La validez del burofax a efectos de posible enervación de un desahucio

 

HECHOS:

La arrendadora inicia acción de desahucio, resolución de contrato y reclamación de rentas atrasadas contra el inquilino de una vivienda.

El inquilino se opone invocando derecho de enervar la acción ya que no había tenido noticias de los burofaxes reclamando las rentas adeudadas y no es que hubiera rehusado los intentos de notificación sino que en el inmueble de la comunidad la recepción del correo estaba centralizada en un único buzón y que de éste, al parecer, tan solo tenía llave el presidente, que era quien lo abría y, con menos frecuencia de la deseada, repartía las cartas a los destinatarios; que desconocía lo que hubiera podido pasar con los avisos de correos y que jamás había tenido conocimiento de que se le quisiera notificar nada.

El Juzgado de primera estimó en parte la demanda, el inquilino es condenado a pagar 137,07 euros. Se declara enervada la acción de desahucio. Y se desestima la pretensión de resolver el contrato.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación del casero, revoca la sentencia de instancia y se estima totalmente la demanda.

El Tribunal Supremo, sentencia de 4 de mayo de 2022, desestima el recurso de casación del inquilino.

Considera el Supremo que en la sentencia de la Audiencia está acreditado:

a) que la arrendadora comunicó al arrendatario a través de los burofaxes con certificación de contenido de 28 de noviembre de 2017 y de 11 de junio de 2018 el incremento de la renta por repercusión de IBI, obras, servicios y suministros, así como por variaciones del IPC.

b) que en el burofax de 11 de junio de 2018 se contenía, además, un requerimiento de pago y se otorgaba el plazo de un mes para regularizar la deuda, con la advertencia, para el caso de no hacerlo, de interponerse acciones legales (desahucio por falta de pago)

c) que la entrega del burofax de 11 de junio de 2018, pese a intentarse hasta en dos ocasiones, los días 12 y 13 de junio de 2018, no llegó a realizarse, por lo que se dejó aviso en el buzón, asumiendo que dicho aviso llegó a conocimiento del arrendatario, no retirándose el burofax de la oficina de correos.

Es claro, considerado lo anterior, que lo que el recurrente alega en el motivo altera la base fáctica de la sentencia y hace supuesto de la cuestión, puesto que su planteamiento da por sentado lo contrario de lo que la sentencia considera acreditado.

A tales efectos, se debe recordar que es doctrina constante de esta sala que la casación no constituye una tercera instancia y no permite revisar la valoración de la prueba realizada por los tribunales de apelación, pues su función es la de contrastar la correcta aplicación del ordenamiento a la cuestión de hecho, que ha de ser respetada.

La denegación de prórroga por necesidad

 

Hechos:

El juzgado de primera instancia declara resuelto un contrato de arrendamiento de renta antigua por necesidad del arrendador.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de 10 de marzo de 2022, desestima el recurso de apelación del inquilino y confirma la sentencia de primera instancia

Considera la Audiencia que concurre en el presente supuesto causa bastante para la denegación de la prórroga forzosa del contrato de arrendamiento que liga a las partes, tras considerar acreditados los hechos contenidos en la demanda rectora del procedimiento, esto es, que la hija del arrendador por motivos laborales reside en Madrid desde el 25 de octubre de 2017 en una vivienda de alquiler por lo que le es necesaria la vivienda que ocupa el demandado como arrendatario. Y la Sala comparte la decisión del juzgador a quo sin que pueda admitirse la tesis sostenida en el escrito de apelación en orden a que residiendo la hija del actor en Madrid con anterioridad a la fecha reseñada en la resolución recurrida el arrendador debía acreditar el aumento de sus necesidades familiares y con ello la insuficiencia de la vivienda que habita en alquiler o que deba desalojar esta última por causas ajenas a su voluntad, puesto que la fecha de residencia en Madrid viene dada oficialmente por el alta en el padrón municipal. Por tanto, habida cuenta que por necesidad no debe entenderse solamente aquello que es forzoso o ineludible, bastando con que sea opuesto a lo superfluo o conveniente y que resulte adecuado para conseguir un fin útil y lícito y la reiterada jurisprudencia que establece que, en caso de conflicto entre el derecho a la prórroga forzosa del inquilino y el derecho del propietario a satisfacer sus necesidades de vivienda por medio del derecho de propiedad que ostenta, ha de primar éste sobre aquel cuando el titular reseñado en el art. 62 LAU se encuentre residiendo de forma obligada en vivienda ajena teniendo la propia, procede la desestimación del recurso interpuesto.

La devolución de la fianza al término del arriendo

 

HECHOS:

Se finaliza contrato de arrendamiento de vivienda, mediante entrega de las llaves a la inmobiliaria que había intervenido en el contrato, cuyo representante se personó en la vivienda, y tras observar su estado manifestó que todo estaba correcto.

Sin embargo, el propietario de la vivienda remitió un mensaje a los inquilinos en el que se indicaba que no se iba a devolver la fianza por los desperfectos que la misma presentaba, sin más detalle ni explicación, a lo que se opuso la parte arrendataria que asumió únicamente el coste de reparar la puerta de entrada, arañada por sus perros.

Los inquilinos presentan demanda solicitando la devolución de 5.149,18€, importe a que asciende la fianza y garantía suplementaria, en su totalidad más intereses de demora.

El Juzgado de primera instancia desestima en su totalidad esa reclamación, al considerar que, efectivamente, la finca fue entregada con desperfectos imputables a la parte arrendataria a cuya reparación debían aplicarse las garantías constituidas.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 23 de febrero de 2022, estima en parte el recurso de apelación de los inquilinos y condena al arrendador a pagar la cantidad de MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y UN EUROS CON CINCUENTA CÉNTIMOS e intereses legales desde la interpelación judicial.

Considera la Audiencia que el posicionamiento de los que reclaman la devolución de la fianza es todo menos claro, pues se pide la estimación completa de la demanda cuando se admite que se deben los recibos de agua y que la puerta de entrada está dañada por arañazos de perro.

Por ello, repasaremos todos los conceptos aplicados por la propiedad a la fianza.

Respecto al gasto de agua, corresponde al período del arrendamiento, luego no hay duda de que deben pagarlo los arrendatarios; y en cuanto a la persiana, es obvio que debía estar en perfecto estado al devolver la posesión, ya que no consta que al inicio del contrato se entregara en mal estado.

Respecto de la puerta, la parte actora admitió que los perros la habían dañado, pero niega el importe, sosteniendo que basta con barnizarla. Ésta es la opinión de la actora, pero no viene apoyada en prueba alguna, mientras que la demandada acredita el gasto efectivamente producido en la reparación.

Es cierto que venimos diciendo que, normalmente, tras un período de arrendamiento, el adecentamiento de la vivienda y la pintura corren a cargo de la propiedad, siempre que todo ello se mueva dentro de un plano de normalidad, atendido que las casas tienen un desgaste que puede calificarse de ordinario y que no puede hacerse recaer sobre el arrendatario. Sin embargo, en el caso concreto observamos que no pretende cargarse la pintura general de la casa al arrendatario sino sólo la del salón, y a la vez se concreta en la factura que ha habido que proceder a la reparación de desperfectos en las paredes del mismo.

Y lo mismo cabe decir en cuanto a los daños en puertas y marco de acceso al salón, cuando está admitido por la actora que los perros causaron daños en la puerta de entrada a la vivienda; luego los mismos daños pudieron causar en las otras.

Sustitución de aspersores y reparación goteo. Partiendo, conforme al artículo 1562 CC de que la finca se entregó en buen estado, es obvio que las reparaciones indicadas eran procedentes.

No es procedente sin embargo la factura por acondicionamiento y puesta a punto general del jardín, por importe de 786,50€. Como hemos apuntado antes, tras un período de arrendamiento, no puede exigirse al inquilino que devuelva la casa a punto para alquilar de nuevo, sino que, precisamente, la puesta a punto y acondicionamiento general previos a un nuevo arrendamiento corresponde a la propiedad.

Tampoco la factura de una empresa de limpieza, por importe de 605€, la puesta a punto de la casa no es imputable al arrendatario saliente, y a falta de mayor precisión sobre los términos de la limpieza, se considera que la factura debe asumirla el propietario, no el arrendatario.

La notificación fehaciente del traspaso/cesión de un arriendo.

 Como es sabido la actual ley de arrendamientos urbanos permite el traspaso o cesión de un arrendamiento de local de negocio sin más requisito que notificárselo al arrendador

En el presente supuesto el juzgado de primera instancia desestima la demanda del arrendador de resolución del alquiler del local arrendado, por falta de notificación de traspaso, al entender que se notificó por las personas que firmaron un contrato de traspaso al actor en el plazo de un mes la celebración del mismo, cumpliendo así con establecido el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

El demandante apela la sentencia alegando que la comunicación remitida mediante burofax y adverada por una entidad mercantil privada, no cumple las exigencias del citado artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y, en segundo lugar, al ser emitida dicha comunicación en todo caso por un tercero distinto al arrendatario y por tanto ajeno a la relación contractual que mantenían las partes.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de dos de febrero de dos mil veintidós, desestima el recurso de apelación del arrendador y confirma la sentencia de primera instancia.

Considera la Audiencia que en lo que respecta al cumplimiento de la exigencia del artículo 32 citado, debe tenerse en cuenta que efectivamente el burofax remitiendo al actor con indicación del traspaso acontecido y la identificación del nuevo arrendatario fue rehusado por el arrendador y no pierde en absoluto eficacia por el hecho de ser remitido por un servicio postal privado, específicamente en el hecho de ser rehusado por el demandante. La alegación del recurrente en el sentido de la remisión mediante un servicio que no es el servicio público de correos carece de eficacia no puede ser aceptada, haciéndose constar en el documento en cuestión el estado del envío y su rechazo, debiendo al efecto considerarse cumplido el requisito de la fehaciencia en la comunicación que exige el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, habiendo acudido el arrendatario a un mecanismo plenamente eficaz y frecuente, admitido en el tráfico jurídico-mercantil, debiendo subrayarse además que la remisión del citado burofax aparece testimoniada notarialmente.

En cuanto a la segunda cuestión planteada debe igualmente ponerse de relieve que el artículo 32 exige la comunicación y conocimiento del arrendador de la cesión operada pero no específica a través de quien, dirigiéndose en este caso el nuevo arrendatario al arrendador y comunicando las circunstancias de la cesión, lo que igualmente cumple los requisitos que se contienen en el citado precepto.

LAU 1994: El retraso en el pago del alquiler

 

La arrendadora de una vivienda insta demanda de resolución de contrato por falta de pago y reclamación de rentas debidas (abril de 2019: 100 €).

El juzgado de primera instancia estima la demanda puesto que el retraso en el pago del alquiler, aunque sea leve, por un mes, o días después, puede ser motivo de resolución del contrato de arrendamiento.

La Audiencia Provincial estima la apelación del inquilino y revoca la sentencia de instancia por considerar que no se puede acceder a un desahucio a causa de un atraso de un solo mes en el pago de la renta que deriva de un error bancario y que, en cualquier caso, fue subsanado posteriormente, estando la recurrente al corriente del pago de la renta.

El Tribunal Supremo, sentencia de 15 de marzo de 2022, desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia.

Considera el Supremo que el retraso en el pago de la renta del mes de abril de 2019 no se le puede imputar al arrendatario, sino que es atribuible a un error del banco.

Se alcanza esa conclusión al considerar probado que el arrendatario intentó el pago de la renta de manera reiterada, dado que la transferencia le era devuelta, figurando, en la documentación bancaria de devolución, la arrendadora como ordenante, y que, cuando acudió al banco para informarse, comprobó que, por un error de la propia entidad, el dinero no se transfería a la cuenta de la arrendadora, sino a una cuenta judicial referida a un procedimiento previo, y ello pese a que el 11 de marzo anterior había ordenado por escrito con indicación de su número que los pagos de las rentas se hicieran en la cuenta de la arrendadora, "no habiendo actuado así la entidad bancaria hasta que es apercibida de su error".

Es cierto, que la transferencia de la renta del mes de abril se realizó el día 8 y que, por lo tanto, en principio, estaría fuera de los siete primeros días del mes a los que se refiere el art. 17.2 LAU que es el precepto que tendría que operar de forma subsidiaria a falta de una clara disposición en el contrato sobre el plazo de pago de la renta.

Pero también es cierto, que la Audiencia, refiriéndose a la orden que el arrendatario dio al banco de que los pagos de las rentas se hicieran en la cuenta de la arrendadora, dice que dicha orden "[n]o establecía hacerlo en ese plazo [...]", que se trata de "[u]n atraso pequeño inimputable al arrendatario [...]" y que "[e]s clara la voluntad que, en todo momento, el arrendatario ha tenido de pagar la renta debida [...]".

Añádase a todo lo anterior, por último, que el argumento esgrimido por la recurrida en el escrito de oposición al recurso de apelación pone de manifiesto un dato en el que no repara la Audiencia: la acción de desahucio carecería de fundamento, aunque se asumiera que el pago de la renta del mes de abril se produjo fuera de plazo al realizarse mediante transferencia el día 8, pues al haberse presentado la demanda, que está fechada el día 9, con posterioridad, cuando se ejercitó la acción la "falta de pago" ya no existía.