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lunes, 12 de abril de 2021

LAU 1994. La extinción de un arrendamiento de vivienda con garajes.

 

HECHOS:

En fecha 1 de agosto de 1998, se suscribe arrendamiento de la vivienda y de unas plazas de garaje sitas en el mismo edificio, todo ello propiedad de una sociedad limitada.

En fecha 12 de agosto de 2016, unos particulares adquirieron la propiedad de la vivienda (no de las plazas de garaje) en una subasta celebrada por la Agencia Tributaria.

En fecha 4 de enero de 2017, los propietarios formalizaron un acta de requerimiento, previo al desahucio, dirigido a los inquilinos "para que en el plazo de quince días a contar desde la notificación desalojen la indicada vivienda y hagan entrega de las llaves del mismo en la Notaría".

Después de las citadas actuaciones, los propietarios interpusieron demanda en la que ejercitaron una acción de desahucio por expiración del término contractual.

El juzgado de primera instancia estimó íntegramente la demanda y declaró extinguido el contrato de arrendamiento de 1 de agosto de 1998 respecto de la vivienda y de los anejos por expiración del plazo.

La Audiencia Provincial estimó la apelación y desestimó la demanda, por considerar que los actores solo pueden ejercitar la acción de desahucio del inmueble del que son propietarios y el contrato de arrendamiento cuya resolución se pretende en la demanda tiene varios objetos, la vivienda de su propiedad y los garajes propiedad de un tercero ajeno al procedimiento.

El Tribunal Supremo, sentencia de 31 de marzo de 2021, estimó el recurso de los propietarios, revocó la sentencia de la Audiencia y declaró extinguido el alquiler por expiración del plazo.

Considera el Supremo que, la Audiencia ha errado en la calificación jurídica del supuesto de hecho, al estimar que nos encontramos ante un supuesto de resolución del contrato, y no de extinción de la relación arrendaticia por expiración del término de su duración y de una eventual tácita reconducción.

La tácita reconducción no provoca una prórroga o ampliación del plazo del mismo contrato anterior, pues, en caso de producirse, da lugar a un nuevo contrato, a un nuevo arrendamiento, lo que requiere, como requisito esencial, la concurrencia de la voluntad de las partes que consientan en obligarse sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato (arts. 1254, 1261 y 1262 CC). Una cosa es que el Código civil fije un criterio de interpretación legal de la voluntad presunta de las partes, a fin de suplir la omisión de unas declaraciones expresas de voluntad, mediante la figura de la tácita reconducción, y otra distinta es desnaturalizar el carácter contractual de la relación jurídica que nace de esa tácita reconducción, admitiendo la existencia de un nuevo contrato que vincule a una de las partes, en este caso a los propietarios de la vivienda, no sólo sin su consentimiento, sino aun en contra de su voluntad expresa.

La solución es, por tanto, la inversa al caso de la resolución por incumplimiento de un contrato único de arrendamiento de objeto plural, en el que la facultad resolutoria, salvo que otra cosa resulte de la interpretación del contrato, requiere su ejercicio conjunto por la totalidad de los propietarios de las cosas arrendadas de forma unitaria. En el caso de la tácita reconducción de un contrato único sobre una pluralidad de objetos, es necesario que la voluntad presunta favorable sea predicable de la totalidad de los potenciales arrendadores. Lo contrario implicaría someter de forma forzosa al propietario disconforme a un nuevo vínculo contractual, contrariando no sólo los preceptos y jurisprudencia que se citan en los motivos del recurso, sino incluso la misma naturaleza esencialmente voluntaria de los contratos (arts. 1254 CC y 31.3 CE), y la interdicción general de que la validez y cumplimiento de los contratos puedan dejarse al arbitrio de uno de los contratantes (art. 1256 CC).

lunes, 5 de abril de 2021

Propiedad Horizontal. La salida de humos de un local.

 

HECHOS:

Los propietarios de un local en planta baja, en el que se venía desarrollando la actividad de bar hasta junio de 2014, para actualizar la licencia municipal deciden acometer una serie de obras, entre las que se encontraba el desmantelamiento de salida de humos existente y la instalación de otra chimenea de acero que discurría por la fachada del patio con desembocadura en cubierta a 1,00 m por encima de las edificaciones, comunicando a los responsables de la Comunidad dicha circunstancia, aunque entendía que para la ejecución de dicha instalación no requería de autorización previa de la Junta de Propietarios.

Sin embargo, la Comunidad, en junta convocada al efecto, acordó no aprobar la referida instalación.

Los propietarios del local presentan demanda impugnando esos acuerdos.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia provincial estima la apelación declarando nulos los acuerdos de la Comunidad.

El Tribunal Supremo, sentencia de 3 de marzo de 2021, desestima el recurso de casación de la Comunidad y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que debe en primer lugar analizar el contenido de los estatutos de la comunidad y en concreto en el art. 11 antes transcrito se establece la posibilidad de desarrollar en los locales toda clase de actividades comerciales o industriales, instalando motores o maquinarias sin más limitación de las que resulten de las ordenanzas municipales. A lo que añade el art. 13 que podrán colocarse instalaciones de extracción de humos, aireación, ventilación o insonorización, instalaciones que habrá de sufragar a su costa el dueño del local. Terminando el art. 13 por concretar que "no podrá oponerse la Junta de Propietarios a estas instalaciones si de ellas no resulta molestia o perjuicio para nadie".

Del tenor de estos párrafos de los estatutos se puede deducir que el local se podía dedicar a servicio de bar, como con antelación lo hacía, y que puede efectuar instalaciones de extracción de humos, por lo que la interpretación que ha efectuado la Audiencia Provincial se ajusta a derecho (art. 7.2 LPH).

Entiende el recurrente que las instalaciones que aceptan los estatutos solo son las realizadas dentro del local, pero a ello debe objetarse que los estatutos no establecen dicha limitación, sino más bien al contrario eximen de autorización instalaciones que por su naturaleza deberían aprobarse en Comunidad. Dichos estatutos mientras no se modifiquen por unanimidad, son la norma que rige la comunidad de los propietarios y a la que deben atenerse todos los comuneros.

Por lo expuesto debemos concluir que los estatutos autorizaban las instalaciones de evacuación de humos, siendo un hecho probado que simplemente estaba anclada a la fachada, sin que se haya probado que afecte al forjado, constando que no produce molestia o perjuicio que sea constatable, al no perjudicar luces ni usos de los comuneros y sin que fuese precisa la autorización de la comunidad, la cual fue previamente informada antes de iniciar la instalación de la tubería.

martes, 30 de marzo de 2021

Contrato de alquiler de vivienda, con prórroga ilimitada a favor del inquilino.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 18 de diciembre de 2009.

Dos días antes de la firma del referido contrato, la vivienda había sido vendida por la arrendataria a la sociedad ahora arrendadora.

La duración del contrato se pacta así: "Plazo de duración, se fija en 5 años. Llegada la fecha de terminación del contrato o cualquiera de sus prórrogas, el arrendatario podrá notificar al arrendador de forma fehaciente, al menos con un mes de antelación, su voluntad de no renovar dicho contrato; si esta comunicación no se produjera, el contrato se prorrogaría anualmente de forma automática. El arrendador no podrá rescindir unilateralmente este contrato de alquiler por ninguna causa o motivo, salvo que se lo autorice y esté de acuerdo el arrendatario

Se pacta así mismo una opción de compra a favor de la inquilina en los siguientes términos: "Las partes acuerdan que, en cualquier momento de la vida del contrato y sus prórrogas, el arrendatario tendrá opción de comprar la vivienda objeto del mismo notificando fehacientemente al arrendador su decisión con un mes de antelación, no pudiendo este vender a terceros esta propiedad sin el consentimiento de la arrendataria”.

Se señala como precio de compra la cantidad de 188.000.-€, regularizable anualmente, incrementando esa cifra en 6.000€.

Con fecha 20 de mayo de 2017, se mandó requerimiento a la arrendataria, por el que se comunicaba la voluntad de la arrendadora de no prorrogar el contrato, al cumplirse la anualidad en curso.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda, de desahucio por cumplimiento del plazo.

La Audiencia Provincial estima la apelación de la arrendadora, revoca la sentencia de instancia y declara resuelto el arrendamiento, por extinción del plazo de duración.

El Tribunal Supremo, sentencia de 9 de marzo de 2021, estima el recurso de casación, casa la sentencia de la Audiencia y confirma la de primera instancia.

Considera el Supremo que, ante la peculiaridad del contrato analizado, ha de declarar que nos encontramos ante un contrato de naturaleza compleja, que excede del ámbito de un arrendamiento típico, dado que la hoy arrendataria transmitió la propiedad del inmueble al actual propietario (demandante) dos días antes de que la sociedad, ahora demandante le arrendase el inmueble con opción de compra y con una prórroga convencional que solo podía ser rescindida por la arrendataria. Por tanto, no nos encontramos ante una mera prestación arrendaticia sino ante una relación negocial coligada (sentencia 14/2020, de 16 de enero y las que ella cita) que ha de analizarse como un todo y con prestaciones enlazadas bajo la mutua dependencia hasta el punto que constituyen una unidad funcional que no puede desarticularse so riesgo de alterar la voluntad de los contratantes, siendo ambos profesionales del sector (art. 1255 del C. Civil). De lo expuesto se deduce que el haberse pactado la prórroga convencional al exclusivo criterio de la arrendataria no supone quebranto legal alguno, sino que constituye una facultad pactada con el arrendador dentro del marco de una previa venta al mismo del inmueble, y de la pendencia de una opción de compra que podría, en su caso, ejercer la arrendataria sobre la vivienda que ya fue de su propiedad con anterioridad, pacto establecido entre profesionales del sector.

lunes, 22 de marzo de 2021

Efectos de la ejecución hipotecaria sobre una vivienda arrendada

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 5 de marzo de 2014.

Con fecha 1 de septiembre de 2014 la "Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A." (en adelante Sareb), se adjudica la vivienda antedicha.

SAREB demanda al inquilino solicitando la resolución del contrato, el desahucio por impago y la cantidad de 17.904,40 euros, correspondientes al alquiler de los meses de octubre de 2014 a mayo de 2017 y de las que se devenguen durante la tramitación del procedimiento.

El Juzgado de 1ª instancia desestima la demanda por considerar que en el presente caso no consta que el arrendamiento estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad, por lo que quedó extinguido por ministerio de la ley por su ejecución de la hipoteca que gravaba la finca, pasando los antiguos arrendatarios a la situación jurídica de precario, al devenir ineficaz su título arrendaticio.

La Audiencia Provincial estimó la apelación y revocó la pronunciada por el juzgado, por entender subsistente el arriendo en aplicación del principio de conservación de los contratos.

El Tribunal Supremo, sentencia de 1 de marzo de 2021, estima el recurso de casación, casa y anula la sentencia de la Audiencia en cuanto a la condena al pago de las rentas arrendaticias impagadas y a la declaración de resolución del contrato de arrendamiento suscrito, y la mantiene en cuanto a la pretensión de condenar a los demandados al desalojo de la finca ocupada.

Considera el Supremo que, teniendo en cuenta la redacción vigente en el momento de otorgarse este contrato, el recurso queda circunscrito a resolver una cuestión de naturaleza jurídica, cual es si adjudicada a la SAREB la propiedad de la vivienda arrendada en un procedimiento de ejecución hipotecaria es posible considerar vigente un vínculo contractual arrendaticio entre la entidad actora y los demandados, de manera tal que justificase una pretensión pecuniaria de reclamación de las rentas de un subsistente contrato de alquiler de vivienda; o si, por el contrario, se encuentran los demandados, tras la adjudicación de la vivienda a la entidad actora y extinguido el arrendamiento concertado con el anterior propietario, en situación de precario, poseyendo la vivienda litigiosa por mera condescendencia de su nuevo titular, al quedar extinguido ipso iure el contrato de arrendamiento que constituía el título justificante de la ocupación de la cosa arrendada por los demandados y del que nacía, como justa contraprestación, el derecho a la percepción del precio del alquiler.

Una cuestión idéntica a la aquí controvertida, como se ha anticipado, fue resuelta por esta sala en la sentencia 577/2020, de 4 de noviembre, en la que asumimos la segunda de las tesis citadas. La razón fundamental de tal decisión fue que, tras la reforma del art. 13 de la LAU por la ley 4/2013, se establece expresamente que el contrato de arrendamiento quedará extinguido (art.13.1 párrafo I) y que el art. 7.2 de la precitada disposición señala, por su parte, que el contrato deja de surtir efectos con respecto al tercero adquirente, si no está inscrito el arrendamiento en el Registro de la Propiedad, como es el caso que nos ocupa.

lunes, 15 de marzo de 2021

Resolución de un alquiler de vivienda por una plaga de hormigas.

 

HECHOS

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 18/7/2016.

Con fecha 1/8/2016 los inquilinos entran en la vivienda, en un momento posterior descubren una gran cantidad de insecticidas que tenían los propietarios y también una plaga de hormigas y en aplicación del artículo 1554 del código civil en relación con el 21.1º LAU solicitan una solución a estos. Como consecuencia de los servicios de una empresa de fumigaciones prestados el 14/9/2016 proceden a la segunda fumigación de la vivienda siendo la primera el 6/9/2016.  Ante la imposibilidad de llevar a cabo una limpieza correcta y mantener a salvo la vivienda de las plagas de hormigas, los arrendatarios se ven en la obligación de tener que ubicarse en otra vivienda entregando las llaves el 3/11/2016 firmándose nuevo contrato el 20/10/2016.

Los inquilinos solicitan judicialmente la resolución del contrato y el pago de la cantidad de 2.119,47€ con el depósito judicial de las llaves.

El juzgado de 1ª Instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Valencia, sentencia de veintitrés de enero de dos mil veinte, estima parcialmente el recurso de apelación de los inquilinos, declara resuelto el contrato y condena a los arrendadores a pagar a los inquilinos la cantidad de 900 € más intereses legales desde la demanda.

Considera la Audiencia que en este caso se comprueba que la situación es imputable a la propiedad que entregó una vivienda que no estaba en condiciones de ser usada como tal, inhabitabilidad que se evidenció por una plaga de hormigas poco después de su entrega, sin que concurra culpa o negligencia alguna de los demandados, que antes al contrario se vieron perjudicados por tan incómoda situación que determinó que finalmente tuvieran que abandonar el piso arrendado. En consecuencia, debe estimarse la reclamación de los mismos, y declarar ajustada a derecho la resolución contractual acordada extrajudicialmente, lo que conlleva la obligación de los arrendadores de indemnizar los daños y perjuicios causados como consecuencia del incumplimiento ( arts. 1101, 1106 y 1124 CC) que se cifran en las sumas indebidamente pagadas en concepto de fianza y rentas de agosto y septiembre de 2016 por una vivienda inhabitable que el arrendador no entregó en estado para servir al uso al que estaba destinada, y que no realizó las actuaciones oportunas y necesarias para evitar dicha situación, incumpliendo su obligación de garantizar la pacífica posesión de la cosa ( art. 1556 apartados 2º y 3º Cc), siendo evidentes las molestias ocasionadas a los demandados como consecuencia de dicha situación.

Se considera que no procede integrar en la indemnización ni  la fianza del nuevo arrendamiento (que en definitiva será reintegrada en su momento al finalizar el arriendo ex art. 36 LAU), ni la renta por la primera mensualidad de la nueva vivienda (ya que es el precio por el efectivo uso de la misma), ni el importe del frigorífico (cuya sustitución no se ha demostrado fuera necesaria), ni tampoco los gastos de reclamación extrajudicial (que no integran el concepto de costas) o los honorarios de la agencia inmobiliaria (cuya intervención no es imprescindible), importes que se descuentan de la cantidad reclamada.

lunes, 8 de marzo de 2021

La resolución del alquiler en viviendas de protección oficial y promoción pública.

 

HECHOS:

El Instituto de la Vivienda de Madrid (IVIMA) suscribe contrato de arrendamiento de una vivienda "de promoción pública" con fecha seis de marzo de 2009, con una duración de UN AÑO, sin perjuicio de las prórrogas que se puedan producir.

Con fecha 25 de octubre de 2013 el IVIMA vende a Encasa Cibeles S.L.U. (en adelante Encasa), un total de 2.935 viviendas pertenecientes a 32 promociones ubicadas en distintas zonas de la Comunidad de Madrid, entre las que se encontraba la vivienda anteriormente citada.

Con fecha 13 de diciembre de 2016 Encasa requirió a la arrendataria comunicándole que el contrato finalizaría el 6 de marzo de 2017, extinguiéndose en esta fecha.

La arrendataria contestó alegando no reconocer la propiedad de la requirente por la existencia de indicios de criminalidad que ponían en duda la legalidad de la venta y que estaban investigándose por un juzgado de instrucción, y negando que el plazo del contrato hubiera expirado.

La sentencia de primera instancia desestimó íntegramente la demanda e impuso las costas a la demandante.

La sentencia de segunda instancia, desestimando el recurso de apelación de la demandante, confirmó la sentencia apelada con imposición costas a la apelante.

El Tribunal Supremo, sentencia de 23 de febrero de 2021, desestima el recurso de casación interpuesto por Encasa.

Considera el Supremo que, aunque la parte recurrente, en su escrito de oposición a la admisión de los referidos documentos, afirma "su posición de dueña", lo hace únicamente por constar todavía como titular registral de la vivienda arrendada, pero no porque niegue la nulidad de la compraventa entre ella y el IVIMA documentada en escritura pública de 25 de octubre de 2013.

La realidad indiscutible es la firmeza del pronunciamiento de la jurisdicción contencioso-administrativa que declara la nulidad de todo el procedimiento que culminó en el otorgamiento de dicha escritura, nulidad fundada en la falta de justificación de la no necesidad de las viviendas para el cumplimiento de los fines del IVIMA.

Además, es especialmente relevante que el fundamento jurisprudencial de la nulidad sea la doctrina de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo (sentencias 1792/2017, de 7 de noviembre, y 518/2018, de 20 de marzo) de que al arrendatario de una vivienda protegida no le es indiferente quién sea el arrendador, "dadas las futuras, pero ciertas, consecuencias negativas derivadas de la desaparición de los beneficios y fines sociales inherentes a la actuación que corresponde al IVIMA. Nos encontramos ante un interés legítimo amparado por el ordenamiento jurídico, que consiste en la defensa del mantenimiento de las condiciones sociales del arrendamiento, con el disfrute de los beneficios propios de la actuación del IVIMA -cuya esencia radica en la vinculación de su actividad al cumplimiento de los fines para los que fue creada como son la bonificación temporal de la renta, prórrogas y otros beneficios e incentivos sociales en relación a la vivienda arrendada que es claro que no subsistirán a partir del momento en el que pierdan vigencia las condiciones del arrendamiento. Así pues, la anulación de los acuerdos impugnados reportaría un beneficio al recurrente, que podría seguir disfrutando del régimen público de la vivienda arrendada, esto es, conllevaría una ventaja o beneficio para su esfera de intereses".

En consecuencia, procede concluir que en virtud de la nulidad de la adquisición de la vivienda por Encasa Cibeles S.L., que comporta además la nulidad de su subrogación en la posición de arrendadora, se ha producido una falta sobrevenida de acción por nulidad del título en que dicha acción se fundaba. Hasta tal punto es así que la propia recurrente, en su demanda, lo que pedía era que dejase la vivienda "a disposición del propietario", que en este momento no puede ser otro que el IVIMA, con la particularidad de que este organismo, en atención a sus fines y a las circunstancias de la demandada, podría no haber promovido el desahucio por expiración del plazo.

domingo, 28 de febrero de 2021

Extinción del alquiler de vivienda por subarriendo inconsentido

 

HECHOS

El inquilino de una vivienda abandona la misma, aunque continúa pagando el alquiler y la subarrienda a tres personas, sin firmar ningún contrato y, recibiendo de estos una fianza y la renta.

Para obtener el pago de la renta acude a la finca cada dos meses, sin pernoctar en la misma, o la recibe a través de una tercera persona designada por éste.

El arrendador tiene noticia del hecho del subarriendo, así como la falta de residencia en la finca del inquilino, firmando documento con los subarrendatarios, en los que éstos muestran su interés por permanecer en la finca y arreglar su situación con el titular de la misma.

A continuación, procede, a petición de los subarrendatarios, a cambiar la cerradura de entrada en la finca, dando a cada uno de los moradores un juego de llaves.

El inquilino denuncia al casero, acusándolo del delito leve de coacciones del art. 172 del Código Penal: “El que, sin estar legítimamente autorizado, impidiere a otro con violencia hacer lo que la ley no prohíbe”

El Juzgado de Instrucción absuelve al casero de esa acusación.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de 10 de julio de 2019, desestima la apelación del inquilino y confirma la sentencia del juzgado.

Considera la Audiencia que del contenido de los hechos probados se infiere la ausencia de consentimiento por parte del arrendador para que se produjese el subarrendamiento, circunstancia que, de conformidad con el artículo 27.2.c) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de ArrendamientosUrbanos, daría derecho al arrendador a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil, lo que no consta que se produjese en el presente caso, habiendo procedido por la vía de hecho el hijo del arrendador,  a cambiar las cerraduras de la vivienda de su padre.

Dicho lo anterior, la jurisprudencia de la Sala de lo Penal, al configurar los requisitos del delito de coacciones (entre otras, STS 595/2012, de 12 de julio), exige como elemento subjetivo, con cita de precedentes, la "intención dirigida a restringir la libertad ajena para someterla a deseos o criterios propios" (SSTS 362/1999, de 11 de marzo y 731/2006, de 3 de julio). Ahora bien, en el presente caso, del contenido del relato de hechos probados de la sentencia recurrida se deriva que el derecho al uso y disfrute de la vivienda arrendada por parte del recurrente quedó autolimitado por su propia conducta al subarrendar la vivienda y comportarse de tal forma que se infiere sin forzar las reglas de la lógica una renuncia tácita a dicho uso y disfrute ya que, como se ha dicho anteriormente, ni pernoctaba en la vivienda, ni residía en la misma, ni disponía de dormitorio y únicamente la visitaba, y no siempre, para cobrar la renta. Amén de ello, se ha de tener en cuenta la existencia de una situación "de facto" en la que el uso y disfrute de la vivienda se estaba llevando a cabo por los subarrendatarios con el consentimiento del arrendador, infiriéndose de sus actos su voluntad de convalidarla jurídicamente. En consecuencia, de lo expuesto se deriva la inexistencia de un sustrato fáctico derivado de la prueba practicada que permita subsumir la conducta del acusado en el ámbito del artículo 172.3 del Código Penal, motivo por el que procede desestimar el recurso de apelación planteado y confirmar la sentencia dictada por el Juzgado de Instrucción.

lunes, 15 de febrero de 2021

La notificación del fin de contrato en alquiler compartido.

 

HECHOS

El arrendador solicita que se declare resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes por expiración del plazo y que se condene a los demandados a dejar libre, vacua y expedita y a su disposición la vivienda.

Los inquilinos se oponen alegando que no han recibido la carta por la cual se le comunicaba por la arrendadora que daba por finalizado el contrato, además se señala que no es válida la comunicación porque se dirigió a uno solo de los arrendatarios, y no a los dos arrendatarios que suscriben el contrato de arrendamiento.

Asimismo solicitan en reconvención la nulidad de la cláusula del contrato de renuncia a la prórroga forzosa teniéndola por no puesta y declarando prorrogado el contrato de arrendamiento.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Tarragona, sentencia de 22 de diciembre de 2020, estima la apelación del arrendador y declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes por expiración del plazo, y condena a los demandados a dejar libre, vacua y expedita la vivienda bajo apercibimiento de ser lanzada.

Considera la Audiencia que los demandados han incumplido sus obligaciones contractuales, ya que no han abandonado la vivienda al finalizar el plazo del arrendamiento, cuando por parte del arrendador y hoy actor, les fue comunicado con la antelación legalmente establecida su voluntad de no prorrogar el contrato. Comunicación, a los efectos de evitar la prórroga del contrato, que debe entenderse válidamente efectuada, y pues la recepción del documento enviado por la actora a los demandados, en el domicilio correspondiente al bien arrendado, no fue recogido por la voluntad reticente de los demandados, ya que aun cuando les fue dejado avisos para recoger la carta los mismos no acude a recogerla a las dependencias de la entidad SEUR.

El hecho de que en la carta enviada constara solo el nombre de uno de los arrendatarios y no de los dos, no le priva de eficacia a la comunicación, pues la responsabilidad de los arrendatarios frente al arrendador es solidaria, lo que hace que la comunicación a cualquiera de ellos surta los efectos de evitar la prórroga del contrato de arrendamiento.

En cuanto a la declaración de nulidad de la cláusula de renuncia a la prórroga forzosa se señala que no cabe la admisión de una reconvención en los procesos verbales de desahucio por expiración del plazo, como sucede en el caso de autos, así como tampoco procede el estudio de la posible nulidad de la cláusula, aun no habiéndose presentado la reconvención, pues ello excede de lo que puede ser objeto de estudio en este tipo de procedimientos , así como por el hecho de que esta petición no tiene relación de conexidad con la petición formulada en la demanda, pues no se está haciendo uso de la disposición donde los arrendatarios renuncian a la prórroga del contrato, sino que lo que se pide es la resolución del contrato por haber manifestado el arrendador su voluntad de no continuarlo antes de que procediera la prórroga del mismo.

viernes, 12 de febrero de 2021

La obligatoriedad de la prórroga forzosa en el alquiler de viviendas

 

HECHOS

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 20 de noviembre de 2015, con una duración de un año, prorrogable a tres.

Con fecha 21 de noviembre de 2018, se acordó entre las partes firmar un acuerdo de "Prórroga del contrato de Arrendamiento de vivienda", concretamente, se acordó que se pactaba una ampliación de mencionado alquiler hasta el día 20 de Julio de 2019, pactándose una modificación en la renta, que pasaba a ser de 700 euros mensuales.

Llegada esa fecha los arrendadores ejercen acción de desahucio por expiración del plazo contractual.

El inquilino se opone manifestando que, fruto de la ruptura sentimental con la codemandada, se había marchado de la vivienda. La demandada no compareció para contestar a la demanda, por lo que fue declarada en situación procesal de rebeldía.

La sentencia del juzgado de primera instancia es desestimatoria de la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 26 de noviembre de 2020, desestima el recurso de apelación de los arrendadores y confirma la sentencia del juzgado.

Considera la Audiencia que el hecho de que los arrendatarios no lo hayan alegado expresamente no evita la aplicación de lo dispuesto en el art.6 LAU, sin perjuicio de que el demandado basó su defensa en que ya no habitaba en la vivienda, y de que la demandada se mantuvo en situación procesal de rebeldía durante el procedimiento, lo cual, como se recuerda en la sentencia recurrida, no comporta allanamiento ni admisión de los hechos de la demanda, de modo que subsiste para los actores la carga de acreditar los hechos constitutivos de su pretensión. Además, no se niega la suscripción del documento de 21 de noviembre de 2018, sino que se concluye que es nulo.

La vigencia del contrato se extendió, pues, hasta la finalización de la prórroga obligatoria del año que prevé el art.10.1 LAU, esto es, el 20 de noviembre de 2019. Ello sin perjuicio de la tácita reconducción, que cabría excluir en este caso, al derivarse ya de la presentación de la demanda una clara voluntad de los actores de no mantener la relación contractual.

Los apelantes argumentan en su recurso que no puede entenderse en su perjuicio que no comunicaran a los demandados la voluntad de no renovar el contrato, sino más bien lo contrario, dado que el motivo por el que se llevó a cabo una prórroga pactada entre las partes, fue que, tras haberse comunicado la voluntad de no renovar el contrato, se decidió que se pactaba expresamente una prórroga de 8 meses. Pero también lo es que no consta acreditado a su instancia en forma alguna ex art.217.2 LEC que notificasen a los arrendatarios la voluntad de no renovar el contrato ("Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo"). Y dicha voluntad de no renovar no puede inferirse de la suscripción de un documento que, de modo contradictorio, denominaron, precisamente, prórroga, cuando ya había quedado prorrogado por ministerio de la Ley.

lunes, 8 de febrero de 2021

La resolución del arrendamiento por expiración del plazo.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 15.3.2016.

Se notifica a la inquilina, por correo electrónico certificado, que deberá abandonar la vivienda el 31 de marzo de 2019, fecha en que termina el contrato.

La arrendadora insta demanda de desahucio por expiración del plazo contractual.

El Juzgado de primera instancia declara resuelto el contrato.

La inquilina recurre esta sentencia en apelación alegando, entre otras cuestiones, que la demandante no ha comunicado oportunamente a la arrendataria su voluntad de dar por finalizado el contrato, porque la comunicación a través de correo electrónico aportada con la demanda no resulta válida ni eficaz a estos efectos y porque ha sido remitido por un tercero que no forma parte de la relación contractual.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 30 de diciembre de 2020, desestima esta alegación y confirma la resolución del arriendo.

Considera la Audiencia que en lo que se refiere a la acción de desahucio por expiración del plazo contractual, la sentencia ha de ser confirmada por sus propios fundamentos que este tribunal acepta, comparte y hace suyos, no habiendo sido desvirtuados por las alegaciones de la recurrente.

Respecto al firmante de la comunicación, lo relevante es que la parte arrendadora ponga en conocimiento de la arrendataria su voluntad de no renovarlo, con independencia de que lo haga por si misma, autorizando a un tercero, por medio de mandatario o cualquier otra forma que permita transmitir la declaración de voluntad, considerándose que la presentación de la demanda supone una ratificación de dicha actuación y que, aún en el caso de acreditarse que no fuese efectivamente firmado por el propietario sino por un tercero a su ruego, ello no supondría que no fuese una notificación valida, ya que procede igualmente de la propiedad.

Las comunicaciones electrónicas certificadas son un tipo de comunicación establecida por medios telemáticos en la que una tercera parte, ajena a la comunicación, da fe de que se ha producido. El servicio procesa el mensaje y sella la comunicación. De este modo se certifica, con un sellado de tiempo y una firma digital, que ese mensaje procedente de A con destino B y con ese contenido se remitió ese día a esa hora. Este tipo de comunicaciones son certificadas por los denominados "terceros de confianza", empresas que, ajenas a las partes, ofrecen la forma de obtener una evidencia de esa comunicación. En la actualidad existen empresas que disponen de servicios de firma digital o de certificación de comunicaciones, los prestadores de servicios de certificación. Estas empresas cumplen con lo dispuesto en el artículo 11 de la Ley 59/2003 de firma electrónica, según la cual el prestador del servicio deberá tener sus certificados reconocidos y dotados de una serie de elementos. Esta ley establece los certificados reconocidos (artículos 11 y siguientes) y los dispositivos de firma electrónica y sistemas de certificación de prestadores de servicios de certificación y de dispositivos de firma electrónica. Asimismo, esta figura está recogida en la Ley 34/2002 de servicios de la sociedad de la información y del comercio electrónico (art. 24). Es más, la posibilidad de la comunicación por este medio esta incluso reconocida en los arts. 152 y 162 LEC; este último dispone que cuando las partes a comunicarse dispusieran de medios electrónicos de comunicación que permitan el envío y recepción de forma que se garantice el contenido y el momento del envío y recepción, los actos de comunicación podrán efectuarse por estos medios.

martes, 26 de enero de 2021

La cesión o subarriendo de local de negocio.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de local de negocio por diez años en 1 de octubre de 2013, pactando expresamente la prohibición de ceder o subarrendar el local sin autorización expresa de la arrendadora.

Se discute si la arrendataria ha cedido el arrendamiento a un tercero o, como afirma en su contestación, explotan conjuntamente el negocio encargándose otra persona de la parte comercial y él de la gestión y compra de discos, que se venden en la tienda o por internet.

El juzgado de primera instancia estima la demanda y declara resuelto el contrato por cesión inconsentida.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de quince de octubre de dos mil veinte, desestima el recurso de apelación de la arrendataria y confirma la sentencia del juzgado.

Considera la Audiencia que, compartiendo las conclusiones alcanzadas por la magistrada de primera instancia, salvo la licencia de apertura y funcionamiento del local que datan del año 2001, y facturas de suministros del local no existe indicio probatorio alguno de la explotación del negocio de venta de discos por el arrendatario. No queda acreditado el consentimiento de la sociedad arrendadora, adquirente de todo el edificio, de que el negocio en el local se ejerza por persona distinta del arrendatario.

El contrato establecía expresamente la prohibición de cesión o subarriendo del local sin autorización de la propiedad. La introducción de un tercero ajeno al contrato en el uso o disfrute total o parcial de la cosa arrendada, en forma distinta a la determinada en la Ley y sin consentimiento del arrendador determina la resolución del contrato.

El artículo 32 LAU si bien autoriza la cesión y el subarriendo del contrato de arrendamiento de local de negocio exige su notificación de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado. El artículo 35 LAU establece que procede la resolución por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32.

Lo que determina la resolución del contrato de arrendamiento es la introducción en el local arrendado de una tercera persona en connivencia con el arrendatario, sin dar cumplimiento a los requisitos que la Ley previene para su validez. En palabras de la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 8 enero 1993 "la esencia tanto de la causa de resolución del contrato de arrendamiento referida al subarriendo ilegal como a la cesión inconsentida se encuentra en la introducción de un tercero ajeno a la inicial relación arrendaticia, que viene así a alterar o a modificar los propios términos y los elementos personales de ese contrato, y que se efectúa de manera clandestina u oculta a espaldas del arrendador, frustrando así las expectativas de esta parte en el contrato, y operando en definitiva un cambio de circunstancias sin contar con la voluntad de la misma".

No existe constancia en los autos de la existencia comunicación fehaciente de la cesión del contrato a la arrendadora, conforme a lo previsto en el artículo 32 LAU. La introducción en la relación arrendaticia de tercera persona incumpliendo los requisitos legales determina, conforme a lo pedido, la resolución del contrato

sábado, 23 de enero de 2021

La devolución de la fianza por el arrendador

 

HECHOS.

Al finalizar el arrendamiento de vivienda y entregar las llaves de la finca a la agente inmobiliaria, ésta incluyó en el documento suscrito en ese acto la expresión "Todo OK".

Posteriormente las inquilinas, al amparo de lo previsto en el art. 36 LAU 29/1994, reclaman judicialmente la suma de 3.000€ que entregaron en concepto de fianza y garantía complementaria a la suscripción del contrato de arrendamiento.

La arrendadora se opone a tal pretensión alegando que al reintegrarse la posesión la vivienda no se encontraba en el mismo estado que presentaba al concertarse el arriendo, pues existían numerosos desperfectos en ella que han debido ser reparados por la propiedad, solicitando la desestimación de la demanda y su absolución y, a su vez, formula reconvención por la cantidad utilizada para esa reparación, en cuanto excede de la fianza.

El juzgado de primera instancia estima la demanda y desestima la reconvención.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 7 de diciembre de 2020, desestima el recurso de apelación de la arrendadora y confirma la condena a devolver íntegra la fianza.

Considera la Audiencia que tanto la acción como la reconvención se reducen a una única cuestión controvertida: la existencia de desperfectos en la vivienda y su valoración.

Centrado así el objeto del pleito es preciso recordar la doctrina jurisprudencial desarrollada en la interpretación de los artículos 1561, 1563 y 1564 del Código Civil en relación con el artículo 1555.2º del mismo texto legal , y de la redacción del art. 21 LAU 29/94, de manera que en la aplicación de las reglas de la carga de la prueba establecidas en el artículo 217 LEC (corresponde al actor la prueba de los hechos constitutivos de la demanda y al demandado la de los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes), deben introducirse en el presente caso, como correctivo, las presunciones contenidas en los artículos 1562 y 1563 del Código Civil , a tenor de las cuales se presume, salvo prueba en contrario que el arrendatario recibió la cosa en buen estado al tiempo de arrendarla y que el mismo es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, debiendo puntualizarse al respecto que, en consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado de causa inevitable u ocasionados sin culpa.

Y en el caso de autos, tras un nuevo examen de cuanto se ha aportado y practicado, el tribunal comparte plenamente tanto la valoración probatoria como las conclusiones jurídicas alcanzadas por la juzgadora a quo, que hacemos nuestras para evitar repeticiones inútiles, en cuanto a las reparaciones contenidas en la factura aportada como prueba, si bien no se impugna la autenticidad de la factura ni se niega que las reparaciones se hayan llevado a cabo, lo cierto es que no sólo no se acredita de manera alguna que tales reparaciones fueran necesarias para subsanar desperfectos ocasionados durante el arriendo, y no consecuencia de la voluntad de la propiedad de introducir mejoras en la finca a efectos de un nuevo arrendamiento, ya que la agente inmobiliaria que actuó en representación de la propiedad en el acto de la entrega de llaves, manifestó que la vivienda se devolvió no sólo en las mismas condiciones en que fue entregada en su día sino incluso mejor, ratificando la observación contenida en el documento de entrega de llaves en la que se constató que "todo ok".

viernes, 22 de enero de 2021

ASNEF. EQUIFAX. La inclusión en registro de morosos sin requerimiento.

 HECHOS:

Se formula demanda de protección del derecho al honor contra el Corte Ingles, por haber incluido en un registro de morosos al demandante, con vulneración de la normativa sobre protección de datos, por entender que no había deuda cierta, líquida y exigible ni se realizó requerimiento previo de pago.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda y condena a Financiera el Corte Inglés a abonar al actor el importe de 3.000.-€ por daños morales.

La Audiencia Provincial desestima el recurso de apelación.

El Tribunal Supremo, sentencia de 11 de diciembre de 2020, desestima el recurso de casación.

Considera el Supremo que la cuestión jurídica controvertida reside en determinar si puede considerarse que hubo o no previo requerimiento de pago. La Audiencia Provincial de Asturias no considera cumplido este requisito porque lo que se acredita es un envío masivo de notificaciones a los deudores, pero no se acredita la recepción por el destinatario. Al no constar devuelta la carta no prueba la recepción, según indica la Audiencia, quien considera que la recurrente disponía de mecanismos adecuados para acreditar que ha realizado el requerimiento de pago, tales como el envío con acuse de recibo, telegrama, correo electrónico acreditando el envío, o similares. Frente a esta postura, la recurrente considera que el envío es suficiente para acreditar el requerimiento de pago.

Esta sala en sentencia 13/2013, de 29 de enero, entendió que se había producido el requerimiento, considerando como argumento principal, que la notificación se había efectuado con anterioridad a la inclusión en el fichero de morosos mediante envío postal, sin fehaciencia en la recepción, pero entendía indiciariamente justificado el recibo de la notificación, dado que posteriormente se recibieron en el mismo domicilio telegramas de cuya recepción hay constancia.

El supuesto al que hace referencia la mencionada sentencia de esta sala, es diferente de la actual, pues en aquel concurrían otros documentos (telegramas) de los que deducía el conocimiento por el deudor del requerimiento efectuado.

En el presente recurso se alega la infracción del art. 38.1. c) del Real Decreto 1720/2007, de 21 de diciembre, de protección de datos, y esta sala debe declarar que se ha efectuado una correcta interpretación del mismo por el Tribunal de apelación, dado que el mero envío del requerimiento de pago, por vía postal, no acredita la recepción del mismo, por lo que no se puede entender efectuado el preceptivo requerimiento de pago, previo a la inclusión en el fichero de morosos. En este sentido la sentencia 563/2019, de 23 de octubre, se declara:

"En la sentencia 740/2015, de 22 diciembre, hemos declarado que el requisito del requerimiento de pago previo no es simplemente un requisito "formal", de modo que su incumplimiento solo pueda dar lugar a una sanción administrativa. El requerimiento de pago previo es un requisito que responde a la finalidad del fichero automatizado sobre incumplimiento de obligaciones dinerarias, que no es simplemente un registro sobre deudas, sino sobre personas que incumplen sus obligaciones de pago porque no pueden afrontarlas o porque no quieren hacerlo de modo injustificado. Con la práctica de este requerimiento se impide que sean incluidas en estos registros personas que, por un simple descuido, por un error bancario al que son ajenas, o por cualquier otra circunstancia de similar naturaleza, han dejado de hacer rente a una obligación dineraria vencida y exigible sin que ese dato sea pertinente para enjuiciar su solvencia. Además, les permite ejercitar sus derechos de acceso, rectificación, oposición y cancelación".

lunes, 4 de enero de 2021

Propiedad Horizontal: Transformación de vivienda en local comercial.

 

HECHOS:

La propietaria de una vivienda, sita en planta baja de un edificio en régimen de propiedad horizontal decide convertir su propiedad en un local comercial para dedicarlo a bar. Para lograr dicho cambio, actúa sobre dos ventanas transformándolas en dos puertas para posibilitar el acceso desde la calle, sin solicitar autorización a la Comunidad de Propietarios.

La Comunidad de propietarios presenta demanda solicitando que se declarasen ilícitas y no ajustadas a derecho dichas obras y se condenase a los demandados a reponer el bajo a la situación anterior.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial estima la apelación de la Comunidad y la demanda de la Comunidad.

El Tribunal Supremo, sentencia de 15 de diciembre de 2020, estima el recurso de casación de la propietaria, revoca la sentencia de la Audiencia. y confirma la del juzgado

Considera el Supremo que hemos de partir de la base de que, en este caso, nos hallamos ante un supuesto de conversión de una vivienda, sita en la planta baja del edificio litigioso, en local comercial, así como que, en el título constitutivo, consistente en la escritura pública de declaración de obra nueva, segregación y división de propiedad horizontal de 4de junio de 1986, se hizo constar que: "Los propietarios de los diversos pisos y local del edificio podrán sin necesidad del consentimiento de los dueños de los demás departamentos ni de autorización de la Junta de Propietarios, agrupar, agregar, dividir y segregar los pisos o local de su propiedad, adicionando o distribuyendo las cuotas de participación".

No se ha cuestionado la legitimidad del cambio del destino de vivienda en local comercial, que las sentencias de instancia estiman procedente en aplicación de la doctrina sentada por la sentencia 542/2013, de 1 de octubre, que consideró conforme a derecho cambiar el destino de un local comercial en planta baja a vivienda, razonando al respecto que:"Existe una plena libertad a la hora de establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria ( SSTS 23 de febrero de 2006; 20 de octubre de2008, entre otras). La sentencia de esta Sala de 24 de octubre de 2011, declaró en su fallo "Se reitera como doctrina jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de manera expresa". Esta doctrina se reitera en las sentencias de 4 de marzo y 25 de junio de 2013".

En efecto, este tribunal pudo observar las fotografías aportadas conforme las cuales la alteración del estado exterior del inmueble, en su fachada principal y lateral, convirtiendo los huecos de dos ventanas en dos puertas, mediante su prolongación hasta el suelo, produce escaso impacto visual, sin que, de las pruebas periciales practicadas, se haya determinado que las obras ejecutadas, antes descritas, menoscaben o alteren la seguridad del edificio o su estructura general y sin que se haya evidenciado que perjudiquen de alguna forma los intereses de la demandante, sin que conste que el resto de los copropietarios del inmueble se hayan manifestado contrarios a las obras ejecutadas con proyecto técnico y licencia municipal. Por último, el cambio de destino no está prohibido en el título constitutivo, lo que no es cuestionado, que, además, expresamente autoriza a agrupar, agregar, dividir y segregar los pisos o local de los copropietarios, sin la autorización de la comunidad, aunque ello suponga afectación a elementos comunes, siempre claro está que no se produzca menoscabo de la seguridad del edificio, como el caso que nos ocupa. Las puertas son necesarias para la explotación del local, en tanto en cuanto posibilitan el necesario acceso del público.

lunes, 28 de diciembre de 2020

La prórroga, forzosa para el arrendador, al término del arriendo.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de fecha 27 de mayo de 2013, con una duración de cinco años y un mes, por lo que el vencimiento del término pactado se produjo el 26 de junio de 2018.

En el contrato ambos cónyuges eran coarrendatarios. La esposa falleció el  22 de diciembre de 2017.

Por medio de burofax remitido el 23 de abril de 2018, recibido el 25, la arrendadora comunicó a la parte arrendataria su voluntad de extinguir el contrato el 26 de junio de 2018, Esta notificación, a nombre de la esposa, fue recibida  y firmada por el marido.

La arrendadora insta demanda de desahucio por finalización del arriendo.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 30 de noviembre de 2020, revoca la sentencia del juzgado,  declarando la extinción, por expiración del término pactado, del contrato de arrendamiento, de 27 de mayo de 2013.

Considera la Audiencia que en este caso, no es posible entender producida la prórroga del contrato prevista en el artículo 10 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, por haber precedido la notificación, con más de un mes de antelación, de la voluntad del arrendador de no renovar el contrato, faltando el requisito legalmente exigido para la prórroga del contrato de arrendamiento.

En el presente caso, del tenor literal del contrato de arrendamiento de 27 de mayo de 2013, que se concertó con los cónyuges, como coarrendatarios, con una renta única,resulta claramente de la indicación de ambos como coarrendatarios, y de la fijación de una única renta, que existía una relación de solidaridad tácita, por la conexión o comunidad jurídica de objetivos o intereses entre las prestaciones de los arrendatarios, de modo que, con el fallecimiento de la coarrendataria, se produjo una subrogación automática del arrendatario solidario, que pasó a ser arrendatario único.

Por lo que, por razón de la solidaridad entre coarrendatarios, de acuerdo con los artículos 1137 y 1144 del Código Civil, el burofax de 23 de abril de 2018, el cual, según lo expuesto, aparece remitido indicando como destinataria a la esposa , constando entregado en la vivienda arrendada, extiende igualmente sus efectos extintivos al demandado coarrendatario quien, para entonces, por el fallecimiento de la coarrendataria,era arrendatario único, y por lo tanto único posible destinatario de la comunicación extintiva del arrendamiento, no habiendo posibilidad alguna de confusión por el error en la indicación como destinatario de la coarrendataria fallecida, por serle conocido al demandado el fallecimiento de su cónyuge coarrendataria, a pesar de lo cual no consta que se lo comunicara a la arrendadora, no habiendo constancia de que se lo comunicara a la arrendadora, en concreto, en el momento del otorgamiento del acuerdo de novación, de 24 de abril de 2018, en la que igualmente se indica como otorgante a la esposa , la cual, sin embargo, no aparece como firmante del documento por haber fallecido antes de su otorgamiento, no pudiendo beneficiar al arrendatario su propia pasividad, manteniendo en el error a la arrendadora para aprovecharse después de la indicación errónea en la indicación de la persona del destinatario en la comunicación dirigida a la parte arrendataria.