogado en atención a la naturaleza del procedimiento.

En la fecha en que se presentó la demanda, el contrato de arrendamiento todavía estaba en vigor, pues el mismo no finalizaba, tal y como instaba la parte actora hasta el 11/02/21, por lo que se trataba de una demanda a futuro, añadiendo además y a mayor abundamiento, que ni siquiera transcurrió el plazo de los 30 días de los que disponía la parte demandada para recoger el burofax ( art. 42 del RD 1829/1999 de 3 de diciembre) y haberse podido acreditado así el requerimiento previsto en el art. 10.1 de la LAU.

Así pues, debe entenderse que ciertamente no existía controversia que dilucidar con independencia del acuerdo que se alcanzó con posterioridad con efectos liquidatarios, actuando en todo momento la parte arrendataria de conformidad a los dictados de la buena fe, con entrega de la posesión en la fecha que le fue comunicada por la parte actora, y sin muestra de oposición alguna. De conformidad a ello procede mantener el pronunciamiento de imposición de costas a la parte actora en los términos expuestos en la resolución de primer grado.

LPH: Daños causados por “okupas”

 

La propietaria de una vivienda interpone demanda en reclamación de los daños causados por filtraciones de agua procedentes del piso, situado en la vertical del suyo, contra la sociedad propietaria de dicho inmueble.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 8 de julio de 2026, desestima la apelación.

Considera la Audiencia que, para alcanzar ese resultado, desestimatorio del recurso, debemos señalar:

1. Ante todo que la mera propiedad de un bien inmueble, como es el caso presente, no es en sí misma una situación peligrosa que justifique la aplicación de la teoría del riesgo y consiguiente responsabilidad objetiva frente a terceros perjudicados con fundamento en la interpretación jurisprudencial del art. 1.902 C. C.

2. Si el origen de las filtraciones de agua padecidas por la actora en su vivienda obedeciera a una deficiencia en las instalaciones privativas del piso superior, según doctrina reiterada del Tribunal Supremo), esta circunstancia no es equiparable a la "ruina" a que se refiere el art. 1.907 C.C. como fuente de responsabilidad civil de su propietaria.

3. Que cuando se produjo el siniestro, el 22/9/23 la sociedad demandada se hallaba privada de la posesión inmediata de la finca de su propiedad de la que procedía el agua causante de los daños.

Es importante resaltar que según los hechos del escrito de demanda -2º "Entendemos que los ocupas realizan actividades que producen un alto consumo de agua, que se filtra por el suelo del piso ocupado, llegando a generar humedades al techo de mi representada, ocasionándole daños continuamente, así como daños de salud" y 4º "Al mismo tiempo, han sido infructuosas las gestiones de esta parte para una solución amistosa con los ocupas del piso superior, supuestos responsables de las filtraciones"- a los que debemos atender por obligadas razones de congruencia, el origen de las humedades que padece la vivienda de la demandante habría que buscarlo en la incívica conducta de quienes ilegalmente detentan la posesión del piso superior y no tanto en la falta de mantenimiento y/o reparación de las instalaciones de agua.

4. La falta de prueba de que el origen de las filtraciones radique en el deficiente estado de las instalaciones privativas del piso , por causa ajena a la voluntad de la propiedad-desposesión forzosa del inmueble a pesar de su actuación tendente a poner fin a esta situación por los cauces legalmente establecidos-, impide predicar su responsabilidad frente a la perjudicada con fundamento en la normativa reguladora de la propiedad horizontal

Jurisprudencia sobre el uso de la vivienda familiar

 

Vivienda familiar: El domicilio conyugal es el lugar de residencia habitual del matrimonio, fijado de mutuo acuerdo por ambos cónyuges o, en su caso, por decisión judicial, teniendo en cuenta el interés de la familia.

Es el lugar de convivencia con los hijos del matrimonio, en donde la unidad familiar satisface sus indeclinables necesidades de habitación.

Sucede, también, que es un bien patrimonial, susceptible de titularidad dominical y posesión, cuyo uso debe ser atribuido, al producirse la crisis matrimonial.

En efecto, la separación y divorcio produce como consecuencia inherente el fin de la convivencia conyugal con sus naturales repercusiones sobre los hijos del matrimonio. Nace un nuevo modus vivendi derivado de la situación surgida por la disgregación de la unidad familiar. Los padres, que convivían con sus hijos en la misma vivienda, en la que, a través de pactos informales, atendían al cuidado y atención de los menores, al tiempo que velaban por sus necesidades materiales y afectivas, deben pactar, ahora, como ejercerán las irrenunciables funciones derivadas de la titularidad de la patria potestad, que ostentan sobre su prole, como consecuencia del fin de su vida en común. O, en su caso, han de ser los jueces y tribunales los que determinen las medidas personales y patrimoniales derivadas del nuevo escenario nacido de la crisis de pareja, bajo el presupuesto normativo de que la separación, nulidad y divorcio no exime a los padres de las obligaciones con respecto a sus hijos.

Una de las medidas más importantes, que deben ser adoptadas en los procesos matrimoniales, es la concerniente a la atribución del uso de la vivienda familiar, que deja de ser el espacio de convivencia de los padres con sus hijos para convertirse en el lugar en que se lleva a efecto la vida en común del progenitor custodio con los hijos del matrimonio o de la pareja.

En la adopción de una decisión de tal clase confluyen un conjunto de valores que han de ser debidamente ponderados, como el superior de los hijos menores de edad, que no puede ser relegado, la especial protección que merecen los hijos con discapacidad, los propios intereses de los progenitores en tanto en cuanto la vivienda común, cuando sea de titularidad conjunta, constituye el bien de mayor valor económico de los litigantes, la cual puede ser, también, privativa de uno de ellos, o, incluso de terceros que, en no pocas ocasiones, la ceden, en concepto de precario, para constituir la residencia de la unidad familiar conformada por la pareja y sus hijos.

La jurisprudencia, limita tal atribución de uso hasta que todos los hijos alcancen la mayoría de edad, no contempla una atribución indefinida de la vivienda familiar, que vendría a constituir una suerte de expropiación de su uso, sino que, en cualquier caso, tal asignación ha de ser con carácter temporal.

LPH: Instalación de cámaras de videovigilancia en el edificio

 

HECHOS:

Una de las vecinas del inmueble demanda a la comunidad de propietarios para que sea condenada a retirar las cámaras de videovigilancia situadas más allá de la puerta del portal y a indemnizarle por el daño moral causado en 2.500 euros, alegando que se vulneraba su derecho a la intimidad.

La sentencia del Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda.

La demandante apeló la sentencia de primera instancia y la Audiencia Provincial desestimó el recurso al asumir los argumentos de la Agencia Española de Protección de Datos y de la sentencia de primera instancia.

El Tribunal Supremo, sentencia de 23 de octubre de 2024, desestimó el recurso de casación.

El Supremo parte de la doctrina del constitucional en cuanto que "el derecho a la intimidad no es absoluto, como no lo es ninguno de los derechos fundamentales, pudiendo ceder ante intereses constitucionalmente relevantes, siempre que el recorte que aquél haya de experimentar se revele como necesario para lograr el fin legítimo previsto, proporcionado para alcanzarlo y, en todo caso, sea respetuoso con el contenido esencial del derecho”.

En el presente supuesto al contrario de lo que afirma la recurrente en su recurso, en la instancia se ha descartado que las cámaras instaladas en las zonas comunes del edificio permitan captar imágenes en el interior de la vivienda de la demandante. Por tanto, solo las captan en las zonas comunes del edificio.

En este orden de cosas, centrándonos en la cuestión objeto de este recurso, la instalación de cámaras de videovigilancia puede suponer una afectación de cierta intensidad en el derecho a la intimidad de los vecinos, aunque solo puedan captar y grabar imágenes en las zonas comunes del edificio. Por eso se exige un título legitimador de dicha instalación y que la afectación del derecho a la intimidad personal y familiar de los vecinos causada por la instalación del sistema de videovigilancia sea proporcionada.

La instalación de dicho sistema de videovigilancia fue objeto de un acuerdo de la junta de propietarios del edificio adoptado con los requisitos necesarios para la adopción de acuerdos en estas juntas y con las mayorías que exige el art. 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal para este tipo de acuerdos.

En lo que respecta al respeto del principio de proporcionalidad en la limitación del derecho fundamental a la intimidad personal y familiar, la instalación del sistema de videovigilancia es idónea para la finalidad legítima de proteger la seguridad de los vecinos y de sus bienes.

Asimismo, puede considerarse razonablemente justificada su necesidad por el acaecimiento de actos de vandalismo en el edificio con anterioridad a su instalación, sin que se haya alegado siquiera que exista otra medida más moderada para la consecución de la finalidad indicada.

Y, por último, la afectación al derecho a la intimidad personal y familiar de la demandante no es desproporcionada, no solo porque la instalación y puesta en funcionamiento de las cámaras era conocida por los vecinos, entre ellos la demandante, y porque solo se captan imágenes de las zonas comunes del edificio, sino también por las cautelas adoptadas para custodiar las imágenes y para que el acceso a tales imágenes grabadas por el sistema esté muy limitado, medidas que han sido descritas en las sentencias de instancia.

LPH: Prohibición de fumar en zonas comunes

 

HECHOS:

La comunidad de propietarios de un edificio, acuerda lo siguiente: "Por tanto, se aprueba la prohibición de fumar en los soportales y la colocación de cartelería".

Uno de los copropietarios, titular de un local dedicado a bar restaurante, impugna el acuerdo.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda.

El perjudicado apela la sentencia invocando que la prohibición de fumar en los soportales es una actuación realizada con mala fe o ejercitada en abuso de derecho, habida cuenta que tales soportales son un espacio complementario de los locales comerciales y son espacios al aire libre.

La Audiencia Provincial de Córdoba, sentencia de 8 de abril de dos mil veinticinco, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la AP que frente a lo que se afirma en el recurso, se olvida que no es posible desconocer la voluntad soberana de la Junta de Propietarios, quien legítimamente puede acordar que en las zonas al aire libre de las comunidades de propietarios no se fume como señala el preámbulo de la ley 42/2010, por lo que cuando la Comunidad de Propietarios, que es la titular, así lo acuerde, puede prohibir fumar en las zonas comunes.

Promoviendo la Comunidad de Propietarios un espacio libre de humos, está velando por la salud de los propietarios del edificio, evitando un tabaquismo pasivo. Dar un significado contrario es atribuir una intención distinta de la buscar el bienestar común, pues como señala la parte apelada "lo único que pretende es evitar que los vecinos, al entrar o salir de sus viviendas tengan que transitar por un lugar que concentra gran cantidad de humo al estar cubierto; así como algunos vecinos cuyas ventanas recaen sobre los veladores de los restaurantes y que en época de buen tiempo, con las ventanas abiertas, tengan que soportar como se introduce el humo del tabaco en sus viviendas. Así como por la suciedad que se genera, por la continua presencia de colillas en un espacio continuamente transitado por menores".

En definitiva, protegiendo a los no fumadores de la exposición al humo ambiental de tabaco en el hogar o en las zonas comunes, se está protegiendo la salud frente a un riesgo que no ha sido elegido, por lo que en modo alguno -al adoptarse el acuerdo impugnado- se observa la alegada finalidad de dañar a uno o varios propietarios sin interés legítimo alguno de la comunidad en la prohibición, lo que conlleva que se confirme la sentencia apelada.

El tabaco en los arrendamientos de vivienda.

 

HECHOS:

Al finalizar un arrendamiento de vivienda, la sentencia de primera instancia condena al inquilino a pagar la cantidad de 3.438,05 euros - como consecuencia de los daños y perjuicios ocasionados en la vivienda arrendada.

La Audiencia Provincial de Teruel, sentencia de 26/11/2025, estima en parte el recurso del inquilino y lo condena a pagar la cantidad de 123,99 euros -como consecuencia de dichos daños y perjuicios.

Considera la AP que el hecho del arrendamiento comporta el uso de la cosa arrendada, y ese uso comporta un deterioro inevitable, que va implícito en su propia naturaleza. Por eso, la obligación de devolver la cosa arrendada en el estado en que se recibió se concreta en el artículo 1561 CC, cuando dice que El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

Por su parte, el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos imperativamente establece la obligación del arrendador de realizar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario o se trate de pequeñas reparaciones.

Examinando los concretos conceptos que la propiedad intenta imputar a la arrendataria:

a) Luminarias fundidas en baño, habitación y cocina, 47,51€: su sustitución es una reparación derivada del desgaste por el uso ordinario de la vivienda, serán de cargo del arrendatario.

b) Grifo de ducha y pulsadores baño, 30,43€: es asimismo, pequeña reparación del uso, a cargo del arrendatario.

c) Sustitución de sofá, 170,58€, y tres colchones (50,90€, más 205,94€ ): no se ha acreditado su deterioro ni menos que sea necesario su sustitución, a través de la prueba pericial y testifical practicada. El perito afirma que dada la situación de la vivienda, "olerían a tabaco", lo que no pudo comprobar, lógicamente, en la videoconferencia.

d) Sustitución del frigorífico, 189,40€ : no consta ninguna referencia en el informe pericial de tal deterioro que requiera su sustitución, pues refiere "nevera con plástico exterior amarillento", y en el presupuesto de pintura se incluye "nevera", lo cual es contradictorio con la adquisición de una nueva

e) Sustitución de bombillo de la puerta de entrada, 24,53€ : debe reintegrarse el importe, pues no hubo una entrega de las llaves al arrendador, sino que el arrendatario reconoce que dejó las llaves dentro.

f) Limpieza, 420€: La necesidad de limpieza se liga al humo del tabaco, sin que conste en el contrato la prohibición de fumar dentro de vivienda. Nada distinto consta en el informe pericial acerca del mal estado de limpieza, tampoco consta la factura, sin que pueda imputarse al inquilino la necesidad de una limpieza general, que es precisa por razones de higiene antes de ocupar la vivienda un nuevo inquilino.

g) Pintura, 1950€ : es criterio jurisprudencial generalizado entre las Audiencias, que salvo actuaciones vandálicas, no corresponde al arrendatario la pintura del piso al término del contrato. Se explica la necesidad de pintar por el humo del tabaco, tras casi dos años de utilización por el inquilino, sin que en el contrato constara que estaba prohibido fumar, como se ha dicho. A ello se añade que, en lugar de factura, se aporta un mero presupuesto del pintor, quien es cuñado de la parte demandante.

El tanteo y el retracto del inquilino.

 

HECHOS:

Los propietarios de una vivienda la entregan en dación de pago a una sociedad mercantil.

Esta sociedad esa absorbida por otra, que otorga contrato de arrendamiento sobre esa vivienda a los anteriores propietarios.

La arrendadora ofreció en un principio a los arrendatarios derecho de tanteo sobre esa vivienda, que luego negó.

Luego la vendió a terceras personas y los inquilinos ejercitan judicialmente la acción de retracto contra los compradores de la vivienda.

La sentencia de primera instancia declara haber lugar al derecho de retracto.

Los compradores apelan la sentencia alegando que "la única cuestión a resolver en el presente recurso es dilucidar si, para que pueda considerarse debidamente ejercitado el derecho de tanteo (y, en su caso, pueda ejercitarse posteriormente el de retracto) es o no preciso el pago, consignación o depósito por el arrendatario del precio de la venta de la vivienda dentro del plazo de 30 días a contar de la notificación que le haya hecho el arrendador de su decisión de proceder a la venta de aquélla". Si bien es cierto que la parte ahora demandante manifestó dentro del plazo previsto en la Ley su intención de ejercitar el derecho de tanteo que le fue ofrecido, no habría pagado, consignado o depositado el precio de la venta dentro de dicho plazo.

La Audiencia Provincial de Cantabria, sentencia de 8 de julio del 2026 desestima el recurso de apelación de los compradores.

Considera la AP que el recurso debe decaer por las siguientes razones. (1) La parte demandada, en su recurso, no se enfrenta al fundamento principal del que se sirve la sentencia para estimar la demanda, esto es, que no existe norma legal que exija al arrendatario que tantea, el pago, consignación o depósito del precio de la vivienda dentro del plazo de 30 días. (2) Ese pago, consignación o depósito solo están previstos para el ejercicio de la acción de retracto. (3) Siendo distintas esas acciones, no es aplicable al derecho de tanteo la legislación o doctrina aplicable al de retracto. (4) La doctrina que cita la parte apelante (sentencias del Tribunal Supremo de 19 de octubre de 2005, 23 de diciembre de 2005, 4 de noviembre de 2008 o 14 de enero de 2015) no es de aplicación al caso que nos ocupa.