El requerimiento previo al avalista

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento en la que se pacta una cláusula de garantía del cumplimiento de las obligaciones que para la parte arrendataria se derivan del contrato, y en especial la concerniente al pago de la renta, renunciando el avalista solidario a los beneficios de excusión, división y orden, bastando a tales efectos el simple requerimiento formulado en el domicilio indicado.

Como consecuencia del impago de los alquileres por la parte arrendadora se insta demanda contra los inquilinos y el avalista en reclamación de las cantidades debidas en concepto de rentas y gastos y consumos acordados en el contrato hasta la fecha de desistimiento unilateral del contrato acaecido en junio de 2020.

El juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda respecto a los inquilinos no personados y desestima la demanda respecto al avalista, ya que no consta que el mismo haya sido requerido como exige el art. 438.3.3 LEC.

La Audiencia Provincial de Oviedo, sentencia de diez de abril de dos mil veintitrés, desestima la apelación del arrendador y confirma la sentencia del juzgado.

Considera la Audiencia que para acumular las acciones de reclamación contra el inquilino y contra el avalista lo único que se exige es el requerimiento previo de pago.

En relación con el requerimiento previo de pago es indiscutida su naturaleza recepticia, no obstante lo cual es doctrina constitucional reiterada (Sentencias del Tribunal Constitucional 82/2000, de 27 de marzo, 145/2000,de 29 de mayo, y 6/2003, de 20 de enero), que los actos de comunicación producen plenos efectos cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada.

En el presente caso, no consta que se haya practicado el requerimiento previo de pago, tampoco consta cualquier actuación del codemandado que pudiera considerarse obstativa a la recepción de la comunicación de la demandante, que ni siquiera consta que haya sido intentada en el domicilio del codemandado tal como así se hizo constar en el contrato, lo único que resulta es una llamada de teléfono mencionada por el propio demandado, informándole de la situación pero consta que hubiese sido requerido de pago en forma efectiva, por lo que, en este caso, atendido el resultado del prueba practicada, no puede considerarse probado por las demandantes, a quienes correspondía probarlo, como hecho constitutivo de su demanda,  el requerimiento previo de pago al fiador, que es un requisito de procedibilidad, o presupuesto procesal del ejercicio de la acción de reclamación de cantidad contra el fiador, cuya finalidad es la de proporcionar al fiador el conocimiento de la existencia del impago por el arrendatario, y su importe, para que el fiador pueda tomar la decisión que estime oportuna en orden al pago, y la evitación del pleito, de ahí que su falta, o su formulación deficiente, por no cumplir su finalidad, determina su ineficacia.

La consecuencia de la ausencia de requerimiento previo al fiador es la de dejar imprejuzgada la acción de responsabilidad del fiador, sin entrar a analizar la existencia, contenido, o alcance de la responsabilidad del fiador, por cuanto el requerimiento previo al fiador codemandado es un presupuesto procesal de la acción acumulada.

¿Quién debe pagar los gastos de calefacción?

 

El incremento del precio de los combustibles ha originado la individualización de los gastos de calefacción en muchas comunidades de propietarios, gastos que estaban incluidos en la cuota ordinaria de comunidad.

Si en un piso alquilado, el dueño asume los gastos de comunidad por contrato, ¿puede repercutir los consumos al inquilino en el supuesto antes descrito?

La sentencia de la Audiencia Provincial de treinta de marzo del año dos mil veintitrés, resuelve sobre esta cuestión, revocando la del juzgado de instancia, declarando que los inquilinos deben pagar la parte de los consumos individualizados de agua y calefacción que les pueda corresponder, desde noviembre de 2021, en los términos descritos en el fundamento jurídico cuarto, a determinar, en su caso, en ejecución de sentencia.

Considera la Audiencia que la LAU, Art. 4.2., pfo. 1º, recuerda que el contrato de arrendamiento se gobierna, en primer término, por sus propios pactos. Pues bien, nuestro contrato diferencia claramente los gastos de comunidad, que están incluidos en la renta, tal como señala el pacto quinto, en su párrafo primero, y los consumos "que son de cargo exclusivo de los arrendatarios" tal como expresa el pacto decimotercero, referido a los suministros, en su inciso inicial. 

Ahora bien, el día 29.3.21, cuando tan sólo se llevaban dos meses de vigencia del arriendo, la comunidad de propietarios adoptó el acuerdo de individualizar los consumos de agua y calefacción, porque la comunidad ya no podía pagar los elevados consumos de gas, estando tres facturas pendientes para cuya regularización hubo que acordar una derrama. Esta decisión implicaba que en la cuota mensual de la comunidad ya no se incluirían estos consumos, lo que supondría una reducción, como se reconoce en la demanda, y que a cada usuario se le facturarían, además, los consumos que hubiese realizado. Esto supone una alteración del arriendo no prevista por ninguna de las dos partes y cada uno de los litigantes sostiene ahora que estos consumos deben pagarlos el contrario, pues de haberse conocido que uno u otro habría de pagar la calefacción, ninguna de las dos partes habría otorgado el contrato. 

Lógicamente, el abono por los inquilinos supone una ventaja para la propiedad, que se beneficia de la bajada del recibo mensual de la comunidad, y una desventaja para los arrendatarios, que han de añadir a lo que pagan de renta estos consumos por imperativo de lo dispuesto en la cláusula 13ª del contrato y en el Art. 20.3 LAU que establece que "los gastos por servicios con que cuente la finca que se individualicen mediante aparatos contadores serán, en todo caso, de cuenta del arrendatario". De manera que ahora los propietarios dejarían de abonar los consumos de agua y calefacción que antes abonaban, beneficiándose de una rebaja en la cuota de la comunidad, pero, si tuvieran que satisfacer los consumos causados por los usuarios de la vivienda, sustraídos al control de los arrendadores, se verían expuestos a satisfacer elevadas facturas con pérdida de una gran parte de la utilidad económica del arriendo. Nótese que las facturas por consumo de agua y calefacción que hay en autos tienen unos importes que oscilan entre 57'65 € (Abril de 2022) y 117'13 € (Enero de 2022). 

En consecuencia, y en orden a evitar el abuso del derecho y el enriquecimiento injusto, lo que no tolera nuestro ordenamiento jurídico (cfr.Art. 7 CC), hemos de situarnos en un punto intermedio que concilie los intereses de ambas partes. Dado que la facturación de consumos individualizados comenzó en Noviembre de 2021, ha de comprobarse la rebaja que el recibo de la comunidad experimentó en esa mensualidad en comparación con lo que se abonaba, antes de la individualización, en el momento de suscribirse el arriendo. De manera que el importe de la factura de consumos de ese mes ha de ser pagada por la propiedad hasta completar el importe de la mensualidad comunitaria que se satisfacía al otorgarse el inquilinato (1.2.21), pudiendo repercutir a los demandados todo el importe de dicha factura que exceda de este límite, debiendo operarse de esta manera en el mes de Diciembre de 2021 y en todos los sucesivos. Lo anterior deberá aplicarse siempre que la comunidad hubiese reducido la cuota por gastos comunes, al desgajarse los consumos, en dicha mensualidad de Noviembre y siguientes. 

En caso de que dicha reducción haya tenido lugar en cualquier otro momento, es entonces cuando ha de aplicarse el citado mecanismo distributivo, manteniéndose para lo sucesivo. Y los consumos individuales previos, anteriores a la rebaja de la cuota comunitaria, han de ser pagados por los inquilinos. Comoquiera que no hay datos suficientes en la causa para concretar lo que los interpelados puedan deber por este concepto, ello deberá determinarse en ejecución de sentencia y siempre que ambas partes no lleguen a consensuar un pago voluntario.

Lugar y forma de notificación del preaviso en arrendamiento urbano

 

Contrato de arrendamiento distinto de vivienda, segunda residencia del inquilino.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda de resolución del arriendo por finalización del plazo pactado al considerar no acreditada comunicación fehaciente en orden a evitar la prórroga del contrato de arrendamiento que une a las partes.

El arrendador apela la sentencia manteniendo que envió burofax antes del vencimiento del contrato y a modo de recordatorio burofax el día 4 de junio de 2020 al teléfono del inquilino informándole igualmente del vencimiento del contrato e instando la devolución de las llaves.

El domicilio al que envió el burofax fue el domicilio habitual del inquilino en Alcobendas, al alquilar el ubicado en Uceda como segunda residencia.

La parte arrendataria mantiene que, como se fijó en el contrato a efectos de notificación, es la vivienda arrendada donde se instaló con carácter habitual tras la pandemia, añadiendo por último que no consta el sms que dice enviado por la arrendadora y que además tal comunicación infringiría el plazo de preaviso de treinta días.

La Audiencia Provincial de Guadalajara, sentencia de siete de marzo de dos mil veintitrés, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que si el demandado no llegó a leer los citados burofaxes, pero ello fue porque no los recogió, y la parte actora no puede ser obligada a llegar más allá, sino que ha cumplido con el presupuesto legal, ya que, de lo contrario, como se señala en la sentencia recurrida, la duración y la vida del contrato quedarían al arbitrio de uno de los contratantes (el demandado), en contra de lo que dispone con carácter general elart.1256 CC ("La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes").

No es esto lo que ocurre en el supuesto de autos pues el requerimiento mediante burofax habitual no se llevó a cabo en el domicilio designado en el contrato existiendo indicios además de que pudiera haberse convertido el mismo en el domicilio habitual, al margen de lo que, insistimos señalaba el contrato deberían hacerse las comunicaciones en el inmueble arrendado no llevándose a cabo en el mismo sino en el que era en principio domicilio habitual del arrendatario, todo lo cual lleva a rechazar el recurso interpuesto confirmando la resolución cuestionada con imposición a la parte recurrente de las costas de esta alzada.

La notificación del fallecimiento del inquilino.

 

El artículo 16.3 de la LAU establece la obligación de notificar por escrito, en el plazo de tres meses, el fallecimiento del inquilino por parte de quien se considere con derecho a subrogarse en ese arrendamiento, aportando el certificado de defunción.

Con base en este precepto, la arrendadora de una vivienda, al haber conocido de forma casual el fallecimiento de la inquilina, ocurrido en 24 de agosto de 2020, promueve juicio de desahucio contra su hija, actual ocupante de la vivienda.

La demandada se opone manifestando que, en agosto de 2020, se personó junto con una amiga en las oficinas de la arrendadora, donde hizo saber al personal de esta mercantil que era su voluntad subrogarse en la posición de arrendataria de su progenitora, ante lo que le hicieron firmar un documento, del que no le entregaron copia, en el que se plasmó aquella subrogación.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que se habían cumplido los requisitos exigidos en el citado artículo 16.3 de la LAU.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de tres de marzo de dos mil veintitrés, desestima la apelación de la arrendadora y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que en la actualidad el Tribunal Supremo ha rectificado expresamente su doctrina anterior en relación con la prueba de los presupuestos de la subrogación por fallecimiento del arrendatario.

"No debe perderse de vista que, de acuerdo con el régimen legal, el consentimiento del arrendador no es un requisito para que se produzca la subrogación y que la exigencia de notificación lo que pretende es que el arrendador tenga conocimiento en un plazo razonable del ejercicio de un derecho que le afecta. Invocar la falta de notificación para extinguir el contrato cuando el arrendador conoce la voluntad del ejercicio del derecho de subrogarse resulta, por tanto, contrario a la buena fe" (STS 23/10/2013).

En este caso concreto ha de estimarse, en juicio objetivo, que la declaración testifical aportada goza de la credibilidad suficiente para refrendar la tesis de la demandada, máxime cuando no concurre dato alguno que permita poner en entredicho la objetividad de la testigo, cuya declaración durante el acto del juicio oral, además, fue firme, coherente y asertiva.

Por lo demás, la relevancia del testimonio deriva de la indudable razón de ciencia y conocimiento de la testigo, por su posición de inmediatez con los hechos que se enjuician, y porque, en definitiva, nadie mejor que ella, pese a su relación de amistad con la demandada, para proporcionar los detalles relacionados con la comunicación a la propiedad de los extremos a los que se refiere el artículo 16.3 de la LAU, ya que la acompañó a las oficinas de la arrendadora.

Nada impide, desde la perspectiva probatoria, que se considere suficiente la testifical aportada para afirmar que los presupuestos de hecho de la tesis preconizada por la demandada han quedado suficientemente acreditados, singularmente por el valor del repetido testimonio y la posición y condición de quien lo ha prestado, según se ha expuesto.

El plazo de preaviso en arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda que finaliza el 15 de enero de 2021.

El arrendador notifica por burofax su voluntad de dar por terminado el arriendo.

Dicha notificación, para rechazar la prórroga tacita del contrato, se impuso a través de mensajería privada el 30-12-2020 y no fue posible la notificación al destinatario, al ser desconocido en el inmueble, el día 31-12-2020.

El Juzgado de primera instancia estima la demanda, declara el desahucio y condena al lanzamiento.

La Audiencia Provincial de Tarragona estima la apelación del inquilino y revoca la sentencia anterior.

Considera la Audiencia que no se cumplió con el plazo de preaviso de 30 días establecido en la Ley y el propio contrato para la denegación de la prórroga y, en consecuencia, debe entenderse vigente por un año más hasta el 15 enero 2022, de manera que formulada la demanda el 12-3-2021 debe desestimarse, sin que, como señala la sentencia, pueda atribuirse ningún otro efecto, so pena de incurrir en incongruencia, pues esta va referida exclusivamente a la extinción del contrato el 15-1-2021.

Esta notificación o preaviso no está sujeta a forma, pero sí es recepticia, en cuanto tiene que llegar a conocimiento del arrendatario. La finalidad de dicha comunicación quedará satisfecha cuando el arrendador utiliza todos los medios a su alcance para que así sea, de modo que solo impide conocer el contenido de la misiva la voluntad obstativa o renuente del arrendatario a quien va dirigida, tal y como reiteradamente viene declarando la jurisprudencia (SAP Barcelona, 4ª, 141/2012, de 6 marzo y SAP Barcelona, 397/2017, de 5 julio, entre otras muchas).

Que el arrendatario deba recibir esa comunicación no significa que se deba dejar a su libre voluntad la eficacia del acto, no se le puede exigir al arrendador un quehacer imposible debido a los obstáculos puestos para recibir dicha notificación. El arrendatario va contra la buena fe cuando no permite o impide la recepción de dicha comunicación (art. 7.1 CC y 111-7 CCCat).

Pero este no es el caso, porque se intentó una sola notificación en el inmueble a través de un servicio de mensajería privada y el destinatario fue "desconocido", de donde no cabe deducir una voluntad obstativa y contraria a la buena fe del demandado.

La compensación de la fianza con el pago de alquileres atrasados

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia, en un juicio de desahucio, condena a la inquilina al pago de 9.679,03 euros, en concepto de rentas atrasadas.

La inquilina apela esta sentencia alegando que debe compensarse esta cantidad con el importe de 3.000 euros, 1.500 euros de la fianza y 1.500 euros del aval, entregados al firmar el contrato.

La Audiencia Provincial de Cádiz, sentencia de 21 de febrero de 2023, estima en parte la apelación, revocando la sentencia, en el único sentido de fijar en 8.179,03 euros la cantidad a abonar.

Considera la Audiencia que debe ser estimada la pretensión de compensación de modo parcial. Para lo cual debe diferenciarse la cantidad de la fianza de la del aval.

Respecto de la fianza que contempla el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se configura, dada su propia finalidad - garantizar las obligaciones que pudieran resultar a cargo del arrendatario-, como una obligación de garantía que se extingue cuando finaliza el contrato, pudiendo imputarse la cantidad objeto de la misma a la satisfacción de las obligaciones hasta entonces incumplidas por el arrendatario. Ahora bien, aun cuando se denomina fianza, es lugar común en la doctrina científica calificar la misma como un supuesto de prenda irregular, lo que significa que se confunde con el patrimonio del arrendador, que adquiere su propiedad y queda obligado a devolver, si finalmente no tuviera que aplicarse a ninguna obligación, otro tanto de la misma especie y calidad. Esta circunstancia exige, indudablemente, la previa liquidación de la relación obligatoria extinguida, determinando la existencia y alcance de la eventual obligación de restitución a cargo del arrendador.

Expuesto lo anterior, conlleva que no se pueda compensar en aquellos supuestos en los que en el momento del acto de la vista no se ha procedido a la entrega previa de las llaves, y se sigue ejercitando la acción de desahucio, ya que no se sabe cuál será el estado del inmueble arrendado, en el momento de la entrega. Sin embargo en casos en los que, como en el presente, se desiste de la acción de desahucio porque en el ínterin desde la interposición de la demandada hasta el Juicio se han entregado las llaves, se continúa sólo respecto de la reclamación de rentas. En estos casos, del mismo modo que se actualizan las rentas devengadas hasta la entrega de las llaves, también se conoce el estado del inmueble en el momento de devolución. De modo, que establecida la alegación de compensación, sino se establece por la actora alegación ni prueba alguna sobre el estado del inmueble , se entiende que nada reclama en tal concepto, y el estado devolución es aceptado, y procede la devolución, y siendo liquida la cantidad, determinada, y exigible , cumple los requisitos para dicha compensación artículos 1195 a 1202 del Código Civil.

Respecto del aval, que consta también en la cláusula 8º, no cabe hacer las mismas consideraciones. Contrariamente a lo manifestado por la parte apelante, no cabe la compensación de la misma, ya que no es determinada, liquida ni exigible. Así en el contrato se establece no sólo para garantía de otras deudas- también reclamadas, sino que para su devolución se establece la condición no cumplida que sea tras la entrega de las llaves y la verificación de correspondiente licencia municipal CEDIDA, bien a la arrendadora a quien esta designe o incluso a ellos mismos. Sin que conste en autos el cumplimiento de dicha condición, cuya carga incumbe a la parte demandada apelante en cuanto que hecho constitutivo de la compensación por ella alegada, por lo que no procede la misma.

Gastos por rehabilitación del suministro de electricidad

 

HECHOS:

Al finalizar un arrendamiento de vivienda el casero reclama, entre otras cuestiones, el pago de los gastos derivados de la reposición del contrato de energía eléctrica, dado de baja por el inquilino.

El Juzgado de primera instancia desestima la reclamación.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de diecisiete de marzo de dos mil veintitrés, desestima la apelación del casero y confirma la sentencia anterior.

Considera la Audiencia que, en el recibo de luz, aparece como cliente la hoy demandada, de lo que se infiere que, tal y como ésta alega, el contrato de suministro figuraba su nombre.

Apareciendo frente a la empresa suministradora como receptora del suministro eléctrico, y por ello deudora del consumo eléctrico que se pueda efectuar, resulta plenamente justificado el hecho de que la arrendataria se dé de baja como usuaria del consumo de energía eléctrica de la vivienda, ya que de lo contrario quedaría al albur del propietario o del nuevo inquilino el modificar el contrato, pudiendo con ello la compañía suministradora imputar a la hoy demandada futuros impagos, pese a haber concluido su contrato de arrendamiento, por lo cual el gasto derivado de la realización de un nuevo alta, indicando a la compañía el actual titular del servicio de suministro de energía eléctrica, no debe ser asumido por el arrendatario, ya que el mismo no está obligado a asumir el coste de indicar a la compañía suministradora, una vez concluido el contrato de arrendamiento, que deja de ser receptora, y por ello deudora, del suministro eléctrico de la vivienda ( artículo 1555 del Código civil, en sentido contrario). No es un gasto provocado por el cumplimiento contrato, sino consecuencia de su extinción y derivado del legítimo derecho del inquilino a evitar aparecer frente a la compañía suministradora como deudor de un suministro que, a causa de la extinción del contrato, no percibirá.

La reclamación de alquileres en un juicio de desahucio

 

El arrendador de una vivienda insta juicio de desahucio contra el inquilino, por falta de pago y reclama las rentas adeudadas desde abril 2020, acompañando el importe de las mismas.

La arrendataria entregó las llaves de la vivienda el 28 de junio de 2021, por lo que el procedimiento siguió, tan sólo, por la reclamación de cantidad.

El juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda y condena a la arrendataria al pago de la cantidad de 14.819,21€.

La inquilina no ha negado nunca el impago. Lo que alegó en la contestación, y reproduce en apelación es que la renta no puede ser la que se reclama, porque la que consta en el contrato es de 641, 31€. Igualmente se opone a las cantidades reclamadas por IBI y por gastos generales.

La sentencia apelada dice que en el contrato hay una cláusula de actualización automática, y que, siendo el contrato de agosto de 2013, es compatible que la renta pactada en el año 2013 haya sido actualizada en la cantidad de unos 800.- euros mensuales que es lo que se reclama.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 24 de febrero de 2023, estima en parte el recurso de apelación y deja reducida el importe a pagar por la inquilina a la cantidad de 9.619,65 €.

Considera la Audiencia que, conforme a la cláusula octava del contrato, la actualización debía hacerse según las variaciones del IPC. De acuerdo con la página web oficial del Instituto nacional de estadística, la variación del IPC sufrida entre agosto de 2013 y abril de 2020 fue del 3,0%. Hay que tener en cuenta que durante este tiempo la variación del IPC fue negativa en algunos períodos. Aplicando este porcentaje a la renta inicial de 631,31, el resultado es muy inferior a 813,93 €, que consta en el recibo de abril de 2020.

La falta de prueba de cómo se ha determinado la renta actualizada, que se reclama, debe perjudicar a la parte demandante, según las reglas del artículo 217 LEC.

Y, en cuanto a los conceptos de IBI y gastos, sucede lo mismo, al no estar acreditado que los conceptos que se reclaman sean los correctos. Nótese que la parte demandante, en el acto del juicio, ni siquiera aportó el último recibo pagado, que acreditara la cantidad que se habían venido pagando hasta la fecha del impago.

Por ello, ante esta falta de determinación de la renta actualizada que se reclama, teniendo en cuenta que la parte demandada ha reconocido la falta de pago de las rentas, entendemos que procede revocar la sentencia y estimar en parte la demanda, estableciendo la cantidad objeto de condena únicamente en la que resulte de multiplicar la renta inicial, 641,31 € por los 15 meses impagados, y sin incrementarla con los conceptos de IBI y gastos, sobre los que, igualmente, recae la falta de acreditación.

Impugnación de un arbitraje en arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Laudo arbitral dictado en un arrendamiento de vivienda por el que se declara la resolución de un arrendamiento de vivienda, por extinción del plazo pactado, condenando a la inquilina a las costas del arbitraje.

La inquilina presenta demanda solicitando se declare la nulidad del pacto arbitral de conformidad con el artículo 41.1 a) de la Ley 60/2003, de Arbitraje, invocando distintos motivos que se especifican a continuación.

El Tribunal Superior de Justicia de Madrid, sentencia de veintiocho de marzo de dos mil veintitrés, desestima la demanda, con costas a la demandante.

Con respecto al primero de los motivos de nulidad planteados, en ninguno de los escritos presentados en el arbitraje ni en ninguna de las comunicaciones intercambiadas ni intervenciones orales se cuestionó absolutamente nada acerca de la validez de la cláusula arbitral ni del carácter voluntario, consciente y querido de aceptación de tal cláusula, por lo que no cabe ahora, cuando el laudo que se dicta no le es favorable, suscitar reactiva y extemporáneamente la invalidez de la cláusula arbitral, la cual obra en la condición decimonovena del contrato, donde las partes renuncian a la jurisdicción ordinaria- y acuerdan someter cuantas diferencias puedan surgir como consecuencia de la interpretación del contrato al Tribunal Arbitral que finalmente dicta el laudo ahora impugnado, y no puede tildarse ni de ilegible, ni de oscura, ni de ambigua, ni de incomprensible, toda vez que su dicción es suficientemente clara: las partes han convenido la jurisdicción arbitral para dirimir sus controversias como foro único.

Por otra parte, si dudaba de la legalidad de tal cláusula compromisoria, muy bien podría haber pedido al árbitro su nulidad.

En el caso que nos ocupa, en ningún momento de la tramitación del expediente arbitral, la ahora demandante alegó excepción alguna respecto a la citada cláusula compromisoria, por lo que se entiende que aceptó la competencia del Tribunal Arbitral para las cuestiones ventiladas en el pleito.

Por último, y en cuanto a la condición de abusiva de la cláusula compromisoria, pretendida por la actora, tenemos que señalar que tanto la arrendataria, como la arrendadora, son personas físicas, y ambas ostentan la condición de consumidor, y por ello no procede enjuiciar la validez del convenio arbitral desde la perspectiva del control de abusividad, ni del control cualificado de transparencia, reservados a la contratación entre profesionales y consumidores, y el contrato de arrendamiento no puede ser calificado de ninguna manera como un contrato de adhesión, en el que las cláusulas hayan sido predispuestas por una parte e impuestas a la otra, sin que ésta haya tenido posibilidad de negociarles.

En cuanto a la alegación de que el laudo es contrario al orden público, ya que en el contrato de arrendamiento, se afirma, se contienen cláusulas que contradicen a lo indicado en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que es eminentemente imperativa, atendido el alcance y función revisora que otorga a esta Sala el recurso de anulación en el que nos encontramos, al no ser esta Sala una segunda instancia revisora de los hechos y los derechos aplicados en el laudo, ni un mecanismo de control de la correcta aplicación de la jurisprudencia, y fijado el alcance jurisprudencial del concepto acuñado de orden público, debe ser desestimado este motivo de impugnación del laudo, en la demanda formulado, pues lo que pretende la actora es que esta Sala revise el laudo dictado en cuanto a la prueba practicada en el procedimiento arbitral y la motivación de su valoración, como si esta Sala fuera una verdadera segunda instancia.

La Sala entiende que el convenio arbitral es válido, pues ha respondido a una verdadera e inequívoca voluntad de las partes de someter la solución de las cuestiones litigiosas a la decisión de árbitro, ha existido igualdad de armas entre ambas partes, personas físicas que no se dedican a la actividad empresarial de arrendamiento de viviendas, en todo el procedimiento arbitral, y en modo alguno se ha vulnerado el orden público, por no ser causa de anulación el desacuerdo o discrepancia con el criterio particular que se haya podido seguir para valorar la prueba o declarar probados determinados hechos.

 

Los efectos del COVID-19 en un arrendamiento de garaje.

 

HECHOS:

Arrendamiento de local de negocio destinado a parking, de fecha 20 de diciembre de 1984.

En aplicación del RDL 8/2020, de medidas urgentes y extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, la arrendataria obtiene la declaración de fuerza mayor para aplicar las medidas de suspensión de contratos y/o reducción de jornadas laborales de 5 trabajadores de su plantilla.

La arrendataria solicitó de la arrendadora acogerse a la moratoria en el pago de las rentas que regulaba el Real Decreto Ley 15/2020 de 21 de abril, que fue contestada por la arrendadora mediante carta del 4 de mayo de 2020, en la que le negó dicha posibilidad, por diversas razones.

La arrendadora comunicó además a la arrendataria, por burofax de 18 de mayo de 2020, que no tenía derecho a la moratoria en el pago de las rentas regulada en el RDL 15/2020, al no aplicarse a los arrendamientos suscritos con anterioridad a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, siendo el litigioso un contrato de arrendamiento de local negocio, y no de arrendamiento para uso distinto de vivienda.

La arrendataria dejó de abonar las rentas desde el mes de abril de 2020, en aplicación de la moratoria regulada en el RDL 15/2020, por lo que la arrendadora interpuso demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago de las rentas correspondientes a los meses de abril a septiembre de 2020, y reclamación de la cantidad adeudada por tal concepto.

El juzgado de primera instancia desestimó la demanda.

La Audiencia Provincial de Madrid revocó la sentencia del juzgado y estimó la demanda por considerar que el contrato litigioso no estaba sometido a la LAU de 1994; la actividad de la demandada no se suspendió por la pandemia del coronavirus, no cesó en la actividad por imperativo legal, sino por su propia voluntad e interés.

El Tribunal Supremo, sentencia de 11 de abril de 2023, estimó el recurso de casación de la inquilina, revocó la sentencia de apelación y confirmó la del juzgado.

Considera el Supremo que no existe una identidad absoluta entre los arrendamientos considerados como de local de negocio en la LAU de 1964, con los reputados como de uso distinto a vivienda de la LAU de 1994, de ahí que tenga sentido la remisión, y que sea factible la interpretación dada por la parte recurrente. Lo que, desde luego, no se cuestiona es que el litigioso encaja en la categoría prevista en el art. 3 de la LAU de 1994, aunque se concertó bajo la vigencia de la LAU de 1964, sin perjuicio, incluso, que para éstos últimos se aplicase aquella disposición general, en aspectos relevantes como extinción subrogación, renta y otros derechos en virtud de su disposición transitoria tercera.

De la finalidad exteriorizada por el Legislador no resulta que pretenda dar un trato diferenciado a los alquileres de locales según la fecha de su concertación, cuando están sometidos a idéntica situación nacida de las limitaciones impuestas por el estado de alarma derivada de la pandemia del COVID-19, y en tanto en cuanto el litigioso encaja en la definición del art. 3 de la LAU de 1994, no se está vulnerando el art. 4.2 CC, puesto que la interpretación dada no viola la literalidad de la norma.

No cabe entender que nos hallemos ante un caso de cese voluntario en la actividad por interés propio de la demandada. Lejos de ello, la pandemia es un hecho notorio, y el cierre de la actividad económica, consecuencia de dicha crisis sanitaria, guarda con ésta una indiscutible relación de causalidad, incluso apreciada por la administración como tercero independiente ajeno a la controversia contractual. La sentencia del tribunal provincial no dice que la demandada hubiera cerrado su actividad antes de la declaración del estado de alarma.

El RD 463/2020, salvo las excepciones que contenía, acordó el aislamiento de la población en sus domicilios e impidió la circulación de vehículos, salvo los desplazamientos necesarios para las actividades autorizadas. Los ayuntamientos dejaron de aplicar las restricciones de aparcamiento.

El divorcio de los inquilinos en un arrendamiento de vivienda.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda suscrito por los dos cónyuges en calidad de inquilinos.

La arrendadora presenta demanda contra ambos solicitando el desahucio por falta de pago y reclamando rentas por importe de por importe de 6.760 euros.

La esposa se opone al desahucio alegando su situación de vulnerabilidad. El esposo se opone a la demanda alegando que no reside en el inmueble desde el 27 de marzo de 2019 lo que fue comunicado a la inmobiliaria que gestionó el contrato, sin respuesta.

El Juzgado de primera instancia dicta sentencia, estimando la demanda respecto a la esposa, y desestimándola respecto al esposo.

La Audiencia Provincial de Tarragona, sentencia de 2 de febrero de 2023, estima el recurso de apelación de la arrendadora, condenando al esposo, solidariamente con la esposa a pagar a la actora la cantidad de 6.760,00 € (SEIS MIL SETECIENTOS SESENTA EUROS), más intereses y al abono de las rentas que se devenguen hasta la entrega de la posesión de la vivienda.

Considera la Audiencia que no comparte las conclusiones de la sentencia apelada, ambos demandados suscribieron el contrato de arrendamiento ostentando ambos la condición de arrendatarios, que el demandado hubiera abandonado la vivienda tras el divorcio de los demandados y que comunicara esta circunstancia la inmobiliaria o la demandada lo mencionara a la propietaria, no significa que el contrato quedara novado o modificado, no existe prueba alguna del consentimiento de la propiedad.

La voluntad de novar no se presume, sino que ha de ser comprobada, el efecto novatorio que dependa de la voluntad de los contratantes, esto es, de la concurrencia de un "animus novandi" puede exteriorizarse de modo expreso o tácito. Y no se advierte consentimiento expreso, ni existe acto alguno que revele un consentimiento tácito, sin que el mero conocimiento equivalga a asentimiento a la novación subjetiva, ni tampoco puede inferirse dicho consentimiento de su silencio. (STS 19/02/2103, 18/12/2012, 4/04/2011)

"En la actualidad, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, después de la reforma introducida por la Ley 4/2013, de 4 de junio, admite el desistimiento unilateral del arrendatario, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de seis meses; pero lo que no autoriza la Ley de Arrendamientos Urbanos es que la parte arrendataria pueda alterar unilateralmente el contenido del contrato de arrendamiento, manteniéndolo en vigor, aunque sólo con alguno o algunos de los arrendatarios que suscribieron inicialmente el contrato, reduciendo los sujetos obligados frente al arrendador al cumplimiento de las obligaciones del contrato de arrendamiento del que son parte, del mismo modo que tampoco un avalista podría desistir unilateralmente del aval asumido frente al arrendador, extinguiéndose la obligación del fiador, de acuerdo con la norma general del artículo 1847 del Código Civil al mismo tiempo que la del deudor." (SAP Barcelona 17/06/2021).

En conclusión, no existiendo prueba del consentimiento por la parte arrendadora a la novación, ni previsión contractual que permita a uno de los coarrendatarios desligarse del contrato, permaneciendo el otro como único arrendatario, el hecho de que el demandado dejara de residir en la vivienda, no le priva de legitimación pasiva, quedando obligado al pago de la renta solidariamente con la coarrendataria, porque la obligación de pago es solidaria.

La prórroga y la tácita reconducción en un arrendamiento de vivienda.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda suscrito el 31 de mayo de 2013, por lo que, conforme a la normativa vigente en ese momento, el arriendo debería tener una duración de cinco años que se cumplía el 31 de mayo de 2018, y el de los tres años posteriores, el 31 de mayo de 2021. Es decir, el contrato finalizaba a 31 de mayo de 2021.

El juzgado de primera instancia estima la demanda del arrendador y declara resuelto el contrato, por finalización del plazo.

El inquilino apela la sentencia invocando que: "En el fundamento jurídico primero establece que el 5 de mayo de 2021 se comunica la finalización del contrato en fecha 29 de mayo de 2021, plazo inferior al establecido legalmente. Según artículo 10 LAU".

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de uno de marzo de dos mil veintitrés, desestima la apelación y confirma la resolución anterior.

Considera la Audiencia que la alegación impugnatoria de la demandada, que se ciñe a la indebida aplicación del artículo 10 LAU, no puede tener favorable acogida.

"Dado que el arrendador manifestó su intención de no prorrogar el contrato, por burofax recibido por los arrendatarios el 5 de mayo de 2021, a 31 de mayo de 2021 ya no se prorrogo porque la permanencia del arrendatario en la vivienda no contaba con la aquiescencia del arrendador que ya había manifestado su oposición a la prórroga del contrato, y, si bien es cierto que esta oposición a la prórroga no se produce con una antelación mínima de 30 días, debe tenerse en cuenta que no es de aplicación el plazo de la LAU, sino el Código Civil al haber finalizado la duración del contrato según la LAU, y que el Código Civil no prevé plazo mínimo de preaviso, por lo que el requerimiento fue suficiente para manifestar la oposición del propietario al mantenimiento del arrendamiento y dado que el arrendatario permaneció en la vivienda, debe estimarse la acción de desahucio ( art. 1569.1ª CC en relación con el art. 4 LAU)."

El contrato llego a su término, en conclusión, el día 30 de mayo de 2021, pues para ello no era preciso el requerimiento previo al arrendatario con plazo de un mes sino la manifestación de falta de aquiescencia del arrendador hasta quince días después de llegada esa fecha, de modo que cuando la demanda se insta el contrato ya había llegado a su término quedando extinguido a todos los efectos.

Cláusula de prórrogas ilimitadas a favor del inquilino.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de local de negocio con una duración de ocho años, que finalizan en 1 de diciembre de 2019.  

Se establece una cláusula (4ª) según la cual una vez pasados los mencionados ocho años, el contrato se prorrogará de año en año, salvo que se avise con un mes de antelación por parte de la arrendataria su voluntad de no renovarlo.

Llegado el vencimiento del plazo pactado la arrendadora ejercita acción de resolución contractual por expiración del término contractual.

El Juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Las Palmas, sentencia de 3 de febrero de 2023, desestima la apelación de la arrendadora y confirma la sentencia anterior.

Considera la Audiencia que no parece dudoso que en lo relativo a la duración del contrato prevalece la voluntad de la arrendataria para proseguir o desistir con el arrendamiento. De esta manera no consta que la voluntad de la demanda sea la de dar por finalizado el contrato, antes al contrario, consta claramente la voluntad contraria de la demandada.

La parte arrendadora argumenta con la jurisprudencia del Tribunal Supremo que declara que no son posibles los contratos de arrendamiento pactados por tiempo indefinido.

Siendo dicha jurisprudencia totalmente cierta, lo que sucede es que en el presente caso no se pactó entre las partes que la duración del contrato lo fuera por tiempo indefinido sino que, al amparo del principio de libertad contractual, las partes pactaron en la cláusula cuarta del contrato que el mismo se prorrogaría anualmente a voluntad del arrendatario siempre que lo comunicara con un mes de antelación.

Aunque desapareció el sistema de prórroga forzosa, nada impide que, si las partes así lo acuerdan y en virtud del principio de libertad contractual consagrado en el artículo 1255 del Código Civil, los arrendamientos posteriores a la entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/1985 puedan someterse al régimen de prórroga forzosa establecido en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en tal caso es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento, ya que, en caso contrario, hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido. El referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato, pero, aún en estos casos, es decir, sin que exista una cláusula específica, la deducción de duración indefinida debe ser clara y terminante, (STS 29/12/2009).

Finalmente, y respondiendo a otra de las alegaciones formuladas en el recurso, esta Sala entiende que la referida cláusula cuarta del contrato es totalmente clara, no conteniendo ningún tipo de oscuridad o problemas de comprensión, y por lo que carece de todo sentido reclamar su nulidad.

El ejercicio de la abogacía en una vivienda arrendada.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda en la que aparece la siguiente cláusula: La vivienda y plaza de garaje arrendada tendrá como único y exclusivo destino satisfacer la necesidad de vivienda y plaza de garaje permanente del ARRENDATARIO y su familia.

Además, la cláusula novena preveía expresamente como causas de terminación del contrato, todas las previstas en el artículo 27. 2 de la LAU, y añadía, como tales causas, al amparo del artículo 27.1 de dicho texto legal, el no desalojo de la vivienda al término del plazo pactado, o el retraso en el pago de la renta más de dos meses.

El arrendador llega a conocimiento de que el inquilino ha venido haciendo uso de la vivienda para el ejercicio de su condición de abogado, como se desprende de las comunicaciones que remitía desde su correo corporativo del Colegio de Abogados de Madrid que su domicilio profesional era la vivienda arrendada, estando además inscrito en dicho colegio profesional precisamente en tal domicilio. Asimismo, en la sede de la firma de abogados italiana, "Studio Legale Calio & Giuliani", al que pertenece el demandado desde el año 1996, se identifica como sede en Madrid, la vivienda objeto del contrato de arrendamiento. Por todo ello considera que se ha contravenido lo pactado en el contrato y demanda la resolución del arriendo por este motivo.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de tres de marzo de dos mil veintitrés, desestima la apelación del arrendador y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que el juzgador de instancia acierta al afirmar que en el domicilio que es objeto del arrendamiento, el demandado venía ejerciendo en España su profesión de abogado, está dado de alta en Registro de operadores intracomunitario, lo que implica que presta servicios desde España, aunque la sede o establecimiento permanente desde el que los presta, o bien su residencia habitual se halla en otro estado miembro distinto de España. En definitiva, presta servicios a personas que viven fuera de España, pero desde España. Ahora bien, de todo ello se desprende que, aunque pueda estar realizando labores propias de su profesión en su domicilio familiar, y en ocasiones puede ser que haya recibido a algún cliente, lo que por otra parte, no ha quedado acreditado, correspondiendo la carga de ello al actor, que lo alega, tampoco ha resultado probado que ese sea el único y exclusivo destino que le da al inmueble, y ni siquiera que sea el uso preferente o primordial que de él hace, debiendo entenderse que es de aplicación preferente la causa resolutoria del artículo 27.2 f) LAU, respecto de la genérica del artículo 1124 del Código Civil en cuanto a la resolución del contrato por el cumplimiento de la obligación de destinar la vivienda en exclusiva a domicilio familiar, siendo correcta la fundamentación que al respecto hace la sentencia recurrida.

LAS PEQUEÑAS REPARACIONES A CARGO DEL INQUILINO (4).

 

El artículo 21.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, introduce un concepto, “pequeñas reparaciones a cargo del inquilino”, que ha hecho correr ríos de tinta, no siempre coincidentes, en las resoluciones judiciales y hoy, nuevamente, vamos a examinar ese caudal.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Oviedo de dieciséis de Diciembre de dos mil veintidós: “corresponde al inquilino acometer las pequeñas reparaciones (…), deben excluirse de esa imputación de responsabilidad, los menoscabos que la vivienda sufra debidos al paso del tiempo y al uso normal conforme a su destino, dado que si el arrendamiento es una cesión de uso a cambio de un precio o renta (artículo 1543 del Código Civil), es evidente que el uso ordenado va a generar un deterioro natural, que va implícito en ese arriendo, y se remunera con la renta, (…) todos los daños anteriormente apuntados, - pintura; rodapié; mampara y grifo - deben ser calificados como propios del uso diario del inmueble”

Sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos de 25 de enero de 2023: “Sin embargo, aparte que en el contrato de arrendamiento consta que la vivienda se recibe en perfecto estado de conservación y habitabilidad y plena idoneidad para servir al destino de vivienda permanente del arrendatario, los trabajos de pintura han de considerarse pequeñas reparaciones que corresponde realizar al arrendatario. A la parte arrendadora solo le corresponde por el contrato las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario”.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Navarra de 10 de febrero de 2023: “Tampoco queda acreditado un mal uso por el desconchado de la pintura del techo del aseo a causa de la humedad, techo que no presenta moho, lo que sí que haría pensar en una deficiente ventilación atribuible a la negligencia de los inquilinos. Por lo tanto, no cabe descontar de la fianza el coste de la reparación de pintura”.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 12 de diciembre de 2022: “Como hemos dicho, únicamente pueden imputarse al arrendatario aquellos desperfectos cuya reparación le corresponda de conformidad con la Ley de Arrendamientos Urbanos y el Código Civil: pequeñas reparaciones y aquéllas derivadas de un mal uso. Con carácter general, no pueden imputarse al arrendatario cuestiones como la necesidad de pintar el piso o su limpieza, salvo que dichas obligaciones estén expresamente previstas en el contrato de arrendamiento o se trate de supuestos especiales de abandono y suciedad.”

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 27 de octubre de 2022: “Referido a los focos LED, "las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario" (art. 21.4 LAU). Ahora bien, se desprende del correo del arrendatario de 28.9.2015 y el arrendador reconoce que se entregaron bombillas fundidas, con la excusa de exceso de luz o procurar una "luz más cálida", cuya reposición no puede ser exigida. En el presupuesto se pide la reposición de siete focos, pero, como no sabemos cuántos estaban fundidos, esta partida debe excluirse en su totalidad ( -120 €), estimando el recurso en este punto.”

EL retraso del inquilino en el pago de los alquileres.

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia dicta sentencia declarando resuelto el contrato, por falta de pago y condenando al inquilino a desalojar el inmueble.

El inquilino apela la sentencia invocando el hecho acreditado que, desde el año 2017, desde hace más de 4 años, la propiedad viene consintiendo los pagos de las rentas con posterioridad al mes devengado del alquiler, incluso uno o dos meses después del mes, por lo que la casera no puede ir contra sus propios actos.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 26 de enero de 2023, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que el pago de la renta constituye una de las obligaciones fundamentales del arrendatario, como establece el artículo 1555.1 del Código Civil y el incumplimiento de tal obligación permite al arrendador resolver el contrato de arrendamiento conforme al artículo 27.2a) de la LAU.

En el presente caso, el pacto 5 del contrato de arrendamiento de 26 de mayo de 2014, dispone que el pago deberá hacerse por mensualidades anticipadas mediante orden de pago que el administrador presentará el primero de cada mes en la cuenta designada por la parte arrendataria.

No puede entenderse que la tolerancia de la arrendadora, consintiendo el pago con retraso por parte del arrendatario, pueda ser considerada como un acto propio oponible en su perjuicio, pues no se aprecia que su actuación sea clara e inequívoca en la variación del plazo de abono de la renta, según los criterios que fija el Tribunal Supremo para la interpretación de un acto como propio. El acto propio debe ser inequívoco para producir efectos. Ninguna modificación consta que se haya producido respecto del plazo de pago, expresamente aceptada por las partes como acto de novación del contrato. Al contrario, la existencia de un desahucio anterior, en el año 2019, que fue enervado, evidencia que la arrendadora no aceptaba el retraso sistemático en el pago de la renta.

Y, finalmente, debemos recordar que el Tribunal Supremo ha declarado como doctrina jurisprudencial que el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, o en su caso de declarar enervada la acción de desahucio, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas. (STS 18/03/2014).

En el supuesto que nos ocupa, el arrendatario no podía enervar la acción de desahucio al haber sido enervada en una ocasión anterior, en autos de juicio verbal de desahucio por falta de pago de la renta como se acredita con el documento 5 de la demanda.

 

El desistimiento del inquilino en un arriendo con avalista.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda, con avalista, por un plazo anual.

Los inquilinos abandonan la vivienda a los cinco meses, entregando las llaves en la agencia inmobiliaria, en ese momento adeudaban la renta del mes anterior, así como la renta correspondiente a los restantes meses hasta su vencimiento, en aplicación de una cláusula de penalización contenida en el contrato suscrito entre las partes, a lo que añade la cantidad de 1.025 euros en que se valoraron los daños que presentaba la vivienda al entregar su posesión a la arrendadora. Total: 3.205 euros. La demanda se dirigió también contra la fiadora.

El juzgado de primera instancia condena a los inquilinos a pagar 1.025 euros en concepto de rentas debidas y daños y perjuicios, desestimando la demanda respecto a la avalista.

La Audiencia Provincial de Asturias, sentencia de catorce de febrero de dos mil veintitrés, estima en parte la apelación de la arrendadora, revoca la anterior sentencia y condena a los demandados, inquilinos y avalista, a pagar 1.198,32 euros.

Considera la Audiencia respecto a la avalista que sin perjuicio de que el afianzamiento no fuera solidario, al no acogerse la demandada al beneficio de excusión luego que fue requerida de pago conforme establece el artículo 1.832 CC, omisión que lleva a declarar que se halla obligada al pago de lo adeudado en los mismos términos que el deudor principal.

De los hechos acaecidos no puede interpretarse más que la comunicación del desistimiento por la demandada, pero no así la renuncia de los derechos que por el mismo correspondían a la parte arrendadora, pues no puede atribuirse tal significado a la recepción de las llaves entregadas, lo que no constituye un acto que exprese de forma clara y concluyente aquella renuncia. Como señala el Tribunal Supremo, la recepción de las llaves por el arrendador y el silencio de éste, ausentes de otros hechos probados que acrediten que aquella parte contractual hubiera prestado su consentimiento para resolver el contrato de arrendamiento que les unía, no permite establece que el arrendador actúa contra sus propios actos al ejercitar la acción tendente a reclamar la indemnización que le corresponde de conformidad con el contrato suscrito. (STS 20/07/2011 y 27/09/2013)

El desistimiento del inquilino se halla sujeto a lo previsto en el art. 11 de la LAU, tal artículo es reproducido en la estipulación segunda del contrato y debe ser aplicado, sin que proceda, como se sugiere en la resolución recurrida, la moderación de aquella cláusula cuando aquella no se prueba que fuera superior a los daños y perjuicios que se han producido realmente a la parte arrendadora. Por tanto, el recurso se acoge y debe fijarse la indemnización por tal motivo en 173,32 euros.

La reparación de humedades en una vivienda arrendada

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda celebrado en 21 de septiembre de 2016.

La inquilina, al existir en la vivienda graves humedades y defectos por presencia de hongos, que hacían inhabitable el inmueble demanda al casero solicitando, al amparo del art. 21 de la LAU y 1101 del Código Civil, una indemnización por daños y perjuicios consistente en el 75 por ciento de las rentas pagadas desde noviembre de 2016 y la condena a reparar los daños existentes y a realizar las obras precisas para evitar las humedades.

La demandante abandonó la vivienda arrendada en 3 de julio de 2019 y renunció a la pretensión de condena a reparar y realizar obras en el acto de la audiencia previa.

El Juzgado desestimó la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 25 de enero de 2023, desestima la apelación de la inquilina confirmando la sentencia de primera instancia.

Considera la Audiencia que lo primero que hay que señalar es lo relativo al tiempo: El contrato de arrendamiento se celebró en septiembre de 2016. En la demanda se afirma que en noviembre del mismo año comenzaron a salir manchas de humedad por toda la vivienda, hasta hacerla inhabitable. Sin embargo, la primera queja de la demandante de la que hay constancia es de 2 años y 4 meses después del arrendamiento, en 2019, que es el mismo año en que se extinguió el arrendamiento y se presentó la demanda.

El tiempo tiene una enorme importancia, porque el uso podía tener una influencia considerable, o decisiva, en la aparición de este tipo de patologías. O sea que es posible que un uso inadecuado durante ese período de tiempo, entre el arriendo y la presentación de las imágenes, fuese decisivo en la aparición de las patologías de que se está tratando.

Así pues, aunque el edificio no tiene buen aislamiento, los fenómenos descritos por la demandante podían producirse por el uso. En las imágenes aportadas se reflejan muchas humedades en los techos, en distintas estancias según el dictamen de la perito. No hay indicios de que en el piso superior existiese esta misma patología. Tampoco de que tenga aislamiento térmico interior. No hubo quejas durante más de 2 años desde que, según se alega, comenzaron los problemas. No puede existir en consecuencia el mínimo de seguridad respecto a la etiología de los problemas que sería necesario para imponer una indemnización al demandado. La vivienda tenía el aislamiento térmico propio de su época de construcción, tampoco existe ninguna seguridad respecto a que la patología datase de época anterior al inicio del arrendamiento.

El pago o consignación de los alquileres para apelar una sentencia de desahucio.

 

HECHOS:

Sentencia de desahucio, con apercibimiento de lanzamiento, por expiración del plazo pactado en contrato.

El inquilino apela la sentencia.

El arrendador se opone, solicitando la inadmisión del recurso conforme al art. 449.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que dispone que “no se admitirán al demandado los recursos de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación si, al interponerlos, no manifiesta, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas"

La Audiencia Provincial de Gerona, sentencia de 23 de diciembre de 2022  desestima por inadmisión el recurso de la inquilina y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que por infracción del art. 449 LEC, al ser las causas de inadmisión causas de desestimación cuando el procedimiento está pendiente de resolución. La norma legal quiere garantizar el equilibrio que ha de existir en los contratos de arrendamiento entre la posesión de la finca alquilada y el pago puntual de la renta.

Por tanto, se incumple el deber de consignar del art. 449.1 y 2 LEC, por tratarse de un proceso de desahucio que aun por expiración del término, lleva aparejado el lanzamiento.

En el supuesto de autos la demandada aquí recurrente no ha consignado cantidad alguna. No ha justificado estar el corriente en el pago de las rentas

Al no acreditar la recurrente, "al interponer" el recurso de apelación, así como tampoco durante la tramitación del mismo, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas, la causa de inadmisión se erige en causa de desestimación del recurso.

Y esto último, sigue siendo aplicable aun cuando el recurrente disponga del beneficio de justicia gratuita. Nos encontramos ante un presupuesto cuya inobservancia impedirá al demandado el acceso a los recursos legalmente previstos en todos aquellos procesos que lleven aparejado el lanzamiento. Es más, cabe destacar que se trata de un requisito procesal preceptivo que operará, tal y como explicó el Tribunal Supremo, con independencia de las acciones que se hubieren podido acumular en el proceso, y sin importar que los pronunciamientos impugnados no sean aquellos vinculados con la ejecución forzosa a la nos referimos.

Y no se opone a lo dicho que la parte demandada tenga concedido el beneficio de justicia gratuita ya que si bien es cierto que la Ley 1/96, de 10 de enero establece que "el derecho a la asistencia gratuita comprende... la exención del pago de depósitos necesarios para la interposición de recursos...", lo cierto es que la exigencia del art. 449.1 de la LEC no puede conceptuarse como un depósito para recurrir, sino como presupuesto necesario para la admisibilidad del recurso de apelación, consistente en el pago de las rentas vencidas al tiempo de preparar el recurso, precisamente para evitar que este pueda ser utilizado con la finalidad exclusiva de demorar el lanzamiento del arrendatario moroso en el pago de las rentas o en el desalojo de un contrato que se ha extinguido por haber vencido el plazo."

 

La economía de los abogados (Transcripción)

 

Con la oportuna licencia de su autor, D. José Muelas, me ha parecido oportuno reproducir lo que sigue:

Mi vida ha sido ser abogado y no economista y es seguramente por eso que mi vida no la han gobernado principios económicos sino los principios éticos que, al menos hasta hace unos años, yo daba por sentado que regían nuestra profesión.

En estos más de 35 años de ejercicio profesional y debido a mi ignorancia de los principios que rigen la ciencia económica, he tratado de ajustar mi comportamiento antes a los principios que yo entendía que gobernaban desde antiguo mi profesión que a otras consideraciones de naturaleza mercantil. Seguramente me he estado equivocando toda mi vida y es ahora, al cabo de los años, cuando la CNMC (Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia), algunos muy concretos LAJ (Letrados de la Administración de Justicia) y alguna que otra sentencia de nuestro Tribunal Supremo, han venido a sacarme de este error vital que, sin duda, he padecido y aún padezco.

Durante la carrera la fijación y cobro de honorarios es una ciencia que no se estudia y seguramente por eso cobrar ha sido siempre la asignatura más difícil para los abogados y abogadas en ejercicio; pocos de ellos dominan este arte y lo optimizan de forma que les permita vivir y ejercer dignamente y no desnaturalice por ello su profesión. Analizar el por qué de esta dificultad nos retrotrae miles de años atrás; pero no desesperes y sigue leyendo porque, aunque triste, la historia es interesante.

La antigüedad romana

Ayudar a quien te llama para ello era para los antiguos romanos una obligación cívica de naturaleza cuasi sacral, de ahí que el llamado en auxilio de alguien (el ad auxilium vocatus) no pudiese cobrar por su trabajo. Si recuerdas tus estudios de derecho canónico (aunque no se bien si todavía se estudia) recordarás que entre los delitos más execrables que podía cometer un hombre de iglesia se encontraba el de la simonía; es decir, la venta de bienes espirituales (sacramentos) a cambio de dinero. Dicho en corto y por derecho: comete delito de simonía quien vende los sacramentos: quien otorga el perdón de los pecados, la comunión, el viático, etc. a cambio de dinero es reo de dicho delito.

No te extrañará saber que el oficio del abogado (del ad auxilium vocatus) era, en la antigua Roma, como el de los sacerdotes o pontífices de los cultos, un «oficio». Porque con la palabra oficio (officium) no se designaba en latín ningún tipo de trabajo sino que con ella se hacía referencia a un deber moral para con el resto de los ciudadanos, un deber que se ejercía con liberalidad (gratuitamente) y de buena fe. Similar en su naturaleza a los servicios religiosos (que todavía se llaman oficios hoy día) los servicios jurídicos se prestaban ex officio a impulsos de ese deber cívico y sin salario alguno a cambio. Cobrar salario (merces) era para los juristas algo tan reprobable (mercennaria vox) como vender los sacramentos para los sacerdotes (delito de simonía).

Parece que en pleno siglo XXI los clientes de los abogados aún siguen teniendo presente esa naturaleza eminentemente gratuita de los oficios de los letrados pues en ningún otro lugar distinto de los despachos de abogados se echa más de menos la expresión «¿se debe algo?» en boca de los clientes. Al parecer los consumidores españoles estudian derecho romano antes de acudir a la consulta de un letrado.

Y ¿de qué vivía un abogado? Bueno, pues de las donaciones que el cliente quisiera hacerle «en honor» a sus servicios. De ahí que, aquello que reciben los letrados de sus clientes en honor a los servicios prestados no se denomine salario, indemnización, estipendio, suma, unto, gato, guita, pasta ni parné; sino que recibe un nombre bien distinto.

La vieja virtud romana llevó al tribuno de la plebe Cincio Alimento (el nombrecito del tribuno tiene su guasa) a someter a plebiscito en el 204 a.C. una ley que prohibía a los abogados cobrar por sus oficios y así promulgó una «lex muneralis» que convirtió a la abogacía en la profesión «liberal» que ahora es. Porque liberal viene tanto de libre como de liberalidad (donación); es decir, que los ingresos del abogado provenían en exclusiva de las «liberalidades» (las donaciones) que el cliente satisfecho le hacía en «honor» a sus servicios. Por eso los abogados llamamos a nuestros ingresos «honorarios» y por eso nos decimos profesionales liberales. Y así quedó nuestra profesión en aquel año 204 a.C., llena de gloria y virtud pero famélica y ayuna de numerario.

El pago de los abogados, como constató Cicerón, consistía apenas en tres cosas, todas ellas muy virtuosas pero poco nutritivas: la admiración de los oyentes, la esperanza de los necesitados y el agradecimiento de los favorecidos.

No es poca cosa esto que señaló Cicerón, luego volveremos sobre ello.

Sin embargo los dirigentes romanos pronto descubrieron que de la admiración, la gratitud y la esperanza no se vive por lo que, años después, Alejandro Severo, hombre sin duda piadoso y práctico a la vez, acordó asignar víveres a los abogados, fijándolos siglo y medio más tarde Ulpino Marisciano en 15 modii de harina por todo asunto in urgenti que finendo sit. Las penas, ya se sabe, con pan son menos y con 15 modii de harina las fatigas se conllevan mejor que pasando hambre; al fin y al cabo once arrobas de harina por un pleito, viendo lo que pagan ahora en el turno, oiga, no está nada mal. Sin duda Ulpino Marisciano tenía fondos de LAJ avant la lettre.

Quizá comprendas ahora cuan exacto es el término «de oficio» aplicado a los letrados y letradas de España; Cicerón se reconocería en ellos. En medio de una inacabable procesión de bellos discursos agradeciendo su labor, admirándose de su ejecutoria y constituyéndolos en la única esperanza de los desfavorecidos, las administraciones de España no les entregan ni los miserables 15 modii de harina que hace dos mil años ya les entregaba Ulpino Marisciano.

Obligados a trabajar por lo que se les quiera pagar ¿conoces un diseño de sistema más parecido a la esclavitud que este?

Sin embargo el mundo fue cambiando y con el advenimiento de la ilustración llegaron las teorías clásicas y hasta marxistas de la economía, cualquiera de las cuales, sobre ser absolutamente inaplicables a nuestro oficio —y escribo «oficio» con toda la intención— dieron pie a que Comisiones Nacionales de la Competencia y al resto de los «operadores» que enumeré arriba demostrasen más allá de toda duda su incapacidad para entender la esencia de una profesión que, quizá por ser demasiado grande, no les cabe en la cabeza.

Pero de eso escribiré otro día.

(Continuará)

Fuente: La economía de los abogados – El blog de José Muelas (josemuelas.org)

 

El aseguramiento de daños en caso de ocupación de un inmueble.

 

HECHOS:

26 de marzo de 2015 adquisición de un inmueble por subasta judicial, en ejecución de hipoteca.

La finca se inscribió en el registro de la propiedad con fecha 14 de abril de 2016 a favor de los adquirentes.

El 20 de mayo de 2016, se solicitó orden de lanzamiento contra el ocupante del inmueble adjudicado, y el 22 de junio de 2016 se concertó por teléfono, un contrato de seguro multirriesgo del hogar.

En la póliza se expresa, entre las sumas aseguradas, como valor de reposición de la edificación y del mobiliario 54.000 y 7.000 euros respectivamente. En los casos de vandalismo se pactó el 100% de las sumas aseguradas.

Con fecha 27 de julio de 2016, la comisión judicial procedió a la entrega de la vivienda a la demandante. Al tomar posesión del inmueble, comprobaron los destrozos que presentaba en su interior y que el mobiliario había sido retirado. Ese mismo día, la actora presentó denuncia ante la guardia civil y, al día siguiente, comunicó el siniestro a la aseguradora.

La compañía, tras abrir expediente por vandalismo, rehusó el siniestro con el argumento de que «las consecuencias declaradas no se correspondían con la realidad de los hechos»

El juzgado de primera instancia estima en parte la demanda de los asegurados condenando a la aseguradora a pagar un total de 37.686,18 euros, más los intereses del art. 20 de la LCS.

La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación y revoca la anterior sentencia.

El Tribunal Supremo, sentencia de 1 de marzo de 2023, estima en parte el recurso de casación y revoca la anterior sentencia en el único sentido de rebajar la indemnización procedente a la suma de 35.203,18 €, con confirmación de la sentencia de primera instancia en el resto de sus pronunciamientos.

Considera el Supremo que la relación económica que la  asegurada ostenta con la cosa es evidente, y que pretenda prevenirse del deterioro o menoscabo que pueda sufrir, por un acto de vandalismo, constituye un indiscutible fin legítimo. Su interés es pues difícilmente cuestionable desde el momento en que adquirió la vivienda y se integró como activo de su sociedad ganancial. La propiedad se encuentra, en contra de lo que sostiene la compañía demandada, activamente legitimada para la presentación de la demanda.

Cuestión distinta es si, al tiempo de contratar el seguro, se había producido ya el siniestro, en cuyo caso el contrato sería nulo, pero por aplicación del art. 4 de la LCS, y no del art. 25 de la misma disposición general, que se refiere al interés asegurado.

No obstante, la aplicación de este último precepto ( art. 25 LCS) sí procede en cuanto a los bienes muebles existentes en el interior de la vivienda, toda vez que, con respecto a éstos, la actora carece de interés asegurable, puesto que el título que justifica su dominio proviene de la venta judicial celebrada en el procedimiento de apremio, sin que el mobiliario existente fuera objeto de subasta y correlativa adjudicación al marido de la demandante, como con acierto resolvió el juzgado en pronunciamiento, además, no cuestionado por la recurrente.

Es necesario tener en cuenta, que la compañía no ha sometido a cuestionario a la demandante a la hora de concertar el contrato de seguro (art. 10 LCS)

De acuerdo con la jurisprudencia de esta Sala, el art. 10 LCS concibe el deber de declarar, como un deber de dar respuesta al cuestionario que el asegurador somete al asegurado. Si no existe cuestionario, las partes deben someterse a lo pactado en la póliza, y singularmente a la designación del objeto asegurado y de su situación, la naturaleza del riesgo cubierto y el alcance de la cobertura. (STS 14/07/2015)

Tampoco existe prueba de que el daño se hubiera producido antes de la concertación del contrato. Es más, tal conclusión es la menos lógica, pues el inmueble era entonces poseído por el hijo del ejecutado, y es altamente improbable que, de forma intencionada, lo dañase, dado que un proceder de tal clase le causaría un evidente perjuicio en las condiciones de disfrute de la vivienda al menoscabar su estado y condiciones de uso; por otra parte, los técnicos informantes señalaron que su habitabilidad sería incompatible con los desperfectos que presentaba. El contrato de seguro se celebra el 22 de junio de 2016, y la diligencia de entrega de la posesión se produce un mes después, la cual se notifica a la parte ejecutada con posterioridad a la concertación del contrato de seguro.

En cualquier caso y, desde luego, la compañía no acreditó que, al suscribirse la póliza, ya se hubieran producido los actos de vandalismo, objeto de cobertura, para que fuera de aplicación el invocado art. 4 de la LCS.

En otro orden de cosas, la compañía aseguradora se opone a la cuantificación del daño.

Hemos de considerar correcta la inclusión y valoración de los desperfectos descritos en la factura proforma aportada con la demanda, que fue ratificada, y, por consiguiente, la cuantificación de los daños en el continente. No obstante, tiene razón la compañía de seguros cuando sostiene que existe duplicación en distintas partidas, por un total de 2.483 euros.

Arrendamiento de vivienda. La exigencia de aval bancario

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda en el que se establece la siguiente cláusula: "El pago de los recibos de alquiler correspondientes a todo el periodo de vigencia del contrato será AVALADO por una Entidad Bancaria o Caja de Ahorros”.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda de resolución del arriendo formulada por el arrendador al considerar que "la obligación de prestar aval que garantice las rentas sólo puede calificarse como no esencial en cuanto accesoria en un grado secundario y no determinante de la satisfacción de la principal finalidad que tiene para el arrendador dicho contrato, cual es el cobro de la renta"

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de doce de enero de dos mil veintitrés, estima en parte la apelación de la arrendadora y declara resuelto el contrato de arrendamiento.

Considera la Audiencia que el pacto que impone al arrendatario la prestación de un aval para garantizar el pago de la renta debe considerarse plenamente válido conforme al art. 36.5 LAU, precepto que permite a las partes en un contrato de alquiler "pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico". Igualmente se debe reputar válido un pacto que, como ocurre en nuestro caso, faculta al arrendador a resolver el contrato por la no renovación del aval con fundamento en el art. 1124 CC.

Por lo que se refiere a la relevancia del incumplimiento del arrendatario de no renovación del aval, discrepamos de que se considere incumplimiento de una obligación no esencial del contrato al estar estrechamente ligada a una obligación principal del arrendatario, cual es el pago del alquiler o renta (art. 1555.1º CC). El aval garantiza el pago de la correspondiente renta mensual y, como se ha dicho, es un pacto plenamente válido. No calificar de esencial la obligación de no prestar o de no renovar el aval supone tanto como hacer ilusorio el pacto que analizamos por carecer su incumpliendo de cualquier trascendencia porque resultaría irrelevante que el arrendatario cumpliese o no con su obligación de prestar o de no renovar el aval. La arrendadora nunca estaría facultada para resolver el contrato dado que se trataría de una obligación no esencial, algo que resulta incoherente si partimos de que estamos ante un pacto válido y eficaz.

Lo pactado sobre el aval fue lo pactado y no es una cuestión caprichosa o baladí. Los arrendadores, antes de celebrar el contrato, querían contar con seguridades fácilmente realizables para hacer frente a eventuales incumplimientos de los arrendatarios. No vale decir que como los arrendatarios pagaron puntualmente la renta durante el primer año de vigencia del contrato la exigencia contratada del aval ha quedado privada de razón de ser. Los arrendatarios no pueden imponer a la otra parte una modificación de las garantías concertadas (artículo 1.256 del Código Civil). El aval garantizaba seis meses de renta (el tiempo mínimo entre el impago y el lanzamiento en un desahucio por falta de pago). La cláusula exigida de mantenimiento del aval -vinculada al obligado pago de la renta y a la conservación del inmueble- era consustancial al contrato, en los términos en que el mismo se celebró. Procede, en consecuencia, la resolución contractual al amparo de los artículos 27,apartado uno, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 y 1.124 del Código Civi

Impago de alquileres para compensar reparaciones en la vivienda arrendada (2)

 

HECHOS:

Sentencia de primera instancia desestimando el desahucio por falta de pago del inquilino, por considerar que las cantidades de renta que faltaban por pagar debían compensarse con los trabajos de pintura realizados por el demandado en la vivienda arrendada, y con el coste de la revisión de la instalación del gas.

La Audiencia Provincial de Burgos, sentencia de veinticinco de enero de dos mil veintitrés, estima la apelación del arrendador y declara resuelto el arrendamiento, por falta de pago.

Considera la Audiencia que aparte que en el contrato de arrendamiento consta que la vivienda se recibe en perfecto estado de conservación y habitabilidad y plena idoneidad para servir al destino de vivienda permanente del arrendatario, los trabajos de pintura han de considerarse pequeñas reparaciones que corresponde realizar al arrendatario. A la parte arrendadora solo le corresponde por el contrato las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario, y ello conforme al régimen de obras de los artículos 23, 24 y 26 de la LAU.

Tampoco se puso en conocimiento del arrendador la necesidad de acometer trabajos de pintura, como establece el artículo 23 de la LAU, por esta sala ya se dijo: Teniendo en cuenta que es obligación del arrendatario poner en conocimiento del arrendador, a la mayor brevedad posible, la necesidad de todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en estado de servir al uso a que está destinada; en modo alguno puede quedar justificado que el arrendatario que no ha quedado cumplido con esta obligación, ni ha comunicado ni requerido al arrendador para realizar obras de conservación; y que mantiene la posesión de la vivienda, deje de pagar unilateralmente la renta, con el argumento , no expuesto nunca con anterioridad, (no ya al impago de la renta de hasta cuatro mensualidades, sino después de requerido del pago ya adeudado), de que la vivienda no reunía condiciones de habitabilidad por falta de obras de conservación.

Si el demandado consideraba que la vivienda precisaba de obras de conservación a cargo del arrendador, debió cumplir con la obligación que le impone el articulo 21.3 LAU y requerirle al efecto, y en su caso haber ejercitado las acciones judiciales correspondientes.

 Sin esta previa comunicación al arrendador de la necesidad de realizar obras de conservación de la vivienda para mantener el uso conforme a su destino; no es posible entender justificado, la suspensión unilateral del pago de la renta pactada, manteniendo la posesión del inmueble. (SAP 17/01/2007)

Por lo que se refiere a los gastos de inspección de la instalación de gas y de reparación de la caldera por importe de 44,79 euros y 100 euros, también correspondía su pago al arrendatario, por lo que carecía del derecho a realizar ninguna compensación. La cláusula cuarta del contrato de alquiler pone de cargo del arrendatario " los gastos por consumo, instalación, reparación, contratación, o ampliación de los servicios y suministros de gas", debiendo entenderse comprendidos los gastos de revisión de la instalación, que pueden dar lugar a un gasto de reparación.