La ‘ayuda’ a los damnificados por la burbuja inmobiliaria

En uno de sus múltiples decretos leyes, el sexto del año, el Gobierno ofrece la posibilidad de una denominada reestructuración de deudas hipotecarias, para aquellos deudores, situados en el umbral de exclusión es decir que reúnan los requisitos que a continuación se exponen:

I.- Que su banco acreedor se haya adherido al código de buenas prácticas anexo al decreto ley citado.

II.- Que el crédito hipotecario se refiera a una vivienda cuyo precio de adquisición esté entre 120.000 y 200.000 euros dependiendo de donde se encuentre la vivienda.

III.- Que el deudor no se encuentre en procedimiento de ejecución en el que ya se haya anunciado la subasta

IV.- Que la vivienda no haya sido gravada con cargas posteriores.

V.- Que ni el deudor ni ninguno de sus familiares convivientes tengan rentas de trabajo (salarios o sueldos) o de actividades (profesionales, comercios etc.), no posean otros bienes o derechos patrimoniales con los que hacer frente a la deuda.

VI.- Que no existan avalistas o fiadores o si existen no tengan rentas de trabajo (salarios o sueldos) o de actividades (profesionales, comercios etc.), no posean otros bienes o derechos patrimoniales con los que hacer frente a la deuda.

VII.- Que la cuota hipotecaria supere el 60% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar

La llamada reestructuración de deudas hipotecarias consiste en:

a) Carencia en la amortización de capital de cuatro años. Es decir durante esos cuatro años el deudor solo pagará intereses, quedando el capital intacto.

b) Se amplía el plazo de la hipoteca a cuarenta (40) años a contar desde que se inició.

c) El interés aplicable a partir de esa reestructuración será el Euribor+0,25. La verdad es que podía haberse fijado un tipo fijo y moderado para toda la vida del préstamo.

d) Se prohíben las comisiones por amortización parcial anticipada durante diez años. Es decir durante ese plazo el deudor podrá pagar anticipadamente parte de su deuda sin que le cobren comisión por ello.

A quienes resulte inviable el plan anterior, es decir en los casos que la cuota mensual resultante sea superior al 60% del conjunto de los ingresos familiares, podrá solicitar al banco una quita de la deuda.

Esta quita, rebaja definitiva, de la deuda es facultativa para el banco, puede concederla o denegarla.

Esta rebaja será o bien del 25% o bien el resultante de este complicado cálculo:

1.- Reducción equivalente a la diferencia entre capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado la misma proporción que el número de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las debidas.

2.- Reducción equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer al valor inicial de tasación dos veces la diferencia con el préstamo concedido

La solución alternativa es la dación en pago decretada por el Gobierno, con análogos requisitos lo que la hace impracticable quizá por tanto la recomendación es que, en los casos en que ‘perder la vivienda’ es lo menos malo, convenga dejar al banco que ejecute y esperar que el juzgado aplique la doctrina del Auto de la Audiencia de Navarra, impidiendo el embargo de más bienes.

La Dación en pago

A la vista de las manifestaciones del Ministro sr. de Guindos, la actualidad del concepto es evidente.

Ante todo cabe subrayar que el Ministro ha hablado de la implantación de un Código de Buenas Prácticas voluntario a adoptar por el sector financiero, por lo tanto habrá que estar a la expectativa del alcance de esa medida.

Entre tanto puede ser interesante exponer de modo resumido los aspectos teóricos de la dación en pago.

Si bien en el Código Civil no aparece con esta denominación, lo cierto es que entre las formas de extinción de las obligaciones –art. 1156-, y como una subespecie del pago, pago por cesión de bienes, dicho Código Civil establece que el deudor puede ceder sus bienes a los acreedores en pago de sus deudas –art. 1175-.

Está facultad sufre sin embargo una importante limitación en el párrafo siguiente: Esta cesión, salvo pacto en contrario, sólo libera a aquél de responsabilidad por el importe líquido de los bienes cedidos.

Puesto que en la misma se admite el pacto en contrario ello ha propiciado que la doctrina jurisprudencial haya elaborado la siguiente distinción:

La datio pro soluto (dación en pago) y la datio pro solvendo (dación para el pago).

La primera constituye un acto en virtud del cual el deudor trasmite bienes de su propiedad al acreedor, a fin de que éste aplique el bien recibido a la extinción del crédito de que era titular.

La segunda que sería la prevista en el párrafo antedicho se configura como un negocio jurídico por virtud del cual el deudor propietario transmite a un tercero, que en realidad actúa por encargo, la posesión de sus bienes y la facultad de proceder a su realización, con mayor o menor amplitud de facultades, pero con la obligación de aplicar el importe obtenido en la enajenación de aquéllos al pago de las deudas contraídas por el cedente, sin extinción del crédito en su totalidad, puesto que, salvo pacto en contrario, el deudor sigue siéndolo del adjudicatario en la parte del crédito a que no hubiese alcanzado el importe líquido del bien o bienes cedidos en adjudicación.

Es evidente que cuando se trata de una deuda, garantizada con una hipoteca sobre la propia vivienda, que el deudor no puede afrontar y el valor de mercado de esa vivienda es inferior a la deuda, no cabe otra solución en justicia que la primera opción.

Conviene recordar que en tal sentido, -la equidad de esa interpretación-, se han pronunciado ya distintos tribunales, empezando por el Auto de la Audiencia de Navarra, que consideró como fundamento para considerar que se había producido auténtica dación en pago (datio pro soluto) la responsabilidad moral del acreedor en la valoración excesiva de la finca que garantizaba su crédito.

La dación en pago y la ejecución hipotecaria

Como quiera que en los distintos medios continúan los dimes y diretes consecuencia del Auto de la Audiencia de Navarra, cuyo recurso de nulidad al parecer ha sido desestimado, puede ser conveniente poner de manifiesto la realidad jurídica actualmente vigente, en esta materia.

La dación en pago, si bien no aparece denominada así, en nuestro Código Civil (art. 1175) está prevista como una forma de extinguir las obligaciones: El deudor puede ceder sus bienes a los acreedores en pago de sus deudas. Esta cesión, salvo pacto en contrario, sólo libera a aquél de responsabilidad por el importe líquido de los bienes cedidos.

Así mismo la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone (art. 579): Cuando la ejecución se dirija exclusivamente contra bienes hipotecados o pignorados en garantía de una deuda dineraria se estará a lo dispuesto en el capítulo V de este Título. Si, subastados los bienes hipotecados o pignorados, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito, el ejecutante podrá pedir el embargo por la cantidad que falte y la ejecución proseguirá con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución.

También conviene subrayar que esa misma norma prescribe (art. 670.4) que el ejecutante podrá, en el plazo de cinco días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % de dicho valor o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior a la mejor postura.

El Tribunal Supremo define la dación en pago (datio in solutum) (s. 25/05/1999) como: Una forma especial de pago en que por acuerdo de las partes se altera la identidad de la prestación o lo que se conoce por la doctrina actual con el nombre de "subrogado del cumplimiento", traducción literal de la palabra Erfüllngssurrogate.

La dación en pago o datio in solutum es una forma especial de pago es el negocio jurídico (no es un contrato, como productor de obligación) por el que el deudor realiza a título de pago, una prestación distinta a la debida y el acreedor la acepta; en este sentido, la sentencia de 23 de septiembre 2002 "... cuyo dominio pleno se le transmite para aplicarlo a la extinción total del crédito" ; y "produce los efectos del pago, como cumplimiento de la obligación" añade la sentencia de 19 octubre 200. (STS 27/12/2012.

Hay que distinguir sin embargo conforme hace la sentencia de la AP de Sevilla de 3 de octubre de 2008, entre la cesión de bienes y la dación en pago.

La primera consiste en la entrega de bienes del deudor en provecho del acreedor, para que este aplique el importe a la satisfacción de su crédito, la cesión en cuanto que relación contractual requiere el concurso libre de voluntades del acreedor y deudor, y tendrá el alcance y efectos que expresamente se pacten. Libera al deudor tan solo por el importe líquido de los bienes cedidos, no se transmite la propiedad de los bienes al acreedor, únicamente transfiere la posesión, administración y un mandato para proceder en beneficio del acreedor, a su venta y pago del crédito.

La dación en pago, se entiende que es pago (datio in solutum) y consiste en la realización por parte del deudor, en concepto de pago, de una prestación diversa de la debida que el acreedor consiente en recibirla en sustitución de esta.

Como vemos la dación se diferencia de la cesión porque se transmite el bien o el derecho que se entrega, de modo que extingue la obligación. Se requerirá un acuerdo de voluntades de las partes, en virtud del cual libremente deciden dar por extinguida la obligación mediante la realización de una prestación distinta a la inicialmente pactada.

El “suelo” y el “techo” en las hipotecas

El tipo de interés variable en los préstamos hipotecarios suele estar referenciado al EURIBOR más un porcentaje variable; es bien sabido también que este índice ha sufrido en los últimos tiempos importantes descensos.

Ante estos hechos, las entidades de crédito para precaverse es ese descenso “inventaron” el tope mínimo en el cálculo del interés hipotecario -suelo- y el máximo –techo-, concebido, con leves variaciones, en estos términos: Aunque el valor del índice de referencia que resulte de aplicación sea inferior al *******, éste valor, adicionado con los puntos porcentuales expresados anteriormente para cada supuesto, determinará el “tipo de interés vigente” en el “período de interés”. En todo caso, el tipo aplicable al devengo de los intereses ordinarios no podrá ser, en ningún caso, superior al QUINCE por ciento ni inferior al CUATRO CON CINCUENTA por ciento nominal anual.

Es patente la injusta arbitrariedad de esta “precaución”, rayana en lo inmoral, por un lado la desproporción entre el tope máximo (15%) y el mínimo (4,5%) en relación con las variaciones del Euribor (s.e. u o.) : Máx.: 5,24% en Agosto de 2000 y Min.: 1,20% Octubre 2009, y por otra parte hay que subrayar que en definitiva el Euribor es el precio del dinero por lo tanto si está bajo, también las entidades bancarias se benefician de ese precio bajo al pagar un bajo interés por el dinero que luego prestan.

Es algo similar a las petroleras cuando el barril de crudo está en alza inmediatamente lo percibimos al llenar el depósito de nuestros automóviles sin embargo cuando ha caído a valores inusuales no hemos visto esa caída en los precios de los combustibles.

En sentencia de 30 de setiembre de 2010 el Juzgado de lo mercantil de Sevilla ha declarado nula e ineficaz por abusiva la clausula suelo condenando a las entidades bancarias demandadas en ese procedimiento a la eliminación de dichas clausulas en la contratación y a abstenerse de utilizarlas en lo sucesivo.

El Juzgado fundamenta esa resolución en el evidente desfase y falta de reciprocidad entre el límite máximo y el mínimo lo que unido a la calificación de condición general, es decir no negociada, de esta cláusula lleva a su consideración de nulidad por abusiva.

Aunque al parecer ha sido solicitada por la entidad demandante la ejecución provisional de la sentencia también se ha difundido que la resolución ha sido apelada, por lo tanto es conveniente aguardar el resultado de esa apelación.

BIENES INEMBARGABLES HOY

El Código Civil señala que el deudor responde del cumplimiento de sus obligaciones con todos sus bienes presentes y futuros (art. 1911).

Sin embargo el propio ordenamiento jurídico suaviza de algún modo esta tajante declaración a través de la protección de lo que puede considerarse “mínimo vital” que se declara inembargable, en tal sentido y a estos efectos la Ley de Enjuiciamiento Civil declara inembargables:

a) De una parte:

-El mobiliario y el menaje de la casa, así como las ropas del ejecutado y de su familia, en lo que no pueda considerarse superfluo. En general, aquellos bienes como alimentos, combustible y otros que, a juicio del tribunal, resulten imprescindibles para que el ejecutado y las personas de él dependientes puedan atender con razonable dignidad a su subsistencia

-Los libros e instrumentos necesarios para el ejercicio de la profesión, arte u oficio a que se dedique el ejecutado, cuando su valor no guarde proporción con la cuantía de la deuda reclamada.

b) Por otra parte:

-Es inembargable el salario, sueldo, pensión, retribución o su equivalente, que no exceda de la cuantía señalada para el salario mínimo interprofesional

-Los salarios, sueldos, jornales, retribuciones o pensiones que sean superiores al salario mínimo interprofesional se embargarán conforme a la escala que establece la Ley de Enjuiciamiento Civil. A título de ejemplo en un salario mileurista la cantidad mensual máxima a embargar, en circunstancias normales, será (s.e . u o.) 107,58 euros.

En este orden de ideas y teniendo en cuenta los comentarios originados por el Auto de la Audiencia de Navarra es conveniente traer a colación lo que dispone el art. 15 del Real Decreto-ley 6/2010, de 9 de abril, de medidas para el impulso de la recuperación económica y el empleo:
En el caso de que, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 129 de la Ley Hipotecaria, el precio obtenido por la venta de la vivienda habitual hipotecada sea insuficiente para cubrir el crédito garantizado, en la ejecución forzosa posterior basada en el mismo título ejecutivo, la cantidad inembargable establecida en el artículo 607.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se incrementará en un 10 % y además en otro 20 % del salario mínimo interprofesional por cada miembro del núcleo familiar que no disponga de ingresos propios regulares, salario ni pensión. A estos efectos, se entiende por núcleo familiar, el cónyuge o pareja de hecho, los ascendientes y descendientes de primer grado que convivan con el ejecutado.

EL AUTO DE LA AUDIENCIA DE NAVARRA

La polvareda que ha levantado en distintos medios la resolución judicial justifica que en este modesto blog, dedicado a temas jurídicos, hagamos un comentario de la misma, siquiera sea, como diría J.M. Prada, para informar a quienes me siguen leyendo.

La Audiencia Provincial de Navarra en Auto nº 111/2010 desestima, con expresa condena en costas, el recurso de apelación del Banco ejecutante declarando improcedente continuar la ejecución contra bienes del ejecutado una vez ha sido adjudicado a favor del Banco, el inmueble hipotecado, aunque sea por un importe inferior al del préstamo hipotecario.

La Sala fundamenta su decisión, a mi entender, invocando a la JUSTICIA entendida en su mas excelso y trascendente sentido, con un impecable silogismo:

I.- Nos encontramos en una situación de crisis económica sin precedentes desde la gran depresión de 1929

II.- Esta crisis tiene su origen en una causa precisa, que no es otra que la mala gestión del sistema financiero del que resultan protagonistas las entidades bancarias. Esto no lo dice esta Sala, sino que ha sido manifestado por el Presidente del Gobierno Español, por los distintos líderes políticos de este país, por expertos en economía y por líderes mundiales, empezando por el Presidente de Estados Unidos.

III.- El Banco ejecutante, sin decir con ello que sea el causante de la crisis económica, no puede desconocer su condición de entidad financiera y por lo tanto integrante del sistema financiero, cuya mala gestión ha desembocado en esta situación.

Por otra parte la resolución de la Audiencia hace una reflexión en el sentido de que la solicitud desestimada del Banco no constituirá un abuso del derecho, pero moralmente es rechazable que se alegue para intentar continuar la ejecución la pérdida de valor de la finca que servía de garantía al préstamo, que no se hubiera concedido si no hubiera tenido un valor suficiente para garantizar el préstamo concedido, que fue fijado por la entidad bancaria ahora ejecutante, o cuando menos aceptado, siendo esa pérdida de valor directamente achacable a la crisis financiera, fruto de la mala praxis del sistema financiero.

Para terminar es conveniente hacer dos consideraciones sobre el tema:

En primer lugar el Auto que estamos comentando es, en si mismo, inapelable, por lo tanto el Banco solamente puede acudir al amparo del Tribunal Constitucional invocando y acreditando que infringe la Constitución Española.

En segundo lugar la doctrina contenida en el mismo solamente es aplicable directamente al caso enjuiciado, sin perjuicio de que en supuestos análogos pueda ser invocada por quienes lo consideren procedente.

ALTERNATIVA A LA ACTUAL SEQUIA DE CREDITOS INMOBILIARIOS (2)

En atención a los comentarios suscitados por el anterior trabajo tanto aquí como en venta de pisos, parece conveniente hacer algunas precisiones sobre el mismo tema.

Fundamentalmente se trata de contemplar el asunto desde el punto de vista del vendedor y examinar las distintas tipologías:

A) Si el vendedor del inmueble es una entidad bancaria o de crédito que se lo ha adjudicado por impago del anterior propietario huelga todo comentario.

B) Promotoras/Inmobiliarias: Sin entrar en análisis financieros sobre la oportunidad de la venta con ese procedimiento es evidente que si acudiendo al sistema hasta ahora vigente, crédito hipotecario bancario, no es posible vender nada y la empresa se encuentra en graves problemas por la falta de ventas, la solución de asumir la financiación en la forma que se hacía en los años 60/70 del pasado siglo, será la situación mas recomendable para subsistir, aguardando tiempos mejores.

C) Particulares

Podemos distinguir tres supuestos principales:

I) Inmueble libre de cargas: El dueño que necesite enajenarlo con urgencia debe pactar con el comprador el precio y la forma de pago. Lo habitual será recibir una entrada (10 o 20%) en el momento de la entrega y el resto aplazarlo con garantía hipotecaria. Ese aplazamiento puede ser con o sin intereses y mediante cuotas fijas y variables. En Hipotecas hay instrumentos para realizar los oportunos cálculos y simulaciones.

II) Inmueble con un precio de venta de 100 sobre el que pesa un crédito hipotecario de 10: Es evidente que el vendedor ha de recibir en el momento de la venta más del 10% del precio para cancelar la hipoteca y actuar como en el caso anterior.

III) Inmueble en el que el crédito hipotecario que lo grava es superior al precio que se puede obtener por él (hipoteca basura): En este caso la venta es absolutamente desaconsejable por su imposibilidad. Si no existiese otra solución, el vendedor se verá obligado a entregar al comprador su casa y en dinero la diferencia antes reseñada, quedando éste último subrogado en el crédito hipotecario, para lo cual incluso puede ser necesaria la autorización del acreedor hipotecante. Sin embargo esta solución tan dolorosa puede, en determinados casos, resultar mas conveniente en lugar de esperar a que el acreedor ejecute la hipoteca por falta de pago.

Como una tercera vía mas imaginativa se puede acudir a un sistema todavía mas primitivo, la permuta o trueque.

Imaginemos un ciudadano que está pagando 1.500 euros/mes de hipoteca y no puede mantener el esfuerzo, estando dispuesto a ir a una vivienda de peor calidad, por el contrario otra persona que está pagando 600 euros/mes y quiere una mejor vivienda con mayor endeudamiento pero necesita vender su actual vivienda. Si ambos consiguen ponerse de acuerdo en una permuta podrían solucionar sus problemas de un solo golpe.