viernes, 1 de diciembre de 2023

La necesidad del arrendador, motivo para finalizar un arriendo.

 

El artículo 9.3 de la ley de arrendamientos urbanos establece como motivo de improcedencia de la prórroga obligatoria para el casero la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

El concepto de esa necesidad, ya prevista en la antigua ley de arrendamientos de 1964, a lo largo del tiempo ha sido interpretado por los tribunales, exigiendo una mayor o menor acreditación de esa necesidad por parte del arrendador.

La Audiencia Provincial de León, sentencia de seis de julio de dos mil veintitrés, desestima la apelación del inquilino, que niega la existencia de esa necesidad, invocando que no se ha acreditado la existencia de roces en la convivencia entre la madre, propietaria y arrendadora de la vivienda en litigio, y la hija para quien se reclama esa vivienda, y, por otra parte, la hija tiene un salario de menos de 500 euros, que no le permite alcanzar una vida independiente.

Recuerda la Audiencia que ante la falta de un concepto legal de necesidad, la jurisprudencia la ha venido definiendo como lo equidistante entre la mera conveniencia y la necesidad strictu sensu (STS 28 /09/1954, 4 /12/1964 , 19 /11/1966, 18/03/2010 y 22/6/ 2011), así como que en principio constituye necesidad el deseo de tener un hogar independiente cuando se goza de la correspondiente independencia económica, por cuanto a nadie puede imponerse una convivencia no deseada (STS 30/10/1961 , 8/06/1963, 13/03/1964, 6/06/1964).

El criterio mayoritario en la jurisprudencia menor es que el deseo de tener un hogar independiente es por sí solo suficiente para justificar la causa de necesidad, sin que resulte precisa la prueba de una convivencia difícil o incómoda en el seno familiar. El deseo de vivir con independencia de sus padres no puede considerarse como algo superfluo, sino algo necesario, en cuanto que es amparado por el art. 19 de la Constitución.

En este caso, no puede dudarse de la necesidad de vivienda ya que se constata el serio deseo de independencia de la hija de la demandante que tiene ahora 32 años y disponibilidad de recursos económicos, por los ingresos que percibe por su trabajo en la empresa "Embutidos Rodriguez" que, aunque no resulten excesivos, según nomina aportada ascienden a 395,87 euros le permiten de hecho materializar ese deseo.

martes, 28 de noviembre de 2023

¿Existe derecho de retracto para el inquilino en tácita reconducción?

 

A la vista de estas resoluciones judiciales al respecto parece que la respuesta no es muy pacífica:

SAP Málaga 5 de mayo de 2023: La interpretación de este precepto no deja lugar a dudas; el contrato tenía una duración prevista de 1 año, y en todo caso, en el momento de la primera transmisión del inmueble, el demandado ya se encontraba en situación de tácita reconducción, habiendo transcurrido los 5 primeros años tras la celebración del contrato, de manera que el adquirente no se subrogaba en el contrato, no había obligación legal de ofrecer el derecho de adquisición preferente o retracto y el arrendatario se encontraba en situación de precario, situación en la que se sigue encontrando en este momento.

STS 14/09/2010: "La tácita reconducción prevista en el artículo 1566 del CC supone un nuevo contrato de arrendamiento sobre la misma cosa regido por las previsiones contractuales anteriores, excepto por lo que se refiere a la duración del mismo, y a lo relativo a cualquier obligación accesoria incorporada al contrato, como son las garantías prestadas por un tercero para asegurar el cumplimiento de las obligaciones contraídas por el arrendatario, que no se extienden al nuevo contrato"

SAP Barcelona, 17 de marzo de 2023: Aquellas circunstancias justificaron la sucesiva aplicación de los efectos inherentes a la tácita reconducción, de modo que en el momento en el que el inquilino ejercitó la acción de retracto gozaba de legitimación activa -extremo que, como se dijo, se configura prácticamente como el único motivo del recurso de apelación- porque conservaba la cualidad jurídica de arrendatario -se recuerda que la tácita reconducción da lugar a un nuevo contrato de arrendamiento, lo que obviamente confiere al ocupante de la finca tal condición de arrendatario-, de modo que, no cuestionados los demás presupuestos de la mencionada acción, debe respaldarse la decisión adoptada al respecto por el magistrado de primera instancia.

lunes, 27 de noviembre de 2023

La tácita reconducción de un alquiler de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de abril de 2003, en el que se pacta una duración de diez años.

Con fecha 27 de abril de 2021 el abogado de las propietarias notificó al demandado la finalización del arrendamiento en fecha 1 de junio de 2021.

Al no abandonar la vivienda el inquilino e la citada fecha, si promovió demanda por extinción del contrato.

El Juzgado de primera instancia declaro resuelto el contrato de arrendamiento-

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de dieciséis de octubre de dos mil veintitrés, estimo el recurso de apelación del inquilino y dejó sin efecto la anterior resolución.

Considera la Audiencia que, en el presente supuesto, las partes fijaron libremente la duración del contrato en 10 años, plazo que en principio expiraría el 1 de abril de 2013. Sin embargo, no consta que ni propiedad ni inquilino comunicaran a la otra parte, a la finalización de las anualidades de 2013, 2014 y 2015, su voluntad contraria a la prolongación del contrato, por lo que debe entenderse que el arrendamiento, conforme al artículo 10.1 entonces vigente, se prorrogó legalmente por otras tres anualidades sucesivas, es decir, hasta el 1 de abril de 2016.

A partir de aquella última fecha -que se correspondía con la finalización de las tres prórrogas legales anuales-, la permanencia del inquilino en la vivienda, sin que conste la oposición de la propiedad, debe incardinarse en la figura de la tácita reconducción, a la que se refiere el artículo 1566 del Código Civil.

La citada norma, mediante la remisión a los artículos 1577 y 1581 del Código Civil, fija la duración del período de tácita reconducción.

En el supuesto que se enjuicia, las partes convinieron en el contrato de arrendamiento de 1 de abril de 2003 que el alquiler ascendería a 2.880 euros "cada año", es decir, aunque se pactara que las rentas se abonarían "por meses anticipados", se fijó un alquiler anual, de modo que habrá de considerarse que también los periodos de tácita reconducción tendrán dicha duración anual.

De lo anterior se deduce que, una vez concluido la última de las tres prórrogas legales, el contrato entró en tácita reconducción por sucesivos períodos de un año de duración, computados desde el 1 de abril de cada año.

En función de ello, el último periodo anual de tácita reconducción antes de la interposición de la demanda se inició el 1 de abril de 2021 y habría de expirar, consecuentemente, el 31 de marzo de 2022.

Por ello, cuando la propiedad remitió a la inquilina el burofax de fecha 27 de abril de 2021 -mediante la que su asesor jurídico notificó al demandado su voluntad de poner fin al arrendamiento en fecha 1 de junio de 2021-, e incluso en la fecha de interposición de la demanda (16 de junio de 2021), el contrato se encontraba plenamente vigente en virtud de la tácita reconducción, cuyo período anual, se reitera, no expiraba hasta el 31 de marzo de 2022.

jueves, 23 de noviembre de 2023

La devolución de la fianza al término de un alquiler de vivienda

 

HECHOS:

La inquilina de una vivienda, una vez terminado el arriendo reclama judicialmente a la arrendadora la cantidad de 3.000 euros, en concepto de devolución de la fianza arrendaticia prestada.

La arrendadora se opone a la demanda y formula reconvención reclamando 4.768,20 euros, diferencia entre el coste de la reparación de los daños existentes en la vivienda (7.768,20 euros) y el importe de la fianza (3.000 euros).

El juzgado de primera instancia desestima la demanda de la inquilina y la condena a pagar 4.768,20 euros, importe de la demanda reconvencional.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de veintiséis de septiembre de dos mil veintitrés, estima en parte el recurso de apelación de la inquilina y reduce la suma a pagar a 1.380,20 euros.

Considera la Audiencia que el en presente caso debe partirse de que la arrendataria declaró al firmar el contrato que recibía la vivienda en perfectas condiciones de habitabilidad y se comprometía a dejar el inmueble en semejantes condiciones el día del cese del arrendamiento, así como que ocupó la vivienda solo un año y cuatro meses y medio.

En cuanto a los daños y desperfectos hay que tener en cuenta lo siguiente:

Cocina. - La placa vitrocerámica se encuentra bastante dañada, está totalmente rayada, y presenta una superficie muy deteriorada, que hace imposible su reparación. Se deberá sustituir por una placa vitrocerámica nueva. Respecto a la campana extractora de humos de acero inoxidable, presenta diversas manchas de óxido en la superficie que ha sido imposible limpiar. Afecta de manera notable al aspecto de la campana, por lo que se determina sustituir la misma por otra nueva, para su reposición al estado original.

Pintura. - Se comprueba que la pintura en general de toda la vivienda presenta un aspecto muy envejecido y deteriorado. Existen numerosas zonas manchadas y rozadas. Se observa en varios paramentos, zonas golpeadas y dañadas, en donde incluso se ha eliminado la capa de terminación hasta el revestimiento de yeso. También se observan zonas con restos de tacos, tornillos y agujeros en las paredes, de antiguas instalaciones de muebles o estanterías.

Instalaciones. - Respecto de las instalaciones de la vivienda, se han observado varios mecanismos eléctricos, en bases de enchufes y antena, que se encuentran afectados. Se comprueba la existencia de mecanismos que se encuentran desencajados, mal ajustados al paramento, desnivelados, o les falta el marco o tapa de plástico de remate del embellecedor. Asimismo, se comprueba el mal funcionamiento de un inodoro de la vivienda, por la rotura del mecanismo de descarga del sanitario.

Solados de tarima de madera. - Debe concluirse que no está acreditada ni la causa de la inundación, ni la producción de la inundación durante la vigencia del contrato de arrendamiento, pues bien pudo colocarse la tarima sintética encima de la madera original para ocultar su deterioro por humedades anteriores y, en consecuencia, tratarse de un daño anterior a la ocupación por la arrendataria aunque sus efectos salieran a la luz después del inicio del arriendo, toda vez que la tarima sintética ya estaba colocada al comienzo de la ocupación por la arrendataria.

La valoración total de la reparación de los daños y desperfectos conforme al informe pericial asciende a 7.768,20 euros IVA incluido, por lo que, excluido el importe de la reparación de solados de tarima por tratarse de defecto no imputable a la arrendataria y valorada la partida en 2.800 euros más 21% de IVA (2.800 + 588 euros = 3.388), el coste a cargo de la arrendataria es de 4.380,20 euros, por lo que, deducida la cuantía de la fianza (3.000 euros), la demandante reconvenida debe ser condenada al pago de la suma de 1.380,20 euros (4.380,20 euros - 3.000 euros).

lunes, 20 de noviembre de 2023

Vicisitudes de un alquiler de vivienda por divorcio de los arrendadores

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda 22 de junio del 2019, firmado por la exesposa del copropietario en régimen de gananciales, de quien se había divorciado por sentencia de 6 de julio del 2018 sin que se haya liquidado la sociedad de gananciales.

Con fecha 14 de abril del 2021, dicho copropietario remite notificación al inquilino, que no fue recogida, en el que se le hacía saber que el contrato no le iba a ser renovado por necesidades personales del condueño que interesaba recuperar la posesión del inmueble, haciéndolo con tres meses de tiempo.

El citado copropietario presenta demanda de resolución del arriendo por expiración del plazo.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que sobre la vivienda en cuestión existe un régimen de comunidad post ganancial entre el actor y su exesposa, al no haberse disuelto la sociedad de gananciales, y que, no mostrando acuerdo entre ellos sobre el destino de la vivienda, en aplicación del artículo 398 del Código Civil, debían celebrar una junta de propietarios y en caso de desacuerdo, acudir a la vía judicial demandando al otro copropietario.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de cinco de octubre de dos mil veintitrés, desestima la apelación del copropietario.

Considera la Audiencia en primer lugar que el recurso de apelación vulnera los artículos 456 y 458 de la LEC, en tanto que en el recurso de apelación se deben indicar con la debida precisión y claridad los pronunciamientos que se recurren, los motivos de dicho recurso, en qué error se considera que incurre la resolución y los motivos que fundamentarían su revocación.

El recurso incluye hechos nuevos que no fueron planteados en la demanda como la nulidad del contrato de arrendamiento, que debieron formularse en tiempo que permitiese su sometimiento al principio de contradicción y correspondiente prueba.

El procedimiento se inició como un desahucio por expiración del plazo, es decir por haber transcurrido el plazo fijado en el contrato, así lo expresa el encabezamiento de la demanda y en la parte dispositiva. No cabe en el recurso de apelación alegar que además se trata de un desahucio por causa de necesidad personal del actor, copropietario de la vivienda, para ocupar la misma, por tratarse de acciones distintas y que no fue planteada como tal en la demanda.

Es cierto que el Juzgador a quo motivó su resolución al margen de la relación arrendaticia, basándose más en la relación entre los copropietarios de la vivienda, sin entrar en si el contrato de arrendamiento se había extinguido por la expiración del término, tal y como se había planteado en la demanda, sin que ninguna de las partes le hubiera planteado una cuestión de falta de legitimidad activa, lo cual si supone una incongruencia.

Entrando en dicha cuestión y analizando el contrato de arrendamiento el mismo se firmó por la copropietaria de la vivienda como arrendadora y el arrendatario el 22 de junio del 2019, la duración del contrato era de un año prorrogable anualmente hasta un periodo de tres años, por lo tanto, el contrato no finalizaba hasta junio del 2022, pues sólo es el arrendatario, durante esos tres años el que tendría la facultad de desistir del contrato. Por tanto, cuando se interpuso la demanda el 29 de julio del 2021 el contrato no había finalizado.

lunes, 13 de noviembre de 2023

LAU 1994: La indemnización al arrendatario.

 

En un arrendamiento de local de negocio, al término de este, la arrendataria insta demanda solicitando la indemnización prevista en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

El Juzgado de primera instancia considera que no concurren los presupuestos para la aplicación de este precepto.

La Audiencia Provincial de Lérida, sentencia de 15 de septiembre de 2023, desestima el recurso de apelación de la arrendataria y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que  no pueden acogerse las alegaciones de la recurrente pues su proceder no se corresponde con el que exige el art. 34 de laLAU según el cual se exige que manifieste con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años y por una renta de mercado, considerando como tal la que acuerden las partes y, en defecto de pacto, la que determine el árbitro designado por las partes.

Además de lo anterior, en el escenario más favorable para la parte arrendataria, esto es, aunque a efectos meramente dialécticos se admitiera que sí manifestó en tiempo y forma su voluntad de prorrogar el contrato, resulta que sus pretensiones indemnizatorias tampoco podrían ser admitidas, porque los diferentes conceptos por los que la arrendataria reclama indemnización son incompatibles entre sí, sin que se haya acreditado la concurrencia de los requisitos a que se subordina la procedencia de una u otra.

La finalidad del precepto no es otra que la de impedir un injusto enriquecimiento en el caso de que el arrendador o un nuevo arrendatario se aprovechen de la clientela generada por el arrendatario anterior, y precisamente por ello se exige que se trate de la misma actividad o de una afín, precisando el mismo art. 34 que se consideran afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.

No puede apreciarse la concurrencia de este requisito, al haber quedado acreditado que la actividad que ejercía la actora en el local era la de Terapias Alternativas (yoga, psicología, masajes, etc.) mientras que el arrendatario que pasó seguidamente a ocupar el local se dedica al sector inmobiliario (Administración de Fincas, intermediación en compra venta y alquiler de inmuebles, seguros, etc.), según manifestó en el juicio el actual arrendatario, por lo que estamos ante sectores completamente distintos, sin que quepa apreciar la afinidad que constituye requisito fundamental para poder obtener provecho de la clientela generada por el arrendatario anterior y, por ende, para la procedencia de esta indemnización.

 

lunes, 6 de noviembre de 2023

La liquidación de alquileres y desperfectos al final de un arrendamiento de vivienda.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 19 de julio de 2016.

Al finalizar el plazo de duración los inquilinos no abandonaron la vivienda, se insta juicio de desahucio por expiración del plazo y entregaron las llaves el día 30 de abril de 2020, dejando de abonar las rentas de febrero, marzo y abril de 2020.

Se inicia demanda de reclamación de cantidad por importe de 3.886,46 euros, correspondientes a 2.437,17 euros (alquileres) más 2.949,29 euros (daños por mal uso), menos 1.500 euros (fianza entregada).

El juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 29 de septiembre de 2023, estima en parte el recurso de apelación de los inquilinos, dejando reducida la cantidad a pagar a 1.592,05 euros.

En cuanto a los alquileres considera la Audiencia que , no puede el inquilino negarse a pagarlos, invocando el hecho que la vivienda objeto de arriendo no disponía de las condiciones de habitabilidad necesarias pues, por un lado, los arrendatarios se mantuvieron voluntariamente en la vivienda nueve meses después de expirado el contrato de arrendamiento y no entregaron las llaves hasta que fue presentada demanda de juicio verbal de desahucio por expiración del plazo y, por otro, como es sabido no pueden ampararse en la vía de hecho.

En consecuencia, no apreciando el tribunal un incumplimiento de la arrendadora de la obligación de reparar que le viene legalmente impuesta y no habiendo instado los arrendatarios la suspensión del contrato de arrendamiento por existencia de humedades, procede confirmar la sentencia apelada en cuanto a esta partida.

Respecto a los daños en la vivienda a cargo del inquilino, se reclaman los siguientes conceptos:

Pintura plástica dos capas y retirada de adhesivos: 1.551,2 euros. Sustitución termo: 345 euros. Reparar encimera: 48 euros. Ajustar pica y grifería: 36 euros. Sustituir azulejos dañados: 115 euros. Sustituir puerta y marco ducha sí: 251,23 euros. Reparar cierres: 18 euros. Retirada de mobiliario: 73 euros.

A la vista de la prueba pericial se entiende que los mismos corresponden razonablemente al inadecuado uso de los diversos elementos afectados por parte de los arrendatarios.

Sin embargo, teniendo en cuenta que, con carácter general, corresponde al arrendador pintar la vivienda para volver a arrendarla, y por otro, que las manchas de humedades en las paredes en modo alguno son imputables a los arrendatarios, se considera que debe deducirse la partida de pintura de las reparaciones a cargo de los arrendatarios.

En cuanto a la sustitución del termo, teniendo en cuenta que los inquilinos avisaron que se había estropeado y estaba cayendo agua y solicitando el envío de un técnico con carácter de urgencia, pero es que, en todo caso, la caldera es necesaria para la habitabilidad de la vivienda, por lo que su reparación o sustitución corresponde a la parte arrendadora, por lo que se entiende que los arrendatarios no deben asumir la sustitución del termo eléctrico por uno nuevo.

lunes, 30 de octubre de 2023

Efectos de un contrato verbal de arrendamiento de vivienda

 

El juzgado de primera instancia condena al inquilino a pagar 1.577,34 euros en concepto de alquileres atrasados.

El inquilino apela la sentencia invocando que la entrega de la vivienda se hizo como acto de liberalidad y que nunca se formalizó un contrato y que por tanto no tenía sustento la condena al pago de las rentas.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 26 de julio de 2023, desestima la apelación.

Considera la Audiencia que en nuestro sistema rige el criterio espiritualista o de libertad de formas en la contratación, puede ser tanto verbal como escrito (artículo 1278 del CC). El contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse respecto de otra u otras a dar alguna cosa o prestar algún servicio (artículo 1254 del CC). El primero de ellos es válido, y solo presenta importantes dificultades probatorias que pueden ser suplidas si existen indicios suficientes para acreditar, la existencia y contenido del contrato - servicios contratados y precio pactado.

Expuesto lo anterior, no puede excluirse la existencia de un contrato simplemente por la formalidad utilizada por las partes cuando puede determinarse la concurrencia de la voluntad y el alcance de lo acordado.

En el presente caso es muy relevante el contenido de los WhatsApps aportados  a la hora de determinar la voluntad de las partes para concertar un contrato de alquiler sobre la vivienda de autos fijando en concepto de renta 300 euros mensuales, así se indica en dichas comunicaciones: "el alquiler no quedaba en 300", "quedamos en 399 y te dije que estaba bien", "del 1 al 5 tendréis los 300", "el contrato ya está hecho?". A ello debe unirse que se hicieron pagos como reconoce la propia parte demandada, incluida la fianza, y que se disfrutó del uso de la vivienda. De todo ello se deriva que en modo alguno queda justificado un acto de liberalidad sino todo lo contrario. Negar ahora la existencia del contrato y sus elementos fundamentales supone en todo punto atentar contra la teoría de los actos propios, cuando concurren todos los elementos definidores del art. 1261 del Código Civil.

viernes, 27 de octubre de 2023

La devolución de la fianza en un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda firmado el 30 de enero de 2014, con fecha 26 de febrero de 2016 se da por terminado el arriendo.

Los inquilinos presentan demanda contra el casero reclamando la cantidad de 7.301,76 euros, correspondiente a la fianza entregada, menos 48,24 euros en concepto de suministro debido de gas natural. Después reconocieron que debían la renta del mes de febrero de 2016 (1.850 euros) y aceptaron que se dedujese de la suma reclamada, que se redujo así a 5.451,76 euros.

La sentencia de primera instancia estimó parcialmente la demanda condenando al casero a pagar 5.043, 21, por considerar que debía descontarse la reparación de una caldera existente en la casa, por importe de 308,55€.

La Audiencia Provincial de Barcelona estima en parte la apelación del casero fijando la cantidad a devolver en 3.126,81 euros

Considera la Audiencia que hay que deducir 1.000 euros de la suma reclamada, conforme al siguiente razonamiento: la deuda es indiscutible (los arrendatarios tenían que pagar una cantidad concreta cada mes), los acreedores de esa deuda afirman que quedaron por pagar mil euros y los deudores no han aportado ni una sola prueba de que pagaron la totalidad de las rentas en ese período, ni muy lejano ni demasiado extenso.

No puede tomarse en consideración la invocación de que los inquilinos no cumplieron el preaviso de cuatro meses previsto en el contrato. La cláusula es en efecto ilícita, porque el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permitía y permite al arrendatario desistir del contrato siempre que lo comunique con una antelación mínima de 30 días. Por tanto, no podía exigirse a los arrendatarios, en este caso, que la comunicación fuese con 4 meses de antelación.

Dado que en el contrato se afirma que la vivienda se entregaba bien pintada y de esa forma se debía devolver, dado que, aunque los arrendatarios indican que no se les entregó pintada, esta afirmación no está confirmada por pruebas objetivas y sí matizada por la afirmación de que se les entregó estando impecable, se considera procedente aceptar en este punto la pretensión de la propiedad y deducir el coste de la pintura, reflejado por el documento 10 de la contestación, de 1.016,4 euros

En cuanto a la factura por reparación de cierre de puertas, de importe 72,60 euros. No permite deducir que se trate de conceptos imputables a los arrendatarios, por derivar de actuaciones incorrectas de éstos o del uso ordinario, en cuyo caso la estipulación novena del contrato imponía la responsabilidad a los inquilinos.

Por último, está la reparación del horno marca Teka, de importe 271,52 euros. Como en el caso del concepto anterior, tampoco hay medio de conocer la razón determinante de esta actuación, por lo que resulta imposible, a mi juicio, imputar el coste a los arrendatarios.

lunes, 23 de octubre de 2023

La devolución del precio de la opción de compra

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de opción de compra de fecha, 3 de marzo de 2018, se entrega una cantidad inicial de 15.000 euros y una duración de dos años.

Al cumplirse este plazo, el contrato fue resuelto, de tal manera que la parte arrendataria-optante hizo entrega de las llaves al arrendador y éste se hizo con ellas y tomo posesión de la vivienda.

La arrendataria optante presenta demanda solicitando la devolución de la cantidad anticipada, más el IBI y la fianza en total 17.571 €, invocando la existencia en la vivienda de humedades producidas, unas por capilaridad y otras por condensación, que imposibilitaban que la misma cumpliera con la finalidad para la que se adquirió.

La arrendadora se opone a la demanda y formula reconvención solicitando la cantidad de 5.392,27 € como indemnización por los daños y perjuicios causados en la vivienda por la parte actora-arrendataria.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda y estima en parte la reconvención condenando a la arrendataria a pagar 2.255,32 euros-

La Audiencia Provincial de Huelva, sentencia de 19 de julio de 2023, estima en parte el recurso de apelación de la arrendataria revoca parcialmente la sentencia anterior y condena a la arrendadora a pagar 12.744,68 €.

Considera la Audiencia que existe dicha discrepancia entra las partes en cuanto a entender o concluir que la resolución contractual se hubiera debido a un incumplimiento por parte de la demandada/arrendadora de las obligaciones que pudiera haber asumido en el referido contrato.

La cuestión nuclear estriba en determinar si la mencionada resolución contractual se encontraba motivada y justificada por el incumplimiento contractual de la parte demandada y, en consecuencia, si los actores tienen derecho a reclamar el reintegro de la cantidad entregada como "prima de la opción", ascendente a 15.000 €, así como el resto de las cantidades que se recogen en la demanda.

Del examen de las pruebas practicadas debe llegarse a la conclusión de que la vivienda propiedad de los demandados respecto de la que los actores tenían una opción de compra no cumplía los requisitos mínimos para su habitabilidad de acuerdo con los parámetros que respecto de esta última establece el artículo 3.1.c). c.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

No se trata, pues, de que la vivienda a comprar, tras habitarla durante dos años, por una u otra razón, no cumpliera las expectativas de la parte arrendataria-compradora, sino de que existieron causas objetivas y suficientes como para que la parte optante entendiera que, en esas condiciones de humedad, no le mereciera la pena culminar la compraventa.

De este modo, debe estimarse el recurso en este particular, entendiendo que concurre el supuesto previsto en el párrafo quinto de la cláusula Novena del contrato que ligaba a las partes (arts. 1254, 1255 y 1258 CC) , al no ser habitable la vivienda que le fue entregada a los arrendatarios-ocupantes por los motivos expuestos y sin que fuera exigible a éstos estar continuamente ventilando la misma, no utilizando la calefacción a determinada temperatura o reparando continuamente las humedades que, bien por capilaridad bien por condensación, fueran surgiendo.

Como consecuencia de lo anterior la parte demandada deberá abonar a los actores la suma de 15.000 € que recibieron en concepto de "prima de la opción".

En cuanto al IBI y la fianza no procede la devolución porque ambas cantidades forman parte de la renta de arrendamiento que estaban obligados a abonar los arrendatarios durante el tiempo que durara dicho arriendo.

En cuanto a la reconvención efectuada por la parte demandada la sentencia debe ser confirmada, en cuanto a la cantidad correspondiente a pintura y reparaciones que debió realizar la arrendadora por importe de 2.255,32 €.

jueves, 19 de octubre de 2023

Vicisitudes de un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda firmado entre dos personas físicas el  14 de julio de 2012.

El 26 de febrero de 2015, la esposa del inquilino comunica  a la arrendadora que su marido ha fallecido y ella se subroga en los derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento.

Llegada la fecha de finalización del contrato, 13 de julio de 2017, éste fue prorrogado de conformidad con el artículo 10 de la LAU.

Antes de que finalizaran las prórrogas legales ambas partes, en documento de fecha 21 de noviembre de 2019, prorrogaron de mutuo acuerdo el contrato de arrendamiento de la vivienda de autos, fijando la fecha de finalización el día 30 de noviembre de 2029; ese mismo día la inquilina, en escritura pública renunció a su derecho de adquisición preferente

El día 11 de diciembre de 2019 la arrendadora entregó, en concepto de dación en pago a una sociedad mercantil, la vivienda arrendada.

El 8 de mayo de 2020, arrendadora e inquilina, en presencia de testigos suscriben un documento en el que hicieron constar: "Las partes reconocen la nulidad de pleno derecho de la prórroga del contrato de arrendamiento suscrita por las partes en fecha 21 de noviembre de 2019, careciendo la misma ab initio de efectos jurídicos, por lo que se deja expresamente sin efecto alguno desde la fecha su firma el 21 de noviembre de 2019".

La inquilina solicita y obtiene del juzgado de primera instancia sentencia declarando la nulidad del documento firmado el 8 de mayo de 2020.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 20 de julio de 2023, estima el recurso de apelación y revoca la sentencia de primera instancia.

Considera la Audiencia que no puede admitirse la argumentación de la inquilina, cuando afirma que no leyó el documento, lo firmó y que no le dieron copia alguna y que lo firmó sin leer en la creencia que ese documento suponía alargar cinco años más el plazo de duración del contrato de arrendamiento que finalizaba el día 30 de noviembre de 2019, pero no resolver el mismo, por lo que se trata de un supuesto de error por vicio en el consentimiento.

En efecto, ¿Cómo puede decir la inquilina que firmó en la creencia que ese documento suponía alargar cinco años más el plazo de duración del contrato de arrendamiento que finalizaba el día 30 de noviembre de 2019, cuando había suscrito un documento por el que prorrogaba el contrato de arrendamiento por el plazo por diez años más hasta el día 30 de noviembre de 2029?

La inquilina no firmó un solo documento, sino tres: la escritura pública de renuncia a los derechos de tanteo y retracto arrendaticios el día 21 de noviembre de 2019, el documento privado de prórroga del contrato por un periodo de diez años el mismo día 21 de noviembre de 2019 y el documento reconociendo la nulidad de la prórroga, objeto de este procedimiento, el día 8 de mayo de 2020.

En definitiva, no se ha probado que la inquilina suscribiera el documento de 8 de mayo de 2020 bajo la concurrencia de un vicio en el consentimiento (artículos 1.265 y siguientes del Código Civil), por lo que procede estimar el recurso y desestimar la demanda.

viernes, 13 de octubre de 2023

La prohibición de arrendar un inmueble hipotecado.

 

HECHOS:

En la escritura de hipoteca, que garantiza un préstamo de 350.000 euros, se estipula la siguiente cláusula:

"En caso de arrendar la finca hipotecada durante la vigencia del préstamo, el prestatario se compromete a realizarlo según el artículo 219.2 del Reglamento Hipotecario. Es decir, se deberá arrendar por una renta anual, que capitalizada al 6%, cubra la responsabilidad asegurada. De no ser así, dicho arrendamiento requerirá la autorización explícita de Bankinter"

Los propietarios del inmueble articulan demanda solicitando, entre otras cuestiones, la declaración de nulidad de la anterior cláusula.

El Juzgado de primera instancia estimó la demanda y declaró la nulidad de esta clausula

La Audiencia Provincial, estimó el recurso de apelación de la entidad prestamista precisamente en cuanto a la validez de esta cláusula.

El Tribunal Supremo, sentencia de 20 de septiembre de 2023, desestimó el recurso de casación en cuanto a esta cláusula.

Considera el Supremo que para el examen de abusividad de este tipo de cláusulas se había de estar a los siguientes parámetros:

a) Que las cláusulas que someten a limitaciones la facultad de arrendar la finca hipotecada se deben circunscribir a los arrendamientos de vivienda ex art. 13 LAU de 1994, por lo que, al generalizar, el art. 219 RH se halla desfasado con el marco legislativo vigente.

b) Que el pacto de vencimiento anticipado solo es operativo cuando se trata de arriendos gravoso o dañosos, entendiendo por tales los que suponen una minoración del valor de la finca en la perspectiva de la realización forzosa, bien por renta baja, o por anticipo de rentas.

c) Que no existe una regla única para baremizar la cuantía de la renta, y la posible desproporción depende de las circunstancias del caso.

En principio el 6% previsto en el art. 219 RH no puede considerarse "per se" desproporcionado a efectos de declarar abusiva la cláusula de referencia

La sentencia recurrida en casación aplica correctamente esta doctrina:

(i) no prohíbe el arrendamiento, sino que únicamente impone que se comunique su existencia al acreedor hipotecario.

(ii) no consta que la cuantía de la renta perjudique los derechos del arrendador y se adapta a las previsiones del art. 219 RH;

(iii) el incumplimiento de la cláusula no acarrea ninguna consecuencia gravosa para el prestatario.

A lo que debemos añadir que el motivo de casación se plantea desde el punto de vista de la protección del derecho del propietario de la vivienda, pero el art. 13 LAU en la redacción aplicable lo que protege es el derecho del arrendatario a permanecer en la misma pese a la subasta y adjudicación a un tercero, por lo que sus previsiones repercutirían en el adquirente, no en el propietario/prestatario.

lunes, 9 de octubre de 2023

El desistimiento de uno de los convivientes en un alquiler de vivienda.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda suscrito el 7 de mayo de 2019, entre los copropietarios del inmueble y un arrendatario.

El 29 de abril de 2021, el inquilino notifica a los arrendadores su voluntad de dar por terminado el arriendo con fecha 30 de abril de 2021, dejando las llaves depositadas en una notaría, y manifestando que queda en la vivienda su expareja y madre de su hija.

Los arrendadores remiten a la ocupante de la vivienda burofax en el que le indican …”usted tiene 15 días para comunicarnos si desea continuar o no con el contrato de arrendamiento y en tal caso acreditar su solvencia y probar que concurren los requisitos de relación conyugal y convivencia. Si en dicho plazo no nos da cumplida respuesta, se entenderá extinguido el arrendamiento y se promoverá demanda judicial para forzar el desalojo”

Esta carta se intentó entregar, en ese domicilio, el día 13 de mayo de 2021 a las 9 horas y 23 minutos habiendo resultado ausente y devuelto, a la oficina de Correos, a las 10 horas y 41 minutos del día 14 de mayo de 2021.

Loa arrendadores promueven demanda para la inmediata recuperación de la plena posesión de su vivienda, el juzgado de primera instancia estima totalmente la demanda y se condena a la demandada a la entrega de la posesión de la vivienda.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de veinte de julio de dos mil veintitrés, desestima la apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que nos encontramos ante una relación arrendaticia urbana de vivienda, en la que no había más que un arrendatario, y, aunque esa vivienda arrendada era la familiar en la que el arrendatario convivía extramatrimonialmente con la demandada, ésta no era la arrendataria.

De esta manera cobra todo su significado el artículo 12 de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos. En el presente caso el arrendatario manifestó su voluntad de no renovar el contrato al tiempo que abandonaba la vivienda arrendada.

Es cierto que, en su día, la vivienda fue objeto de un contrato de arrendamiento, pero el arrendatario manifestó a los arrendadores, su voluntad de no renovarlo y la abandonó y nació, en favor de la conviviente extramatrimonial del arrendatario, un derecho a subrogarse en la posición de arrendatario en la relación arrendaticia que no ejercitó en plazo, por lo que, esa relación arrendaticia, quedó extinguida en su totalidad.

No cabe duda de que el requerimiento al que se refiere el apartado 2 del artículo 12 de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre tiene carácter recepticio. Pero ello no impide que se tenga por recibido cuando, como sucede en el presente caso, la carta se dirige al domicilio en el que sabemos que reside la destinataria, quién, de ser cierto que estaba ausente, no tuvo a bien desplazarse a la oficina de correos para recogerla. Resulta evidente que la destinataria no quería recibir la carta. En estos casos, debe darse por recibida la carta, como se argumenta en la sentencia del Tribunal Supremo de 2 de marzo de 2020 (se trataba, en este caso, de un telegrama).

 

miércoles, 4 de octubre de 2023

Las obligaciones del usufructuario, arrendador de una vivienda.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda suscrito el 10 de enero de 2.019, con la usufructuaria de un piso, en calidad de arrendadora.

Como consecuencia de filtraciones de agua de lluvia a través de la cubierta del edificio, producidas el 11 de diciembre de 2.019, el piso arrendado resultó con desperfectos, habiéndose acreditado que la causa de dichas filtraciones es una falta de mantenimiento de la zona de la cubierta del edificio.

El inquilino demanda a la arrendadora reclamando el pago de 4.410,75 euros por los daños, más la obligación de hacer de reparación del origen que cuantifica en 4.500 euros.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda por considerar que la arrendadora demandada carece de legitimación pasiva por su condición de usufructuaria de dicha vivienda, y que siendo la causa de los daños el deterioro de la impermeabilización de la cubierta comunitaria, los daños no son imputables a la demandada sino a la Comunidad de Propietarios.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 7 de julio de 2023, desestima el recurso de apelación del inquilino y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que la cuestión que se plantea es el alcance el alcance de la obligación de reparar que soporta el arrendador en los casos, como el presente, en que el origen o la causa de daño sufrido no se encuentra en la propia vivienda arrendada, sino que se localiza en un elemento ajeno como pueden ser los elementos comunes del inmueble; en nuestro caso, la cubierta del edificio que tiene la consideración de elemento común.

La cuestión ha sido resuelta por el Tribunal Supremo en la sentencia de 29 de febrero de 2.012, en la que fijó como doctrina jurisprudencial que el arrendador no está obligado a reparar los daños causados en la finca arrendada producidos por defectos existentes en elementos comunes del edificio.

La aplicación de la doctrina expuesta al caso de autos nos lleva a concluir también que, al derivar las filtraciones de agua de lluvia en la vivienda arrendada, de una falta de mantenimiento de un elemento común, como lo es la cubierta del edificio, la arrendadora no responde frente al arrendatario de los daños ocasionados por dichas filtraciones.

Y no podemos olvidar que la arrendadora no es propietaria de ninguno de los pisos que componen el edificio, siendo únicamente usufructuaria de la vivienda arrendada al demandante, con lo que, ni puede responder de los daños sufridos en la vivienda por falta de mantenimiento de un elemento común del edificio, ni cabe imponerle la obligación de llevar a cabo la reparación de tal elemento común.

lunes, 2 de octubre de 2023

Desistimiento anticipado en un arrendamiento de local de negocio

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de local de negocio suscrito 1 de enero de 2012 con una duración de 23 años.

En dicho contrato se pacta una penalización de 50.000 euros a cada una de las administradoras de la sociedad arrendataria, por rescisión del contrato durante su vigencia y prórrogas, salvo caso de fuerza mayor.

La sociedad arrendataria desiste del arriendo con fecha 1 de abril de 2018.

A demanda de la arrendadora, el juzgado de primera instancia condena a cada una de las administradoras a pagar 50.000 euros a la arrendadora.

La Audiencia Provincial de Guadalajara, sentencia de dieciséis de enero de dos mil veintitrés, estima en parte el recurso de las demandadas y reduce la cantidad a pagar a para cada una de ellas a 36.232 euros.

Considera la Audiencia que no procede estimar la existencia de fuerza mayor invocada por la parte apelante.

Fuerza mayor ha de consistir en una fuerza superior a todo control y previsión (STS 20/07/2000), y para ponderar su concurrencia habrá de estarse a la normal y razonable previsión que las circunstancias exijan adoptar en cada supuesto concreto, o inevitabilidad en una posibilidad de orden práctico.

Requiere para su apreciación de la concurrencia de los requisitos de la imprevisibilidad y la inevitabilidad "mediante una prueba cumplida y satisfactoria, incumbiendo la carga de la prueba a quien alega la existencia del caso fortuito o la fuerza mayor" debiendo haber "una total ausencia de culpa), porque la culpa es incompatible con la fuerza mayor y el caso fortuito. (STS 18/12/2006)

Trasladando dicha jurisprudencia al presente caso, como muy acertadamente señala la sentencia recurrida, en el presente caso no concurren los requisitos de imprevisibilidad e inevitabilidad. La cuantía de la renta fijada al celebrar el contrato de arrendamiento de los locales de 3000 euros, más un importe variable y los gastos y la duración del contrato, 23 años, es evidente que no pueden considerarse hechos imprevisibles y menos inevitables pues, si la renta era muy superior a la establecida en el mercado para locales semejantes, las arrendatarias tenían que haberlo determinado previamente mediante un estudio de mercado, teniendo ellas la capacidad de decisión de suscribir o no el contrato en dichas condiciones.

No se puede alegar como un hecho imprevisible la superveniencia de una crisis, puesto que, en la actividad económica, y en concreto en los negocios de asesoría fiscal, la alternancia de épocas de bonanza y de crisis es algo habitual, pese a lo cual se concertó un contrato de arrendamiento por un tiempo prolongado, 23 años, y con una determinada renta.

En cuanto a la moderación de la indemnización, en el presente caso hay una  cláusula penal para el incumplimiento total de la obligación de permanecer el tiempo pactado en arrendamiento en los locales; no se pacta la aplicación de la cláusula penal para el incumplimiento defectuoso o parcial, por lo que es posible la aplicación de la facultad moderadora prevista en el art. 1154 CC del importe fijado como pena, tal como argumenta la parte recurrente.

Así pues, atendiendo a que la cláusula penal por importe de 50.000 euros por cada una de las arrendatarias contempla el incumplimiento total del contrato por parte de la entidad arrendataria en cuanto al tiempo de duración establecido, que se fijó por 23 años (276 meses), y el contrato de arrendamiento se mantuvo desde la fecha de 1 de enero de 2012 hasta el 1 de abril de 2018 (76 meses), en que se desistió unilateralmente por las arrendatarias, resulta evidente que la indemnización fijada en la cláusula duodécima para el caso de resolución unilateral y anticipada es desproporcionada, procediéndose a moderar dicha cantidad de forma proporcional al tiempo que faltaba para finalizar el contrato, resultando la cantidad de 36.232 euros para cada una de las arrendatarias, cantidad que se considera equitativa y ponderada a los términos pactados por las partes.

miércoles, 27 de septiembre de 2023

La novación extintiva en arrendamiento de vivienda (2)

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 1 de marzo de 2010 concertado por plazo de un año y con una renta mensual de 460 euros.

El contrato se prorrogó obligatoriamente para los arrendadores y voluntariamente para los arrendatarios durante 5 años hasta febrero 2015 (art. 9 LAU), llegada esta fecha, el contrato se prorrogó por plazo de 3 años más (art. 10 LAU) hasta febrero 2018 y finalmente se produjo la reconducción tácita del contrato por periodos mensuales (art. 1581 CC).

El juzgado de primera instancia, a demanda del arrendador dicta sentencia declarando resuelto el arriendo por expiración del plazo contractual.

La Audiencia Provincial de Tarragona, sentencia de 11 de mayo de 2023, desestima la apelación del inquilino que invocaba la existencia de novación extintiva.

Considera la Audiencia que, en el presente supuesto, aun siendo cierto que hubo una rebaja de la renta, ello no supone novación extintiva, sino modificativa. El efecto extintivo, ni se declaró por las partes, ni se deduce una voluntad en tal sentido, no hay prueba alguna de ello, por razón de aquella rebaja, ni existe absoluta incompatibilidad de las obligaciones. La mera variación del objeto o condiciones principales no excluye el efecto modificativo (art. 1203.1º CC), y la alteración del precio en el caso no tiene virtualidad suficiente para apreciar una novación extintiva. Además, como apunta la STS 8/06/2020, debe tomarse en cuenta que en la duda debe prevalecer el efecto más débil -modificativo-.

Esta resolución se fundamenta en la reciente sistematización sobre la distinción entre las novaciones extintivas y modificativas, al hilo de la exégesis del art. 1204 CC.

En las novaciones extintivas, se parte de la preexistencia de una obligación y la creación de otra nueva que sustituye a aquélla, ambas válidas, y se exigen dos elementos: (i) la disparidad entre la primitiva y la nueva obligación (aliquid novi) y (ii) la voluntad de producir la extinción de la primitiva obligación y su sustitución por otra (animus novandi).

La novación extintiva constituye una de las causas de extinción de las obligaciones (art. 1.156 CC). Además de extinguir la obligación principal que tiene por objeto, provoca también la extinción entre las partes de las obligaciones o garantías accesorias, que sólo podrán subsistir en cuanto aprovechen a terceros que no hubieren prestado su consentimiento (art. 1207 CC), y la nova obligatio no tiene otra antigüedad que la determinada por la fecha de su nacimiento.

Por la intensidad de los efectos extintivos que provoca esta modalidad de novación, está sujeta a un mayor formalismo y exige una declaración de voluntad expresa, o bien una exteriorización de la voluntad novatoria o animus novandi por razón de la incompatibilidad "de todo punto" entre la antigua y la nueva obligación (voluntad tácita).

Aun aceptando que el cambio del inmueble arrendado, dentro del mismo edificio, y la sustancial elevación de la renta pactada, afectan a las prestaciones esenciales del contrato (art. 1.543 CC), ello no es suficiente para, al margen de la verdadera voluntad de las partes, provocar una novación extintiva, pues la variación del objeto o de las condiciones principales del contrato constituye precisamente una de las modalidades (novación objetiva) que pueden revestir los acuerdos novatorios modificativos. Por tanto, la variación del objeto o condiciones principales, por sí sola, no provoca el efecto extintivo ni es incompatible con la subsistencia del contrato novado (STS 31/03/2021)

lunes, 25 de septiembre de 2023

La novación extintiva en arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 13 de marzo de 2014, contrato cuya duración se fijó inicialmente en un año, "sin perjuicio de alcanzar el plazo mínimo de tres años de duración a que se refiere el artículo 9 de la vigente Ley".

Se matizaba en cuanto a la duración, no obstante, que "para que el arrendamiento alcance la duración de cinco años, el contrato se prorrogará automáticamente por otro periodo de un año, hasta que el arrendamiento alcance una duración máxima de cinco años, un máximo de cuatro prórrogas, salvo que la parte arrendataria manifieste al arrendador por escrito y con treinta días de antelación como mínimo a esa fecha o a la de terminación de cualquiera de las prórrogas anuales, su voluntad de no renovarlo. Transcurrida la segunda prórroga obligatoria, no cabra más prórrogas ni tácita reconducción, quedando el contrato extinguido de pleno derecho y estando la arrendataria obligada a devolver al arrendador las llaves y la libre posesión y disposición de la finca".

Con fecha 23 de enero de 2020, se notifica al inquilino la voluntad de dar por terminado el arriendo al término de la anualidad en curso. Llegada esa fecha el inquilino no abandona la vivienda.

El juzgado se primera instancia estima la demanda de resolución de contrato por término del plazo y declara haber lugar al desahucio por expiración de plazo

El inquilino apela la sentencia invocando que la prolongación del arrendamiento solo podía justificarse por la circunstancia de que, tras la novación extintiva, nació a la vida jurídica un nuevo contrato que quedó sometido a la normativa resultante de la reforma de la LEC introducida por el Real Decreto 7/2019, de modo que su duración mínima sería la de siete años, al ser la arrendadora una persona jurídica.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de dieciocho de julio de dos mil veintitrés, desestima el recurso de apelación y confirma la sentencia de instancia.

Considera la Audiencia que a, no podía considerarse probada la existencia de una novación extintiva por cuanto para ello habría sido precisa una declaración expresa de las partes dirigida a dar por finalizado el contrato de 2014 y de sustituirlo por otro, y tal declaración no consta que se formulara por ninguna de las partes

La permanencia de la inquilina en la vivienda litigiosa, con la aquiescencia de la propiedad, más allá de los cinco años que como plazo máximo de duración se fijaron en el contrato únicamente puede ampararse en la figura de la tácita reconducción, como también apunta correctamente la magistrada de primera instancia.

viernes, 22 de septiembre de 2023

El plazo de duración de un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda firmado el 1 de febrero de 2018, con una duración de un año, prorrogable obligatoriamente hasta alcanzar una duración mínima de tres años.

El contrato debía finalizar el 1 de febrero de 2021, si bien, la arrendataria el 5 de septiembre de 2020 comunicó a la arrendadora su decisión de marcharse antes de finalizar el contrato, al haber adquirido una vivienda.

La casera le remitió un correo solicitándole que concretara la fecha en que iba a marcharse, sin obtener respuesta, remitiendo un nuevo correo en diciembre de 2020, requiriéndole para que tuviera presente que debía reponer la vivienda al estado en que se encontró, no dando respuesta la arrendataria sino el 8 de enero de 2021, mediante burofax en el que solicitaba a prórroga del contrato conforme al Real Decreto Ley 11/2020 de 31 de marzo.

La arrendadora, convencida de que la arrendataria abandonaría el inmueble en fecha 15 de diciembre de 2020 suscribió otro contrato de arrendamiento con un tercero, que no dispone de vivienda y tiene todos sus muebles y enseres en un trastero esperando entrar al piso en su día arrendado.

El juzgado de primera instancia estima la demanda de la arrendadora declarando resuelto el contrato con fecha 1 de febrero de 2021.

La Audiencia Provincial de Tarragona, sentencia de 6 de julio de 2023, estima el recurso de apelación de la inquilina y desestima la demanda de la casera, revocando la anterior sentencia.

Considera la Audiencia que una cosa es la renuncia a la prórroga tácita por un año más, y otra, inferir de aquella, la renuncia a una prórroga extraordinaria reconocida por el legislador, que incluso dispone que deberá ser aceptada por el arrendador, imponiendo a éste la obligatoria sujeción a dicha disposición general. La comunicación dirigida por la arrendataria a la arrendadora en septiembre de 2020, no puede por tanto tener la significación de acto propio, en ella,  no se decía nada de no acogerse a una eventual prórroga extraordinaria del contrato, cuya prórroga legal no finalizaba sino el 1 de febrero de 2021, sino simplemente la voluntad de no renovarlo cuando en febrero de 2021 cuando finalizaba esa prórroga obligatoria para el arrendador, se trataba de no dar entrada a la prórroga tácita del contrato, dicho acto era inequívoco y concluyente para revelar esa voluntad exclusivamente, y hubiera impedido que la apelante hubiera pretendido la prórroga tácita del contrato conforme al art.-10 de la LAU, pero nada más. La pretensión de la apelante de acogerse a la prórroga extraordinaria por circunstancias sobrevenidas nada tiene que ver con la renuncia a la prórroga tácita.

Por otra parte, la sala no comparte el criterio de la sentencia de instancia al considerar que la inquilina no pertenece a colectivos vulnerables, ya que el citado decreto ley no exige ese requisito para acogerse a la prórroga.

lunes, 18 de septiembre de 2023

Arrendamiento de una finca rústica para aparcamiento de vehículos

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, consistente en la utilización de un terreno para el aparcamiento de camiones.

Al su término, la arrendadora reclama 23.421,72 euros, correspondiente al coste de dejar el terreno en el estado originario tras retirar los restos de construcción (hormigón, cerámicas, y otros) que consideraba indebidamente acumulados en su terreno en forma de taludes y en el subsuelo fruto de la actividad de la arrendataria.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda por considerar que no resultaron acreditados los daños por los que se reclamaba.

La Audiencia Provincial de Gerona, sentencia de 10 de julio de 2023, desestima el recurso de apelación de la arrendadora.

Considera la Audiencia que, en primer lugar, si bien en este caso la finca arrendada tenía la consideración catastral de rústica, el contrato no tenía por objeto el desarrollo de actividades agrícolas, lo que conduce inexorablemente al régimen del Código Civil y excluye la aplicación, en este caso, del Codi Civil de Catalunya.

Los principios básicos que han de regir la materia relativa a los daños o desperfectos en la cosa arrendada pueden sintetizarse en los siguientes:

a) A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario (art. 1562 CC).

b) El arrendatario está obligado a usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia y destinarla al uso pactado (art. 1555.2 CC).

c) El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

d) El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, y es igualmente responsable del deterioro causado por las personas de su casa (arts. 1563 y 1564 del mismo texto), inversión probatoria que se justifica porque es el inquilino el que se encuentra en la custodia, posesión y disfrute de la cosa arrendada, y por tanto en mejor posición probatoria, como creador de los riegos.

Es por cuanto antecede que se debe concluir que no se ha producido ninguna infracción de los arts. 1562 y concordantes del Código Civil, ya que ninguna indebida inversión de la carga de la prueba resulta de la sentencia apelada, en la medida en que, según se desprende de su lectura, la misma se limita a constatar la ausencia de prueba sobre los concretos daños por los que acciona la parte actora, lo que lleva a la desestimación de la demanda.

En el contrato ni siquiera se hace referencia a que la finca arrendada es un terreno rústico y no se incluye una cláusula específica sobre el estado en que tenía que restituirse el inmueble, con lo que solo cabe acudir a la genérica previsión del art. 1561 CC. De todo ello se deduce que el hecho de que la finca arrendada fuese rústica no significa que debiese restituirse en estado cultivable, sino en el que lo había recibido.

Para contextualizar la contienda también es necesario subrayar que el arrendatario no era el primero que destinaba esta finca formalmente rústica a usos industriales, había estado arrendada para esa finalidad desde 1978.

Sin perjuicio de que las serias dudas sobre la antigüedad de los taludes y los restos de construcción hallados en el subsuelo podrían bastar para rechazar las pretensiones de la parte apelante, se debe señalar que los peritos de la parte demandada concedieron en juicio que es posible que parte de los escombros hallados en los taludes tuviesen un origen reciente, con lo que podrían provenir, si bien no de una actividad de acumulación de materiales de construcción, del propio desmantelamiento del planché de hormigón que el arrendatario erigió para poder estacionar camiones. No obstante, la valoración del daño que efectúa la parte demandante en el informe del perito es manifiestamente genérica, escueta y poco rigurosa, con lo que no es posible identificar ni cuantificar, siquiera de forma parcial, un eventual daño parcial causado al apelante.

 

 

 

martes, 12 de septiembre de 2023

El desahucio por precario.

 

HECHOS:

El juzgado de primera instancia desestima una demanda de desahucio por precario al considerar que el título jurídico que vinculaba a los contendientes, si bien formalmente había recibido la denominación de "contrato de arrendamiento por precario", materialmente constituía un contrato de arrendamiento ordinario.

La Audiencia Provincial de Gerona, sentencia de 10 de julio de 2023, desestima el recurso de apelación de los propietarios.

Subraya la Audiencia que de conformidad con los criterios de interpretación de los contratos (arts. 1281 y ss. CC) "Los contratos son lo que son y no lo que las partes dicen que son".

El precario constituye la tenencia o disfrute de cosa ajena, sin pago de renta o merced, ni razón de derecho distinta de la mera liberalidad o tolerancia del propietario o poseedor real, de cuya voluntad depende poner término a dicha tenencia.

En el presente caso existe un documento que lleva por título "contrato arrendamiento en precario", está fechado el 1 de julio de 2019 e identifica a los demandantes como "la propiedad" y a los demandados como "precaristas”, en el se establece que “será sin pago de precio ni merced de clase alguna y por mera concesión graciosa del propietario, excepto en la compensación por el no uso de la finca establecido a favor de los propietarios”. Dicha compensación se fija en una cantidad de 200 euros mensuales.

También es relevante destacar que la misma cláusula segunda otorga a la propiedad el derecho de poner fin a este contrato en cualquier momento, con un preaviso de quince días, sin que por ello se otorgue a los precaristas derecho al cobro de ningún tipo de indemnización.

Los demandados han acreditado ostentar un título que ampara legítimamente la posesión del inmueble. Dicho título deriva de una situación que estaba llamada a ser transitoria, pues su objeto era servir de puente entre la firma de las arras, previa a la firma del contrato objeto de esta litis, y la firma del contrato de compraventa, por la cual los apelados adquirirían la propiedad del inmueble al que se refiere este pleito. Ahora bien, esta situación jurídica provisional no se articuló mediante la constitución de una situación de precario, pues una característica definitoria y esencial de esta institución, según sostiene unánimemente la jurisprudencia, es la inexistencia de cualquier tipo de renta o merced "ni razón de derecho distinta de la mera liberalidad o tolerancia del propietario".

Por mucho que se pretendiese calificar el contrato formalmente como de precario, materialmente revestía los rasgos propios de un arrendamiento. En tal caso, no puede privarse a la parte arrendataria de los derechos que imperativamente le corresponden (art. 4 LAU) por la terminología empleada en un contrato. De ello se desprende, en este caso particular, que no resulta válida la previsión contractual por la cual se podía desalojar a los demandados y apelados a la libre voluntad de los demandantes con un mero preaviso de quince días, pues ello, al margen de que se hubiese establecido como término la fecha de compraventa y sin perjuicio de lo que corresponda resolver en el procedimiento correspondiente (en su caso), conculca los más elementales derechos reconocidos en el art. 9 LAU.

lunes, 11 de septiembre de 2023

Desahucio por precario de un inquilino

 

HECHOS:

La sociedad propietaria de una vivienda insta demanda de desahucio por precario contra el ocupante de esa vivienda.

El demandado invoca la existencia de un contrato de arrendamiento suscrito con el anterior propietario de la vivienda en fecha 20 de abril de 2017, teniendo conocimiento de la existencia de un nuevo propietario cuando se le ha notificado esta demanda.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Tarragona estima el recurso de apelación del propietario y declara haber lugar al desahucio por precario.

Considera la Audiencia que es perfectamente admisible el examen del título invocado por la demandada y por ende su extinción, comportando por tanto la pérdida del título esgrimido, pues es este precisamente el objeto del proceso, extinción planteada por la actora en el acto de la vista, con ocasión del contrato presentado por la demandada al contestar a la demanda. El contrato fue concertado el 30 de abril de 2015, con la inicial propietaria, contra quien se siguió procedimiento de ejecución hipotecaria, dictándose en el mismo decreto de adjudicación en fecha 13 de diciembre de 2017, adjudicándose la finca. La actora, devino propietaria por título de aportación en fecha 16-11-2018, con la inicial propietaria. Ciertamente, como señala la recurrente, en el momento suscribirse el contrato el texto vigente del citado art. 13 LAU era el redactado por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, vigente desde el 6 junio 2013 hasta el 5 marzo 2019, que prescribía que la enajenación forzosa, por ejecución hipotecaria, extinguía el contrato de arrendamiento, salvo que estuviese inscrito en el Registro de la Propiedad.

Por tanto, el derecho del arrendador quedó resuelto como consecuencia del decreto de adjudicación a partir de esa fecha, el contrato quedó extinguido por disposición legal, siendo la situación de la demandada la de mero precarista, al ostentar la posesión de la vivienda sin título que la amparara.

Por tanto, conforme a la jurisprudencia, debe afirmarse que la demandada posee sin título que justifique la ocupación, al haber quedado extinguido el arrendamiento invocado.

miércoles, 6 de septiembre de 2023

La terminación de un arrendamiento de vivienda

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 2 de diciembre de 2014, por dos años prorrogables por otro más a instancia de los arrendatarios.

Tras finalizar el plazo inicial el arriendo se fue prorrogando. El 24 de junio de 2021 se comunicó la finalización a los arrendatarios para a partir del 2 de diciembre de 2021. No se produjo la entrega de la vivienda.

El Juzgado estimó la demanda de resolución del arriendo por finalización del plazo

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 23 de junio de dos mil veintitrés, desestima el recurso de apelación del inquilino.

Considera la Audiencia que la alegación de pago de las rentas desde diciembre, inclusive, de 2021, es algo que era relevante para la admisión del recurso y como cumplimiento de la obligación de pago de las rentas, pero no obsta a la resolución del contrato por finalización del plazo contractual.

En segundo lugar, se alega que no se ha probado que la demandante sea la propietaria de la vivienda, porque la nota simple aportada no acreditaba la propiedad. Con independencia de que la apelante pagaba las rentas a la demandante, según consta en los recibos aportados con el recurso, la nota simple es suficiente para acreditar la propiedad. En particular cuando no se aporta ni un solo indicio de que el contenido de la nota no se ajuste a la realidad.

En cuanto al fondo del asunto, se alega que no se notificó de forma efectiva la finalización del contrato y la no renovación, por lo que se había producido una nueva prórroga. Es una alegación incorrecta. La prórroga anual finalizaba el 2 de diciembre de 2021 y la comunicación de resolución se entregó, por medio de burofax, el día 28 de junio de 2021, es decir con antelación superior al mes a que se refiere el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

domingo, 27 de agosto de 2023

La responsabilidad por daños del dueño de un inmueble arrendado.

 

La aseguradora reclama 3.964,54 euros al propietario de un inmueble, que tuvo que pagar a su asegurado, derivados de una fuga de aguas producida en el inmueble de su propiedad.

El demandado alega su falta de responsabilidad, al tener el inmueble arrendado a un tercero y no haber infringido ningún deber de diligencia.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Barcelona, sentencia de 14 de julio de 2023, desestima la apelación de la aseguradora.

Considera la Audiencia que en los supuestos de filtración de agua se ha aplicado el artículo 1907 y 1910 del Código Civil, aunque también puede acudirse a la normativa genérica de la culpa aquiliana del artículo 1902. La demanda, de hecho, se basa en tales preceptos.

En un supuesto de filtraciones a un piso inferior, la sentencia del Tribunal Supremo de 6 de abril de 2001 expuso la siguiente doctrina: "La mencionada responsabilidad "ex" art. 1910, limitada exclusivamente como acaba de decirse, al que, por cualquier título (arrendatario, en el caso que nos ocupa), habilita la vivienda como "principal" o "cabeza de familia" en la misma, no alcanza al propietario-arrendador de la vivienda que, como es obvio, no habita en ella; 3ª. Si bien podría también exigirse responsabilidad extracontractual o aquiliana al propietario-arrendador de la vivienda, aunque nunca con base en el citado precepto, sino en el genérico art. 1902 del Código Civil , ello sería en el supuesto de que habiendo sido la causa determinante del daño el mal estado de las instalaciones de la vivienda, el propietario-arrendador conociendo dicha circunstancia, hubiera dejado de cumplir la obligación que le incumbe de repararlas (núm. 2º, del art. 1554 del citado Código y art. 107 de la Ley de la Ley de Arrendamientos Urbanos )".

Ya en la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de abril de 1987 se declaró: "La norma específica del artículo 1910 del CC impone al cabeza de familia que habita una casa o parte de ella la responsabilidad de los daños causados por las cosas que se arrojaron o cayeren en las mismas, norma que es clara muestra de un supuesto de responsabilidad objetiva, que constituye una obligación legal de indemnizar (artículo 1090 CC) e impone el deber de resarcir a quien sufrió el daño, medie o no culpa achacable al cabeza de familia, precepto aplicable al caso de autos por una masiva filtración de agua procedente de una cañería del piso de la demandada, rota por las fuertes heladas".

Dadas las circunstancias del caso, bien expuestas en la resolución recurrida, no apreciándose falta de mantenimiento o conservación (art. 553 - 38 CCCat) imputable al propietario, el recurso de apelación debe ser desestimado.

miércoles, 16 de agosto de 2023

Desahucio por impago de un mes de renta

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda celebrado en 1 de diciembre de 1981, con una renta actual de 295,83 €.

El arrendador presenta demanda solicitando el desahucio por el impago de la renta del mes de enero de 2022, sin que pueda enervar por haber hecho uso de dicho derecho en una ocasión anterior.

La inquilina se opone al desahucio alegando que no era su intención el incumplir el contrato pues no fue consciente de que se hubiera impagado la renta de enero del 2022 hasta que recibió la demanda, pues no tuvo ninguna reclamación por parte de la propiedad con anterioridad a la interposición de este procedimiento. Una vez conocido el impago acudió al banco y procedió al pago de la cantidad reclamada.

El juzgado de primera instancia desestima la demanda.

La Audiencia Provincial de Madrid, sentencia de veinticinco de mayo de dos mil veintitrés, estima el recurso de la arrendadora, revoca la sentencia de instancia y acuerda que la vivienda debe dejar libre vacua y expedita a disposición de la parte actora.

Considera la Audiencia que en el presente procedimiento no se cuestiona que en el momento de la interposición de la demanda la demandada adeudaba el mes de enero del 2022, mes que la demandada satisfizo durante la tramitación del procedimiento en mayo del mismo año.

Conforme con una reiterada y constante jurisprudencia del Tribunal Supremo, en el desahucio por falta de pago de la renta no cabe hablar de "mero retraso en el pago" y no es necesario que concurra un especial ánimo de incumplir ni es exigible para que concurra la causa resolutoria la existencia de una voluntad contumaz o deliberadamente rebelde al pago del arrendatario, bastando el hecho objetivo de que no se haya procedido al pago de la renta en el plazo legal o contractualmente pactado.

Dice el TS "Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendamiento es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual"; así al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada y no viene obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el pago de las rentas periódicas de manera que el abuso de derecho estará no tanto en el arrendador que pretenda resolver el contrato por impago puntual de la renta cuanto en el arrendatario que persista en su impuntualidad.

 "El pago de la renta del arrendamiento fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la aplicabilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, pues el arrendador no viene obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas", revelándose dicho impago de una única mensualidad como causa de resolución y no como mero retraso en el cumplimiento, sin abuso de derecho por la arrendadora".

lunes, 7 de agosto de 2023

Reclamación de daños al término de un arrendamiento de vivienda.

 

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de vivienda desde 1 de marzo de 2012 hasta el 15 de marzo de 2018.

Al finalizar el mismo la arrendadora ejerce una acción de reclamación dineraria "por daños ocasionados dolosamente por el arrendatario", por importe de 21.000 euros.

El juzgado de primera instancia desestima íntegramente la demanda y estima la reconvención del inquilino, condenando a la arrendadora a devolver la suma de 450 euros, importe de la fianza del arriendo.

La Audiencia Provincial de Gerona, sentencia de 26 de mayo de 2023, estima en parte la apelación de la arrendadora, concediéndole una indemnización por importe de 669 euros, junto con los intereses legales que correspondan.

Considera la Audiencia que se debe partir de una importante constatación que efectúa la sentencia de primera instancia. Se trata de la declaración de que no ha resultado acreditado que los arrendatarios causaran ningún daño al inmueble durante su estancia en el mismo, pero, a la vez, de que deben responder de los daños en dos concretos electrodomésticos: aire acondicionado y lavadora. En efecto, aunque la sentencia apelada acaba desestimando la demanda por falta de prueba de la entidad real del daño, avala la reclamación por estos dos electrodomésticos en concreto, y ello porque resulta acreditada su preexistencia al inicio del arrendamiento y su inexistencia o avería al término de este.

Compartimos con el Juez de primera instancia que no puede pretenderse una indemnización por valor a nuevo de los electrodomésticos reclamados ya que, si no, se estaría amparando un enriquecimiento injusto, a la par que el informe pericial de la demandada no aporta elementos externos o fuentes que corroboren la fijación de la vida útil del aire acondicionado, el frigorífico y la lavadora en 8 años y lleven a una fijación por cero euros del valor de estos aparatos. La dictaminante de la parte demandada aseguró en juicio haberse basado en las tablas de depreciación de la AEAT, pero lo cierto es que no las anexa a su informe ni hace referencia alguna sobre el apartado de estas tablas a las que se remite.

Ello no debe llevar, sin embargo, a una desestimación de la demanda por aplicación del art. 217 LEC, ya que la parte actora ha acreditado unos presupuestos de adquisición de un nuevo aire acondicionado, un nuevo frigorífico y una nueva lavadora, por importes de 885 euros, 805 euros y 544 euros, respectivamente, con lo que no existe una absoluta orfandad probatoria que conduzca a operar en el vacío. La solución indemnizatoria más correcta es una estimación parcial.

En el presente caso, partiendo de que el contrato de arrendamiento tuvo una duración de seis años, y de que se trata de aparatos destinados a cumplir funciones esenciales en una vivienda, se estima prudente una depreciación del 50% de su valor. En consecuencia, el total de la indemnización debe ser de 444,50 euros + 272 euros + 402,50 euros = 1.119 euros. Restada la fianza de 450 euros pendiente de devolución, hecho que ninguna de las partes discute, el importe total objeto de estimación es de 669 euros.

lunes, 31 de julio de 2023

Desahucio por precario en un local de negocio.

 

HECHOS:

El propietario de un local de negocio, cuya propiedad había obtenido mediante adjudicación en una subasta promovida por la tesorería general de la Seguridad Social, presenta demanda de juicio verbal de desahucio por precario contra el poseedor del inmueble y demás ignorados ocupantes de éste.

El juzgado de primera instancia estima íntegramente la demanda y declara el desahucio del demandado e ignorados ocupantes, condenándoles a dejarlo libre, expedito y a disposición del demandante, apercibiéndole que si no verificara el desalojo de forma voluntaria, en el caso de que adquiriera firmeza la presente resolución y se cumplieran los restantes requisitos legales establecidos en el artículo 703 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se procederá a su inmediato lanzamiento.

El demandado apela la sentencia invocando la existencia de título que justificaba la posesión del inmueble. En concreto, afirmó que tiene arrendado el local a su hijo, propietario del inmueble, con anterioridad a la adjudicación de éste en el procedimiento de apremio de la TGSS.

La Audiencia Provincial desestima el recurso con los siguientes argumentos:

1. La demandada no esgrime título que justifique su posesión, circunstancia que conduce a su consideración como precarista pues su ocupación lo es por la simple o mera liberalidad de su titular

2. En lo que respecta a la inadecuación de procedimiento, el procedimiento desahucio por precario implica, dentro de su propio objeto, el examen del título que pueda invocar la parte demandada para justificar su posesión y concluir - como hace la sentencia de primera instancia - que tal título no justifica la posesión de la finca

3. La sentencia de primera instancia pone de manifiesto, en atención a lo dispuesto en los arts. 1571 CC y 29 LAU que el pretendido contrato de arrendamiento, título que esgrime el codemandado para justificar su posesión, no consta inscrito en el Registro de la Propiedad y, por lo tanto, no puede ser oponible a terceros que de buena fe adquieren en procedimiento de ejecución la finca en cuestión;

4. El nuevo adquirente, rematante o adjudicatario que adquiere a título oneroso de quien figuran el Registro de la Propiedad como titular de la finca e inscribe su adquisición, no vendría obligado a subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendador;

5. Sin que por tanto quepa apreciar ni la inadecuación de procedimiento ni incongruencia, pues en ningún momento la sentencia de primera instancia declara la resolución de un contrato arrendamiento, pretensión que no es ejercitada en la demanda deducida.

El Tribunal Supremo, sentencia de 6 de julio de 2023, desestima el recurso de casación por inadmisibilidad.

Considera el Supremo que en el encabezamiento del recurso no se identifica como infringida ninguna norma legal y “Constituye una exigencia mínima de la formulación de los motivos de casación, como hemos recordado recientemente en el acuerdo sobre los criterios de admisión de los recursos de casación, que se identifique con claridad la norma infringida. No hacerlo así, además de que impide pueda cumplirse la finalidad del recurso, confunde la casación con una nueva revisión del caso como si de una tercera instancia se tratara". (STS 27/06/2017)